Đối với thị trường: - Giải quyết khó khăn cho chủ đầu tư cũ, vực dậy thị trường: Quy định cho phép nhà đầu tư được chuyển nhượng dự án là một trong những quy định quan trọng nhằm tháo
Tổng quan về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
Những vấn đề chung về dự án bất động sản và hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của dự án bất động sản Để tìm hiểu về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, trước hết cần làm rõ thế nào là một dự án bất động sản
Theo tiêu chuẩn ISO 10006:2003, dự án được định nghĩa là một quy trình chuyên biệt, bao gồm các hoạt động được phối hợp và kiểm soát từ thời điểm bắt đầu đến khi kết thúc Mục tiêu của dự án là đạt được các yêu cầu trong giới hạn về thời gian, chi phí và nguồn lực.
Theo Hiệp hội Quản trị dự án Nhật Bản, dự án được định nghĩa là công việc tạo ra giá trị cụ thể, hoàn thành trong một khoảng thời gian nhất định hoặc theo kế hoạch cụ thể, chịu áp lực từ các nguồn lực và hoàn cảnh bên ngoài.
Dự án là một quá trình tạo ra giá trị với kế hoạch thực hiện và mục tiêu cụ thể, diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và dưới sự giới hạn về nguồn lực, đồng thời chịu ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài.
Đầu tư, theo Từ điển tiếng Việt thông dụng, được định nghĩa là việc bỏ vốn vào sản xuất và kinh doanh để thu lợi nhuận Trong khi đó, Từ điển Luật học mô tả đầu tư là hành động của cá nhân hoặc tổ chức đưa tài sản vào làm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh Như vậy, đầu tư chính là việc sử dụng vốn hoặc tài sản nhằm mục đích sinh lợi trong các hoạt động kinh doanh.
1 Quality Management Systems (2003), ISO 10006:2003 - Guidelines for Quality Management in
2 Project Mamagement Association of Japan (PMAJ) (2005), Aguidebook of Project & Program
Management for Enterprise Inovations (P2M), Japan.
3 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội.
4 (1999), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội hiện trong một thời gian dài và mọi hoạt động đầu tư đều liên quan đến vốn [5, tr.5-6]
Để đảm bảo hiệu quả trong hoạt động đầu tư, cần có sự chuẩn bị cẩn thận và nghiêm túc Mọi công cuộc đầu tư nên được thực hiện theo dự án, điều này giúp tối ưu hóa kết quả và đạt được mục tiêu mong muốn.
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo các đối tượng nhằm tăng trưởng về số lượng và chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong một khoảng thời gian xác định Dưới hình thức, dự án đầu tư bao gồm các hồ sơ tài liệu chi tiết về hoạt động và chi phí theo kế hoạch để đạt được mục tiêu và kết quả nhất định trong tương lai Nội dung của dự án là tập hợp các hoạt động liên quan, bao gồm chi phí, lịch trình và địa điểm thực hiện đầu tư, nhằm đạt được kết quả cụ thể cho từng trường hợp.
Dự án đầu tư là một tài liệu chi tiết thể hiện kế hoạch của nhà đầu tư, giúp quản lý hiệu quả việc sử dụng vốn, lao động, vật tư và trang thiết bị để đạt được các kết quả tài chính, kinh tế và xã hội bền vững Đây không chỉ là một ý tưởng sơ bộ mà là một đề xuất chiến lược với mục tiêu rõ ràng nhằm tối đa hóa lợi nhuận Các dự án đầu tư được phân loại theo lĩnh vực, bao gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển cơ sở hạ tầng, văn hóa xã hội và bất động sản, v.v.
Dự án bất động sản là một quá trình đầu tư có kế hoạch cụ thể, nhằm tạo ra giá trị từ nguồn vốn của nhà đầu tư, với giới hạn về thời gian và nguồn lực Mục tiêu của dự án là đạt được lợi ích lớn hơn so với nguồn vốn ban đầu.
Dự án bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản như nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất, đồng thời cũng có thể liên quan đến thương hiệu và kinh nghiệm tích lũy Đây là loại tài sản đặc biệt, chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, do đó việc quản lý dự án bất động sản được chú trọng theo từng giai đoạn Chu trình đầu tư của một dự án bất động sản bao gồm ba thời kỳ: chuẩn bị đầu tư với ba giai đoạn nghiên cứu cơ hội, nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi; thực hiện đầu tư với giai đoạn xây dựng cơ bản và đưa dự án vào hoạt động; và kết thúc đầu tư với giai đoạn kiểm kê, đánh giá và thanh lý dự án Thời kỳ thực hiện đầu tư là thời điểm các bất động sản dần hình thành, tạo điều kiện cho nhà đầu tư có quyền quyết định đối với dự án.
Theo Bộ Luật Dân sự nước Việt Nam số 91/2015/QH13, ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017 (sau đây gọi là “Bộ
Theo Luật Dân sự, tài sản bao gồm bất động sản và động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai Sản phẩm của một dự án bất động sản là bất động sản, bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất Đất đai được coi là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý Do đó, chủ đầu tư dự án bất động sản không có quyền sở hữu toàn bộ đối với sản phẩm bất động sản, đặc biệt là đất đai Nếu dự án không được tiếp tục triển khai, chủ đầu tư cũ phải chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư mới mà không thể thực hiện giao dịch mua bán Các chủ đầu tư chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng dự án, mà không có quyền định đoạt.
Dự án bất động sản tại Việt Nam là một loại tài sản đặc biệt với nhiều đặc thù riêng, bao gồm tính bất động và khan hiếm, giá trị kinh tế cao, chi phí giao dịch lớn, và sự quản lý chặt chẽ của pháp luật Ngoài ra, những dự án này còn đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thực hiện kéo dài, và tạo ra tài sản có giá trị sử dụng lâu dài Yếu tố tập quán và tính thanh khoản kém cũng là những đặc điểm quan trọng cần lưu ý khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản.
Bất động sản có tính bất động, thể hiện qua sự gắn liền với đất đai và tọa độ vị trí cố định Mặc dù con người có thể di dời các tài sản gắn liền với đất hoặc bề mặt của đất, nhưng tọa độ (vị trí) của bất động sản vẫn không thể thay đổi.
Bất động sản có tính khan hiếm do tài nguyên đất là hữu hạn và không thể tái tạo, trong khi dân số ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu về nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ và các cơ sở hạ tầng xã hội cũng tăng theo Lãnh thổ quốc gia và khu vực không thay đổi, tạo ra áp lực ngày càng lớn lên nguồn tài nguyên đất.
Bất động sản có giá trị kinh tế cao, thường chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tài sản của các gia đình và doanh nghiệp Điều này được giải thích bởi sự khan hiếm của tài nguyên đất, dẫn đến giá giao dịch liên quan đến chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp thường rất cao Hơn nữa, các công trình xây dựng gắn liền với đất cũng mang lại giá trị lớn.
Cơ sở pháp lý về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản lần đầu tiên được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 và chấm dứt vào ngày 01/07/2015, đánh dấu bước phát triển mới trong lĩnh vực bất động sản Cùng với Luật Kinh doanh bất động sản 2016, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP và Thông tư số 13/2008/TT-BXD cũng đưa ra hướng dẫn chi tiết cho hoạt động này Tuy nhiên, các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 còn rời rạc và không rõ ràng, gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc áp dụng Sau gần tám năm thực thi, luật này bộc lộ nhiều khiếm khuyết, ảnh hưởng đến việc thực hiện quy định pháp luật Để cải thiện tình hình, các nhà làm luật đã kế thừa và khắc phục những điểm còn bất cập, dẫn đến việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản mới vào năm 2014.
Ngày 25 tháng 11 năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được ban hành, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015, thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Cùng với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản
Năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành với 82 Điều luật, chia thành sáu chương, trong đó có ba chương chính về quy định chung, quản lý nhà nước và điều khoản thi hành Luật phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản thành ba loại: bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai và dịch vụ bất động sản Đặc biệt, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc mục thứ sáu của kinh doanh bất động sản có sẵn Chương II của luật quy định chi tiết về hoạt động "Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần bất động sản", bao gồm nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như hợp đồng chuyển nhượng.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có nhiều tiến bộ và quy định cụ thể hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thể hiện sự phát triển của khung pháp lý trong lĩnh vực bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã mở rộng phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, làm rõ các thuật ngữ pháp lý, quy định cụ thể về bất động sản đưa vào kinh doanh và giảm thiểu điều kiện kinh doanh Luật mới cũng tăng số lượng loại hợp đồng, quy định thời điểm có hiệu lực và quyền lợi, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch bất động sản Đối với hoạt động môi giới, luật yêu cầu người hành nghề phải có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông và quy định thời hạn chứng chỉ hành nghề là năm năm Về tài chính, vốn pháp định tối thiểu tăng lên 20 tỷ đồng, và chủ đầu tư phải có bảo lãnh tài chính từ ngân hàng trước khi kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Ngoài ra, luật cũng quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước để nâng cao hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.
Liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 chỉ áp dụng hạn chế cho việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, khu nhà ở và hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Theo luật, việc chuyển nhượng dự án là chuyển toàn bộ quyền, nghĩa vụ từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới qua hợp đồng và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn và không thể tiếp tục dự án, họ có thể lập hồ sơ xin chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác Tuy nhiên, luật không quy định rõ ràng về trách nhiệm kế thừa và việc chuyển nhượng một phần dự án, khiến chủ đầu tư phải tìm các hình thức khác để tiếp tục Do đó, cần coi việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường, cho phép chuyển nhượng theo nhu cầu của các bên Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã tiến bộ khi cho phép chuyển nhượng một phần dự án, giúp các chủ đầu tư có thể lựa chọn chuyển nhượng một phần mà không cần từ bỏ hoàn toàn dự án.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành không định nghĩa rõ ràng về dự án bất động sản hay hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản Dự án bất động sản không được xem là bất động sản, do đó không thể áp dụng các điều kiện kinh doanh bất động sản theo Điều 9 của luật Tuy nhiên, luật này đã quy định các yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh tại Điều 12, cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản tại Điều 13.
Năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rằng chủ đầu tư có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác để tiếp tục kinh doanh Hình thức chuyển nhượng này được xem là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể được nêu trong khoản 1 Điều 11 của Luật Điều luật này cho phép tổ chức, cá nhân trong nước nhận chuyển nhượng dự án để xây dựng nhà hoặc công trình phục vụ cho việc bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua Việc pháp luật quy định riêng về chuyển nhượng dự án bất động sản nhấn mạnh tầm quan trọng của hoạt động này trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục những khiếm khuyết của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và điều chỉnh phù hợp với sự phát triển của thị trường sau tám năm Luật mới không chỉ điều chỉnh toàn diện các hoạt động kinh doanh bất động sản mà còn đặc biệt chú trọng đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, với một mục riêng quy định chi tiết về vấn đề này Luật Kinh doanh bất động sản 2014 kế thừa và phát triển các quy định của Luật 2006, giúp thị trường bất động sản, đặc biệt là các thương vụ chuyển nhượng, diễn ra thuận lợi hơn và giảm thiểu rủi ro từ những kẽ hở pháp luật Ngoài ra, các quy định trong pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng cũng điều chỉnh các hoạt động liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản, sẽ được phân tích cụ thể trong các vấn đề dưới đây.
Thực trạng pháp luật Việt Nam về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
Một số quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản
2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản
Chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động đầu tư quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, và cần tuân thủ các nguyên tắc theo quy định tại Điều 4 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Ngoài ra, các quy định chi tiết về nguyên tắc chuyển nhượng dự án cũng được nêu rõ tại Điều 48 của cùng luật này.
2014 Nhìn chung, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản cần tuân thủ những nguyên tắc cụ thể sau:
Các chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án bất động sản được đảm bảo bình đẳng trước pháp luật và có quyền tự do thỏa thuận hợp đồng, miễn là không vi phạm quy định pháp luật Nguyên tắc này bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời thể hiện tinh thần của Hiến pháp Việt Nam về quyền tự do kinh doanh Quyền lợi của các bên trong giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ được pháp luật bảo vệ.
Để dự án bất động sản có thể được chuyển nhượng, nó phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật Các điều kiện này sẽ được phân tích chi tiết trong các phần tiếp theo của bài nghiên cứu.
Kinh doanh bất động sản cần tuân thủ nguyên tắc trung thực, công khai và minh bạch, được quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Theo Điều 6, doanh nghiệp phải công khai thông tin về bất động sản qua các kênh như trang thông tin điện tử, trụ sở Ban Quản lý dự án và sàn giao dịch bất động sản Tính công khai này là cần thiết để hạn chế tình trạng đầu cơ và giao dịch ngầm, góp phần làm cho thị trường trở nên lành mạnh hơn Luật cũng cấm việc không công khai hoặc công khai không đầy đủ thông tin, thể hiện rõ ràng tại khoản 3 Điều 8 Hành vi gian lận trong kinh doanh bất động sản cũng bị nghiêm cấm, với các hình thức xử lý kỷ luật và xử phạt nghiêm khắc cho những vi phạm Thực hiện nguyên tắc này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên liên quan.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản, dù toàn bộ hay một phần, cần đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu và nội dung dự án, đồng thời bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan Mục tiêu và nội dung dự án đã được thẩm định và phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phản ánh giá trị mà dự án mang lại cho xã hội và chủ đầu tư Để đủ điều kiện chuyển nhượng, dự án phải được phê duyệt, và bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện theo các nội dung đã được phê duyệt Chủ đầu tư chuyển nhượng cũng phải kế thừa và thực hiện các cam kết với khách hàng Theo khoản 4 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, trước khi bàn giao, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho khách hàng và công bố trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 15 ngày về việc chuyển nhượng Nếu có ý kiến từ khách hàng hoặc các bên liên quan về quyền lợi của họ, chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp Để đầu tư dự án, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện về pháp nhân, năng lực tài chính và kinh nghiệm, đồng thời phải lập hồ sơ để cơ quan nhà nước xem xét và chấp thuận Quy trình phê duyệt chuyển nhượng dự án không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là cách xác định khả năng của bên nhận chuyển nhượng trong việc làm chủ đầu tư dự án Cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư, như Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ, sẽ quyết định việc chuyển nhượng dự án dựa trên các quy định pháp luật hiện hành.
Vào thứ sáu, chủ đầu tư có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản mà không cần làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng, trừ khi có sự thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư Hoạt động chuyển nhượng này nhằm duy trì mục tiêu và nội dung của dự án, đảm bảo rằng việc chuyển nhượng không yêu cầu lập lại hồ sơ từ đầu Nguyên tắc này giúp dự án thực hiện liên tục và thống nhất, đồng thời đơn giản hóa quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư bất động sản.
2.1.2 Điều kiện về chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản Để tham gia hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, các chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) đều phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến năng lực pháp lý và năng lực tài chính để trở thành chủ đầu tư một dự án
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bất động sản phải là tổ chức hoặc cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này Họ cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đáp ứng các điều kiện về vốn pháp lý.
Theo Điều 8, Khoản 1 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 10, Khoản 1 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các chủ đầu tư khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cam kết thực hiện đúng tiến độ, nội dung dự án theo quy định pháp luật Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên, không cần thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế Ngoài ra, các tổ chức tín dụng và cá nhân khác chuyển nhượng dự án bất động sản để thu hồi nợ cũng không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, năng lực tài chính của chủ đầu tư được quy định rõ ràng, bao gồm các điều kiện về vốn pháp định và vốn thuộc sở hữu.
Từ năm 2006, yêu cầu về vốn pháp định cho chủ đầu tư là 6 tỷ đồng, nhưng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, mức vốn này đã tăng lên 20 tỷ đồng Mức vốn pháp định được xác định dựa vào vốn điều lệ của doanh nghiệp, không cần thực hiện thủ tục đăng ký xác nhận Chủ đầu tư cần có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định điều kiện năng lực tài chính cho chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở và hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, yêu cầu vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án khu đô thị mới và hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, cũng như không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án khu nhà ở có quy mô dưới 20 hecta, và không thấp hơn 20% đối với dự án có quy mô từ 20 hecta trở lên.
13 Khoản 1, Điều 3, Nghị định 153/2007/NĐ-CP
14 Khoản 3, Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
15 Điều 5, Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Theo Khoản 1, Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, vốn đầu tư của chủ đầu tư phải được xác định dựa trên báo cáo tài chính của năm trước và được kiểm toán độc lập xác nhận Đối với doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mới thành lập, cần có văn bản xác nhận từ cơ quan, tổ chức có thẩm quyền Luật không quy định chi tiết về năng lực tài chính cần thiết, nhưng yêu cầu chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án.
Pháp luật yêu cầu các chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện về vốn chủ sở hữu để đảm bảo tiến độ sử dụng đất cho dự án đầu tư Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tỷ lệ vốn sở hữu tối thiểu là 20% tổng mức đầu tư cho dự án dưới 20 hecta và 15% cho dự án từ 20 hecta trở lên Đối với các dự án xây dựng khu đô thị, tỷ lệ vốn sở hữu cũng khác biệt, với mức tối thiểu 15% cho dự án dưới 20 ha và 20% cho dự án từ 20 ha trở lên Ngoài việc đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định, bên nhận chuyển nhượng cần có vốn sở hữu đủ theo quy định pháp luật Hơn nữa, chủ đầu tư cần khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng nước ngoài và các cá nhân khác để thực hiện dự án.
17 Khoản 1, Điều 5, Nghị định 153/2007/NĐ-CP
18 Khoản 3, Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
19 Điểm a, khoản 2, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Điều 20, khoản 3, Điều 16 Nghị định 11/2013/NĐ-CP quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị đã chỉ ra rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2006 không đề cập đến việc chuyển nhượng dự án cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Theo Điều 10 của luật này, các đối tượng này chỉ được phép đầu tư vào việc tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán hoặc cho thuê, mà không có quyền chuyển nhượng dự án bất động sản, điều này tạo ra hạn chế lớn cho hoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã khắc phục thiếu sót này bằng cách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp nước ngoài được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản Mặc dù quy định này nhằm khuyến khích đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng nó cũng có mặt trái khi nhà đầu tư nước ngoài không thể chuyển nhượng dự án nếu họ không tiếp tục thực hiện, dẫn đến tình trạng chậm tiến độ hoặc ngừng trệ trong các dự án.
Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản
2.2.1 Tình hình chuyển nhượng dự án bất động sản tại nước ta
- Tình hình thị trường bất động sản trong thời gian qua:
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một thời gian dài suy thoái và đóng băng, đặc biệt là sau cột mốc năm 2008 khi tỷ lệ tăng trưởng tín dụng đạt 32,6%, mức cao kỷ lục Tuy nhiên, bong bóng bất động sản đã vỡ, dẫn đến sự sụt giảm tín dụng 14,8% vào năm 2011 Gần đây, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi với dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này ngày càng gia tăng, bao gồm cả tín dụng nội địa từ ngân hàng và vốn đầu tư nước ngoài.
Năm 2015 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản trên tất cả các phân khúc như nhà ở, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, thương mại, dịch vụ và nghỉ dưỡng Tại thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Sở Xây dựng gửi Ủy ban nhân dân thành phố vào tháng 5 năm 2016, có tổng cộng 1.129 dự án với quy mô 4.921,5 hecta, trong đó 550 dự án đã hoàn thành (chiếm 45%) và 583 dự án đang triển khai đầu tư (chiếm 48%).
Trong số 86 dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 7% tổng số dự án Trong các dự án nhà ở đang thực hiện thủ tục đầu tư, có 6 dự án (1,7%) đã được cấp giấy phép xây dựng, trong khi 49 dự án (13,9%) đã được phê duyệt theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
Tính đến ngày 06 tháng 9 năm 2006, thành phố Hồ Chí Minh đã chấp thuận đầu tư cho 160 dự án, chiếm 45,3%, và công nhận chủ đầu tư cho 138 dự án, chiếm 39,1% Trong số 46 dự án ngưng thi công, nguyên nhân chủ yếu tập trung vào bốn vấn đề chính.
(1) 30 dự án ngưng thi công do năng lực thực hiện của chủ đầu tư (năng lực tài chính, quản lý dự án);
39 Thiên Phong (2015), “Tiền tiếp tục chảy vào bất động sản”, Báo Nhịp cầu đầu tư (431), tr.24
Văn bản số 7555/SXD-PTN&TTBĐS của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, được ban hành ngày 12 tháng 5 năm 2016, đã được gửi tới Thường trực Thành ủy và Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố Nội dung văn bản đề cập đến những vấn đề làm việc giữa Sở Xây dựng và Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại địa phương.
Có 11 dự án bị ngưng thi công do điều chỉnh pháp lý và quy hoạch, bao gồm việc chuyển đổi chức năng từ trung tâm thương mại sang nhà ở và ngược lại Ngoài ra, diện tích căn hộ cũng được điều chỉnh giảm để phù hợp với nhu cầu thị trường, trong khi mục tiêu của các dự án này đã chuyển từ tái định cư sang phát triển nhà ở thương mại.
(3) 03 dự án ngưng thi công do vướng bồi thường giải phóng mặt bằng;
(4) 02 dự án ngưng thi công do dự án không có hiệu quả kinh tế
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2015, Ủy ban nhân dân thành phố đã phê duyệt 23 dự án chuyển nhượng, tăng 2,55 lần so với năm 2014 (chỉ có 9 dự án) và gấp 2,09 lần so với tổng số dự án của hai năm 2013 và 2014 (11 dự án) Trong nửa đầu năm 2016, có 9 dự án xin chuyển nhượng, trong đó 2 dự án đã được phê duyệt, 3 dự án đang chờ xem xét, 2 dự án xin rút và 2 dự án đang trong quá trình giải quyết.
Thị trường bất động sản năm 2015 đã cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ với nhiều dự án được triển khai và chuyển nhượng nhờ vào Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Tuy nhiên, đến năm 2016, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại, mặc dù vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường trong 9 tháng đầu năm 2016 đã xuất hiện những yếu tố bất ổn, có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sự ổn định của thị trường và mục tiêu kinh tế vĩ mô Một trong những nguyên nhân chính là sự phát triển lệch pha giữa cung và cầu, với sự gia tăng sản phẩm bất động sản cao cấp trong khi thiếu hụt các sản phẩm vừa và nhỏ có giá cả hợp lý.
41 Theo báo cáo thị trường quý 1/2016 của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.
Văn bản số 79/CV-HoREA ngày 20/10/2016 của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gửi các cơ quan chức năng về tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2016 cho thấy sự gia tăng mạnh mẽ của các nhà đầu tư thứ cấp, chủ yếu nhằm mục đích mua đi bán lại Trong quý 3 năm 2016, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng tín dụng cao và gia tăng nợ xấu, dẫn đến Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh chính sách tín dụng sang hướng thận trọng hơn thông qua Thông tư 06/2016/TT-NHNN Dự báo cho năm 2017, Hiệp hội bất động sản nhận định thị trường sẽ tiếp tục có sự tăng trưởng vượt trội so với quý trước.
3 năm 2016, tuy nhiên tổng thể thị trường có dấu hiệu chững lại so với năm 2015
- Tình hình hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản
Năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều thương vụ chuyển nhượng đáng chú ý, mặc dù không sôi động như năm 2015 Theo thống kê từ Cushman & Wakefield Việt Nam, trong nửa đầu năm 2016, có khoảng 10 giao dịch mua bán, sáp nhập bất động sản hoàn tất với tổng giá trị vượt 1,7 tỷ USD Nhiều nhà đầu tư đã tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng dự án do hiệu quả sản xuất kinh doanh kém Một số thương vụ nổi bật bao gồm việc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Đất Xanh nhận chuyển nhượng dự án Phú Gia Hưng Apartment và các dự án Opal Garden, PPI Tower từ các công ty khác Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án cũng có thể mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, như trường hợp Công ty Kinh Đô rút vốn khỏi SJC Tower để tập trung vào các dự án thực phẩm, qua đó đạt được lợi nhuận 425 tỷ đồng.
43 Trang Ninh (2016), “Sôi động chuyển nhượng dự án nửa đầu năm”, Báo Đầu tư bất động sản
Tại Đà Nẵng, nhiều dự án bất động sản đã được chuyển nhượng, như Khu chung cư Deawon, Tổ hợp Ánh Dương – Soleil và Golden Square, trong đó nổi bật là dự án Đà Nẵng Center đang trong quá trình chuyển nhượng cho Tập đoàn Co.op Mart Việc chuyển nhượng dự án bắt đầu từ năm 2010 với Dự án Khu đô thị Hòa Hải, nhưng gia tăng mạnh mẽ khi quy định pháp luật trở nên rõ ràng hơn Các chủ đầu tư mới nhanh chóng triển khai các dự án sau khi nhận chuyển nhượng Gần đây, Công ty PPC An Thịnh đã giới thiệu Dự án Tổ hợp khách sạn 5 sao và căn hộ cao cấp Ánh Dương - Soleil Đà Nẵng, với tổng vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng, sau khi nhận chuyển nhượng từ Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị với giá 500 tỷ đồng.
Theo thống kê, nhiều dự án bất động sản phải tạm ngưng do chủ đầu tư không còn năng lực thực hiện Trong tình huống này, chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác có nhu cầu và đủ điều kiện là giải pháp tối ưu Kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, việc này càng trở nên cần thiết để đảm bảo tiến độ và hiệu quả của các dự án.
Kể từ khi có hiệu lực vào năm 2014, quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản đã trở nên rõ ràng và cụ thể hơn, dẫn đến nhiều thương vụ chuyển nhượng diễn ra tại thành phố Hồ Chí Minh và trên toàn quốc Hầu hết các dự án chuyển nhượng xảy ra do chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện Việc chuyển nhượng dự án không chỉ là giải pháp giúp các dự án vượt qua khó khăn mà còn góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động bình thường và khả quan hơn.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản chủ yếu diễn ra qua hình thức mua bán cổ phần tại các công ty dự án, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định rõ về quy trình này Tập đoàn Novaland đã đầu tư hơn 100 triệu USD để mua lại 80% cổ phần của Công ty Cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21, chủ đầu tư dự án Nam Rạch Chiếc tại Quận 2, TP.HCM, quy mô 30 hecta, sắp trở thành khu đô thị Lakeview City Ngoài ra, Novaland còn hợp tác với Daewon và Công ty Bắc Nam 79 để triển khai Dự án Khu đô thị lấn biển Đa Phước tại Đà Nẵng, quy mô hơn 180 hecta Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã chi hàng trăm tỷ đồng để mua lại Công ty TNHH Xây dựng thương mại Thuận Thành Phát, hiện đang sở hữu Dự án Chung cư cao tầng Chương Dương Golden Land tại Thủ Đức, TP.HCM Mặc dù có quy định đầy đủ về chuyển nhượng dự án, nhưng xu hướng mua bán cổ phần vẫn tiếp tục phát triển mạnh mẽ, giúp tái khởi động nhiều dự án bất động sản bị bỏ hoang, như dự án Nam Rạch Chiếc và Khu đô thị quốc tế Đa Phước của Novaland hay nhiều dự án khác của Hưng Thịnh.
Theo Tăng Triển (2016), trong lĩnh vực M&A dự án bất động sản, dòng tiền vẫn tiếp tục chảy một cách âm thầm Báo Đầu tư chỉ ra rằng các nhà đầu tư đang điều chỉnh tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp của họ, điển hình là việc Công ty Quản lý quỹ VinaCapital đã hoàn toàn rút khỏi dự án Khu dân cư phức hợp Thế kỷ.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
Đánh giá sự phù hợp của quy định pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản với tình hình thực tế
nhượng dự án bất động sản với tình hình thực tế
3.1.1 Điểm tích cực từ quy định pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
Đầu tư dự án bất động sản là việc nhà đầu tư sử dụng tài sản hữu hình hoặc vô hình để thu lợi nhuận Dự án đầu tư được coi là tài sản của nhà đầu tư, với quyền sở hữu và quyền định đoạt Việc chuyển nhượng dự án bất động sản thể hiện quyền của chủ đầu tư đối với tài sản của mình, phù hợp với quy định pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã kế thừa và phát huy những quy định hợp lý từ Luật 2006, đồng thời điều chỉnh các hạn chế còn tồn tại sau gần tám năm áp dụng, từ đó khẳng định giá trị cốt lõi của luật mới trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã mở rộng quyền của các chủ đầu tư, cho phép họ không chỉ chuyển nhượng toàn bộ dự án mà còn có thể chuyển nhượng một phần dự án bất động sản Quy định này tạo điều kiện cho nhà đầu tư linh hoạt trong việc quản lý tài sản, đồng thời khơi thông thị trường bất động sản Việc chuyển nhượng một phần dự án giúp chủ đầu tư điều tiết nguồn vốn, cải thiện dòng tiền và tập trung vào các dự án quan trọng khác Nhờ vào nguồn tiền thu được từ việc bán tài sản, các công ty có thể chi trả nợ, tăng tỷ lệ cổ tức cho cổ đông và phát triển các dự án có quy mô lớn hơn.
Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản, đặc biệt là quy định về chuyển nhượng dự án, ngày càng hoàn thiện, tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động này Các quy định về chuyển nhượng dự án đã được hệ thống hóa và xây dựng chi tiết, giúp nhà đầu tư dễ dàng áp dụng Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chuyển quyền sở hữu từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác, do đó, việc quy định về điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển nhượng là cần thiết Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã đáp ứng yêu cầu này, không chỉ hỗ trợ nhà đầu tư mà còn giúp Nhà nước quản lý dòng chảy tài chính, kiểm soát tiến độ dự án và năng lực của nhà đầu tư Người nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định, bao gồm việc chủ đầu tư đã được cơ quan nhà nước chấp thuận Mặc dù là tài sản của nhà đầu tư, nhưng do ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, luật pháp cần can thiệp bằng các điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản.
Các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư vượt qua khó khăn trong kinh doanh Nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng hoàn thành dự án, và nếu không có cơ chế chuyển nhượng, họ có thể gặp khó khăn khi dự án không thể tiếp tục Việc cho phép chuyển nhượng không chỉ giúp các nhà đầu tư giải quyết vấn đề mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Các quy định chặt chẽ hiện nay tạo ra môi trường công bằng cho các tổ chức và cá nhân trong lĩnh vực này Hơn nữa, chuyển nhượng dự án cũng có thể là một chiến lược kinh doanh mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, không chỉ đơn thuần là cách để thoát khỏi dự án.
Việc kiểm soát hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua quy định pháp luật đã giúp thanh lọc thị trường, cho phép các nhà đầu tư không đủ năng lực rút lui và chuyển nhượng dự án cho những nhà đầu tư đủ khả năng hơn Điều này làm giảm số lượng dự án tồn kho và loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém, từ đó nâng cao tính chuyên nghiệp và hiệu quả của hoạt động bất động sản Đồng thời, các điều kiện chuyển nhượng bắt buộc yêu cầu chủ đầu tư phải có kiến thức pháp luật, năng lực tài chính và kinh nghiệm, tạo ra một bước sàng lọc thứ hai, ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng dự án tràn lan trên thị trường.
Chuyển nhượng dự án bất động sản là công cụ quan trọng thúc đẩy tiến độ và đáp ứng nhu cầu thị trường Nhiều quỹ đất đẹp hiện đang bị bỏ hoang do các dự án treo, gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến diện mạo đô thị Việc cho phép chuyển nhượng dự án giúp hồi sinh các dự án này, mang lại lợi ích cho nhà đầu tư và cải thiện cảnh quan đô thị Khi các dự án được triển khai lại, nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội được đáp ứng, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn trên toàn quốc.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản vào thứ sáu không chỉ nâng cao hiệu quả sử dụng vốn mà còn tạo ra nguồn thu cho chủ đầu tư, giúp đồng vốn không bị đóng băng Điều này tăng khả năng thanh khoản và giảm nợ xấu, từ đó khuyến khích các ngân hàng cung cấp vốn cho các nhà đầu tư thực hiện những dự án mới Nhờ hoạt động chuyển nhượng, tốc độ chu chuyển dòng vốn đầu tư được cải thiện, làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam, qua đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển toàn diện.
Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản đang nhận được sự quan tâm và quản lý chặt chẽ từ Nhà nước Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã mang lại nhiều điểm mới, góp phần hồi sinh thị trường bất động sản và hoạt động chuyển nhượng dự án Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng, luật này và các quy định pháp luật liên quan vẫn còn một số hạn chế cần được phân tích.
3.1.2 Những hạn chế còn tồn tại khi áp dụng các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản
Các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản đang ngày càng được chú trọng và hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút vốn vào thị trường Tuy nhiên, do sự phát triển không ngừng của thị trường, một số quy định đã trở nên không còn phù hợp hoặc không lường trước được các tình huống đa dạng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dẫn đến những kẽ hở và bất cập trong việc áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn.
Chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay không chỉ đơn thuần là giải pháp cho các chủ đầu tư muốn rút lui mà đã trở thành một hình thức kinh doanh phổ biến Theo quy luật cung cầu, nhà đầu tư khéo léo nắm bắt thị trường, mua lại quỹ đất với giá rẻ và thực hiện các thủ tục pháp lý để nâng giá trị dự án trước khi chuyển nhượng Quyết định chuyển nhượng dự án phụ thuộc vào tình hình thị trường, và nhiều nhà đầu tư đã thành công trong việc bán lại phần dự án với giá cao hơn nhiều lần so với giá mua ban đầu Điều này cho thấy vị thế của các chủ đầu tư đã thay đổi, họ không còn chỉ là bên thoái vốn mà đã trở thành người nắm quyền trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Chuyển nhượng dự án bất động sản có thể là công cụ hiệu quả cho nhà đầu tư trong việc thu gom dự án Tuy nhiên, thông tin không minh bạch và quản lý lỏng lẻo đã dẫn đến tình trạng đầu cơ, gây ra sự phát triển không bền vững cho thị trường.
Trong quá trình thực thi các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, đã xuất hiện một số hạn chế cần được khắc phục.
Các quy định pháp luật trong các đạo luật khác nhau có thể tạo ra khoảng trống hoặc chồng chéo pháp lý Mặc dù đã có sự hệ thống hóa và quy định rõ ràng về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, nhưng khi áp dụng vào thực tế, vẫn tồn tại những kẽ hở giữa Luật Đầu tư số 67/2014/QH13, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Theo Điều 48 Luật Đầu tư, dự án đầu tư sẽ chấm dứt hoạt động nếu nhà đầu tư không thực hiện trong vòng 12 tháng Tương tự, theo Điều 64 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất nếu không được sử dụng liên tục trong 12 tháng hoặc chậm 24 tháng so với tiến độ Do đó, nếu nhà đầu tư thực hiện dự án và hoàn thành thủ tục quy hoạch chi tiết 1/500, dự án sẽ không bị chấm dứt hoặc thu hồi Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định dự án phải được phê duyệt và có quy hoạch chi tiết 1/500 để có thể chuyển nhượng Khi đó, nhà đầu tư không còn bị ràng buộc bởi thời gian thu hồi đất hoặc chấm dứt dự án Nhiều nhà đầu tư có thể chỉ dừng lại ở giai đoạn phê duyệt quy hoạch 1/500 và chờ giá tăng trước khi chuyển nhượng, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án, ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội Thị trường cần nguồn cung ổn định, nhưng hiện tượng đầu cơ dự án bất động sản khiến nhiều dự án trở thành dự án treo, trong khi vẫn có khả năng tiếp tục thực hiện.
Điều kiện "Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng" theo khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa thực sự tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư Quy định này cũng được nhắc đến tại điểm b, khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận Mặc dù các quy định pháp luật có sự thống nhất, nhưng thực tế vẫn còn nhiều thách thức cho các nhà đầu tư trong quá trình chuyển nhượng dự án.
Kiến nghị giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
chuyển nhượng dự án bất động sản
Thị trường bất động sản đã có những bước phát triển tích cực sau giai đoạn khủng hoảng, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế Để duy trì sự ổn định, các bên liên quan cần thực hiện tốt trách nhiệm của mình Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật để điều tiết hoạt động chuyển nhượng dự án và thị trường bất động sản, đảm bảo phát triển lành mạnh, công bằng xã hội và hạn chế bất cập Cải cách cơ cấu tổ chức và hành chính trong đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng cần được đẩy mạnh, tạo ra cơ chế và chế tài phù hợp để thị trường trở nên công khai, minh bạch Ngoài ra, Nhà nước cần thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát và điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội trong từng giai đoạn.
Khi tham gia vào thị trường bất động sản, các chủ thể cần tuân thủ pháp luật và đóng góp ý kiến để cải thiện các quy định Hoạt động chuyển nhượng dự án, mặc dù mang lại lợi nhuận cao, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn Do đó, các nhà đầu tư cần đáp ứng các điều kiện pháp lý để đảm bảo an toàn cho doanh nghiệp và nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường Để pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản hiệu quả hơn, cần điều chỉnh một số nội dung trong quy định hiện hành nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường và mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư cũng như nền kinh tế quốc gia.
Việc chủ đầu tư trì hoãn thực hiện dự án theo các quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản có thể dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, làm giảm tính thanh khoản của thị trường bất động sản và gây ra tình trạng đầu cơ, bất cân đối cung cầu Để khắc phục tình trạng này, cần thiết phải thiết lập những giới hạn cụ thể về thời gian thực hiện từng giai đoạn của dự án, nhằm ngăn chặn sự trì hoãn do điều chỉnh hoặc lý do khác, từ đó bảo vệ cảnh quan đô thị, nông thôn và nâng cao tính thanh khoản cho các dự án bất động sản.
Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc một phần dự án, điều này kéo dài thời gian chuyển nhượng Tuy nhiên, chỉ cần quyết định giao đất là đủ để chứng minh quyền của chủ đầu tư Nhà nước đang khuyến khích hỗ trợ doanh nghiệp hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có kinh nghiệm và năng lực tài chính Do đó, cần tạo điều kiện để chủ đầu tư sớm chuyển nhượng dự án khi có nhu cầu Tác giả kiến nghị cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản ngay sau khi giải phóng mặt bằng, có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, mà không cần đợi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc này không chỉ giúp chủ đầu tư thực hiện kế hoạch kinh doanh nhanh chóng mà còn góp phần giải quyết hàng tồn kho trên thị trường bất động sản.
Trong lĩnh vực thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản, các hoạt động đầu tư và kinh doanh trong cùng một doanh nghiệp đều được thực hiện từ nguồn vốn chung, hỗ trợ lẫn nhau Hiệu quả sản xuất và kinh doanh chính là kết quả tổng hợp của những hoạt động này.
Quy định về việc hạch toán riêng và cấm sử dụng lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để bù đắp cho các hoạt động khác bị thua lỗ đã trở nên lỗi thời và bất hợp lý Do đó, cần kiến nghị các nhà làm luật xem xét loại bỏ quy định này, thay vào đó cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác bằng lợi nhuận thu được từ kinh doanh bất động sản.
Các nhà đầu tư thường lựa chọn luật doanh nghiệp để thực hiện mua bán sáp nhập công ty dự án, qua đó nắm quyền quyết định đối với dự án bất động sản, đây là hoạt động hợp pháp của doanh nghiệp Điều này cho thấy rằng các chủ đầu tư không nhất thiết phải chuyển nhượng dự án theo luật kinh doanh bất động sản, giúp họ tránh được những quy định phức tạp và nghĩa vụ tài chính lớn đối với Nhà nước Tuy nhiên, các quy định về mua bán-sáp nhập hiện tại còn rải rác và không thống nhất, tạo ra nhiều kẽ hở cho nhà đầu tư Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn thách thức trong quản lý Do đó, cần thiết có một đạo luật riêng điều chỉnh hoạt động mua bán, sáp nhập, quy định cụ thể về điều kiện trong từng lĩnh vực, nhằm tăng cường tính minh bạch và rõ ràng, tránh mâu thuẫn trong quy định chuyển nhượng dự án bất động sản và hoạt động mua bán-sáp nhập.
Việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong các giao dịch bất động sản chuyển nhượng hiện chưa có quy định rõ ràng về việc hoàn trả tiền trong trường hợp chủ đầu tư mới vi phạm tiến độ hoặc chất lượng sản phẩm Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư cũ phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai, đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả cho khách hàng nếu không bàn giao đúng hẹn Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi khách hàng khi chuyển nhượng dự án, cần bổ sung quy định yêu cầu chủ đầu tư mới cũng phải có cam kết bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ hoàn trả tiền đã ứng trước từ khách hàng Điều này sẽ giúp quyền lợi của khách hàng được bảo vệ liên tục, ngay cả khi có sự chuyển nhượng dự án bất động sản.
Vào thứ sáu, tác giả đã đề xuất bổ sung quyền chuyển nhượng dự án bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp họ không thể tiếp tục thực hiện dự án Mặc dù việc hạn chế chuyển nhượng dự án của nhà đầu tư nước ngoài nhằm kiểm soát nguồn vốn đầu tư, nhưng nếu quy định pháp luật được nới lỏng, sẽ tạo điều kiện thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và làm cho thị trường bất động sản trở nên thông thoáng hơn.
Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam còn nhiều bất cập và cần được hoàn thiện Việc tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia có nền tảng pháp lý vững chắc trong lĩnh vực này là cần thiết để nâng cao hiệu quả của hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản Hơn nữa, việc hoàn thiện quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản cần gắn liền với sự phát triển tổng thể của hệ thống pháp luật đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam.