Pháp luật về dự án Đầu tư xây dựng nhà Ở thương mại và một số thực trạng thực thi pháp luật hiện nay

Thực tiễn các quy định này trong thực tế đã được nhiều cá nhân, đơn vị, tổ chức áp dụng tốt, góp phần vào mục tiêu ổn định và phát triển chung của xã hội, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại tình

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ LUẬT

LÊ VĂN HUY

PHÁP LUẬT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

VÀ MỘT SỐ THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2022

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ LUẬT

LÊ VĂN HUY

PHÁP LUẬT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

VÀ MỘT SỐ THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐÀO THỊ THU HẰNG

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn: “PHÁP LUẬT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ MỘT SỐ THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT

HIỆN NAY” là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các tài liệu tham khảo, chú thích

trong luận văn này đều được trích dẫn rõ ràng

Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình

TÁC GIẢ

LÊ VĂN HUY

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật dân sự LKDBĐS Luật kinh doanh bất động sản

UBND Ủy ban nhân dân

LĐĐ Luật đất đai

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 5

3.1 Mục đích nghiên cứu: 5

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: 5

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 5

4.1 Đối tượng nghiên cứu 5

4.2 Phạm vi nghiên cứu: 5

4.3 Phương pháp nghiên cứu 6

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 7

5.1 Ý nghĩa khoa học 7

5.2 Ý nghĩa thực tiễn 7

6 Bố cục luận văn 7

CHƯƠNG 1 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM 8

1.1 Khái niệm, đặc điểm về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 8

1.2 Phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 9

1.3 Quy định của pháp luật về lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 11

1.3.1 Quy định về lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 11 1.3.2 Quy định về thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 39 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HIỆN NAY VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 40

2.1 Vấn đề bán dự án không có thật và một số thực trạng hiện nay 40 2.2 Vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

và một số thực trạng hiện nay 48 2.3 Vấn đề bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện và một số thực trạng hiện nay 55

2.4 Vấn đề bán lại dự án và một số thực trạng hiện nay 62

2.5 Vấn đề Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và một số thực trạng hiện nay 70

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 78

KẾT LUẬN 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam đã và đang ngày càng phát triển về mọi mặt, trên mọi lĩnh vực kinh

tế, văn hóa, xã hội, đời sống của con người ngày càng được nâng lên Kéo theo đó là tình trạng quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp dần mà nhu cầu về nhà ở của con người thì ngày càng cao, càng đa dạng Đây là một trong những nguyên nhân mà các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành và phát triển

Để quản lý các hoạt động trong xây dựng dự án nhà ở, pháp luật Việt Nam đã quy định tương đối rõ về các điều kiện, thẩm quyền và trình tự thủ tục để xây dựng

dự án nhà ở, nhất là các quy định để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở Đây là các quy định ban đầu, là một trong những điều kiện tiên quyết để xác định việc có thể hay không triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở Thực tiễn các quy định này trong thực tế đã được nhiều cá nhân, đơn vị, tổ chức áp dụng tốt, góp phần vào mục tiêu ổn định và phát triển chung của xã hội, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại tình trạng một số cá nhân, tổ chức vi phạm quy định về thực hiện dự án xây dựng nhà ở, dẫn đến việc nhiều công trình nhà ở không đảm bảo chất lượng, nhiều dự án xây dựng nhà ở vướng phải tranh chấp giữa người mua và chủ sở hữu, người mua và nhà đầu tư…Nguyên nhân chính được xác định là do những bất cập của quy định pháp luật

dự án đầu tư xây dựng nhà ở và một số nguyên nhân khác như trình độ nhận thức của người mua nhà ở còn hạn chế, một số cá nhân, tổ chức không thực hiện đúng các quy định pháp luật về dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hoạt động kiểm tra, kiểm duyệt đối với các thủ tục lập dự án xây dựng nhà ở của cơ quan có thẩm quyền còn buông lỏng, thiếu chặt chẽ…Đây là thực trạng cần được xem xét giải quyết tốt trong thời gian tới nhằm hạn chế sự phát sinh tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư, chủ sở hữu trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hạn chế được những thiệt hại cho người có nhu cầu mua, thuê nhà ở tại các dự án Muốn vậy, trước hết cần phải xem xét hoàn thiện các quy định pháp luật dự án đầu tư xây dựng nhà ở, kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập

dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nâng cao năng lực thẩm định, kiểm tra, thanh tra việc

thực hiện quy định pháp luật trong lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở Trên cơ sở đó để có những giải pháp cụ thể hơn nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế, bất cập trong quá trình lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “PHÁP LUẬT

VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ MỘT SỐ THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT HIỆN NAY” để làm luận văn thạc sĩ luật học

Những nội dung nghiên cứu của luận văn có ý nghĩa nhất định về mặt lý luận và thực tiễn

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài

Vấn đề liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được nhiều tác giả nghiên cứu, đề cập, trình bày và phân tích trong nhiều công trình nghiên cứu

ở nhiều góc độ khác nhau Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như:

Sách chuyên khảo, giáo trình:

Doãn Hồng Nhung (chủ biên), Nguyễn Thị Thanh Nhàn, (2015), “Pháp luật

về quản lý chung cư ở Việt Nam”, sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Xây Dựng

Nguyễn Thị Vân Anh (chủ biên) (2012), Giáo trình luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân;

Phan Nhựt Duy, Đoàn Ngọc Hiệp (2018), Giáo trình quản lý dự án đầu tư xây dựng: Trình bày về tổng quan về quản lí dự án đầu tư xây dựng; nội dung cơ bản của công tác quản lí dự án đầu tư xây dựng; mô hình cơ cấu tổ chức và truyền thông tích hợp, các phương thức phát triển dự án đầu tư xây dựng; vấn đề pháp lí trong quá trình quản lí dự án đầu tư xây dựng, Nhà xuất bản xây dựng

Luận văn thạc sỹ:

Nguyễn Thị Thanh Nhàn, (2015), “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam”

, Luật văn thạc sĩ ngành Luật kinh tế, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội: Luận văn là công trình mới đi sâu vào phân tích một cách toàn diện, đầy đủ và có hệ thống

vấn đề pháp luật về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam, tổng hợp, bổ sung và phát triển

hệ thống các luận điểm khoa học, lý luận về quản lý đối với nhà chung cư Luận văn cũng đi sâu vào thực thực trạng trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, các rủi ro trong việc quản lý thuê/thuê mua nhà chung cư Bên cạnh đó, Luận văn cũng chỉ ra những điểm mới của Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

về vấn đề quản lý đối với nhà chung cư ở Việt Nam, đưa ra quan niệm tổng quan về quản lý nhà chung cư ở một số nước tiên tiến trên thế giới; đưa ra mô hình có giá trị tham khảo của nước ngoài về xây dựng và thực thi chính sách pháp luật về quản lý nhà chung cư thông qua đó đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà chung cư Từ đó bổ sung thêm một số giải pháp giúp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư ở Việt Nam

Nguyễn Ngọc Thục (2020), “Chuyển nhượng dự án nhà ở xây dựng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ

chuyên ngành Luật kinh tế, Học viện KHXH, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam: đã phân tích, đánh giá, và đưa ra được nhận định lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại với thực tiễn thực thi pháp luật chuyển nhượng dự

án nhà ở thương mại, từ đó nhận diện một cách khách quan về những kết quả đã đạt được, những hạn chế vướng mắc trong quá trình thực thi việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại trên thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Trên cơ sở

đó, đưa ra một khía cạnh, góc nhìn của tác giả đối với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn áp dụng, để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn

Hồ Hương Thảo (2017), Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014- Thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật

học Trường Đại học Kinh tế-Luật: Luận văn này đã phân tích, đánh giá và tổng hợp được những quy định của pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam, cũng như đã đưa ra được nhận định từ thực tiễn những bất cập của pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản từ đó kiến nghị giải pháp để hoàn thiện pháp luật

Bài báo, tạp chí:

PGS TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) và Hoàng Anh Dũng: Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu khi mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam, Tạp chí Luật học số 9/2017;

Châu Thị Khánh Vân (2018), bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, tạp chí nghiên cứu

Đàm Minh Hiếu (2021), Rủi ro trong giao kết hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam, Tạp chí điện tử Luật

sư Việt Nam; ban-can-ho-chung-cu-tai-du-an-nha-o-thuong-mai-tai-viet-nam1611889937.html; truy cập ngày 7/8/2021

Qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu cho thấy các công trình nghiên cứu trên đây cũng chỉ dừng lại ở việc đề cập một cách sơ lược hoặc nghiên cứu một góc độ lý luận nhỏ liên quan đến pháp luật về dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cho đến nay chưa

có một công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về vấn đề này theo

pháp luật và liên hệ với thực tiễn Đồng thời, các công trình nghiên cứu hầu hết đều

được thực hiện từ khá lâu, chưa cập nhật, bổ sung, phân tích chuyên sâu đối với những

quy định mới của pháp luật Vì vậy việc thực hiện nghiên cứu đề tài “PHÁP LUẬT

VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ MỘT SỐ THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT HIỆN NAY” thật sự có những ý nghĩa nhất định

về mặt lý luận và thực tiễn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu:

Luận văn nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến vấn đề lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, các văn bản pháp luật chuyên ngành và văn bản hướng dẫn thi hành Nghiên cứu thực trạng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam để làm

rõ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, từ đó đề xuất kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nâng cao hiệu quả thực thi trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để đạt được mục tiêu trên, luận văn đặt ra và thực hiện những nhiệm vụ cụ thể như sau:

- Phân tích, đánh giá các quy định pháp luật Việt Nam về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

- Đánh giá được thực trạng diễn ra các vấn đề của dự án đầu tư xây dựng nhà

ở thương mại, xác định được nguyên nhân của khó khăn, vướng mắc;

- Nêu được một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật

và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật Việt Nam

về thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và việc áp dụng những quy

định này vào thực tế của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi nội dung: Tác giả không đi sâu phân tích từng quy định trong quá trình thực hiện một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ yếu trình bày sơ

lượt một quá trình lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại gồm có những bước cơ bản nào và hiểu được những bước đó quan trọng như thế nào để tạo

ra bước tiếp theo Bên cạnh đó, tác giả đưa ra những vụ việc thực tiễn trong cuộc sống

để thấy được sự thiếu sót của pháp luật và sự quản lý chưa chặc chẽ của cơ quan nhà nước dẫn đến thiệt hại kinh tế cho những đối tượng mua nhà và từ đó đề xuất những kiến nghị để khắc phục tình trạng bất cập này nhằm bảo vệ người mua nhà

Phạm vi không gian: nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam về lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; thực trạng thực thi các quy định này tại Việt Nam

Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 cho đến nay

4.3 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh; đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật Nhà nước về pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản

Ngoài ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

Phương pháp thống kê, phân tích được sử dụng để thống kê và phân tích các các tài liệu, phân tích các vụ việc điển hình về vi phạm trong quá trình thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nhà ở, nhằm đánh giá thực trạng thực hiện, chỉ ra được còn những tồn tại, hạn chế để xem xét tìm biện pháp giải quyết thích hợp

Luận văn cũng sử dụng phương pháp tổng hợp để khái quát, tóm lại những quan điểm, luận cứ trình bày về vấn đề nghiên cứu để rút ra kết luận cho các nội dung nghiên cứu nhỏ và kết luận cho toàn bộ Luận văn Bên cạnh đó, Luận văn cũng còn

sử dụng phương pháp bình luận bản án để đưa các bản án của tòa án vào phân tích và bình luận trong đề tài

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

5.1 Ý nghĩa khoa học

Luận văn đã góp phần bổ sung, hoàn thiện lý luận khoa học pháp lý chuyên ngành luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ở, luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản…; làm rõ nội dung các hoạt động của pháp luật về dự án đâu tư xây dựng nhà ở thương mại

5.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nội dung của luận văn và một số giải pháp của luận văn là tài liệu để các cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, tham khảo khi xem xét sửa đổi, bổ sung luật xây dựng, luật đất đai, nhà ở, đầu tư, kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật

có liên quan và là tài liệu tham khảo có giá trị cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư,

cá nhân, tổ chức có nhu cầu lập và thực hiện dự án đâu tư xây dựng nhà ở thương mại, cho các học viên trong nghiên cứu

CHƯƠNG 1 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Để làm rõ khái niệm về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trước hết cần làm rõ một số khái niệm có liên quan như dự án đầu tư xây dựng nhà ở là gì

Dự án trong tiếng Anh gọi là Project Từ khi danh từ "dự án" ra đời, người ta dùng danh từ này để chỉ những hoạt động, những quá trình rất khác nhau trong từng lĩnh vực cụ thể rất đa dạng

Trên góc độ tổng quát nhất, dự án có thể được hiểu là hệ thống các công việc được xác định rõ mục tiêu, nguồn lực cũng như thời gian bắt đầu và kết thúc Nói cách khác, dự án là một quá trình hoạt động đã xác định rõ mục tiêu cần phải đạt được trong những ràng buộc nhất định về thời gian và nguồn lực để đạt mục tiêu đó

Khi tiến hành bất cứ hoạt động kinh doanh nào thì đều phải sử dụng tập hợp các phương tiện, con người, nguồn vốn… và đưa các nguồn lực này vào hoạt động

để sinh lời cho doanh nghiệp Nhưng chúng đều có đặc điểm chung là gắn liền với sự vận động của nguồn vốn, một chủ thể kinh doanh không chỉ có cần vốn mà cần cả những cách thức làm cho đồng vốn của mình quay vòng không ngừng, để đến cuối chu kỳ kinh doanh số vốn lại tăng thêm Mặt khác chủ thể kinh doanh phải có được doanh thu để bù đắp chi phí và có lợi nhuận Lúc này, các chủ thể kinh doanh phải thực hiện hoạt động đầu tư

Đầu tư là sự bỏ ra, sự hy sinh những nguồn lực ở hiện tại (tiền, sức lao động, của cải vật chất, trí tuệ ) nhằm đạt được những kết quả có lợi cho chủ đầu tư trong tương lai

Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội

Theo từ điển tiếng việt, “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh từ chỉ công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình

Còn theo quy định của pháp luật hiện hành, “Nhà ở” là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân1

Vậy “Nhà ở” có thể được hiểu là công trình xây dựng có mái, có tường vách,

là nơi để làm chỗ ở, sinh hoạt cho cá nhân hoặc hộ gia đình

Chính vì thế, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tổng hợp các đề xuất

có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

1.2 Phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ vào Điều 3 Luật nhà ở hiện nay thì được chia thành sáu loại nhà ở như sau:

- “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền

sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền

1 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

2 Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

3 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

- “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”4 Là nhà ở do các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng với mục đích để bán lại hay cho thuê Nhà ở thương mại dành cho tất cả các đối tượng Nhà ở thương mại được chia thành nhiều phân khúc từ thấp – trung đến cao cấp và được quyền sang nhượng sở hữu một cách tự do Loại hình nhà này cũng không bị giới hạn về diện tích xây dựng5

- Nhà ở công vụ là nhà ở chỉ dành cho các đối tượng thuộc danh sách đang làm việc hay thực hiện công việc, đảm nhiệm chức vụ mà nhà nước giao cho được ưu tiên thuê để ở Loại hình nhà này được phục vụ vào mục đích ở, tiếp khách hoặc một số chức năng khác để phục vụ công việc

- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở do Nhà nước hỗ trợ tái định cư cho các

cá nhân, hộ gia đình khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng

- “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở”6, ví dụ như: người có công với cách mạng, gia đình hộ nghèo, cận nghèo,…

Từ những loại nhà ở được liệt kê ở trên và căn cứ vào Điều 18 Luật nhà ở 2014 thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chia thành:

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ;

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư

Từ đó, tác giả có thể tóm lại thành 2 nhóm dự án xây dựng nhà ở chính đó là:

4 Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

5 Propzy(2021), Các loại hình nhà ở Việt Nam phổ biến nhất; o-viet-nam-pho-bien-nhat/; truy cập ngày 9/11/2021

https://propzy.vn/tin-tuc/cac-loai-hinh-nha-6 Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

- Nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ Khi phát triển hai dòng sản phẩm này ra ngoài thị trường thì mục đích chính của chủ đầu tư là thu về được lợi nhuận, càng nhiều lợi nhuận càng tốt thông qua các hình thức bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường7 Ngoài việc kiếm về lợi nhuận cho riêng mình của chủ đầu tư thì khi tạo ra những dòng căn hộ giá rẻ, trung cấp hay cao cấp còn đáp ưng được như cầu nghỉ ngơi, thư giãn của khách hàng, giai quyết những vấn đề chỗ ở cho hàng triệu khách hàng tại Việt Nam khi giá đất càng ngày càng quá đắt đỏ

- Nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở không mang tính chất thương mại: Nhà

ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư Những loại nhà ở này nhằm hướng đến những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội, cần có sự hỗ trợ từ nhà nước thì mới có lưu trú, hay là những đối tượng đang làm việc trong cơ quan nhà nước mà không có chỗ ở hoặc là khi nhà nước thu hồi để đất để thực hiện mục đích

gì khác thì sẽ hỗ trợ cho những đối tượng này mãnh đất khác gắn liền với nhà ở Những loại dự án này thường sử dụng nguồn vốn từ nhà nước8

1.3 Quy định của pháp luật về lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

1.3.1 Quy định về lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

1.3.1.1 Nghiên cứu thị trường

Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô: ảnh hưởng như thế nào, có tác động như thế

nào đến sự hình thành và thực hiện dự án đầu tư bao gồm:

7 Vũ Văn Hạnh (2019), Luận văn thạc sĩ luât học: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các

dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, Trường Đại học Kinh tế- Luật, trang 13

8 Vũ Văn Hạnh (2019), Luận văn thạc sĩ luât học: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các

dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, Trường Đại học Kinh tế- Luật, trang 11

Môi trường vĩ mô: tốc độ tăng trưởng cao và ổn định trong thời gian dài sẽ thuận lợi cho việc đầu tư, tỷ lệ lạm phát thấp sẽ mang lại hiệu quả cao, tỷ giá hối đoái thấp và ổn định sẽ thức đẩy dự án sản xuất hàng xuất khẩu…

Môi trường chính trị, pháp luật: sự ổn định của chính trị, hệ thống luật pháp sẽ tạo thuận lợi cho đầu tư dự án

Quy hoạch và kế hoạch phát triển bao gồm: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế xã hội của vùng, địa phương; Quy hoạch phát triển ngành; Quy hoạch phát triển lĩnh vực kết cấu hạ tầng; Quy hoạch phát triển đô thị; Quy hoạch xây dựng

Nghiên cứu thị trường sản phẩm: Cẩn phải phân tích và đánh giá thị trường

tổng thể giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan về thị trường nói chung và thị trường

mà dự án dự kiến chiếm lĩnh

Xác định sản phẩm của dự án: là thiết kế sản phẩm của dự án đáp ứng nhu cầu của khách hàng mục tiêu (sản phẩm có những đặc tính khác biệt so với hàng hoá của đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng đối với khách hàng)

Việc nghiên cứu thị trường sẽ là một trong những cơ sở để đề xuất dự án đầu

tư xây dựng nhà ở Ngoài ra, đề xuất dự án còn phải đảm bảo “phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn”9 “Dự

án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực

đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều

14 của Luật Nhà ở”10 Như vậy, nếu dự án phát triển và kinh doanh nhà ở được đề xuất chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển

đô thị của địa phương thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh bổ sung vào chương trình,

9 Khoản 2 Điều 14 Luật Nhà ở 2014

10 Điều 19 Luật nhà ở 2014

kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị tại địa phương trước khi đề xuất dự án

1.3.1.2 Xin văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

Trước tiên, cần phải hiểu “Chủ trương” là gì: Chủ trương là những ý định, quyết định về phương hướng hành động11

“Chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư”12

Tùy vào quy mô của dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư là khác nhau:

- “Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ Tướng Chính Phủ: Dự

án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới

50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư

có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị”13

- “Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh:

là những dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và

có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị”14

Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm:

11 Tr227, Từ điển Tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ học, Gs, Hoàng Phê chủ biên

12 Khoản 1 Điều 3 Luật đầu tư 61/2020/QH14

13 Điềm g Khoản 1 Điều 31 Luật đầu tư 61/2020/QH14

14 Điềm b khoản 1 Điều 32 Luật đầu tư 61/2020/QH14

- “Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;

- Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;

- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường;

- Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;

- Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có)”15

“Bộ Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu

tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ; Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu

tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”16

Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ Tướng Chính Phủ17:

- Nhà đầu tư nộp 8 bộ hồ sơ nêu trên cho Bộ kế hoạch và Đầu tư;

15 Khoản 1 Điều 33 Luật đầu tư 61/2020/QH14

16 Khoản 5 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư

17 Điều 32 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của các bộ, cơ quan có liên quan, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi dự kiến thực hiện dự án về nội dung dự án đầu tư thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó;

- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến thẩm định về nội dung thuộc phạm vi quản

lý nhà nước của mình, gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư;

- Trong thời hạn 40 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức thẩm định hồ sơ và lập báo cáo thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư;

- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư

Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

- “Nhà đầu tư nộp 4 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư nêu trên cho Sở Kể hoạch và Đầu tư;

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của các sở, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi dự kiến thực hiện dự án và các cơ quan có liên quan về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó;

- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan đăng ký đầu tư, cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến thẩm định về nội dung thuộc phạm vi quản

lý nhà nước của mình, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư;

- Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư lập báo cáo thẩm định gồm các nội dung thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư”18

1.3.1.3 Phương thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án

Lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau đây:

- “Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

- Chấp thuận nhà đầu tư

Trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan

Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:

- Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

18 Điều 33 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư

- Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;

Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật”19

Căn cứ vào khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua có thu tiền sử dụng đất thì phải thông qua hình thức đấu giá để lựa chọn Nhà đầu tư

Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.3.1.4 Ký quỹ để thực hiện dự án đầu tư

Trước hết, chúng ta phải hiểu “Ký quỹ” là gì? “Ký quỹ” là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thường thì ký quỹ bằng tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá20

Trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, “Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

19 Điều 29 Luật Đầu tư 2020

20 Khoản 1 Điều 330 Bộ luật dân sự 2015

- Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê;

- Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người

1.3.1.5 Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng

Quy hoạch chi tiết xây dựng được thể hiện dưới bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Quy hoạch chi tiết là sự cụ thể hóa của quy hoạch phân khu và quy hoạch chung thể hiện sự phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu

21 Khoản 1 Điều 43 Luật đầu tư 61/2020/QH14

22 Khoản 2 Điều 26 Nghị định 31/2021 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu

tư

23 Điềm a Khoan 5 Điều 26 Nghị định 31/2021 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư

cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội24 Đồ án quy hoạch chi tiết là cơ sở quan trọng để lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng sau này (nếu có)

Không phải dự án nào cũng bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư dưới 2ha thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không cần lập quy hoạch chi tiết25 Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư

“Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trình cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp tỉnh, thẩm định đối với đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; trình cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp huyện thẩm định đối với đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện”26

Hồ sơ trình thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết được quy định tại Điều 33 NĐ 37/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch

đô thị và được hướng dẫn tại Điều 9 và Điều 10 Thông tư 12/2016/TT-BXD quy định

về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù

“Nội dung quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết gồm có:

- Phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch chi tiết;

- Các chỉ tiêu cơ bản về dân số, đất đai, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật; cơ cấu sử dụng đất;

- Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, giải pháp tổ chức không gian, kiến trúc, thiết kế đô thị cho từng lô đất;

24 Khoản 9 Điều 3 Luật quy hoạch đô thị 2009

25 Khoản 4 Điều 14 Nghị định 37/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị

26 Điểm e khoản 1 Điều 31 Nghị định 37/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị

- Nguồn cung cấp và giải pháp tổ chức mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đến từng lô đất; giải pháp tổ chức tái định cư (nếu có);

- Giải pháp bảo vệ môi trường; những hạng mục ưu tiên đầu tư và nguồn lực

để thực hiện; các vấn đề về tổ chức thực hiện; danh mục các công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch”27

1.3.1.6 Lập, thẩm định dự án, quyết định đầu tư xây dựng

Lập báo cáo nghiên cứu khả thi

Báo cáo nghiên cứu khả thi là gì: “Báo cáo nghiên cứu khả thi là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu

tư xây dựng theo phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng”28

“Khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp đó là công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo, công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”29

Thiết kế cơ sở gồm có thuyết minh và các bản vẽ thể hiện những nội dung sau đây:

- “Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;

27 Điểm c khoản 1 Điều 34 Nghị định 37/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị

28 Khoản 2 Điều 3 Luật xây dựng 2014

29 Khoản 10 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14 và Luật số 40/2019/QH14

- Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);

- Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước, kết cấu chính của công trình xây dựng;

- Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng cho từng công trình;

- Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng, chống cháy, nổ;

- Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng

để lập thiết kế cơ sở”30

Phần thuyết minh phải thể hiện rõ những nội dung sau đây:

- “Sự phù hợp của dự án đầu tư đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà

ở của địa phương đã được phê duyệt (nếu có);

- Tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở; tỷ lệ, số lượng các loại nhà ở (biệt thự, liền kề, căn hộ chung cư) và sự tương thích của số lượng các loại nhà ở với chỉ tiêu dân số được phê duyệt;

- Diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Phương án kinh doanh các sản phẩm nhà ở và các sản phẩm khác của dự án;

- Sự phù hợp với định hướng phát triển đô thị; kế hoạch xây dựng và hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật trước khi khai thác nhà ở (nếu có),

- Phương án phân kỳ đầu tư để đảm bảo yêu cầu đồng bộ đối với các dự án gồm nhiều công trình xây dựng triển khai theo thời gian dài có yêu cầu phân kỳ đầu tư”31

30 Khoản 1 Điều 54 Luật xây dựng 2014

31 Khoản 2 Điều 11 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của người quyết định đầu tư

Đối với các dự án không phải là dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án PPP,

“người quyết định đầu tư giao cơ quan chuyên môn trực thuộc hoặc tổ chức, cá nhân

có chuyên môn phù hợp với tính chất, nội dung của dự án làm cơ quan chủ trì thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi”32

Theo yêu cầu riêng của từng dự án, chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục, yêu cầu theo quy định của pháp luật có liên quan trình cơ quan chủ trì thẩm định làm cơ

sở xem xét, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, gồm:

- “Văn bản thỏa thuận cấp điện, cấp nước, thoát nước thải, đấu nối giao thông, các văn bản thỏa thuận về kết nối hạ tầng khác (nếu có);

- Văn bản chấp thuận độ cao công trình theo quy định của Chính phủ về quản

lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam (nếu có);

- Văn bản thẩm duyệt hoặc ý kiến về giải pháp phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy;

- Kết quả thực hiện thủ tục về đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường;

- Thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng”33

- Kết quả thực hiện các thủ tục khác theo quy định của pháp luật có liên quan

Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng:

32 Điều 12 Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021

33 Khoản 5 Điều 12 Nghị định 15/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

- “Sự tuân thủ quy định của pháp luật về lập dự án đầu tư xây dựng, thiết kế

cơ sở; điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, cá nhân hành nghề xây dựng;

- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch xây dựng;

- Sự phù hợp của dự án với chủ trương đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận;

- Khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật khu vực; khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật và việc phân giao trách nhiệm quản lý các công trình theo quy định của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị;

- Sự phù hợp của giải pháp thiết kế cơ sở về bảo đảm an toàn xây dựng; việc thực hiện các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường”34

Hồ sơ trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng 35 :

- Văn bản về chủ trương đầu tư xây dựng công trình;

- Quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Văn bản ý kiến về giải pháp phòng cháy, chữa cháy của thiết kế cơ sở; văn bản kết quả thực hiện thủ tục về đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường;

- Các văn bản thỏa thuận, xác nhận về đấu nối hạ tầng kỹ thuật của dự án; văn bản chấp thuận độ cao công trình theo quy định của Chính phủ về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam;

- Các văn bản pháp lý khác có liên quan (nếu có);

34 Khoản 15 Điều 1 luật xây dựng sửa đổi 2020

35 Điều 14 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

“Cơ quan chủ trì thẩm định tổng hợp kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng; ý kiến của các cơ quan thực hiện chức năng quản lý ngành, lĩnh vực có liên quan (nếu có), trình người quyết định đầu tư phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng”36

Quyết định đầu tư xây dựng

“Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công, trừ dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp có sử dụng vốn đầu tư của nhà nước và đối với dự án sử dụng vốn khác, chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu quyết định đầu tư xây dựng hoặc thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan”37

1.3.2 Quy định về thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

1.3.2.1 Khảo sát xây dựng

Khảo sát công trình là việc thị sát, đo vẽ, thăm dò, nghiên cứu và đánh giá điều kiện thiên nhiên địa điểm xây dựng về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chất thủy văn, địa chất công trình để lập các giải pháp đúng đắn về kỹ thuật và hợp lý nhất về kinh

tế khi thiết kế, xây dựng công trình

Khảo sát xây dựng phải đảm bảo các trình tự sau đây: “Lập và phê duyệt nhiệm

vụ khảo sát xây dựng; Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng; Thực hiện khảo sát xây dựng; Nghiệm thu, phê duyệt kết quả khảo sát xây dựng”38

Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng:

“Chủ đầu tư giao cho nhà thầu khảo sát xây dựng hoặc giao cho nhà thầu thiết

kế xây dựng để lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng thông qua việc ký kết hợp đồng

Nhiệm vụ khảo sát xây dựng bao gồm các nội dung sau: Mục đích khảo sát xây dựng; Phạm vi khảo sát xây dựng; Yêu cầu về việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn

36 Khoản 1 Điều 18 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

37 Khoản 17 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14

38 Điều 25 Nghị định 15/2021 NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

kỹ thuật về khảo sát xây dựng; Sơ bộ khối lượng các loại công tác khảo sát xây dựng,

dự toán khảo sát xây dựng; Thời gian thực hiện khảo sát xây dựng

Khi lập nhiệm vụ khảo sát ở bước thiết kế xây dựng sau thì phải xem xét nhiệm

vụ khảo sát và kết quả khảo sát đã thực hiện ở bước thiết kế xây dựng trước và các kết quả khảo sát có liên quan được thực hiện trước đó”39

Phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng: “Nhà thầu khảo sát lập phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng phù hợp với nhiệm vụ khảo sát xây dựng

Nội dung phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng: Cơ sở lập phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng; Thành phần, khối lượng công tác khảo sát xây dựng; Phương pháp, thiết bị khảo sát và phòng thí nghiệm được sử dụng; Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về khảo sát xây dựng áp dụng; Tổ chức thực hiện và biện pháp kiểm soát chất lượng của nhà thầu khảo sát xây dựng; Biện pháp bảo đảm an toàn cho người, thiết

bị, các công trình hạ tầng kỹ thuật; biện pháp bảo vệ môi trường

Chủ đầu tư có trách nhiệm phải kiểm tra hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng và phê duyệt phương

án kỹ thuật khảo sát xây dựng theo quy định của hợp đồng”40

Thực hiện khảo sát xây dựng: “Nhà thầu khảo sát có trách nhiệm bố trí đủ người có kinh nghiệm và chuyên môn phù hợp để thực hiện khảo sát theo quy định của hợp đồng xây dựng; cử người có đủ điều kiện năng lực để làm chủ nhiệm khảo sát và tổ chức thực hiện biện pháp kiểm soát chất lượng quy định tại phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng Chủ đầu tư được tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực hành nghề phù hợp với loại hình khảo sát để giám sát khảo sát xây dựng”41

39 Điều 26 Nghị định 15/2021 NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

40 Điều 27 Nghị định 15/2021 NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

41 Điều 28 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Nhà thầu khảo sát xây dựng sẽ lập báo cáo kết khảo sát xây dựng42

Phê duyệt báo cáo kết quả khảo sát xây dựng: “Chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt báo cáo kết quả khảo sát xây dựng bằng văn bản hoặc phê duyệt trực tiếp tại Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng Chủ đầu tư được quyền yêu cầu nhà thầu tư vấn thiết kế hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực để kiểm tra báo cáo kết quả khảo sát xây dựng trước khi phê duyệt Nhà thầu khảo sát chịu trách nhiệm về chất lượng khảo sát xây dựng do mình thực hiện Việc phê duyệt báo cáo kết quả khảo sát xây dựng của chủ đầu tư không thay thế và không làm giảm trách nhiệm về chất lượng khảo sát xây dựng do nhà thầu khảo sát thực hiện”43

1.3.2.2 Thiết kế xây dựng

Thiết kế xây dựng gồm:

- Thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi): “thể hiện những ý tưởng ban đầu về thiết kế xây dựng công trình, lựa chọn sơ bộ về dây chuyền công nghệ, thiết bị làm cơ sở xác định chủ trương đầu tư xây dựng công trình”44

- Thiết kế cơ sở (trong Báo cáo nghiên cứu khả thi): “Được lập trong báo cáo nghiên cứu khả thi dựa trên cơ sở phương án đã lựa chọn trước đó Bản vẽ thiết kế cơ

sở phải thể hiện được các thông số kỹ thuật phù hợp theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn

đã đề ra để triển khai thực hiện các bước thiết kế tiếp theo trong hoạt động xây dựng”45

- Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công trong giai đoạn thực hiện dự án, triển khai sau thiết kế cơ sở và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế:

“Thiết kế kỹ thuật là thiết kế cụ thể hóa thiết kế cơ sở, thể hiện đầy đủ các giải pháp,

44 Khoản 40 Điều 3 Luật xây dựng 2014

45 Khoản 41 Điều 3 Luật xây dựng 2014

thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng, và là cơ sở để triển khai thiết kế bản vẽ thi công”46 “Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được

áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình”47

Thiết kế xây dựng được thực hiện theo một hoặc nhiều bước tùy thuộc quy

mô, tính chất, loại và cấp công trình xây dựng “Người quyết định đầu tư quyết định

số bước thiết kế khi phê duyệt dự án đầu tư xây dựng:

- Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;

- Thiết kế hai bước gồm gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công được

áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng;

- Thiết kế ba bước gồm gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng, có quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật và điều kiện thi công phức tạp”48

Thiết kế theo các bước khác (nếu có)

“Hồ sơ thiết kế xây dựng do tổ chức tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu thi công xây dựng lập cho toàn bộ công trình hoặc từng hạng mục công trình hoặc từng giai đoạn thi công công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư, bao gồm:

- Thuyết minh thiết kế

- Bản tính

- Các bản vẽ thiết kế

- Các tài liệu khảo sát xây dựng liên quan

46 Khoản 42 Điều 3 Luật xây dựng 2014

47 Khoản 43 Điều 3 Luật xây dựng 2014

48 Khoản 23 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020

- Dự toán xây dựng công trình

- Chỉ dẫn kỹ thuật và quy trình bảo trì công trình xây dựng (nếu có)

Các bản thuyết minh, bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán phải được đóng thành tập hồ sơ theo khuôn khổ thống nhất, được lập danh mục, đánh số, ký hiệu để tra cứu

và bảo quản lâu dài”49

“Nhà thầu thiết kế xây dựng chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế xây dựng

do mình thực hiện; việc thẩm tra, thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng của cá nhân, tổ chức, chủ đầu tư, người quyết định đầu tư hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng không thay thế và không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu thiết kế xây dựng

về chất lượng thiết kế xây dựng do mình thực hiện”50

“Sau khi hồ sơ thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt theo quy định, chủ đầu tư kiểm tra khối lượng công việc đã thực hiện, sự phù hợp về quy cách, số lượng hồ sơ thiết kế xây dựng so với quy định của hợp đồng xây dựng và thông báo chấp thuận nghiệm thu hồ sơ thiết kế xây dựng bằng văn bản đến nhà thầu thiết kế xây dựng nếu đạt yêu cầu”51

Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở

Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định bước thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở làm cơ sở phê duyệt, trừ trường hợp người quyết định đầu tư có quy định khác tại quyết định đầu tư xây dựng

Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của chủ đầu tư:

- “Sự đáp ứng yêu cầu của thiết kế xây dựng với nhiệm vụ thiết kế, quy định tại hợp đồng thiết kế và quy định của pháp luật có liên quan;

49 Điều 33 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự

án đầu tư xây dựng

50 Khoản 1 Điều 34 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

51 Khoản 4 Điều 34 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu

tư xây dựng

- Việc lập dự toán xây dựng công trình; sự phù hợp của giá trị dự toán xây dựng công trình với giá trị tổng mức đầu tư xây dựng; xác định giá trị dự toán xây dựng công trình;

- Sự tuân thủ quy định của pháp luật về lập, thẩm tra thiết kế xây dựng; điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, cá nhân tham gia khảo sát, thiết kế, thẩm tra thiết kế;

- Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với thiết kế cơ sở đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định;

- Sự tuân thủ quy định của pháp luật về việc xác định dự toán xây dựng;

- Kiểm tra việc thực hiện các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường”52

Việc thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện theo quy định tại các Điều 36, 37 và 38 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Trong quá trình thẩm định, chủ đầu tư hoặc cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng được mời tổ chức, cá nhân

có chuyên môn, kinh nghiệm phù hợp tham gia thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở

Quyết định phê duyệt thiết kế xây dựng

“Chủ đầu tư có trách nhiệm tổng hợp kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng, văn bản của các cơ quan tổ chức có liên quan để làm cơ sở phê duyệt thiết kế Kết quả thẩm định và phê duyệt của chủ đầu tư được thể hiện tại Quyết định phê duyệt thiết kế xây dựng theo

52 Khoản 25 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020

quy định tại Mẫu số 07 Phụ lục I Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng”53

“Việc phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của chủ đầu tư được thể hiện tại quyết định phê duyệt, gồm các nội dung chủ yếu như sau: Người phê duyệt; Tên công trình hoặc bộ phận công trình; Tên dự án; Loại, cấp công trình; Địa điểm xây dựng; Nhà thầu lập báo cáo khảo sát xây dựng; Nhà thầu lập thiết kế xây dựng; Đơn vị thẩm tra thiết kế xây dựng; Quy mô, chỉ tiêu kỹ thuật; các giải pháp thiết kế nhằm sử dụng hiệu quả năng lượng, tiết kiệm tài nguyên (nếu có); Thời hạn

sử dụng theo thiết kế của công trình;Giá trị dự toán xây dựng theo từng khoản mục chi phí; Các nội dung khác”54

1.3.2.3 Giấy phép xây dựng

Hồ sơ đề nghị cấp GPXD

Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước (theo mẫu mã nhất định) xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình… theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép

Trường hợp đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho dự án mà dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình có loại và cấp khác nhau thì Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng công trình cấp cao nhất có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại thuộc dự án:

- “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (mẫu số 1 Phụ lục II NĐ 15/2021);

- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

về vị trí và phương án tuyến hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Quyết định phê duyệt dự án; văn bản thông báo kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng và hồ sơ bản vẽ thiết kế cơ sở được đóng dấu xác nhận kèm theo (nếu có); báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây; giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy và các tài liệu, bản vẽ được thẩm duyệt kèm theo theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; văn bản kết quả thực hiện thủ tục về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường đối với trường hợp không thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng;

- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, gồm: sơ đồ

vị trí tuyến công trình; bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bản vẽ bình đồ công trình; bản

vẽ các mặt cắt dọc và mặt cắt ngang chủ yếu của tuyến công trình; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng; các bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình; bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án”55

Trình tự cấp GPXD:

- “Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan

có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa Trong trường hợp

55 Khoản 2 Điều 43 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu

tư xây dựng

tài liệu còn thiếu, không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế thì cơ quan

có thẩm quyền thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh

hồ sơ Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu, thì trong 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan

có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật xây dựng này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

- Trong thời gian 12 ngày, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình;

- Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày”56

Việc kiểm tra các nội dung đã được cơ quan, tổ chức thẩm định, thẩm duyệt, thẩm tra theo quy định của pháp luật được thực hiện như sau: “Đối chiếu sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với thiết kế cơ sở được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và đóng dấu xác nhận đối với các công trình thuộc dự án có yêu cầu thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; Kiểm tra sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ

sơ đề nghị cấp phép xây dựng với bản vẽ thiết kế xây dựng được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền đối với các công trình xây dựng thuộc đối tượng có yêu cầu thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy; Kiểm tra tính đầy đủ,

56 Điểm a khoản 1 Điều 54 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự

án đầu tư xây dựng

hợp lệ của báo cáo kết quả thẩm tra đối với công trình có yêu cầu phải thẩm tra thiết

kế theo quy định”57

Thẩm quyền cấp GPXD

Căn cứ Điều 103 Luật xây dựng 2014 và khoản 37 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14 thì: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng, đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý

1.3.2.4 Xây dựng công trình

Chuẩn bị xây dựng

Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau: “Có mặt

bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng; Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định; Có thiết

kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt; Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định của phập luật; Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng; Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc”58

Chuẩn bị mặt bằng xây dựng: “UBND các cấp chỉ đạo và tổ chức thực hiện

công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư đối với dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng yêu cầu tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc quyết định của người có thẩm quyền Việc bàn giao toàn bộ hoặc một phần mặt bằng xây dựng để thi công theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng Bảo đảm kinh phí cho bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư”59

Yêu cầu đối với công trường xây dựng: “Chủ đầu tư có trách nhiệm lắp biển

báo công trình tại công trường xây dựng, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng Nhà thầu thi công xây dựng quản lý toàn bộ công trường xây dựng theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chủ đầu tư tổ chức quản lý Nhà thầu thi công xây dựng phải có các biện pháp bảo đảm an toàn cho người và phương tiện ra vào công trường, tập kết và xử lý chất thải xây dựng phù hợp, không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường xung quanh khu vực công trường xây dựng”60

Yêu cầu về sử dụng vật liệu xây dựng: “Sử dụng vật liệu xây dựng phải bảo

đảm an toàn, hiệu quả Vật liệu, cấu kiện sử dụng cho công trình xây dựng phải theo đúng thiết kế xây dựng, chỉ dẫn kỹ thuật (nếu có) đã được phê duyệt, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và pháp luật về chất lượng sản phẩm, hàng hóa Ưu tiên sử dụng vật liệu xây dựng tại chỗ; vật liệu xây dựng và sản phẩm xây dựng được sản xuất, chế tạo trong nước; sản phẩm có tỷ

lệ nội địa hóa cao”61

Thi công xây dựng

Yêu cầu đối với thi công xây dựng công trình: “Phải tuân thủ thiết kế xây dựng

được duyệt; bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi

59 Điều 108 Luật xây dựng 2014

60 Điều 109 Luật xây dựng 2014

61 Khoản 40 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14