Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng bằng biện pháp thế chấp nhà ở cho thấy, nội dung của bộ phận pháp luật này còn có nhiều bất cập với yêu cầu của cuộc số
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP NHÀ Ở
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
1.2.1 Khái niệm và vai trò của biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
1.2.1.1 Khái niệm về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
Bảo đảm thực hiện hợp đồng trong giao dịch dân sự là một hiện tượng lịch sử quan trọng, dựa vào sự tự giác của các bên Tuy nhiên, không ít trường hợp các bên không thiện chí thực hiện nghĩa vụ, dẫn đến nhu cầu cần có biện pháp bảo đảm quyền lợi Các luật gia La Mã đã công nhận cầm cố như một quyền đối với tài sản của người khác, cho phép bên nhận cầm cố có quyền ưu tiên thanh toán nợ từ tài sản đó, mặc dù họ không phải là chủ sở hữu.
Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng là phương thức mà các bên tự thỏa thuận nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của bên vay, thường được gọi tắt là bảo đảm tiền vay.
Các chuyên gia ngân hàng tại Anh và Mỹ nhấn mạnh rằng cần thiết phải thiết lập từ hai đến ba vành đai bảo vệ cho người cho vay, nhằm ngăn chặn tình trạng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Thứ nhất, nguồn tiền mặt (nguồn thu nhập tiền mặt là nguồn chính để khách hàng trả nợ)
Tài sản của khách hàng có thể được sử dụng làm đảm bảo cho khoản vay, bên cạnh đó, bảo lãnh từ tổ chức hoặc cá nhân cũng là một hình thức đảm bảo cho khoản vay.
Trong cuốn "Từ điển thuật ngữ tài chính - tín dụng", Viện Khoa học Tài chính định nghĩa bảo đảm tín dụng là cơ sở giúp người cho vay thu hồi khoản tiền đã cho vay khi người vay không có khả năng trả nợ Bảo đảm này có thể là vật tư, tài sản đầu tư, tài sản thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh tín dụng dựa trên uy tín của người vay.
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS) tại phần thứ ba, chương XVII, mục 5, tuy nhiên không có định nghĩa cụ thể về khái niệm này Theo khoản 2, Điều 318 BLDS, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về biện pháp bảo đảm, người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó.
3 Viện nghiên cứu khoa học Tài chính (1996) - Từ điển thuật ngữ Tài chính – tín dụng, Nhà xuất bản tín dụng
Bảo đảm nghĩa vụ dân sự và bảo đảm tiền vay có thể được hiểu khác nhau tùy thuộc vào phương diện tiếp cận Để có cái nhìn toàn diện, cần xem xét bảo đảm nghĩa vụ dân sự, bao gồm bảo đảm tiền vay, theo giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội, phân chia theo hai khía cạnh: mặt khách quan và mặt chủ quan Về mặt khách quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là quy định pháp luật cho phép các bên trong giao dịch dân sự thiết lập biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ chính, đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của các bên Về mặt chủ quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là thỏa thuận giữa các bên về các biện pháp dự phòng nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và ngăn ngừa, khắc phục hậu quả do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP định nghĩa giao dịch bảo đảm là hợp đồng cầm cố, thế chấp, và bảo lãnh bằng tài sản Theo đó, bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc sử dụng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Theo khoản 1 Điều 2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP, bảo đảm tiền vay là các biện pháp mà tổ chức tín dụng thực hiện để phòng ngừa rủi ro, đồng thời tạo cơ sở kinh tế và pháp lý cho việc thu hồi nợ từ khách hàng.
Hiện nay, Luật các tổ chức tín dụng (TCTD) và các văn bản hướng dẫn không quy định cụ thể về việc bảo đảm tiền vay, cho phép các TCTD tự do tìm kiếm các hình thức bảo đảm phù hợp.
Dự án sản xuất và kinh doanh khả thi cần phải có hiệu quả và khả năng hoàn trả nợ để được cho vay, theo quy định tại Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (2000) của Trường Đại học Luật Hà Nội Việc thực hiện các quy định về đảm bảo tiền vay phải tuân thủ các hướng dẫn của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Hoạt động tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó rủi ro tín dụng là một trong những nguy cơ chính có thể dẫn đến mất vốn cho các tổ chức tín dụng (TCTD) Để giảm thiểu rủi ro này, các TCTD thường áp dụng các biện pháp bảo đảm nhằm thu hồi tiền vay, thực chất là đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay theo hợp đồng tín dụng.
Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng là biện pháp mà các tổ chức tín dụng (TCTD) áp dụng để ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, nhằm đảm bảo việc thu hồi cả vốn lẫn lãi.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh sử dụng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ đã xác lập Qua đó, bên bảo đảm xác nhận quyền chi phối đối với tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc tài sản được nhà nước giao Để thực hiện quyền này, pháp luật yêu cầu các bên tuân thủ cơ chế thiết lập giao dịch bảo đảm, bao gồm hình thức quan hệ và công khai hóa giấy tờ pháp lý liên quan Các biện pháp bảo đảm tiền vay có tính pháp lý tương tự như các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chỉ áp dụng khi có vi phạm nghĩa vụ trả nợ vay Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay có thể gây ra hậu quả bất lợi về tài sản cho bên bảo đảm.
Việc áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay được pháp luật công nhận nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm, khi các biện pháp này được thiết lập hợp pháp.
BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP NHÀ Ở
1.3.1 Khái niệm và phân loại nhà ở
Trong thời kỳ nguyên thủy, nhà ở chỉ đơn giản là nơi trú ẩn khỏi mưa, nắng và thú dữ Tuy nhiên, khi xã hội phát triển, vai trò của ngôi nhà ngày càng được nâng cao, trở thành không gian cho mọi hoạt động sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và cũng là hàng hóa đặc biệt với những đặc điểm riêng.
Theo từ điển Tiếng Việt “nhà” được định nghĩa là: Công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó
Theo Luật Nhà ở thì: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” 7
- Theo loại hình: Nhà ở bao gồm có nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị và nhà chung cư
- Theo sự hiện diện của nhà ở tại thời điểm thế chấp, gồm:
+ Nhà ở hiện hữu: Nhà ở hiện hữu là nhà ở đã và đang tồn tại trên thực tế tại thời điểm thế chấp dưới một hình dạng, kiến trúc cụ thể
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình nhà ở chưa hoàn thiện hoặc đang trong quá trình xây dựng, dựa trên hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể Nói cách khác, tại thời điểm thế chấp, nhà ở này vẫn chưa được hình thành.
1.3.2 Điều kiện thế chấp nhà ở
Không phải tất cả các loại nhà ở đều có thể được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay, vì không phải tất cả đều đáp ứng đủ yêu cầu của tổ chức tín dụng (TCTD) Khi nhận tài sản làm biện pháp bảo đảm, TCTD cần đảm bảo rằng tài sản đó có thể được xử lý nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ Để nhà ở có thể trở thành tài sản thế chấp tại TCTD, nó phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự và Điều 91 Luật Nhà ở.
8 Điều 320 Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1 Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch
2 Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết
9 Điều 91.Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1 Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để đảm bảo quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, bên bảo đảm cần phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan Điều này yêu cầu nhà ở phải có đầy đủ cơ sở pháp lý chứng minh quyền sở hữu Bên bảo đảm cũng phải sở hữu tất cả các giấy tờ hợp lệ để chứng minh quyền sở hữu của mình.
Tài sản được phép giao dịch là những tài sản hợp pháp, không bị tranh chấp và được pháp luật cho phép thực hiện các giao dịch như mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và bảo lãnh Việc đảm bảo tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng là lý do quan trọng để nhà ở cần phải được phép giao dịch, nhằm thuận lợi trong việc xử lý tài sản bảo đảm khi cần thiết.
Tài sản không có tranh chấp là tài sản không gặp phải vấn đề về quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền quản lý của bên bảo đảm tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Bên bảo đảm có trách nhiệm pháp lý đối với các cam kết được ghi trong hợp đồng bảo đảm.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Nhà ở thuộc sở hữu chung thì phải được tất cả các bên đồng ý thế chấp
Pháp luật hiện hành chỉ quy định điều kiện thế chấp cho nhà ở hiện hữu, mà chưa có quy định cụ thể nào cho nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong quan hệ vay vốn, phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đối với TCTD, bao gồm tiền vay (nợ gốc), tiền lãi (lãi trong hạn hoặc lãi quá hạn) và các khoản phí ghi trong hợp đồng tín dụng Theo Điều 114 Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, với điều kiện giá trị nhà ở lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ và chỉ được thế chấp tại một TCTD.
Khi thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng, các bên có thể thỏa thuận sử dụng nhà ở đó để bảo đảm cho một hoặc nhiều nghĩa vụ của khách hàng Tuy nhiên, tổng giá trị các nghĩa vụ này phải nhỏ hơn giá trị của nhà ở tại thời điểm thế chấp, và nhà ở chỉ được phép thế chấp tại một tổ chức tín dụng (TCTD) duy nhất.
1.3.4.Hợp đồng thế chấp nhà ở
1.3.4.1 Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở
Thế chấp nhà ở là một thỏa thuận giữa bên thế chấp tài sản và bên nhận thế chấp (TCTD), nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay Hợp đồng thế chấp nhà ở phản ánh sự tự do ý chí của các bên trong việc thiết lập mối quan hệ này, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng tín dụng.
Theo quy định pháp luật hiện hành, giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản, gọi chung là hợp đồng về nhà ở, và phải tuân thủ các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Điều 343 Bộ luật Dân sự, và Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Hợp đồng này cần phải có mẫu và nội dung theo các phụ lục ban hành kèm theo Ngoài ra, hợp đồng về nhà ở cũng phải được chứng nhận bởi công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, và chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Hợp đồng thế chấp nhà ở nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng cần tuân thủ các quy định về hình thức, bao gồm việc đáp ứng các yêu cầu pháp lý cụ thể.
Hợp đồng thế chấp nhà ở cần được lập thành văn bản, có thể là hợp đồng riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng Nếu cam kết thế chấp được lập riêng, nó sẽ trở thành một hợp đồng thế chấp độc lập Ngược lại, nếu cam kết thế chấp chỉ ghi trong hợp đồng tín dụng, nó chỉ mang tính chất là một hoặc một số điều khoản của hợp đồng tín dụng đó Thông thường, các tổ chức tín dụng (TCTD) thường lập hợp đồng thế chấp nhà ở độc lập với hợp đồng tín dụng để đảm bảo tính rõ ràng và minh bạch.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT –MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
2.1.1 Một số thành tựu của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng
Kể từ khi ban hành BLDS, Luật Nhà ở, Luật Công chứng và các nghị định liên quan, pháp luật về giao dịch bảo đảm, đặc biệt là thế chấp nhà ở, đã có nhiều quy định tiến bộ Những quy định này đã tạo lập các chuẩn mực pháp lý cần thiết, đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch và tăng cường tính chủ động cho các tổ chức tín dụng trong việc xác lập hợp đồng thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở.
Có thể khái quát một số thành tựu như sau:
Minh bạch hóa trình tự, thủ tục, hồ sơ và thời gian thực hiện đăng ký thế chấp là rất cần thiết Điều này không chỉ giúp hạn chế tiêu cực và khó khăn cho người dân trong việc đăng ký thế chấp, mà còn tạo điều kiện cho họ nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng sẽ rút ngắn được thời gian phục vụ khách hàng.
Tăng cường tính thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trong quan hệ thế chấp nhà ở là một mục tiêu quan trọng Pháp luật đã nhấn mạnh quyền tự chủ và tự do giao kết của các bên, đồng thời đề cao nguyên tắc tự chịu trách nhiệm đối với các cam kết và thỏa thuận mà họ thực hiện.
Ba là: Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng (TCTD) nhận bảo đảm; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các TCTD trong việc xử lý tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ vay, thông qua các quy định liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp.
Trước khi có Bộ luật Dân sự (BLDS), chủ nợ gặp nhiều khó khăn trong việc thu hồi nợ do quy trình phức tạp và thiếu cơ chế hợp lý để xử lý tài sản bảo đảm Để khắc phục tình trạng này, pháp luật hiện hành đã trao cho các tổ chức tín dụng (TCTD) nhiều quyền chủ động hơn, như quyền bán tài sản thế chấp trực tiếp mà không cần qua đấu giá và quyền tiếp cận để thu giữ tài sản bảo đảm.
Pháp luật cũng đã thể hiện cụ thể nguyên tắc xử lý tài thế chấp như:
Nguyên tắc xử lý tài sản được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên, có thể là vào thời điểm xác lập hợp đồng hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng và xử lý tài sản thế chấp Chỉ khi không đạt được thỏa thuận, việc xử lý tài sản mới tuân theo quy định của pháp luật.
Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch cũng như của cá nhân, tổ chức liên quan đến tài sản thế chấp.
- Việc xử lý tài sản thế chấp không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của TCTD
Pháp luật hiện hành đã đóng góp đáng kể vào việc khai thác nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, đồng thời hạn chế tình trạng tín dụng đen, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.
Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu, nhưng các văn bản pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng vẫn chưa giải quyết triệt để các vướng mắc Những vấn đề như xác định nhà ở đủ điều kiện thế chấp, phạm vi đảm bảo, công chứng, đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, và xử lý tài sản thế chấp đang cản trở sự tăng trưởng tín dụng và khả năng thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng.
2.1.2 Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng
Mặc dù có một số thành tựu trong pháp luật thực định, nhưng việc áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng vẫn gặp nhiều vướng mắc Các văn bản pháp lý chồng chéo, một số quy định không phù hợp với thực tiễn và thiếu tính khả thi, dẫn đến khó khăn và tốn kém cho các bên trong quá trình giao dịch, đồng thời gây trở ngại cho các tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
2.1.2.1.Về xác định nhà ở đủ điều kiện thế chấp
Để xác lập giao dịch thế chấp nhà ở, cần đảm bảo rằng nhà ở có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sở hữu và không bị kê biên.
Pháp luật nhà ở quy định rằng "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật." Điều này có nghĩa là giấy chứng nhận sở hữu nhà ở là tài liệu duy nhất giúp chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ, bao gồm cả quyền xác lập giao dịch thế chấp.
Quy định này có ý nghĩa quan trọng về lý luận, giúp bên thế chấp chứng minh quyền sở hữu tài sản và quyền năng đối với nó Đồng thời, nó cung cấp cơ sở pháp lý cho bên nhận thế chấp xác nhận tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, từ đó giảm thiểu tranh chấp về quyền sở hữu và hạn chế rủi ro trong quá trình cấp tín dụng.
Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định này trên thực tế gặp nhiều vấn đề chưa được giải quyết thỏa đáng.
Tình trạng cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện nay diễn ra chậm chạp, với nhiều thủ tục phức tạp, dẫn đến tỷ lệ nhà ở được cấp giấy chứng nhận còn rất thấp Theo báo cáo tổng kết năm 2012 của Phòng Tài nguyên môi trường TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, vẫn còn 32.000 hồ sơ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trong khi các khu vực đô thị có sự quan tâm đến việc cấp chứng nhận, thì ở nông thôn, vấn đề này vẫn còn xa lạ Khi nhà ở chưa được cấp chứng nhận, các bên không thể thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở mà chỉ có thể thế chấp quyền sử dụng đất Điều này dẫn đến việc bên nhận thế chấp thường chỉ định giá trị quyền sử dụng đất mà không tính đến giá trị nhà ở, gây thiệt thòi cho khách hàng khi số tiền vay bị hạn chế, không đáp ứng đủ nhu cầu.