CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
2.4. Thực trạng thẩm định tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng
2.4.1. Trường hợp bất động sản không vào quy hoạch và tiến hành theo quy trình thẩm định bình thường
Ngày 21/03/2019, Công ty TNHH SXDV & TM Quỳnh Anh do Ông Dương Ngọc Hưng và Bà Phạm Thị Thủy (tức Thanh Thủy) chủ sở hữu gửi đề nghị cấp tín dụng tại PGD Kim Đồng. Đến ngày 22/03/2019, kênh phân phối gửi phiếu yêu cầu thẩm định với bất động sản bảo đảm là thửa đất tọa lạc số 159 A4 Nguyễn Cảnh Dị, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội với mục đích của khoản vay dự kiến trong khoảng 5 tỷ - 15 tỷ đồng.
Sau khi nhận được hồ sơ phân công thẩm định, nhận thấy hồ sơ được phân công theo đúng chức vụ (AA2+AAE với khoản vay > 5 tỷ - 15 tỷ). Nhân viên thẩm định tiến hành thẩm định theo đúng quy trình 04 bước sau:
Bước 1: Lên kế hoạch thẩm định
- Người thực hiện công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường và thực tập sinh Phạm Thị Ngọc Mai.
- Nơi thực hiện công việc: Tại văn phòng Thẩm định tài sản Bộ phận Nam Hà Nội.
- Đối tượng tương tác: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định WI- 14/TĐTS – Hướng dẫn thẩm định tài sản.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường hướng dẫn thực tập sinh tiếp cận và khảo cứu bề mặt hồ sơ.
- Kết quả đạt được:
+ Nhân viên thẩm định cùng thực tập sinh lập được kế hoạch thẩm định cụ thể.
+ Thiết lập cuộc hẹn với khách hàng Ông Dương Ngọc Hưng vào lúc 13 giờ 10 phút ngày 22/03/2019, thông qua trao đổi với khách hàng, được biết người hướng dẫn là Bác Vượng có quan hệ bố - con với chủ sở hữu. Nhân viên thẩm định hẹn gặp người hướng dẫn thẩm định tại đúng nơi BĐS tọa lạc số 159 A4 Nguyễn Cảnh Dị, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội vào lúc 13 giờ 45 phút cùng ngày.
Bước 2: Thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin
- Người thực hiện công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường và thực tập sinh Phạm Thị Ngọc Mai.
- Nơi thực hiện công việc: Tại số 159 A4 Nguyễn Cảnh Dị, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
- Đối tượng tương tác: Bản photo sổ đỏ, hiện trạng thực tế của BĐS, người hướng dẫn (Bác Vượng), khu vực BĐS tọa lạc.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường hướng dẫn thực tập sinh dùng máy đo laser đo diện tích đất, dùng la bàn xác định hướng mặt tiền BĐS, định vị BĐS trên phần mềm google map, chụp ảnh BĐS, góp ý các điểm cần lưu ý khi thẩm định hiện trạng. Đồng thời, cho thực tập sinh quan sát cách thức lập một biên bản thẩm định BĐS theo đúng quy định của ngân hàng.
- Kết quả công việc đạt được:
+ Biết được thông tin chính xác về mối quan hệ giữa chủ sở hữu (do Ông Dương Ngọc Hưng và Bà Phạm Thị Thủy) và người sử dụng (Bác Vượng) là quan hệ con – bố.
+ Đo đạc diện tích BĐS trên thực tế là tương đồng với diện tích được mô tả trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Xác định được mặt tiền BĐS là hướng Đông giáp đường đi; các hướng Tây, Nam, Bắc giáp với nhà khác.
+ Định vị chính xác vị trí BĐS tọa lạc.
+ Hình ảnh tài sản được chụp đầy đủ gồm: 05 ảnh quang cảnh xung quanh, 02 ảnh mặt tiền, 01 ảnh nội thất.
+ Thu thập được thông tin về các yếu tố ảnh hường: Trong điều kiện bình thường (không phải xử lý nợ, không vào quy hoạch giao thông) BĐS được đánh giá khả năng chuyển nhượng là bình thường. Qua khảo sát môi trường sống, thu thập thông tin từ các BĐS lân cận, NVTĐ được biết gần BĐS tọa lạc hiện đang có giao dịch mua bán tháng 03/2019 và đã bán cho giá tham khảo tháng 01/2019 làm thông tin so sánh.
+ Kết thúc thẩm định, NVTĐ lập biên bản đúng mẫu, các thông tin được ghi chép đầy đủ, đã có chữ ký xác nhận của người hướng dẫn và nhân viên thẩm định cùng ngày 22/03/2019.
Bước 3: Lập tờ trình thẩm định tài sản a. Mô tả về BĐS
- Vị trí BĐS
+ Địa chỉ hiện tại: Ô 159 Khu A – KĐTM Đại Kim – Định Công, Nguyễn Cảnh Dị, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
+ Vị trí BĐS tọa lạc: BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh Dị (Nhựa, #15m, vỉa hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái #100m.
- Chứng từ pháp lý các chứng từ có liên quan đến BĐS thẩm định do cơ quan Nhà nước cấp.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: 0154.2318/QĐ-UB
do UBND Quận Hoàng Mai cấp cho Ông Trần Công Chuyên ngày 05/11/2007. Cập nhật sang tên cho Ông Dương Ngọc Hưng và Bà Phạm Thị Thủy (tức Thanh Thủy) ngày 12/01/2009.
+ Chứng từ nội bộ (các chứng từ nội bộ theo quy định/quy trình của Ngân hàng): Biên bản thẩm định hiện trạng ngày 22/03/2019.
- Đặc điểm về BĐS + Về đất
Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng
Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Diện tích sử dụng thực tế: 53,55m2 (chiều dài: 12,75m & chiều rộng:
4,20m).
Diện tích được công nhận: 53,55m2 (chiều dài: 12,75m & chiều rộng:
4,20m).
Diện tích đất thổ cư: 53,55m2.
+ Về công trình trên đất
Hạng mục công trình: Nhà ở
Cấu trúc:
Số tầng: 05 tầng Mái: Bê tông cốt thép Tường: Gạch Nền: Gạch men
Diện tích sử dụng thực tế: 252,00m2
Diện tích dựng không thuộc phép thuộc KV không công chứng/vượt GPXD:
252,00m2.
- Hiện trạng sử dụng BĐS: Chủ sở hữu đang sản xuất kinh doanh – CSH đang sử dụng làm cửa hàng kinh doanh đồ đồng và làm văn phòng công ty.
- Mối quan hệ giữa người sử dụng và chủ sở hữu BĐS: bố - con.
- Nhập liệu đầy đủ thông tin thu thập và số lượng ảnh đã chụp từ bước 2 thẩm định hiện trạng BĐS.
b. Phương pháp thẩm định
Căn cứ vào các thông tin thu thập, quy định nội bộ của ACB, NVTĐ xác định tiến hành thẩm định theo 2 phương pháp là phương pháp so sánh và phương pháp theo bảng giá ACB là phương pháp kiểm tra.
c. Phương pháp so sánh
Do mục đích cấp tín dụng là vay thêm và thời điểm thu thập thông tin không quá 03 tháng, nên theo quy định của ACB, nhân viên thẩm định lấy 02 thông tin tương đồng với BĐS TĐ như sau:
Bảng 2.2. Thông tin về các bất động sản tương đồng
STT Tiêu chí BĐS thẩm định BĐS so sánh
BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2
1 Mã giá tham chiếu 1784679 1784671
2 Nhóm thông tin Thông tin tham khảo Thông tin tham khảo
3 Mã tài sản 3626684 3623175
4 Nguồn thông tin Chị Linh
0902.232.788
Anh Lễ 0968.142.196 5 Trạng thái thông
tin
Thông tin rao bán Thông tin rao bán
6 Thời điểm thu thập 27/03/2019 31/01/2019
7 Số nhà Ô 159 Khu A –
KĐTM Đại Kim – Định Công
Ô 19 Lô B5 – KĐTM Đại Kim –
Định Công
Khu A4 – KĐTM Đại Kim – Định
Công 8 Tên đường,
Phường, Quận
Đường Nguyễn Cảnh Dị, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
9 Pháp lý Hợp pháp Hợp pháp Hợp pháp
10 Vị trí BĐS nằm ở mặt
đường Nguyễn Cảnh Dị (Nhựa, #15m, vỉa
BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh Dị (Nhựa, #15m, vỉa
BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh Dị (Nhựa, #15m, vỉa
hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái
#100m.
hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái
#190m, cách ngã ba Nguyễn Hữu Thọ -
Nguyễn Cảnh Dị
#300m. Sổ đỏ 57m2, thực tế 82,7m2.
hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái
#120m.
11 Nguồn ngốc sử dụng đất
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
12 Diện tích đất (m2) 53,55 82,7 53,55
13 Chiều dài (m) 12,75 13,9 12,75
14 Chiều rộng (m) 4,20 5,95 4,20
15 Diện tích đất thổ cư (m2)
53,55 82,7 53,55
16 Diện tích nhà (m2) 252,00 230,00 260,00
17 Kết cấu 05 tầng 04 tầng 05 tầng
18 Giá rao bán (đồng) 14.800.000.000 0
19 Giá thương lượng/giá giao dịch
thành công (đồng)
14.500.000.000 10.500.000.000
20 Giá trị xây dựng (đồng)
1.150.000.000 1.430.000.000
21 Đơn giá xây dựng (đồng/m2)
5.000.000 5.500.000
22 Đơn giá đất thổ cư (đồng)
161.426.844 169.374.416
d. Phân tích và điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng - Quy mô, kích thước:
+ BĐS SS1: có diện tích (82,7m2), lớn hơn diện tích của BĐS TĐ (53,55m2) nên tính thanh khoản kém hơn .
Điều chỉnh tăng: +5%
- Giao thông:
+ BĐS SS2: cách BĐS TĐ #20m nên coi như tương đồng về giao thông
Điều chỉnh: 0%
Các yếu tố tương đồng giữa BĐS TĐ và BĐS SS thì không điều chỉnh.
Từ đây, ta có bảng điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng.
Bảng 2.3. Bảng điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng
STT Các yếu tố ảnh hường BĐS so sánh
BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 1 Đơn giá đất thổ cư trước khi điều
chỉnh (đồng/m2)
161.426.844 169.374.416
2 Pháp lý (%) 0% 0%
3 Quy mô, pháp lý (%) 5% 0%
4 Hình dáng (%) 0% 0%
5 Giao thông (%) 0% 0%
6 Lợi thế kinh doanh (%) 0% 0%
7 Môi trường, an ninh (%) 0% 0%
8 Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) 5% 0%
9 Hệ số điều chỉnh (%) 1,05 1,00
10 Đơn giá đất thổ cư sau điều chỉnh (đồng/m2)
169.498.186,20 169.374.416,00
Căn cứ Phụ lục 06 Công văn WI14/TĐTS – áp dụng tỷ lệ điều chỉnh giá rao bán đối với khu vực nội thành Hà Nội, ta được đơn giá sau điều chỉnh theo quy định của ACB như sau:
Đơn giá đất SS1 = 169.498.186,20 * 90% = 152.548.367,58 đồng/m2.
Đơn giá đất SS2 = 169.374.416,00 * 90% = 152.436.974,40 đồng/m2.
Đơn giá QSDĐ theo phương pháp so sánh là (152.436.974; 152.548.367)
đồng/m2. Áp dụng nguyên tắc nhỏ hơn để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, NVTĐ chọn đơn giá QSDĐ thẩm định là 152.436.974 đồng/m2.
Sau khi tham khảo tờ trình duyệt giá đường Nguyễn Cảnh Dị do Ngân hàng ACB biên soạn, có hiệu lực từ ngày 28/02/2018, cho kết quả đơn giá mặt tiền đường Nguyễn Cảnh Dị là 137.000.000 đồng/m2.
So sánh hai phương án, NVTĐ tính toán đơn giá QSDĐ thẩm định tăng 17,25% (tăng nhiều hơn 10%) so với đơn giá thẩm định theo đơn giá thị trường đã được duyệt. Do đó, đơn giá được xác định theo phương pháp so sánh và bằng 152.436.974 đồng/m2.
e. Kết quả thẩm định
Theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014, NVTĐ xác định được BĐS thuộc VT1 mặt đường Nguyễn Cảnh Dị với đơn giá đất là 22.000.000 đồng/m2.
Hệ số k = Đơn giá đất khảo sát thị trường/Đơn giá đất UBND ban hành = 152.436.974/22.000.000 = xấp xỉ 6,93
- Kết quả thẩm định được tài sản có hiệu lực đến hết ngày 22/03/2019 cho việc phê duyệt cấp tín dụng đầu.
- BĐS định giá lần đầu ngày 12/01/2018 với giá trị thẩm định là 7.653.205.350 đồng. Đơn giá đất thay đổi, kết quả lần thẩm định này tăng 6,66% so với lần thẩm định trước do đơn giá đất thị trường tăng so với thời điểm tháng 01/2018.
- Căn cứ theo phụ lục 07 Ban hành kèm theo WI14/TĐTS – Đơn giá công trình xây dựng, hệ số điều chỉnh giá trị công trình xây dựng, BĐS TĐ là nhà ở 05 tầng có kết cấu tường gạch, nền gạch, mái bê tông cốt thép nên đơn giá xây dựng dao động trong khoảng (4.000.000 đồng – 5.500.000 đồng). Mặt khác, qua thẩm định hiện trạng sử dụng của BĐS TĐ nhân viên thẩm định đánh giá chất lượng còn lại của công trình là 60%. Tuy nhiên, công trình xây dựng trên đất là xây dựng không phép nên theo quy định của Ngân hàng ACB không tính giá trị công trình.
- BĐS TĐ và BĐS SS đều trừ một phần đất phía sau để làm khe thoáng nên NVTĐ xác định giá trị BĐS trên toàn bộ diện tích được công nhận trân GCN là 53,55m2.
Suy ra, giá trị BĐS bằng đúng giá trị đất = 53,55 * 152.436.974 = 8.162.999.958 đồng. Làm tròn kết quả thành 8.163.000.000 đồng.
Bước 4: Kiểm soát và phê duyệt
- Người thực hiện: NVTĐ Cao Kiên Cường, Giám đốc Thẩm định tài sản khu vực Nguyễn Duy Qúy.
- Nơi thực hiên công việc: Tại văn phòng.
- Đối tượng tương tác: Tờ trình thẩm định tài sản, chứng từ pháp lý, quy định của ACB, cấp kiểm soát và phê duyệt.
- Kết quả đạt được: Tờ trình thẩm định đã được phê duyệt bởi cấp thẩm quyền ngày 27/03/2019.