Kinh tế lượng Đề tài phân tích hiệu quả hoạt Động của ngành bất Động sản

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh té- xã h

BO GIAO DUC VA DAO TAO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYÊN TÁT THÀNH KHOA TÀI CHÍNH -KẾ TOÁN

NGUYEN TAT THANH

KINH TẾ LƯỢNG

Dé tai: PHAN TICH HIEU QUA HOAT DONG CUA

NGANH BAT DONG SAN

T.S : TRINH XUAN HOANG LỚP: 22DTC2B

Tp.HCM, ngày 1 tháng 8 năm 20253

Danh sách thành viên trong nhóm

Bảng phân công nhiệm vụ/tý lệ hoàn thành của từng thành viên trong nhóm

Công Ty Cô Phan Sonadezi Chau Dire (SZC)

Céng Ty Cé Phan Tap Doan (BGI)

Céng Ty Cé Phan Chuong Duong (CDC) Công Ty Cô Phần Đầu Tư Chau A- Thai Binh Duong (API)

Céng Ty Céng Ty Cé Phan Phat Trién Nha Da Nang (NDN)

Céng Ty Cé Phan Sonadezi Chau Dire (SZB) Công Ty Cô Phần Đầu Tư Và Phát Triển Bất Động Sản Hudland (HLD) Công Ty Cô Phần Đầu Tư Và Xây Dựng HudI (HUI)

Công Ty Cô Phần Địa Ôc Chợ Lớn (RCL) Công Ty Cô Phan Dau Tu Va Phat Trién An Gia (AGG) Công Ty Cé Phan Dich Vu Bat Déng San Dat Xanh (DXS) Công Ty Cô Phan Bat Dong San Thé Ky (CRE)

Công Ty Cé Phan Licogi 14 ( L14) Công Ty Cô Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Phát Triển Đô Thị Sông Đà (SDU) Công Ty Cô Phần Phát Triển Khu Công Nghiệp Tín Nghĩa (TIP)

MUC LUC

CHƯƠNG 1 Kinh té Viét Nam giai doan 2018-2022

CHUGNG 2 TONG QUAN NGANH BAT DONG SAN O VIET NAM

1.TONG QUAN NGANH BAT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1_ Qúa trình hình thành:

1.2 _ Phân loại bất động sản 2.Thị trường bắt động sản

2.1.Khái niệm 2.2 Phân loại thị trường bất động sản 2.3 Đặc tính thị trường bất động sản 2.4 Chức năng thị trường bất động sản 2.5 Chính sách thuế của ngành bất động sản 2.6 Các nhân tổ tác động đến ngành bất động sản từ năm 2018-2022 2.7 Xu hướng phát triển của ngành bất động sản

3 Tốc độ tăng trưởng của bất động sản

3.1 Tốc độ tăng trướng 3.2 GDP số thực của bắt động sản

4 Phân tích SW TO Ngành thép Việt Nam

4.1 Điểm mạnh 4.2 Điểm yếu 4.3 Cơ hội:

4.4.Thách thức

CHUONG 1 Kinh té Viét Nam giai doan 2018-2022

Việt Nam là một quốc gia nằm ở rìa phía đông bán đảo Đông Dương, nơi tiếp giáp với Biên Đông và là trung tâm khu vực Đông Nam Á khi nằm ở vị trí cửa ngõ

Với tổng diện tích đất liền là 331.212 km? và vùng biên thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền

và quyền tài phán của Việt Nam chiếm diện tích khoảng 1.000.000 km? biên Đông Do đặc điểm là lãnh thô trải dài hình chữ S mà nước ta có vị trí tiếp giáp với 4 nước trên đất liền

una gu và tiếp giáp với Biển Đông Cụ thê biên giới Việt Nam trên đất

liền dài 4.639 km, lần lượt giáp với Trung Quốc ở phía Bắc,

Phía tây giáp với Lào và Campuchia, phía Tây Nam giáp với vinh Thai Lan

Nước ta nằm ở cửa ngõ khu vực Đông Nam A, la nơi giao lưu của các nền kinh tế Lợi thế vừa tiếp giáp 4 nước đất liền, vừa giáp biển, nước ta trở thành nơi giao lưu kinh tế của các nước trong va ngoải khu vực, là cửa ngõ mở ra các khu vực khác Đặc biệt là Biển Đông, với vị trí đắc địa, Biên Đông la mot trong những khu vực có tầm quan trọng chiến lược đối với các nước thuộc khu vực châu Á - Thái Bình Dương nói riêng cũng như có tầm ảnh hướng đến cả châu Mỹ và nhiều quốc gia trên

thể giới

Với lợi thế về kinh tế và chính trị mà biên Đông có ảnh hưởng

trực tiếp đến đời sống của khoảng 300 triệu người trong khu vực này Giao thông đường biên nắm giữ vai trò chủ chốt trong trao đôi hàng hóa giữa các nước trong và ngoải khu vực, đây được coi là con đường huyết mạch chiến lược đề giao thông thương mại và vận chuyên quân sự quốc tế (nằm trên tuyến đường giao thông biển huyết mạch nối liên Thái Binh Duong — An Độ Dương, châu Âu - châu Á, Trung Đông - châu Á)

Việt Nam tiếp giáp Biên Đông là điều kiện thuận lợi bậc nhất đề ngành giao thông vận tải

biển cũng như kinh tế của nước ta phát triển, tạo điều kiện thuận lợi thúc đây giao lưu kinh

tế, văn hóa giữa Việt Nam với các nước khác trong khu vực và trên thế giới do đó mà những năm gần đây, nước ta đã không ngừng mở rộng và phát triển

Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế; Kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo Phụ thuộc lớn vào nông nghiệp, du lịch, xuất khấu thô =e : Ei NFE

và đầu tư trực tiếp nước ngoài (PA 1 2ó : a _

Xét về mặt kinh tế, Việt Nam là quốc gia

thành viên của Liên Hợp Quốc, Tô chức

Thương mại Thế giới Quỹ Tiền tệ Quốc —- _

Phat triên châu Á, Diễn đàn Hợp tác Kinh tế L2 a ig he Ate ee

chau A — Thai Binh Duong, Hiép dinh Déi tac

Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Binh

Dương, ASEAN

Theo như Đảng và Nhà nước ta đã xác định cơ cầu thành phân kinh tế Việt Nam hiện nay

gồm: Kinh tế Nhà nước; Kinh tế tập thể; Kinh tế tư nhân; Kinh tế có vốn đầu tư nước

ngoai

Kinh tế Việt Nam là nền kinh tế hỗn hợp Trong khi nên kinh tế ngày càng được thị trường

hóa thì sự can thiệp của Nhà nước vào nên kinh tế vẫn còn ở mức độ cao

Hiện nay nước ta được chia thành 7 vùng kinh tế trọng điêm: Trung du và Tây Nguyên Bắc

Bộ (Đông Bắc và Tây Bắc), Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ, Duyên hải Nam Trung

Bộ, Tây Nguyên và Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Hồng

Liên Hợp Quốc đã gộp các ngành phân loại thành ba khu vực hay còn gọi là ba ngành gộp: Khu vực I bao gồm các ngành nông — lâm - ngư nghiệp; khu vực II bao gồm các ngành công nghiệp và xây dựng: khu vực III bao gồm các ngành dịch vụ

Tốc độ tăng tông sản phẩm trong nước

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý IV/2022 ước tính tăng 5,92% so với cùng kỳ năm trước, tuy cao hơn tốc độ tăng 4,7% và 5,17% của cùng kỳ năm 2020 và 2021 nhưng thấp hơn tốc độ tăng của quý IV các năm 2011-2019 Trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,85%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 4,22%; khu vực dịch vụ tăng

§,12% Về sử dụng GDP quý IV/2022, tiêu dùng cuối cùng tăng 7,12% so với cùng kỳ năm

trước, đóng góp 82,6% vào tốc độ tăng chung: tích lũy tải sản tăng 5,61%, đóng góp 43,78%; xuất khâu hàng hóa và dịch vụ giảm 6,14%; nhập khâu hảng hóa và dịch vụ giảm 4,83%; chênh lệch xuất, nhập khâu hàng hóa và dịch vụ làm giảm 26,38%

Ước tính GDP năm 2022 tăng 8,02% (quý I tăng 5,05%; quý II tăng 7,83%; quý II tăng 13,71%; quý IV tăng 5,92%) so với năm trước đo nền kinh tế được khôi phục trở lại và đạt mức tăng cao nhất trong giai đoạn 2011-2022 Trong mức tăng chung của toản nền kinh tế,

khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,36%, đóng góp 5,11% vào tốc độ tăng tổng

giá trị tăng thêm của toàn nên kinh tế; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,78%, đóng góp 38,24%; khu vực dịch vụ tăng 9,99%, đóng góp 56,65%

Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tiếp tục thể hiện vai trò bệ đỡ của nền kinh tế

Ngành nông nghiệp tăng 2,88%, đóng góp 0,27 điểm phần trăm vào tốc độ tăng tông gia tri tăng thêm của toàn nền kinh té; nganh lam nghiệp tăng 6,13%, đóng góp 0,03 điểm phần trăm; ngành thủy sản tăng 4,43%, đóng góp 0,12 điểm phần trăm

Trong khu vực công nghiệp và xây dựng, ngành công nghiệp ché biến, chế tạo tiếp tục là động lực tăng trưởng của toàn nên kinh tế với tốc độ tăng 8,10%, đóng góp 2.09 điệm phần trăm vào tốc độ tăng tông giá trị tăng thêm của toàn nên kinh tế Ngành cung cấp nước, quản lý và xử lý rác thải, nước thải tăng 7,45%, đóng góp 0,04 điểm phần trăm Ngành sản xuất vả phân phối điện tăng 7.05%, đóng góp 0,26 điểm phần trăm Ngành khai khoáng tăng 5,19%, đóng góp 0,17 điểm phan tram Ngành xây dựng tăng 8,17%, đóng góp 0,59 điểm phan tram

Khu vực dịch vụ được khôi phục và tăng trưởng mạnh mẽ với tốc độ tăng năm 2022 dat

9 99%, cao nhất trong giai đoạn 2011-2022 Một số ngành dịch vụ thị trường tăng cao,

đóng góp nhiều vào tốc độ tăng tông giá trị tăng thêm toàn nên kinh tế như sau: Ngành bản buôn, bán lẻ tăng 10,15% so với năm trước, đóng góp 0,97 điểm phân trăm; ngành vận tải kho bãi tăng 11,93%, đóng góp 0,69 điểm phần trăm; ngảnh dịch vụ lưu trú vả ăn uống tăng cao nhất trong khu vực địch vụ với mức tăng 40,61%, đóng góp 0,79 điêm phan tram;

hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 9,03%, dong gdp 0,53 diém phan tram;

ngành thông tin và truyền thông tăng 7,80%, đóng góp 0,5 điểm phần trăm Riêng ngành y

tế và hoạt động trợ giúp xã hội giảm 7,6%, làm giảm 0,13 diém phan tram do dich Covid-

19 đã được kiêm soát

Quý! Quý II Quy Ill Quý IV

~=®=GDP ====Nông lâm nghiệp và thủy sản =#=Công nghiệp và xây dựng ===Dịch vụ

Về cơ cầu nền kinh tế năm 2022, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm ty trọng 11,88%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiêm 38,26%; khu vực dịch vụ chiếm 41,33%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phâm chiếm 8,53%

Về sử dụng GDP năm 2022, tiêu dùng cuối cùng tăng 7,18% so với năm 2021, đóng góp 49,32% vào tốc độ tăng chung: tích lũy tài sản tăng 5,75%, đóng góp 22,59%; xuất khâu

hàng hóa và dịch vụ tăng 4,86%; nhập khâu hàng hóa và dịch vụ tăng 2,16%; chênh lệch

xuât, nhập khâu hàng hóa và dịch vụ đóng góp 28,09%,

Quy mô GDP theo giá hiện hành năm 2022 ước đạt 9,513 triệu tỷ đồng, tương đương 409

tỷ USD GDP bình quân đầu người năm 2022 theo giá hiện hành ước đạt 95,6 triệu đồng/người, tương đương 4.110 USD, tăng 393 USD so với năm 2021 Năng suất lao động

của toàn nền kinh tế năm 2022 theo giá hiện hành ước tính đạt 188,1 triệu đồng/lao động

(tương đương 8.083 USD/lao động, tăng 622 USD so với năm 2021) Theo giá so sánh, năng suất lâớ®động năm 2022 tăng 4.8% do trình độ của người lao động được cải thiện (tỷ

lệ lao động*8ùa đàø4ao có bằngz,ghứng chỉ năm 2022 đạt 26,2%, cao hoơ†0®9,I điểm phan tram so voimam 2021)

Hình 1 - tốc độ tăng gdp các năm

CHUONG 2 TONG QUAN NGANH BAT DONG SAN O VIET NAM

1.Téng Quan Ngành Bat Dong San Ở Việt Nam

Theo “Tw dién thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản

vật chất gắn liền với đất” Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được Bao gồm đất đai và những tài sản gắn liên với đất đai,

không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa ly cua đất Cụ thể như các công

trình xây dựng, những vật trên mặt đất gắn liền trên cùng lãnh thổ đó, tất cả những gì do hoạt động lao động của con người tạo ra

ne

1.1 Qua trinh hinh thanh:

Năm 1993 Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành Sự ra đời của Luật cho

phép người dân được công nhận có quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở Đồng thời Luật còn cho phép người chủ hợp pháp đất đai, nhà ở được các quyên về giao địch như: Mua, bán, cho tặng, thừa kế, thế chấp, cho thuê Đây là những điểm cơ bản của luật pháp công nhận cho phép Việt Nam hình thành thị trường bất động sản

Lịch sử bất động sản Việt Nam từ trước đến nay đã trải qua không ít lần thay đối cũng như

biến động Nhưng lịch sử phát triển Thị trường Bất động sản Việt Nam đến thời điểm hiện

nay được chia làm 8 giai đoạn chính

1993 — 1994: Sot dat lan thir 1

Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất Đây cũng chính là cột mốc khởi đầu cho cơn sốt bất động sản đầu tiên tại Việt Nam

Tăng trưởng kinh tế đạt đính

Nhu cau dat & va dat sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nỗ

1995 — 1999: Thị trường Bắt động sản lao đốc

Nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994), ngăn chặn hiện tượng đầu cơ

Khủng hoảng kinh tế Châu Á (1997-1998)

Nhà đâu tư bán tháo khiến cung vượt cầu, thị trường lao dốc

© 2003 — 2006: Thị trường trầm lắng

Luật Đất Đai 2003, Nghị định 181 chấm dứt tình trạng phân lô bán nên

Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch ngưng trệ

Dòng vốn chuyên sang chứng khoán

© 2007 — 2008: Sot dat lan thir 3

Việt Nam nha nhập WTO (2007), kinh tế hung thịnh

Bất động sản đạt đỉnh, tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự

Đầu cơ chiếm lĩnh thị trường

2014 — 2018: Thị trường phát triên mạnh mẽ

Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở (2014)

Nền kinh tế đi vào ôn định, GDP tăng và lạm phát được kiểm soát

Nguồn cung bất động sản lớn nhất từ trước đến nay (2018)

2019 — Đến nay: Thị trường chững lại và đi ngang

Nguồn cung khan hiếm, số lượng giao dịch giảm

Đại dịch toàn cầu Covid-19 làm suy yếu hoạt động đâu tư, kinh doanh bắt động sản

Nam 2020, dai dich toan cau Covid-19 tac động mạnh mẽ tới nên kinh tế và thị trường bất động sản

1.2 Phân loại bất động sản

CƠ CÁU ĐÁT ĐAI HIỆN HÀNH

3,34381944 8,04924565

§BES có đâu tư xây dựng

#BĐS không đầu tư xây dựng

mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v

Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm nảy CÓ tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS nảy chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

Bất động sản không đầu tư xây dựng BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng

thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm đất chưa sử dụng vv

Bắt động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá

vật thé, nhà thờ họ, đình chùa, miễu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là

khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế

chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh té-

xã hội của nước ta

2.Thị trường bất động sản

2.1.Khải nệm

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thê di chuyên nhưng nó có đem lại

lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch Vì vậy thị trường bất động

sản là tống hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong

thời điểm nhất định

nhượng, trao đôi bất động sản và các quyền về bất động sản

Thị trường bất động sản bao gồm ba thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bắt động sản

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thị trường bát động sản

có ba cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: La nơi diễn ra giao dịch giữa Nhà nước với người sử dụng đất, tạo sơ sở

cho việc đầu tư, tạo lập bat động sản đề đưa vào kinh doanh

- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình đề bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại, cho thuê lại của các công trình đã được mua hoặc

khách sạn

- Thi trường nha cho thué

- Thi trwong

VP

sử dụng

- Thi trường mua ban

- Thi trưởng cho thué

- Thi trường thế chấp, bảo hiểm

Theo kÍtt vực

- Thi trường

BĐS ở đô thị

- Thi trường BĐS ở nông thôn

- Thị trường Bea ở các đô thị lớn

số hạn chế, chăng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng tức là có tính tương đối

chứ không phải tuyệt đối

®Thị trường mang tính khu vực

Do đặc điểm có định, không di chuyên được của bất động sản Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bat động sản có những điều kiện thị trường,

quan hệ cung câu và mức giá cả rất khác nhau

®Có vị trí cố định không di chuyên được

Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì nó cũng không thê đem đi nơi khác đề giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối

voi gia tri cla bat động sản

®Tính lâu bền

Đất đai là thứ được xem như không thê hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lỡ, vùi lấp,

vật kiến trúc thì có thể chúng ta có thể biết nó tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm

hành cải tạo,nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là pha no di va đầu tư xây mới, thì ta cóthê kéo dải tuổi thọ vật lý đề " chứa" được may lần tuổi thọ kinh tế

® Tính chịu ảnh hưởng của chính sách

Vi khong thé di chuyén được nên bất động sản khó mà

tránh được những ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chăng hạn như chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế

® Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý nhiều.Thế nhưng đầu tư trực

tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rat phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác nhau

® Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Việc chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học, có thể nâng cao giá trị

bắt động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nêu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của Chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư ( thậm chí

dau co) phát triên bất động sản trước một bước thì có thê thành công rất lớn

®Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường

Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thi phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bản và bên mua khong Vi thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn

toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoản chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đây giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà đê không, ít người mua hoặc thuê

2.4 Chức năng thị trường bắt động sản

Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, đã làm cho thị trường bất động sản

có các chức năng dưới đây:

se Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản

se Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản

s - Chỉ đạo việc cung ứng đê thích ứng với thay đôi cầu

s - Chỉ đạo cầu dé thích ứng với thay đôi điều kiện cung, chăng hạn tại các đô thị lớn, giá đất ngày cảng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao Ốc giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng ( kê cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá ban, giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy Như vậy

người tiêu dùng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đối điều kiện cung mới mẻ

nay

2.5 Chính sách thuế của ngành bắt động sản

Chính sách thuế của bất động sản có thê thay đôi tùy theo quốc gia và khu vực Dưới đây

là một số chính sách thuế cơ bản liên quan đến bất động sản:

1 Thuế mua bán bất động sản: Đây là loại thuế được áp dụng khi mua bán bất động sản

Thuế nảy có thể được tính dựa trên giả trị giao dịch hoặc dựa trên tỷ lệ phan tram cua gia tri bat động sản

2 Thuế sở hữu bất động sản: Đây là loại thuế áp dụng cho việc sở hữu bất động sản Thuế

nay có thể được tính dựa trên gia tri bat động sản hoặc dựa trên mức thu nhập từ bất động

sản

3 Thuế tài sản: Đây là loại thuế áp dụng cho việc sở hữu bat động sản Thuế này được tính dựa trên giá trị tài sản và có thể được thu hàng năm

4 Thuế thu nhập từ bất động sản: Đây là loại thuế áp dụng cho thu nhập từ cho thuê bất

động sản Thuế này được tính dựa trên thu nhập thu được từ bat động sản

5 Thuế truyền thừa bất động sản: Đây là loại thuế áp dụng khi chuyên nhượng bất động sản từ người chết cho người thừa kế Thuế này được tính dựa trên giá trị bất động sản và có thê được miễn hoặc giảm theo quy định của pháp luật

Chính sách thuế của bất động sản có thê ảnh hưởng đến giá trị và hoạt động của thị trường bất động sản Việc điều chỉnh chính sách thuế có thể nhằm mục tiêu tăng thu ngân sách, kiêm soát giá cả, khuyến khích đầu tư và phát triên bền vững của ngành bất động sản

Thuế đánh lên bất động sản hiện nay và theo đề xuất của Bộ Tư pháp

Thuế phi nông nghiệp: (đối với đất Mức lũy

ở, đất sản xuất, kinh doanh phi tiến từ nông nghiệp và đất phi nông nghiệp Í,3% -

đánh thuế cao với đất bỏ ngưỡng giá trị chỉ sau một, hai năm mua Giảm dần mức thuế trống, không sử dụng chịu thuế đối với nhà đất chuyển nhượng sau nhiều năm

2 Chính sách quy hoạch đô thị: Chính sách quy hoạch đô thị của chính phủ có thể tạo ra

cơ hội hoặc thách thức cho ngành bất động sản Việc xác định các khu vực phát triển, quy định về loại hình xây dựng và quy mô phát triển có thê ảnh hưởng đến giá trị và tiềm năng tăng trưởng của bất động sản

3 Tình hình kinh tế: Tình hình kinh tế tống thể của một quốc gia có thê ảnh hưởng đến

ngành bất động sản Nếu nền kinh tế phát triển và thu nhập tăng, nhu cầu về nhà ở và bất động sản thương mại có thê tăng

4 Biến động thị trường: Các yếu tố như cung và câu, giá cả, xu hướng thị trường và tâm lý đầu tư có thể ảnh hưởng đến ngành bất động sản Sự biến động của thị trường chứng khoán, lãi suất và tình hình kinh tế toan cau có thé tác động đến quyết định mua bán và đầu

tư vào bất động sản

5 Công nghệ và sự phát triển bền vững: Công nghệ và sự phát triển bền vững có thê tạo ra

cơ hội mới cho ngành bất động sản Các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo, và Internet of Things có thể ảnh hưởng đến cách thức quản lý và giao dịch bất động sản

6 Thay đổi dân số và xu hướng xã hội: Thay đổi dân số, xu hướng xã hội và thay đổi lối sống có thê tác động đến ngành bất động sản

2.7 Xu hướng phát triển của ngành bất động sản

Xu hướng phát triển của ngành bát động sản có thé được xác định dựa trên các yếu tố sau:

1 Tăng trưởng dân số và đô thị hóa: Sự gia tăng đân số và đô thị hóa đang tạo ra nhu cầu ngày cảng tăng về nhà ở và cơ sở hạ tầng đô thị Điều này tạo ra cơ hội phát triển cho ngành bát động sản

2 Sự phát triển kinh tế: Khi kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng, tạo ra nhu cầu mua nhà và đầu tư vào bất động sản Điều này thúc đây sự phát triển của ngành bất động sản

3 Cải thiện hạ tầng: Việc cải thiện hạ tầng giao thông, điện lực, nước sạch và các tiện ích

công cộng khác làm tăng giá trị của các khu vực và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư

bất động sản

4 Sự phát triển công nghệ: Công nghệ đang thay đối cách chúng ta mua, bán và quản lý

bất động sản Các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo, thực tế ảo và blockchain đang được

áp dụng trong ngành bất động sản, tạo ra cơ hội mới và cải thiện hiệu suất

5 Sự thay đối trong nhu cầu và xu hướng: Nhu cầu và xu hướng của người tiêu dùng đang thay đôi Người mua nhà ngày nay quan tâm đến các yếu tổ như bên vững, công nghệ thông tin, an ninh vả tiện ích Điều nảy tạo ra nhu cầu cho các dự án bất động sản phù hợp với các yếu tô này

6, Tăng cường quy định và chính sách: Chính phủ va các cơ quan quản ly đang tăng cường quy định và chính sách liên quan đến ngành bất động sản Điều này nhằm đảm bảo sự phát triên bền vững và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan

3 Tốc độ tăng trưởng của bất dong san

3.1 Tốc độ tăng trưởng

Trong 6 tháng đầu năm 2023, Việt Nam đã thu hút khoảng 13,43 tỷ USD, bằng 95.7% so cùng kỳ vả tăng 3 điểm phân t trăm so với 5 tháng đầu năm Ngành kinh doanh về bất động sản giữ vị trí thứ 3 với tong von dang ky toi 1,53 ty USD, giam 51,5% so với cùng kỳ năm trước (3,15 tỷ USD) GDP 6 tháng đâu năm Tốc độ tăng GDP 6 tháng đầu năm

1,74%) của 6 tháng đầu năm 2020 trong giai

đoạn 2011 - 2023

Bên cạnh đó, thị trường Bất Động Sản đang * = ri xuất hiện nhiều cơ sở mới để mọi người có

thê tin tưởng rằng dòng vốn đâu tư bất động :

sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-

2026, nhờ vào các hoạt động xây dựng cơ sở : i

ha tang, điều chỉnh chính sách quản lý cho sự phục hồi và phát triển kinh tế xã hội của

Chính phủ

6 THÁNG ĐẦU NĂM 2025 2 ‘THU HUT VON FDI GIAI DOAN 1989-2022

$S0V0CUNGKY 18 Bon vi: USD Đề họa: TKTS

Hoạt động kinh doanh bát động sản đạt khoảng 328,75 nghìn tỷ đồng và 3,46% vào quy

mô GDP cả nước trong năm 2022

Trong tháng 6/2022 chỉ số giá đất tăng 86% so với tháng Smt on mag mPa 22

Trong quý 1/2022 thu hut FDI trong nganh bat dong san

dat gan 600 triệu USD, các hoạt động mua bán và sát

nhập đạt gần 1 tỷ USD, cao nhất trong vòng 5 năm

BĐS Căn hộ : 6 tháng đầu năm 2022 cung cấp ra thị

trường khoảng 16.803, tăng 96% so với cùng kỳ 6 tháng

đầu 2021(8.588) Ty lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 84% nguồn

cung mở bản với khoảng 14.134 can, tang 77% so voi

cùng kỳ năm trước(8.000)

BĐS Đất nên : giá đất nền lại tăng trung bình mỗi năm 20%

4, Phân tích SWTO Ngành thép Việt Nam

4.1 Điểm mạnh

® Mang đến nhiều lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư

s - Góp phân thúc đây nền kinh tế

® - Có nhiều sự lựa chọn cho việc đầu tư { nhà ở, văn phòng, đất tréng, "

s - Chủ động được thời gian trong công việc

® - Có tính ôn định cao vì ít chịu ảnh hưởng từ những biến động ngắn hạn và có xu hướng gia tăng giả theo thời gian

® - Là lựa chọn phô biến nhất trong đầu tư dải lâu, mang lại được nhiều lợi nhuận về

việc cho thuê hoặc giá tăng theo thời gian

® - Khi mà kinh tế tăng trưởng thì bất động sản cũng có xu hướng tăng lên theo

© Có thê cải thiện, đối mới đề thu hút nhiều khách hàng

® _ Mang lại lượng tiền ôn định hàng tháng với việc cho thuê bất động sản

4.2 Điểm yếu

s - Thứ nhất thị trường BĐS ở Việt Nam đang còn ở mức phát triển thấp, các thành tố của thị trường chưa hỉnh thành đủ, tiềm lực của doanh nghiệp còn yêu trong khi việc dau tư bất động sản cần các doanh nghiệp có tiềm lực lớn

Thứ hai là năng lực quản lý và trinh d6 nghé nhiép con han ché, thiếu tinh minh

bach, được thể hiện qua việc thiết kế, quản lý dự án, đầu tư và vận hành sau đầu

Thứ sáu là hiệu lực, hiệu quả quản lý của nhà nước còn hạn chế Nhiều vẫn đề căn

bản liên quan đến thị trường dat dai, bat động sản còn vẫn chưa được ban hành

Đặc biệt là về văn bản pháp luật liên quan quy hoạch, phải phóng mặt bằng còn

nhiều bất cập

Thứ bảy là chính sách phát triển thị trường hay thay đổi, thiếu tinh dự báo được 4.3 Cơ hội:

Thị trường BĐS năm 2021 được hiệp hội bất động sản và các chuyên gia đánh giá

rất cao bởi tính ỗn định về kinh tế vĩ mô và kiểm chế được lạm phat, bao cáo 6

tháng đầu năm 2021 cho thấy về phát triển kinh tế- xã hội về cơ bản là ôn định, đây

là điều kiện thuận lợi cho thị trường đề thu hút nguồn vốn đầu tư

Sư quyết liệt của chính phủ trong việc thúc đây giải ngân nguồn vốn đầu tư công, tập trung vào cho sơ sở hạ tầng giao thông, từ đó thị trường bất động sản hưởng lợi

rất lớn và có điều kiện đề tăng giá trị

Nguồn cầu về nhà ở hiện nay vẫn còn rất lớn theo dự báo của Bộ Xây dựng nhu

cầu nhả ở ( năm 2021-2030) sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở các đô thị, thành phó lớn

Bên cạnh đó nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở với yêu cầu cao hơn về chất lượng cũng sẽ tăng lên.Do đó thị trường BĐS cũng sẽ có được nhiều cơ hội hơn trong tương lại

Đối với thị tường BĐS năm 2022-2023 cơ hội đến từ việc kinh tế phục hồi khá

( dự báo 8% năm 2022 và 6-6,5% năm 2023); quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ

sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đây; chiến lược phát triên nhà ở 2021-2023: pháp lý đã và đang được tháo gỡ vẻ phát

triển thị trường BĐS

4.4.Thách thức

Thứ nhất về mặt pháp lý, thủ tục hành chính, vốn, lệch pha cung cầu , khan hiếm nguồn cung , theo bộ xây dựng có khoảng 70% doanh nghiệp đang vướng phải vấn đề liên quan đến pháp lý Nhiều chuyên gia cho rằng các vấn đẻ trên sẽ đeo

bám thị trường BĐS trong năm 2023 Thứ hai là về nguồn vốn tín dụng đặt biệt là dành cho người mua nhà, cho thị

trường người tiêu dùng Năm 2023 thị trường BĐS sẽ chuyên biến khá thận trọng đặc biệt là việc phân khúc nhà ở vẫn sẽ được duy trì ở mức thanh khoản bởi nguồn cung hạn chế và vừa túi tiền Còn BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động

tốt và tiếp tục mở rộng

Thứ ba là thị trường vốn, các kênh tạo ra nguồn vốn cho doanh nghiệp như phát hành trái phiêu,vốn vây ngân hàng và nhiều kênh dẫn vốn khác còn gặp nhiều trục

trặc và khó khăn

® - Thứ tư là hàng hóa hiện nay có tính không phù hợp với nhu cầu, chủ yếu là những hàng hóa phân khúc cao, nguồn cung hiện nay trở nên khan biến trên thị trường chỉ khoảng 10% so với giai đoạn trước Có các nguồn cung khác phải đóng băng nhiều năm nay như nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng

s _ Thứ năm là về hệ thống thông tin chúng ta còn rất yêu về mang nay vì thế việc phụ

vụ cho các hoạt động đầu tư hay quảng cáo trên mạng xã hội, kỹ thuật số trở nên kém hơn

®© Thứ sáu lả niềm tin của các nhà đầu tư hay người tiêu dùng dành cho thị trường BĐS cảng sụt giảm

-0.072 -0.25 0.26 0.18 63.731 128.53 63.12 53.14 0.409 0.73 0.34 0.29 76.811 146.26 66.14 56.26

1 - 1.82 0.77 0.68

CHƯƠNG 3: PHẢN DỰ BÁO CHỈ SÓ TÀI CHÍNH

1 CONG TY CO PHAN SONADEZI CHAU DUC (SZC)

Chọn mô hình dự báo nhân tính vì có chỉ số RMSE nhỏ nhất:

® MAE thể hiện sai số trung bình của dự báo 21.67tỷ đồng

® MAPE thê hiện tỉ lệ phần trăm sai số trung bình là 12.79 %

® RMSE thê hiện mức độ biến thiên của sai số dự báo là 32.205tỷ đồng

® Hệ số U=0.55 => mô hình dự báo tốt hơn mô hình dự báo thô giản đơn

Các bước kiếm định:

Kiểm định hiện tượng tự tương quan:

Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test:

H0 : có phân phối chuẩn

HI : không có phân phối chuẩn

Vì p-value = 31,24 % > 5% chấp nhận H0 ( không có hiện tượng tự tương quan) Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi:

Heteroskedasticity Test: White

Ho : có phân phối chuẩn

HI ; không có phân phối chuẩn

Vi P-value = 1,2 % < 5% : Sai số có phương sai thây dôi

Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn:

Ho: có phân phối chuân

HI ; không có phân phối chuẩn

Vì P-value = 28.89% >5% : Chấp nhận HI (không có phân phối chuẩn)

“ included ods ervations: 12

1 CONG TY CO PHAN TAP DOAN BGI (VC7)

Chon mô hình dự báo Nhân tính vì có RMSE nhỏ nhất

® MAE thể hiện sai số trung bình của dự báo 9.73 ty đồng

® MAPE thê hiện tỉ lệ phần trăm sai số trung bình là 23.83 %

® RMSE thê hiện mức độ biến thiên của sai số dự báo là 12.76 tỷ đồng

® Hệ số U=0.1 => mô hình dự báo tốt hơn mô hình dự báo thô giản đơn

CÁC BƯỚC KIÊM ĐỊNH

F-statistic 0.508940 Prob F(2,9) 0.6174

Kiém định hiện tượng tự tương quan

> P-value =87.88% > 5% : Chấp nhận H0 (Không có hiện tượng tự tương quan)

Series: Residuals

64 Sample 2020Q1 2022Q4

Observations 12 Mean 6.07e-15 Median -1.916853 Maximum 26.03533 Minimum -25.03596 Std Dev 13.32842 Skewness 0.140582 Kurtosis 2.968179

Jarque-Bera 0.040033 Probability 0.980183

-20 -10 0 10 Kiém định hiện tượng phương sai thay đối

=> P-value = 6.17 % > 5% : Sai số không có phương sai đồng nhất =>

Chấp nhận HI (Có hiện tượng phương sai thay đôi)

Kiểm định phần dư phân phối chuẩn

> P-value =98% : Chấp nhận H0 (Phần dư có phân phối chuẩn)

Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test:

2 CONG TY CO PHAN CHUONG DUONG (CDC)

Chọn mô hình dự báo Giản đơn vì có RMSE nhỏ nhất:

® MAE thể hiện sai số trung bình của dự báo 67.802 tỷ đồng

® MAPE thê hiện tỉ lệ phần trăm sai số trung bình là 38%

e® RMSE thể hiện mức đệ biến thiên của sai số dự báo là 79.889 tỷ đồng

® Hệ số U=l=> mô hình dự báo như mô hình dự báo thô giản đơn

Các bước kiểm định

Kiểm định hiện tượng tự tương quan:

Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test:

Vi p-value =90,72 % > 5% chấp nhận H0 ( không có hiện tượng tự tương quan

Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi:

Heteroskedasticity Test: White

Vi P-value = 15,95% > 5% : Sai số có phương sai đồng nhất => Chấp nhận H0

CDC thế Mùa vụ vụ vụ tính

(Không có hiện tượng phương sai thay đôi)

Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn:

Series: Residuals Sample 2020Q1 2022Q4 Observations 12

Ho : có phân phối chuẩn

HI ; không có phân phối chuẩn

Vì P-value =65,66 % >5% : Chấp nhận H0 (Phần dư có phân phối chuẩn)

4.CÔNG TY CÓ PHẢN ĐẦU TƯ CHẦU Á- THÁI BÌNH DUONG (API)

Mean Abs PercentError 34.37728|

Theil Inequality Coefficient 0.2395331

Bias Proportion 0.033911

Variance Proportion 0.429068 Covariance Proportion 0.537021 Theil U2 Coefficient 0.782891

RMSE thê hiện mức đệ biến thiên của sai số dự báo là 102.72tÿ đồng

Hệ số U=0,78 => cho thấy mô hình có mức độ dự báo khá tốt và tốt hơn mô hình dự báo

thô giản đơn

Kiểm định hiện tượng tự tương quan