Thực trạng vấn đề nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Chuyên ngành: Kinh tế Quản lý Đô thị Đề tài : THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Sinh viên : NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH Lớp : KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ Khố : 53 Hệ : CHÍNH QUY Người hướng dẫn : TS NGUYỄN THỊ THANH HUYỀN KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ, TRƯỜNG ĐH KINH TẾ QUỐC DÂN Hà Nội, tháng 05 năm 2015 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ MỞ ĐẦU CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .11 1.1 Tổng quan chung .11 1.1.1 Nhà ở 11 1.1.1.1 Khái niệm 11 1.1.1.2 Đặc điểm 11 1.1.2 Nhà ở đô thị 11 1.1.2.1 Khái niệm 11 1.1.2.2 Đặc tính bản 11 1.1.2.3 Vai trò .12 1.1.3 Phân loại nhà ở đô thị .13 1.1.3.1 Các tiêu chí phân loại .13 1.1.3.2 Phân loại nhà ở đô thị theo phương thức phát triển nhà ở 14 1.1.3.3 Phân loại nhà ở đô thị theo cấp 14 1.1.3.4 Phân loại nhà ở theo hạng 19 1.2 Quản lý nhà ở thương mại 20 1.2.1 Nội dung quản lý 20 1.2.2 Trách nhiệm quyền hạn của quan quản lý 22 1.2.3 Chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại của chính quyền .22 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung – cầu nhà ở thương mại 23 CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 29 2.1 Tổng quan chung thành phố Hà Nội 29 2.1.1 Vị trí địa lý điều kiện tự nhiên .29 2.1.2 Đặc điểm kinh tế .29 2.1.3 Đặc điểm xã hội 31 2.2 Quá trình phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam 33 2.2.1 Thời kỳ trước Đổi (từ 1987 trở về trước) 33 2.2.2 Thời kỳ Đổi chế kinh tế, phát triển nền kinh tế thị trường từ 1987 đến .34 2.3 Thực trạng vấn đề nhà ở thương mại hiện 36 2.3.1 Khu nhà biệt thự .36 2.3.1.1 Thực trạng biệt thự bỏ hoang 36 2.3.1.2 Thực trạng giá biệt thự giảm sút .38 2.3.2 Khu chung cư cũ .39 2.3.2.1 Thị trường chung cư cũ sôi động 39 2.3.2.2 Thực trạng Doanh nghiệp “thờ ơ” với nhà chung cư cũ 40 2.3.3 Khu chung cư 40 2.3.3.1 Thực trạng hàng tồn kho tràn lan 40 2.3.3.2 Thực trạng đầu tích trữ 42 2.3.3.3 Thực trạng công tác xây dựng 43 2.3.4 Khu nhà ở cho thuê 44 2.4 Thực trạng cung – cầu nhà ở thương mại 45 2.5 Thực trạng quản lý nhà ở thương mại địa bàn thành phố Hà Nội .47 2.5.1 Thực trạng máy quản lý .47 2.5.1.1 Phân cấp quản lý chưa phù hợp, quy định trách nhiệm chưa rõ ràng .47 2.5.1.2 Quản lý sàn giao dịch bất động sản yếu kém, thiếu minh bạch 48 2.5.2 Thực trạng chính sách hỗ trợ, phát triển, cải tạo nhà ở thương mại 49 2.5.2.1 Các chính sách chồng chéo, chưa rõ ràng 49 2.5.2.2 Chính sách về nhà ở cho thuê còn hạn chế .50 2.5.2.3 Nhà chung cư chính sách rườm rà 51 2.5.2.4 Chính sách sở hữu chung cư có thời hạn còn thiếu xót 52 2.5.2.5 Các văn bản pháp luật chưa thống nhất 53 2.6 Quy hoạch phát triển nhà ở thương mại Hà Nội 54 2.6.1 Thực trạng quy hoạch nhà ở thương mại 54 2.6.2 Quy hoạch nhà ở thương mại mối liên quan với quy hoạch phát triển sở hạ tầng kỹ thuật 57 2.6.3 Quy hoạch nhà ở thương mại mối liên quan với quy hoạch phát triển sở hạ tầng xã hội 58 CHƯƠNG III – CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẦU TƯ, PHÁT TRIỂN CÓ HIỆU QUẢ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 62 3.1 Một số thành tựu đạt được quá trình phát triển nhà ở thương mại 62 3.2 Một số đề xuất giải pháp 62 3.2.1 Ngăn chặn nạn đầu cơ, tích trữ 62 3.2.2 Khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê 63 3.2.3 Đẩy mạnh công tác quản lý nhà chung cư 64 3.2.3.1 Thúc đẩy công tác cải tạo nhà chung cư cũ 64 3.2.3.2 Giải quyết triệt để những thiếu xót vận hành nhà chung cư 64 3.2.4 Nâng cao chất lượng quản lý sàn giao dịch Bất động sản 65 3.2.5 Hồn thiện đờng văn bản pháp luật quản lý 66 3.2.6 Nâng cao lực đội ngũ cán quản lý .66 KẾT LUẬN 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ STT Tên bảng Trang Bậc chịu lửa của nhà công trình 16 Cấp công trình theo độ bền vững bậc chịu lửa của nhà công trình Phân nhóm nhà dựa tính nguy hiểm cháy theo công Phân cấp công trình dân dụng 17 Nguồn cung nhà biệt thự/liền kề theo quý tại TP Hà Nội Giá chào bán biệt thự tại Hà Nội qua Quý Thống kê lượng hàng tồn kho chung cư qua năm tại Hà Nội Thống kê số lượng hộ thị trường năm 2014 tại thành phố Hà Nội Thống kê lượng giao dịch hộ để bán tại TP Hà Nội Dự kiến nguồn cung hộ thương mại tại Hà Nội 37 Thống kê diện tích đất thu hồi để xây dựng sở hạ tầng xã hội tại Hà Nội năm 2013 61 10 11 18 19 39 41 41 46 47 STT Tên hình vẽ Trang 26 Sơ đồ sự phụ thuộc giữa cầu BĐS quy mô gia đình Chỉ số CPI tại Hà Nội năm 2012 Chỉ số CPI TP Hà Nội qua năm 31 Nguồn cung nhà biệt thự/ liền kề thành phố Hà Nội Hàng trăm biệt thự tại Khu đô thị Văn Phú bị bỏ hoang Chung cư C14 Bộ Công An 37 Sơ đồ nguồn cung hộ cho thuê tại Hà Nội qua năm Nguồn cung hộ để bán tại Hà Nội 45 Biểu đồ lý chọn lựa chung cư có thời hạn Dự án Nam 32 53 10 30 38 42 47 59 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung chuyên đề đã viết bản thân thực hiện, không chép, cắt ghép báo cáo, chuyên đề hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm xin chịu kỷ luật với Nhà trường Bài chuyên đề được hoàn thiện sự hướng dẫn của TS NGUYỄN THỊ THANH HUYỀN, khoa Môi Trường Đô thị, trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Tôi xin chân thành cảm ơn rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy cô Hà Nội, ngày tháng 05 năm 2015 Ký tên MỞ ĐẦU 1) Đặt vấn đề Hà Nội trung tâm chính trị – kinh tế – văn hóa – xã hội của cả nước, Hà Nội có môi trường sống phát triển, văn minh, đại với những đặc điểm lợi thế về điều kiện tự nhiên, đầu mối giao thông quan trọng của cả nước, Hà Nội đã thu hút hàng ngàn người dân từ tỉnh thành di cư đến sinh sống, làm việc, mua đất, mua nhà ở Theo thống kê cho thấy: tỷ suất nhập cư tại Hà Nội năm 2012 6,1‰, năm 2013 tăng lên đến 7,7‰ quỹ đất có hạn, dân số Hà Nội ngày tăng nhanh khiến cho vấn đề nhà ở đô thị vấn đề cấp bách, đặt nhiều câu hỏi cho chính quyền địa phương Nhà ở nhu cầu thiết yếu của mỗi người dân xã hội Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người dân thành công lớn của quan chức Nhà nước Việt Nam ta cũng đã đề nhiều chính sách tạo điều kiện cho người dân có nhà ở sinh sống Theo Hiến pháp năm 2013 tại chương Quyền người, Quyền nghĩa vụ bản của công dân chương Kinh tế, văn hóa, xã hội, giáo dục, khoa học, công nghệ môi trường, điều 22: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, không được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý”; điều 59: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” Nhiều chủ trương, chính sách đã được nhà nước ban hành khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà chung cư, khu đô thị để tiết kiệm quỹ đất Theo đó, nhiều nhà ở thương mại đã được xây dựng, nhất nhà chung cư, khu đô thị mới… với mong muốn đáp ứng kịp thời nhu cầu của người tiêu dùng Nhưng tình trạng xây dựng tràn lan nhà ở thương mại, với những nhà biệt thự rộng lớn, giá bán “trên trời” dẫn đến mặc dù nhu cầu của người dân thì tăng cao có hàng nghìn hộ không được bán Nghị quyết số 02/ NQ-CP của Chính Phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã quy định cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua cho đối tượng chính sách Nghị quyết đã góp phần giải quyết được phần thực trạng vấn đề nhà ở thương mại cung lớn cầu thời gian gần Tuy nhiên thị trường nhà ở thương mại còn tồn tại nhiều bất cập Thị trường nhà ở chung cư vấn đề nóng bỏng, cấp thiết người dân Thực trạng cải tạo, nâng cấp nhà chung cư cũ gây nhiều nhức nhối cho chính quyền 2) Các đề tài nghiên cứu có liên quan: - Theo “Nghiên cứu chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt nhà ở chung cư” của Bộ Xây dựng (BXD, 2009), Bộ Xây Dựng cho rằng, việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà cũ BXD đã gửi báo cáo phân tích số liệu Tổng điều tra dân số nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển lĩnh vực nhà ở số lĩnh vực khác của Bộ, qua đó đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn Nghiên cứu chưa đưa thời hạn cụ thể về vấn đề sở hữu Đến đã có nhiều văn bản pháp lý có quy định về vấn đề thời gian ban hành quy định đã gây nhiều ý kiến trái chiều dư luận Bài chuyên đề sau sẽ phân tích để làm rõ về vấn đề - Theo “Quản lý nhà chung cư cần mô hình (Bài đăng Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013) Đoàn Dương Hải, Khoa Kinh tế Quản lý xây dựng, trường ĐHXD đã nêu lên bất cập quản lý nhà chung cư chưa phân tách được vai trò đầu tư vai trò quản lý, quyền của chủ sở hữu hộ còn hạn chế, ông đưa mô hình thành lập Công ty TNHH của chủ sở hữu chung cư để điều hành hoạt động quản lý nhà chung cư thay vì thành lập ban quản trị nhà chung cư Mô hình của ông Hải chưa được phổ biến rộng rãi Pháp luật quy định Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có dấu thực quyền, trách nhiệm quy định tại khoản Điều 104 của Luật nhà ở năm 2014 Việc cải tạo, nâng cấp diện tích nhà ở có việc làm thường xuyên, cần thiết nhằm đảm bảo chất lượng cho quỹ nhà, nhiên, nó không đáp ứng được nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng về nhà ở trình đô thị hóa diễn nhanh chóng Do vậy, việc mở rộng không gian hành chính đô thị Hà Nội, với việc hình thành những khu đô thị thu hút sự tập trung dân cư không những nội thành mà còn cả dân nhập cư từ ngoại thành tất yếu Vấn đề quy hoạch khu đô thị nói chung, quy hoạch nhà ở thương mại nói riêng cũng vấn đề nan giải của chính quyền Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi vừa bổ sung điều khoản khuyến khích doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở thương mại để cho thuê Dự thảo luật được Bộ Xây dựng đưa lấy ý kiến góp ý; nếu được thông qua loại hình nhà ở sẽ có hành lang pháp lý để phát triển, sẽ cung cấp thêm sự lựa chọn cho người dân, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở thị trường, mà phù hợp với quy hoạch tổng thể toàn thành phố Vấn đề về nhà ở thương mại vấn đề của thời đại, ẩn chứa nhiều hạt sạn cần được sàng lọc kịp thời theo đúng phương pháp Bởi vậy, đã chọn nghiên cứu về đề tài “Thực trạng vấn đề nhà ở thương mại địa bàn thành phố Hà Nội” để góp phần tìm được phướng hướng đúng đắn, giải quyết được thực trạng nhà ở thương mại tại thành phố Hà Nội 3) Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu của chuyên đề trả lời được câu hỏi:  Các nhân tố ảnh hưởng đến cung – cầu nhà ở thương mại?  Quy hoạch nhà ở thương mại đã phù hợp với quy hoạch tổng thể của thành phố chưa, đánh giá biện pháp quy hoạch của chính quyền qua đó rút được học gì?  Các chính sách được đưa có phù hợp với thị trường nhà ở thương mại không?  Những khó khăn, hạn chế công tác cải tạo, xây mới, phát triển nhà ở thương mại?  Biện pháp để quản lý nhà ở thương mại cách hiệu quả? 4) Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Nhà ở thương mại địa bàn thành phố Hà Nội (nhà chung cư cũ, mới, nhà biệt thự, nhà cho thuê…) 5) Phương pháp nghiên cứu:  Nghiên cứu thực nghiệm (liên quan đến hoạt động của đời sống thực tế; khảo sát thực tế hoặc điều kiện có kiểm soát)  Thu thập số liệu sơ cấp dữ liệu thứ cấp (nghiên cứu chủ yếu thông qua sách vở chuyên ngành đã được học, qua tài liệu tìm kiếm mạng, báo chí, qua học thuyết tư tưởng) Tôi đã sử dụng phương pháp thu thập số liệu, dữ liệu qua việc tìm hiểu tài liệu phương tiện thông tin đại chúng, tham khảo báo cáo, nghiên cứu của nhà chuyên gia, giáo sư, tiến sỹ về quy hoạch nhà ở, chính sách của nhà nước…; kết hợp với phương pháp tư quy nạp, phương pháp rút kết luận từ hoặc nhiều chứng cụ thể, kết luận phù hợp với ... 2.3.3.3 Thực trạng công tác xây dựng 43 2.3.4 Khu nhà ở cho thuê 44 2.4 Thực trạng cung – cầu nhà ở thương mại 45 2.5 Thực trạng quản lý nhà ở thương mại địa... pháp Bởi vậy, đã chọn nghiên cứu về đề tài ? ?Thực trạng vấn đề nhà ở thương mại địa bàn thành phố Hà Nội” để góp phần tìm được phướng hướng đúng đắn, giải quyết được thực trạng. .. Hà Nội Chương II – Thực trạng vấn đề nhà ở thương mại địa bàn thành phố Hà Nội Chương III – Các giải pháp nhằm đầu tư, phát triển có hiệu quả nhà ở thương mại địa bàn thành phố