Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở

ĐẠI HỌC QC GIA THÀNH PHỊ HƠ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT LÊ HÙNG VƯỢNG PHÁP LUẬT VÊ THÊ CHẤP NHÀ Ờ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG Dự ÁN ĐÀU Tư XÂY DỤNG NHÀ Ở Ngành: Luật dân & tố tụng dân Mã số: 8380103 LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HỌC: PGS TS LÊ vũ NAM TP HÒ CHÍ MINH - NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi, có hồ trợ từ giảng viên hướng dẫn PGS.TS Lê Vũ Nam Các nội dung nghiên cứu kết luận văn trung thực Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá, nhận xét cua tác giả luận văn thu thập từ nguồn khác Ngồi ra, đề tài cịn có sử dụng số nhận xét, đánh số liệu số tác giả, quan tồ chức khác thể phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận xin chịu trách nhiệm Tác giả iuận văn LÊ HÙNG VƯỢNG STT DANH MỤC CÁC TÙ VIÉT TẮT Từ viết tắt Diên giai Bô Luât dân sư ••• BLDS BTNMT BTP Bộ Tư pháp BXD Bộ Xây dựng HTTTL Hình thành tương lai NĐ-CP Nghị định - Chính phù NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng Thương mại TCQLĐĐ 10 TCTD 11 TP.HCM 12 TSBĐ 13 TT 14 TTLT Bộ Tài nguyên Môi trường Tống cục Quản lý Đất đai Tổ chức tín dụng Thành phố Hồ Chí Minh Tài sản bảo đảm Thơng tư Thông tư liên tịch MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU .1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài .8 CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VÈ THÉ CHẤP NHÀ Ỏ HÌNH THÀNH TRONG TƯONG LAI TRONG DỤ ÁN ĐẦU TU XÂY DựNG NHÀ Ở 1.1 Tổng quan dự án đầu tư xây dụng nhà 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà 1.1.2 Điều kiện thực dự án đầu tư xây dựng nhà 10 1.1.3 Vai trò cúa dự án đầu tư xây dựng nhà 14 1.2 Khái quát nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà 16 1.2.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà .16 1.2.2 Đặc điếm nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà .18 1.2.3 Phân loại nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà .21 1.3 Thế chấp nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà 22 1.3.1 Khái niệm thê châp nhà hình thành tương lai dự án đâu tư xây dựng nhà .22 1.3.2 Đặc điểm chấp nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà .24 1.3.3 Quan hệ chủ thê liên quan đên thê châp nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà .26 1.3.3.1 Chủ đầu tư thực dự án đầu tư xây dựng nhà 26 1.3.3.2 Bên chấp nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà 27 1.3.3.3 Bên nhận chấp nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà 29 KÉT LUẬN CHƯƠNG 31 CHƯƠNG THỤC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THÉ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG Dự ÁN ĐÀU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 32 2.1 Thực trạng quy định pháp luật chấp nhà ỏ' hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà 32 2.1.1 Điều kiện chấp nhà hình thành tương lai dự án đàu tư xây dựng nhà .32 Tuy nhiên, Luật nhà 2014 giải thích “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích sử dụng đê phục vụ nhu cầu sinh hoạt cá nhăn, hộ gia đình ” Nhà bao gồm nhà riêng lẻ, nhà chung cư, nhà thương mại, nhà công vụ, nhà đề phục vụ tái định cư, nhà xã hội Như vậy, hai khái niệm cho thấy, dự án đầu tư xây dựng nhà dự án nhà đầu tư có đủ điều kiện để xây dựng sau bán lại cho tổ chức, cá nhân có 1Nguyễn Thuỳ Linh, xem https://luatduonggia.vn/nha-o-la-gi-khai-niem-nha-o-quyen-su-dungnha-o-la-gi/ truy cập ngày 08/08/2020 2Quy định khoán 1, Điều Luật Nhà 2014 nhu cầu để Tuy nhiên, để hiểu rõ khái niệm khoản 8, Điều 3, Luật nhà 2014 quy định cụ thể: “Dự án đầu tư xây dựng nhà tổng hợp đề xuất có liên quan đến việc sử đụng vốn để xây dựng nhà ở, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu đê cải tạo, sửa chữa nhà địa diêm định ••• Cũng Luật nhà 2014 quy định rõ Dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm: “Dự án đầu tư xây dựng cải tạo cơng trình nhà ỏ' độc lập cụm cơng trình nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu nhà có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng khu vực nông thôn; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị dự án sử dụng đất hỗn họp mà có dành diện tích đất dự án đế xây dựng nhà ở; dự ủn đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp đế kinh doanh Căn quy định dự án đầu tư xây dựng khu thị dự án sử dụng đất hồn hợp mà có dành diện tích đất dự án để xây dựng nhà dự án đầu tư xây dựng nhà 1.1.1 Điều kiện thực dự án đầu tư xây dụng nhà Để thực dự án đầu tư xây dựng nhà quy định chủ đầu tư cịn có điều kiện khu đất để thực dự án, điều kiện xây dựng số điều kiện khác có liên quan sau: Thứ nhất, chủ thề tham gia doanh nghiệp, họp tác xã phải thành lập, hoạt động theo pháp luật Việt Nam4 Ớ đây, có nghĩa tuỳ vào hoạt động kinh doanh hay hoạt động khác mà chủ thê phải thành lập theo điêu kiện mà pháp luật quy định cho hoạt động Xét đến để đảm bảo dự án xây dựng tiêu chuẩn quy định, theo quy định pháp luật, giúp sàng lọc chủ đầu tư có khả năng, có kinh nghiệm có thề thực dự án hiệu an tồn Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã phải có vốn pháp định theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản có vốn ký quỳ để thực dự án theo quy định pháp luật đầu tư5, vốn pháp định hiểu số vốn điều lệ tối thiều mà doanh nghiệp, hợp tác xã đăng ký theo quy định Theo đó, doanh nghiệp, 3Quy định khoản 2, Điều 17, Luật Nhà 2014 4Quy định Điều 21, Luật Nhà 2014 5Quy định Khoản Điều 21 Luật Nhà 2014 họp tác xã không cần phải làm thủ tục đăng ký xác nhận mức vốn pháp định Mức vốn khơng thấp 20 tỷ đồng6 Ngồi ra, theo pháp luật đầu tư, doanh nghiệp, hợp tác xã nói phái thực việc ký quỹ theo quy định Tuỳ vào tình hình quy mơ dự án loại hình sử dụng đất mà chủ thể phải thực việc ký quỹ để đảm bảo Tiền ký quỹ nộp vào tài khoản Cơ quan đăng ký đầu tư mở Ngân hàng thương mại Việt Nam theo lựa chọn chủ đầu tư Mức ký quỳ dao động từ 1% đến 3% tuỳ thuộc vào quy mơ dự án ngành nghề kinh doanh Vì pháp luật quy định việc ký quỳ thực trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất mà khơng quy định trường hợp khác nên suy luận trường họp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp mà không thông qua hoạt động khơng bắt buộc phải thực việc ký quỹ theo quy định Thứ ba, doanh nghiệp, hợp tác xã nêu phải có chức kinh doanh bât động sán theo quy định8 Theo đó, chức kinh doanh bất động sản quy định việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Như vậy, đáp ứng điều kiện chủ thể khơng có chức kinh doanh bất động sản khơng đủ điều kiện làm chủ thể tham gia dự án xây dựng nhà thương mại Sỡ dì pháp luật quy định điều kiện chủ thể chất cơng trình xây dựng nhà thương mại ln tốn nhiều chi phí, cần q trình thực dài yêu cầu chủ tham gia dự án phải có lực đáp ứng việc thực xây dựng Vì vậy, cơng trình xây dựng nhà thương mại khơng phải làm đầu tư tham gia dự án Mặt khác, thời hạn sử dụng loại dự án dài, đến vài chục năm nên việc đòi hỏi phải yêu cầu chất lượng, quy trình thực phải khoa học để phục vụ cho nhu cầu ở, nhu cầu cư trú lâu dài tránh gây thiệt hại người tài 6Quy định Khoán 1, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sán 2015 7Quy định Khoán 1, Điều 42, Luật Đầu tư 2014 8Quy định Khoản Điều 21 Luật Nhà 2014 9Quy định Khoản 1, Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản 2015 sản cho người sử dụng Do đó, việc quy định điều kiện việc thiết yếu Ngoài điều kiện chủ đầu tư điều kiện khu đất để thực dự án quy định bắt buộc Do đó, đầu tư nhà thương mại, chủ đầu tư có nhiều hình thức để có quyền sử dụng hợp pháp đất đề xây dựng nhà thương mại Có thể kể đến trường hợp chủ đầu tư Nhà nước giao đất để xây dựng nhà cho thuê, cho thuê mua để bán hay nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà cho thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai để xây dựng nhà thương mại10 Xét tính hợp pháp đất trường hợp nhận chuyển nhượng đất thực dự án phải đáp ứng quy định 11 Theo đó, đất thực dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Thứ tư, quy định điều kiện xây dựng dự án loại nhà tiêu chuấn diện tích nhà thương mại dự án thương mại tự xây dựng số lượng, chất lượng loại nhà diện tích xây dựng Theo điều kiện loại nhà tiêu chuẩn diện tích nhà thương mại phải phù hợp với nội dung sau: loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích cùa loại nhà thương mại chù đầu tư định phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà định chủ trương quan nhà nước có thẩm quyền địa phương đó12 Theo quy định trách nhiệm chủ đầu tư tham gia đầu tư dự án nhà thương mại thi chủ đầu tư buộc phải dành diện tích đất đầu tư xây dựng hạ tầng kỳ thuật dự án để xây dựng nhà xã hội 13 Quy định hướng dẫn điều 4,5,6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Theo đó, đầu tư phát triền dự án nhà thương mại, không phân biệt quy mô diện tích đất thị từ loại trở lên khu vực quy hoạch đô thị từ loại J • •• trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất đồ án quy hoạch chi tiết • • •• • JL tổng mặt quan có thẩm quyền phê duyệt, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà xã hội Trường hợp nhà đầu tư thực dự án 10Quy định Điều 23 Luật Nhà 2014 11Quy định Điều 9, Luật kinh doanh hất động sân 2014 12Quy định Điều 24, Luật Nhà 2014 13Quy định Khoản 4, Điều 26, Luật Nhà 2014 xây dựng nhà thương mại với quy mô sử dụng đất Oha lựa chọn hình thức dành quỳ đất 20% để xây dựng nhà xã hội chuyển giao quỳ nhà tương đương với giá trị quỹ đất 20% thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà thương mại nộp tiền tương đương giá trị quỹ đât 20% Giá trị quỹ đât 20% tính dựa giá đât mà chủ đâu tư thực nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng nhà xã hội địa bàn Ngoài ra, số trường hợp lực tài doanh nghiệp chủ đầu tư muốn đề nghị chấp thuận đầu tư cần phải có giấy tờ chứng minh lực tài Do đó, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu khơng thấp 15% tống mức đầu tư cứa dự án có quy mơ sử dụng đất 20ha, không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20ha trở lên Đây điều kiện mà chủ đầu tư cần phải đáp ứng thực dự án xây dựng nhà 1.1.2 Vai trò dự án đầu tư xây dụng nhà Hiện nay, nhu cầu nhà lớn đặc biệt thành phố lớn TPHCM, Hà Nội, Đà Nằng, cần Thơ, Hải Phịng Vì vậy, Bộ Xây dựng nghiên cứu sách nhà đế trình Thú tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030 (theo Quyết định số 2127/QĐ- TTg ngày 30/ì 1/20ỈỈ Thủ tướng Chính phủ) Theo đó, nhà phát triển theo hai phương thức chính: Dự án nhà thương mại nhà xã hội dự án nhà thương mại phát triển để đáp ứng nhu cầu cho đối tượng giả, có khả tốn theo chế thị trường Còn nhà xã hội hiếu rộng phương thức phát triển nhà có hồ trợ tiền thơng qua chế, sách ưu đãi cúa Nhà nước để giải chồ cho đối tượng gặp khó khăn, khơng đủ khả tự tạo lập nhà theo chế thị trường Có thể thấy, việc giải vẩn đề nhà đứng trước hai thách thức Nhất số đối tượng có nhu cầu hỗ trợ nhà thực tế lớn, khả năng, nguồn lực Nhà nước hạn chế Ngoài Việt Nam nay, giá nhà cao so với thu nhập người dân, đặc biệt khu vực đô thị 14 Do vậy, đê tiêp 14Việt Vũ, "Giá nhủ gấp 15 lần thu nhập, người Việt phủi lùm 30 năm đủ tiền mua xem https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-gap-15-lan-thu-nhap-nguoi-viet-phai-lam-30-nam-moi-du-tien- mua- tục mạnh phát triên nhà cân giải quyêt lúc hai khó khăn nêu Như trình bày trên, nguồn lực cùa Nhà nước hạn chế nên việc phát triển dự án nhà phải phát huy, huy động tối đa từ nhiều nguồn lực khác tập đoàn bất động sản lớn nước nước Bên cạnh việc bồ sung, tập trung nguồn vốn ngân sách nhà nước cần huy động nguồn hồ trợ từ Chính phủ, tổ chức nước ngồi thành lập tổ chức tài dành riêng đề phát triền nhà xã hội, hoàn thiện hành lang pháp lý đề tổ chức tín dụng thực cho vay dự án người dân Đồng thời ban hành chế, sách phù hợp để tăng cường trách nhiệm khuyến khích, ưu đãi doanh nghiệp tham gia vào phát triển dự án nhà Cụ thể hóa giải pháp, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/03/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội cơng trình dịch vụ khu vực thị Đế phát triển nhà xã hội với giá phù hợp với chi trả đối tượng thu nhập thấp, khoản hỗ trợ, ưu đãi Nhà nước (như miễn tiền sử dụng đất; miễn giảm thuế ) cần có giải pháp giảm chi phí đầu tư xây dựng giá thành Do đó, vai trị dự án đầu tư xây dựng nhà cấp bách, Chính phủ Bộ ngành, địa phương phải chung tay đế hỗ trợ Doanh nghiệp người dân thực dự án xây dựng nhà phần phục vụ nhu cầu người dân cần có nơi ăn chốn ồn định, phần lại phát triển kinh tế địa phương 1.1 Khái quát vê nhà hình thành tương lai dự án đâu tư xây dụng nhà ỏ’ 1.2.1 Khái niệm nhà hình thành tưong lai dự án đầu tư xây dựng nhà Nhà tiếp cận góc độ khoa học pháp lý đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật ngành luật lại có cách hiểu từ khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật dân nhà loại tài sản bất động sản, đối tượng số giao dịch dân giao dịch mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, chấp nhà Theo pháp luật xây dựng nhà hiểu loại cơng trình xây dựng, sản phấm tạo thành bới sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, xây dựng theo thiết kế 15 Cụ thể theo khoản điều 3, Luật Nhà năm 2014 “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Nhà hình thành tương lai khái niệm có nội hàm hẹp loại tài sản hình thành tương lai Nói đến nhà hình thành tương lai người ta hiểu cách đơn giản nhà nhà chưa xây dựng hay xây dựng chưa hoàn thành hoàn thành chưa thuộc quyền sở hữu chủ thể thời điểm thực giao dịch nhà có sở để xác định nhà hình thành thuộc quyền sở hữu chủ thể tương lai Hoặc có số tiếp cận khác nhà HTTTL loại tài sản HTTTL, tài sản có dự án đầu dư xây dựng nhà Cả dự án nhà chưa hình thành, trình xây dựng, nhà HTTTL cịn có thêm cách hiêu khác là: thời điêm nói đên nhà hình thành, tức xây dựng xong chưa đăng ký quyền sở hữu Ngoài ra, theo số nhà khoa học chuyên gia Nhà hình thành 20200804214218124.htm, truy cập ngày 08/08/2020 15Nguyễn Đình Phong & Nguyền Thu Hương (2018), "Một số bất cáp hợp đồng mua bân nhà hình thành tương lai", xem https://tapchitoaan.vn/bai-viet/thao-go/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong- mua-ban-nhao-hinh-thanh-trong-tuong-Iai, truy cập ngày 08/08/2020 nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà Thế chấp nhà HTTTL mang đặc tính biện pháp chấp nói chung khơng có chuyển giao nhà HTTTL mà bên chấp chi giao giấy tờ chứng minh ngơi nhà thuộc quyền sở hữu Đối tượng đem làm tài sản bảo đảm trường hợp nhà HTTTL nên mức độ rủi ro cao Vì vậy, nhiệm vụ đặt cho TCTD làm vừa thực hoạt động tín dụng ngân hàng theo chức phải tìm cách hạn chế rủi ro mức thấp nhận chấp lại tài sản Hiện nay, pháp luật cho phép chấp nhà HTTTL thực hai hình thức chấp nhà HTTTL theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà theo Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm, thông tư số 08/2018/TT-BTP Bộ Tư pháp hướng dần số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm, hợp đồng trao đổi thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thông tư số 07/2019/TT- BTP Bộ Tư pháp hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Nếu bên lựa chọn chấp nhà HTTTL theo Thơng tư 26/2015/TT-NHNN hợp đồng chấp phải công chứng, nêu thê châp theo quyên phát sinh tài sản từ hợp đông mua bán nhà thi việc công chứng hay không phụ thuộc vào thoả thuận bên Chính thiếu quán quy định thù tục chấp dẫn đến tình trạng tài sán đem chấp nhiều tổ chức tín dụng khác Do vậy, để đảm bảo tính minh bạch, xác giao dịch địi hỏi phải có thống liên kết chặt chẽ việc cung cấp thông tin Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký đất đai theo hướng sau: Thứ nhất, xây dựng liệu điện tử quốc gia giao dịch bảo đảm, cập nhật kịp thời giao dịch liên quan đến tài sản, tình trạng tài sản chủ sở hữu tài sản đặc biệt tài sản có giá trị lớn quyền sử dụng đất, nhà làm sở tham chiếu cho đăng ký giao dịch bảo đảm Để khơng thể để tình trạng nhà vừa chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán TCTD, thực đăng ký giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm vừa tham gia chấp TCTD khác đăng ký chấp Văn phịng đăng ký đất đai Thứ hai, theo thơng tư 26/2015/TT-NHNN chí quy định chung chung thú tục đăng ký công chứng chấp nhà HTTTL “Việc công chứng họp đồng chấp, đăng ký chấp thực theo quy định cùa pháp luật công chứng, đăng ký chấp quy định pháp luật có liên quan Nên thời gian tới bộ, ngành liên quan ngân hàng nhà nước cần bố sung quy định pháp luật thủ tục chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đồng thời đưa giải pháp đảm bảo cho việc thực thi quy định này, nhằm tháo gỡ vướng mắc gặp phải thời gian vừa qua 2.2.2.4 Hoàn thiện quy định giải chấp chấp nhà hình thành tương lai Việc giải chấp nhà hình thành tương lai cịn nhiều bất cập phải hoàn thiện, Điều 147, Luật nhà quy định “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thê châp dự án nhà xây dựng dự án tô chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án xây dựng nhà đó; trường họp chủ đầu tư chấp nhà mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà theo quy định pháp luật nhà có nhu cầu bán, cho th mua nhà phải giải chấp nhà trước ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng, trừ trường hợp bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà bên nhận chấp đồng ỷ” Quy định cụ thể hóa nguyên tắc chung pháp luật giao dịch bảo đám việc bán tài sản chấp phải đồng ý bên nhận chấp theo khoản 5, Điều 321, Bộ luật dân 2015 Hiện nay, thực tế, văn đồng ý giải chấp chưa hiếu áp dụng cách thống phần “giải chấp” thuật ngữ chuyên biệt pháp luật nhà ở, không quy định pháp luật chung giao dịch bảo đảm; mặt khác, chưa có hướng dẫn cụ việc giải chấp văn pháp luật hành Thơng tư 26/2015/TT-NHNN có nhắc đến “thỏa thuận giải chấp tài sản chấp” quy định giải chấp phần thông qua việc rút bớt tài sản chấp giải chấp toàn tài sản chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai57 Có thể hiểu việc giải chấp bên nhận chấp chủ đầu tư thỏa thuận chấm dứt hợp đồng chấp đề nhà hình thành tương lai trở thành tài sản bình thường trước đưa vào giao dịch Việc chấm dứt hợp đồng chấp theo thỏa thuận quy định khoản 4, điều 327, Bộ luật dân 2015 Tại khoản 1, Điều 147, Luật nhà quy định “Việc xác định nhà giải chấp trước ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng theo quy định khoản nêu rõ văn thông báo nhà đủ điều kiện bán quan quản lý nhà ỏ' cấp tỉnh nơi có nhà ở” Để kiểm tra xem nhà mà dự định giao dịch giải chấp hay chưa, bên mua hay thuê mua yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn thông báo nhà đủ điều kiện bán cùa Sớ Xây dựng nơi có nhà Thơng thường ngân hàng hồ trợ dự án đồng ý giải chấp đầu tư hoàn trả phần nợ vay bảo đảm giá trị nhà hình thành tương lai liên quan chủ đầu tư phải bổ sung biện pháp bảo đảm hay tài sản bảo đảm khác, tổng sổ tài sản bảo đảm sau định giá lại trừ phần giá trị tài sản giải chấp đảm bảo việc ngân hàng có khả thu hết khoản nợ xử lý bảo đám Tuy nhiên, trường họp gặp, nên thực tế ngân hàng tài trợ dự án thường không đồng ý giải chấp Khi đó, người mua, thuê mua cố tình hay khơng biết mà ký họp đồng với đầu tư có nguy hợp đồng mua bán, thuê mua vô hiệu vi phạm điều cấm luật 58 ngân hàng tài trợ dự án nhận chấp xử lý nhà liên quan để thu hồi nợ trường hợp đầu tư vi phạm hợp đồng vay ký với ngân hàng hay có khác cho phép xử lý chấp 57Quy định điều 10, Thông tư 26/2015/TT-NHNN 58Quy định điều 123, Bộ luật dân 2015 Cũng có trường hợp số lý định, chủ đầu tư gây áp lực lên ngân hàng ngân hàng phải đành giải chấp Tuy vậy, trường hợp này, ngân hàng thường yêu cầu đầu tư chấp cho khoản phải thu có từ việc bán nhà hình thành tương lai giải chấp bên mua, thuê mua toán vào tài khoản phong tỏa chủ đầu tư mở ngân hàng nhận chấp Điều dễ thấy Luật nhà Thông tư 26/2015/TT-NHNN đề cập việc giải chấp nhà mà trước đó, chủ đầu tư chấp Nếu đầu tư chấp dự án hay phần dự án sau đó, muốn bán hay cho thuê, mua nhà hình thành tương lai thuộc dự án hay phần dự án có phải tiến hành thủ tục giải chấp hay không, điều nên xem xét lại Thơng tư 26/2015/TT-NHNN sô quy định vê việc giải châp tài sản thê chấp dự án đầu tư xây dựng nhà Thêm vào đó, nêu trên, Luật nhà thông tư 26/2015/TT-NHNN cấm đầu tư không chấp nhà nằm phần dự án mà chủ đầu tư chấp trước không chấp phần dự án bao gồm nhà hình thành tương lai trước chấp Đặc biệt, theo quy định điểm b, khoản 2, Điều 19, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở, “Trường hợp ký họp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai mà thu tiền trả trước người mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà phủi tuân thủ điều kiện hình thức mua, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư phái có văn gửi Sở Xây dựng nơi có nhà kèm theo giấy tờ chứng minh nhà có đủ điều kiện bán, cho thuê mua theo quy định Khoản ỉ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng chấp nhà bán, cho thuê mua chù đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh giải chấp biên thống bên mua, bên thuê mua nhà bên nhận chấp việc giải chấp mua bán, thuê mua nhà đó; trường họp khơng chấp dự án chấp nhà bán, cho thuê mua chủ đầu tư phái ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm văn gửi Sở Xây dựng” Nói cách khác, tinh thần quy định việc giải chấp dự án hay phần dự án áp dụng đầu tư muốn thực việc giao dịch nhà hình thành tương lai nằm phần dự án Từ phân tích thấy, chấp tài sản chủ đầu tư từ dự án nhà mảng pháp luật tương đối phức tạp cần hoàn thiện Ngân hàng cần thận trọng xác lập loại hợp đồng nhằm hạn chế rủi ro phát sinh, nguy hợp đồng chấp vô hiệu hay không xử lý tài sản chấp sau 2.2.2.5 Hoàn thiện giải pháp liên quan đền vân đê xử lý tài sản thê châp nhà hình thành tương lai Xử lý TSBĐ việc TCTD áp dụng biện pháp TSBĐ tiền vay khách hàng đề thu hồi khoản nợ mà khách hàng khơng có khả chi trả Xử lý TSBĐ giai đoạn trình báo đảm tiền vay tài sản Trong giai đoạn này, TCTD vào quy định pháp luật, thỏa thuận HĐTD để thực biện pháp TSBĐ nhằm thu hồi khoản cho vay có vi phạm nghĩa vụ khách hàng này, bên bảo lãnh theo cam kết thỏa thuận HĐTD, họp đồng bảo đảm tiền vay Khi giao kết HĐTD, hợp đồng bào đảm bên mong muốn hồn thành tốt nghĩa vụ mà cam kết, không đế xảy trường họp xử lý TSBĐ Xử lý TSBĐ giải pháp cuối để TCTD thu hồi khoản nợ cho khách hàng vay liên quan đến lợi ích nhiều chủ thể nên dễ phát sinh mâu thuẫn Đe nâng cao hiệu hoạt động xử lý TSBĐ cần: Thứ nhất, cần mở rộng thêm phương thức xử lý TSBĐ để bên có nhiều lựa chọn Tại điều 303, BLDS 2015 quy định cụ thể phương thức xử lý tài sản cầm cố, chấp Tuy nhiên, nhà HTTTL loại tài sản đặc biệt biện pháp xử lý bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán TSBĐ hay bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm khó thực giai đoạn phải xử lý loại tài sản cho phù hợp với đặc điểm riêng bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sán, bán đấu giá thông qua tổ chức doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thành lập theo quy định pháp luật hay TCTD tự tiến hành bán đấu giá nơi chưa có tổ chức đấu giá Việc áp dụng phương thức phải thật linh hoạt phù hợp với điều kiện bên điều kiện khu vực Thứ hai, trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp Trong thực tế, TCTD lúng túng tiến hành quy trình xử lý tài sản chấp đặc biệt đổi với nhà HTTTL Vì vậy, cần phải cụ thề, chi tiết hóa quy trình xứ lý tài sản chấp nói chung biện pháp xử lý tài sản riêng đặc biệt đên trường họp xử lý tài sản chấp khơng có tự nguyện, hợp tác bên chấp Trong trường họp này, pháp luật cần quy định biện pháp cưỡng chế đế xử lý tài sản chấp có yêu cầu đặt ra, đặc biệt cần quy định trách nhiệm thu giữ tài sản bảo đảm thuộc quan, tổ chức Thứ ba, cần nâng cao hiệu hoạt động xét xử, rút gọn thủ tục tố tụng thi hành án giải vụ kiện yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm Trong kinh tế thị trường, thời gian thu hồi vốn quan trọng ngân hàng TCTD khác quay vòng vốn, tái đầu tư, tạo lợi nhuận phát triển kinh doanh Điều 179 Bộ luật Tố tụng dân 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử thời hạn tối đa tháng kể từ ngày thụ lý vụ án vụ án có tính chất phức tạp trở ngại khách quan Tuy nhiên, thực tế, sau thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu xử lý TSBĐ hịa giải khơng thành Tịa án số địa phương không định đưa vụ án xét xử thời hạn tố tụng pháp luật quy định, có vụ án kéo dài đến năm kể từ ngày thụ lý vụ án mà Tịa án khơng mở phiên tịa xét xử Tịa án xác minh lại tình trạng TSBĐ diện tích đất, chủ sở hữu tài sản điều gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị TSBĐ nguyên nhân dẫn đến tình trạng nợ xấu kéo dài, ảnh hưởng đến khả khoản, gây rủi ro cho TCTD Vì vậy, với vụ án liên quan đến tranh chấp nhà hình thành trương lai TAND tối cao cần có văn chí đạo TAND cấp địa phương sớm giải vụ án tranh chấp liên quan đến hoạt động ngân hàng, tín dụng phù hợp với quy định thủ tục tố tụng quy định có liên quan khác sau thụ lý vụ án KÉT LUẬN CHUÔNG Trong năm qua, Quốc hội tiếp tục ban hành văn pháp luật nhu Luật đất đai 2013, Luật nhà 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật xây dựng 2014, Bộ luật Dân 2015, Nghị số số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng năm 2017 cúa Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu cúa tổ chức tín dụng số nghị định thơng tư Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 102/2017/NĐ-CP đến văn Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư số 08/2018/TT-BTP Thông tư số 07/2019/TT-BTP Bộ Tư pháp hay Thông tư số 39/2016/TT-NHNN đặc biệt Thông tư số 26/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Qua khắc phục phần tồn áp dụng thực tế cịn bộc lộ bất cập hộ bị chấp nhiều lần việc chủ đầu tư chấp dự án sau bán nhà cho người dân, người dân mua hộ người dân lại chấp hộ để trà nợ Những trường hợp xảy nhiều thực tế điển hình vụ việc tác giả nêu Hay việc tài sản hình thành tương lai nhà bắt buộc phải cơng chứng cịn dự án lại khơng quy định Bằng việc hệ thống hoá quy định liên quan đến chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, phân tích vướng mắc, tồn thời gian qua, từ đưa kiến nghị, đề xuất việc ban hành văn quy phạm pháp luật Trong thời gian tới, hy vọng khó khăn, vướng mắc nhà làm luật sửa chữa nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo thông suốt việc chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai KÉT LUẬN Với xã hội ngày phát triển khái niệm tài sản không ngừng mở rộng quy định pháp luật không ngừng đời để phù hợp với thực tế sống điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh Việc quy định cụ thể việc chấp nhà hình thành tương lai nhằm tạo pháp lý hợp pháp nhằm thúc đẩy q trình lưu thơng giao dịch quan hệ dân sự, kinh tế kinh tể thị trường Đây quy định mẻ cần phải có q trình thử thách thời gian để biết tính phù hợp thực tiễn để rút học qua hoàn thiện chế định tạo khung pháp lý vững để bên thuận lợi q trình áp dụng Hiện cịn số bất cập bắt đầu đưa quy định chấp nhà hình thành tương lai vào thực tiễn bước đầu giải tỏa cho việc lâu bên e ngại việc chấp tài sản có giá trị lớn có giá trị tồn tài nhiều rủi ro độ tin cậy nó, nên bên cịn dè dặt, e ngại giao dịch liên quan đặc biệt chấp Nhưng sau thời gian thử thách hồn thiện kênh quan trọng việc huy động vốn qua thúc phát triển kinh tế tránh trường họp lãng phí vốn đầu tư vào bất động sản Do vậy, quy định rõ thực tế quan liên quan quan đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng, ngân hàng, đầu tư phải có phối hợp hiệu quả, thống với để đưa phương án tốt nhằm phân chia trách nhiệm, nâng cao công tác quản lý tránh phiền hà tới chủ thể quan hệ chấp tạo điều kiện thuận lợi cho bên để bên thực đầy đủ, quy định pháp luật không rườm rà, khó khăn gây cản trở giao dịch chủ tham gia Những khâu thủ tục rườm rà, phức tạp gây khó dễ cho người dân tham gia giao dịch nên cắt giảm bớt Song song với đội ngũ cán chun mơn phải sát sao, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ tháng phải rút kinh nghiệm công tác giãi hồ sơ qua đề tránh sai sót cách đáng tiếc xảy Do khả nghiên cứu kiến thức thực tế cịn nhiều hạn chế nên luận vãn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận góp ý, bảo thây giáo, nhà chuyên môn tât quan tâm đên vấn đề để luận văn em hoàn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VÃN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT BỘ luật Dân 2005, 2015 Luật đất đai 2003,2013 Luật xây dựng 2003, 2014 Luật nhà 2005, 2014 Luật công chứng, 2006, 2014, 2018 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi 2017 Luật đầu tư 2014 Luật công chứng 2014, sửa đổi 2018 10 Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng năm 2017 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phú Giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 cùa Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 13 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bố sung số điều cùa Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 14 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản 15 Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 Chính phú quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng 16 Nghị định sơ 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dần thi hành số điều Luật Nhà 17 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm 18 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký cung cấp thông tin chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 19 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng hướng dần thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà 20 Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 01/08/2015 Bộ Tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng 21 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tưong lai 22 Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 23 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Ngân hàng Nhà nước quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi đổi với khách hàng 24 Thơng tư số 08/2018/TT-BTP ngày 20/06/2018 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm, hợp đồng trao đối thông tin đăng kỷ biện pháp bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp 25 Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 Bộ Tư pháp hướng dẫn số nội dung đãng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 26 Công văn số 4493/NHNN-CSTT ngày 23/07/2012 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam gửi Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường việc tham gia ý kiến nội dung dự thảo thông tư hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 27 Công văn số 7236/BTP-ĐKGDBĐ ngày 06/9/2012 Bộ Tư pháp gửi UBND thành phố Hà Nội việc thông báo kết kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 28 Công văn số 8061/BTP-ĐKGDBĐ ngày 08/10/2012 Bộ Tư pháp gửi ƯBND thành phố Hà Nội việc công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai B SÁCH, GIÁO TRÌNH, LUẬN ÁN, LUẬN VẪN VÀ BÀI BÁO KHOA HỌC 30 Phạm Hồng Anh (2015), Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 31 Trần Thị Phúc Bình (2018), Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm hảo thực nghĩa vụ từ họp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật, Đại học Huế 32 Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà ỏ' hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 33 Nguyễn Hoàng (2015), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo Pháp luật Việt Nam hành, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 34 Tuân Đạo Thanh, Phạm Thu Hăng (2014), “Bàn vê tài sản hình thành tương lai lĩnh vực giao dịch bảo đảm", Nghề luật, Học viện Tư pháp, (1), tr 16-20 35 Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Dân Pháp luật, Bộ Tư pháp, (10), tr.3-11 36 Bùi Đức Giang (2017), “Nhận bảo đảm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở” Tạp chí Ngân hàng số 6/2017, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 37 Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo Pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 38 Hà Thị Cẩm Vân (2018), 77ỉế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội 39 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 40 Vũ Thị Hồng Yến (2019), Đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai - vấn đề cần hoàn thiện, Viện Nghiên cứu Lập pháp - Uỷ ban Thường vụ Quốc hội 07(383)-2019 c TÀI LIỆU TRÊN INTERNET 41 Huỳnh Anh, “Một số vấn đề pháp lý thể chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại", xem http://www.nclp.org.vn /thuc_tien_phap_luat/mot-so-van-11 le-phap-ly-ve-the-chap-nha-o-hinh- thanhtrong-tuong-lai-tai-nhan-hang-thuong-mai, truy cập ngày 29/04/2020 42 Phương Dung, “Hàng loạt dự án Nha Trang mang thê châp ngân hàng ”, xem https://dantri.com.vn/kinh-doanh/hang-loat-du-an-tai-nha-trang-damang-the-chap-ngan-hang-20170617103142735.htm, truy cập ngày 15/04/2020 43 Đào Minh Dân (2020), “Hạn chế rủi ro ngân hàng nhận tài sản bảo đảm bất động sản ”, xem https://thitruongtaichinhtiente.vn/han-che-rui-ro-khi- nganhang-nhan-tai-san-bao-dam-la-bat-dong-san-22764.html, truy cập ngày 20/10/2020 44 Xuân Đoàn (2018), “MBLand Holding thể chấp dự án Golden Field Mỹ Đình ngân hàng, cư dân lo nhà”, xem https://www.doisongphapluat com/tintuc/mbland-holding-the-chap-du-an-golden-field-my-dinh-tai-ngan-hang- cu-dan-lo- mat-nha-a247408.html, truy cập ngày 20/10/2020 45 Nguyễn Hà, “92 dự án Hà Nội chấp ngân hàng”, xem https://vnexpress.net/92-du-an-tai-ha-noi-dang-the-chap-ngan-hang-3814934 html, truy cập ngày 25/9/2018 46 Dương Ngọc Hà - Tiến Long, “Chú ý: 77 dự án nhà TP.HCM cắm ngân hàng”, xem https://tuoitre.vn/77-du-an-nha-o-tai-tphcm-dang-cam- ngan-hang1142920.htm, truy cập ngày 15/04/2020 47 Ngơ Hải (2020), “77 khó khăn, vướng mắc trĩnh xử lý nợ xấu theo Nghị 42”, xem https://thitruongtaichinhtiente.vn/ll-kho-khan-vuong- mactrong-qua-trinh-xu-ly-no-xau-theo-nghi-quyet-42-31337.html, truy cập ngày 20/10/2020 48 Bùi Đức Giang, “Thế chấp nhà hình thành tương lai: tín hiệu mới”, xem https://www.thesaigontimes.vn/124585/the-chap-nha-o-hinh- thanhtrongtuong-lai-nhung-tin-hieu-moi.html, truy cập ngày 15/04/2020 49 Trần Kháng, “Dự án bị chù đầu tư chấp ngân hàng có đảng lo ”2 Xem http://danviet.vn/kinh-te/diem-ten-nhieu-ong-lon-dang-cam-co-du-an-nha- o-trongngan-hang-1013696.html, truy cập ngày 30/04/2020 50 Đình Sơn (2016), “Chủ đâu tư đem nhà người dân câm cô ngân hàng”, xem https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/chu-dau-tu-dem-nha-cuanguoi-dan-di-cam-co-ngan-hang-706705.html, truy cập ngày 08/08/2020 51 Nguyền Đình Phong & Nguyễn Thu Hương (2018), “Một sổ bất cập họp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, xem https://tapchitoaan.vn/baiviet/thao-go/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-mua-ban-nha- o-hinh-thanh-trong-tuong-lai, truy cập ngày 08/08/2020 52 Nguyễn Thuỳ Linh, “Nhà gì, khái niệm nhà ở” xem https://luatduonggia.vn/nha-o-la-gi-khai-niem-nha-o-quyen-su-dung-nha-o-la-gi/ truy cập ngày 08/08/2020 53 Việt Vũ, “Giá nhà gấp 15 lần thu nhập, người Việt phải làm 30 năm đủ tiền mua”, xem https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-gap-15-lan thu- nhapnguoi-viet-phai-lam-30-nam-moi-du-tien-mua 20200804214218124 htm, truy cập ngày 08/08/2020