Thực tiễn các quy định này trong thực tế đã được nhiều cá nhân, đơn vị, tổ chức áp dụng tốt, góp phần vào mục tiêu ổn định và phát triển chung của xã hội, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại tình
Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ trên nhiều lĩnh vực, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng cao trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp Điều này thúc đẩy sự hình thành và phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở Pháp luật Việt Nam đã quy định rõ ràng về các điều kiện, thẩm quyền và thủ tục cần thiết để triển khai các dự án này, tạo điều kiện cho sự ổn định và phát triển xã hội Tuy nhiên, vẫn còn tình trạng vi phạm quy định, dẫn đến nhiều công trình không đảm bảo chất lượng và phát sinh tranh chấp giữa các bên liên quan Nguyên nhân chủ yếu là do bất cập trong quy định pháp luật, nhận thức hạn chế của người mua và sự lỏng lẻo trong công tác kiểm tra của cơ quan chức năng Để giảm thiểu tranh chấp và thiệt hại cho người tiêu dùng, cần hoàn thiện quy định pháp luật về dự án đầu tư xây dựng nhà ở, kiểm soát chặt chẽ từ khâu lập dự án và nâng cao năng lực thẩm định, kiểm tra thực hiện quy định pháp luật.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “ PHÁP LUẬT
VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ MỘT SỐ THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT HIỆN NAY” để làm luận văn thạc sĩ luật học
Những nội dung nghiên cứu của luận văn có ý nghĩa nhất định về mặt lý luận và thực tiễn.
Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài
Nhiều tác giả đã nghiên cứu và phân tích vấn đề liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại từ nhiều góc độ khác nhau Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu có thể được nhắc đến trong lĩnh vực này.
Sách chuyên khảo, giáo trình:
Doãn Hồng Nhung (chủ biên), Nguyễn Thị Thanh Nhàn, (2015), “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam”, sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Xây Dựng
Nguyễn Thị Vân Anh (chủ biên) (2012), Giáo trình luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân;
Phan Nhựt Duy và Đoàn Ngọc Hiệp (2018) trong giáo trình "Quản lý dự án đầu tư xây dựng" đã trình bày tổng quan về quản lý dự án đầu tư xây dựng, bao gồm nội dung cơ bản của công tác quản lý, mô hình cơ cấu tổ chức và truyền thông tích hợp, các phương thức phát triển dự án, cũng như các vấn đề pháp lý liên quan trong quá trình quản lý Tài liệu này được Nhà xuất bản Xây dựng phát hành.
Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015) trong luận văn “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam” đã phân tích toàn diện và hệ thống vấn đề pháp luật liên quan đến quản lý nhà chung cư tại Việt Nam Luận văn không chỉ tổng hợp và phát triển các luận điểm khoa học về quản lý mà còn khảo sát thực trạng quản lý và sử dụng nhà chung cư, cùng với những rủi ro trong việc thuê/thuê mua Bên cạnh đó, tác giả chỉ ra những điểm mới trong Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, đồng thời đưa ra cái nhìn tổng quan về quản lý nhà chung cư ở các nước tiên tiến Luận văn cũng đề xuất mô hình tham khảo từ nước ngoài nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật về quản lý nhà chung cư tại Việt Nam, từ đó đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư trong nước.
Nguyễn Ngọc Thục (2020) trong luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tế đã phân tích và đánh giá thực tiễn chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả nhận diện những kết quả đạt được cũng như những hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án này Bên cạnh đó, tác giả đưa ra góc nhìn về hệ thống pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn áp dụng, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi trên thị trường bất động sản.
Hồ Hương Thảo (2017), Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản theo
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã được phân tích và đánh giá trong luận văn thạc sĩ tại Trường Đại học Kinh tế-Luật, tập trung vào các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam Luận văn chỉ ra những bất cập trong thực tiễn áp dụng luật và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động này.
PGS TS Doãn Hồng Nhung và Hoàng Anh Dũng đã nghiên cứu và trình bày về việc bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu khi mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam Bài viết được đăng tải trên Tạp chí Luật học số 9/2017, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người tiêu dùng trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển.
Châu Thị Khánh Vân (2018) đã nghiên cứu về việc bảo vệ quyền lợi của người mua và người thuê mua trong giao dịch bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Bài viết được đăng trên tạp chí nghiên cứu, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản.
Bùi Đức Giang (2016), Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 2/2016;
Không tìm thấy kết quả.
Qua quá trình tìm hiểu, nhận thấy rằng các công trình nghiên cứu hiện tại chỉ đề cập một cách sơ lược hoặc tập trung vào một khía cạnh nhỏ liên quan đến pháp luật về dự án đầu tư xây dựng nhà ở Chưa có công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể và toàn diện về vấn đề này, kết hợp giữa lý thuyết và thực tiễn Hơn nữa, hầu hết các nghiên cứu đều được thực hiện từ lâu, thiếu cập nhật và phân tích sâu sắc các quy định mới của pháp luật Do đó, việc nghiên cứu đề tài “PHÁP LUẬT” là cần thiết và cấp bách.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mang ý nghĩa quan trọng cả về lý luận lẫn thực tiễn, phản ánh thực trạng thực thi pháp luật hiện nay Việc nghiên cứu và triển khai dự án này không chỉ góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn giúp cải thiện môi trường sống cho người dân Đồng thời, nó cũng đặt ra những thách thức trong việc tuân thủ các quy định pháp luật, yêu cầu sự minh bạch và trách nhiệm từ các bên liên quan.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã đóng góp quan trọng vào việc hoàn thiện lý luận khoa học pháp lý trong các lĩnh vực luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ở, luật đầu tư và luật kinh doanh bất động sản Nó làm sáng tỏ các hoạt động pháp lý liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Ý nghĩa thực tiễn
Nội dung của luận văn cung cấp các giải pháp hữu ích cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc nghiên cứu và xem xét sửa đổi, bổ sung các luật liên quan đến xây dựng, đất đai, nhà ở, đầu tư và kinh doanh bất động sản Đồng thời, tài liệu này cũng là nguồn tham khảo quý giá cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, cá nhân và tổ chức có nhu cầu thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, cũng như cho các học viên trong lĩnh vực nghiên cứu.
Bố cục luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm có 02 Chương
Chương 1: Quy định của pháp luật về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam
Chương 2: Thực trạng thực thi pháp luật về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hiện nay và một số kiến nghị.
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM
Khái niệm, đặc điểm về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Để hiểu rõ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trước tiên cần xác định các khái niệm liên quan, đặc biệt là dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Dự án, hay còn gọi là Project trong tiếng Anh, được sử dụng để chỉ những hoạt động và quá trình đa dạng trong nhiều lĩnh vực khác nhau Từ khi danh từ "dự án" ra đời, nó đã trở thành một thuật ngữ phổ biến để mô tả các công việc và nhiệm vụ cụ thể trong các ngành nghề khác nhau.
Dự án có thể được định nghĩa là một hệ thống công việc với mục tiêu, nguồn lực, và thời gian cụ thể cho việc bắt đầu và kết thúc Nó là quá trình hoạt động nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong các ràng buộc về thời gian và nguồn lực.
Trong bất kỳ hoạt động kinh doanh nào, việc sử dụng các nguồn lực như con người, vốn và phương tiện là cần thiết để tạo ra lợi nhuận Đặc điểm chung của các chủ thể kinh doanh là cần phải vận động nguồn vốn, không chỉ để có vốn mà còn để tối ưu hóa việc quay vòng vốn, nhằm gia tăng số vốn vào cuối chu kỳ kinh doanh Đồng thời, doanh thu cũng cần phải đủ để bù đắp chi phí và tạo ra lợi nhuận Do đó, hoạt động đầu tư trở nên quan trọng, vì đầu tư là việc hy sinh nguồn lực hiện tại như tiền bạc, sức lao động và trí tuệ để đạt được lợi ích trong tương lai cho chủ đầu tư.
Đầu tư được định nghĩa là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, vật chất, lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong thời gian dài, với mục tiêu thu lợi nhuận và mang lại lợi ích kinh tế xã hội.
Theo từ điển tiếng Việt, "nhà" được định nghĩa là một công trình xây dựng có mái và tường, thường được sử dụng làm nơi ở cho gia đình.
Theo quy định pháp luật hiện hành, "Nhà ở" được định nghĩa là công trình xây dựng nhằm mục đích cư trú và đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình hoặc cá nhân.
Nhà ở là công trình xây dựng có mái và tường, phục vụ cho việc sinh hoạt và cư trú của cá nhân hoặc hộ gia đình.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm các đề xuất sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật Mục tiêu của dự án là phục vụ cho việc bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Căn cứ vào Điều 3 Luật nhà ở hiện nay thì được chia thành sáu loại nhà ở như sau:
Nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà ở được xây dựng trên thửa đất riêng biệt, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân Các hình thức nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ và có lối đi, cầu thang chung Mỗi căn hộ có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng được sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc sử dụng hỗn hợp cho cả mục đích ở và kinh doanh.
Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường Được phát triển bởi các cá nhân và tổ chức, nhà ở thương mại phục vụ cho mọi đối tượng và được phân chia thành nhiều phân khúc từ thấp đến cao cấp Chủ sở hữu có quyền tự do sang nhượng và không bị giới hạn về diện tích xây dựng.
Nhà ở công vụ là loại hình nhà ở dành riêng cho những cá nhân đang làm việc trong các vị trí được nhà nước giao phó, cho phép họ thuê với ưu tiên nhất định Những căn nhà này không chỉ phục vụ cho mục đích sinh hoạt mà còn có thể được sử dụng để tiếp khách hoặc thực hiện các chức năng khác liên quan đến công việc.
Nhà ở tái định cư là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho cá nhân và hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ dành cho các đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, bao gồm người có công với cách mạng, gia đình hộ nghèo và cận nghèo.
Từ những loại nhà ở được liệt kê ở trên và căn cứ vào Điều 18 Luật nhà ở 2014 thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chia thành:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư
Từ đó, tác giả có thể tóm lại thành 2 nhóm dự án xây dựng nhà ở chính đó là:
5 Propzy(2021), Các loại hình nhà ở Việt Nam phổ biến nhất; https://propzy.vn/tin-tuc/cac-loai-hinh-nha- o-viet-nam-pho-bien-nhat/; truy cập ngày 9/11/2021
Nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ, với mục tiêu chính của chủ đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận thông qua các hình thức bán, cho thuê và thuê mua Việc phát triển các dòng căn hộ giá rẻ, trung cấp và cao cấp không chỉ mang lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi và thư giãn của khách hàng, đồng thời giải quyết vấn đề chỗ ở cho hàng triệu người dân tại Việt Nam trong bối cảnh giá đất ngày càng tăng cao.
Nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở không mang tính chất thương mại bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở phục vụ tái định cư, nhằm hỗ trợ những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội Những loại hình nhà ở này hướng đến những người cần sự trợ giúp từ nhà nước để có chỗ ở, bao gồm cả những cán bộ công chức không có nơi cư trú hoặc những người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện các mục đích khác Các dự án này thường được tài trợ bằng nguồn vốn từ nhà nước.
Quy định của pháp luật về lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
1.3.1 Quy định về lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô là rất quan trọng vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành và thực hiện các dự án đầu tư Những yếu tố như chính sách kinh tế, môi trường pháp lý, và tình hình thị trường có thể tác động lớn đến quyết định đầu tư Việc hiểu rõ các điều kiện này giúp nhà đầu tư đánh giá rủi ro và cơ hội, từ đó đưa ra các chiến lược phù hợp để tối ưu hóa hiệu quả của dự án.
Luận văn thạc sĩ của Vũ Văn Hạnh (2019) tại Trường Đại học Kinh tế- Luật nghiên cứu về pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở Tài liệu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý và thực tiễn áp dụng trong lĩnh vực này, từ đó góp phần nâng cao hiểu biết về quyền sử dụng đất trong bối cảnh phát triển đô thị.
Luận văn thạc sĩ của Vũ Văn Hạnh (2019) tại Trường Đại học Kinh tế- Luật tập trung vào pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý, góp phần nâng cao hiểu biết về quy trình và các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong lĩnh vực bất động sản.
Môi trường vĩ mô với tốc độ tăng trưởng cao và ổn định trong thời gian dài tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư Tỷ lệ lạm phát thấp giúp gia tăng hiệu quả kinh tế, trong khi tỷ giá hối đoái thấp và ổn định sẽ thúc đẩy các dự án sản xuất hàng xuất khẩu.
Môi trường chính trị, pháp luật: sự ổn định của chính trị, hệ thống luật pháp sẽ tạo thuận lợi cho đầu tư dự án
Quy hoạch và kế hoạch phát triển bao gồm các yếu tố quan trọng như quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của vùng và địa phương, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng, quy hoạch phát triển đô thị, và quy hoạch xây dựng.
Nghiên cứu thị trường sản phẩm là bước quan trọng giúp chủ đầu tư phân tích và đánh giá tổng thể thị trường, từ đó có cái nhìn rõ ràng về xu hướng chung cũng như vị trí của dự án trong thị trường mà họ dự kiến chiếm lĩnh.
Xác định sản phẩm trong dự án là quá trình thiết kế sản phẩm sao cho đáp ứng nhu cầu của khách hàng mục tiêu Sản phẩm cần có những đặc điểm nổi bật để phân biệt với hàng hóa của đối thủ cạnh tranh, từ đó tạo dựng hình ảnh riêng biệt trong lòng khách hàng.
Nghiên cứu thị trường là cơ sở quan trọng để đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đảm bảo tính phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất Đề xuất dự án cần phải nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo từng giai đoạn Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định hiện hành.
Theo Điều 14 của Luật Nhà ở, nếu dự án phát triển và kinh doanh nhà ở chưa được đưa vào chương trình hoặc kế hoạch phát triển nhà ở và đô thị của địa phương, cần thực hiện thủ tục điều chỉnh để bổ sung vào chương trình.
10 Điều 19 Luật nhà ở 2014 kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị tại địa phương trước khi đề xuất dự án
1.3.1.2 Xin văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư
Trước tiên, cần phải hiểu “Chủ trương” là gì: Chủ trương là những ý định, quyết định về phương hướng hành động 11
Chấp thuận chủ trương đầu tư là quá trình mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt các yếu tố quan trọng của dự án, bao gồm mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ và thời hạn thực hiện Đồng thời, cơ quan cũng xem xét nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, cùng với các cơ chế và chính sách đặc biệt nếu có, nhằm đảm bảo sự thành công của dự án đầu tư.
Tùy vào quy mô của dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư là khác nhau:
Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ Tướng Chính Phủ đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị được áp dụng trong những trường hợp cụ thể Cụ thể, các dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc những dự án có quy mô nhỏ hơn nhưng vẫn cần sự phê duyệt của Thủ Tướng để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong quản lý đầu tư.
Dự án đầu tư tại khu vực đô thị cần có quy mô đất từ 50 ha với dân số tối thiểu 15.000 người, trong khi đó, các dự án ở khu vực không phải đô thị yêu cầu diện tích sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc dưới 100 ha nhưng phải đạt dân số từ 10.000 người trở lên.
Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị, hoặc các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải đô thị.
Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm:
11 Tr227, Từ điển Tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ học, Gs, Hoàng Phê chủ biên
12 Khoản 1 Điều 3 Luật đầu tư 61/2020/QH14
13 Điềm g Khoản 1 Điều 31 Luật đầu tư 61/2020/QH14
14 Điềm b khoản 1 Điều 32 Luật đầu tư 61/2020/QH14
- “Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;
- Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
Nhà đầu tư cần cung cấp tài liệu chứng minh năng lực tài chính và đề xuất dự án đầu tư với các nội dung chính như: thông tin về nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu và quy mô đầu tư, vốn đầu tư cùng phương án huy động vốn, địa điểm thực hiện, thời hạn và tiến độ dự án Ngoài ra, cần có thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm dự án, nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, cũng như đánh giá tác động và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án Cuối cùng, cần thực hiện đánh giá sơ bộ tác động môi trường theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trong trường hợp dự án đầu tư không yêu cầu Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư cần nộp bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án.
- Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có)” 15
THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HIỆN NAY VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
Vấn đề bán dự án không có thật và một số thực trạng hiện nay
Dự án "không có thật", hay còn gọi là dự án "Ma", là những dự án không có chủ trương đầu tư, không được lập dự án và không có bản đồ quy hoạch 1/500, chỉ là bãi đất trống mà các chủ đầu tư tự vẽ ra nhằm lừa đảo khách hàng Hiện nay, nhiều công ty bất động sản đang lên kế hoạch kiếm tiền bất chính từ những dự án này.
Hiện nay, nhiều dự án bất động sản giả mạo xuất hiện nhằm lừa đảo người mua, thu lợi bất chính bằng cách lợi dụng nhu cầu nhà ở cao tại các thành phố lớn Một số công ty bất động sản đã khai thác thông tin quy hoạch để xây dựng các dự án "trên giấy" hoặc bán nhà trên đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý Nhiều người tiêu dùng đã nhẹ dạ tin vào những hứa hẹn của các công ty này, dẫn đến việc mất tiền mà không nhận được nhà.
Nhiều công ty bất động sản sử dụng các chiêu trò để thu hút người mua, bắt đầu bằng việc tạo ra một website bắt mắt với bản đồ quy hoạch chi tiết Họ chạy quảng cáo trên Facebook và Zalo để tìm kiếm khách hàng, sau đó liên hệ qua điện thoại và Zalo để mời khách xem dự án Những lời mời thường rất hấp dẫn, như giá đầu tư giai đoạn F1 tốt và quà tặng cho khách hàng đặt cọc sớm Khi khách đồng ý, họ sẽ được đưa đón tận nơi, nhưng đừng nhầm lẫn vì những người trên xe có thể là nhân viên công ty hoặc người thuê Khi đến dự án, công ty thường nói rằng dự án đã bán hết, rồi dẫn khách đến một dự án khác không liên quan, nơi khách có thể dễ dàng bị thuyết phục để đặt cọc.
Hiện nay, hàng chục vụ án liên quan đến các dự án bất động sản "ma" đã xảy ra, với nhiều khách hàng tố cáo và cơ quan chức năng vào cuộc, như các dự án khu dân cư Central House, đường 4, đường 8, Trường Lưu, Long Phước và Võ Văn Hát Các địa phương như TP Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương đang nổi cộm với tình trạng này Một trong những vụ lừa đảo điển hình là của Công ty địa ốc Alibaba.
Vụ án bất động sản "ma" do Lê Vũ và Bảo Trần (2021) đề cập là một trong những vụ lừa đảo nghiêm trọng nhất trong những năm qua, với quy mô lớn và số lượng nạn nhân lên đến hàng ngàn người Sự việc xảy ra trên nhiều địa bàn của các thành phố lớn, gây thiệt hại nặng nề cho các nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Thái Luyện, chủ tịch Địa ốc Alibaba, cùng 22 pháp nhân do ông thành lập, đã tự ý tạo ra 58 dự án đất nền không có thật tại các tỉnh Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long Thành - Đồng Nai Họ đã tiến hành xây dựng, phân lô, tách thửa trái phép để bán cho hàng ngàn người bị hại, chiếm đoạt tổng cộng hơn 2.373 tỷ đồng.
Nguyễn Thái Luyện, người sáng lập Công ty Alibaba, đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu vào năm 2016 với vốn điều lệ 1 tỷ đồng Đến năm 2017, công ty này đã trải qua hai lần thay đổi, với vốn điều lệ tăng lên 1.600 tỷ đồng Giám đốc và đại diện theo pháp luật của công ty là Nguyễn Thái Lĩnh.
Luyện đã chủ mưu và chỉ đạo các đồng phạm thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản bằng cách sử dụng một phần tiền cá nhân và số còn lại từ khách hàng Ông chỉ đạo người thân và nhân viên tin cậy đứng tên trong sổ đất nông nghiệp tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Bình Thuận Sau đó, họ lập hợp đồng ủy quyền cho các pháp nhân do Luyện thành lập như Big Bang, Chiến Binh Thép, Alilan 74 Các pháp nhân này đã tự vẽ dự án “ma” trên các khu đất nông nghiệp, phân lô và rao bán sản phẩm trên internet mà không thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng Để tránh bị phát hiện, Luyện chỉ giữ vai trò bên phân phối sản phẩm sau khi ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với công ty.
Vụ Công ty Alibaba bán dự án 'ma' đã khiến cơ quan công an thu hồi khoảng 1.551 tỉ đồng Sự việc này gây chấn động và thu hút sự chú ý của dư luận, phản ánh tình trạng lừa đảo trong lĩnh vực bất động sản Các cơ quan chức năng đang tích cực điều tra và xử lý vụ việc để đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Alibaba sẽ trở thành đại lý phân phối chính cho khách hàng, trong khi Luyện tạo ra giao dịch ảo nhằm xây dựng lòng tin cho khách hàng rằng các dự án đã đáp ứng đủ điều kiện pháp lý và chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Sau khi khách hàng đồng ý mua, các chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhưng tiền sẽ được nộp về Công ty Alibaba để Luyện sử dụng Để tạo lòng tin và thu hút khách hàng, Luyện cam kết thu mua lại với lãi suất 30% sau 12 tháng hoặc 38% sau 15 tháng kể từ ngày khách hàng thanh toán, hoặc sẽ thuê lại nền đất với lãi suất 2%/tháng nếu khách hàng thanh toán 95% số tiền Sau khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ được mời ký thêm hợp đồng quyền chọn với lãi suất đã nêu, nhưng sẽ không nhận đất mà chỉ nhận tiền.
Trong thời gian này, Luyện đã lợi dụng quyền sử dụng các lô đất của khách hàng để thực hiện các hoạt động kinh doanh bất chính Sau đợt mở bán đầu tiên, những khách hàng ký hợp đồng quyền chọn mà không nhận đất sẽ bị Luyện tiếp tục bán trong đợt hai với giá tính theo công thức: giá gốc cộng lãi suất và 10% chi phí quản trị doanh nghiệp Đợt mở bán thứ ba cũng sẽ áp dụng công thức tương tự.
Theo điều tra, Luyện chỉ mua các khu vực quy hoạch là đất dân cư nông thôn nhằm chuyển đổi thành đất ở nông thôn trong tương lai Tuy nhiên, cơ quan thẩm quyền địa phương cho biết rằng nhiều khu đất mà Luyện mua và rao bán không hoàn toàn là đất ở nông thôn, điển hình là khu đất tại xã Phước Bình.
75 Xem thêm phụ lục II đính kèm
76 Xem thêm phụ lục III đính kèm;
77 Xem thêm phụ lục IV đính kèm;
78 N Bình (2019), Dự án của địa ốc Alibaba ma đến mức nào?, https://tuoitre.vn/du-an-cua-dia-oc- alibaba-ma-den-muc-nao-2019091922310473.htm, Truy cập ngày 22/7/2021
Tại Long Thành, Đồng Nai, một số khu vực tại xã Long Phước được quy hoạch cho cụm công nghiệp và đất giao thông, không phải là đất ở Ngoài ra, diện tích đất ở đây còn bao gồm đất trồng cây lâu năm, sản xuất phi nông nghiệp và các khu vực sông suối, ao hồ.
Phương thức chuyển nhượng đất của Alibaba khiến 90% khách hàng không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) như đã hứa Các dự án mà Luyện thực hiện đều vi phạm pháp luật, diễn ra trên đất nông nghiệp, không phải đất thổ cư như cam kết trong hợp đồng Do đó, các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này không được coi là hợp pháp, không thể thực hiện theo các hợp đồng quyền chọn hay phụ lục kèm theo.
Vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và một số thực trạng hiện nay
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh từ ngân hàng thương mại, trong đó ngân hàng cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao nhà nhưng chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận, ngân hàng sẽ đứng ra hoàn trả cho bên mua Điều này đảm bảo quyền lợi cho bên mua và tạo sự an tâm trong giao dịch bất động sản.
Bài luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Xuân Hoa (2018) tại Trường Đại học Kinh tế- Luật nghiên cứu về việc bảo vệ quyền lợi của bên mua trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn cho người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản.
Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN, ngân hàng sẽ bảo lãnh cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn hoặc không hoàn trả tiền cho người mua, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại tiền cho người tiêu dùng.
Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh khi chủ đầu tư đáp ứng các điều kiện sau đây:
Chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau để ngân hàng thương mại bảo lãnh: có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định; nghĩa vụ được bảo lãnh phải là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, ngoại trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp phát hành nhằm cơ cấu lại nợ; và phải được tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh, đánh giá khả năng hoàn trả số tiền mà họ phải trả khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, theo quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Trình tự và thủ tục thực hiện bảo lãnh bao gồm việc ngân hàng thương mại quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư dựa trên đề nghị của họ và ký hợp đồng dưới hình thức “Thỏa thuận cấp bảo lãnh” Sau khi ký hợp đồng mua hoặc thuê mua nhà ở với khách hàng, chủ đầu tư phải gửi hợp đồng này cho ngân hàng thương mại trong vòng 10 ngày Ngân hàng sẽ tiến hành xử lý hợp đồng trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
85 Nguyen Ngoc Dien (2017), Le faible et le droit Perspectives francophones, Presses de L’Université Toulouse 1 capitole, p 14
Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, việc cấp bảo lãnh cho bên mua nhà dựa trên hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận bảo lãnh Cam kết bảo lãnh sẽ được phát hành dưới hình thức Thư bảo lãnh và gửi đến địa chỉ của bên mua nhà.
Pháp luật quy định rõ về hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và ngân hàng đối với khách hàng mua nhà, nhằm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thực hiện bảo lãnh này gặp nhiều khó khăn tại nhiều dự án.
Trong các sự kiện mở bán dự án, chủ đầu tư thường ký kết với ngân hàng để tạo lòng tin cho khách hàng thông qua các văn bản cam kết bảo lãnh Tuy nhiên, thực tế những văn bản này chỉ là hợp đồng hỗ trợ vốn có kèm theo điều khoản bảo lãnh, dẫn đến sự hiểu lầm rằng dự án có bảo lãnh chắc chắn Theo quy định pháp luật, bảo lãnh ngân hàng phải được thực hiện dưới hình thức "Thư bảo lãnh" và gửi trực tiếp đến từng khách hàng Nhiều khách hàng lần đầu mua bất động sản không nắm rõ quy định này và thường yêu cầu chủ đầu tư làm rõ vấn đề bảo lãnh, nhưng chủ đầu tư thường né tránh, khiến khách hàng chịu thiệt hại sau này Đối với ngân hàng, việc phát hành chứng thư bảo lãnh phụ thuộc vào bên bán; nếu bên bán không gửi hợp đồng đã ký với khách hàng lên ngân hàng bảo lãnh, thì chứng thư sẽ không được phát hành, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc tuân thủ quy định.
Hiện nay, thị trường bất động sản thu hút nhiều khách hàng nhờ tiềm năng phát triển của khu vực Nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang tận dụng cơ hội này để mua bán nhanh chóng trong vài tháng nhằm kiếm lời Những nhà đầu tư này thường không quan tâm đến việc có bảo lãnh ngân hàng hay không, mà chỉ tập trung vào lợi nhuận từ giao dịch.
Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN, việc sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN đã chỉ ra rằng các chủ đầu tư không mặn mà trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình Ngược lại, những người có ít vốn và muốn nhận nhà lại rất quan tâm đến vấn đề này.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, mức phí bảo lãnh ngân hàng không được quy định cụ thể mà do các bên thỏa thuận, thường dao động từ 1% đến 2% tổng mức đầu tư dự án Khoản phí này thường được tính vào giá bán hoặc thuê mua nhà, trở thành gánh nặng tài chính cho người mua Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư đã thỏa thuận với bên mua về việc không phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký hợp đồng Chỉ khi bên mua vay vốn để thanh toán, ngân hàng mới yêu cầu có chứng thư bảo lãnh Nếu thanh toán bằng vốn tự có, việc phát hành bảo lãnh thường bị lách để giảm số tiền phải trả.
Một yếu tố quan trọng trong việc cấp bảo lãnh ngân hàng là năng lực của các chủ đầu tư Ngân hàng phải thực hiện quy trình thẩm định chi tiết về dự án trước khi cấp tín dụng, theo Thông tư 13/2017 Theo quy định mới, ngân hàng sẽ phát Chứng thư bảo lãnh trực tiếp cho từng khách hàng, thay vì chỉ cấp cho chủ đầu tư như trước đây Điều này đòi hỏi ngân hàng phải phân tích kỹ lưỡng các khía cạnh của chủ đầu tư, bao gồm vốn, kinh nghiệm triển khai dự án, tiềm năng phát triển khu vực và năng lực thực hiện.
88 Khoản 1 Điều 18 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng
Ngân hàng chỉ đồng ý cấp bảo lãnh cho Chủ đầu tư sau khi đã xem xét kỹ lưỡng các rủi ro liên quan Trong thực tế, nhiều dự án gặp khó khăn khi Chủ đầu tư có tình hình tài chính yếu kém và pháp lý không rõ ràng Do đó, dù đơn vị phát triển dự án có mạnh mẽ đến đâu, ngân hàng vẫn có thể từ chối cấp bảo lãnh cho dự án đó.
Khi ký hợp đồng mua bán nhà, nhiều người mua không biết yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh, dẫn đến việc chỉ nhận thông báo hoặc cam kết bảo lãnh từ ngân hàng cho toàn bộ dự án Điều này khiến họ không thể đòi quyền lợi nếu dự án chậm tiến độ Vụ tranh chấp gần đây tại toà nhà Tokyo Tower ở Hà Đông, Hà Nội, giữa Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 và Ngân hàng Pvcombank về vấn đề bảo lãnh ngân hàng đã khiến nhà đầu tư lo lắng.
Vấn đề bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện và một số thực trạng hiện
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, để mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần có quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phần móng, và văn bản xác nhận cho phép bán nhà từ Sở Xây dựng Ngoài ra, chủ đầu tư cũng phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng.
Chủ đầu tư cần hoàn thiện đầy đủ các điều kiện trước khi mở bán để khẳng định năng lực triển khai dự án về tài chính và pháp lý Tuy nhiên, một số chủ đầu tư hiện nay lách luật để mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn Điều này dẫn đến việc nhiều khách hàng chấp nhận mua nhà trên giấy để thu lợi nhuận từ đầu tư hoặc hưởng các ưu đãi.
Châu Thị Khánh Vân (2018) đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc bảo vệ quyền lợi cho người mua và người thuê mua trong bối cảnh giao dịch bảo lãnh mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Nghiên cứu này được đăng tải trên tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 7, trang 57.
Theo luận văn thạc sĩ của Huỳnh Thị Thiên Hương (2018), tại Trường Đại học Kinh tế- Luật, việc chủ đầu tư bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai thường được thực hiện thông qua các hình thức như “Phiếu thỏa thuận tư vấn”, “Hợp đồng nguyên tắc”, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng vay vốn và xác nhận thanh toán, mặc dù chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rằng các bên tham gia góp vốn chỉ được chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp trong hợp đồng, và chủ đầu tư không được huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc ưu tiên quyền mua nhà, trừ khi thành lập pháp nhân mới Nhiều chủ đầu tư hiện nay thiết kế hợp đồng để che giấu mục đích thực sự của giao dịch, dẫn đến rủi ro cho người mua nhà khi tranh chấp xảy ra Nếu hợp đồng vô hiệu, người mua không chỉ mất cơ hội sở hữu nhà mà còn không thể lấy lại tiền đã giao Hơn nữa, nếu chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, điều này sẽ ảnh hưởng đến tiến độ dự án và chất lượng công trình, gây rủi ro lớn cho người mua.
Nhiều người mua nhà hiện nay không nắm rõ các quy định pháp luật cần thiết và thường không tham vấn luật sư, dẫn đến việc họ có thể không hiểu hết các vấn đề trong hợp đồng mua bán Sự thiếu chặt chẽ về cơ sở pháp lý có thể khiến khách hàng đối mặt với rủi ro Để bảo vệ quyền lợi của mình, khách hàng cần xem xét kỹ lưỡng hợp đồng mua bán, chú ý đến các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng và nghĩa vụ của khách hàng.
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014, chỉ các dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán Chủ đầu tư không được ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức để huy động vốn cho dự án nhằm mục đích ưu tiên quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai, theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Tuy nhiên, nhiều dự án mở bán trái phép vẫn diễn ra, điển hình là dự án ELITE LIFE tại Long Hậu, Cần Giuộc, Long An do CTCP Đầu tư và Thương mại Dịch vụ Tân Thái Thịnh làm chủ đầu tư, với diện tích gần 54 nghìn m² và 310 sản phẩm Hiện tại, dự án này vẫn đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa hoàn tất san lấp mặt bằng và chỉ là bãi đất trống.
Mặc dù phần móng của dự án chưa hoàn thành, Chủ đầu tư vẫn tích cực rao bán thông qua các "Phiếu tư vấn thỏa thuận" 99 nhằm thu hút khách hàng Dự án do Công ty cổ phần Đất Xanh Nam Bộ phát triển, cùng với sự hỗ trợ từ một số sàn Bất động sản khác, đã công bố bảng giá và phương thức thanh toán một cách minh bạch.
Dự án Elite Life tại Long An đang bị nghi ngờ về việc huy động vốn trái pháp luật, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng Theo thông tin từ Nhóm PV (2021), việc này có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho những người đầu tư vào dự án Độc giả có thể tìm hiểu thêm chi tiết qua bài viết trên Báo Kiểm sát online, được truy cập vào ngày 28/7/2021.
Nhiều đơn vị phân phối áp dụng các chiêu trò thu hút khách hàng bằng cách cung cấp chính sách chiết khấu hấp dẫn từ 1-5% cho những ai mua từ hai căn trở lên.
Dự án hiện tại đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng cơ bản, do đó chưa đủ điều kiện để huy động vốn thông qua các hình thức như mua tiền, thuê mua, hoặc thuê nhà ở theo hợp đồng mua bán, cho thuê, hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư sẽ không có hiệu lực, được coi là giao dịch dân sự giả cách nhằm che giấu việc huy động vốn trái phép Điều này dẫn đến nguy cơ khách hàng đầu tư hàng tỷ đồng vào các dự án có thông tin pháp lý không rõ ràng, và họ có thể phải chịu thiệt hại Tất cả các bên tham gia giao dịch đều nhận thức rõ về những rủi ro này trước khi ký kết hợp đồng.
Dự án Takashi Ocean Suite - Phân khu Sapporo, do Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản NTR và Công ty cổ phần đầu tư Danh Khôi Holdings phát triển, đang gây chú ý khi chưa hoàn thành phần móng và chưa có giấy phép xây dựng nhưng đã huy động vốn từ khách hàng thông qua "Thỏa thuận đăng ký tư vấn" Khách hàng phải trả 50.000.000 đồng phí tư vấn, sau đó chuyển khoản này thành tiền đặt cọc và bắt đầu thanh toán đợt 1 Nếu không tiếp tục thanh toán, họ sẽ mất số tiền đã đóng Đặc biệt, trong phiếu tư vấn, khách hàng phải xác nhận đã hiểu rõ pháp lý dự án và không có khiếu nại nào, cho thấy đây là một hình thức huy động vốn tinh vi của các chủ đầu tư.
100 Xem thêm phụ lục VII đính kèm;
Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Tân Bình đã khởi kiện khách hàng mua căn hộ tại dự án Tân Bình Apartment để tuyên hủy hợp đồng, vì dự án chưa đủ điều kiện mở bán khi ký kết Sau khi thua kiện, khách hàng không nhận được căn hộ và chỉ được hoàn lại tiền Nhiều khách hàng cho rằng động thái khởi kiện này của công ty chỉ nhằm đối phó với việc họ bị kiện đòi bồi thường do chậm giao nhà gần 5 năm.
Vụ việc "lật kèo" trong việc lấy lại căn hộ để bán với giá cao hơn đã một lần nữa nhấn mạnh sự cần thiết cho khách hàng khi mua nhà tại các dự án chưa đủ điều kiện Sau thời gian dài chờ đợi do dự án chậm tiến độ, nhiều khách hàng không chỉ không nhận được tiền bồi thường mà còn gặp khó khăn pháp lý khi thua kiện doanh nghiệp Đặc biệt, việc huy động vốn cho các dự án chưa đủ điều kiện mở bán diễn ra phổ biến, nhưng các cơ quan quản lý nhà nước gặp khó khăn trong việc kiểm soát Chỉ khi có sự cố xảy ra và được báo chí phản ánh, các chủ đầu tư mới bị xử phạt về việc bán nhà chưa đủ điều kiện.
Vấn đề bán lại dự án và một số thực trạng hiện nay
Chủ đầu tư thường thực hiện việc chuyển nhượng dự án nhà ở chung cư, liên quan đến bất động sản, từ doanh nghiệp này sang doanh nghiệp khác Hoạt động này có thể bao gồm việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, và cần đáp ứng các điều kiện nhất định.
103 Khoản 5 Điều 57 Nghị định Nghị định 139/2017/NĐ-CP
Theo Khoản 1 và Khoản 2 Điều 72 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, nguyên tắc chung trong kinh doanh bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản cần phải tuân thủ các điều kiện riêng biệt khác.
Theo Điều 46 Luật Đầu tư 2020, các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư của chủ đầu tư đã được quy định rõ ràng Đồng thời, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã thiết lập các quy định cụ thể liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư trong lĩnh vực này.
Theo đó, việc bán lại dự án nhà ở chung cư phải đảm bảo một số nguyên tắc nhất định bao gồm:
Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác nhằm tiếp tục thực hiện đầu tư và kinh doanh.
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần tuân thủ các yêu cầu quan trọng: không làm thay đổi mục tiêu và nội dung của dự án, đồng thời bảo đảm quyền lợi cho khách hàng và các bên liên quan.
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần có sự đồng ý bằng văn bản từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chủ đầu tư có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản mà không cần phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng, trừ khi có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của dự án.
Việc chuyển nhượng dự án dự án bất động sản nhằm các mục đích như sau:
Đối với các chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục xây dựng hoặc đã hoàn thành dự án nhưng chưa bán được, họ thường tìm cách chuyển nhượng lại dự án nhằm thu hồi vốn đầu tư.
Theo Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các chủ đầu tư có thể hồi vốn bằng cách chuyển nhượng một phần dự án để huy động thêm tài chính cho các hạng mục quan trọng Ngoài ra, một số chủ đầu tư chỉ muốn thực hiện các bước ban đầu của dự án, sau đó chuyển nhượng toàn bộ dự án nhằm mục tiêu thu lợi mà không phải thực hiện các bước phức tạp tiếp theo.
Thị trường bất động sản sẽ được cải thiện khi giải quyết khó khăn tài chính cho các chủ đầu tư cũ, giúp dự án tiếp tục triển khai đúng tiến độ Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển đô thị mà còn thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém, không đủ năng lực thực hiện dự án Khi chuyển nhượng cho các chủ đầu tư có năng lực, dự án sẽ được triển khai nhanh chóng, rút ngắn thời gian xây dựng và đảm bảo bàn giao đúng hạn cho khách hàng.
Nhiều dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ, điển hình là vụ chuyển nhượng dự án Khu nhà ở phía Đông rạch Thủ Lựu tại phường Long Toàn, TP Bà Rịa Công ty Cổ phần Đầu tư Danh Khôi đã chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Bất động sản Netland, được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận Theo đó, Danh Khôi Holdings sẽ chuyển nhượng cho Netland chung cư kết hợp thương mại - dịch vụ theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu yêu cầu Công ty Danh Khôi chuyển giao quyền và nghĩa vụ cho bên nhận chuyển nhượng, nhằm tiếp tục đầu tư xây dựng dự án Tuy nhiên, những quyền và nghĩa vụ mà Công ty Danh Khôi đã hoàn tất và không liên quan đến Netland sẽ không được chuyển giao Công ty cũng cần thông báo kịp thời và đầy đủ đến khách hàng, đồng thời giải quyết quyền lợi cho khách hàng và các bên liên quan đến dự án.
Luận văn thạc sĩ của Hồ Hương Thảo (2017) tại Trường Đại học Kinh tế-Luật nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp cải thiện.
107 Cổng Thông tin điện tử tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, 2019, Chấp thuận cho chuyển nhượng một phần dự án
Khu nhà ở phía Đông rạch Thủ Lựu tại phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa đã được chuyển nhượng một cách thỏa đáng Công ty Netland tiếp tục thương lượng và bồi thường cho các nhà ở lân cận bị ảnh hưởng bởi dự án Hai bên phối hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Netland và nộp thuế theo quy định UBND tỉnh yêu cầu bên nhận chuyển nhượng xây dựng đúng tiến độ đã cam kết, đồng thời kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo văn bản chấp thuận đầu tư số 10125/UBND-VP ngày 08/10/2018 Bên nhận chuyển nhượng chỉ được phép khởi công sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý theo quy định.
Mặc dù có nhiều vụ chuyển nhượng dự án, quyền lợi của khách hàng thường không được đảm bảo như mong đợi, chủ yếu chỉ mang tính thủ tục để thúc đẩy quá trình chuyển nhượng Điển hình là Bản án Dân sự Phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 18/09/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh liên quan đến “Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ”, cho thấy thực trạng này.
Nguyên đơn là bà: Bà Hoàng Thị Phương H
Bị đơn là Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh V và Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất và Kinh doanh B
- Ngày 03/8/2009 bà H có ký với Công B 06 hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L, trị giá 3.810.000.000 đồng
Vấn đề Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và một số thực trạng hiện nay
Đấu giá quyền sử dụng đất, hay còn gọi là đấu giá tài sản, là hình thức bán tài sản với sự tham gia của hai người trở lên, theo nguyên tắc và thủ tục quy định tại Luật Đấu giá Đây là phương thức phổ biến để Nhà nước thực hiện giao đất và cho thuê đất Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất còn đóng vai trò là một trong những nguồn thu quan trọng nhất cho nhiều địa phương.
Cuộc đấu giá cần tuân thủ các nguyên tắc pháp luật, đảm bảo tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng và khách quan Đồng thời, cần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, bao gồm người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua tài sản và tổ chức đấu giá.
Bài viết của Võ Trung Tín và Trương Văn Quyền (2021) tập trung vào việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản Nghiên cứu này được đăng trên Nghiên cứu lập pháp và có thể truy cập tại http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid!0767, với ngày truy cập là 5/11/2021.
115 Điều 6 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 Điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:
- “Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” 116
Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất:
- “Thứ nhất: Giúp loại trừ khả năng gian lận về giá và đưa giá đất tiếp cận hơn với giá thực tế trên thị trường
Đấu giá quyền sử dụng đất vào thứ hai đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập sự ổn định, minh bạch và công bằng trong hoạt động giao đất và cho thuê đất, đồng thời đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất vào thứ ba không chỉ đóng góp vào việc tăng thu ngân sách nhà nước ở các cấp mà còn tạo ra nguồn vốn quan trọng cho việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế.
Các bước để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng như sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá đất
Dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt của cấp huyện và đề xuất từ các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp để đưa ra chỉ đạo.
116 Khoản 1 Điều 119 Luật Đất Đai 2013
Theo Ngô Thị Mỹ Linh (2017) trong luận văn thạc sỹ về đấu giá quyền sử dụng đất, các đơn vị được giao quản lý quỹ đất có trách nhiệm lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá
Đơn vị được giao tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định Sau khi thẩm định, hồ sơ sẽ được trình lên UBND cấp có thẩm quyền để quyết định việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
Dựa trên hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức chuẩn bị và ý kiến thẩm định từ cơ quan tài nguyên và môi trường, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền sẽ quyết định tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 4: Niêm yết việc đấu giá tài sản
Tổ chức đấu giá tài sản cần niêm yết thông tin về cuộc đấu giá tại trụ sở của mình, địa điểm tổ chức đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản trong ít nhất 15 ngày trước ngày diễn ra cuộc đấu giá.
Bước 5: Đăng ký tham gia đấu giá
Cá nhân và tổ chức có thể tham gia đấu giá bằng cách nộp hồ sơ hợp lệ cùng với khoản tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản Khoản tiền đặt trước này được thỏa thuận giữa tổ chức đấu giá và người sở hữu tài sản, với mức tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt trước từ người tham gia trong vòng 03 ngày làm việc trước khi cuộc đấu giá diễn ra, trừ khi có thỏa thuận khác giữa tổ chức đấu giá và người tham gia, nhưng phải thực hiện trước ngày đấu giá.
Điều 6 TTLT Số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định quy trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Quy định này hướng đến việc đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc giao đất, đồng thời tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá một cách hiệu quả.
Theo Điều 7 TTLT Số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất phải được thực hiện theo quy định Đặc biệt, tổ chức đấu giá không được phép sử dụng tiền đặt trước của người tham gia cho bất kỳ mục đích nào khác.
Khi trúng đấu giá, khoản tiền đặt trước cùng với tiền lãi (nếu có) sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc nghĩa vụ mua tài sản sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Việc xử lý tiền đặt cọc sẽ tuân theo quy định của pháp luật dân sự và các quy định pháp luật liên quan khác.
Bước 6: Tổ chức đấu giá
Tổ chức đấu giá được tiến hành dưới các hình thức sau đây:
- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá;
- Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá;
- Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;
Bước 7: Chuyển hồ sơ cuộc đấu giá