Chủ Đề pháp luật về nhà chung cư tại việt nam môn luật kinh doanh bất Động sản

Bên cạnh đó, hình thức pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một bên là chủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía n

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG

KHOA QUẢN TRỊ - KINH TẾ QUỐC TẾ

NGÀNH LUẬT KINH TẾ

oOo

-CHỦ ĐỀ: PHÁP LUẬT VỀ NHÀ CHUNG CƯ

TẠI VIỆT NAM

Môn: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GVHD: Th.S Võ Anh Phúc

Nhóm: 02 – LỚP: 22LU111

PHỤ LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 5

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM 5

1 Khái niệm 6

2 Đặc điểm 6

3 So sánh nhà ở và nhà chung cư ở Việt Nam 6

3.1 Giá cả 6

3.2 Hình thức 7

3.3 An ninh 7

3.4 Phí dịch vụ 7

3.5.Tiện ích 7

CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT VỀ NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM 8

1 Phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư 8

1.1.Phần sở hữu riêng 8

1.2 Phần sở hữu chung 8

2 Đối tượng có quyền sở hữu nhà chung cư 9

2.1 Hình thức sở hữu 9

2.2.Thời hạn sở hữu 10

3 Nguyên tắc quản lí và sử dụng nhà chung cư 10

4 Nhà chung cư hình thành trong tương lai 11

4.1 Mua chung cư hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư 12

5 Mua căn hộ đã hình thành từ chủ đầu tư 13

5.1 Mua căn hộ nhà chung cư đã được cấp giấy chứng nhận từ chủ đầu tư 13

5.2 Mua căn hộ chung cư thông qua việc nhận chuyển nhượng hợp đồng.13 5.3 Mua căn hộ thông qua đấu giá xử lý hợp đồng mua bán căn hộ 13

6 Chi trả cho việc mua nhà chung cư 13

6.1 Trả góp 13

6.2 Trả thẳng 14

7 Thời hạn sử dụng nhà chung cư 14

8 Phân hạng nhà chung cư 15

9 Bảo trì nhà chung cư 15

9.1 Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư 15

9.2 Những hoạt động bảo trì nhà chung cư 16

10 Tháo dở nhà chung cư trong các trường hợp cần phải tháo dở 17

CHƯƠNG III: NHỮNG BẤT CẬP TRONG QUÁ TRÌNH QUẢN LÍ, MUA BÁN & SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 19

CHƯƠNG IV: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM GIẢI QUYẾT CÁC BẤT CẬP VẪN CÒN TỒN TẠI TRONG QUÁ TRÌNH QUẢN LÍ CŨNG NHƯ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 20

KẾT LUẬN 23

TÀI LIỆU THAM KHẢO 24

LỜI NÓI ĐẦU

Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là nhà chung cư Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao đã tạo điều kiện cho thị trường mua bán nhà chung cư cũng phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết Do những đặc thù của đối tượng

là nhà chung cư, một loại tài sản đặc biệt có thể được hình thành trong tương lai nên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn những rủi ro đối với các bên, đặc biệt là

về phía người mua nhà Bên cạnh đó, hình thức pháp lý của hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một bên là chủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của họ dễ bị các chủ thể khác xâm phạm Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, nên em

đã chọn đề tài: “Pháp luật về nhà chung cư ở Việt Nam” Do trình độ nhận thức còn hạn chế nên trong bài viết còn nhiều thiếu sót mong thầy cô góp ý để bài viết được hoàn chỉnh hơn Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM

1 Khái niệm

Nhà ở: từ khoản 1, Điều 3 của Luật Nhà ở 2014 ghi rõ khái niệm “Nhà

ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của

hộ gia đình, cá nhân”

Chung cư: từ khoản 3, Điều 3 của Luật Nhà ở 2014 đã nêu khái niệm

“Nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sởhữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để

ở và kinh doanh’’

2 Đặc điểm

Trên thực tế dù là các khu nhà tập thể cũ hay những nhà chung cư mới được xây dựng tại Việt Nam trong những năm gần đây đều có chung các đặc điểm cơ bản sau:

Một là, nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.  

Hai, có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữuchung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.  

Và ba, các căn hộ trong nhà chung cư tại Việt Nam được coi là bất động sản được chuyển nhượng tự do trên thị trường

3 So sánh nhà ở và nhà chung cư ở Việt Nam

3.1 Giá cả

- So với mặt bằng chung về chi phí để sở hữu nhà chung cư với nhà ở, thì nhà ở mắc hơn so với nhà chung cư

- Ví dụ: để một nhà ở hình thành thì cần các chi phí sau: tiền đất, tiền xây dựng (mua nguyên vật liệu, thuê nhà thầu,…)

đồ đạc trong nhà hơn nếu bạn quên không đóng và khóa cửa. 

3.5.Tiện ích

- Đặc biệt lợi thế chỉ có ở nhà chung cư là tầm nhìn xa khi bạn ở các căn hộ tầm cao Bạn sẽ được ngắm nhìn khung cảnh xinh đẹp, không khí

trong phòng sẽ luôn thoáng đãng, mát mẻ, trong lành, thích hợp cho việc giảmstress, thư giãn sau những giờ làm việc vất vả,… Sống trong căn hộ chung cư bạn sẽ không có những mối lo về muỗi, mối mọt, ruồi, chuột bọ, ( chung cư)

- Vì là nhà mặt đất nên bạn có thể thoải mái sửa hoặc xây thêm bất kì thiết kế của bất cứ kiến trúc nào mà bạn thích Gia đình bạn có thể tự do, thoảimái làm điều bạn thích một cách thoải mái Bạn có thể dễ dàng sửa sang hay

tổ chức những bữa tiệc, nhậu nhẹt, hát karaoke suốt đêm mà không ai ý kiến gì

- Nếu có điều kiện mua khu đất rộng, bạn có thể có một khu vườn xanh mát cho gia đình

- Nhà đất có tính riêng tư cao, bạn có thể đi lại nói chuyện sớm khuya cũng không bị ai để ý

- Nếu ngôi nhà của bạn ở mặt phố, có mặt bằng ở mặt tiền thì có thể kếthợp vừa để ở vừa để cho thuê kinh doanh, kiếm thêm thu nhập cho gia đình (nhà ở)

CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT VỀ NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM

1 Phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư

1.1.Phần sở hữu riêng

- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó Lô gia (Logia) khác với ban công vì nó là khoảng trống được xây thụt vào, được che chắn bởi hai bức tường hai bên và tường trần, thiết

kế kín đáo nên ít bị ảnh hưởng bởi thời tiết nhiều như ban công.  

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư. Và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng

1.2 Phần sở hữu chung

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (VD: sân thượng, hành lang, thang máy,…) và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; 

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt (sân chung, vườn hoa, công viên) và các công trình khác

2 Đối tượng có quyền sở hữu nhà chung cư

- Các đối tượng có quyền sở hữu nhà chung cư (Điều 7 LNO 2014): + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (có giới hạn về thời hạn). + Tổ chức, cá nhân nước ngoài (có giới hạn về thời hạn): 

+ Đầu tư xây dựng dự án tại Việt Nam

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam

+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh. (Khoản 1, Điều 159 LNO 2014)

2.1 Hình thức sở hữu

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước: đầu tư, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, đổi (điểm a, khoản 2, Điều 8 LNO 2014)

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: mua, thuê từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận, đổi, thừa kế từ hộ gia đình, cá nhân (điểm b, khoản 2, Điều 8 LNO 2014)

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài: đầu tư, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế (khoản 2 Điều 159 LNO 2014)

2.2.Thời hạn sở hữu

+ Cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tại nơi có nhà chung cư (khoản 1, Điều 99 LNO 2014)

+ Cá nhân nước ngoài: tối đa không quá 50 năm, từ ngày cấp Giấy chứng nhận, có thể gia hạn (điểm c, khoản 2, Điều 161 LNO 2014)

+ Tổ chức nước ngoài: không vượt quá thời hạn trong Giấy chứng nhận, và thời gian gia hạn thêm (điểm d, khoản 2, Điều 161 LNO 2014)

+ Hết hạn sử dụng nhà chung cư thì chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở Việt Nam Nếu không thì nhà chung cư đó thuộc về nhà nước (điểm đ, khoản 2, Điều 161 LNO 2014).

3 Nguyên tắc quản lí và sử dụng nhà chung cư

- Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt

- Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, quy chế này và pháp luật có liên quan

Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hànhtrên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà

ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở 2014 và thông tư 02/2016 của BXD và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. 

- Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng

để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở 2014 và thông tư 02/2016 của BXD; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo

quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư. 

- Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở 2014 và thông tư 02/2016 của BXD và pháp luật có liên quan

4 Nhà chung cư hình thành trong tương lai

Trong hơn 10 năm trở lại đây, khi nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao, mức di dân và đô thị hóa mạnh mẽ cùng với thị trường bất động sản phát triển thì nhiều nhà chung cư càng xuất hiện nhiều tại nhiều tại các thành phố, khu đô thị Để

sở hữu cho mình một căn chung cư, chúng ta có 5 hình thức sau đây để mua

Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đónhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đangtrong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. 

Như vậy, khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưađược “tồn tại trong thực tế” Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án, côngtrình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước củangười mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án. 

Để được đưa vào kinh doanh, nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi phải thỏamãn những điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. 

4.1 Mua chung cư hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư

Là các dự án nhà chung cư vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng Nếu chủ đầu tư lần đầu đưa sản phẩm căn hộ

ra giao dịch hoặc các sản phẩm chưa mở bán thì người dân sẽ ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư với chủ đầu tư, bên cạch đó cần các yếu tố sau đây:

Ký hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư theo mẫu đã được chủ đầu tư đăng ký tại Cục quản lý cạnh tranh hoặc Sở Công thương. 

Căn hộ hình thành trong tương lai phải đủ điều kiện đưa ra giao dịch theo văn bản công bố của Sở Xây dựng.

Dự án phải được Ngân hàng thương mại cổ phần bảo lãnh cho nghĩa vụ chủ đầu tư Sau khi người dân ký hợp đồng thì Ngân hàng phải giao chứng thư bảo lãnh cho người mua

Tại hình thức 1 này, hiện nhiều chủ đầu tư có các hình thức văn bảngiao dịch khác như: thỏa thuận đặt cọc, đăng ký quyền mua, hứa mua hứa bán,… lànhững hình thức và giai đoạn đầu về giao dịch kinh doanh bất động sản nhưng chưaphải là giao dịch mua bán chính thức và hình thức mua bán theo quy định Luật KDBĐS Tùy theo từng dự án và nội dung thỏa thuận cụ thể để xác định khả năng giaodịch vô hiệu hay không vô hiệu

5 Mua căn hộ đã hình thành từ chủ đầu tư

Là các dự án nhà chung cư đã hoàn thành việc xây dựng và đã nghiệm thu đưanhà chung cư vào sử dụng Đây thường là các sản phẩm từ hàng tồn kho của chủ đầu tưhoặc các trường hợp chủ đầu tư thanh lý với khách hàng đã mua trước đó để đưa sảnphẩm ra giao dịch

5.1 Mua căn hộ nhà chung cư đã được cấp giấy chứng nhận từ chủ đầu

Giấy chứng nhận được cấp cho cá nhân, tổ chức: Đây là các căn hộ đã được bàngiao và cấp giấy chứng nhận cho các cá nhân, tổ chức Người dân có thể mua căn hộtrực tiếp

5.2 Mua căn hộ chung cư thông qua việc nhận chuyển nhượng hợp đồng 

Người dân có thể mua căn hộ của những người mua trước đó thông quahình thức nhận chuyển nhượng lại hợp đồng của họ Theo quy định pháp luật, kháchhàng ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trực tiếp với chủ đầu tư, sau đó họ

có thể chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác để người đó tiếp tục thực hiệnhợp đồng (thanh toán các kỳ còn lại và chờ nhận bàn giao căn hộ). 

5.3 Mua căn hộ thông qua đấu giá xử lý hợp đồng mua bán căn hộ 

Người dân còn có thể tham gia các buổi đấu giá quyền tài sản là việc nhậnchuyển nhượng hợp đồng căn hộ tại các Trung tâm đấu giá, phát sinh từ việc xử lý tàisản của Cơ quan thi hành án hoặc Ngân hàng xử lý nợ

6 Chi trả cho việc mua nhà chung cư

6.1 Trả góp

Ưu Điểm:

Mua nhà trả góp thanh toán giá trị căn hộ không quá lớn, dao độngkhoảng 700 – 900 triệu thời điểm đầu Chính vì vậy, người mua nhà hoàn toàn có khảnăng sở hữu căn hộ riêng của mình bằng tiền lương và tiến hành trả hàng tháng Lợi thếcủa hình thức này đó là nếu như thời gian thanh toán càng lâu thì số tiền mình phải trảcho ngân hàng mỗi tháng lại càng thấp

Nhược điểm:

Rủi ro pháp lý: khi chủ đầu tư hoặc bên bán thiếu các giấy tờ quan trọngnhư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) hoặc bản vẽthi công, bản vẽ phù hợp với quy hoạch Bạn sẽ gặp rắc rối như mất trắng tài sản nếukhông kiểm tra xác minh rõ tính hợp pháp của căn nhà mình dự định mua. 

Rủi ro tài chính: Vấn đề đặt cọc, tài chính mua nhà. 

Rủi ro lãi suất: Lãi suất là điểm nóng và cực kì nóng trong bối cảnh người mua mong chờ mức lãi suất thấp từ ngân hàng và những cam kết hứa hẹn về mức lãi suất “trong mơ” của một số ngân hàng khi khách muốn vay vốn. 

6.2 Trả thẳng

Ưu điểm: có nhiều lựa chọn, có cơ hội tìm được căn nhà ưng ý, thủ tục đơn giản, dễ dàng, an toàn, chắc chắn.

Nhược điểm: phải bỏ ra số tiền lớn ngay lập tức

7 Thời hạn sử dụng nhà chung cư

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xâydựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhàchung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí

để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở được quy định tại khoản 1 điều 99 Luật nhà ở

2014. 

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựnghoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụngthì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhàchung cư này để xử lý theo quy định tại các điểm a, b khoản 2 điều 99 Luật nhà ở

2014. 

Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư không có quy định số năm cụ thể là baonhiêu mà nó sẽ được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểmđịnh chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. 

8 Phân hạng nhà chung cư

Tại khoản 2 điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định Bộ trưởng bộ Xây dựng quy địnhviệc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư

Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD thì nhà chung cư được phân thành 3 hạng:hạng A, hạng B, hạng C dựa trên 04 nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch - kiến trúc; Hệthống thiết bị kỹ thuật; Dịch vụ, hạ tầng xã hội và Chất lượng, quản lý, vận hành. 

Trong đó nhà chung cư phân hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêucầu để được phân hạng nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng Bnhư đã nêu ở trên