PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở, CĂN HỘ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI SO VỚI VIỆT NAM VÀ NHỮNG HƯỚNG GỢI MỞ PHÁP LUẬT (PHÁP LUẬT KINH DOANH)

PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở, CĂN HỘ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI SO VỚI VIỆT NAM VÀ NHỮNG HƯỚNG GỢI MỞ PHÁP LUẬT (PHÁP LUẬT KINH DOANH) Hiện nay, Ở Việt Nam và các nước trên thế giới đều cho phép mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai. Đó là những công trình phổ biến và có ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền… Nhưng có thể thấy rằng, hiện nay các nước trên thế giới đang thực hiện nó một cách hiệu quả đặt biệt là các nước châu u nơi có tỷ lệ nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai được mua bán rất nhiều. So với Việt Nam, Những quy định về nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai đã có từ lâu và có thể thấy họ có rất nhiều kinh nghiệm trong vấn đề này.

Đề Tài: PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở, CĂN HỘ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI SO VỚI VIỆT NAM VÀ NHỮNG HƯỚNG GỢI MỞ PHÁP LUẬT CHUYÊN NGÀNH: Luật Kinh Tế HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG VIÊN PHỤ TRÁCH HỌC PHẦN: Ths LS LÊ VĂN CAO HỌ VÀ TÊN : Huỳnh Đức Khiêm Mà SINH VIÊN: 18A5021235 Số Báo Danh: 23 LỚP: Luật Kinh tế K42E THỪA THIÊN HUẾ, 2021 Mục Lục: Mở đầu Chương 1: Pháp luật mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai số quốc gia giới Việt Nam 1.1 Những điều pháp luật quốc gia mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 1.2 Quyền sở hữu, mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 1.3 Hợp đồng mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai .9 1.4 Thanh toán mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 12 1.5 Nghĩa vụ mô tả nhà ở, hộ hình thành tương lai 13 1.6 Vấn đề bảo lãnh mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 14 Chương 2: Những hướng gợi mở cho pháp luật Việt Nam mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 15 2.1 Hướng gợi mở Việt Nam theo Pháp luật nước giới pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản: 15 2.2 bảo lãnh mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 16 2.3 Pháp luật nghĩa vụ mô tả phạt vi phạm mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 17 2.4 Về vấn đề mơ tả cơng trình mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 18 2.5 Quy định toán mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 18 Kết Luận: 20 Danh mục tài liệu tham khảo: 21 Mở đầu Tính cấp thiết đề tài: Hiện nay, Ở Việt Nam nước giới cho phép mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Đó cơng trình phổ biến có ảnh hưởng đến đời sống xã hội Nhà ở, hộ hình thành tương lai loại hình ngày phổ biến nước ta Mặc dù Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quy định việc mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Tuy nhiên, giao dịch đa dạng nên quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền… Nhưng thấy rằng, nước giới thực cách hiệu đặt biệt nước châu Âu nơi có tỷ lệ nhà ở, hộ hình thành tương lai mua bán nhiều So với Việt Nam, Những quy định nhà ở, hộ hình thành tương lai có từ lâu thấy họ có nhiều kinh nghiệm vấn đề Do đó, việc học hỏi, nghiên cứu làm rõ vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai theo quy định Luật nước giới học gợi mở cho pháp luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành cần thiết Việt Nam Với Lý Học viên chọn đề tài “ Pháp luật mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai số quốc gia giới so với Việt Nam hướng gợi mở pháp luật” đề tài tiểu luận Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1 Mục đích nghiên cứu: Việc nghiên cứu nhằm so sánh, phân tích, bình luận quy định pháp luật nước so với Việt Nam từ định hướng cho pháp luật Việt Nam 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: - Làm rõ vấn đề lý luận quy đinh pháp luật nước mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai - Nghiên cứu, so sánh, phân tích, bình luận, đánh giá pháp lý vấn đề định hướng cho pháp luật Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 3.1 Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam quốc gia khác 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Nghiên cứu pháp luật mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai phạm vi lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số quốc gia - Phạm vi thời gian: không giới hạn Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu: Là phép biện chứng vật, so sanh, phân tích, bình luận, đánh giá vấn đề lý luận, tổng hợp, tổng kết, đưa kết luận nhằm đạt mục đích đề tài Chương 1: Pháp luật mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai số quốc gia giới Việt Nam 1.1 Những điều pháp luật quốc gia mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Ở Việt Nam, pháp luật có quy định rõ ràng quyền sở hữu bất động sản bao gồm quy định quyền sở hữu tài sản Đặt biệt nhà ở, cơng trình hình thành tương lại quy định cụ thể điều luật Bộ luật dân 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2014 Cụ thể Bộ luật dân có quy định “Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai"1 theo luật kinh doanh bất động sản quy định “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Theo quy định hiểu Nhà ở, hộ hình thành tương lai tài sản trình xây dựng hoàn thiện nhiên chưa xác lập quyền sở hữu có đầy đủ sở pháp lý để xác định tài sản hình thành tương lai thuộc quyền sở hữu chủ thể định Tại quốc gia khác, các quy định chủ thể có tính tương đồng quy định Việt Nam Luật Quyền sở hữu bất động sản quyền thực bao gồm tất (quyền tài sản) Tại số quốc gia châu âu, hệ thống pháp luật bất động sản có nhiều điểm tương đồng hệ thống nhóm nước Áo, Bỉ, Pháp, Đức Tây Ban Nha nhóm Anh, Hy Lạp, Ý nước nói quyền sở hữu bất động sản phân chia thành quyền sở hữu khác Ở quốc gia thường đa phần phát triển hộ chung cư họ quy định rõ nhà ở, chung cư hình thành tương lai có nhiều điểm tương đồng pháp luật Việt Nam Các vấn đề thực mua bán bất động sản hình thành tương lai nói chung pháp luật mua bán nhà ở, hộ quốc gia giới có nhiều điểm giống Việt Nam Các vấn đề có điểm cần phải so sánh thực mua Khoản 2, Điều 105 Bộ Luật dân 2015 Khoản 4, Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 ban nhà ở, hộ hình thành tương lai pháp luật quốc gia bao gồm: Quyền kinh doanh nhà ở, hộ; Hợp đồng; toán mua bán; Nghĩa vụ bên người bán; vấn đề bảo lãnh 1.2 Quyền sở hữu, mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Ở Pháp, có hệ thống quy định cụ thể bán quyền sở hữu tương lai Các Điều khoản quy định cụ thể Bộ luật Dân nước (Điều 1601 điều khoản hợp đồng khác) Các vấn đề xoay quanh vấn đề bán quyền sở hữu nhà ở, hộ tòa nhà “Code de la Construction et de l'habitation” Bộ luật xây dựng nhà pháp quy định cụ thể “Bán cơng trình xây dựng việc bên bán cam kết xây dựng cơng trình xây dựng thời hạn hợp đồng xác định Nó kết thúc vào thời hạn tình trạng hồn thành tương lai” Như vậy, cơng trình nhà ở, hộ, chung cư, nhà đơn lẻ, … phép sở hữu mua bán tài sản dạng tài sản quyền sở hữu hình thành tương lai Việc thực giao dịch dựa cam kết xây dựng theo xác định hợp đồng công trình xây dựng kết thúc hồn thành tương lai So với pháp luật Việt Nam vấn đề quyền sở hữu tài sản bao gồm tài sản hình thành tương lai cụ thể nhà ở, hộ quy định đầy đủ theo pháp luật dân Theo quy định luật kinh doanh bất động sản “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai” Có thể thấy luật pháp thừa nhận quyền sở hữu quyền mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai việc thực mua bán công trình điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản Tại Bỉ , Luật “Breyne” ngày tháng năm 1971 Nghị định Hoàng gia ngày tháng 10/1971 áp dụng cho việc bán cho người không chuyên nhà riêng hộ trước trình hình thành họ Hoặc Tại Áo , Đạo luật Bauträgervertragsgesetz xúc “, tiến xây dựng (“ Bundesgesetzblatt-nummer durch Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản 2014 idF Bundesgesetzblatt Nummer 1999 durch 72 ) điều chỉnh việc bán nhà ở, hộ mặt kinh doanh chưa xây dựng Ở Đức , “Makler und Bauträgerverordnung”, Sắc lệnh đặc biệt đề cập đến rủi ro từ hợp đồng với nhà môi giới nhà phát triển bất động sản áp dụng, nhà thầu phát triển xây dựng bất động sản (“ Bauträger ”) không xây dựng, mà bán nhà hộ Ở Bồ Đào Nha , theo Luật Nghị định 267/94, ngày 25.10.1994, “người bán chịu trách nhiệm mức độ tương tự nhà phát triển, người bán xây dựng nhà” Theo Điều 1225 Bộ luật Dân sự, “người bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại số khuyết tật năm, người bán xây dựng, sửa chữa sửa đổi tòa nhà” Theo Điều 29 Nghị định Luật 12/2004 ngày 9/01 việc ký kết hợp đồng hoạt động xây dựng tương lai “phải văn có quy định bắt buộc định” Như vậy, nước Việt Nam điểm chung có quy tắc cụ thể, quy định thể vấn đề quyền sở hữu, mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai, bên cạnh quốc gia có quy tắc bắt buộc hợp đồng có xác định trách nhiệm công trình xây dựng Ở nước Ở Anh Scotland, bất động sản hình thành tương lai xây dựng chịu điều chỉnh luật tương tự chuyển tải thông thường Mỗi công ty xây dựng sử dụng hợp đồng theo mẫu tiêu chuẩn riêng Tương tự Hà Lan, hợp đồng kết hợp hợp đồng mua bán mặt đất hợp đồng xây dựng Ở Ba Lan , quy định “việc mua bán nhà hình thành tương lai từ nhà xây dựng” Và “Bán mặt nhà hình thành tương lai hợp tác xã”5 Việc bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư tư nhân khơng phải bị ràng buộc luật pháp Có thấy nước khơng có hệ thống nguyên tắc cụ thể có quy định điều chỉnh vấn đề này, theo nguyên tắc tự nguyện xem tài sản thông thường điều chỉnh theo quan hệ hợp đồng Về khơng có Điều Luật sở hữu nhà đất Luật Hợp tác xã Nhà quy định cụ thể lại có chặt chẽ chế nước quy định hợp đồng 1.3 Hợp đồng mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Ở Pháp , có phân biệt hợp đồng mua bán tương lai ( vente terme ) bán trạng thái hoàn thành tương lai ( vente en l'état futur d'achèvement ) Người bán thực giao dịch chuyển giao quyền đất đai tài sản người bán cung cấp cơng trình xây dựng cho người mua, phần tương lai tòa nhà tự động trở thành tài sản người mua Các quy tắc áp dụng cho hợp đồng bắt buộc, đề cập đến nhà Các khoản toán trả góp tương ứng với tiến độ tịa nhà6 Về nguyên tắc, quy tắc Luật pháp Pháp giống hệt việc bán nhà riêng lẻ theo hệ thống đồng sở hữu số điều chỉnh cần thiết mối quan hệ phần toán Việc bán bất động sản cải tạo đủ tiêu chuẩn để bán cho dự án tương lai, công việc thực tài sản có, ví tòa nhà Các hợp đồng phải bao gồm để bảo vệ người mua đảm bảo hồn thành cơng trình xây dựng để hồn trả khoản toán thực trường hợp giải thể hợp đồng trường hợp tòa nhà chưa hoàn thành Đối với khuyết tật tiềm ẩn, có trách nhiệm pháp lý khoảng thời gian hai mười năm tùy thuộc vào chất khuyết tật, người bán phải có hợp đồng bảo hiểm cho thiệt hại Ở Ý , khơng có quy định cụ thể Các quy tắc chung bán hàng sơ thỏa thuận quy định chung7 người mua hợp đồng điều khoản bất hợp pháp áp dụng Nhưng ln có thỏa thuận cho việc bán mặt hàng tương lai với việc chuyển nhượng quyền sở hữu diễn mặt hàng trở thành tồn tại, Điều 1472 Bộ phải có cơng chứng Hợp đồng phải bao gồm mơ tả việc xây dựng kế hoạch thông thường tịa nhà Người mua khơng có quyền rút tiền từ hợp đồng Tuy nhiên, quy định người mua phải nhận thảo hợp đồng hai tuần trước kết thúc hành vi công chứng10 Ở Việt Nam “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” 11 Tuy nhiên theo quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản bên thỏa thuận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 10 luật Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai phải lập thành văn bản, không cần cơng chứng, chứng thực 1.4 Thanh tốn mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Thơng thường, số dư tốn hồn thành , nhập thực phân hành vi công chứng (Anh, Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha, Scotland) Tuy nhiên, phần lớn quốc gia, việc toán thực theo đợt theo tiến độ tòa nhà (Áo, Bỉ, Phần Lan, Pháp, Đức, Hy Lạp, Hà Lan, Ba Lan, Thụy Điển) Cịn có quy định bắt buộc cung cấp cho tiến độ toán chi tiết giới hạn chung đợt, mà không vượt giá trị cơng trình có (Áo, Bỉ, Phần Lan, Pháp,Đức, Hà Lan).Việc toán thường thực theo Điều 29 Nghị định-Luật 12/2004, ngày 9.01 § 17 par 2a Luật công chứng 11 Điều 450 Bộ luật dân năm 2015 10 12 trực tiếp cho người bán hoặc, việc xây dựng tài trợ vốn vay,đến ngân hàng người bán Ở Việt Nam “Việc tốn mua bán, th mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho th mua khơng thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị cịn lại hợp đồng tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết”12 1.5 Nghĩa vụ mô tả nhà ở, hộ hình thành tương lai Ở số quốc gia, hợp đồng phải nêu rõ mô tả đơi có kế hoạch xây dựng (Áo, Bỉ, Pháp, Đức, Hy Lạp, Ý, Hà Lan, Tây Ban Nha).Ở quốc gia khác, mô tả kỹ thuật vẽ kiến trúc phổ biến (ví dụ: Ba Lan Thụy Điển) Ở Bồ Đào Nha, theo chế độ xây dựng hoạt động hợp đồng phải đề cập đến việc xác định tài sản bao gồm kế hoạch Ở Phần Lan, thơng số kỹ thuật tịa nhà bao gồm biện pháp giữ gìn an tồn tài liệu theo hệ thống RS trở thành phần hợp đồng mua bán riêng lẻ Ở hầu hết quốc gia, hợp đồng thường quy định thời gian cố định để chấm dứt xây dựng hình phạt người bán trường hợp chậm trễ (Áo, Bỉ, Đức, Hy Lạp, Ý, Hà Lan, Ba Lan, Tây Ban Nha, Thụy Điển) 12 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 13 Ở Pháp, hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai phải xác định khoảng thời gian xác để kết thúc tịa nhà Ngồi trường hợp bất khả kháng , thời tiết xấu can thiệp người mua, người bán phải chịu trách nhiệm thời hạn Ở Bồ Đào Nha, hợp đồng thường quy định ngày xác, tịa nhà phải hồn thành; theo chế độ hoạt động xây dựng, hợp đồng phải ngày đến hạn hồn thành tịa nhà Ở Anh Scotland, việc nhà xây dựng cam kết với công ty hồn thiện điều khơng bình thường ngày, thuật ngữ ngụ ý tịa nhà phải hoàn thành thời hạn hợp lý thời gian (ở Scotland) Ở Việt Nam Điều kiện để bất động sản hình thành tương lai kinh doanh mua bán “Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà đó”13 1.6 Vấn đề bảo lãnh mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Ở hầu hết quốc gia, người mua bảo vệ chừng mực theo khoản trả góp cụ thể theo chế, khoản tốn theo hợp đồng thơng thường khơng thể yêu cầu (ví dụ:Áo, Đức, Anh, Hà Lan, Scotland) Có bảo lãnh bên ngồi bao gồm việc hồn thành cơng trình xây dựng Pháp, Thụy Điển (trong trường hợp nhà cho gia đình) Bỉ (nơi người bán “được công nhận” nhà thầu xây dựng có nghĩa vụ bảo đảm giá trị tịa nhà, Người bán “khơng cơng nhận” bảo đảm hoàn toàn giá trị đảm bảo bắt buộc cho khoản hoàn trả Tây Ban Nha 13 Khoản Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản 2014 14 Ở Anh, Scotland Hà Lan, NHBC14 hồn thành tịa nhà trả lại tiền toán, người xây dựng thành viên Ngân hàng người bán thực nghĩa vụ bảo lãnh tịa nhà hồn thành Ở Việt Nam nay, khái niệm bảo lãnh xa vời mơ hồ nguyên nhân dự án kinh doanh nhà ở, hộ chung cư hình thành tương lai cịn nhiều rủi ro hạn chế; đa phần dự án chưa đáp ứng điều kiện bảo lãnh Có thể thấy ngân hàng Việt Nam không tham gia bảo lãnh cơng trình hình thành tương lai Kết luận Chương 1: Kết đạt so sánh pháp luật mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai quốc gia giới, so sánh điểm chung, điểm khác biệt, xung đột pháp luật hệ thống pháp luật quốc gia Bên cạnh đó, nhận định phân tích pháp luật làm rõ điều quy định nước với tiền đề để giải vấn chương sau Chương 2: Những hướng gợi mở cho pháp luật Việt Nam mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 2.1 Hướng gợi mở Việt Nam theo Pháp luật nước giới pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản: Cụ thể mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai cịn nhiều hạn chế quy định giao dịch đặt biệt hạn chế quy định dân hợp đồng So với quy định hợp đồng giao dịch pháp luật chưa có nhiều quy định cụ thể Các nước phát triển trọng tới nguyên tắc tự nguyện hợp đồng bên cạnh có nhiều quy định cụ thể tránh rủi ro hợp đồng mua bán cơng trình hình thành tương lai Tiêu biểu, hệ thống pháp luật dân Bộ luật xây dựng, nhà Pháp quy định chi tiết hiệu vấn đề Có liên kết chặc chẽ luật dân Bộ luật xây dựng 14 NBHC National House Building Council có nghĩa hội đồng xây dựng quốc gia quan Anh 15 nhà mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai điều mà ta thấy hệ thống pháp luật nhiều quy định chồng chéo chưa có tính liên kết mạch lạc Hoặc so với nước khơng có ngun tắc cụ thể vấn đề nhà ở, hộ hình thành tương lai Anh, Scotland, Hà lan,… Nhưng họ có quy định điều chỉnh đối tượng Bên cạnh đó, quy định giao dịch họ có nhiều điểm cần phải học hỏi Anh họ có hệ thống điều kiện mà riêng nhà xây dựng áp dụng dựa chấp thuận quan đăng ký đất đai Bên cạnh họ có hệ tham chiếu thực dự án phê duyệt có kế hoạch có thủ tục đầy đủ Người mua cần kiểm tra đặc điểm kỹ thuật cơng trình, quyền lập kế hoạch, chứng nhận quy định xây dựng Việc giao kết hợp đồng đảm bảo thuận lợi mặt pháp luật so sánh với Việt Nam pháp luật dân nước có tính liên kết chặc chẽ với luật mua bán cơng trình hình thành tương lai Như vậy, vấn đề cần nên tham khảo tính liên kết luật kinh doanh bất động sản 2014 Bộ luật dân 2015 cần nâng cao Đặc biệt, quan hệ hợp đồng cần quy định cụ thể vấn đề xây dựng quy định đảm bảo hợp đồng mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai rõ ràng, tránh rủi ro giao kết bảo vệ quyền lợi bên 2.2 bảo lãnh mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Ở Việt Nam hạn chế lớn “có nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành tương lai khơng có bảo lãnh thức từ phía ngân hàng”15 So với nước giới Có bảo đảm bảo hiểm bắt buộc cho người mua Pháp, Bỉ Tây Ban Nha họ thường tơn trọng việc hồn thành tịa nhà việc hồn trả khoản toán Ở hầu hết quốc gia, bảo đảm bảo hiểm cung cấp cho người mua điều kiện để họ thực khiếu nại chống lại bên thứ ba (Anh, Hy Lạp, Ý,Hà Lan, Ba Lan, Scotland) Ở Đức, cần có người bảo lãnh (thường từ ngân hàng) bên đồng ý việc 15 TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai,https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinhdoanh/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong lai, Truy cập ngày: 23/12/2021 16 tốn thực trước thơng báo người mua đăng ký sổ đăng ký ruộng đất Theo Đạo luật Xúc tiến Xây dựng Áo, có Bảo đảm quyền lợi người mua cách ký quỹ bảo lãnh ngân hàng với đại lý ký quỹ Có lẽ nên mục đích hướng đến mà ngân hàng e ngại vấn đề bảo lãnh nhiều rủi ro Nguyên nhân nhà đầu tư xây dựng chưa đủ điều kiện trường hợp đủ điều kiện rủi ro thực lớn nên lựa chọn phần đông ngân hàng Việt Nam chưa mặn mà bảo lãnh dự án Việc tiếp cận đến phương thức bảo lãnh khác điều cần thiết phải mở rộng phương thức Bên cạnh nên có chế đảm bảo từ phía doanh nghiệp xây dựng người mua điều quan trọng Như trước tiên cần điều luật quy định hợp đồng bảo lãnh thực giao dịch mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai phải ký kết kèm theo hợp đồng mua bán 2.3 Pháp luật nghĩa vụ mô tả phạt vi phạm mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Cần chế định mạnh mẽ nghĩa vụ mơ tả tịa nhà phạt vi phạm chậm trễ Cần phải khẳng định lại pháp luật nhiều lỗ hỏng so với quốc gia khác Qua trình so sánh pháp luật nhận vấn đề mơ tả cơng trình hình thành tương lai Việt Nam mập mờ áp dụng theo nguyên tắc tự nguyện cho bên đầu tư xây dựng tự mô tả Thay vào cần quy định bắt buộc cơng trình hình thành thành tương lai tiến hành dự án, thực bán dự án phải thực mơ tả cơng trình hình thành tương lai điều luật điều khoản bắt buộc hợp đồng người mua người bán Đảm bảo quyền lợi cho bên mua tránh rủi ro với người mua thực đầu tư vào dự án trên, ngăn chặn hành vi tiêu cực đến từ phía bên bán Bên cạnh đó, điều khoản phạt vi phạm phải nói đến vấn đề trễ dự án Đây điều khoản quan trọng, Việt Nam có nhiều rủi ro đầu tư vào cơng trình hình thành tương lai chậm trễ dự án điều xảy thường xuyên gây thiệt hại ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp 17 pháp người mua Như vậy, pháp luật thực kinh doanh bất động sản cần phải làm rõ vấn đề thời gian thực mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai, cần phải quy định liên kết với luật dân chế định phạt vi phạm việc thực chậm trễ gây thiệt hại cho người mua 2.4 Về vấn đề mô tả công trình mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Tại điều khoản hợp đồng giao dịch bên thực hợp đồng mua bán nhà ở, hộ tương lai phải cần có quy định chi tiết vấn đề mô tả cụ thể nhà ở, hộ điều khoản bắt buộc hợp đồng Vì đối tượng giao kết hợp đồng mà có dựa vào sở mơ tả bên tham gia giao kết để giải vấn đề xảy tranh chấp, sở để xác định phạt vi phạm So với nước nên dùng chế để bên hợp đồng tự tham gia quản lý Có nghĩa bên cạnh quản lý cơng trình quan có thẩm quyền nên để bên tham gia hợp đồng phải có trách nhiệm nghĩa vụ vấn đề Định hướng quy định đưa yếu tố dân bên điều kiện thuận lợi giúp cho bên có tranh chấp giải Như vừa tạo tính liên kết pháp luật kinh doanh bất động với luật dân vừa tránh rủi ro cho người mua thực giao dịch, đảm bảo tính minh bạch dự án tạo niềm tin cho doanh nghiệp 2.5 Quy định toán mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai vấn đề toán nước giới họ có nhiều phương thức tốn đa dạng nhiều cách thức tốn Có quy định bắt buộc cung cấp cho tiến độ toán chi tiết giới hạn chung đợt, mà khơng vượt q giá trị cơng trình có Chúng ta cần điều khoản cụ thể hạn mức toán hợp đồng mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai, cần phải sửa đổi “Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị 18 hợp đồng kể khoản phí có liên quan đến giao dịch…”16 Điều tất đối tượng không nên phân biệt trường hợp khác điều tránh trường hợp cơng kinh doanh Như đáp ứng ưu điểm quyền dân thỏa thuận ưu tiên mua hộ, vừa đảm bảo không vượt 30% giá trị hợp đồng Kết luận chương 2: Kết trình so sánh pháp luật nhận rằng, pháp luật nhiều điểm để định hướng thay đổi nhằm hướng đến quy định thuận lợi cho trình mua bán nhà ở, hộ chung cư hình thành tương lai Bên cạnh đó, rút học kinh nghiệm từ nước phát triển châu Âu tiền đề để có thay đổi xây dựng hệ thống pháp luật hoàn thiện 16 Chế Văn Chung (2021), Một số vấn đề kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam nay, https://tapchicongthuong.vn/baiviet/phap-luat-ve-hoat-dong-mua-ban-nha-o-chung-cu-hinh thanh-trongtuong-lai-mot-so-bat-cap-va-giai-phap-hoan-thien-73393.htm, Ngày truy cập: 23/12/2021 19 Kết Luận: Qua trình nghiên cứu đề tài đạt kết nghiên cứu lý luận quy định pháp luật mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai quốc gia Việt Nam, đồng thời qua so sanh, phân tích, bình luận quy định quốc gia Việt Nam nội dung vấn đề mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Qua thấy điểm chung lý luận điều khoản bản, điểm khác cách áp dụng định hướng pháp luật nước xung đột pháp luật quốc gia thể rõ Bên cạnh đó, qua q trình so sánh, phân tích, bình luận lý luận định hướng cách giải chung cho vấn đề mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Việt Nam Qua vấn đề tồn quy định pháp luật cần phải hướng đến, sửa đổi, bổ sung quy định nhằm đảm bảo nội dung, hình thức, tính liên kết rõ ràng hợp đồng quan hệ pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật dân Đồng thời, định hướng có hệ thống pháp luật cân bảo lợi ích bên tham gia mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Từ điều trên, sở để có kết đạt hướng đến phát triển pháp luật cách khoa học đạt giá trị quy định 20 Danh mục tài liệu tham khảo: Danh mục văn pháp lý - Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam - Quốc hội (2015), Bộ luật dân - Quốc hội (2014) Luật kinh doanh bất động sản - Luật “Breyne” ngày tháng năm 1971 Nghị định Hoàng gia ngày tháng 10/1971 Bỉ - Đạo luật xúc tiến xây dựng (“ Bauträgervertragsgesetz “, Bundesgesetzblatt nummer durch idF Bundesgesetzblatt Nummer 1999 durch 72 ) Của Áo - Bộ luật dân sự; Luật công chứng; Pháp lệnh nghĩa vụ người môi giới bất động sản, người môi giới cho vay, người phát triển bất động sản, người giám sát tòa nhà người quản lý tài sản dân cư (Pháp lệnh nhà môi giới nhà phát triển tài sản – MaBV) Của Đức - Bộ luật dân sự; Luật Nghị định 267/94, ngày 25.10.1994; Nghị định Luật 12/2004 ngày 9/01 Bồ Đào Nha - Luật sở hữu nhà đất; Luật hợp tác xã Ba Lan - Bộ luật dân sự; Bộ luật xây dựng nhà Pháp - Bộ luật dân Ý Danh mục sách báo, tạp chí, cơng trình khoa học Belgian real property law, https://www.eui.eu/Documents/Depar tmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/E uropeanPrivateLaw/Real PropertyProject/Belgium.PDF truy cập ngày: 22/12/2021 Waselius & Wist (2020), real estate acquisitions and leases in Finland, https://www.lexology.com/library/detail.aspx? g=68a66992-b0fd-45d9-bdce 476883f89885 Truy cập ngày 22/12/2021 Christoffer Waselius Henri Kaskimo, Waselius & Wist, Commercial real estate in Finland: overview, https://uk.practicallaw.thomsonreuters.com/4-635- 6520? transitionType=Default&contextData=(sc.Default)&firstPa ge=true, truy cập ngày 23/12/2021 21 Commercial Real Estate Law And Rules In France, https://cms.law/en/int/expert-guides/cms-expert-guide-tocommercial-real estate/france, truy cập ngày 23/12/2021 Pierre Gebarowski Alexandre Blestel (2021), The Real Estate Law Review: France, https://thelawreviews.co.uk/title/the-real-estate-lawreview/france, truy cập ngày 23/12/2021 Commercial Real Estate Law And Rules In Germany, https://cms.law/en/int/expert-guides/cmsexpert-guide-to-commercial-real estate/germany, Truy cập ngày 23/12/2021 Jan Bonhage and Thomas Lang (2021), The Real Estate Law Review: Germany, https://thelawreviews.co.uk/title/the-real-estate-lawreview/germany, truy cập ngày 23/12/2021 Lyndsey O'Connor (2020) Differences between English and Scottish property law: the basics, https://www.dentons.com/en/insights/articles/2020/februar y/6/differences-between english-and-scottish-propertylaw-the-basics, truy cập ngày 23/12/2021 Ts Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-doanh/phap-luat-ve kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai, truy cập ngày 23/12/2021 Chế Văn Trung (2020), Pháp luật hoạt động mua bán nhà chung cư hình thành tương lai: Một số bất cập giải pháp hoàn thiện https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/phap-luat-ve-hoatdong-mua-ban-nha-o-chung cu-hinh-thanh-trong-tuonglai-mot-so-bat-cap-va-giai-phap-hoan-thien-73393.htm, truy cập ngày 23/12/2021 Hoàng Anh Tuấn (2021), Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, https://tapchitoaan.vn/baiviet/nghien-cuu/hoan-thien-phap-luat-ve-kinh-doanh-bat dong-san, truy cập ngày 23/12/2021 Các website truy cập khác: 22 http://bdjur.almedina.net/item.php? field=node_id&value=365807, Truy cập ngày 23/12/2021 https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A1989-11181, Truy cập ngày 23/12/2021 https://www.eyeonspain.com/blogs/ley5768.aspx? month=20107, Truy cập ngày 23/12/2021 https://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentre s/Law/ResearchTeaching/ ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProje ct/Belgium.PDF, Truy cập ngày 23/12/2021 http://translex.uni-koeln.de/601101/_/french-civilcode-2016/#head_61, Truy cập ngày 23/12/2021 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LE GITEXT000006074096/?is Suggest=true, Truy cập ngày 23/12/2021 https://www.gesetze-iminternet.de/englisch_bgb/englisch_bgb.html, Truy cập ngày 23/12/2021 https://www.gesetze-iminternet.de/gewo_34cdv/ 7.html, Truy cập ngày 23/12/2021 https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/, Truy cập ngày 23/12/2021 23 ... tài Chương 1: Pháp luật mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai số quốc gia giới Việt Nam 1.1 Những điều pháp luật quốc gia mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai Ở Việt Nam, pháp luật có quy định... Lục: Mở đầu Chương 1: Pháp luật mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai số quốc gia giới Việt Nam 1.1 Những điều pháp luật quốc gia mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai. .. hữu, mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 1.3 Hợp đồng mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai .9 1.4 Thanh tốn mua bán nhà ở, hộ hình thành tương lai 12 1.5 Nghĩa vụ mơ tả nhà ở, hộ hình