CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2. Thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản
1.2.3. Quy trình chung thẩm định giá bất động sản
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 (Ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính, Quy trình thẩm định giá Việt Nam gồm 6 bước:
Bước 1. Xác định các nội dung tổng quát về bất động sản cần thẩm định và thẩm định giá bất động sản
Xác định bất động sản thẩm định
Thẩm định viên cần làm rõ các đặc điểm về pháp lý, kinh tế - xã hội của bất động sản cần thẩm định có ảnh hưởng đến giá trị thẩm định giá. Những đặc điểm này được thể hiện qua một số tài liệu như:
Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (nếu có)
Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có)
Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) bao gồm: quyết định giao đất, cấp đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp; quyết định phân nhà, phân đất;
hợp đồng mua bán nhà ...
Xác định khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định
Khách hàng có thể là cá nhân, tổ chức có giao tiếp với thẩm định viên thông qua hợp đồng định giá. Khách hàng là người quyết định bên thứ ba nào sẽ là người sử dụng kết quả thẩm định giá. Các thông tin khách hàng và bên thứ ba cần được tìm hiểu để đảm bảo rằng việc thẩm định được tiến hành phù hợp với mục đích thẩm định.
Xác định mục đích thẩm định giá
Thẩm định viên phải xác định mục đích thẩm định giá tại thời điểm nhận nhiệm vụ thẩm định giá của khách hàng và mục đích này phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định. Cần làm rõ đối quyền lợi nào được thẩm định: quyền sở hữu, quyền sử dụng, đất được g iao ổn định lâu dài hay cho thuê hoặc sang nhượng.
Xác định thời điểm thẩm định giá
Thẩm định viên cần xác định thời điểm mà sự đánh giá giá trị tài sản có hiệu lực do các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản luôn thay đổi dẫn đến giá trị các tài sản cũng thay đổi theo. Thời điểm có hiệu lực là ngày tháng tài sản được đánh giá giá trị đó có thể là thời điểm hiện tại, quá khứ hoặc tương lai.
Xác định cơ sở giá trị
Trên cơ sở xác định về đặc điểm bất động sản cần thẩm định và mục đích của
thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Xác định những giả thiết
Thẩm định viên cần đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc đến giá trị tài sản, những giới hạn về tính pháp lý nguồn dữ liệu, công dụng của tài sản, việc sử dụng kết quả, những điều kiện ràng buộc phải phù hợp với các quy định của pháp luật và phù hợp với mục đích thẩm định giá.
Xác định nguồn dữ liệu
Căn cứ vào đặc điểm của tài sản cần thẩm định và mục đích của thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho công việc thẩm định.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá
Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc cần làm vào thời gian thực hiện từng bước công việc để hoàn thành việc thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch việc thẩm định giá bao gồm:
Xác định mục tiêu; yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
Lập kế hoạch thu thập tài liệu các tài liệu liên quan đến bất động sản và tình hình chung về quy hoạch, môi trường, chính sách nhà nước, tình hình thị trường cung cầu.
Phân công công việc trong tổ thẩm định
Lên biểu đồ thời gian làm việc lên chương trình thời gian biểu công tác phù hợp với thời gian hoàn thành việc thẩm định giá.
Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá Bước 3: Thu thập và phân tích thông tin
Độ tin cậy của các kết quả thẩm định phụ thuộc vào chất lượng và số lượng của thông tin được sử dụng. Nếu kết quả thẩm định dựa trên nguồn thông tin không chính xác hay có chất lượng kém thì thẩm định viên rất khó để đưa ra những kết luận có cơ sở. Vì lẽ đó việc thu thập và phân tích thông tin là khâu quan trọng để thẩm định viên có được những dữ liệu chính và đáng tin cậy cho việc phân tích và
đi đến kết luận.
Thu thập thông tin
Khảo sát thị trường: Thẩm định viên cần trực tiếp khảo sát hiện trường để thu thập các số liệu về vị trí của bất động sản thẩm định so với vị trí trên bản đồ địa chính, diện tích thực tế của lô đất so với diện tích được ghi trên giấy tờ pháp lý các chi tiết của công trình kiến trúc gắn liền với đất cần được xem xét tỉ mỉ. Đồng thời, thẩm định viên cũng cần đưa ra các nhận định về cảnh quan, môi trường xung quanh, giao thông, an ninh nơi bất động sản tọa lạc.
Thu thập thông tin: bên cạnh các thông tin thu thập được từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản thẩm định, tình hình cung cầu giao dịch, tín dụng như lãi suất, điều kiện cho vay ...
Phân tích thông tin
Phân tích thông tin gồm ba nội dung:
Phân tích thông tin về bất động sản thẩm định giá: phân tích về pháp lý, đặc điểm kinh tế - xã hội. Việc phân tích bất động sản thẩm định định hướng cho việc tìm kiếm các thông tin khác về thị trường, thu thập hay chi phí nhằm tiến hành được công việc thẩm định bất động sản đó.
Phân tích thị trường: trong cách tiếp cận so sánh, phân tích thị trường giúp thẩm định viên nhận biết được tài sản so sánh, những điểm tương đồng và khác biệt giữa chúng với bất động sản thẩm định. Trong cách tiếp cận chi phí, phân tích thông tin cung cấp cho thẩm định viên về chi phí xây dựng, lợi nhuận của nhà thầu, tỷ lệ hao mòn công trình. Ở cách tiếp cận thu nhập, phân tích thị trường cung cấp dữ liệu về giá thuê, tỷ lệ bỏ trống, xu hướng biến động giá thuê, tỷ lệ vốn hóa của các bất động sản cạnh tranh
Bước 4. Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá
Khả năng áp dụng một hay nhiều phương pháp tùy thuộc vào loại giá trị thẩm định và dữ liệu hiện có. Thẩm định viên có thể sử dụng một hoặc nhiều hơn một trong ba cách tiếp cận thẩm định giá: so sánh, chi phí, thu nhập tùy thuộc đặc điểm của bất động sản, mục đích thẩm định, chất lượng và số lượng dữ liệu thu thập được.
Cách tiếp cận so sánh dựa trên nguyên tắc thay thế. Để so sánh thẩm định viên sẽ sẽ lựa chọn những tài sản đã được giao dịch có những đặc điểm tương tự tài sản thẩm định và sử dụng các phép tính điều chỉnh cần thiết.
Đối với các công trình trên đất, thẩm định viên sử dụng chi phí thay thế hay chi phí tái tạo. Tức tính hao mòn của công trình trên đất xem liệu giá trị còn lại là bao nhiêu. Giá trị BĐS theo cách tiếp cận chi phí là tổng giá trị của đất cộng với giá trị còn lại của công trình trên đất.
Cách tiếp cận thu nhập áp dụng cho các BĐS có tạo ra thu nhập. Việc sử dụng các tiếp cận này là sự xác định giá trị hiện tại của các khoản lợi ích tương lai mà BĐS mang lại, trong đó có cả giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kì đầu tư.
Để đảm bảo độ tin cậy cao, thẩm định viên thường được khuyến cáo sử dụng nhiều hơn một cách tiếp cận. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo cae ba cách tiếp cận đều phải cho cùng một giá trị. Tuy nhiên, thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, và cung cầu không phải lúc nào cũng cân bằng. Vì lí do này, mà các cách tiếp cận có thể cho các cách tiếp cận khác nhau. Vì vậy, bước tiếp theo là bước thống nhất kết quả.
Bước 5: Thống nhất kết quả
Thống nhất kết quả là quá trình qua đó thẩm định viên đưa ra kết luận về giá trị của BĐS thẩm định. Để thống nhất kết quả thẩm định, thẩm định viên cần xem xét tất cả các lập luận, kiểm tra chính xác của các tính toán cũng như tính chính xác của các giả định và đưa ra các kết luận cuối cùng về giá trị.
Thống nhất kết quả là bước cần thiết vì trong quá trình thẩm định nhiều phương pháp có thể sử dụng và mỗi phương pháp ra một kết quả khác nhau. Do đó, quá trình thống nhất mức giá đòi hỏi thẩm định viên phải kiểm tra nguồn dữ liệu, tính chính xác của thông tin, cơ sở của các giả định, mức dộ hợp lí của các phâ tích để đưa ra các kết luận có căn cứ về giá trị tài sản thẩm định.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định gửi cho khách hàng và các bên có liên quan
Bước cuối cùng của quá trình thẩm định giá là khâu viết báo cáo và chứng thư thẩm định. Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá đã được quy định chi tiết tại
tiêu chuẩn số 06 ngày 06 tháng 03 năm 2015 của Bộ tài chính (TĐGVN06) được ban hành kèm theo thông tư 28/2015/TT – BTC về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá số 05, 06 và 07. Tiêu chuẩn số 06 phân biệt thuật ngữ: “Báo cáo kết quả thẩm định giá”, “chứng thư thẩm định giá”, “Hồ sơ thẩm định giá”.
Theo đó:
Báo cáo kết quả thẩm định giá – là văn bản do thẩm định viên lập nêu rõ chính kiến của mình và mức giá của tài sản được khách hàng yêu cầu thẩm định.
Chứng thư thẩm định giá – là văn bản do tổ chức thẩm định lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về kết quả thẩm định giá tài sản
Hồ sơ thẩm định giá – là các tài liệu do thẩm định viên thu thập, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định.