Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” qua đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy đ
Tính cấp thiết của đề tài
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường và cơ chế cho vay thông thoáng đã tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức tiếp cận nguồn vốn tín dụng để phát triển kinh doanh Để tồn tại và phát triển bền vững trong môi trường cạnh tranh khốc liệt, các ngân hàng và tổ chức tín dụng cần nâng cao chất lượng dịch vụ và biện pháp bảo đảm Thế chấp là một biện pháp bảo đảm hiệu quả nhằm giảm thiểu rủi ro trong quan hệ vay vốn, với tài sản thế chấp đa dạng như động sản, bất động sản và tài sản hữu hình Nhà ở là tài sản thế chấp phổ biến nhờ tính tiện dụng, hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, căn hộ để ở.
Trong những năm gần đây, pháp luật về thế chấp nhà ở hình thức tín dụng tiêu dùng (HTTTL) đã được chú trọng xây dựng và hoàn thiện Tuy nhiên, hệ thống pháp luật này vẫn chưa đầy đủ và thống nhất, dẫn đến nhiều vướng mắc và khó khăn trong thực tiễn áp dụng, tiềm ẩn rủi ro cho cả ngân hàng và khách hàng vay Việc áp dụng các quy định của cơ quan có thẩm quyền cũng chưa đồng bộ, gây ra bất cập cho người tham gia giao dịch, bao gồm khó khăn trong việc xác định tài sản HTTTL, thủ tục thế chấp và công chứng, cũng như xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.
Cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng và đăng ký quyền sử dụng đất từ chối công chứng hoặc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) do thiếu hướng dẫn từ Bộ chủ quản Điều này khiến các ngân hàng thương mại không thể cấp vốn tín dụng bằng thế chấp nhà ở HTTTL, gây ách tắc cho thị trường bất động sản và ngưng trệ hoạt động giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà Gần đây, nhiều vụ việc liên quan đến cho vay bằng thế chấp nhà ở HTTTL của các chủ đầu tư đã gây ra hậu quả nghiêm trọng, làm dấy lên bức xúc trong dư luận và ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống tài chính cũng như sự phát triển của ngành bất động sản.
Tác giả đã chọn đề tài "Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng" nhằm đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Tình hình nghiên cứu
Nhiều nghiên cứu và bài viết đã được thực hiện liên quan đến việc áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) Một trong những công trình tiêu biểu là luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thanh Thúy (2014) với tiêu đề "Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam".
Luật kinh tế tại Đại học Quốc gia Hà Nội đã tiến hành nghiên cứu sâu về lý luận và các quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến thế chấp nhà ở HTTTL của tổ chức và cá nhân mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Bài luận văn không chỉ phân tích thực tiễn áp dụng mà còn đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực này.
Nguyễn Hoàng (2015) trong luận văn thạc sĩ luật học tại Đại học Quốc gia Hà Nội đã nghiên cứu về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam Luận văn đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định hiện hành và đề xuất giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện.
Huỳnh Anh (2016) đã nêu ra một số vấn đề pháp lý liên quan đến việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại Bài viết đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 19 (323) tháng này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý và thách thức mà người vay và ngân hàng phải đối mặt trong quá trình giao dịch thế chấp.
Trong bài viết tháng 10 năm 2016, tác giả phân tích chi tiết các vấn đề pháp lý liên quan đến nhà ở hình thức hợp đồng thuê, đặc biệt là trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp Tuy nhiên, tác giả chủ yếu dựa vào Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, một văn bản đã hết hiệu lực Bên cạnh đó, sách chuyên khảo "Hoàn thiện chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự" của TS Phạm Văn Tuyết và TS Lê Kim Giang cũng đề cập đến các khía cạnh liên quan.
Năm 2015, tác giả đã trình bày những lý luận chung về bảo đảm nghĩa vụ dân sự, phân tích các quy định pháp luật và chỉ ra những bất cập cũng như phương hướng hoàn thiện cho từng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, bao gồm cả biện pháp thế chấp Tuy nhiên, bài viết không đi sâu vào phân tích vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, các bài viết trên tạp chí chuyên ngành cũng đóng góp quan trọng cho lĩnh vực này, như bài “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” của Võ Đình Toàn và Tuấn Đạo Thanh, đăng trên tạp chí Dân chủ và pháp luật số 10/2009, cùng với bài “Quy định về giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai” của Th.S Hồ Thị Vân Anh.
Trong bài viết "Bàn về tài sản hình thành trong tương lai trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm" của TS Tuấn Đạo Thanh và Phạm Thu Hằng, cùng với tác phẩm của Nguyễn Ngọc Điện về lợi ích xây dựng chế định vật quyền, đã chỉ ra những quy định pháp luật liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và những khó khăn trong việc xác định tài sản này như đối tượng giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, các nhận định này chủ yếu dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và chưa xem xét mục đích thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng.
Luận văn sẽ tập trung vào việc nghiên cứu và khai thác sâu các vấn đề đã được đề cập trong các công trình nghiên cứu tham khảo trước đó, nhằm làm rõ hơn những khía cạnh lý luận chung liên quan.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một phương thức quan trọng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, việc này cũng dẫn đến nhiều tranh chấp do các nguyên nhân khác nhau Để giải quyết những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai, cần đưa ra các giải pháp hiệu quả Những giải pháp này không chỉ giúp giảm thiểu tranh chấp mà còn nâng cao hiệu quả hoạt động cấp tín dụng bằng thế chấp nhà ở HTTTL.
Mục đích nghiên cứu
Bài viết này phân tích các quy định pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL, từ đó đề xuất giải pháp nhằm giải quyết các vướng mắc và bất cập hiện tại Mục tiêu chính là nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở HTTTL Để đạt được điều này, luận văn sẽ làm rõ một số vấn đề quan trọng.
Bài viết này sẽ khái quát và phân tích các vấn đề lý luận liên quan đến thế chấp nhà ở hình thức tín dụng tiêu dùng, từ đó xây dựng khái niệm và đặc điểm của nhà ở theo hình thức tín dụng tiêu dùng Đồng thời, bài viết cũng sẽ làm rõ bản chất pháp lý của việc thế chấp nhà ở hình thức tín dụng tiêu dùng nhằm đảm bảo cho hợp đồng tín dụng.
Phân tích và đánh giá hệ thống các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến giao dịch thế chấp nhà ở trong hợp đồng tín dụng là cần thiết để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Các quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và tạo ra một môi trường giao dịch minh b
Phân tích quy định pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở HTTTL cho thấy một số hạn chế, từ đó cần đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việc giải quyết những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng sẽ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn này được xây dựng dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, cùng với các quan điểm và đường lối chỉ đạo của Đảng và Nhà nước trong việc phát triển chính sách và pháp luật.
Trong nghiên cứu này, tác giả áp dụng nhiều phương pháp như phân tích và tổng hợp để làm rõ khái niệm về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm đảm bảo hợp đồng tín dụng Đồng thời, nghiên cứu cũng sẽ làm rõ các yếu tố của hợp đồng thế chấp theo quy định của pháp luật.
Tác giả áp dụng phương pháp so sánh luật và đánh giá thực tiễn để nhận diện những điểm mạnh và hạn chế trong quy định pháp luật về thế chấp nhà ở trong tương lai, nhằm bảo đảm cho hợp đồng tín dụng Từ đó, tác giả đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, đảm bảo tính hiệu quả cho hợp đồng tín dụng.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về các khái niệm nhà ở HTTTL, thế chấp nhà ở HTTTL
Hệ thống hóa quy định pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL là cần thiết để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Điều này không chỉ góp phần xây dựng luận cứ khoa học trong quá trình hoàn thiện pháp luật mà còn nâng cao hiệu quả thực thi trong lĩnh vực thế chấp nhà ở HTTTL.
Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm có hai chương:
Chương 1 Lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng
Chương 2 Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và hoàn thiện pháp luật.
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Hiện nay, với sự tăng trưởng kinh tế và dân số ấn tượng, nhu cầu của con người ngày càng đa dạng, bắt đầu từ những nhu cầu thiết yếu như ăn, mặc, ở Nhà ở không chỉ là nơi trú ngụ bảo vệ con người trước thiên nhiên mà còn là không gian sinh hoạt của gia đình Theo từ điển tiếng Việt, "nhà" được định nghĩa là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở và sinh hoạt văn hóa, xã hội Theo quy định pháp luật, nhà ở là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân.
Nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) là thuật ngữ chỉ những căn nhà chưa tồn tại tại thời điểm hiện tại nhưng sẽ hoàn thành vào một thời điểm cụ thể trong tương lai, ví dụ như một căn nhà đang xây dựng dự kiến sẽ hoàn thiện vào tháng 08/2021 Thuật ngữ này không còn mới mẻ và mơ hồ như trước, đã được đề cập từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Tuy nhiên, trong nghị định này, thuật ngữ chỉ được nhắc đến như một đối tượng giao dịch bảo đảm mà không được giải thích rõ ràng.
1 Theo Báo cáo tình hình thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội (KT – XH) năm 2020 và 5 năm (2016 – 2020)
Khoản 1 Điều 3 của Luật Nhà ở 2014 đã gây ra nhiều cách hiểu khác nhau do quy định còn chung chung và mơ hồ Thời điểm đó, có thể các nhà làm luật chưa hoàn toàn dự đoán được sự phát triển của số hóa và sự gia tăng khối lượng tài sản, dẫn đến những quy định chưa rõ ràng.
Theo Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, "nhà ở hình thành trong tương lai" được định nghĩa là tài sản thế chấp là nhà ở được mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng, đang trong quá trình xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (nếu cần) Mặc dù Thông tư này đã hết hiệu lực, nhưng định nghĩa này vẫn là tài liệu tham khảo quan trọng về nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo khoản 5 Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, nhà ở HTTTL được định nghĩa là loại hình nhà ở không đáp ứng các tiêu chí của nhà ở có sẵn.
Nhà ở có sẵn là những căn nhà đã hoàn thành xây dựng và được nghiệm thu theo quy định pháp luật, bao gồm cả trường hợp chủ đầu tư tự xây dựng mà không cần đơn vị có năng lực Để được coi là nhà ở có sẵn, cần có hệ thống điện, nước phục vụ sinh hoạt và hệ thống phòng cháy, chữa cháy nếu thuộc diện bắt buộc Ngược lại, nhà ở hình thành trong tương lai là những căn nhà không đáp ứng các điều kiện trên.
3 Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT
4 Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Theo khoản 19 Điều 3 LNỞ 2014, nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) được định nghĩa là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Đây là lần đầu tiên khái niệm và quy định về nhà ở HTTTL được ghi nhận trong Luật Nhà ở Mặc dù định nghĩa ngắn gọn, nhưng nó chỉ rõ thời điểm quan trọng để xác định nhà ở HTTTL là “chưa nghiệm thu” Do đó, nếu nhà đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, thì dù đang chờ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nó cũng không còn được coi là tài sản HTTTL.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rằng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Cách tiếp cận này tương tự như trong Luật Nhà ở 2014, nhấn mạnh vào khía cạnh vật chất của công trình Tác giả Vũ Thị Hồng Yến từ Đại học Luật Hà Nội nhận định rằng cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều định nghĩa khái niệm này dựa trên yếu tố vật chất, trong khi Bộ luật Dân sự 2015 lại tiếp cận từ góc độ pháp lý, yêu cầu phải đáp ứng cả hai tiêu chí vật chất và pháp lý.
BLDS 2015 có cách tiếp cận rộng hơn so với các Luật chuyên ngành, quy định tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL) tại khoản 2 Điều 108, bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự không cung cấp thêm quy định chi tiết nào về đặc điểm pháp lý của tài sản HTTTL Điều này dẫn đến sự mâu thuẫn với khái niệm "nhà ở" trong LNỞ 2014, khi mà BLDS cho phép tài sản hình thành miễn là đáp ứng yếu tố xác lập quyền sở hữu sau giao dịch, mở ra nhiều khả năng cho các loại giao dịch liên quan đến tài sản.
Theo Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu có thể hình thành nhưng chưa được xác lập, bao gồm các trường hợp như thừa kế, tặng cho tài sản và mua bán tài sản Tất cả những giao dịch này đều có thể đang trong quá trình chuyển giao quyền sở hữu cho chủ mới Bộ luật Dân sự 2015 không phân biệt giữa sở hữu lần đầu và sở hữu chuyển giao trong việc xác định quyền sở hữu.
Tài sản HTTTL không chỉ bao gồm nhà ở mà còn có thể bao gồm các loại tài sản khác như hàng hóa và máy móc trong quy trình sản xuất theo đơn đặt hàng Bộ luật dân sự (BLDS) là luật chung điều chỉnh nhiều mối quan hệ dân sự, vì vậy khi định nghĩa về nhà ở HTTTL, cần kết hợp với các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản.
Nghị định LNỞ 2014 đã làm rõ khái niệm về tài sản nhà ở HTTTL, xác định rằng "nghiệm thu chưa đưa vào sử dụng" sẽ được công nhận là chủ sở hữu đầu tiên sau khi có chứng nhận sở hữu Điều này giúp phân biệt rõ ràng giữa các giao dịch, từ đó cụ thể hóa các quan hệ pháp lý như mua bán và thế chấp, giảm thiểu rủi ro hiểu sai và tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và tiết kiệm thời gian cũng như chi phí giải quyết.
Theo tác giả, nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) có thể được định nghĩa rõ ràng hơn: “Nhà ở HTTTL là những căn nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu nhưng có cơ sở để xác định rằng chúng sẽ được hình thành trong tương lai.” Định nghĩa này làm rõ thời điểm, cụ thể là nhà ở “đang xây dựng chưa được nghiệm thu”, đồng thời cũng đề cập đến vấn đề sở hữu với “có căn cứ để xác định hình thành trong tương lai”, từ đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nhà ở HTTTL.
1.1.2 Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai Để được phép tham gia giao dịch dân sự thì nhà ở HTTTL trước hết phải là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu Giá trị của nhà ở HTTTL có thể được xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn… hoặc là xác định được kích thước, diện tích thông qua các bản vẽ, sơ đồ… Việc thừa nhận nhà ở HTTTL là một loại tài sản đã làm đa dạng hóa các loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, và chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn, kể cả khi nó HTTTL Nhà ở HTTTL có những đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, phải thỏa mãn điều kiện tiên quyết theo khái niệm quy định tại
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở phải đang trong quá trình đầu tư xây dựng và không thể chưa tồn tại trên thực tế Để đảm bảo tính khả thi, cần có các số liệu, dữ liệu thiết kế và bản vẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Cụ thể, Điều 55 quy định rằng bất động sản hình thành trong tương lai phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu cần), và biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng.
Khái quát thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, đặc biệt là nghĩa vụ trả nợ vay từ các tổ chức tín dụng, được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Việc sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp khoản vay là hợp pháp và được pháp luật bảo vệ, đòi hỏi các cá nhân và tổ chức liên quan phải tôn trọng và thực hiện nghĩa vụ Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thế chấp loại tài sản này vẫn gặp nhiều khó khăn và hiệu quả chưa cao do tâm lý e ngại từ các tổ chức tín dụng.
Khi khách hàng muốn vay vốn và sử dụng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo, họ cần chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản đó Tại thời điểm ký kết hợp đồng, hồ sơ bảo đảm phải có bằng chứng xác thực quyền sở hữu Đối với nhà ở, loại tài sản cần phải đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, tuy nhiên, nhà ở hình thành từ tín dụng vẫn chưa có giấy chứng nhận.
6 Khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Khoản 1 Điều 106 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu tài sản tại thời điểm giao dịch cần được chứng minh bằng các giấy tờ thay thế như hóa đơn hoặc hợp đồng mua bán nhà.
Giao dịch thế chấp nhà ở HTTTL là thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên thế chấp cam kết sử dụng tài sản của mình, có thể là tài sản đã hình thành hoặc chưa hình thành, để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Bên thế chấp chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp Trong trường hợp bên có nghĩa vụ vi phạm, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 292 BLDS 2015, pháp luật công nhận 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có 5 biện pháp phổ biến trong hợp đồng tín dụng: cầm cố, thế chấp, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp Tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức có thể được thế chấp để vay tiền tại các ngân hàng thương mại cổ phần tại Việt Nam Tuy nhiên, việc thế chấp tài sản nếu không thận trọng có thể dẫn đến nhiều rủi ro và mâu thuẫn giữa các bên Đặc biệt, thế chấp nhà ở hình thành một phần trong chế định thế chấp tài sản, phản ánh sự phát triển của quy định về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp tài sản hình thành từ vốn tín dụng nói riêng.
Hiện nay, vẫn tồn tại nhiều ý kiến phản đối việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL) do tính không chắc chắn của loại tài sản này Nhà ở HTTTL được hiểu là những căn nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Vậy đối với những căn nhà đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, việc thế chấp sẽ có những quy định và điều kiện khác biệt.
9 Trương Thanh Đức (2017), 9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, NXB Chính trị quốc gia Sự thật, 161 – 168
Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nếu bên mua đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng chưa nhận được giấy chứng nhận, thì không thể thế chấp dưới dạng nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) Pháp luật quy định rằng chỉ những nhà ở đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, tức là đã hình thành theo quy định, mới không còn thuộc loại nhà ở HTTTL Do đó, bên mua cần chờ có giấy chứng nhận quyền sở hữu trước khi thực hiện việc thế chấp.
1.2.1 Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng
Thế chấp là hành động sử dụng tài sản có giá trị làm đảm bảo cho khoản vay khi người vay không thể trả đúng hạn Theo định nghĩa trong từ điển Luật học, thế chấp là việc bên vay nợ dùng bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho bên cho vay Bên thế chấp cần giao giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu bất động sản cho bên nhận thế chấp Thông thường, bên cho vay chỉ cho vay số tiền nhỏ hơn giá trị bất động sản thế chấp Tại Việt Nam, luật pháp cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, với yêu cầu người sử dụng đất phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên cho vay Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản và công chứng bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nếu đến hạn mà bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản.
Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2), thế chấp tài sản được định nghĩa là hành động mà một bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ tài chính.
Theo Từ điển Luật học, trang 462, nghĩa vụ dân sự phải được đảm bảo thực hiện đối với bên kia mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp Định nghĩa này tương tự như định nghĩa được nêu trong khoản trước đó.
1 Điều 317 về Thế chấp tài sản Tuy nhiên, quy định tại khoản 1 Điều 295 BLDS
Năm 2015 đã đề cập rằng "tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp" Tuy nhiên, vào thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL, bên thế chấp vẫn chưa có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản này.
Theo quy định tại Điều 295 BLDS 2015, tài sản bảo đảm có thể bao gồm tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm Tuy nhiên, việc này cần tuân thủ các quy định hướng dẫn cụ thể liên quan đến đối tượng đặc biệt này.
Thế chấp tài sản là thỏa thuận giữa bên vay và tổ chức tín dụng, trong đó bên vay tự nguyện dùng tài sản hợp pháp của mình làm đảm bảo cho khoản vay Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn, tổ chức tín dụng có quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Do tài sản thế chấp không được giao cho bên nhận, bên thế chấp hoặc bên thứ ba sẽ giữ tài sản này Bên thế chấp có quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi từ tài sản, trừ khi hoa lợi đó cũng được thỏa thuận là tài sản thế chấp Họ cũng có quyền đầu tư để tăng giá trị tài sản thế chấp, điều này giúp tạo ra dòng tiền để hoàn trả khoản vay Tuy nhiên, việc áp dụng các quyền này trong thực tế gặp nhiều khó khăn.
12 Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2), NXB Công
An Nhân Dân Hà Nội, trang 91
13 Khoản 2 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015
14 Khoản 1 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Khoản 2 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bảo đảm có thể là nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, nhiều ngân hàng vẫn chưa hoàn toàn sẵn sàng tham gia cho vay thế chấp đối với loại tài sản này.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
Xác định tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng
2.1.1 Đối tượng của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, mọi nhà ở hình thức sở hữu tài sản thuộc hình thức thuê, tặng cho đều có thể được sử dụng làm đối tượng của hợp đồng thế chấp mà không bị hạn chế Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2014, có những điều kiện khắt khe hơn đối với nhà ở này để trở thành tài sản bảo đảm cho hợp đồng tín dụng Nếu nhà ở không đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 3 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN, thì không được phép thế chấp để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng.
Tổ chức và cá nhân có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở, khi đáp ứng đủ các điều kiện Cụ thể, đối với tổ chức và cá nhân, việc thế chấp chỉ được thực hiện khi nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của họ.
(i) Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;
(ii) Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;
Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư trong các dự án xây dựng nhà ở cần tuân thủ các điều kiện quy định tại điểm d, đ, e khoản 2 của Điều này.
(i) Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
(ii) Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
(iii) Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện hay tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hoặc việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
(v) Các điều kiện quy định tại điểm đ, e khoản 2 Điều này.”
Nhà ở đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận không được coi là nhà ở hợp pháp để thế chấp cho hợp đồng tín dụng Điều này cho thấy có sự không nhất quán giữa các quy định pháp luật, đặc biệt là giữa Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự Sự khác biệt này gây khó khăn cho cá nhân và tổ chức trong việc thực hiện thế chấp nhà ở hợp pháp để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng.
Pháp luật cần thống nhất quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu để người mua nhà thực hiện đầy đủ quyền lợi của mình Đối với nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) đang xây dựng, việc xác định đối tượng ít phụ thuộc vào thời điểm chuyển giao Tuy nhiên, nếu là nhà ở đã hoàn thành và người mua đã chuyển vào ở, thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu rất quan trọng Khi trở thành chủ sở hữu, người mua sẽ có đầy đủ quyền theo quy định pháp luật như sử dụng, khai thác và định đoạt tài sản, và lúc này, nhà ở sẽ được xem là nhà ở thông thường, không còn là nhà ở HTTTL.
Tác giả đã có tham khảo giới hạn bắt đầu được coi là nhà ở HTTTL như sau:
Khi chủ đầu tư hoàn thành phần móng của toàn bộ chung cư và ký hợp đồng mua bán với người mua, căn hộ sẽ được xem là nhà ở hợp pháp theo quy định.
Đối với nhà liền kề và biệt thự xây dựng trên đất nền dự án, đất nền phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng và được cấp phép xây dựng Khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất nền và mua bán nhà ở thô, người mua có quyền thế chấp nhà ở hợp pháp theo hợp đồng đã ký Để phân định rõ ràng giữa nhà ở hợp pháp và nhà ở thông thường, cần có sự thống nhất trong quy định pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, nhằm tránh tình trạng mâu thuẫn giữa các văn bản pháp lý Nội dung xác định nhà ở hợp pháp cần được quy định rõ ràng trong một văn bản cụ thể.
Nhà ở HTTTL được thế chấp phải thuộc dự án của chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư, biệt thự và nhà ở riêng lẻ trên nền đất của dự án Ngoài ra, nhà ở xã hội cũng có thể được bán cho các đối tượng theo quy định pháp luật, hoặc nhà ở HTTTL mua từ doanh nghiệp bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định Khái niệm tài sản HTTTL được định nghĩa tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự.
Năm 2015, khái niệm về tài sản đảm bảo rất rộng, gây khó khăn cho các bên trong việc lựa chọn tài sản thế chấp Hiện nay, pháp luật về giao dịch bảo đảm nhấn mạnh rằng việc lựa chọn tài sản thế chấp phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên, với pháp luật chỉ đóng vai trò cảnh báo về rủi ro Quyết định chấp nhận rủi ro hoàn toàn thuộc về các bên, dựa trên nguyên tắc tự do và tự nguyện.
Mặc dù việc áp dụng biện pháp thế chấp có thể giảm thiểu rủi ro, nhưng không đảm bảo an toàn tuyệt đối cho ngân hàng, vì rủi ro vẫn tồn tại Sự an toàn này phụ thuộc vào kinh nghiệm và nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng, nhưng một số cán bộ tín dụng có thể thiếu kiến thức pháp lý hoặc lợi dụng sự không rõ ràng của quy định pháp luật để thực hiện các giao dịch trục lợi Điều này dẫn đến việc hình thành các giao dịch thế chấp có yếu tố lừa đảo, như làm giả hồ sơ thiết kế công trình hoặc sử dụng hồ sơ của các công trình đã hoàn thành để vay tiền ngân hàng với tình trạng "trong tương lai."
Tác giả nhấn mạnh sự cần thiết xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, trong đó các quy định tại Bộ luật Dân sự và các Luật chuyên ngành cần phải thống nhất Đặc biệt, quy định về điều kiện của nhà ở hình thức thuê, thuê mua cần được làm rõ và chặt chẽ hơn để đảm bảo tính hợp pháp khi sử dụng tài sản thế chấp.
Cụ thể, để giải thích rõ ràng hơn, nên bổ sung thêm vào khoản 2 Điều 108 BLDS
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm hai loại: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch Các loại tài sản này sẽ được xác định theo quy định của Luật chuyên ngành và các luật liên quan.
Cần bổ sung điều khoản xác định rõ điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) trở thành tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, thay vì để quy định rải rác trong các văn bản hướng dẫn, gây khó khăn trong việc tiếp cận Cụ thể, theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở, nhà ở HTTTL được định nghĩa là nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, trong đó phải hoàn thành phần móng theo quy định của pháp luật.
2.1.2 Cung cấp thông tin tình trạng của tài sản thế chấp
Bên thế chấp có trách nhiệm cung cấp thông tin về tình trạng tài sản thế chấp, bao gồm quá trình xây dựng, lắp đặt, khai thác và sử dụng tài sản Ngoài ra, bên thế chấp cũng cần thông báo về bất kỳ thay đổi nào liên quan đến thứ tự ưu tiên thanh toán đối với các chủ nợ khác và tình trạng pháp lý của tài sản Đối với tài sản nhà ở hình thành trong tương lai, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và tạo điều kiện để thực hiện quyền giám sát quá trình hình thành tài sản Tuy nhiên, luật hiện hành không quy định cụ thể về thời gian kiểm tra, giám sát, mà thường phụ thuộc vào quy định nội bộ của từng tổ chức tín dụng Thông thường, ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp ít nhất một lần mỗi năm để đánh giá giá trị và có thể định giá lại nếu cần thiết Việc này rất quan trọng để đảm bảo giảm thiểu rủi ro trong việc thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng.
24 Khoản 5 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015
25 Điểm đ khoản 1 Điều 5 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
Nội dung thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
2.2.1 Chủ thể của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Trong quan hệ thế chấp nhà ở hình thức thuê trả góp (HTTTL) để đảm bảo nghĩa vụ cho hợp đồng tín dụng (HĐTD), có hai chủ thể chính: bên nhận thế chấp (các tổ chức tín dụng đủ điều kiện) và bên thế chấp (các cá nhân, tổ chức vay) Do đặc thù của nhà ở HTTTL tiềm ẩn nhiều rủi ro, phạm vi chủ thể trong quan hệ thế chấp này thường hẹp hơn so với các quan hệ thế chấp thông thường.
Bên nhận thế chấp phải là các tổ chức tín dụng (TCTD) được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng, đồng thời cần có giấy phép thành lập và hoạt động do Ngân hàng Nhà nước cấp.
Các tổ chức tín dụng (TCTD) tham gia nhận thế chấp nhà ở hình thành từ đầu tư phải được Nhà nước cấp phép, có điều lệ được Ngân hàng Nhà nước chuẩn y, và có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp Đồng thời, cần có người đại diện đủ năng lực và thẩm quyền để ký kết hợp đồng tín dụng với khách hàng Tuy nhiên, không phải tất cả TCTD đều đủ điều kiện tham gia vào hoạt động này.
Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 26/2015/TT-NHNN, chỉ những tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam mới đủ điều kiện tham gia nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Đối với nhà ở đã hoàn thiện, chủ sở hữu có thể thế chấp tài sản cho các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Bên thế chấp có thể là tổ chức hoặc cá nhân sở hữu đất hợp pháp để xây dựng nhà ở theo hình thức hợp đồng thuê, hoặc là những người mua nhà trong các dự án đầu tư xây dựng đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Để trở thành khách hàng vay tại Tổ chức tín dụng (TCTD), cá nhân cần đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN Cụ thể, khách hàng phải là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật, hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi nhưng không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, tổ chức không có tư cách pháp nhân sẽ không đủ điều kiện vay vốn từ hợp đồng tín dụng Điều này được quy định rõ tại khoản 3, Điều 2 của Thông tư.
Khách hàng vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm cả pháp nhân và cá nhân Pháp nhân có thể là tổ chức được thành lập và hoạt động tại Việt Nam hoặc tổ chức nước ngoài hoạt động hợp pháp tại đây Đối với cá nhân, bao gồm người có quốc tịch Việt Nam và người có quốc tịch nước ngoài.
Hơn nữa, quy định này tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN cũng phù hợp với quy định về điều kiện công nhận pháp nhân tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015:
Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi đáp ứng các điều kiện sau: được thành lập theo quy định của Bộ luật và luật liên quan, có cơ cấu tổ chức theo Điều 83 của Bộ luật, sở hữu tài sản độc lập với cá nhân và pháp nhân khác, và có khả năng tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.
Người thế chấp nhà ở HTTTL khi mua nhà từ chủ đầu tư trong dự án xây dựng phải có hợp đồng mua bán nhà ở và văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu là bên nhận chuyển nhượng Họ cũng cần có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng và không đang trong tình trạng khiếu nại, tranh chấp liên quan đến hợp đồng Ngoài ra, người thế chấp không được kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở từ cơ quan nhà nước.
2.2.2 Về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN, hồ sơ pháp lý cho dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ cần thiết Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư, cần có hồ sơ dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt.
29 Điểm b Khoản 3 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
30 Điểm d Khoản 2 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
31 Điểm e Khoản 2 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
Để thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL), bên thế chấp cần chuẩn bị các giấy tờ quan trọng như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc), cùng với giấy tờ chứng minh đã hoàn thành phần móng theo quy định Đối với nhà ở mua từ chủ đầu tư, cần có hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc) và văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng Ngoài ra, cần có chứng từ đã thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ trong hợp đồng và hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định pháp luật Đối với tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân, cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và Giấy phép xây dựng nếu cần thiết Hồ sơ này phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014 Bên nhận thế chấp, thường là ngân hàng, sẽ yêu cầu bên thế chấp giao toàn bộ giấy tờ gốc liên quan để tránh việc thế chấp nhiều tài sản tại nhiều tổ chức tín dụng Thông thường, ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng sẽ ký hợp đồng ba bên với các điều khoản do chủ đầu tư đề xuất.
32 Khoản 2 Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
33 Khoản 3 Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
Theo Khoản 4 Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN, ngân hàng và các bên liên quan đã thống nhất về việc phối hợp cung cấp hồ sơ, giấy tờ trong quá trình thế chấp của khách hàng Hợp đồng này có hiệu lực cho đến khi khách hàng chuyển đổi sang giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc hoàn thành nghĩa vụ Hợp đồng quy định rõ việc giao nhận các loại giấy tờ như giấy nộp tiền theo tiến độ, hóa đơn thuế giá trị gia tăng, biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao, cùng với việc phối hợp hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, bao gồm việc tạm xuất các giấy tờ mà ngân hàng đang giữ để khách hàng hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án bất động sản phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh tài chính trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ Để thực hiện bảo lãnh, chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng Ngân hàng sẽ giám sát chặt chẽ dự án, giảm thiểu rủi ro và linh hoạt điều chỉnh mức tiền cho vay trong giai đoạn đầu của thế chấp.
Mặc dù việc cung cấp quyền bảo lãnh là nghĩa vụ của chủ đầu tư, nhưng thực tế rất ít nhà đầu tư thực hiện điều này khi mua nhà Chế tài thấp dẫn đến việc thực hiện không nghiêm túc, đặc biệt trong thời điểm thị trường bất động sản sôi động, khiến vấn đề này ít được quan tâm Theo pháp luật hiện hành, bảo lãnh áp dụng cho toàn bộ dự án đối với những chủ đầu tư có nhu cầu bán hoặc cho thuê nhà, dẫn đến việc phát sinh khoản phí bảo lãnh thường được tính vào giá sản phẩm Mặc dù pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhưng cũng cần lưu ý đến quyền lợi của nhà đầu tư, vì sự hài hòa giữa hai bên là yếu tố quan trọng tạo ra kết nối cung cầu và giá trị sản phẩm cho xã hội Bên cạnh đó, việc yêu cầu các nhà phát triển bất động sản bảo lãnh toàn bộ dự án cũng đặt ra gánh nặng lớn cho họ.
Xử lí tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
Trong quan hệ tín dụng, tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng như phao cứu sinh cho các khoản vay, giúp bảo vệ an toàn vốn cho bên cho vay Mặc dù vậy, mọi khoản vay đều tiềm ẩn những rủi ro nhất định Việc sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm tín dụng nhằm giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức tài chính và phòng ngừa các diễn biến không thuận lợi trong quá trình thực hiện hợp đồng Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng các tổ chức tín dụng không phải lúc nào cũng có khả năng xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ khi bên vay chậm thanh toán hoặc không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã mở rộng phạm vi xử lý tài sản bảo đảm bằng cách sử dụng cụm từ "Xử lý tài sản bảo đảm", áp dụng cho tất cả các biện pháp bảo đảm, không chỉ riêng cầm cố và thế chấp như trước đây Nghị định này không quy định cụ thể về các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, mà chỉ đưa ra điều khoản về hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba Việc đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và các luật liên quan khác, hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định rằng việc xử lý tài sản bảo đảm phải tuân theo thỏa thuận của các bên và các quy định pháp luật liên quan Đặc biệt, Nghị định này cho phép xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng mà không cần giấy ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm, giúp các tổ chức tín dụng (TCTD) tăng tốc độ xử lý tài sản và thu hồi nợ xấu hiệu quả hơn Điều này được thể hiện rõ trong Nghị định: “Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm.”
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, bên xử lý tài sản bảo đảm có trách nhiệm thông báo về việc xử lý tài sản này Cụ thể, trước khi tiến hành xử lý, bên nhận bảo đảm phải gửi thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý đến bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác.
Nội dung chính của thông báo xử lý tài sản bảo đảm bao gồm lý do xử lý, nghĩa vụ được bảo đảm, và mô tả chi tiết về tài sản, phương thức, thời gian, cũng như địa điểm xử lý Quy định này đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên liên quan đối với tài sản bảo đảm.
51 Khoản 2 Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP
52 Khoản 1 Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015
53 Khoản 1 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP
Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã giới thiệu khái niệm "thời hạn hợp lý", một thuật ngữ chưa được định nghĩa rõ ràng trước đây, dẫn đến sự không nhất quán trong thực tiễn áp dụng Theo nghị định, "thời hạn hợp lý" được hiểu là khoảng thời gian hình thành theo thói quen giữa các bên hoặc thời gian mà trong điều kiện bình thường, các bên có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Nghị định này không chỉ khắc phục những thiếu sót trong quy định trước đó mà còn tạo ra khung pháp lý thuận lợi hơn cho các bên tham gia giao dịch bảo đảm, đồng thời đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.
Theo khoản 1 Điều 300 của Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, "thời hạn hợp lý" trong việc thông báo xử lý tài sản bảo đảm phải tuân theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm Nếu không có thỏa thuận, thời hạn này phải ít nhất là 10 ngày đối với động sản và 15 ngày đối với bất động sản trước thời điểm xử lý tài sản Nghị định này đã quy định rõ ràng số ngày để tránh sự nhập nhằng và đảm bảo tính minh bạch trong quy trình xử lý tài sản bảo đảm.
Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên Nếu không có thỏa thuận, bên nhận bảo đảm phải gửi văn bản thông báo trực tiếp cho bên bảo đảm hoặc thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, phương tiện điện tử dưới dạng thông điệp dữ liệu, hoặc bằng các phương thức khác đến địa chỉ đã định.
54 Khoản 7 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP
Theo Khoản 4 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên bảo đảm phải cung cấp thông tin địa chỉ Nếu bên bảo đảm thay đổi địa chỉ mà không thông báo cho bên nhận bảo đảm, địa chỉ của bên bảo đảm sẽ được xác định theo địa chỉ đã cung cấp trước đó, theo hợp đồng bảo đảm hoặc theo thông tin lưu trữ tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm.
Theo quy định tại khoản 2 điều 300 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm Nếu bên nhận không thực hiện nghĩa vụ thông báo này, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch.
Nếu không gây ra thiệt hại, các bên vẫn cần tuân thủ các quy định trong hợp đồng bảo đảm Trong trường hợp bên bảo đảm đã thông báo nhưng vẫn cố tình trì hoãn giao tài sản, dẫn đến thiệt hại cho bên nhận bảo đảm, thì cần xem xét trách nhiệm pháp lý của bên bảo đảm theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP Việc xác định thiệt hại và bồi thường sẽ phụ thuộc vào các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật hiện hành.
CP quy định quyền xem xét và kiểm tra tài sản bảo đảm khi bên bảo đảm không giao tài sản, nhằm ngăn chặn việc tẩu tán và yêu cầu Tòa án can thiệp Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam chưa cho phép thu giữ tài sản, dẫn đến việc bên nhận thế chấp phải đối mặt với chi phí thời gian và tài chính trong quá trình tố tụng kéo dài, trong khi đó, chưa có quy định rõ ràng về trách nhiệm của bên thế chấp trong trường hợp này.
Theo quy định tại BLDS 2015, nếu tài sản bảo đảm có nguy cơ hư hỏng hoặc mất giá trị, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay tài sản đó Đồng thời, bên nhận bảo đảm phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản Thuật ngữ “đồng thời” cần được hiểu là việc thông báo phải được thực hiện ngay khi bắt đầu xử lý tài sản, nhưng cũng có thể có những cách hiểu khác liên quan đến quy trình thông báo này.
56 Khoản 2 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP
57 Khoản 6 Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP
58 Đoạn 2 Khoản 1 Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015
Mặc dù pháp luật đã quy định về điều kiện tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL), nhưng việc áp dụng các quy định này còn gặp nhiều khó khăn do thiếu hướng dẫn cụ thể và sự chồng chéo trong quy định Hiện nay, việc chủ đầu tư và người mua căn hộ cùng thế chấp để vay ngân hàng ngày càng phổ biến, nhưng vẫn tồn tại nhiều vướng mắc Khi chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở và có nhu cầu huy động vốn để phân chia hoặc bán, cho thuê mua, họ phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp thuận và giải chấp trước khi ký hợp đồng Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chứng minh rằng căn hộ của họ không bị thế chấp từ cơ quan chức năng hoặc ngân hàng.
Trong hoạt động tín dụng, các tổ chức tín dụng (TCTD) cần dự đoán các khả năng có thể xảy ra dẫn đến việc xử lý tài sản đảm bảo Tuy nhiên, quá trình này thường phức tạp và tốn thời gian, đồng thời không ai mong muốn xảy ra Đặc biệt, với tính chất riêng biệt của nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL), việc xử lý tài sản này càng trở nên khó khăn do tài sản chưa hoàn thiện và nguy cơ không thu hồi được vốn rất cao Để giảm thiểu rủi ro, cần thiết phải có cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các ngân hàng, nhà đầu tư và người mua căn hộ.
Về nội dung trong thỏa thuận giữa ba bên ký kết có thể có các nội dung như:
59 Xem khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 và khoản 2 Điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản 2014