CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
2.4. Thực trạng thẩm định tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng
2.4.2. Trường hợp bất động sản vào quy hoạch, NVTĐ tiến hành thẩm định BĐS
Ngày 11/04/2019, PGD Định Công gửi phiếu đề nghị thẩm định một BĐS do Ông Nguyễn Đình Thông và Bà Nguyễn Thị Minh làm chủ sở hữu đang có nhu cầu bán cho Bà Đinh Thị Nụ. Khách hàng vay là Bà Đinh Thị Nụ với khoản vay dự kiến là 2 tỷ - 5 tỷ đồng.
Sau khi nhận được hồ sơ phân công thẩm định, nhận thấy hồ sơ được phân công theo đúng chức vụ (AA2+AAE với khoản vay > 5 tỷ - 15 tỷ). Nhân viên thực hiện thẩm định theo đúng quy trình 04 bước gồm:
Bước 1: Lên kế hoạch thẩm định
- Người thực hiện công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường và thực tập sinh Phạm Thị Ngọc Mai.
- Nơi thực hiện công việc: Tại văn phòng.
- Đối tượng tương tác: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định WI- 14/TĐTS – Hướng dẫn thẩm định tài sản.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường hướng dẫn thực tập sinh tiếp cận và khảo cứu bề mặt hồ sơ.
- Kết quả đạt được:
+ Nhân viên thẩm định cùng thực tập sinh lập được kế hoạch thẩm định cụ thể.
+ Thiết lập cuộc hẹn với khách hàng Bà Đinh Thị Nụ vào lúc 14 giờ 00 phút
ngày 12/04/2019, thông qua trao đổi với khách hàng, được biết người hướng dẫn là Bà Đinh Thị Nụ (người mua BĐS). Nhân viên thẩm định hẹn gặp thẩm định tại BĐS tọa lạc số 39 ngõ Hậu Khuông, Bạch Mai, Phường Bạch Mai, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội vào lúc 14 giờ 25 phút cùng ngày.
Bước 2: Thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin
- Người thực hiện công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường và thực tập sinh Phạm Thị Ngọc Mai
- Nơi thực hiện công việc: Tại số 39 ngõ Hậu Khuông, Bạch Mai, Phường Bạch Mai, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội.
- Đối tượng tương tác: Bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện trạng thực tế của BĐS, người hướng dẫn (Bác Vượng), khu vực BĐS tọa lạc.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường hướng dẫn thực tập sinh dùng máy đo laser đo diện tích đất, dùng la bàn xác định hướng mặt tiền BĐS, định vị BĐS trên phần mềm google map, chụp ảnh BĐS, góp ý các điểm cần lưu ý khi thẩm định. Đồng thời, cho thực tập sinh quan sát cách thức lập một biên bản thẩm định BĐS đúng cách.
- Kết quả công việc đạt được:
+ Biết được thông tin chính xác về mối quan hệ giữa chủ sở hữu và khách hàng vay là quan hệ người bán - người mua.
+ Căn cứ hình dáng, kích thước, hướng, ngõ đi, NVTĐ xác định BĐS khách hàng hướng dẫn và BĐS trên giấy chứng nhận là một.
+ Xác định được mặt tiền BĐS là hướng Bắc giáp đường đi; các hướng Đông, Tây Nam giáp với nhà khác.
+ Định vị chính xác vị trí BĐS tọa lạc.
+ Hình ảnh tài sản được chụp đầy đủ gồm: 05 quang cảnh xung quanh, 02 ảnh mặt tiền, 01 ảnh nội thất.
+ Thông tin về các yếu tố ảnh hưởng: BĐS được đánh giá khả năng chuyển nhượng là khó bán do toàn bộ phần diện tích của BĐS vào quy hoạch giao thông theo bản đồ quy hoạch phân khu H1-4 Quận Hai Bà Trưng, tỷ lệ 1/2000 đã xem xét từ bước 1.
+ Biên bản được lập đúng mẫu, các thông tin thu thập đã được nhân viên thẩm định ghi chép đầy đù và có chữ ký của các bên liên quan (người hướng dẫn và nhân viên thẩm định) ngày 22/03/2019.
Bước 3: Lập tờ trình thẩm định tài sản a. Mô tả về BĐS
- Vị trí BĐS
+ Địa chỉ hiện tại: Số 39 ngõ Hậu Khuông, Bạch Mai, Phường Bạch Mai, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội.
+ Vị trí BĐS tọa lạc: BĐS nằm mặt ngõ Hậu Khuông (BT, #1,5 – 2,2m), cách Bạch Mai #70m. Bên hông giáp ngõ (BT, #1,5m).
- Chứng từ pháp lý (các chứng từ có liên quan đến BĐS thẩm định do cơ quan Nhà nước cấp): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 257458, số vào sổ cấp GCN: CS-HBT 06152 do Sở tài nguyên và môi trường Thành phố Hà Nội cấp cho Ông Nguyễn Đình Thông và Bà Nguyễn Thị Minh ngày 25/04/2019.
- Chứng từ nội bộ (các chứng từ nội bộ heo quy định/quy trình của Ngân hàng):
+ Biên bản thẩm định hiện trạng ngày 12/04/2019.
+ Trích in quy hoạch.
- Đặc điểm về BĐS + Về đất
Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng
Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Diện tích sử dụng thực tế: 22,70m2 (chiều dài: 3,40m – 3,20m & chiều rộng:
6,60m).
Diện tích được công nhận: 22,70m2 (chiều dài: 3,40m – 3,20m & chiều rộng:
6,60m).
Diện tích đất thổ cư: 22,70m2
+ Về tài sản trên đất
Hạng mục công trình: Nhà ở
Cấu trúc:
Số tầng: 03 tầng + gác Mái: Bê tông cốt thép Tường: Gạch Nền: Gạch men
Diện tích sử dụng thực tế: 100,00m2
Diện tích dựng không thuộc phép thuộc KV không công chứng/vượt GPXD:
100,00m2.
- Hiện trạng sử dụng BĐS: Nhà để trống.
- Nhập liệu đầy đủ thông tin thu thập được và số lượng ảnh đã chụp được từ bước 2 thẩm định hiện trạng BĐS vào hệ thống đồng bộ hóa PASS.
b. Phương pháp thẩm định
Như đã phân tích ở trên, Ngân hàng ACB hoạt động thẩm định trên nền tảng an toàn, hạn chế rủi ro. Vì thế mà bất kỳ một BĐS nào được ACB chấp nhận nhận thế chấp đều được kiểm tra quy hoạch để đảm bảo trong trường hợp xấu nhất khách hàng không trả được nợ thì BĐS cũng không thuộc diện bị nhà nước thu hồi (BĐS tọa lạc ngoại thành). NVTĐ không áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định do đoạn đường được duyệt đơn giá đất < 6 tháng/ khu vực không có giá thị trường. Vì thế, NVTĐ lựa chọn thẩm định BĐS theo đơn giá Uỷ ban nhân dân Quận Hai Bà Trưng (khu vực nội thành).
c. Kết quả thẩm định
- Nhận thế chấp BĐS này có tồn tại rủi ro: BĐS có thể bị thu hồi trong quá trình nhận thế chấp, việc xử lý tài sản chỉ được thực hiện bằng cách nhận tiền đền bù giải tỏa và thời gian nhận tiền bền bù giải toat là không xác định.
- BĐS nằm toàn bộ trong quy hoạch giao thông nên đánh giá khả năng chuyển khó bán.
- Hiện nay, công trình trên đất là nhà ở 03 tầng + gác nằm toàn bộ trong quy hoạch giao thông, đồng thời thuộc diện xây dựng không phép nên NVTĐ không tính giá trị công trình này.
Từ các lập luận trên, căn cứ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND Ban hành quy
định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014, NVTĐ xác định được BĐS thuộc VT4 (ngõ nhỏ dưới 2m, ít nhất một mặt giáp ngõ) đường Bạch Mai với đơn giá đất là 17.390.000 đồng/m2.
Hệ số k = Đơn giá đất khảo sát thị trường/Đơn giá đất UBND ban hành = 17.390.000/17.390.000 = 1,0
Suy ra, giá trị BĐS bằng đúng giá trị đất = 22,70 * 17.390.000 = 394.753.000 đồng. Làm tròn lên thành 395.000.000 đồng.
- Kết quả thẩm định được tài sản có hiệu lực đến hết ngày 12/04/2019 cho việc phê duyệt cấp tín dụng đầu.
Bước 4: Kiểm soát và phê duyệt
- Người thực hiện: NVTĐ Cao Kiên Cường, Giám đốc Thẩm định tài sản khu vực Nguyễn Duy Qúy.
- Nơi thực hiên công việc: Tại văn phòng.
- Đối tượng tương tác: Tờ trình thẩm định tài sản, chứng từ pháp lý, quy định của ACB, cấp kiểm soát và phê duyệt.
- Kết quả đạt được: Tờ trình thẩm định đã được phê duyệt bởi cấp thẩm quyền ngày 16/04/2019.