Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng

DANH MỤC VIẾT TẮT 1 TSHTTTL Tài sản hình thành trong tương lai; 2 NƠHTTTL Nhà ở hình thành trong tương lai; 3 HTTTL Hình thành trong tương lai; 4 HĐTD Hợp đồng tín dụng; 5 TCTD Tổ chức tín dụng; 6 TSB.

DANH MỤC VIẾT TẮT: TSHTTTL: Tài sản hình thành tương lai; NƠHTTTL: Nhà hình thành tương lai; HTTTL: Hình thành tương lai; HĐTD: Hợp đồng tín dụng; TCTD: Tổ chức tín dụng; TSBĐ : Tài sản bảo đảm; BLDS: Bộ luật dân NHTM: Ngân hàng thương mại MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Trong điều kiện kinh tế thị trường Việt nam giai đoạn chế quản lý kinh tế chế thị trường, có quản lý nhà nước pháp luật, mà giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày nhiều vấn đề tạo hành lang pháp lý phù hợp việc thuận lợi công nhận loại tài sản đảm đảm, để chấp loại tài sản hình thành tương lai, nhằm đưa vào lưu thông mối quan hệ dân sự, thương mại, giúp doanh nghiệp tổ chức kinh tế, cá nhân tiếp cận nguồn vốn nhằm mở rộng sản xuất, kinh doannh Thế chấp tài sản cần có công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro quan hệ vay vốn, tín dụng Tài sản dùng để chấp đa dạng động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, vơ hình, tài sản hình thành tuơng lai…Trong chấp tài sản hình thành tương lai chấp nhà hình thành tương lai điển hình phổ biến Thực tiễn quy định pháp lý chưa rõ ràng chưa tạo đầy đủ hành lang pháp lý vững để bảo vệ quyền lợi bên quan hệ giao dịch chấp tài sản hình thành tuơng lai mà cụ thể chấp nhà hình thành tương lai Do nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ chặt chẽ phù hợp với thực tiễn sống thúc đẩy phát triển kinh tế kinh tế thị trường Thế chấp biện pháp đảm bảo hữu hiệu sử dụng nhằm hạn chế rủi ro quan hệ vay vốn tín dụng Tài sản chấp đa dạng, động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, TSHTTTL Trong chấp TSHTTTL, NƠHTTTL tài sản sử dụng làm tài sản chấp phổ biến tính thơng dụng thuận tiện nó, coi sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, hộ để Trong năm gần đây, pháp luật chấp NƠHTTTL ngày trọng xây dựng hoàn thiên Tuy nhiên, pháp luật chấp NƠHTTTL chưa thực đầy đủ thống nên thực tiễn áp dụng nhiều vướng mắc, khó khăn, đặc biệt ln tiềm ẩn rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động Ngân hàng khách hàng vay Thêm vào đó, việc áp dụng quy định quan có thẩm quyền chưa đồng tạo nên bất cập vướng mắc cho người tham gia giao dịch như: vướng mắc xác định tài sản HTTTL, vướng mắc thủ tục chấp, thủ tục công chứng, vướng mắc định giá tài sản hay vướng mắc xử lý tài sản trường hợp bên chấp không thực nghĩa vụ cam kết hợp đồng Đặc biệt, kể từ Nghị 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ mua nhà dành cho người có thu nhập thấp triển khai, thị trường mua bán NƠHTTTL trở nên nhộn nhịp Tuy nhiên, vào thời điểm cuối năm 2015, nhiều quan công chứng quan đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất từ chối công chứng đăng ký chấp nhà hình thành tương lai chưa có hướng dẫn Bộ chủ quản Do vậy, Ngân hàng thương mại khơng thể cấp vốn tín dụng chấp nhà hình thành tương lai theo nhu cầu thị trường, làm ách tắc thị trường kinh doanh bất động sản, ngưng trệ hoạt động giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà dành cho người có thu nhập thấp Thêm vào giai đoạn kinh tế tăng trưởng chậm, có nhiều biến động, nhiều doanh nghiệp đời vừa chập chững bước vào kinh doanh có nhiều doanh nghiệp sau thời gian dài hoạt động hiệu quả, làm ăn thua lỗ, bị phá sản nên ngành “kinh doanh tiền tệ” phần bị ảnh hưởng, đặc biệt thời gian vừa qua xảy nhiều vụ việc liên quan đến hoạt động cho vay chấp NƠHTTTL chủ đầu tư để huy động vốn để lại nhiều hậu nghiêm trọng, gây xúc dư luận, làm ảnh hưởng đến an toàn hệ thống TCTD phát triển ngành kinh doanh bất động sản Do vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống khoa học quy định pháp luật chấp nhà hình thành truơng lai việc đưa vào thực tiễn phù hợp với giao lưu dân kinh tế cấp thiết Bản thân lựa chọn đề tài “Pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” để làm khóa luận tốt nghiệp, qua đề xuất số giảỉ pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật vấn đề MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ CỦA KHĨA LUẬN 2.1 Mục đích khóa luận Trên sở phân tích quy định pháp luật đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai, từ đề xuất số giải pháp để giải vướng mắc, bất cập đồng thời nâng cao hiệu thi hành pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 2.2 Nhiệm vụ khóa luận Q trình tìm hiểu, nghiên cứu từ thực tiễn thân sở phân tích quy định pháp luật đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai tổ chức tín dụng, nhằm đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện nữa, để giải vướng mắc, bất cập trình áp dụng, đồng thời nâng cao hiệu thi hành pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Để đạt mục tiêu khóa luận cần làm rõ số vấn đề sau: - Quá trình nghiên cứu thực tiễn áp dụng đưa khái quát đặc điểm đến chấp nhà hình thành tương lai phân tích vấn đề lý luận liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai - Qua phân tích số liệu, đánh giá quy định pháp luật hành điều chỉnh quan hệ giao dịch chấp nhà hình thành tương lai tổ chức tín dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng ; - Đánh giá thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD thực tiễn thi hành Từ kết đạt được, vướng mắc, bất cập nguyên nhân vướng mắc, bất cập - Nhằm đưa giải pháp để tiếp tục hoàn thiện pháp luật, giải vướng mắc trong thực tiễn áp dụng chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD; góp phần phát huy vai trị tích cực quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu Các quy định hành chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD quy định văn pháp luật Việt Nam hành, tài liệu, cơng trình khoa học HĐTD Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp NƠHTTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD; Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp NƠHTTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD 3.2.Phạm vi nghiên cứu Khóa luận tiếp cận pháp luật cho vay chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn Nghiên cứu quan hệ pháp luật chấp NƠHTTTL theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà 2014, Bộ luật dân 2015 văn có liên quan có phân tích so sánh với văn quy phạm pháp luật trước CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 4.1 Cơ sơ lý luận: Khóa luận thực sở tảng lý luận nguyên tắc, phương pháp luận Chủ nghĩa Mác – Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối đạo Đảng Nhà nước ta trình xây dựng sách, pháp luật Trong q trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu nhằm bảo đảm việc nghiên cứu triệt để vấn đề đặt 4.2 Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thống kê, phân tích, luận giải, bình luận…được sử dụng nghiên cứu sở lý luận chấp nhà hình thành tương lai; Phương pháp phân tích, đánh giá, diễn giải, so sánh…được sử dụng nghiên cứu pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai; Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp…được sử dụng nghiên cứu giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật chấp NƠHTTTL kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp NƠHTTTL NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA KHÓA LUẬN Trên thực tế có nhiều khóa luận, viết có liên quan đến thực tiễn áp dụng pháp luật chấp NƠHTTTL, qua tìm hiểu số khóa luận có phân tích sâu TSHTTTL, chấp TSHTTTL chấp NƠHTTTL chưa sâu vào phân tích quy định pháp luật để tiến hành nghiên cứu sâu chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD; nghĩa vụ bảo đảm, đặc điểm HĐTD có biện pháp bảo đảm chấp NƠHTTTL vướng mắc dẫn tới nguy phát sinh tranh chấp trình vay mượn tổ chức tín dụng Hơn trong năm vừa qua quốc hội thông qua văn quy phạm pháp luật Luật Nhà 2014, Luật kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân 2015, số văn hướng dẫn thi hành Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, Thông tư 26/2015/TT-NHNN, Thơng tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT bắt đầu có hiệu lực phần thay đổi thực trạng áp dụng pháp luật vấn đề Do vậy, tảng kế thừa từ lý luận thực tiễn từ văn luật cũ, thơi tơi tiến hành làm khóa luận, tập trung sâu vào khai thác nghiên cứu vấn đề “Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, phân tích nguyên nhân dẫn đến tranh chấp việc nghiên cứu vụ việc thực tế, đồng thời đưa giải pháp giải vướng mắc thực tiễn áp dụng chấp xử lý tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai” nhằm góp phần nâng cao hiệu hoạt động cấp vốn tín dụng hình thức chấp tài sản bảo đàm NƠHTTTL - Làm sáng tỏ vấn đề lý luận khái niệm TSHTTTL, NƠHTTTL, chấp NƠHTTTL - Hệ thống hóa quy định pháp luật chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD, góp phần vào việc xây dựng luận khoa học trình hồn thiện pháp luật đảm bảo hiệu thực thi chấp NƠHTTTL để bảo đảm thực nghĩa vụ từ HĐTD - Giải vướng mắc gặp phải chế định chấp NƠHTTTL góp phần hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà hình thành tương lai, - Phát huy vai trị tích cực chế định chấp NƠHTTTL thực tế, làm lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng thúc đẩy kinh tế phát triển - Đưa giải pháp góp phần hạn chế rủi ro cho TCTD, người mua nhà chủ đầu tư tham gia giao dịch chấp NƠHTTTL BỐ CỤC CỦA KHÓA LUẬN: PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật giải tranh chấp chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Chương 2: Thực trạng pháp luật giải tranh chấp chấp nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành, áp dụng pháp luật Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng PHẦN III KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1.1 Tranh chấp chấp nhà hình thành tương lai Tranh chấp vay vốn (mượn tiền) loại tranh chấp dân phổ biến nay, thường bên chấp tài sản đến hạn trả nợ cho bên nhận chấp không thực nghĩa vụ trả nợ Trong trường hợp bên nhận chấp bị số tiền cho vay Do bên giao dịch cần nắm thông tin cần thiết để giải có tranh chấp xảy bảo vệ quyền lợi hợp pháp Về phương thức giải tranh chấp loại hợp đồng theo quy định pháp luật hành Theo quy định Điều 463 Bộ luật dân 2015 “hợp đồng vay tài sản“ hiểu thỏa thuận bên, theo bên cho vay giao tài sản cho bên vay; đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản loại theo số lượng, chất lượng phải trả lãi có thỏa thuận pháp luật có quy định Tranh chấp chấp tài sản biện pháp rủi ro cho bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm NƠHTTTL tính rủi ro cho bên nhận bảo đảm cịn tăng cao Bởi thời điểm xác lập biện pháp chấp, tài sản chấp nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Có thể nói tính rủi ro cao đặc trưng chấp NƠHTTTL Tuy nhiên, tác dụng phủ nhận mà ngân hàng chấp nhận biện pháp thực tiễn xác lập hợp đồng tín dụng Cùng với phát triển kinh tế quy định pháp luật giải tranh chấp chấp NƠHTTTL dần linh hoạt từ chỗ không công nhận đến việc thực hóa hồn thiện khung pháp lý cá nhân, tổ chức có điều kiện tham gia vào quan hệ pháp luật Điều tạo điều kiện thuận lợi cho bên tham gia phát huy tối đa hiệu từ tài sản mình, góp phần kích thích phát triển kinh tế giải nhu cầu xã hội Trên thực tế theo tranh chấp chấp nhà hình thành tương lai loại tranh chấp tổ chức tín dụng nhận chấp trình giải ngân vốn cho bên chấp thường sử dụng vào mục đích: Xây dựng cơng trình, dự án, chuyển giao dây chuyền sản xuất…., trình xây dựng, nhận chuyển giao tài sản hình thành tương lai gặp khó khăn khơng thể tiếp tục để hồn thiện khơng có khả trả lãi suất hình thành số vốn vay khơng có khả thu hồi Khi bên nhận chấp bên chấp tự thỏa thuận với phương án xử lý nợ, buộc bên nhận thê chấp phải khởi kiện ta tòa án để giải trình tranh chấp Các loại tranh chấp nhà hình thành tương lai: Một nhà hình thành tương lai chấp nhiều lần nhiều TCTD khác Trên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư đem dự án xây dựng chấp TCTD để vay vốn, khách hàng sau ký hợp đồng mua hộ thuộc dự án lại chấp TCTD khác vay tiền để trả tiền mua hộ Điều dẫn đến mâu thuẫn xác định NƠHTTTL TSBĐ HĐTD trường hợp phải xử lý TSBĐ - Tranh chấp quyền sở hữu nhà hình thành tương lai NƠHTTTL loại tài sản mà thời điểm xác lập giao dịch người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Vì chấp nhận biện pháp bảo đảm tín dụng chấp NƠHTTTL TCTD phải đối mặt với nhiều rủi ro Một rủi ro cộm giai đoạn tình trạng hộ làm TSBĐ bên chấp lại chủ đầu tư đồng thời bán cho khách hàng khác (một hộ bán cho nhiều người) Khi xảy trường hợp phải xử lý TSBĐ phải tiến hành xác định hộ có thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên chấp hay không? thứ tự ưu tiên giao dịch khiến thủ tục tranh chấp khó khăn phức tạp - Tranh chấp đăng ký chuyển tiếp Tranh chấp đăng ký chuyển tiếp Để hạn chế rủi ro cấp tín dụng chấp NƠHTTTL, ngân hàng thương mại thường ký hợp đồng ba bên (ngân hàng, bên chấp, chủ đầu tư), theo thỏa thuận nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư có nghĩa vụ giao cho ngân hàng để bổ sung hồ sơ thay giao cho bên mua nhà Sau có giấy chứng nhận, ngân hàng ký bổ sung ký lại hợp đồng chấp đưa thông tin trạng nhà hình thành nhằm tránh xung đột thứ tự ưu tiên với bên thứ ba Tuy nhiên, thực tế xảy tình trạng bên chấp không hợp tác để ký lại hợp đồng chấp NƠHTTTL tài sản hình thành gây khó khăn cho bên xử lý tài sản chấp đăng ký chuyển tiếp - Tranh chấp lựa chọn phương án xử lý tài sản bảo đảm, định giá tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai Tranh chấp lựa chọn phương án xử lý định giá TSBĐ NƠHTTTL Pháp luật quy định, thỏa thuận bên phương thức giá trị TSBĐ ưu tiên áp dụng trước khơng có thống tài sản chấp bị xử lý theo quy định pháp luật HĐTD hợp đồng bảo đảm tiền vay hợp đồng song vụ, quyền lợi ích hợp pháp bên nghĩa vụ bên Các bên muốn lựa chọn phương án xử lý giá trị tài sản cho lợi thuộc mình, nên khơng đáp ứng kỳ vọng tranh chấp phát sinh Thế chấp NƠHTTTL hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, tiềm ẩn nhiều mâu thuẩn quyền lợi nghĩa vụ nên dễ phát sinh tranh chấp Các 10 Việc pháp luật cho phép hai bên có quyền thỏa thuận giá trị tài sản chấp dẫn đến gian lận làm tăng khống giá trị tài sản chấp để tăng hạn mức cho vay dẫn đến gia tăng rủi ro tín dụng 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 2.3.1 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp - Một nhà hình thành tương lai chấp nhiều lần nhiều TCTD khác Trên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư đem dự án xây dựng chấp TCTD để vay vốn, khách hàng sau ký hợp đồng mua hộ thuộc dự án lại chấp TCTD khác vay tiền để trả tiền mua hộ Điều dẫn đến mâu thuẫn xác định NƠHTTTL TSBĐ HĐTD trường hợp phải xử lý TSBĐ - Tranh chấp quyền sở hữu nhà hình thành tương lai NƠHTTTL loại tài sản mà thời điểm xác lập giao dịch người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Vì chấp nhận biện pháp bảo đảm tín dụng chấp NƠHTTTL TCTD phải đối mặt với nhiều rủi ro Một rủi ro cộm giai đoạn tình trạng hộ làm TSBĐ bên chấp lại chủ đầu tư đồng thời bán cho khách hàng khác (một hộ bán cho nhiều người) Khi xảy trường hợp phải xử lý TSBĐ phải tiến hành xác định hộ có thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên chấp hay không? thứ tự ưu tiên giao dịch khiến thủ tục tranh chấp khó khăn phức tạp - Tranh chấp đăng ký chuyển tiếp Tranh chấp đăng ký chuyển tiếp Để hạn chế rủi ro cấp tín dụng chấp NƠHTTTL, ngân hàng thương mại thường ký hợp đồng ba bên ( ngân hàng, bên chấp, chủ đầu tư), theo thỏa thuận nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư có nghĩa vụ giao cho ngân hàng để bổ sung hồ sơ thay giao cho bên mua nhà Sau có giấy chứng nhận, ngân hàng ký bổ sung 41 ký lại hợp đồng chấp đưa thông tin trạng nhà hình thành nhằm tránh xung đột thứ tự ưu tiên với bên thứ ba Tuy nhiên, thực tế xảy tình trạng bên chấp không hợp tác để ký lại hợp đồng chấp NƠHTTTL tài sản hình thành gây khó khăn cho bên xử lý tài sản chấp đăng ký chuyển tiếp - Tranh chấp lựa chọn phương án xử lý tài sản bảo đảm, định giá tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai Tranh chấp lựa chọn phương án xử lý định giá TSBĐ NƠHTTTL Pháp luật quy định, thỏa thuận bên phương thức giá trị TSBĐ ưu tiên áp dụng trước khơng có thống tài sản chấp bị xử lý theo quy định pháp luật HĐTD hợp đồng bảo đảm tiền vay hợp đồng song vụ, quyền lợi ích hợp pháp bên nghĩa vụ bên Các bên muốn lựa chọn phương án xử lý giá trị tài sản cho lợi thuộc mình, nên khơng đáp ứng kỳ vọng tranh chấp phát sinh Thế chấp NƠHTTTL hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, tiềm ẩn nhiều mâu thuẩn quyền lợi nghĩa vụ nên dễ phát sinh tranh chấp Các tranh chấp diễn ngày phức tạp đòi hỏi sớm có giải pháp tích cực, lâu dài nhằm hạn chế đến mức thấp tranh chấp xảy 2.3.2 Một số vụ việc điển hình -Tranh chấp hợp đồng chấp để bảo đảm nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng cơng ty Tân Hồng Thắng VAMC dự án chung cư RubyLand - Tranh chấp Hợp đồng tín dụng chủ đầu tư chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP.HCM) với Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV Bắc Sài Gòn) dự án The Hamorna Một ví dụ minh chứng : Vào tháng 5/2016, Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) - Chi nhánh Bắc Sài Gòn phát văn yêu cầu chủ đầu tư bàn giao tài sản chấp dự án chung cư Harmona để bảo 42 đảm nghĩa vụ trả nợ Chung cư Harmona Cơng ty CP Vật tư XNK Tân Bình Công ty CP Thanh Niên làm chủ đầu tư Chung cư lúc có 580 hộ với khoảng 1.000 cư dân sinh sống Dự án bàn giao cư dân vào từ năm ngày ngân hàng xử lý chấp, hầu hết toán đến 95% giá trị hộ Theo BIDV, từ năm 2008, Công ty CP Thanh Niên có quan hệ tín dụng với BIDV Bắc Sài Gòn để thực dự án The Harmona Tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai dự án quyền tài sản phát sinh từ dự án Tài sản bảo đảm công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định Trong tất hợp đồng tín dụng ký kết BIDV Bắc Sài Gịn Cơng ty CP Thanh Niên liên quan đến việc tài trợ dự án The Harmona có điều khoản nêu rõ việc chuyển nhượng tài sản chưa trả hết nợ phải có ý kiến chấp thuận ngân hàng tiền bán hàng từ dự án phải chuyển tài khoản BIDV để thu nợ Nhưng đến thời điểm thông báo bàn giao tài sản để xử lý, có 136 tỉ đồng tiền bán hộ chuyển chi nhánh ngân hàng, BIDV giải chấp 19 hộ nộp đủ tiền qua tài khoản chi nhánh, tương ứng với 1.424 m2, với giá trị giải chấp tương đương 40 tỉ đồng (Ban thương hiệu quan hệ công chúng - Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam năm 2016) - Việc chủ đầu tư vừa chấp dự án vừa bán hộ cho người dân vi phạm pháp luật Như phân tích trên, tài sản khơng thể đồng thời giao dịch hai lần mà phải giải chấp bán Tuy nhiên, thơng báo từ phía BIDV việc không bị quan chức phát xử lý người mua nhà biết mua phải hộ khơng đủ điều kiện mua bán theo quy định pháp luật Sự việc đặt câu hỏi việc ngân hàng bán nhà, giao nhà cho khách hàng với số lượng lớn trách nhiệm ngân hàng đâu luật có quy định ngân hàng có trách nhiệm kiểm tra, giám sát? Tại tới thời điểm khách hàng nhận bàn giao nhiều 43 ngân hàng yêu cầu phát mại tài sản? Thực tế khách hàng thường bên yếu ba bên (ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng) Dù chủ đầu tư cần khách hàng để mua nhà ngược lại khách hàng muốn có hộ để (theo tâm lý chung xã hội) dẫn tới việc lựa chọn dự án hợp lý, với hiểu biết pháp luật hạn chế không rõ ràng từ chủ đầu tư dẫn tới khách hàng không đủ khả đánh giá thông tin giải chấp, đủ điều kiện để bán… việc mua nhà phụ thuộc nhiều vào uy tín khả đàm phàn, phối hợp chủ đầu tư ngân hàng * Kiến nghị: Để tránh lỗ hổng tương tự trên, bên chấp nên yêu cầu phía quyền địa phương đưa thơng tin nhà hình thành tương lai chấp cần công bố công khai cổng thông tin điện tử quyền địa phương, đồng thời cần xây dựng cơng cụ hỗ trợ người mua nhà tra cứu xem hộ giải chấp/đủ điều kiện mua bán chưa? Bên cạnh trình tự, thủ tục giải chấp tài sản nên đơn giản hóa thực trực tuyến để tạo điều kiện cho chủ đầu tư ngân hàng CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ơ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Kiện toàn hệ thống quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Hồn thiện quy định NƠHTTTL đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng tạo thông suốt văn có liên quan, tránh chồng chéo dẫn đến khó khăn, lúng túng áp dụng Xây dựng pháp luật phải 44 gắn liền với thực thi pháp luật, trước ban hành quy định pháp luật cần phải tính tốn, đo lường kỹ tất vấn đề có liên quan Vai trò quan chức việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Tăng cường phối hợp ngành chức có liên quan việc xây dựng thực thi pháp luật Các bộ, ban, ngành có liên quan phải có phối kết hợp xây dựng pháp luật, tăng cường đạo, giám sát việc thực thi quy định này, tránh tình trạng địa phương, đơn vị có cách hiểu áp dụng khác Nâng cao vai trò ngân hàng nhà nước Việt Nam việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần phát huy vị trí trung tâm loại giao dịch Sớm đưa hướng dẫn cụ thể chế chấp NƠHTTTL cho TCTD, đồng thời phải tìm giải pháp giải vướng mắc thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký chấp Phải có hướng dẫn cụ thể việc sau cho vay ngân hàng phải làm để giám sát tài sản chấp, bổ sung quy định biện pháp chế tài việc chủ dự án làm sai xử lý nào, nhằm hạn chế gian lận giao dịch liên quan đến dự án chung cư 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Sửa đổi bổ sung quy định xác định tài sản nhà hình thành tương lai đưa vào chấp - Thứ nhất, thống khái niệm NƠHTTTL văn quy phạm pháp luật có liên quan - Thứ hai, trao quyền lựa chọn tài sản chấp cho TCTD nên cho phép chấp loại nhà hình thành chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 45 - Thứ ba, cần bổ sung thời gian chuyển giao quyền sở hữu bên chấp nhằm xóa bỏ tình trạng tài sản chấp nhiều TCTD để vay vốn - Thứ tư, đưa chế tài phạt nặng chủ đầu tư trì hỗn việc làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Đồng thời, phải quy định chế tài xử phạt trường hợp chậm làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lỗi cán nhân viên nhà nước có thẩm quyền để nâng cao tinh thần trách nhiệm họ Hồn thiện quy định trình tự thủ tục chấp nhà hình thành tương lai Hồn thiện quy định công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Các Bộ, ban ngành có liên quan phải nhanh chóng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu ban hành hướng dẫn cụ thể, chi tiết thủ tục công chứng hợp đồng chấp NƠHTTTL tránh tình trạng từ chối tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng chấp với lý chưa có hướng dẫn cuae Bộ chủ quản Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Phải có thống liên kết chặt chẽ việc cung cấp thông tin Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở, nhà Xây dựng liệu điện tử Quốc gia giao dịch bảo đảm, cập nhật kịp thời giao dịch liên quan đến loại tài sản đặc biệt tài sản có giá trị lớn quyền sử dụng đất, nhà làm sở tham chiếu để tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm Tăng cường trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản đảm bảo quan đăng ký giao dịch bảo đảm với quan có liên quan quan công chứng, thi hành án dân 46 - Tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm sớm phát xử lý kịp thời sai phạm cá nhân, tổ chức đặc biệt quan đăng ký giao dịch bảo đảm đồng thời nâng cao tính minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Hồn thiện quy trình định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với ngân hàng thương mại xây dựng hệ thống định giá tài sản bao gồm: phương thức định giá, định giá, khung giá chung để Ngân hàng áp dụng tiến hành định giá tài sản xác Các Ngân hàng thương mại cần trọng công tác định giá TSBĐ như: xây dựng số tiêu thức định giá TSBĐ dựa thơng tin xác thực có khoa học, lập hội đồng định giá TSBĐ để có định xác hơn, cơng tác thu thập thơng tin TSBĐ phải tiến hành nhanh chóng xác phải dự tính mức độ rủi ro để xác định giá trị TSBĐ Các tổ chức công ty định giá tài sản chấp cần trọng xây dựng hồn thiện quy trình, kỹ thuật công tác thẩm định giá tài sản Đồng thời hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích, xử lý đánh giá thơng tin Bên cạnh đó, khơng ngừng nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu Thắt chặt quy định sử dụng nguồn vốn mà Chủ đầu tư huy động từ khách hàng mua nhà hình thành tương lai Hiện nay, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà để bán vừa huy động vốn cách vay vốn từ ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua nhà hình thức nhận đặt cọc giữ chỗ Vì vậy, để hạn chế rủi ro cho người mua NƠHTTTL pháp luật cần phải thắt chặt quy định việc sử dụng vốn mà chủ đầu tư huy động từ người mua nhà theo hướng: Chỉ huy động vốn theo tiến độ thực dự 47 án Nguồn tiền khách hàng đầu tư để mua NƠHTTTL phải sử dụng nhằm mục đích hồn thiện nhà họ mua, phải bỏ tài khoản phong tỏa, chủ đầu tư không sử dụng đến Cho đến người mua nhà đóng đủ 100% giá trị hộ lúc ngân hàng chủ đầu tư giải tỏa tài khoản Chủ đầu tư dùng tiền để trả khoản vay cho ngân hàng, ngược lại ngân hàng sau nhận đủ tiền giải chấp dự án để chủ đầu tư cấp sổ cho người mua Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Thứ nhất, cần mở rộng thêm phương thức xử lý tài sản bảo đảm để bên có nhiều lựa chọn Thứ hai, cần phải cụ thể, chi tiết hóa quy trình xử lý tài sản chấp nói chung biện pháp xử lý tài sản nói riêng đặc biệt quan tâm đến trường hợp xử lý tài sản chấp khơng có tự nguyện, hợp tác bên chấp Thứ ba, cần nâng cao hiệu hoạt động xét xử, rút gọn thủ tục tố tụng thi hành án giải vụ kiện yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm 3.3 Một số giải pháp khác * Giải pháp cho TCTD - Thiết lập hệ thông thông tin khách hàng, lưu giữ hồ sơ cầm cố, chấp, bảo lãnh để nắm vững thơng tin khách hàng vay - Hồn thiện quy trình, hệ thống chế sách nội ngân hàng - Quy định cụ thể trách nhiệm cán tín dụng việc định thẩm định TSBĐ vay - Nâng cao chất lượng định giá TSBĐ, thường xuyên đánh giá lại giá trị TSBĐ, tăng cường công tác quản lý TSBĐ - Có biện pháp giám sát, quản lý để bảo đảm vốn vay sử dụng mục đích cho việc xây dựng mua NƠHTTTL; 48 - Giải ngân theo tiến độ cơng trình, khơng giải ngân tồn khoản vay lúc; - Đối với việc cấp tín dụng chấp NƠHTTTL, cần xác định rõ tính pháp lý, khả xác lập đầy đủ quyền sở hữu, sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp NƠHTTTL nhận chuyển nhượng từ dự án không ngân hàng tài trợ, NƠHTTTL có tính khoản thấp có diện tích đất nhỏ, giao thơng không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng - Nên thực cam kết ba bên cấp tín dụng hình thức chấp nhà hình thành tương lai * Giải pháp cho khách hàng vay: Nếu NƠHTTTL khơng hình thành thực tế khách hàng mua nhà người chịu rủi ro cao có nguy khơng sử hữu ngơi nhà bỏ khoản tiền lớn để tốn Vì vậy, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ dự án, bao gồm thông tin giai đoạn hoàn thiện hạng mục theo tiến độ, thông tin pháp lý ngân hàng bảo lãnh thông tin liên quan khác loại giao dịch liên quan đến dự án, lý lịch chủ đầu tư Chỉ nộp tiền theo tiến độ thực dự án, phải có kiểm tra, theo dõi q trình hình thành ngơi nhà đặt mua để có phản ứng kịp thời hạn chế thấp rủi ro xảy Để tránh tính trạng phải chờ đợi để giao nhà, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xác định cụ thể thời hạn giao nhà, trường hợp phải gia hạn ấn định thời hạn tố đa Ngoài phải quy định rõ hợp đồng chế tài cách thức xử lý cho loại vi phạm giao nhà trễ, giao nhà không chất lượng, thiết kế bị thay đổi… nhằm tạo sở để xử lý hành vi vi phạm hợp đồng chủ đầu tư Đặc biệt nên đưa vào hợp đồng điều khoản quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, tránh nguy không rút vốn nhận thấy dự án khơng cịn phù hợp với nhu cầu KẾT LUẬN 49 Tính đến chế định chấp NƠHTTTL áp dụng khoảng thời gian Việt Nam, coi bước tiến lớn khoa học pháp lý, quy định pháp luật vấn đề lại chưa rõ ràng, cụ thể chưa đồng bộ, thống quan có liên quan nên nhiều vướng mắc, bất cập dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp bên chưa thật bảo đảm Ở khía cạnh định, biện pháp bảo đảm tiềm ẩn nhiều rủi ro bên nhận chấp tính không chắn tài sản bảo đảm Hơn nữa, vấn đề xử lý loại tài sản chấp có đặc thù định mà tổ chức tín dụng cần đặc biệt lưu ý nhằm đảm bảo quyền lợi Những nghiên cứu vấn đề chấp NƠHTTTL khóa luận nhằm hệ thống quy định pháp luật có liên quan, từ làm rõ khái niệm NƠHTTTL đặc điểm pháp lý biện pháp chấp NƠHTTTL, phân tích đánh giá phương thức quản lý xử lý cụ thể áp dụng loại tài sản Khóa luận vướng mắc việc thực thi quy định hành; đồng thời đề xuất kiến nghị cho việc ban hành quy định pháp luật, chế thực pháp luật hoạt động chấp NƠHTTTL thực tế Những nghiên cứu chấp NƠHTTTL để bảo đảm thực nghĩa vụ từ HĐTD trình bày luận văn nhằm mục đích hệ thống quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề này, đồng thời vướng mắc, bất cập áp dụng thực tế Trên sở tác giả mạnh dạn đưa vài đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành văn quy phạm pháp luật chế để thực thi pháp luật Những giải pháp bên tham gia giao dịch Hi vọng nghiên cứu khóa luận, mức độ góp phần hồn thiện chế định chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam Tuy nhiên, để xây dựng chế định chấp NƠHTTTL khả thi, phù hợp với nhu cầu thực tiễn, cần có phối hợp hiệu 50 liên quan Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên môi trường Ngân hàng Nhà nước Các quan, tổ chức cá nhân liên quan (như ngân hàng, quan công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm ) cần có nỗ lực việc giải những khó khăn, vướng mắc thực việc chấp NƠHTTTL, góp phần để chế định chấp NƠHTTTL thực xứng đáng với vai trò tầm quan trọng phát triển kinh tế nước ta Do khả nghiên cứu kiến thức cịn hạn chế nên khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót, nên cố gắng, nghiên cứu đóng góp nhỏ nhiều nghiên cứu cần thực thời gian tới để giúp cho pháp luật chấp NƠHTTTL ngày hoàn thiện hơn, rút kinh nghiệm cần thiết cho bên thực biện pháp bảo đảm 51 52 15 Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội- Khoa Luật 16 Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội 17 Phạm Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 18 Nguyễn Hồng (2015), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam hành, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 19 Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội 20 Nguyễn Hồng Phúc (2018), Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sỹ luật học, học viện khoa học xã hội 21 Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19, tr 51 - 58 22 Nguyễn Thị Thùy Dung, Thực trạng kiến nghị chấp nhà hình thành tương lai dự án kinh doanh bất động sản, http://tkshcm.edu.vn/tintuc/thuc-trang-va-kien-nghi-ve-the-chap-nha-o- hinh-thanh-trong-tuong-lai-trong-cacdu-an-kinh-doanh-bat-dong-san- 3266.html, ngày truy cập 28/7/2018 23 Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theo Luật Nhà Bộ luật Dân hành, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap- luat.aspx?ItemID=345, ngày truy cập 30/7/2018 24 Vũ Lê- Lệ Chi, Chủ đầu tư chung cư Rubyland bị đề nghị điều tra, https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/chu-dau-tu-chung- cu-rubylandbi-de-nghi-dieu-tra-3594522.html, ngày truy cập 30/7/2018 53 25 Vũ Lê- Lệ Chi, Lỗ hổng pháp lý dẫn đến chung cư Hamonar bị xiết nợ,https://nld.com.vn/dat-dai-nha-cua/lo-hong-phap-ly-dan-den-chung-cu- harmonabi-siet-no-20160531102723083.htm 26 Trần Thủy, Đại án Phạm Công Danh, 4.700 tỷ đồng vay từ BIDV đâu, http://cafef.vn/dai-an-pham-cong-danh-4700-ty-dong-vay-tu-bidv-da20170809200447039.chn, ngày truy cập 30/7/2018 54 di-dau- 27 Hiệp hội Bất động sản, V/v Công chứng, đăng ký chấp giao dịch chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, http://horea.org.vn/files/share/CV08_HoREA2016.pdf, ngày truy cập 30/7/2018 55 ... SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH... THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ơ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 3.1 Định hướng hồn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để bảo. .. chấp nhà hình thành tương lai chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Thế chấp nhà hình thành tương lai việc bên (sau gọi bên chấp) dùng nhà trình hình thành để bảo