Pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp r nlà quyền sử dụng Đất Ở Để Đảm bảo thực hiện r nnghĩa vụ trong hợp Đồng tín dụng tại ngân hàng r nở việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT KHOA LUẬT KINH TẾ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA LUẬT KINH TẾ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG

Ở VIỆT NAM

TP.HCM, 05/2022

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA LUẬT KINH TẾ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN

HÀNG Ở VIỆT NAM

TP.HCM, 05/2022

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đề tài “Pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là

quyền sử dụng đất ở để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng tại ngân hàng ở Việt Nam” là bài viết cá nhân của em

Em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của các nội dung có trong bài viết của mình

Sinh viên Nguyễn Công Danh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU iv

1 Lý do chọn đề tài iv

2 Tình hình nghiên cứu v

3 Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu v

3.1 Mục đích nghiên cứu v

3.2 Đối tượng nghiên cứu vi

3.3 Phạm vi nghiên cứu vi

4 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài vi

5 Phương pháp nghiên cứu vi

6 Bố cục của khóa luận vii

NỘI DUNG 1

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng với ngân hàng 1

1.1 Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng với ngân hàng 1

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất 1 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng 4

1.1.3 Vị trí, vai trò của thế chấp quyền sử đất ở đối với nghĩa vụ thực hiện hợp đồng tín dụng… 7

1.2 Lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng 8

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về xử lý tài sản thế chấp 8

1.2.2 Khái niệm, đặc điểm về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở 10

1.2.3 Vị trí, vai trò của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở đối với ngân hàng tại Việt Nam 11

1.3 Quy định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng 11 1.3.1 Quy định pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng Việt Nam 11

1.3.2 Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng Việt Nam 21

Kết luận chương 1 26 Chương 2: Thực trạng và kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp và

xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của ngân hàng tại Việt Nam 27 2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất ở tại ngân hàng ở Việt Nam 27 2.1.1 Đánh giá thực thi và áp dụng pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp

là quyền sử dụng đất ở trong các hợp đồng tín dụng của Ngân hàng tại Việt Nam 27

2.1.2 Những hạn chế, bất cập về pháp luật thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở ngân hàng tại Việt Nam 32

2.2 Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam 34 2.2.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm là quyền

sử dụng đất ở tại ngân hàng ở Việt Nam hiện nay 34

2.2.2 Một số biện pháp hoàn thiện về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để nâng cao hiệu quả thực hiện giao dịch thế chấp tại ngân hàng ở Việt Nam………35

Kết luận chương 2 xliii KẾT LUẬN xliv DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO xlv

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Ngày nay nền kinh tế thế giới cũng như nền kinh tế của mỗi quốc giá có những bước tiến mới, sự nhảy vọt trong phát triển kinh tế ảnh hưởng đến sự tồn tại của mỗi đất nước Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến nền kinh tế đất nước là sự phát triển, lớn mạnh của hệ thống ngân hàng Hoạt động của ngân hàng ảnh hưởng tới các lĩnh vực khác nhau, ngành nghề khác nhau, bởi sự cung cấp vốn duy trì hoạt động, sản xuất, kinh doanh, … với các cá nhân, tổ chức Một trong những hoạt động chủ yếu, đặc trưng của ngân hàng là hoạt động tín dụng, thực hiện cho vay đối các chủ thể có nhu cầu để thu về lợi nhuận Tuy nhiên, một trong những hoạt động của ngân hàng là hoạt động tín dụng lại mang nhiều rủi ro cao, chính vì vậy mà để thực hiện các hoạt động tín dụng này, ngân hàng luôn áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay, cụ thể là biện pháp thế chấp tài sản Ngày nay, nhu cầu vay vốn để phục các nhu cầu cá nhân ngày càng tăng, do đó để ngân hàng đồng ý cho vay các nguồn vốn thì các chủ thể này phải thực hiện thế chấp các tài sản có giá trị, và thường là quyền sử dụng đất ở Bởi quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn và ngày càng tăng, do quỹ đất sử dụng có hạn, cũng như tính cố định, thanh khoản,

… của loại tài sản này

Hiện nay, với tình hình dịch bệnh Covid kéo dài, gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các cá nhân, chủ thể, dẫn tới việc trốn nợ, khoản vay của ngân hàng lớn, vì vậy

mà việc ngân hàng sử dụng các biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở ngày càng trở nên phổ biến và được pháp luật điều chỉnh chi tiết Tuy nhiên, từ thực tế giải quyết mới thấy được những vấn đề vướng mắc do pháp luật hiện hành quy định về thế chấp và xử

lý tài sản thế chấp là quyền sử đất ở còn nhiều bất cập, chưa rõ ràng, hợp lý

Chính vì những lý trên, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Pháp luật về thế chấp và xử

lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng tại ngân hàng ở Việt Nam” làm đề tài khóa luận của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Các công trình có liên quan đến đề tài nghiên cứu:

- Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt

Nam, Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh

- Hoàng Thị Huế (2017), Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo

tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; Viện Hàn

lâm Khoa học Xã hội Việt Nam, Học viện Khoa học Xã hội;

- Lương Đình Thí (2018), Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp

đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng;

- Phạm Thị Thu Hiền (2019), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội;

- Hoàng Văn Thịnh (2020), Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình

để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn ngân hàng Bảo Việt; Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam, Học viện Khoa học Xã hội;

- Các nghiên cứu có nội dung liên quan đến trên các tạp chí chuyên ngành

Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của các công trình trên chỉ mới đề cập đến vấn đề thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nói chung, chưa nghiên cứu một cách chi tiết, cụ thể về các quy định liên quan đến vấn đề này Mặt khác, các đề tài trên được nghiên cứu trên một địa bàn, khu vực cụ thể, một phạm vi hẹp, chưa có sự khía quát ở phạm vi rộng Do đó mà đề tài này được xem là một công trình có tính mới về thế chấp và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện hành và việc thực thi pháp luật tại các ngân hàng của Việt Nam

3 Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu với mục đích tổng hợp, khái quát thành hệ thống và có sự chi tiết về pháp luật thế chấp và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở để ngân hàng có đảm

bảo về việc các chủ thể vay tín dụng thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng; tiến hành đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề này; đề ra các giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

ở, đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng Việt Nam hiện nay

3.2 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng của đề tài là quy định, điều luật pháp luật quy định có liên quan đến xử

lý tài sản thế chấp và thế chấp quyền sử dụng đất ở, việc áp dụng quy định pháp luật về

xử lý thế chấp và thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng ở Việt Nam

3.3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài khóa luận giới hạn việc nghiên cứu về pháp luật hiện hành của nước ta về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng đã ký kết với ngân hàng và thực tiễn áp dụng pháp luật đó tại ngân hàng Việt Nam

4 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Đề tài có ý nghĩa thực tiễn và lý luận, được thể hiện ở những phương diện sau:

- Ý nghĩa lý luận: phân tích, làm rõ, khái quát, hệ thống hóa lý luận về xử lý thế chấp và thế chấp quyền sử dụng đất ở

- Ý nghĩa thực tiễn: đưa ra những giải pháp góp phần bổ sung, hoàn chỉnh quy định pháp luật về thế chấp và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở góp phần an toàn pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên chủ thể trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở Đề tài này có thể trở thành tài liệu có giá trị tham khảo cho các công trình, nghiên cứu của các sinh viên đang được đào tạo về luật, cũng như những người quan tâm đến vấn đề này

Khóa luận tốt nghiệp thực hiện các phương pháp nghiên cứu bao gồm: phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, nhận xét các lý luận có liên quan đến pháp luật về

xử lý thế chấp và thế chấp quyền sử dụng đất ở; phương pháp so sánh để thực hiện các quy định của luật mới so với các quy định trước kia; phương pháp logic, thống kê, …

6 Bố cục của khóa luận

Nội dung của đề tài gồm 2 chương chính, cụ thể như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng với ngân hàng

Chương 2: Thực trạng và kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp

và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng với ngân hàng tại Việt Nam

NỘI DUNG Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất

ở để đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng với ngân hàng 1.1 Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng với ngân hàng

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất

Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất

Thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” được nhắc đến lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm

1987 và được sử dụng cho tới ngày nay Tuy nhiên ngày nay, khái niệm này được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2013 có sự khác biệt so với luật đất đai năm 1987 Theo đó,

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân”1, nhà nước với vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu thực hiện quản lý đất đai và tiến hành trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thỏa mãn

Căn cứ tại Điều 53 Hiến pháp Việt Nam năm 2013 quy định thì “Đất đai, tài

nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”2 Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa Hiến pháp khi nhận định nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và các chủ thể này được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm

2013 Như vậy, pháp luật nước ta khẳng định rằng: Đất đai trong phạm vi lãnh thổ, chủ

quyền của đất nước, “do nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quản lý; đất đai là sở hữu

chung của toàn dân”3 Nhà nước có quyền quyết định về vấn đề mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, hạn mức sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất, … Pháp luật quy định quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của chủ thể nào thì chủ thể đó có quyền định đoạt, quyết định đối với tài sản đó để thỏa mãn nhu cầu của mình nhưng

1 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013

2 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

3 Tlđd, 1

không được vượt quá các quy định pháp luật

Các chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân – người

có quyền sử dụng đất hợp pháp mà nhà nước cho thuê đất, giao đất, sử dụng đất qua các phương thức khác nhau Nhà nước trao cho các chủ thể này quyền năng nhưng cũng đồng thời đưa ra những nghĩa vụ buộc họ phải thực hiện trong quá trình khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất

Chủ thể mà nhà nước quy định thực hiện quyền sử dụng đất là chủ thể sử dụng và

có những quyền hạn nhất định, tuy nhiên lại không phải là chủ sở hữu Chủ thể nhà nước

là “người đại diện chủ sở hữu đất đai tiến hành thực hiện quản lý đất”4, có quyền hạn đầy đủ của chủ sở hữu nhưng lại không tiến hành sử dụng đất trực tiếp, chiếm hữu mà giao đất cho các chủ thể khác sử dụng

Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ tại Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Thế chấp tài sản là việc một

bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.5

Từ quy định này ta có thể thấy rằng đối với thế chấp tài sản thì việc chuyển giao tài sản

sẽ không xảy ra mà bên có tài sản thế chấp vẫn là chủ sở hữu của tài sản, vẫn tiếp tục khai thác, quản lý, sử dụng cũng như chiếm giữ tài sản đó Hơn nữa, việc mở rộng đối tượng tài sản trong thế chấp không còn chỉ là bất động sản như trước đây giúp các chủ thể có thể tiếp cận một cách linh hoạt cũng như phù hợp hơn giữa các quy định của pháp luật

Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên theo một nội dung nào

đó được pháp luật quy định và điều chỉnh Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tạo ra những khung pháp lý buộc các chủ thể trong mối quan hệ thế chấp tài sản phải

4 Tlđd, 1

5 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015

thực hiện theo.6 Mặt khác, sự điều chỉnh của pháp luật cũng là phương thức giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh giữa các chủ thể này về sau Các văn bản pháp luật của nước

ta mặc dù có các quy định về điều kiện chủ thể, trình tự xác lập, đối tượng, mối quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng các văn bản pháp luật này không đưa ra khái niệm

về thế chấp quyền sử dụng đất Hơn nữa, trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, việc phân biệt thế chấp quyền sử dụng đất với thế chấp các tài sản khác không được phân định rõ ràng, cụ thể Do vậy mà việc đưa ra khái niệm một cách đầy đủ về thế chấp quyền

sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác lập, thực hiện cũng như chấm

dứt quan hệ thế chấp này Tuy nhiên, có thể hiểu rằng “thế chấp quyền sử dụng đất là sự

thỏa thuận giữa các bên chủ thể, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với bên nhận thế chấp nhưng vẫn được

sử dụng đất này trong thời hạn thế chấp”.7

Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Một dạng của thế chấp tài sản là thế chấp quyền sử dụng đất, do vậy mà thế chấp quyền sử dụng đất có đầy đủ những đặc điểm chung của thế chấp tài sản Tuy nhiên, thế chấp quyền sử dụng đất có một số đặc điểm riêng biệt, cụ thể như sau:

Một là, “đối tượng thế chấp là tài sản không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp”8 Căn cứ tại Hiến pháp Việt Nam thì “đất đai là sở hữu toàn dân, do nhà nước là

đại diện chủ sở hữu”9 Nhà nước tiến hành giao đất cho các chủ thể là cá nhân, tổ chức,

hộ gia đình được sử dụng lâu dài, ổn định Do đó mà những chủ thể được nhà nước giao đất này sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có quyền sử dụng, chuyển quyền sử dụng cho người khác trong thời hạn giao đất Đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì tài sản thế chấp ở đây là quyền sử dụng đất (vật quyền), mà không phải đất đai

6 Lương Đình Thí (2018), Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo

pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ, Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội

Việt Nam, Học viện Khoa học Xã hội, tr 10

7 Tlđd, 6, tr 12

8 Tlđd, 6, tr 12

9 Tlđd, 1

(vật) Chính vì đặc thù “sở hữu toàn dân về đất đai”10 mà thế chấp quyền sử dụng đất có nét riêng biệt so với thế chấp tài sản thông thường Bên cạnh đó, ngoài việc phải tuân theo các quy định tại tại Bộ luật dân sự năm 2015 về thế chấp tài sản thì còn phải đáp ứng các điều kiện thỏa mãn quy định trong Luật đất đai năm 2013

Hai là, “việc thế chấp quyền sử dụng đất không phải là hình thức chuyển quyền

sử dụng đất Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, bên có quyền sử dụng đất chỉ chuyển giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không chuyển giao quyền sử dụng đất Hay

có thể hiểu rằng không có sự thay đổi tên người có quyền sử dụng mảnh đất được nhà nước ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện thế chấp”11 Người thế chấp vẫn có quyền nắm giữ cũng như khai thác giá trị sử dụng trên mảnh đất đó Tính điều kiện ở đây là việc người thế chấp có thể nhận lại hay khôi phục hoàn toàn quyền sử dụng đất khi thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo thỏa thuận Hoặc bên thế chấp quyền sử dụng sẽ mất quyền sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các thỏa thuận cam kết này

Ba là, nhà nước ban hành các quy định pháp luật liên quan đến trình tự, thủ tục

thế chấp quyền sử dụng đất có phần chặt chẽ hơn so với thế chấp bằng các tài sản khác nói riêng và các giao dịch đảm bảo bằng tài sản nói chung Việc thế chấp quyền sử dụng đất ngoài phải đáp ứng đầy đủ các quy định pháp luật về thế chấp tài sản được quy định tại bộ luật dân sự năm 2015 mà còn phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 Thêm nữa, việc thế chấp quyền sử dụng đất này còn phải phụ thuộc vào từng hình mục đích, hình thức sử dụng đất, cho thuê đất cũng như các nghĩa vụ tài chính với nhà nước

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng

ngân hàng

Khái niệm đất ở

10 Tlđd, 1

11 Phạm Thị Thu Hiền (2019), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật

Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; tr.15

Căn cứ tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 thì đất ở là đất phi nông nghiệp,

bao gồm đất ở tại khu vực đô thị và đất ở tại nông thôn “Đất ở là loại đất được dùng để

xây dựng nhà ở, đất vườn ao gắn liền với nhà ở”12 thuộc cùng một thửa đất của khu dân

cư đã được công nhận là đất ở hoặc được xây dựng để phục vụ cho nhu cầu đời sống của con người

Căn cứ tại khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 thì “Đất ở tại đô thị bao gồm

đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”13 Mặt khác, căn

cứ tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 thì “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”14 Có thể thấy giữa đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn có sự khác nhau về hạn mức, điều kiện xây dựng hay về thuế nhà đất

Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì cá nhân, hộ gia đình, người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất ở của mình để vay vốn ngân hàng

Thế chấp quyền sử dụng đất ở là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia hoạt động vay vốn ngân hàng “Ngân hàng với tư

cách là bên cho vay sẽ thỏa thuận với bên vay hoặc bên thứ ba về việc sử dụng quyền sử dụng đất của chính bên vay hoặc của bên thứ ba (bên bảo lãnh cho bên đi vay) để làm tài sản đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ trả nợ ngân hàng”15 Theo đó, chủ sử dụng đất

ở sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của mình tới ngân hàng nhưng không phải thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất đó

Nhìn chung có thể khái quát rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng của ngân hàng là một trong những giai đoạn trong hoạt động cho vay của ngân hàng Theo đó, ngân hàng thỏa thuận với khách hàng hoặc bên thứ ba

về việc họ sẽ dùng “chính quyền sử dụng đất ở của mình để làm bảo đảm cho nghĩa vụ

trả nợ phát sinh trong quan hệ vay vốn ngân hàng”16

Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng

Thứ nhất, thế chấp quyền sử dụng đất ở để thực hiện hợp đồng tín dụng với ngân

hàng là một cách thức đảm bảo tiền vay Khi ngân hàng thực hiện cho vay, để đảm bảo được ngân hàng có thể thu hồi được nợ khi đến hạn thì ngân hàng thường áp dụng các biện pháp đảm bảo nghĩa vụ để bên vay thực hiện trả nợ Quyền sử dụng đất là một trong những quyền tài sản có giá trị và có thể xác định được bằng tiền và có thể thực hiện

chuyển giao bằng hợp đồng dân sự, đặc biệt là quyền sử dụng đất ở Do đó mà “trong

hoạt cho vay vốn của ngân hàng thì thế chấp quyền sử dụng đất ở được cho là một trong những biện pháp phổ biến nhất”17 Trong trường hợp khi đến kỳ hạn mà bên vay không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không thực hiện đầy đủ thì ngân hàng có thể toàn quyền xử lý quyền sử dụng đất ở để thu hồi nợ

Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất ở được phát sinh từ thỏa thuận của các bên

chủ thể Mặc dù thế chấp quyền sử dụng đất ở là một trong các biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà ngân hàng đưa ra Tuy nhiên, biện pháp này chỉ được áp dụng khi

có sự tự nguyện đồng ý của bên còn lại Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất ở phải thông qua sự thỏa thuận của các bên trên cơ sở đảm bảo lợi ích, quyền, nghĩa vụ hợp pháp và được pháp luật, nhà nước bảo hộ

16 Tlđd, 11, tr.17

17 Tlđd, 11, tr.17

Thứ ba, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở, bên thế chấp chỉ chuyển giao

cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp của mình Khi bên thế chấp chấp nhận hình thức đảm bảo này, bên thế chấp không chuyển giao quyền sử dụng đất về mặt pháp lý, tức là không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất sang phía ngân hàng, mà thực tế chỉ có sự chuyển giao giấy tờ pháp lý Bên thế chấp vẫn là chủ thể sử dụng, chiếm hữu cũng như khai thác, hưởng lợi mảnh đất ở này Quyền sử dụng đất của chủ thể thế chấp chỉ chấm dứt và được chuyển sang phía ngân hàng khi chủ thể thế chấp không thể thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ đã cam kết theo thỏa thuận

1.1.3 Vị trí, vai trò của thế chấp quyền sử đất ở đối với nghĩa vụ thực hiện hợp đồng tín

dụng

Bất kỳ cá nhân, doanh nghiệp nào khi thực hiện hoạt động kinh doanh thì không thể thiếu yếu tố về vốn, đặc biệt trong thời kỳ hội nhập, liên kết khu vực trên thế giới như hiện nay thì nhân tố về vốn được coi là nhân tố quyết định tới khả năng cạnh tranh cũng như tồn tại của doanh nghiệp Các cá nhân, doanh nghiệp hay các chủ thể khác khi tham gia đầu tư, kinh doanh luôn sử dụng các đòn bẩy tài chính để có thể thực hiện được các mục đích, dự án kinh doanh của mình Các chủ thể này thường huy động nguồn vốn

từ ngân hàng dưới hình thức vốn vay để có thể lưu động, quay vòng dòng vốn của mình, giúp hoạt động kinh doanh cũng như đầu tư có thể lưu thông được một cách thuận tiện, đồng thời giúp các chủ thể này giải quyết những khó khăn ban đầu của quá trình kinh doanh sản xuất

Còn về phía ngân hàng, đối với các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp hay các chủ thể khác thực hiện vay vốn để hoạt động kinh doanh, đầu tư thì một trong những biện pháp đảm bảo các chủ thể này có thể thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình

là tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất ở mà chủ thế đó có quyền sử dụng

Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở đối với các chủ thể này không chỉ giải quyết nhu cầu về vốn mà còn giúp các chủ thể có trách nhiệm trong việc nỗ lực, thúc đẩy hoàn thành nghĩa vụ trả nợ ngân hàng Việc thực hiện các nghĩa vụ có trong hợp đồng thế chấp

nhằm đáp ứng các thỏa thuận, yêu cầu của bên cho vay cũng như đạt được những lợi ích

mà chủ thể vay mong muốn Việc thực hiện nghĩa vụ cũng nhằm đáp ứng các nhu cầu của bên vay, bởi lẽ, nếu các chủ thể vay này không sử dụng tốt nguồn vốn có hiệu quả thì doanh nghiệp rất dễ gặp phải tình trạng mất khả năng thanh toán, dẫn đến nguy cơ có thể bị bên cho vay thu hồi nợ bằng cách xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở, gây ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp

Đối với các cá nhân hay hộ gia đình thì việc bị thanh lý tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất ở để lại hậu quả, ảnh hưởng rõ ràng hơn Các chủ thể này thường có thu nhập bình quân không cao và quyền sử dụng đất ở có thể là tài sản có giá trị lớn cũng như duy nhất của họ Chính vì vậy mà khi bị thanh lý tài sản là quyền sử dụng đất ở thì cuộc sống của những chủ thể này sẽ hết sức khó khăn Do đó mà họ càng có những thận trọng trong việc vay và sử dụng vốn vay một cách hiệu quả

Trên cơ sở nhận biết được tầm quan trọng của quyền sử dụng đất ở đối với các chủ thể mà ngân hàng đã đưa quyền sử dụng đất ở trở thành đối tượng thế chấp trong hợp đồng tín dụng vay vốn Việc thế chấp này giúp ngân hàng có thể đảm bảo được việc thu hồi tiền về một cách đúng hạn và đủ số lượng Ngoài ra, việc thế chấp này cũng đem lại nguồn thu cho ngân hàng Tuy nhiên với các hợp đồng tín dụng thì ngân hàng cũng

sẽ gặp phải các rủi ro nhất định do các chủ thể vay vốn không thực hiện đúng các điều khoản có trong hợp đồng: có thể là không trả đầy đủ nợ, trả nợ chậm so với quy định, hay không trả nợ, … gây ra các tổn thất về tài chính cho hoạt động của ngân hàng Chính

vì vậy mà việc thế chấp quyền sử dụng đất ở trong hợp đồng tín dụng như một cách giúp ngân hàng có thể giảm thiểu được những rủi ro trong hợp đồng tín dụng

1.2 Lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về xử lý tài sản thế chấp

Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp

Đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng thì việc thực hiện các biện pháp đối

với tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng để thu hồi nợ được gọi là xử lý tài sản bảo đảm Theo quy định tại Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và quy định tại khoản 2 Điều

95 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi, bổ sung năm 2017 thì có thể hiểu xử lý tài sản bảo đảm là một trong những giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản Đây là giai đoạn ngân hàng thực hiện các biện pháp áp dụng đối với tài sản bảo đảm để thu hồi lại khoản nợ đã cho vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ từ phía các chủ thể vay theo các điều khoản có trong hợp đồng tín dụng

Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp

Hoạt động xử lý tài sản thế chấp của ngân hàng là hoạt động nhằm thu hồi lại nợ

đã cho các chủ thể vay khi có sự vi phạm về nghĩa vụ trả nợ: có thể không thực hiện nghĩa vụ, thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ Do đó, khi các chủ thể vay

vi phạm các điều khoản thỏa thuận vay vốn, không thể thực hiện đúng các nghĩa vụ trả

nợ thì ngân hàng sẽ áp dụng các biện pháp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi các khoản

nợ nhằm khắc phục các rủi ro tài chính

Thời điểm xử lý tài sản thế chấp là thời điểm khi có sự vi phạm nghĩa vụ bởi các chủ thể vay vốn Đối với quan hệ tín dụng thì các chủ thể vay vốn phải đảm bảo được các khoản vay phải được trả đúng thời hạn, cũng như được sử dụng đúng mục đích Bên cạnh đó, các chủ thể này cũng có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin liên quan đến việc sử dụng vốn cũng như việc thực hiện các cam kết có liên quan Thông thường thì việc xử

lý tài sản thế chấp sẽ xảy ra khi đến hạn trả nợ mà các chủ thể này không thể hoàn thành nghĩa vụ cam kết Tuy nhiên, cũng có những trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý khi chưa đến hạn trả nợ, khi các chủ thể này vi phạm các cam kết về việc sử dụng vốn

Việc xử lý tài sản thế chấp dựa trên các nguyên tắc thỏa thuận, công khai, kịp thời, khách quan, tôn trọng cũng như bảo đảm được quyền lợi chính đáng của các bên trong mối quan hệ này Nguyên tắc thỏa thuận, tôn trọng ý kiến các bên là nguyên tắc cơ bản và được áp dụng trong suốt quá trình xử lý tài sản thế chấp Nguyên tắc được thực

hiện “phải đảm bảo khách quan, công khai trong quá trình xử lý tài sản18” nhưng cũng phải đáp ứng việc cân bằng giữa quyền của các chủ thể cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể này Mặt khác, nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp cũng phải được thực hiện một cách nhanh chóng, kịp thời để có thể đảm bảo được các khoản tiền vay cũng như tránh được các khoản rủi ro như tài sản bị mất giá, xuống cấp, …

1.2.2 Khái niệm, đặc điểm về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở

Việc xử lý thế chấp quyền sử dụng đất có sự ảnh hưởng rất lớn đến các chủ thể các bên và những chủ thể khác có liên quan, do đó mà việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất luôn phải được thực hiện theo quy định, trình tự chặt chẽ, cụ thể

Xử lý quyền sử dụng đất là một quá trình mà bên nhận thế chấp thực thi quyền của mình thông qua các thủ tục định đoạt quyền sử dụng đất với các phương thức đặc

thù Số tiền thu được từ việc thanh lý quyền sử dụng đất trên “sẽ thanh toán cho bên

nhận thế chấp cùng các chủ thể khác có liên quan theo thứ tự mà các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”19

Mục đích của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp hay ngân hàng Quyền lợi của chủ thể này phải được đảm bảo và thực thi ngay khi bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ hay các nghĩa vụ khác mà các bên đã thỏa thuận Tuy nhiên để có thể đảm bảo được quyền lợi của mình, bên nhận thế chấp cũng phải chứng minh được các điều kiện để mình có thể thực thi được quyền lợi hợp pháp của mình trên quyền sử dụng đất được thế chấp đó Tuy nhiên, trong trường hợp bên nhận thế chấp không chứng minh được có vi

phạm xảy ra cũng như không có “hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hoặc hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất đó không hợp pháp thì bên nhận thế chấp không có quyền

xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất này”20

18 Tlđd, 11, tr.19

19 Tlđd, 6, tr 22

20 Tlđd, 6, tr 23

Tiến hành xử lý thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên nhận thế chấp thực hiện các thủ tục liên quan đến định đoạt quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật

Do vậy cần có sự chuyển giao quyền sử dụng đất của bên thế chấp sang bên nhận thế chấp Bên cạnh đó, việc thực hiện các biện pháp xử lý của bên nhận thế chấp được quy định tại hợp đồng thế chấp mà các bên đã thỏa thuận Tuy nhiên, trong trường hợp bên nhận thế chấp khi tiến hành cho bên thế chấp vay nhưng không có thỏa thuận về thế chấp quyền sử dụng đất thì bên nhận thế chấp không có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền, tổ chức bán đấu giá, … thực hiện xử lý quyền sử dụng đất Bên nhận thế chấp tiến hành xử lý tài sản thế chấp là nhằm thu hồi số tiền tương đương với khoản đã cho bên thế chấp vay, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho mình

Xử lý quyền sử dụng đất nhằm thực hiện quyền ưu tiên được thanh toán “Quyền

sử dụng đất mang tính chất vật quyền, do đó mà bên nhận thế chấp có quyền hợp pháp trong việc ưu tiên được thanh toán”21

1.2.3 Vị trí, vai trò của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở đối với ngân hàng

tại Việt Nam

Việc ngân hàng cho vay và nhận thế chấp tài sản nói chung và tài sản là quyền sử dụng đất ở nói riêng là một phương thức an toàn đối với ngân hàng và được sử dụng rộng rãi Khi các chủ thể đặt quan hệ tín dụng với ngân hàng, nếu vay có tài sản bảo đảm thì các chủ thể này phải thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp tài sản của mình hoặc có thể

là tài sản của bên thứ ba Khi các chủ thể thế chấp này không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không hoàn thành các nghĩa vụ đối với ngân hàng khi đến hạn thì ngân hàng có quyền xử lý các tài sản thế chấp đó để thu hồi nợ, bù đắp khoản vay bị mất

1.3 Quy định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng

1.3.1 Quy định pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng Việt Nam

21 Tlđd, 11, tr 27

cứ tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của dân sự

quy định cụ thể như sau: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân

sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”22 Mỗi một chủ thể khi tham gia vào các

mối quan hệ dân sự hay quan hệ xã hội thì chủ thể đó cần có “năng lực hành vi và năng

lực pháp luật”23 Đối với cá nhân, năng lực pháp luật dân sự là điều kiện cần, là khả năng, hay được cho là tiền đề để chủ thể đó có thể tiến hành thực hiện các quyền công dân, thực hiện các nghĩa vụ của bản thân; hay ở một khía cạnh khác được xem là một mặt của năng lực chủ thể Pháp luật nước ta quy định về khái niệm năng lực pháp luật

dân sự, cụ thể tại khoản 1 Điều 16 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: “Năng lực pháp

pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự”.24 “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi sinh ra và chấm dứt khi

người đó chết”.25 Có thể thấy rằng năng lực pháp luật dân sự luôn gắn liền với một chủ thể, một cá nhân trong suốt vòng đời, vì vậy mà loại năng lực này của cá nhân xuất hiện

từ khi cá nhân đó sinh ra và chấm dứt khi cá nhân đó chết đi

Về năng lực hành vi dân sự, căn cứ tại Điều 19 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định

thì “năng lực hành vi dân sự của một cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của

22 Tlđd, 5

23 Tlđd, 5

24 Tlđd, 5

25 Hoàng Văn Thịnh (2020), Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín

dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn ngân hàng Bảo Việt, Luận văn thạc sĩ , Viện Hàn lâm Khoa

học Xã hội Việt Nam, Học viện Khoa học Xã hội, tr.24

mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”26 Có thể thấy rằng đối với năng lực hành vi dân sự của một cá nhân có sự khác biệt do với năng lực pháp luật dân sự Loại năng lực này của chủ thể không có được ngay từ khi được sinh ra mà phải theo thời gian, đến một độ tuổi nhất định theo quy định của pháp luật thì cá nhân đó mới có năng lực này Loại năng lực này của cá nhân là nhằm xác lập nghĩa vụ dân sự phải thực hiện cũng như các quyền dân sự mà cá nhân này có

Căn cứ tại Điều 19 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thì “Người thành niên là

người từ đủ mười tám tuổi Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các Điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này”27 Như vậy, người thành viên là những người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trừ những người bị Tòa án tuyên

bố bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự Các chủ thể này theo pháp luật là những chủ thể độc lập, có đầy đủ tư cách tham gia vào các quan hệ dân sự và chịu trách nhiệm với những hành vi do họ xác lập nên

Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất ở là hộ gia đình

Căn cứ theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”28 Nhà nước dựa trên các căn cứ pháp lý khác nhau để giao quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình quản lý Hộ gia đình cũng có năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự Tuy nhiên, hai loại năng lực này của hộ gia đình có sự khác biệt so với chủ thể là cá nhân Đối với chủ thể là hộ gia đình thì hai loại năng lực này cùng xuất hiện tại thời điểm hộ gia đình được hình thành Mặt khác, đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình thì phải

26 Tlđd, 5

27 Tlđd, 5

28 Tlđd, 1

có sự đồng ý, thống nhất ý kiến cùng thỏa thuận của các thành viên

Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở

Theo quy định của pháp luật thì ngân hàng là một trong các chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở để thực hiện đảm bảo cho hợp đồng tín dụng Tùy theo mục tiêu, tính chất hoạt động mà có các loại ngân hàng như ngân hàng chính sách, ngân hàng thương mại, …

1.3.1.2 Đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất ở

Trong mối quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng thì đối tượng của mối quan hệ này chính là quyền sử dụng đất ở Mặc dù vậy nhưng không phải quyền sử dụng đất ở nào cũng là đối tượng của mối quan hệ này Để trở thành đối tượng trong mối quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở thì đất ở đó phải thỏa mãn các điều kiện luật định

Căn cứ tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thế chấp quyền

sử dụng đất, theo đó, “người sử dụng đất ở được quyền thế chấp quyền sử dụng đất đó

khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như: đất không có tranh chấp; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành

án và vẫn trong thời hạn sử dụng đất”29

Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận sử dụng đất này là chứng thư pháp lý thể hiện quyền

sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác được nhà nước công nhận

và bảo vệ cho người được cấp Thông qua việc cấp giấy chứng nhận này, nhà nước thể hiện được vai trò quản lý của mình

Đối với điều kiện đất không có tranh chấp Đây là điều kiện để giảm thiểu rủi ro trong quá trình thực hiện thế chấp tài sản Điều kiện đất không có tranh chấp được pháp

29 Tlđd, 1

luật nước ta đề ra trước khi thỏa thuận thế chấp cho thấy việc đề phòng, giảm thiểu những rủi ro, xâm phạm tới quyền lợi của người nhận thế chấp trong mối quan hệ thế chấp với ngân hàng Không những vậy, điều kiện không có tranh chấp đối với quyền sử dụng đất này không chỉ được áp dụng với các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất mà còn áp dụng đối với tất cả các giao dịch dân sự khác có liên quan đến quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam ta hiện nay không có quy định thống nhất, cụ thể, chi tiết về khái niệm đất không có tranh chấp dẫn đến nhiều cách hiểu không đồng nhất, đồng thời gây ra những hệ lụy xấu, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể trong giao dịch thế chấp

Quyền sử dụng đất được đem thế chấp phải không bị kê biên để đảm bảo thi hành

án Việc quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án tức quyền sử dụng đó đã

là tài sản để thực hiện nghĩa vụ của một giao dịch thế chấp tài sản khác Do đó, mà nếu tiếp tục sử dụng tài sản này làm tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể trong hai mối quan hệ thế chấp khác nhau Mặt khác, tài sản đã bị kê biên lúc này đã không còn thuộc sở hữu của chủ thể sở hữu ban đầu, nên không có quyền thế chấp tài sản đó Chính vì vậy mà trước khi quyết định có thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất này hay không thì ngân hàng cần phải tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng; thực hiện liên hệ với ủy ban nhân dân, văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản đó để tiến hành xác minh, đảm bảo quyền lợi cho bản thân

Luật Đất đai quy định về thời hạn sử dụng đất cho từng loại đất, có loại đất nhà nước thực hiện cho thuê đất, nhưng có loại đất được sử dụng ổn định, dài lâu, … Do đó

mà việc thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với thời hạn người đó còn được sử dụng mảnh đất đó Việc xác định thời hạn sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ngân hàng nếu đồng ý nhận thế chấp

Đất ở là loại đất mà nhà nước quy định người sử dụng được sử dụng lâu dài, ổn định, nhà nước không quy định về thời hạn sử dụng đối với loại đất này Loại đất này chỉ bị thu hồi trong một số trường hợp đặc biệt như vì lợi ích quốc gia, an ninh, quốc

phòng, lợi ích công cộng, … được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 Do đó mà nó luôn có giá trị cao trên thị trường và thường được ưu tiên sử dụng làm đối tượng thế chấp trong mối quan hệ thế chấp tài sản

Về hình thức xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở được quy định tại

Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau: “1 Giao dịch dân sự được thể hiện

bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản 2 Trường hợp luật quy định giao dịch dân

sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.30 Từ quy định trên có thể thấy hình thức của một hợp đồng, giao dịch dân sự có thể bằng lời nói, hành vi hoặc bằng văn bản tùy theo ý chí của các bên chủ thể giao kết Tuy nhiên, đối với một số trường hợp đặc biệt, pháp luật nước ta quy định các giao dịch dân sự đó bắt buộc phải được ký kết bằng hình thức văn bản Cụ thể căn cứ tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng

đất bắt buộc “phải được lập thành văn bản”31 Do đó, đối với hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất ở với ngân hàng phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật Việc quy định này bắt nguồn từ đặc điểm riêng của thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất ở nói riêng Hơn nữa, đất ở là loại đất có giá trị cao trên thị trường và không ngừng tăng lên, bởi lượng đất không thay đổi trong khi dân số, nhu cầu

sử dụng đất ngày càng cao Do đó mà việc quy định hình thức văn bản để thể hiện những quy định chặt chẽ, rõ ràng trong mối quan hệ thế chấp này, tránh những mâu thuẫn, sự thiếu khách quan, thiếu minh bạch, gây bất lợi về lợi ích tới các chủ thể

Ngoài ra, pháp luật đất đai cũng quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được tiến hành chứng thực, công chứng Hơn nữa, việc chứng thực, công chứng này phải được tiến hành tại các tổ chức hành nghề hoặc cơ quan có

30 Tlđd, 5

31 Tlđd, 5

thẩm quyền

1.3.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng tại ngân hàng Việt Nam

Việc xuất hiện quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở giữa bên thế chấp là chủ thể

đi vay vốn và bên nhận thế chấp là các ngân hàng là do trước đó các bên đã xác lập với nhau một quan hệ nghĩa vụ bằng hợp đồng tín dụng có đảm bảo Bản chất của thế chấp

là việc bên thế chấp chỉ chuyển giao chứng thư pháp lý chứng nhận, “công nhận quyền

sử dụng đất hợp pháp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho bên nhận thế chấp nắm giữ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trên phương diện giấy tờ”32, tuy nhiên quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thế chấp trên thực tế Từ đó, ta có thể thấy được một số ưu điểm và nhược điểm của biện pháp thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng Việt Nam,

và Bộ luật dân sự cũng đã nhìn nhận được những vấn đề đó để có thể đưa ra các cơ chế điều chỉnh sao cho phù hợp, cân bằng quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp

Quyền của bên thế chấp

Căn cứ theo quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp:

“1 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường

hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận

2 Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp

…

6 Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”.33

Ngoài việc giúp cho bên thế chấp vẫn giữ được quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, bên thế chấp còn được tiếp tục sử dụng, quản lý, khai thác công dụng, thuộc tính

32 Tlđd, 25, tr.31

33 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015

của đất, được hưởng hoa lợi, lợi tức, thành quả lao động là kết quả đầu tư trên đất và các lợi ích kinh tế khác trong thời kỳ thế chấp Điển hình là việc bên thế chấp được quyền cho người khác thuê quyền sử dụng đất đã thế chấp cho ngân hàng và nhận lại một khoản tiền thuê, tuy nhiên số tiền đó có được coi là tài sản thế chấp hay không thì nó phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên Đồng thời pháp luật cho phép bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất nhằm đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, có thể đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp, điều này sẽ có lợi cho cả đôi bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở

Nghĩa vụ của bên thế chấp

Căn cứ theo quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp:

“1 Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

2 Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp

3 Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị

…

8 Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này” 34

Đặc trưng của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở nước ta so với các nước

theo chế độ sở hữu tư nhân khác là “chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do nhà nước là

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”35 Do đó, để thực hiện quyền năng của đại diện chủ sở hữu thì nhà nước trao quyền định đoạt, sử dụng, chiếm hữu đối với quyền

sử dụng đất cho các chủ thể, người sử dụng đất hợp pháp thông qua các quy định pháp

34 Tlđd, 5

35 Tlđd, 1