CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2. Thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản
1.2.4. Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Căn cứ vào các đặc điểm, tính chất, nguồn thông tin thu thập được của từng bất động sản mà NVTĐ lựa chọn các phương pháp thẩm định phù hợp. Mỗi phương pháp thẩm định khác nhau sẽ cho các kết quả là không giống nhau. Nhưng điều này không nói lên rằng, các giá trị xác định được từ các phương pháp có mâu thuẫn, mà trái lại khi thẩm định viên sử dụng một phương pháp thẩm định chính thì các các phương pháp còn lại sẽ được sử dụng để bổ sung, kiểm tra kết quả. Từ đó đảm bảo tính tin cậy của kết quả thẩm định giá cuối cùng.
1.2.4.1. Phương pháp so sánh a. Khái niệm
Có nhiều cách gọi khác nhau về phương pháp này như: Phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường (hoặc gần) thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị của BĐS. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
b. Cơ sở lý luận
Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có mỗi quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
c. Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp d. Điều kiện thực hiện
Phải thu thập những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định: thị trường cung – cầu không quá biến động.
e. Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần nhất với BĐS mục tiêu cần thẩm định giá.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã giao dịch được ở bước 1 nhằm đảm bảo tính có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
Bước 3: Lựa chọn BĐS so sánh thích hợp
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS cần thẩm định giá và các BĐS so sánh, thực thiện điều chỉnh các BĐS
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS trên cơ sở các BĐS đã được điều chỉnh.
f. Công thức tính
Không có một công tức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các mua bán giao dịch trên thị trường.
Mức giá chỉ dẫn của các BĐS so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các BĐS so sánh sau khi đã điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.
Theo nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS TĐ làm chuẩn để điều chỉnh giá của BĐS so sánh theo các đặc điểm của BĐS TĐ. Những yếu tố ở BĐS so sánh kém hơn so với BĐS TĐ thì điều chỉnh tăng mức giá theo đơn vị chuẩn của BĐS so sánh (+). Những yếu tố ở BĐS so sánh tốt hơn so với BĐS TĐ thì điều chỉnh giảm mức giá theo đơn vị chuẩn của BĐS so sánh (-). Những yếu tố ở BĐS so sánh giống với BĐS TĐ thì không điều chỉnh giữ nguyên mức giá.
Với thứ tự điều chỉnh là điểu chỉnh định lượng trước, điều chỉnh định tính sau;
trong định lượng điều chỉnh tuyệt đối trước, điều chỉnh tương đối sau (tính trên tỷ lệ %).
g. Các trường hợp áp dụng
Áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cầm cố, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản. Dùng để thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất. Đặc biệt thích hợp để thẩm định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các nhà kiền kề, các mảnh đất trống...những BĐS được mua bán phổ biến trên thị trường.
h. Ưu nhược điểm - Ưu điểm:
+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường.
+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
- Nhược điểm:
+ Phải có giao dịch về BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được.
+ Các thông tin, chứng cứ thường mang tính lịch sử.
+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên cần phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách hợp lý.
1.2.4.2. Phương pháp chi phí a. Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự.
b. Cơ sở lý luận
Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đây là một vật thay thế.
Dựa trên cơ sở lập luận là người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có lợi ích tương tự.
c. Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp d. Các bước tiến hành
- Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.
- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất.
- Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.
- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị mảnh đất trống.
e. Công thức tính
Giá trị ước tính BĐS cần thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất - giá trị hao mòn tích lũy của công trình trên đất.
g. Các trường hợp áp dụng
- BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt như; bệnh viện, trường học.
- BĐS chuyên dùng: nhà máy điện, nhà máy lọc dầu.
- BĐS dùng cho mục đích bảo hiểm, đấu thầu.
- BĐS trong điều kiện không đủ thông tin thực để sử dụng phương pháp so sánh.
h. Ưu nhược điểm - Ưu điểm:
+ Được sử dụng thích hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
+ Thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
- Nhược điểm:
+ Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng cần dựa trên những dữ liệu thị trường.
+ Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị
+ Việc ước tính một số khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
+ Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá cần có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng.
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập a. Khái niệm
Là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách hiện hóa các khoản thu
nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại.
b. Cơ sở lý luận
Giá trị thị trường hiện hành của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ BĐS. Chính vì tuân thủ nội dung nguyên tắc các khoản lợi ích trong tương lai và được xây dựng dựa trên cơ sở giá trị BĐS nên phương pháp thu nhập được coi là phương pháp định giá có cơ sở lý luận vững chắc nhất trong các phương pháp.
c. Nguyên tắc áp dụng: Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc các khoản lợi ích trong tương lai.
d. Điều kiện thực hiện: Áp dụng với các tài sản có khả năng đem lại thu nhập trong tương lai.
e. Các bước tiến hành
Bước 1: Ứơc tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ứơc tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuê phải nộp ...
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
f. Công thức tính toán i. Công thức tính toán
+ Công thức tính giá trị hiện tại của bất động sản
V0
Ft thứ t.
i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu).
+
I: thu nhập ròng hàng năm
r: tỷ lệ chiết khấu
+ Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn trong vô hạn:
I1: thu nhập ròng ở năm thứ nhất: I1 = I0 (1+k) I0: là thu nhập ròng ở năm hiện hành.
i: tỷ lệ chiết khấu
f. Các trường hợp áp dụng
Phương pháp thu nhập phù hợp với các BĐS mang lai thu nhập cho nhà đầu tư: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê.
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá BĐS có thể vận dụng với các điều kiện sau: (i) BĐS có khả năng tạo ra thu nhập với tỷ trọng lớn, (ii) dòng thu nhập trong tương lai có thể tính toán một cách đáng tin cậy, (iii) những rủi ro liên quan đến BĐS TĐG có thể lượng được, (iv) giá trị thu hồi của BĐS có thể dự tính một cách hợp lý.
g. Ưu nhược điểm - Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp có cơ sơ lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận mộ cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền thì phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định tương đối đơn giản.
+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
- Nhược điểm:
+ Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, … + Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo cáo khoản thu nhâp trong tương lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy cảm lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những điều kiện như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư a. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập.
b. Cơ sở lý luận
Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
c. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hương sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu.
d. Các trường hợp áp dụng
Áp dụng cho những BĐS có tiền năng phát triển như: mảnh đất trống, một BĐS đang tồn tại có tiềm năng nâng cấp thông qua sự cải tạo, công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó.
e. Ưu nhược điểm - Ưu điểm:
+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các giá khi thực hiện đầu tư.
+ Có giá trị quan trọng để tư vẫn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
- Nhược điểm:
+ Khó khăn trong xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
+ Chi phí về giá bán có thể bị thay đổi theo các điều kiện của thị trường.
+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số là chi phí và giá bán.
+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.