Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Cơ sở: Quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

Đề xuất giải pháp: Đề tài đề xuất các giải pháp cụ thể, thiết thực nhằm cải thiện hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và bền vững tr

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

CẤP CƠ SỞ

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2024

i

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

LỜI CAM ĐOAN iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ v

TÓM TẮT ĐỀ TÀI vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 3

2.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài 3

2.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài 3

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 4

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5

4.1 Phương pháp luận nghiên cứu 5

4.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể 6

5 Đóng góp về khoa học của đề tài 7

6 Bố cục của đề tài 8

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 9

1.1 Những nghiên cứu về lý luận quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 9

1.2 Những nghiên cứu về thực trạng quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.3 Những nghiên cứu về giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 12

1.4 Kết luận và gợi mở hướng nghiên cứu của đề tài 13

Kết luận chương 1 16

CHƯƠNG 2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 17

2.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 17

2.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 17

2.1.2 Đặc điểm của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 23

2.1.3 Vai trò của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 26

2.2 Chủ thể, nội dung của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 33

2.2.1 Chủ thể quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 33

2.2.2 Nội dung của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 34

2.3 Các yếu tố bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 36

2.3.1 Yếu tố chính trị - pháp lý 36

2.3.2 Yếu tố kinh tế - xã hội 37

2.3.3 Nguồn lực con người 38

2.3.4 Yếu tố về hội nhập 38

Kết luận Chương 2 40

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 41

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở TP Hồ Chí Minh 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.1.3 Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 43

3.2 Kết quả thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn hoạt động quản lý nhà nước tại TP Hồ Chí Minh 43

3.2.1 Những kết quả đạt được 43

3.2.2 Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân 52

Kết luận chương 3 66

CHƯƠNG 4 QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TP HỒ CHÍ MINH 67

4.1 Quan điểm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 67

4.1.1 Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất phải nhất quản với quan điểm, định hướng của Đảng về bảo vệ tài nguyên đất đai 67

4.1.2 Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm tính công khai, minh bạch 69

4.1.3 Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm áp dụng thống nhất giữa các văn bản pháp luật 71

4.1.4 Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất phải phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế và chuyển đổi số trong quản lý nhà nước về đất đai 72

4.2 Giải pháp bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở TP Hồ Chí Minh 74

4.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp Luật Đất đai và luật đấu giá cũng các văn bản pháp luật liên quan 74

4.2.2 Giải pháp từ phía cơ quan quản lý nhà nước Bộ, ngành, trung ương 76

4.2.3 Giải pháp từ phía cơ quan quản lý nhà nước tại Thành phố Hồ Chí Minh 78

4.2.4 Giải pháp nâng cao nhận thức cho các nhà đầu tư và người dân trên địa bàn 81

4.2.5 Các giải pháp khác 82

Kết luận chương 4 85

KẾT LUẬN 86

PHỤC LỤC 1 PHIẾU KHẢO SÁT 92

PHỤC LỤC 2 KẾT QUẢ KHẢO SÁT 95

iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu khoa học với chủ đề: “Quản lý nhà nước về hoạt

động đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên

cứu của nhóm tác giả Đề tài nghiên cứu đảm bảo tính khách quan, trung thực, khoa học

và có đóng góp về mặt lý luận cũng như thực tiễn Các nguồn thông tin trong, số liệu được

sử dụng trong nghiên cứu có xuất xứ rõ ràng được trích dẫn tài liệu tham khảo đầy đủ

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1 Tiếng Việt

2 Tiếng Anh

2 Biểu đồ 3.2.b Biểu thị sự gia tăng của các phiên đấu giá từ năm 2020-2023

3 Biểu đồ 3.2.c Tình hình kiểm tra, xử lý vi phạm từ năm 2020-2023

TÓM TẮT ĐỀ TÀI

Tên đề tài: “Quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất từ thực

tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) là một chính sách quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế đất đai, minh bạch hóa việc tiếp cận đất đai và tăng nguồn thu ngân sách Tuy nhiên, tại TP Hồ Chí Minh, thực tiễn triển khai còn tồn tại nhiều bất cập như định giá đất không chính xác, quy trình đấu giá thiếu minh bạch, và hiện tượng “gian lận trong đấu giá” Luật Đất đai 2024 với các cải cách đáng kể được kỳ vọng sẽ khắc phục những hạn chế này, tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cải thiện quản

lý nhà nước về ĐGQSDĐ tại TP Hồ Chí Minh Cụ thể:

- Phân tích và đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về ĐGQSDĐ

- Xác định và làm rõ các bất cập trong quy trình đấu giá và quản lý nhà nước

- Đề xuất các giải pháp cụ thể để cải thiện hiệu quả quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ

đảm bảo tính minh bạch, công bằng và bền vững

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các quy định pháp luật và thực tiễn quản lý nhà nước về

ĐGQSDĐ tại TP Hồ Chí Minh

Phạm vi nghiên cứu:

- Nội dung: Quy định pháp luật về ĐGQSDĐ trong Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật

Đất đai 2013, và Luật Đất đai 2024

- Không gian: TP Hồ Chí Minh

- Thời gian: Từ năm 2020 đến 2023

4 Phương pháp nghiên cứu

- Thu thập, phân tích và tổng hợp tài liệu từ các nguồn đáng tin cậy

- Phân tích nội dung các quy định pháp luật hiện hành

- So sánh các quy định pháp luật qua các giai đoạn khác nhau

vii

- Khảo sát, thu thập số liệu thực tiễn, phỏng vấn sâu và điều tra bảng hỏi

5 Kết quả và đóng góp của đề tài

- Đánh giá chi tiết về thực tiễn quản lý và thực hiện ĐGQSDĐ tại TP Hồ Chí Minh

- Phát hiện các bất cập và hạn chế trong quy định pháp luật và thực tiễn quản lý

- Đề xuất các giải pháp cải thiện quy định pháp luật và biện pháp quản lý nhằm nâng

cao hiệu quả ĐGQSDĐ

- Cung cấp cơ sở lý luận và dữ liệu thực tiễn cho các nghiên cứu tiếp theo và giúp

các nhà quản lý, nhà làm luật đưa ra các chính sách phù hợp

6 Bố cục của đề tài

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Chương 2: Những vấn đề lý luận cơ bản của quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 3: Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn quản lý nhà nước tại TP Hồ Chí Minh

Chương 4: Quan điểm, giải pháp bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở TP Hồ Chí Minh

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Chương này tập trung vào việc tổng hợp và phân tích các nghiên cứu đã có về quản

lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất Các nghiên cứu trước đây đã nêu lên những vấn đề lý luận và thực tiễn, từ khái niệm, đặc điểm, vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất đến những bất cập trong quy trình và thực hiện Các công trình nghiên cứu đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả quản lý, như: hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường giám sát và áp dụng công nghệ thông tin,

Chương 2: Những vấn đề lý luận cơ bản của quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

Chương này trình bày các khái niệm cơ bản về đấu giá quyền sử dụng đất và quản

lý nhà nước trong lĩnh vực này Nó bao gồm khái niệm, đặc điểm và vai trò của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất Quản lý nhà nước trong lĩnh vực này phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, cạnh tranh, hiệu quả kinh tế và pháp lý Những lý thuyết cơ bản về

quản lý nhà nước, đấu giá tài sản và phát triển bền vững được áp dụng để phân tích và đánh giá các khía cạnh liên quan

Chương 3: Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn quản lý nhà nước tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chương này đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tại

TP Hồ Chí Minh Nó bao gồm những kết quả tích cực đã đạt được, như: công khai thông tin và tăng cường giám sát, nhưng cũng chỉ ra các hạn chế như quy định pháp luật thiếu chi tiết, quy trình công khai chưa nghiêm ngặt và năng lực cán bộ quản lý còn hạn chế Nguyên nhân của những hạn chế này được phân tích và đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả

Chương 4: Quan điểm và giải pháp bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở TP Hồ Chí Minh

Chương cuối cùng đưa ra các quan điểm và giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất Các giải pháp bao gồm hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường năng lực cán bộ, áp dụng công nghệ hiện đại, cải cách thủ tục hành chính và thiết lập cơ chế phản hồi hiệu quả Chương này cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá, từ đó góp phần vào

sự phát triển bền vững của TP Hồ Chí Minh

Kết luận

Đề tài đã phân tích và đưa ra những thách thức và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh Việc quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất cần đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả, từ đó góp phần vào

sự phát triển bền vững của thành phố Những giải pháp đề xuất bao gồm hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường năng lực cán bộ, áp dụng công nghệ hiện đại và cải cách thủ tục hành chính,…

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng và là giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế đất, góp phần ổn định thị trường bất động sản Việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã tạo ra cơ chế minh bạch trong tiếp cận đất đai theo

cơ chế thị trường; hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin - cho, chỉ định đối tượng được giao đất, thuê đất để mưu lợi cá nhân, làm thất thoát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương Hoạt động này ngày càng được thực hiện phổ biến và mở rộng hơn về quy mô, tăng giá trị thu được qua các năm và có đóng góp tích cực trong việc phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá đúng quy định pháp luật sẽ bảo đảm tính công khai, khách quan, minh bạch trong chính sách, qua đó bảo đảm thu ngân sách tránh thất thoát tài sản nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà

nước

Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh hiện nay là một lĩnh vực quan trọng và cấp thiết, có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế, xã hội và sự bền vững của thành phố Đề tài này không chỉ đưa ra các quan điểm, giải pháp đảm bảo nguồn thu ngân sách ổn định mà còn góp phần xây dựng một hệ thống quản lý đất đai minh bạch, công bằng và hiệu quả, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của TP Hồ Chí Minh

Theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016 nay là Dự thảo Luật Đấu giá tài sản năm 2024

và Luật Đất đai 2013, nay là Luật Đất đai 2024, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và cạnh tranh Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tại TP Hồ Chí Minh đã bộc lộ nhiều bất cập Các vấn đề như việc định giá đất không chính xác, quy trình đấu giá thiếu minh bạch, và hiện tượng “gian lận trong đấu giá” đã làm giảm hiệu quả và tính công bằng của các cuộc đấu giá Những bất cập này không chỉ gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực mà còn làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây ảnh hưởng xấu đến môi trường và làm giảm niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào hệ thống quản lý nhà nước

Luật Đất đai 2024, với những cải cách đáng kể được kỳ vọng sẽ khắc phục những

hạn chế của Luật Đất đai 2013 Luật mới đưa ra các biện pháp cải tiến quan trọng, bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao tính minh bạch và tăng cường giám sát của

cơ quan quản lý nhà nước Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 cũng đề xuất các biện pháp kiểm soát và hạn chế tình trạng “gian lận” trong đấu giá, đảm bảo quy trình diễn ra công bằng và minh bạch hơn Điều này không chỉ giúp cải thiện quy trình đấu giá mà còn đảm bảo tính công bằng, minh bạch, từ đó thu hút sự tham gia tích cực của các nhà đầu tư và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế - xã hội của TP Hồ Chí Minh

Tuy nhiên, thực tiễn vẫn cho thấy nhiều dự án đấu giá đất lớn tại TP Hồ Chí Minh chưa được triển khai hiệu quả Quy trình phê duyệt giá khởi điểm và đấu giá còn phức tạp, gây lãng phí thời gian và chi phí cho các nhà đầu tư Sự thiếu minh bạch trong quá trình đấu giá cũng là một vấn đề nghiêm trọng làm giảm niềm tin của người dân và doanh nghiệp Các vụ việc liên quan đến đấu giá đất đai thường xuyên bị phản ánh trên các phương tiện truyền thông cho thấy mức độ nghiêm trọng của vấn đề này Những bất cập này đòi hỏi phải có những nghiên cứu để tìm ra giải pháp khắc phục, tối ưu hóa quy trình đấu giá quyền

sử dụng đất

Nghiên cứu về quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh không chỉ giúp làm rõ các quy định pháp luật hiện hành mà còn đưa ra những kiến nghị cụ thể nhằm cải thiện quy trình đấu giá đất Qua đó, đề tài này sẽ góp phần xây dựng

hệ thống quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch và bền vững, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội của TP Hồ Chí Minh Hơn nữa, việc nghiên cứu còn giúp các nhà quản lý và nhà làm luật có cái nhìn tổng quan và chi tiết về tình hình thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những chính sách và giải pháp phù hợp Điều này sẽ giúp giảm thiểu những bất cập trong quá trình đấu giá đất, tăng cường hiệu quả sử dụng đất và tối ưu hóa nguồn lực đất đai cho sự phát triển của thành phố

Một khía cạnh quan trọng khác cần được xem xét là việc đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là một công cụ để huy động nguồn lực tài chính mà còn là một phương tiện để thực hiện các chính sách phát triển đô thị và bảo vệ môi trường TP Hồ Chí Minh đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc phát triển bền vững, bao gồm: tình trạng ngập lụt, ô nhiễm môi trường và sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực Quản lý hiệu quả quá

3

trình đấu giá đất sẽ giúp thành phố sử dụng tài nguyên đất đai một cách hợp lý, góp phần giảm thiểu các vấn đề môi trường và đảm bảo sự phát triển cân đối giữa các khu vực

Cuối cùng, nghiên cứu này sẽ cung cấp các dữ liệu và thông tin quan trọng cho việc

ra quyết định của các nhà quản lý, giúp họ đưa ra các chính sách và biện pháp quản lý đất đai phù hợp, hiệu quả Điều này không chỉ có ý nghĩa đối với TP Hồ Chí Minh mà còn có thể được áp dụng cho các địa phương khác trong cả nước, góp phần vào việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này Trong

xu thế mở cửa, hội nhập hiện nay việc đảm bảo hiệu lực, hiệu quả QLNN về ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung và ở TP HCM nói riêng là vấn đề vô cùng cần thiết bởi nó góp phần quan trọng vào việc hội nhập quốc tế ở Việt Nam Chính vì vậy, nghiên cứu QLNN về ĐGQSDĐ tại TP HCM cần phải được tiến hành đầy đủ, đồng bộ cả về mặt lý luận và thực tiễn để tìm ra những giải pháp phù hợp đáp ứng yêu cầu của thực tiễn của QLNN về ĐGQSDĐ ở địa phương này Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, nhóm nghiên cứu chọn

đề tài “Quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố

Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở Đây là đề tài có ý nghĩa quan

trọng cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

2.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật và thực tiễn quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh Cụ thể, đề tài sẽ tập trung vào các quy định trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai

2024, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan Bên cạnh đó, nghiên cứu sẽ xem xét các hoạt động, quy trình và cơ chế quản lý đấu giá đất, bao gồm cả các khía cạnh

về định giá đất, tổ chức đấu giá, giám sát và xử lý vi phạm trong quá trình đấu giá

2.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Phạm vi nghiên cứu của đề tài được xác định rõ ràng theo ba khía cạnh chính:

- Phạm vi nội dung:

Quy định Pháp luật: Đề tài sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm: Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013, và các điểm mới trong Luật Đất đai 2024

Thực tiễn quản lý: Đề tài sẽ phân tích và đánh giá thực tiễn quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh, tập trung vào những vấn đề nổi cộm, bất cập

và hiệu quả của các biện pháp quản lý hiện tại

So sánh pháp luật: Đề tài sẽ so sánh các quy định trong Luật Đất đai 2013 với Luật Đất đai 2024 để làm rõ những thay đổi, cải tiến và tác động của các quy định mới đối với quá trình đấu giá quyền sử dụng đất

- Phạm vi không gian:

Địa bàn nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu tập trung vào TP Hồ Chí Minh, một đô thị lớn và phát triển nhanh chóng, nơi mà việc quản lý đấu giá quyền sử dụng đất đang gặp nhiều thách thức và cần được cải thiện Các quận, huyện có hoạt động đấu giá đất sôi động

sẽ được chú trọng phân tích để rút ra những bài học kinh nghiệm và kiến nghị cải tiến

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cải thiện quản

lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh trong bối cảnh hiện nay Cụ

thể, nghiên cứu hướng đến các mục tiêu sau:

Phân tích và đánh giá: Phân tích các quy định pháp luật hiện hành về đấu giá quyền

sử dụng đất, bao gồm: Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024,

đồng thời đánh giá thực trạng thực hiện các quy định này tại TP Hồ Chí Minh

5

Phát hiện bất cập: Xác định và làm rõ các bất cập, hạn chế trong quy trình đấu giá

và quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó hiểu rõ nguyên nhân và hậu quả

của những bất cập này đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố

Đề xuất giải pháp: Đề tài đề xuất các giải pháp cụ thể, thiết thực nhằm cải thiện hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và

bền vững trong quá trình đấu giá đất tại TP Hồ Chí Minh

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được các mục tiêu trên, đề tài sẽ thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu sau: Tổng quan lý thuyết và pháp lý: Tổng quan các cơ sở lý thuyết và pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm các quy định trong Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai

2013 và Luật Đất đai 2024, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan

Phân tích thực tiễn: Thu thập và phân tích dữ liệu thực tiễn về quá trình đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh, bao gồm các thông tin về quy trình, thủ tục, giá khởi điểm, số lượng và kết quả các cuộc đấu giá

So sánh pháp luật qua các giai đoạn: So sánh các quy định pháp luật về đấu giá quyền

sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 để làm rõ những điểm mới, cải tiến và tác động của các quy định này đối với thực tiễn đấu giá đất

Đánh giá hiệu qủa: Đánh giá hiệu quả của các biện pháp quản lý nhà nước hiện hành trong đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh, bao gồm cả những điểm mạnh và điểm yếu của hệ thống quản lý

Phỏng vấn khảo sát: Thực hiện phỏng vấn và khảo sát ý kiến của các bên liên quan, bao gồm cán bộ quản lý, chuyên gia pháp lý, nhà đầu tư và người dân, để thu thập thông tin và đánh giá đa chiều về tình hình đấu giá quyền sử dụng đất

Đề xuất giải pháp: Dựa trên các kết quả nghiên cứu, đề xuất các giải pháp cụ thể và khả thi để cải thiện quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh, bao gồm các biện pháp pháp lý, hành chính và kỹ thuật

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp luận nghiên cứu

Phương pháp luận của đề tài dựa trên cơ sở lý thuyết về quản lý nhà nước, lý thuyết

về đấu giá tài sản và lý thuyết về phát triển bền vững Các phương pháp này sẽ giúp định hướng nghiên cứu, phân tích và đánh giá các khía cạnh liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tính khoa học và hệ thống trong quá trình nghiên cứu Cụ thể:

Lý thuyết về quản lý nhà nước: Giúp hiểu rõ vai trò, chức năng và nhiệm vụ của các

cơ quan quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất

Lý thuyết về đấu giá tài sản: Cung cấp các khái niệm cơ bản và phương pháp đánh giá quy trình, hiệu quả của các cuộc đấu giá

Lý thuyết về phát triển bền vững: Đảm bảo rằng các giải pháp đề xuất không chỉ hiệu quả về kinh tế mà còn bền vững về mặt xã hội và môi trường

4.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể

Thu thập, phân tích và tổng hợp tài liệu: Tài liệu sẽ được thu thập từ các nguồn đáng tin cậy như văn bản luật, nghị định, thông tư, báo cáo nghiên cứu, bài viết học thuật và các tài liệu khác liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước về đấu giá đất đai

Phân tích nội dung: Phân tích các quy định pháp luật hiện hành trong Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024, nhằm làm rõ các quy định liên quan

và xác định những điểm mới, cải tiến trong các văn bản pháp luật

Phương pháp so sánh luật học: So sánh các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 để làm rõ những thay đổi và tác động của các quy định mới đối với thực tiễn đấu giá đất

Khảo sát và thu thập số liệu thực tiễn: Tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu về thực tiễn quản lý và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh, bao gồm: thông tin về các cuộc đấu giá đã diễn ra, quy trình, thủ tục, giá khởi điểm và kết quả đấu giá

Phỏng vấn sâu: Thực hiện phỏng vấn sâu với các cán bộ quản lý nhà nước, chuyên gia pháp lý, nhà đầu tư và các bên liên quan để thu thập thông tin chi tiết và đánh giá đa chiều về tình hình thực tiễn và các bất cập trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất

Điều tra bảng hỏi (Phiếu khảo sát): Sử dụng bảng hỏi để điều tra, thu thập ý kiến của các đối tượng liên quan về thực trạng và hiệu quả của quản lý nhà nước trong đấu giá quyền

sử dụng đất

7

Đối tượng điều tra:

- Chủ thể quản lý nhà nước về đấu gia quyền sử dụng đất: Số lượng 50 người

- Chủ thể thực hiện hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất: 200 người bao gồm người

dân và nhà đầu tư

Phân tích định tính: Phân tích các thông tin thu thập được từ các tài liệu, phỏng vấn

và khảo sát để hiểu rõ các vấn đề pháp lý và thực tiễn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp này giúp làm rõ các nguyên nhân, hậu quả và những bất cập trong quy trình đấu giá

Phân tích định lượng: Sử dụng các công cụ thống kê để phân tích dữ liệu định lượng thu thập được từ các cuộc khảo sát và điều tra Phương pháp này giúp đánh giá hiệu quả và tính minh bạch của các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thông qua các chỉ số cụ thể như tỷ

lệ thành công, giá trị thu được so với giá khởi điểm, và sự hài lòng của các bên tham gia

Tổng hợp kết quả nghiên cứu: Từ các kết quả phân tích, nghiên cứu sẽ tổng hợp và đưa ra các kết luận về thực trạng và các bất cập trong quản lý nhà nước về đấu giá quyền

sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh

5 Đóng góp về khoa học của đề tài

Đề tài “Quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành

phố Hồ Chí Minh” mang lại nhiều đóng góp quan trọng cho lĩnh vực khoa học pháp lý và

quản lý nhà nước Cụ thể, các đóng góp của đề tài bao gồm:

Thứ nhất, cung cấp cơ sở lý luận: Đề tài tổng hợp, hệ thống hóa và làm rõ các quy

định pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất trong các văn bản hiện hành như Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 Điều này sẽ cung cấp một nền tảng lý thuyết vững chắc cho các nghiên cứu tiếp theo trong lĩnh vực này

Thứ hai, về thực tiễn: Đề tài cung cấp các phân tích chi tiết về thực tiễn quản lý và

thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh, qua đó giúp hiểu rõ hơn về các vấn đề, bất cập và những thách thức hiện tại Qua quá trình nghiên cứu, đề tài đưa ra những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật và thực tiễn quản lý đấu giá quyền sử dụng đất Những phát hiện này có thể là cơ sở để cải tiến chính sách và quy định pháp luật Đề tài đánh giá hiệu quả của các biện pháp quản lý nhà nước hiện hành, từ đó xác định được những

yếu tố cản trở và những điểm mạnh cần phát huy Đề xuất các giải pháp cải thiện quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quá trình đấu giá Các giải pháp này có thể bao gồm việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật hiện hành Đề xuất các biện pháp quản lý và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả hơn, bao gồm việc cải tiến quy trình, tăng cường giám sát và kiểm tra, nâng cao năng lực của cán bộ quản lý

Các kết quả nghiên cứu và đề xuất của đề tài sẽ đóng góp vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn

Đề tài cung cấp các thông tin và kiến nghị cụ thể giúp nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó tăng cường hiệu quả quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai tại TP Hồ Chí Minh

Đề tài sẽ cung cấp một cơ sở dữ liệu phong phú và chi tiết về quản lý đấu giá quyền

sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh, giúp các nhà nghiên cứu khác có thêm thông tin và dữ liệu để tiếp tục nghiên cứu và phát triển các đề tài liên quan

Đề tài có thể khuyến khích các nghiên cứu tiếp theo trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất, mở rộng phạm vi nghiên cứu đến các địa phương khác và các khía cạnh khác của quản lý đất đai

6 Bố cục của đề tài

Đề tài ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, Nội dung chính của đề tài được kết cấu thành 4 chương:

Chương 1 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Chương 2 Những vấn đề lý luận cơ bản của quản lý nhà nước về hoạt động đấu gia quyền sử dụng đất

Chương 3 Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn quản lý nhà nươc tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 4 Quan điểm, giải pháp bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở TP Hồ Chí Minh

9

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất là một lĩnh vực quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, thu hút sự quan tâm và nghiên cứu của nhiều nhà khoa học và chuyên gia trong lĩnh vực luật pháp và quản lý công Các nghiên cứu này đã cung cấp những góc nhìn khác nhau về thực trạng, những vấn đề bất cập cũng như đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả quản lý Dưới đây là tổng quan về một số nghiên cứu tiêu biểu trong lĩnh

vực này:

1.1 Những nghiên cứu về lý luận quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

Luận án tiến sĩ Luật học "Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam" của

niệm, đặc điểm, mục đích, vai trò của ĐGQSDĐ; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật đối với ĐGQSDĐ; các yêu cầu chi phối pháp luật ĐGQSDĐ như vấn đề sở hữu về đất đai, về quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển kinh tế thị trường, thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản Từ vấn đề lý luận, tác giả đánh giá thực trạng pháp luật về ĐGQSDĐ, phát hiện ra các thiếu sót, bất cập của pháp luật về ĐGQSDĐ và làm rõ được thực tiễn quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ, trên cơ sở đó, đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở Việt Nam hiện nay

Tài liệu Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản” do Bộ Tư pháp tổ chức.2 Các bài viết trong tài liệu đã phân tích về cơ chế tài chính đối với hoạt động bán đấu giá tài sản; việc xác định giá khởi điểm tài sản Nhà nước bán đấu giá; pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án; những khó khăn vướng mắc và những kiến nghị đề xuất trong bán đấu giá tài sản thi hành án

1 Đặng Thị Bích Liễu (2010), “Một số ý kiến về tiền đặt cọc và phí đấu giá quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp

luật, số (4)

2 Fred.Burke (2012), “Luật đấu giá – Trên phương diện quốc tế và Việt Nam”, Hội thảo khoa học quy

định pháp luật nhà nước trong pháp luật về bán đấu giá tài sản tại một số nước, Bộ Tư pháp, Vĩnh Phúc

Đăng tải trên tạp chí cũng có nhiều bài viết liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ Trong số đó phải kể đến một số bài như: “Những bất cập trong các quy định về bán đấu giá tài sản" của Nguyễn Văn Phương.3 Bài viết đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và phân tích đánh giá một số hạn chế bất cập của pháp luật về bán đấu giá tài sản như trong quy định về người được tham gia đấu giá, về mức tiền đặt trước, về chế tài áp dụng đối với người mua được tài sản bỏ cuộc, điều kiện bán đấu giá tài sản đối với doanh nghiệp

từ đó đề xuất ý kiến đề nghị sửa đổi các quy định trên cho phù hợp với điều kiện kinh tế

xã hội hiện nay

1.2 Những nghiên cứu về thực trạng quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

về đấu giá quyền sử dụng đất: Thực trạng và giải pháp” đăng trên Tạp chí Luật học, Nguyễn Văn Tuấn đã phân tích chi tiết các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam, đồng thời chỉ ra những bất cập trong quá trình thực hiện Nguyễn Văn Tuấn nhấn mạnh rằng, mặc dù có những quy định rõ ràng trong Luật Đấu giá tài sản 2016

và Luật Đất đai 2013, nhưng việc thực thi vẫn gặp nhiều khó khăn do sự thiếu minh bạch

và công khai trong quy trình đấu giá, cũng như tình trạng "gian lận trong đấu giá" làm giảm hiệu quả của các cuộc đấu giá

Trong công trình nghiên cứu "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương" đăng trên Tạp chí Kinh tế và Phát triển, Trần Thị Lan Hương (2018)5 đã thực hiện một cuộc khảo sát rộng rãi tại nhiều tỉnh, thành phố lớn, bao gồm cả TP Hồ Chí Minh Nghiên cứu chỉ ra rằng, một trong những vấn đề lớn nhất

là sự không đồng nhất trong việc áp dụng các quy định pháp luật, dẫn đến tình trạng một

số địa phương thực hiện tốt, trong khi một số nơi khác còn lúng túng và hiệu quả thấp

3 Nguyễn Văn Phương (2008), “Những bất cập trong các quy định về bán đấu giá tài sản”, Tạp chí Dân

ra nhận định rằng, thiếu minh bạch là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thất thoát tài sản công và niềm tin của người dân vào hệ thống pháp luật Phạm Thị Hồng Nhung đề xuất một số biện pháp cụ thể như áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình đấu giá và tăng cường giám sát độc lập

Trong công trình "Tác động của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất đến phát triển kinh tế địa phương" (2019)7 đăng trên Tạp chí Khoa học và Công nghệ, Nguyễn Minh Quang đã nghiên cứu tác động của chính sách đấu giá đất đến sự phát triển kinh tế của các địa phương, đặc biệt là ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh Nghiên cứu của Quang chỉ ra rằng, nếu được thực hiện đúng đắn, chính sách đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ giúp tăng nguồn thu ngân sách mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của đô thị Tuy nhiên, những bất cập trong quản lý và thực hiện đấu giá đất hiện tại đã làm giảm hiệu quả của chính sách này

6 Lê Quang Hòa (2020) "Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam" Tạp

chí Pháp luật và Thực tiễn, trang 67

7 Nguyễn Minh Quang (2019), “Tác động của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất đến phát triển kinh tế địa phương” (2019) Tạp chí Khoa học và Công nghệ, năm 2019.

Bài viết “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất” của Trần Tiến Hải.8 Bài viết đã nêu lên những vấn đề bất cập phát sinh trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ liên quan đến các vấn đề như chủ thể tham gia ĐGQSDĐ, các điều kiện về vốn

và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính của các chủ thể khi tham gia ĐGQSDĐ, việc hộ gia đình tham gia ĐGQSDĐ và chế độ báo cáo về đấu giá tài sản

Xác định giá đất là một trong những khâu rất quan trọng trong công tác đấu giá Nếu giá đất được xác định phù hợp với thị trường thì sẽ huy động được nhiều người tham gia và tạo ra sự công bằng trong đấu giá, hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá Ngược lại nếu định giá đất không phù hợp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả công tác ĐGQSDĐ

Bài viết “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường” của Phạm

Văn Bằng9 đã nêu lên các căn cứ để xác định giá đất, những vướng mắc bất cập trong xác định giá đất Trên cơ sở đó tác giả đã đưa ra một số giải pháp góp phần đảm bảo giá đất phù hợp với giá thị trường

1.3 Những nghiên cứu về giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước

về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

Đề tài “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" chủ nhiệm Võ Đình Toàn10 Đề tài đã nghiên cứu

cơ sở lý luận của việc hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN như: xây dựng khái niệm, đặc điểm, bản chất của bán đấu giá tài sản; cấu trúc của pháp luật bán đấu giá tài sản; mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu giá tài sản và thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN Mặt khác, quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn: giai đoạn thứ nhất

từ năm 1989 đến năm 1996; giai đoạn thứ hai từ năm 1996 đến năm 2005 và giai đoạn từ năm 2005 đến nay Đề tài đã phân tích, đánh giá những ưu điểm và nêu lên những bất cập,

8 Trần Tiến Hải (2013), “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ”, Tạp chí Dân

chủ và pháp luật, số (12)

9 Phạm Văn Bằng (2012), “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường”, Tạp chí

Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề tháng 7

10Võ Đình Toàn (2011), “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Đề tài khoa học cấp Bộ, Viện khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp

13

hạn chế của pháp luật về bán đấu giá tài sản trong thời gian qua Đặc biệt đề tài đã đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ Luật học “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản Việt Nam hiện nay" của Nguyễn Tuyết Liên11, đã phân tích được một số vấn đề lý luận như khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật bán đấu giá tài sản, các yêu cầu và tiêu chí hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản; nêu lên quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam từ đổi mới đến nay; phân tích đánh giá những kết quả đạt được, những tồn tại của pháp luật về bán đấu giá tài sản và đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay

1.4 Kết luận và gợi mở hướng nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu các công trình nói trên cho thấy các nghiên cứu, các bài đăng trên tạp chí, các đề tài khoa học, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, bài viết, báo cáo trong các hội thảo khoa học chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:

Thứ nhất, những công trình trên đã tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về

QSDĐ, trong đó các công trình đã tập trung phân tích đánh giá những vấn đề lý luận xuất phát từ quy định chế độ sở hữu về đất đai của Nhà nước ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, chỉ Nhà nước mới có quyền định đoạt số phận pháp

lý đối với đất đai Từ những vấn đề lý luận trên, các công trình đã phân tích, làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất của QSDĐ Những công trình này là cơ sở lý luận quan trọng liên quan trực tiếp đến đề tài, trên cơ sở lý luận về QSDĐ để phân tích đánh giá việc quản

lý nhà nước về ĐGQSDĐ

Thứ hai, các công trình đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về

bán đấu giá tài sản, trong đó các công trình phân tích đánh giá cơ sở lý luận để hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản Đặc biệt phân tích đánh giá các QPPL về bán đấu giá tài sản hiện hành, nhất là những quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập và chưa phù

11 Nguyễn Tuyết Liên (2008), “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

hợp với thực tiễn Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản hiện hành Những công trình này có liên quan trực tiếp đến đề tài quản

lý nhà nước về ĐGQSDĐ, bởi QSDĐ cũng là một tài sản - tài sản đặc biệt gắn liền với một tài sản khác là đất đai Để quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ thì trước hết phải xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và các quy phạm pháp luật có liên quan khác

Thứ ba, đối với những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật ĐGQSDĐ, các công

trình đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành có những nội dung phù hợp, chưa phù hợp, những nội dung cần trao đổi để có quan điểm thống nhất trong quá trình

áp dụng Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật ĐGQSDĐ Đây là những

cơ sở pháp lý để quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ

Thứ tư, những công trình trên đã nghiên cứu các vấn đề có liên quan tới lý luận và

thực tiễn của quản lý nhà nhà nước (mặc dù không trực tiếp) về ĐGQSDĐ Trong đó các công trình đã nghiên cứu một số vấn đề như lý luận về khái niệm, đặc điểm, nội dung về ĐGQSDĐ Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ tại một số địa phương, những khó khăn bất cập trong quá trình đấu giá từ đó đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo thực thi pháp luật về ĐGQSDĐ ở các địa phương và trên toàn quốc

Qua nghiên cứu các công trình khoa học tiêu biểu đã nêu trên có thể rút ra một số kết luận sau:

Hiện tại chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ có hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ nói chung, ở Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, đặc biệt là từ thời điểm hiện nay khi Luật Đất đai năm

2024 chính thức có hiệu lực sẽ gợi mở nhiều vấn đề trong thực tiễn áp dụng cần quan tâm

Các công trình nghiên cứu có hai hướng nghiên cứu chính: Hoặc là nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về bán đấu giá tài sản hoặc pháp luật về ĐGQSDĐ ở cấp độ

đề tài khoa học, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ, giáo trình; hoặc là nghiên cứu ở phạm

vi hẹp về các vấn đề cụ thể có liên quan đến quá trình thực thi pháp luật về ĐGQSDĐ ở các bài báo, báo cáo khoa học

15

Nhiều vấn đề cơ bản liên quan đến quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ chưa được nghiên cứu Thực trạng quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ chưa được tổng kết một cách toàn diện, chưa có một hệ thống giải pháp cụ thể có luận cứ khoa học và thực tiễn Đặc biệt, ở cấp

độ nghiên cứu khoa học các cấp, chưa có một công trình nào nghiên cứu trực tiếp liên quan đến quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh nói riêng Vì vậy, vấn đề này là rất mới và cần được tiếp tục nghiên cứu trong giai đoạn hiện nay Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học đã khảo sát, tác giả tiếp tục đi sâu nghiên cứu ở phương diện Quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ một cách có hệ thống toàn diện Nghiên cứu cơ sở lý luận của quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ Trong đó tập trung phân tích luận giải:

Làm rõ khái niệm, đặc điểm ĐGQSDĐ; xây dựng khái niệm, phân tích đặc điểm, nội dung của quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ Luận giải, phân tích làm rõ vai trò, các yêu cầu của quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện nay; chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo cho hiệu lực hiệu quả quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ Đây là những vấn đề lý luận cơ bản, là nền tảng cho việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề ra giải pháp đảm bảo nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ ở Thành phố Hồ Chí Minh và ở Việt Nam hiện nay Tóm lại, trên cơ sở phạm vi nghiên cứu, đánh giá kết quả đạt được và những vấn đề chưa nghiên cứu của các công trình khảo sát có thể thấy, đề tài là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách toàn diện, có hệ thống đối với quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ ở TP

Hồ Chí Minh hiện nay Chính vì vậy, những vấn đề lý luận, thực tiễn cần tiếp tục nghiên cứu trong đề tài là vấn đề mới mẻ, cần phải có cơ sở lý luận, phương pháp nghiên cứu đúng đắn mới làm rõ được nội dung của những vấn đề trên

Kết luận chương 1

Từ những phân tích và đánh giá các công trình nghiên cứu tiêu biểu về quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất, có thể thấy rằng lĩnh vực này đã thu hút sự quan tâm lớn của nhiều nhà khoa học và chuyên gia Các nghiên cứu đã cung cấp những góc nhìn toàn diện và sâu sắc về thực trạng, những bất cập và thách thức trong quá trình thực thi các quy định pháp luật về đấu giá đất đai Đặc biệt, những vấn đề nổi cộm như sự thiếu minh bạch, quy trình phức tạp và hiện tượng "gian lận trong đấu giá" đã được nêu bật và phân tích chi tiết Các tác giả cũng đã đề xuất nhiều giải pháp cụ thể và thiết thực nhằm cải thiện hiệu quả quản lý, từ việc hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường năng lực quản lý, đến áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình đấu giá Những đóng góp này không chỉ cung cấp

cơ sở lý thuyết và thực tiễn quan trọng cho việc nghiên cứu và quản lý đấu giá quyền sử dụng đất, mà còn mở ra hướng đi mới cho các nghiên cứu tiếp theo và đề xuất các cải cách chính sách cần thiết Tóm lại, tổng quan tình hình nghiên cứu đã làm rõ sự cần thiết và tính cấp bách của việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất, từ

đó thúc đẩy sự phát triển bền vững và công bằng của đô thị, đặc biệt là tại TP Hồ Chí Minh

17

CHƯƠNG 2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ

HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của quản lý nhà nước về đấu giá quyền

sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất

Về khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực quản lý đất đai, liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai Khái niệm này đã được hình thành và phát triển qua nhiều giai đoạn lịch sử, phản ánh

sự tiến bộ của pháp luật và quản lý nhà nước về đất đai

Lịch sử hình thành khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất có thể truy nguyên từ các nền văn minh cổ đại Từ thời La Mã cổ đại, đấu giá đã được sử dụng như một phương thức chuyển nhượng tài sản công khai và minh bạch Theo thời gian, khái niệm này đã được cải tiến và áp dụng rộng rãi hơn trong các nền kinh tế thị trường phát triển Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất bắt đầu được quan tâm nhiều từ những năm 1990, khi đất nước chuyển mình sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, và nhu cầu về quản

lý hiệu quả tài nguyên đất đai trở nên cấp bách

Nguyễn Văn Tuấn (2015) trong nghiên cứu "Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất: Thực trạng và giải pháp" đã định nghĩa đấu giá quyền sử dụng đất là "quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân cho người trúng đấu giá thông qua hình thức đấu giá công khai, minh bạch, đảm bảo cạnh tranh và giá trị thị trường".12 Định nghĩa này nhấn mạnh đến tính công khai, minh bạch và cạnh tranh trong quá trình đấu giá, đồng thời phản ánh giá trị thị trường của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng Phân tích định nghĩa của Nguyễn Văn Tuấn cho thấy, việc đấu giá không chỉ là

12 Nguyễn Văn Tuấn (2015) trong nghiên cứu "Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí

Luật học 2015, tr45

một hoạt động thương mại mà còn là một công cụ để thể hiện tính công bằng và minh bạch trong quản lý tài sản công

Trần Thị Lan Hương (2018) trong công trình "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương" đã mở rộng khái niệm này khi cho rằng đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là một hình thức chuyển nhượng tài sản mà còn là

"một công cụ quan trọng trong quản lý và phân bổ tài nguyên đất đai, giúp tối ưu hóa sử dụng đất và tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương"13 Khái niệm này bổ sung thêm khía cạnh quản lý và phân bổ tài nguyên, nhấn mạnh vai trò của đấu giá trong việc sử dụng đất hiệu quả và bền vững Bình luận về định nghĩa của tác giả, có thể thấy rằng đấu giá đất không chỉ dừng lại ở mục tiêu thương mại mà còn phục vụ cho mục tiêu quản lý công cộng

và phát triển kinh tế - xã hội

Lê Quang Hòa (2020) trong nghiên cứu "Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam" đã định nghĩa đấu giá quyền sử dụng đất là "quy trình pháp lý được quy định bởi pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia, tạo điều kiện cho sự tham gia của nhiều đối tượng khác nhau trong việc mua bán quyền sử dụng đất một cách công bằng và minh bạch" Định nghĩa này tập trung vào khía cạnh pháp lý và quyền lợi của các bên tham gia, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình đấu giá Phân tích định nghĩa của tác giả, chúng ta thấy rõ hơn vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh và đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch của quá trình đấu giá.14

Phạm Thị Hồng Nhung (2022) trong bài viết "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao tính minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất" đã định nghĩa khái niệm này một cách ngắn gọn hơn: "Đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất với mục tiêu đạt được giá trị cao nhất và công khai minh bạch".15 Định nghĩa này đơn giản nhưng bao quát, nhấn mạnh đến mục tiêu đạt giá trị cao nhất và đảm bảo tính công khai minh bạch Phân tích định nghĩa của tác giả, chúng ta thấy rằng khái niệm này nhấn

13 Trần Thị Lan Hương, 2018, "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương", Tạp chí Kinh tế và Phát triển, trang 102

14 Lê Quang Hòa, 2020, "Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam", Tạp

chí Pháp luật và Thực tiễn, trang 67

15 Phạm Thị Hồng Nhung, 2022, "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao tính minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất", Tạp chí Quản lý Nhà nước, trang 85

19

mạnh yếu tố thị trường và minh bạch trong quá trình đấu giá, coi đó là những mục tiêu hàng đầu

Ngoài các định nghĩa từ các nhà nghiên cứu, các văn bản pháp luật hiện hành cũng

có những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đấu giá tài sản 2016 định nghĩa đấu giá là “hình thức bán tài sản công khai mà nhiều người có thể tham gia, người trả

cạnh tranh trong quá trình đấu giá

Luật Đất đai 2013 quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm “tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất có thể tiếp cận được đất đai một cách công

mục tiêu của việc đấu giá không chỉ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn nhằm đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận đất đai và tăng nguồn thu ngân sách Luật Đất đai năm

2024 tiếp tục kế thừa và bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài nguyên đất đai Các quy định trong luật mới này nhấn mạnh đến việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường giám sát và nâng cao tính minh bạch trong quá trình đấu giá, nhằm khắc phục các hạn chế của luật trước

đó và đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững trong bối cảnh hiện nay Theo đó, Đấu giá đất hay đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước, việc Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai các thửa đất thuộc địa giới hành chính của địa phương Khác với giao đất theo cách thức thông thường, với hình thức đấu giá, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những người khác và người nào trả giá cao nhất là người được nhận quyền sử dụng đất

Có nhiều mục đích được đặt ra khi lựa chọn phương thức chuyển quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, nhưng mục đích thường được hướng tới là nhằm đưa tài sản tiếp cận với người có nhu cầu thực sự, nhằm phát huy cao giá trị của tài sản hàng hóa đặc biệt đó là quyền sử dụng đất Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá là một bước tiến trong hoạt động giao, cho thuê đất Thông qua đó, góp phần làm giảm đầu cơ đất đai, tạo ra sự cạnh

16 Điều 5, Luật Đấu giá tài sản 2016

17 Điều 118, Luật Đất đai 2013

tranh lành mạnh giữa các chủ thể tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách

Từ những phân tích trên, tác giả kết luận: Đấu giá quyền sử dụng đất là một khái niệm đa chiều, bao gồm cả yếu tố pháp lý, kinh tế và quản lý công Các nhà nghiên cứu và các văn bản pháp luật đều nhấn mạnh tính công khai, minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá Việc phân tích các định nghĩa từ các nghiên cứu và pháp luật cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là một hoạt động thương mại mà còn là một công cụ quan trọng trong quản lý và phát triển bền vững tài nguyên đất đai

Về khái niệm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất

Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực quản lý đất đai, phản ánh vai trò của nhà nước trong việc tổ chức, điều hành và giám sát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và hiệu quả Khái niệm này đã phát triển qua nhiều giai đoạn lịch sử, phản ánh sự tiến bộ trong pháp luật và quản lý nhà nước về đất đai

Theo thời gian, quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất đã được cải tiến và

áp dụng rộng rãi trong các nền kinh tế thị trường phát triển Tại Việt Nam, quản lý nhà nước

về đấu giá quyền sử dụng đất bắt đầu được quan tâm nhiều từ những năm 1990, khi đất nước chuyển mình sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, và nhu cầu về quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai trở nên cấp bách

Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là "quá trình mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, điều hành và giám sát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả trong việc sử dụng tài nguyên đất đai".18 Định nghĩa này nhấn mạnh đến vai trò của các cơ quan nhà nước trong việc đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra một cách công khai, minh bạch và cạnh tranh, đồng thời phản ánh sự hiệu quả trong việc sử dụng tài nguyên đất đai

Trần Thị Lan Hương (2018) trong công trình "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương" đã mở rộng khái niệm này khi cho rằng

18 Nguyễn Văn Tuấn (2015) "Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất: Thực trạng và giải pháp"

Tạp chí Luật học, trang 45

21

quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là việc tổ chức và giám sát đấu giá mà còn là "một công cụ quan trọng trong quản lý và phân bổ tài nguyên đất đai, giúp

sung thêm khía cạnh quản lý và phân bổ tài nguyên, nhấn mạnh vai trò của nhà nước trong việc sử dụng đất hiệu quả và bền vững Lê Quang Hòa (2020) trong nghiên cứu "Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam" đã định nghĩa quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là "quy trình pháp lý được quy định bởi pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia, tạo điều kiện cho sự tham gia của nhiều đối tượng

Định nghĩa này tập trung vào khía cạnh pháp lý và quyền lợi của các bên tham gia, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình đấu giá Phân tích định nghĩa của tác giả, chúng ta thấy rõ hơn vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh và đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch của quá trình đấu giá Phạm Thị Hồng Nhung (2022) trong bài viết "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao tính minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất" đã định nghĩa khái niệm này một cách ngắn gọn hơn: "Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình giám sát và điều hành hoạt động đấu giá đất nhằm đảm bảo tính minh bạch

và đạt được giá trị cao nhất cho tài sản công".21 Định nghĩa này đơn giản nhưng bao quát, nhấn mạnh đến mục tiêu đạt giá trị cao nhất và đảm bảo tính minh bạch Phân tích định nghĩa của tác giả, chúng ta thấy rằng khái niệm này nhấn mạnh yếu tố thị trường và minh bạch trong quá trình đấu giá, coi đó là những mục tiêu hàng đầu

Ngoài các định nghĩa từ các nhà nghiên cứu, các văn bản pháp luật hiện hành cũng

có những quy định cụ thể về quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định rằng “việc đấu giá tài sản phải bảo đảm tính công khai, minh bạch, trung thực, công bằng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia” (Điều

19 Trần Thị Lan Hương (2018) "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương" Tạp chí Kinh tế và Phát triển, trang 102

20 Lê Quang Hòa (2020) "Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam" Tạp

chí Pháp luật và Thực tiễn, trang 67.

21 Phạm Thị Hồng Nhung (2022) "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao tính minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất" Tạp chí Quản lý Nhà nước, trang 85

6, Luật Đấu giá tài sản 2016) Định nghĩa này tập trung vào các nguyên tắc cơ bản mà cơ quan nhà nước phải tuân thủ trong quản lý đấu giá

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm “tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất có thể tiếp cận được đất đai một cách công bằng, minh bạch, đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước” (Điều 118, Luật Đất đai 2013) Điều này cho thấy mục tiêu của quản lý nhà nước trong việc đấu giá không chỉ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn nhằm đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận đất đai và tăng nguồn thu ngân sách

Từ những phân tích ở trên tác giả cho rằng: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử

dụng đất là quá trình mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, điều hành, giám sát và kiểm tra hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả trong việc sử dụng tài nguyên đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia và tạo nguồn thu ngân sách cho nhà nước Khái niệm này nhấn

mạnh vai trò của nhà nước trong việc điều tiết và đảm bảo các nguyên tắc cơ bản trong quá trình đấu giá, bao gồm: (1) Tổ chức điều hành: Nhà nước chịu trách nhiệm tổ chức các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, từ việc xác định quyền sử dụng đất nào sẽ được đấu giá, chuẩn

bị hồ sơ, đến việc công bố thông tin và điều hành quá trình đấu giá (2) Giám sát và kiểm tra: Quản lý nhà nước bao gồm việc giám sát toàn bộ quá trình đấu giá để đảm bảo tính công khai, minh bạch và trung thực Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kiểm tra, xử

lý vi phạm nếu có, nhằm đảm bảo tính hợp pháp của các cuộc đấu giá (3) Bảo vệ quyền lợi của các bên: Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia đấu giá, đảm bảo rằng các quy định pháp luật được tuân thủ nghiêm ngặt (4) Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước: Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả và hợp lý

Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là một quá trình toàn diện bao gồm

tổ chức, điều hành, giám sát và kiểm tra các hoạt động đấu giá nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả Điều này không chỉ đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả và hợp lý mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Như vậy, quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là

23

một khái niệm đa chiều, bao gồm cả yếu tố pháp lý, kinh tế và quản lý công Các nhà nghiên cứu và các văn bản pháp luật đều nhấn mạnh tính công khai, minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá Việc phân tích các định nghĩa từ các nghiên cứu và pháp luật cho thấy quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là một hoạt động hành chính mà còn là một công cụ quan trọng trong quản lý và phát triển bền vững tài nguyên đất đai

2.1.2 Đặc điểm của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất

Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là một lĩnh vực phức tạp và đa chiều, đòi hỏi sự kết hợp của nhiều yếu tố pháp lý, kinh tế và quản lý công Các đặc điểm chính của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: tính công khai, minh bạch; tính cạnh tranh; tính hiệu quả kinh tế; tính pháp lý; và tính công quyền Phân tích các đặc điểm này sẽ giúp làm rõ vai trò và tầm quan trọng của nhà nước trong quá trình quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, tính công khai, minh bạch

Tính công khai, minh bạch là đặc điểm cơ bản và quan trọng nhất của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước phải đảm bảo rằng mọi thông tin liên quan đến quá trình đấu giá, từ việc xác định các khu đất được đấu giá, giá khởi điểm, điều kiện tham gia, đến quá trình tổ chức và kết quả đấu giá, đều được công khai rộng rãi và dễ dàng tiếp cận Theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016, “Việc đấu giá tài sản phải bảo đảm tính công khai, minh bạch, trung thực, công bằng”.22 Điều này giúp ngăn chặn các hành vi tiêu cực như thông đồng, tham nhũng, và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia Tính công khai, minh bạch cũng tạo niềm tin cho người dân và doanh nghiệp, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước

Luật Đất đai 2024 tiếp tục nhấn mạnh tính công khai, minh bạch trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, bổ sung các quy định về việc công khai thông tin đấu giá trên các phương tiện thông tin đại chúng và cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý đất đai, đảm bảo mọi người dân và doanh nghiệp đều có thể tiếp cận thông tin một cách dễ dàng và nhanh chóng.23

22 Điều 6, Luật Đấu giá tài sản 2016

23 Điều 120, Luật Đất đai 2024

Thứ hai, tính cạnh tranh

Tính cạnh tranh là một yếu tố quan trọng khác trong quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất Quá trình đấu giá phải được tổ chức sao cho mọi đối tượng có đủ điều kiện đều có cơ hội tham gia một cách bình đẳng Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất được chuyển nhượng cho người trả giá cao nhất, từ đó tối đa hóa giá trị tài sản công Tính cạnh tranh cũng giúp loại bỏ các hành vi độc quyền, tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh và khuyến khích sự tham gia của nhiều nhà đầu tư Luật Đất đai năm 2013 quy định

rõ ràng về việc đảm bảo tính cạnh tranh trong đấu giá quyền sử dụng đất để “tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất có thể tiếp cận được đất đai một cách công bằng, minh bạch”.24

Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung các quy định nhằm tăng cường tính cạnh tranh, chẳng hạn như quy định về việc tổ chức đấu giá phải được thực hiện bởi các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, đảm bảo quy trình đấu giá diễn ra minh bạch, công bằng và hiệu quả hơn.25

Thứ ba, tính hiệu quả kinh tế

Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ nhằm đảm bảo tính công khai và cạnh tranh mà còn phải đạt được hiệu quả kinh tế Nhà nước cần tối ưu hóa nguồn thu từ việc đấu giá quyền sử dụng đất để tăng ngân sách, phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Điều này đòi hỏi quá trình đấu giá phải được tổ chức một cách khoa học, chuyên nghiệp và hiệu quả Nhà nước cần có các biện pháp định giá đất hợp lý, lựa chọn thời điểm và phương thức đấu giá phù hợp để đạt được giá trị cao nhất cho tài sản đất đai Tính hiệu quả kinh tế còn bao gồm việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá đất để đầu tư vào các

dự án phát triển hạ tầng, dịch vụ công, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân

Luật Đất đai 2024 bổ sung các quy định nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế trong quản

lý đấu giá quyền sử dụng đất, như việc sử dụng công nghệ thông tin trong quy trình đấu giá

để giảm chi phí và tăng hiệu quả quản lý.26

24 Điều 118, Luật Đất đai 2013

25 Điều 121, Luật Đất đai 2024

26 Điều 122, Luật Đất đai năm 2024

lý nghiêm các hành vi vi phạm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia

Luật Đất đai 2024 cũng nâng cao các quy định pháp lý, yêu cầu việc đấu giá quyền

sử dụng đất phải tuân thủ các quy trình pháp lý chặt chẽ và có sự giám sát của cơ quan quản

lý nhà nước, đảm bảo mọi hành vi vi phạm đều được phát hiện và xử lý kịp thời.27

Thứ năm, tính công quyền

Tính công quyền là đặc điểm nổi bật của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, phản ánh vai trò và quyền lực của nhà nước trong việc điều hành và kiểm soát hoạt động đấu giá Nhà nước có quyền lực tối cao trong việc ban hành các quy định pháp luật,

tổ chức và giám sát quá trình đấu giá, cũng như xử lý các vi phạm Tính công quyền đảm bảo rằng các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy trình và pháp luật, bảo vệ lợi ích công cộng và quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia Điều này cũng giúp duy trì trật tự và kỷ cương trong lĩnh vực quản lý đất đai, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững

Kết luận lại, quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự kết hợp của nhiều yếu tố khác nhau Tính công khai, minh bạch; tính cạnh tranh; tính hiệu quả kinh tế; tính pháp lý; và tính công quyền là những đặc điểm cơ bản và quan trọng, đảm bảo cho quá trình đấu giá diễn ra một cách công bằng, hiệu quả và đúng quy định pháp luật Việc hiểu rõ và thực hiện tốt các đặc điểm này sẽ góp phần nâng cao

27 Điều 123, Luật Đất đai năm 2024

hiệu quả quản lý nhà nước, tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất đai và thúc đẩy sự phát triển bền vững của đất nước

2.1.3 Vai trò của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất

Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết, kiểm soát và định hướng các hoạt động liên quan đến đấu giá đất đai Vai trò này được thể hiện qua việc đảm bảo sự minh bạch, công bằng trong quá trình đấu giá, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, và tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội

Thứ nhất, điều tiết và kiểm soát quá trình đấu giá

Nhà nước có trách nhiệm xây dựng và ban hành các quy định pháp luật điều chỉnh quá trình đấu giá quyền sử dụng đất Các quy định này nhằm đảm bảo rằng mọi hoạt động đấu giá được thực hiện theo một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch và công bằng Việc điều tiết và kiểm soát này giúp ngăn chặn các hành vi gian lận, tham nhũng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia đấu giá

- Xây dựng và ban hành các quy định pháp luật

Nhà nước có trách nhiệm xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, bao gồm các văn bản luật, nghị định và thông tư hướng dẫn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Các quy định này cần phải rõ ràng, cụ thể và dễ hiểu, để các bên liên quan có thể dễ dàng tuân thủ Việc xây dựng hệ thống pháp luật này không chỉ nhằm mục đích điều chỉnh quá trình đấu giá mà còn để đảm bảo rằng các hoạt động đấu giá được thực hiện đúng pháp luật, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia

Ví dụ, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và Luật Đất đai năm 2013 cùng với Luật Đất đai 2024 (dự thảo) đều đưa ra các quy định cụ thể về quy trình đấu giá, điều kiện tham gia đấu giá, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, cũng như các biện pháp xử lý vi phạm trong quá trình đấu giá Điều này giúp tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch và công bằng cho mọi hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

- Điều tiết quá trình đấu giá

Nhà nước thực hiện việc điều tiết quá trình đấu giá bằng cách quy định cụ thể về các bước và quy trình đấu giá Điều này bao gồm việc xác định các lô đất được đưa ra đấu giá,

27

xác định giá khởi điểm, công bố thông tin đấu giá, tổ chức phiên đấu giá và công bố kết quả đấu giá Mỗi bước trong quy trình đấu giá đều phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, đảm bảo tính công khai, minh bạch và công bằng

Nhà nước cũng có thể quy định về việc sử dụng các công nghệ hiện đại để tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của quá trình đấu giá Ví dụ, việc sử dụng hệ thống đấu giá trực tuyến có thể giúp công khai thông tin rộng rãi, giảm thiểu các hành vi gian lận và đảm bảo tính minh bạch trong quá trình đấu giá

- Kiểm soát và giám sát quá trình đấu giá

Nhà nước có trách nhiệm giám sát và kiểm soát chặt chẽ toàn bộ quá trình đấu giá

để đảm bảo rằng các quy định pháp luật được thực thi nghiêm túc Việc kiểm soát này bao gồm việc theo dõi, giám sát các phiên đấu giá, kiểm tra tính hợp pháp của các bước trong quy trình đấu giá và xử lý các vi phạm nếu có

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, cùng với các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, thường được giao nhiệm vụ giám sát

và kiểm soát quá trình đấu giá Họ có thể tiến hành các cuộc kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất

để đảm bảo rằng các quy định pháp luật được tuân thủ, đồng thời xử lý nghiêm các hành vi

vi phạm như thông đồng, gian lận, hay tham nhũng trong quá trình đấu giá

- Ngăn chặn các hành vi gian lận và tham nhũng

Một trong những mục tiêu quan trọng của việc điều tiết và kiểm soát quá trình đấu giá là ngăn chặn các hành vi gian lận và tham nhũng Nhà nước cần có các biện pháp mạnh

mẽ để phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm này Điều này có thể bao gồm việc thiết lập các cơ chế kiểm soát nội bộ chặt chẽ, tăng cường sự giám sát của các cơ quan chức năng

và áp dụng các hình thức xử phạt nghiêm khắc đối với các vi phạm

Nhà nước cũng cần xây dựng các cơ chế khuyến khích sự tham gia giám sát của cộng đồng và các tổ chức xã hội Việc này giúp tăng cường tính minh bạch và công khai, giảm thiểu nguy cơ gian lận và tham nhũng, đồng thời nâng cao niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào hệ thống đấu giá quyền sử dụng đất

- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia đấu giá

Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia đấu giá bằng cách đảm bảo rằng quá trình đấu giá diễn ra một cách công bằng và minh bạch Điều này bao gồm việc đảm bảo rằng mọi người đều có cơ hội tiếp cận thông tin đấu giá, tham gia đấu giá và được bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong suốt quá trình đấu giá

Các cơ quan nhà nước cần có cơ chế giải quyết khiếu nại và tranh chấp một cách hiệu quả và công bằng Khi có khiếu nại hoặc tranh chấp phát sinh, các cơ quan này phải nhanh chóng điều tra và giải quyết, đảm bảo rằng quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia được bảo vệ

Thứ hai, đảm bảo sự công bằng và minh bạch

Một trong những vai trò quan trọng của nhà nước là đảm bảo rằng quá trình đấu giá diễn ra một cách công bằng và minh bạch Điều này có nghĩa là mọi thông tin liên quan đến các phiên đấu giá, từ thông tin về các lô đất, giá khởi điểm, đến điều kiện tham gia đấu giá, đều phải được công khai rộng rãi Nhà nước cần giám sát chặt chẽ quá trình đấu giá để đảm bảo rằng các nguyên tắc công khai, minh bạch và trung thực được tuân thủ nghiêm ngặt, từ

đó tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và người dân

- Công khai thông tin đấu giá

Nhà nước cần phải công khai mọi thông tin liên quan đến các phiên đấu giá Thông tin này bao gồm các lô đất được đưa ra đấu giá, giá khởi điểm, điều kiện tham gia đấu giá, thời gian và địa điểm diễn ra phiên đấu giá Việc công khai thông tin giúp đảm bảo rằng mọi đối tượng có nhu cầu và đủ điều kiện đều có thể tiếp cận thông tin một cách công bằng

và minh bạch Thông tin phải được công bố rộng rãi qua các kênh thông tin đại chúng như báo chí, trang thông tin điện tử của cơ quan quản lý đất đai và các tổ chức đấu giá

Công khai thông tin không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch mà còn ngăn ngừa các hành vi tiêu cực như thông đồng, lợi dụng thông tin nội bộ để trục lợi Khi mọi thông tin đều được công khai rõ ràng, các nhà đầu tư và người dân có thể dễ dàng kiểm tra và giám sát quá trình đấu giá, từ đó nâng cao tính minh bạch và công bằng

- Giám sát chặt chẽ quá trình đấu giá

Nhà nước phải thực hiện việc giám sát chặt chẽ quá trình đấu giá để đảm bảo rằng các nguyên tắc công khai, minh bạch và trung thực được tuân thủ nghiêm ngặt Điều này

- Áp dụng các biện pháp kỹ thuật và công nghệ

Nhà nước có thể sử dụng các biện pháp kỹ thuật và công nghệ để tăng cường tính minh bạch trong quá trình đấu giá Ví dụ, việc áp dụng hệ thống đấu giá trực tuyến không chỉ giúp công khai thông tin rộng rãi hơn mà còn tạo ra một môi trường đấu giá cạnh tranh lành mạnh và minh bạch hơn Hệ thống đấu giá trực tuyến có thể giảm thiểu sự can thiệp của con người, từ đó giảm nguy cơ gian lận và đảm bảo rằng mọi bước trong quá trình đấu giá được ghi nhận và kiểm tra một cách chính xác

- Tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người dân

Cuối cùng, việc đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình đấu giá quyền

sử dụng đất sẽ tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và người dân vào hệ thống quản lý nhà nước Khi người dân và doanh nghiệp tin tưởng vào sự minh bạch và công bằng của quá trình đấu giá, họ sẽ tham gia tích cực hơn vào các phiên đấu giá, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội

Có thể thấy, vai trò của nhà nước trong việc đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất là rất quan trọng Nhà nước không chỉ phải công khai thông tin đầy đủ và rõ ràng, giám sát chặt chẽ quá trình đấu giá, áp dụng các biện pháp

kỹ thuật và công nghệ, mà còn phải xử lý nghiêm khắc các vi phạm và giải quyết tranh chấp một cách công bằng Tất cả những điều này đều nhằm mục đích tạo niềm tin cho nhà đầu

tư và người dân, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường đất đai

Thứ ba, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia

Nhà nước có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Điều này bao gồm việc đảm bảo rằng các nhà đầu tư có cơ hội tham gia bình đẳng, các điều kiện và quy định đấu giá được áp dụng một cách công bằng cho tất

cả các bên Nhà nước cần có cơ chế giải quyết khiếu nại, tranh chấp phát sinh trong quá trình đấu giá để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia được bảo vệ

- Đảm bảo cơ hội tham gia bình đẳng

Một trong những vai trò quan trọng của nhà nước là đảm bảo rằng tất cả các bên có

đủ điều kiện đều có cơ hội tham gia đấu giá một cách bình đẳng Điều này có nghĩa là nhà nước phải thiết lập và thực thi các quy định rõ ràng về điều kiện tham gia đấu giá, đảm bảo rằng không có sự phân biệt đối xử nào trong việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ đấu giá

Nhà nước cần đảm bảo rằng mọi người đều có quyền tiếp cận thông tin về các phiên đấu giá, bao gồm thông tin về lô đất, giá khởi điểm, thời gian và địa điểm đấu giá Việc này giúp tạo ra một sân chơi công bằng cho tất cả các nhà đầu tư, bất kể họ đến từ đâu hay có quy mô kinh doanh như thế nào Bằng cách đảm bảo cơ hội tham gia bình đẳng, nhà nước không chỉ bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh,

từ đó tối ưu hóa giá trị tài sản công

- Áp dụng công bằng các điều kiện và quy định đấu giá

Nhà nước có trách nhiệm đảm bảo rằng các điều kiện và quy định đấu giá được áp dụng một cách công bằng cho tất cả các bên Điều này bao gồm việc thiết lập các tiêu chí

rõ ràng và minh bạch về việc tham gia đấu giá, như các yêu cầu về tài chính, kinh nghiệm,

và các tiêu chuẩn kỹ thuật khác Nhà nước phải đảm bảo rằng không có sự thiên vị hay ưu

- Giải quyết khiếu nại và tranh chấp

Nhà nước cần thiết lập cơ chế giải quyết khiếu nại và tranh chấp hiệu quả để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia đấu giá Khi có khiếu nại hoặc tranh chấp phát sinh, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải nhanh chóng tiến hành điều tra và giải quyết, đảm bảo rằng mọi quyết định đều được đưa ra dựa trên cơ sở pháp lý và thực tiễn.Cơ chế giải quyết khiếu nại và tranh chấp cần minh bạch, công bằng và kịp thời Nhà nước phải đảm bảo rằng các bên tham gia có thể dễ dàng tiếp cận và sử dụng cơ chế này mà không gặp phải trở ngại nào Các quy trình xử lý khiếu nại và tranh chấp phải rõ ràng, cụ thể và được thực hiện một cách trung thực và công bằng.Việc giải quyết kịp thời và hiệu quả các khiếu nại và tranh chấp không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia

mà còn giúp duy trì niềm tin của các nhà đầu tư vào hệ thống đấu giá quyền sử dụng đất Khi các nhà đầu tư tin tưởng rằng quyền lợi của họ được bảo vệ và họ có thể nhận được sự công bằng trong quá trình giải quyết tranh chấp, họ sẽ có xu hướng tham gia tích cực hơn vào các phiên đấu giá

- Xử lý vi phạm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp

Nhà nước có trách nhiệm xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong quá trình đấu giá

để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia Điều này bao gồm việc điều tra và xử

lý các hành vi gian lận, thông đồng, tham nhũng và bất kỳ hành vi nào khác vi phạm quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Việc xử lý vi phạm phải được thực hiện một cách nghiêm khắc và minh bạch, đảm bảo rằng mọi hành vi vi phạm đều bị phát hiện và xử

lý kịp thời Nhà nước cần có các biện pháp xử phạt mạnh mẽ, từ phạt tiền, hủy bỏ kết quả đấu giá, đến các hình thức xử lý hành chính hoặc hình sự đối với các hành vi vi phạm