Bên cạnh kết quả đạt được, công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn Quận cũng bộc lộ một số hạn chế nhất định như: việc vận hành nhà chung cư chưa chuyên nghiệp dẫn đến những vụ khiếu
Lý do xây dựng đề án
Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, các tòa nhà cao tầng ngày càng trở nên phổ biến trong các đô thị hiện đại, đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho cư dân Nhà chung cư, đặc biệt, là giải pháp hiệu quả cho vấn đề gia tăng dân số tại các khu vực đông đúc Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình này từ năm 2010 đến 2020 đã chứng minh vị thế của nó, với tỷ lệ diện tích nhà chung cư trong tổng diện tích nhà ở tại đô thị tăng từ 4% lên 15%, và tại Thành phố Hồ Chí Minh từ 6% lên 20%.
Nhà chung cư đang trở thành xu hướng lựa chọn phổ biến nhờ vào những tiện ích và lợi thế của nó Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2023, cả nước đã hoàn thành 29.612 căn hộ thương mại và 36.262 căn hộ cho người có thu nhập thấp Nhu cầu sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn, đặc biệt là từ người lao động có thu nhập thấp, ngày càng tăng cao, đặc biệt sau dịch COVID-19 Tuy nhiên, tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, khoảng 70-80% người dân mong muốn sở hữu nhà với mức giá dưới 25 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung cho phân khúc này lại đang thiếu trầm trọng.
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là cho nhóm thu nhập thấp, Đảng và nhà nước đã chú trọng ban hành nhiều chính sách và cơ chế nhằm phát triển nguồn cung nhà ở Những quy định này tập trung vào việc xác định đối tượng thụ hưởng, tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp, cũng như quản lý chất lượng xây dựng và vận hành nhà chung cư.
Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, là một trong những quận có mật độ dân số cao nhất cả nước, với nhu cầu nhà ở lớn do số lượng chung cư nhiều Để đáp ứng nhu cầu này, quận đã triển khai nhiều giải pháp nhằm phát triển quỹ nhà ở, với 36 dự án chung cư, trong đó có 12 dành cho người thu nhập thấp Công tác phát triển nhà chung cư đã đạt được một số kết quả như đảm bảo quỹ đất, kiểm tra và xử lý vi phạm, cũng như tuyên truyền pháp luật cho người dân Tuy nhiên, quản lý nhà chung cư vẫn gặp một số hạn chế, như vận hành chưa chuyên nghiệp, khó khăn trong việc thành lập Ban quản trị, chất lượng nhanh hư hỏng và hệ thống phòng cháy chữa cháy không đầy đủ.
Để đảm bảo quyền lợi cho người dân và khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà chung cư tại Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải thực hiện đề án “Tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư” Việc này nhằm tìm ra các giải pháp quản lý hiệu quả, giải quyết những điểm nghẽn trong công tác quản lý nhà nước tại địa phương.
Tổng quan tình hình các nghiên cứu có liên quan đến đề án
Nguyễn Thị Kim Anh (2018) trong luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Luật học tại Học viện Khoa học Xã hội đã nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội, tập trung vào các cơ chế, chính sách và giải pháp thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về hiệu quả quản lý và những thách thức trong việc phát triển nhà ở xã hội ở khu vực này.
Hoàng Vũ Linh Chi (2018) trong nghiên cứu “Mức độ hài lòng của cư dân về nhà ở xã hội tại Hà Nội” đã phân tích đánh giá của người dân về cuộc sống và sinh hoạt tại các khu nhà ở xã hội ở Hà Nội Bài báo đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và vận hành nhà ở xã hội, góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống của cư dân.
Trần Văn Mùi, Hoàng Vân Giang, và Trần Phương Nam (2019) trong nghiên cứu “Quản lý đóng góp và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư ở Việt Nam” đã phân tích tình hình đóng góp và quản lý kinh phí bảo trì tại các chung cư Bài viết đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường tính minh bạch và công khai trong việc sử dụng kinh phí bảo trì, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sự hài lòng của cư dân.
Nguyễn Thị Thanh Thủy (2021) trong bài nghiên cứu “Thực trạng sử dụng nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay” đã phân tích tình hình sử dụng nhà ở xã hội thông qua khảo sát tại ba khu nhà ở xã hội ở Thành phố Hà Nội Bài báo cũng đưa ra một số khuyến nghị nhằm nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cho người dân.
Phạm Thị Minh Trang và Phạm Thị Ngọc Hà (2023) trong nghiên cứu “Quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội” đã phân tích các quy định pháp luật liên quan đến chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Bài báo cũng đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong hệ thống quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này.
Trần Việt Thắng (2023) trong luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý công tại Học viện Hành chính Quốc gia đã nghiên cứu về quản lý nhà nước trong công tác quản lý và sử dụng nhà chung cư tại Thành phố Hà Nội Nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý luận liên quan đến chính sách nhà chung cư cũng như thực trạng công tác quản lý và sử dụng loại hình nhà ở này tại Hà Nội.
Nguyễn Ngọc Anh và Lê Thành Đạt (2023) trong nghiên cứu “Lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” đã phân tích các quy định pháp luật liên quan đến phương thức xác định chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Bài viết cũng đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong hệ thống quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này, được trình bày trong Kỷ yếu hội thảo khoa học Những vấn đề pháp lý về nhà ở xã hội tại Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
Hoàn Vân Giang (2023) đã thực hiện nghiên cứu về quản lý vận hành chung cư cao tầng thương mại tại Hà Nội trong luận án Tiến sĩ ngành Quản lý xây dựng của Đại học Xây dựng Nghiên cứu này tập trung vào các phương pháp và chiến lược quản lý hiệu quả của doanh nghiệp quản lý vận hành, nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và sự hài lòng của cư dân.
Hà Nội đang chú trọng vào việc nâng cao quản lý và vận hành nhà chung cư của các doanh nghiệp, nhằm đề xuất giải pháp cải tiến quy trình quản lý và nâng cao hiệu quả trong cung ứng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Nghiên cứu hiện tại chỉ ra rằng chưa có công trình nào tập trung vào thực trạng quản lý nhà nước đối với nhà chung cư tại quận Bình Tân Do đó, đề án “Tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh” mang tính mới mẻ và không trùng lặp với các nghiên cứu trước đây.
Đối tượng và phạm nghi nghiên cứu của đề án
3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề án là nghiên cứu công tác quản lý nhà nước đối với nhà chung cư
- Phạm vi không gian: Đề án giới hạn nghiên cứu trong phạm vi quận Bình
Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
- Phạm vi thời gian: Công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận trong giai đoạn 2020 - 2025, tầm nhìn đến 2030
Đề án này tập trung vào việc phân tích và đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với nhà chung cư tại Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Mục tiêu là đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà chung cư trong khu vực này trong thời gian tới.
Mục tiêu, nhiệm vụ của đề án
Mục tiêu của đề án là đánh giá tình hình quản lý nhà nước đối với nhà chung cư tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
4.2 Nhiệm vụ của đề án
Bài viết này tổng quan các nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước đối với chung cư, đồng thời nghiên cứu cơ sở lý luận về vấn đề này Nội dung bao gồm việc thu thập và tổng hợp số liệu, đánh giá thực trạng quản lý chung cư hiện nay Cuối cùng, bài viết đề xuất các giải pháp và lộ trình nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về chung cư tại Quận Bình Tân.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Đề án sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng và một số phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp nghiên cứu tài liệu bao gồm việc thu thập và phân tích thông tin từ các chương trình, kế hoạch, và báo cáo của Ủy ban nhân dân Quận Bình Tân, cùng với các văn bản luật và quy phạm pháp luật do Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Phương pháp này cho phép tác giả hiểu rõ hơn về cơ sở lý luận và pháp lý liên quan, đồng thời đưa ra các khái niệm và phân tích cách thức áp dụng pháp luật vào thực tiễn Đây là cơ sở khách quan để đánh giá quá trình thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư tại Quận Bình Tân.
Phương pháp điều tra và khảo sát được áp dụng đối với cư dân hưởng lợi từ công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư tại Quận, nhằm thu thập thông tin thực tiễn và đánh giá của người dân về hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý này.
Phương pháp quan sát thực tế là một cách hiệu quả để đánh giá hoạt động quản lý nhà nước về nhà chung cư tại địa phương Phương pháp này cho phép kiểm chứng và đánh giá việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn, từ đó giúp cải thiện chất lượng quản lý và đảm bảo quyền lợi của cư dân.
Kết cấu của đề án
Đề án bao gồm ba chương chính, bắt đầu với chương 1 trình bày các cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với chung cư Chương 2 phân tích thực trạng quản lý nhà nước tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời chỉ ra những tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý chung cư Cuối cùng, chương 3 đề xuất các giải pháp và lộ trình thực hiện nhằm tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trong khu vực này.
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ
Nhà chung cư
Nhà chung cư, trên thế giới, thường được gọi là căn hộ cho thuê (apartment building) và căn hộ để kinh doanh (condominium) Căn hộ cho thuê là tòa nhà lớn chia thành các căn hộ nhỏ, phục vụ cho hộ gia đình và có thể bao gồm cửa hàng cùng khu vực chức năng khác Trong khi đó, căn hộ để kinh doanh là dạng căn hộ cho thuê với phần diện tích được chia thành căn hộ riêng và phần sở hữu chung cho toàn tòa nhà Các tòa nhà chung cư thường được xây dựng tại khu vực đông dân cư, thuận tiện cho sinh sống và làm việc Tại Việt Nam, khái niệm nhà chung cư được quy định trong Luật Nhà ở.
Nhà chung cư, theo định nghĩa năm 2014, là loại hình nhà ở có từ 02 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ với lối đi và cầu thang chung Các căn hộ trong nhà chung cư có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân và tổ chức Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc sử dụng hỗn hợp.
Theo Luật Nhà ở, nhà chung cư bao gồm phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung Phần sở hữu chung là diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu, cùng với các trang thiết bị sử dụng chung Ngược lại, phần sở hữu riêng là diện tích trong căn hộ hoặc khu vực không phải căn hộ, được công nhận là tài sản riêng của chủ sở hữu và bao gồm các trang thiết bị sử dụng riêng.
1.1.2 Phân loại nhà chung cư
1.1.2.1 Phân loại theo mục đích sử dụng
Nhà chung cư được phân loại thành hai loại chính: nhà chung cư dùng để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp Nhà chung cư dùng để ở được thiết kế chuyên biệt cho mục đích sinh sống, trong khi nhà chung cư có mục đích hỗn hợp phục vụ cả nhu cầu ở và các hoạt động thương mại, văn phòng cho thuê cùng nhiều mục đích khác.
1.1.2.2 Phân loại theo chất lượng:
Theo tiêu chí phân loại, nhà chung cư được chia thành ba hạng: hạng A, hạng B và hạng C Việc xác định hạng chung cư dựa trên các tiêu chí quy hoạch, kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, dịch vụ và hạ tầng xã hội, cũng như chất lượng và quản lý vận hành Chung cư hạng A, hay chung cư cao cấp, phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu phân hạng theo Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 31/2016/TT-BXD và đạt tối thiểu các tiêu chuẩn quy định.
Chung cư hạng B, thuộc loại chung cư trung cấp, cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu phân hạng theo Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD Cụ thể, để được công nhận, chung cư này phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí được quy định trong phụ lục số 01 kèm theo Thông tư.
Chung cư hạng C, hay còn gọi là chung cư bình dân, phải tuân thủ đầy đủ các tiêu chí phân hạng theo phụ lục số 02 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD Những tiêu chí này được quy định tại Khoản 2 Điều 3 của cùng Thông tư, nhằm đảm bảo rằng chung cư hạng C không đạt tiêu chuẩn để được công nhận là chung cư hạng A hoặc hạng B.
1.1.2.3 Phân loại theo phạm vi điều chỉnh của pháp luật
Căn cứ vào phạm vi điều chỉnh của pháp luật, nhà chung cư được phân loại thành bốn loại chính: chung cư thương mại, chung cư xã hội, chung cư phục vụ tái định cư và chung cư thuộc sở hữu nhà nước được cải tạo Chung cư thương mại được xây dựng để bán hoặc cho thuê lâu dài, nhắm đến những người có thu nhập ổn định Chung cư xã hội nhận sự hỗ trợ từ Nhà nước, dành cho các đối tượng cần chính sách hỗ trợ về nhà ở, với thiết kế và xây dựng đảm bảo tiêu chuẩn Chung cư phục vụ tái định cư được xây dựng để giải phóng mặt bằng hoặc cho những người đã sống tại các chung cư cũ bị thu hồi, nhằm ổn định cuộc sống Cuối cùng, chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước được cải tạo và xây dựng lại để phù hợp với quy hoạch và điều kiện thực tiễn.
1.1.3 Nhà chung cư cho người thu nhập thấp
Người thu nhập thấp là những cá nhân làm việc trong các cơ quan, doanh nghiệp hoặc lao động tự do tại đô thị, với mức thu nhập thực lãnh hàng tháng không quá 15 triệu đồng cho người độc thân và không quá 30 triệu đồng cho các cặp vợ chồng Nhà chung cư cho người có thu nhập thấp là loại hình nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân xây dựng, nhằm mục đích cho người thu nhập thấp mua, thuê hoặc thuê mua Các dự án này thường nhận được sự hỗ trợ từ Nhà nước thông qua các chính sách phân phối căn hộ, đối tượng được mua, thuê, thuê mua và các chính sách hỗ trợ về vốn, lãi suất cho cả chủ đầu tư và người dân.
Đặc điểm, vai trò của nhà chung cư
Nhà chung cư, dưới góc độ bất động sản, có những đặc điểm như tính cố định về vị trí, tính lâu bền, tính đa dạng và giá trị lớn, đồng thời chịu sự quản lý của Nhà nước Tính cố định này xuất phát từ việc gắn liền với đất, khiến cho các tòa nhà không thể di dời Sự khan hiếm của nhà chung cư đến từ nguồn tài nguyên đất hạn chế và nhu cầu cao về nhà ở Tuổi thọ của các tòa nhà thường kéo dài hàng chục năm, phụ thuộc vào chất lượng vật liệu xây dựng và kỹ thuật thi công Do đó, việc quản lý xây dựng từ phía Nhà nước là cần thiết để đảm bảo đáp ứng nhu cầu an cư của người dân và ngăn chặn việc khai thác không đúng cách Về mặt giá trị, nhà chung cư là tài sản lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống, tạo ra sự khan hiếm trên thị trường và hạn chế khả năng tiếp cận của người có nhu cầu Về sở hữu, nhà chung cư thường có phần riêng và phần chung, cần quy định rõ ràng để tránh xung đột giữa cư dân và Ban Quản lý Cuối cùng, nhà chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, giảm thiểu xung đột xã hội và hỗ trợ chính sách an sinh, xã hội cho người dân có khả năng tài chính hạn chế.
Quản lý nhà nước về nhà chung cư
Quản lý nhà nước bao gồm toàn bộ hoạt động của bộ máy nhà nước với ba chức năng chính: hành pháp, lập pháp và tư pháp Trong nghĩa hẹp, quản lý nhà nước thường chỉ đến việc thực thi quyền hành pháp, được thực hiện bởi hệ thống các cơ quan hành chính từ Trung ương đến địa phương.
Quản lý nhà nước về nhà chung cư là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước, trong đó các cơ quan quản lý tác động đến quá trình quản lý và vận hành chung cư Mục tiêu là đảm bảo triển khai các dự án xây dựng nhà chung cư thuận tiện, phân phối căn hộ đúng đối tượng, duy trì hoạt động theo quy định pháp luật và góp phần ổn định xã hội.
1.3.2 Mục tiêu, chủ thể, đối tượng quản lý
Mục tiêu của quản lý nhà nước về nhà chung cư là đảm bảo cư dân có điều kiện tiếp cận và sử dụng nhà ở chất lượng, phù hợp với khả năng tài chính và tiêu chuẩn quy định Đồng thời, công tác này cũng nhằm đảm bảo trật tự, an toàn xã hội, thực thi chính sách và pháp luật, cũng như công bằng xã hội, góp phần bình ổn thị trường nhà ở.
Chủ thể quản lý nhà nước về nhà chung cư bao gồm các cơ quan hành pháp từ Trung ương đến địa phương, với chức năng và nhiệm vụ cụ thể được quy định trong các văn bản pháp luật Đối tượng quản lý này gồm các tổ chức và cá nhân liên quan đến xây dựng, cung cấp, quản lý vận hành và sở hữu nhà chung cư, như chủ đầu tư, đơn vị khai thác vận hành và cư dân.
Trong quản lý nhà nước về chung cư, các cơ quan thường áp dụng kết hợp nhiều phương pháp, bao gồm kinh tế, tuyên truyền, giáo dục và quản lý hành chính Trong đó, phương pháp quản lý hành chính đóng vai trò chủ đạo và được sử dụng phổ biến nhất.
1.3.3 Nội dung quản lý nhà chung cư
1.3.3.1 Xây dựng và ban hành chính sách, pháp luật a Chính sách nhà ở
Chính sách nhà ở là các hành động có mục đích do cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm giải quyết vấn đề liên quan đến quản lý nhà chung cư và phát triển thị trường Nó bao gồm các quan điểm, mục tiêu và giải pháp nhằm khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà chung cư, ưu tiên tiếp cận cho người có thu nhập thấp, quy định giá bán căn hộ và hỗ trợ vốn cho người thu nhập thấp để mua hoặc thuê mua nhà chung cư với giá hợp lý.
Chính sách ưu đãi về quyền sử dụng đất cho dự án xây dựng nhà chung cư cho người có thu nhập thấp cho phép chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đã được Nhà nước giao Quy định này cũng áp dụng cho phần diện tích đất dùng cho hoạt động thương mại trong dự án đã được phê duyệt Nếu chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất cho việc xây dựng nhà chung cư, Nhà nước sẽ hoàn trả hoặc khấu trừ số tiền tương ứng mà chủ đầu tư đã chi.
Chính sách ưu đãi thuế cho chủ đầu tư bao gồm miễn, giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp Đặc biệt, các dự án xây dựng nhà chung cư cho người có thu nhập thấp để cho thuê sẽ được hưởng mức giảm thuế cao hơn so với những dự án xây dựng nhà để cho thuê, mua bán.
Chủ đầu tư dự án nhà chung cư cho người có thu nhập thấp có thể vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng tại Việt Nam, với điều kiện cụ thể Mức vay có thể lên đến 80% tổng mức đầu tư cho dự án nhà cho thuê và 70% cho dự án nhà cho thuê mua hoặc bán Thời hạn vay được ưu đãi, tối thiểu 15 năm và tối đa 20 năm cho dự án nhà cho thuê, từ 10 đến 15 năm cho dự án cho thuê mua, và từ 5 đến 10 năm cho dự án bán Lãi suất vay không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng.
Nhà nước ban hành văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ xã hội liên quan đến xây dựng và quy hoạch nhà chung cư trên toàn quốc và từng địa phương Các quy định này bao gồm quỹ đất, nguồn lực tài chính, vốn, và các ưu đãi cần thiết Ngoài ra, văn bản cũng điều chỉnh việc phân phối, cho thuê, thu hồi và chuyển nhượng căn hộ, cũng như chuyển mục đích sử dụng và cấp phép liên quan đến nhà chung cư Công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà chung cư, cũng như giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan, cũng được quy định rõ ràng.
Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật bao gồm Luật và văn bản dưới luật Cụ thể, Luật và Bộ Luật được Quốc Hội thông qua, Nghị định hướng dẫn thi hành do Chính phủ ban hành, cùng với Thông tư và các quyết định từ Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan Ngoài ra, các văn bản quy phạm pháp luật cũng được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành.
Công tác xây dựng và ban hành chính sách, pháp luật về quản lý nhà chung cư là rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng quản lý nhà nước trong lĩnh vực này Việc thực hiện hiệu quả sẽ tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho các cơ quan quản lý tổ chức thực thi công vụ Các quy định pháp luật rõ ràng và chính sách phù hợp sẽ khuyến khích sự tham gia của người dân trong phát triển nhà chung cư, đồng thời tạo động lực cho các chủ đầu tư và hỗ trợ người dân sở hữu căn hộ Ngoài ra, chính sách và pháp luật là cơ sở cho các hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát, giúp khắc phục những hạn chế Cuối cùng, các quy định pháp luật rõ ràng sẽ giúp giải quyết các tranh chấp quyền lợi giữa các bên liên quan trong quá trình xây dựng, sử dụng và vận hành nhà chung cư.
1.3.3.2 Xây dựng kế hoạch phát triển nhà chung cư
Kế hoạch phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đến năm 2030 bao gồm việc hoàn thành khoảng 1.062.200 căn hộ, với mục tiêu tổng diện tích sàn nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 295 triệu m² và diện tích bình quân đầu người là 26,5 m² Trong đó, khoảng 4 triệu m² sẽ được phát triển dành riêng cho người có thu nhập thấp Tại Quận Bình Tân, kế hoạch phấn đấu phát triển thêm 8.015.760 m² sàn xây dựng, nâng diện tích bình quân đầu người lên 37,11 m², với 151.200 m² dự kiến dành cho nhà ở cho người có thu nhập thấp.
1.3.3.3 Bộ máy quản lý nhà nước và phân cấp quản lý
Hoạt động quản lý nhà nước được thực hiện thông qua hệ thống các cơ quan quản lý dựa trên quy định pháp luật, trong đó việc hình thành tổ chức bộ máy là yếu tố quan trọng để đảm bảo hiệu quả quản lý Hệ thống cơ quan quản lý được tổ chức hợp lý giúp giảm chi phí và nâng cao hiệu lực quản lý, quyết định đến việc thực thi các chính sách của Nhà nước Ở cấp Trung ương, Chính phủ quản lý nhà ở, với Bộ Xây dựng là cơ quan tham mưu chính Ở cấp địa phương, Ủy ban nhân dân chịu trách nhiệm quản lý nhà chung cư, ban hành quy định hướng dẫn và tổ chức kiểm tra, xử lý vi phạm Ủy ban nhân dân cấp huyện phối hợp thực hiện quản lý nhà ở và tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trong khi Ủy ban nhân dân cấp xã tuyên truyền và phối hợp với Ban Quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề phát sinh.
Trong tổ chức bộ máy quản lý nhà nước tại Việt Nam, xu hướng phân cấp và phân quyền được chú trọng và quy định rõ ràng trong Hiến pháp và các luật liên quan, như Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức Chính quyền địa phương Các nghị quyết của Chính phủ, bao gồm Nghị quyết số 21/NQ-CP, 99/NQ-CP và 04/NQ-CP, cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân quyền trong quản lý nhà chung cư Đặc biệt, trong lĩnh vực quy hoạch, đầu tư và xây dựng, xu hướng này được thể hiện qua các quy định cụ thể trong Luật Quy hoạch, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển bền vững.
Căn cứ chính trị, pháp lý để xây dựng đề án
1.4.1 Căn cứ chính trị Đề án được xây dựng dựa trên các căn cứ chính trị cụ thể như sau: Văn kiện Đại hội Đại biểu lần thứ XIII của Đảng; chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030; Nghị quyết số 42-NQ/TW ngày 24 tháng 11 năm 2023 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, nâng cao chất lượng chính sách xã hội, đáp ứng yêu cầu sự nghiệp xây dựng và bảo vệ
Tổ quốc trong giai đoạn mới[9]; Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh lần thứ XI, nhiệm kỳ 2020 - 2025
1.4.2.1 Các văn bản của Trung ương Đề án được xây dựng dựa trên các văn bản như sau: Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; Luật Nhà ở năm 2023; Luật Đầu tư năm 2020 [13]; Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội [21]; Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Quyết định số 2127/QĐ-
Vào ngày 30 tháng 11 năm 2011, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, với tầm nhìn đến năm 2030 Để thực hiện Luật Nhà ở, Thông tư 19/2016/TT-BXD được ban hành vào ngày 30 tháng 6 năm 2016, cùng với Nghị định 99/2015/NĐ-CP Thêm vào đó, Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, trong khi Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 đưa ra quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư Cuối cùng, Thông tư 06/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2019 đã sửa đổi và bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư.
1.4.2.2 Các văn bản của Thành phố Hồ Chí Minh
Kết luận số 669-KL/TU ngày 17 tháng 8 năm 2020 của Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh đã xác nhận Đề án “Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030” Đồng thời, Quyết định số 4834/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của chương trình này Ngoài ra, Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND ngày 31 tháng 03 năm 2018 quy định khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, góp phần vào việc quản lý hiệu quả các dự án nhà ở trong khu vực.
1.4.2.3 Các văn bản của Quận Bình Tân
Thông tri số 22-TT/QU ngày 08 tháng 3 năm 2022 của Quận ủy Bình Tân nhấn mạnh việc tăng cường lãnh đạo trong phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân và người lao động Đồng thời, Chương trình số 527/CTr-UBND ngày 26 tháng 02 năm 2021 của Ủy ban nhân dân Quận Bình Tân cũng đề ra kế hoạch phát triển nhà ở cho người dân trong quận Bình Tân trong giai đoạn tới.
Kế hoạch số 269/KH-UBND ngày 16 tháng 4 năm 2021 của Ủy ban nhân dân Quận Bình Tân nhằm phát triển nhà ở cho người dân trong giai đoạn 2021 - 2025, với các mục tiêu cụ thể hàng năm Kế hoạch này sẽ góp phần cải thiện chất lượng sống và đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của cư dân tại quận Bình Tân.
UBND ngày 27 tháng 2 năm 2024 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân về phát triển nhà ở cho người dân trên địa bàn quận Bình Tân trong năm 2024.
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ
Khái quát về quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Quận Bình Tân được thành lập theo Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày
Quận nằm ở phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích tự nhiên 5.202,09 ha và là điểm giao thông quan trọng với Bến xe Miền Tây Khu vực này kết nối Thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh miền Tây qua các tuyến đường thiết yếu Phía Đông giáp Quận Tân Phú và khu công nghiệp Tân Bình 2, trong khi phía Bắc tiếp giáp huyện Bình Chánh và khu công nghiệp Vĩnh Lộc Trên địa bàn quận còn có khu công nghiệp Tân Tạo và công ty TNHH Pouyuen Việt Nam.
2.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội
Quận có dân số khoảng 811.979 người, chủ yếu là dân nhập cư, với 28.283 đơn vị kinh tế hoạt động Khu vực này gần 03 khu công nghiệp lớn: Tân Tạo, Vĩnh Lộc và Tân Bình, cùng với công ty TNHH Pouyuen Việt Nam, nơi thu hút gần 56.000 lao động, tạo nên một lực lượng công nhân đông đảo sinh sống và làm việc tại quận.
Quận có 10 đơn vị hành chính cấp xã và hệ thống giao thông kết nối với Thành phố và các tỉnh Tây Nam bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế liên vùng Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất bình quân đạt 24,57% mỗi năm, với tổng số 21.283 doanh nghiệp đang hoạt động trên toàn quận.
Tình hình phát triển nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí minh
Hiện tại, quận Bình Tân đang triển khai 36 dự án chung cư, trong đó 32 dự án đã đưa vào sử dụng, 2 dự án đang thi công, và 4 dự án tạm ngưng thi công Tất cả các chung cư đều có từ 5 tầng trở lên, với số tầng tối đa lên đến 28 tầng Cụ thể, có 5 chung cư có từ 5 đến 7 tầng, và 2 chung cư có từ 7 đến 10 tầng.
10 tầng, còn lại là các chung cư có từ 10 đến 29 tầng
Tính đến nay, đã có 113 khối nhà chung cư được đưa vào sử dụng, với tổng cộng 18.544 căn hộ tư nhân và 455 căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước, phục vụ cho 23.659 hộ dân sinh sống Trong số đó, có 1.058 đảng viên cư trú Các cơ quan chức năng cấp Quận, phường đã phối hợp với Ban Quản trị các nhà chung cư để thành lập 45 Tổ dân phố tại 24 tòa nhà, bao gồm hơn 14.940 hộ dân Đồng thời, 06 tổ chức chính trị - xã hội đã được thành lập, bao gồm 03 Chi đoàn, 02 Chi hội Phụ nữ, 01 Tổ hội Cựu Chiến binh, cùng với 11 tổ chức xã hội, trong đó có 04 Chi hội thanh niên và 07 tổ hội Người Cao tuổi.
Trong tổng số 32 dự án chung cư đã hoàn thành, có 12 dự án dành riêng cho người có thu nhập thấp, bao gồm 35 tòa nhà với 4.719 căn hộ thuộc sở hữu tư nhân và 455 căn hộ thuộc sở hữu nhà nước.
Thực trạng quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
2.3.1 Hệ thống chính sách và pháp luật về quản lý nhà chung cư
Hiện nay, Ủy ban nhân dân Quận đang thực hiện đầy đủ các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý nhà chung cư Điều này bao gồm việc áp dụng các văn bản Luật và các văn bản dưới Luật Đồng thời, Ủy ban cũng tuân thủ các chỉ thị của Thành phố, chẳng hạn như Chỉ thị số 04/CT-UBND ban hành ngày 29 tháng.
Trong ba năm qua, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai các biện pháp nhằm đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy cho các chung cư và nhà cao tầng trên địa bàn Đặc biệt, Công văn số 2156/UBND-ĐT ngày 30 tháng 6 năm 2022 nhấn mạnh việc tăng cường hiệu lực và hiệu quả trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Quận Bình Tân đã chủ động xây dựng và ban hành Quyết định số 41/QĐ-UBND ngày 06 tháng 01 năm 2022, quy định về việc phối hợp giữ gìn trật tự an toàn xã hội và giải quyết các vấn đề tồn tại, phát sinh tại các chung cư trên địa bàn quận.
Hệ thống chính sách và pháp luật về quản lý nhà chung cư, đặc biệt là nhà chung cư cho người có thu nhập thấp, đã được xây dựng khá đầy đủ Các văn bản lãnh đạo và chỉ đạo từ Trung ương đến địa phương thể hiện rõ sự phân cấp và phân quyền trong công tác quản lý nhà nước.
Tuy nhiên, trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật cũng có một số điểm hạn chế nhất định như:
Thủ tục hành chính kéo dài trong xây dựng nhà ở chung cư cho người thu nhập thấp gây cản trở sự tham gia của doanh nghiệp vào các dự án Cụ thể, việc xác định giá bán căn hộ và xác nhận đối tượng sử dụng căn hộ đã làm kéo dài thời gian đầu tư, với thời gian thực hiện thủ tục trước khi khởi công lên đến 464 đến 605 ngày làm việc Ngoài ra, nhiều dự án chung cư không thể hoàn thành do khó khăn trong công tác giải tỏa, đền bù, khi mà việc thỏa thuận giá bồi thường với người dân bị ảnh hưởng thường gặp nhiều trở ngại.
Chính sách ưu đãi về Thuế chưa thống nhất: theo quy định của Nghị định
Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các chủ đầu tư dự án nhà chung cư cho người có thu nhập thấp được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp lên đến 70% Tuy nhiên, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi năm 2013 đã giảm mức thuế từ 20% xuống còn 10% đối với thu nhập từ bán, cho thuê nhà ở xã hội, dẫn đến mức ưu đãi thực tế chỉ còn 50% Đồng thời, theo Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008 sửa đổi năm 2013, thuế đối với hàng hóa nhà ở xã hội cũng giảm từ 10% xuống còn 5%, tương ứng với mức ưu đãi thuế thực tế cũng chỉ đạt 50%, chưa đạt mức 70% như quy định ban đầu.
Sự mâu thuẫn trong các quy định pháp luật liên quan đến hình thức lựa chọn chủ đầu tư đã dẫn đến việc xác định chủ đầu tư cho dự án trở nên tốn kém thời gian.
Theo Luật đầu tư năm 2020, dự án nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi đầu tư, và theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP, các dự án này có thể được giao đất hoặc cho thuê đất mà không cần đấu giá Tuy nhiên, Luật Nhà ở yêu cầu phải thực hiện đấu thầu khi có từ hai nhà thầu trở lên Nghị định 44/2015/NĐ-CP quy định rằng các dự án nhỏ hơn 5 hecta không cần lập quy hoạch chi tiết, trong khi Thông tư số 09/2021/TT-BXD yêu cầu chủ đầu tư phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt Sự khác biệt này trong các quy định pháp luật đã làm kéo dài thủ tục hành chính và gây khó khăn cho việc thu hút chủ đầu tư vào dự án nhà ở xã hội.
2.3.2 Thực trạng triển khai kế hoạch xây dựng nhà chung cư
Trong thời gian qua, thực hiện chương trình phát triển nhà ở Thành phố
Trong giai đoạn 2021 - 2030, chương trình phát triển nhà ở tại Quận Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục được triển khai nhằm cải thiện đời sống người dân Trước năm 2015, tổng diện tích sàn nhà đạt khoảng 21.895.999 m², tương ứng với diện tích sàn trung bình 31,76 m²/người Từ năm 2015 đến 2020, Quận đã nâng tổng diện tích sàn xây dựng lên 29.096.963 m², với diện tích sàn trung bình đạt khoảng 37,11 m²/người.
Từ năm 2021 đến 2030, Ủy ban nhân dân Quận đặt mục tiêu tăng thêm tổng diện tích sàn xây dựng lên 8.015.760 m², trong đó có 1.702.069 m² dành cho nhà chung cư Mục tiêu cụ thể là tăng 151.220 m² sàn xây dựng nhà chung cư cho người có thu nhập thấp Quỹ đất cho phát triển nhà ở thương mại được xác định là 194.014 m², trong khi quỹ đất cho nhà ở xã hội là khoảng 43.905 m² Quận phấn đấu hoàn thành và đưa vào sử dụng 13 dự án nhà chung cư với tổng diện tích 237.919 m² đất, 1.350.997 m² sàn xây dựng và 10.725 căn hộ.
Bảng 2.1 Kế hoạch phát triển nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân giai đoạn 2021 - 2030
1 Dự án nhà ở xã hội phường An Lạc 19.505 47.599 949 2021
2 Khu căn hộ Green Hills (B1) 33.704 26.840 327
5 Dự án Chung cư Tanimex 19.865 33.074 424 2022
6 Khu căn hộ Green Hills (B2) 33.000 20.877 257
7 Khu căn hộ Phú Tân 17.916 82.554 838
8 Khu căn hộ Khang Phúc 18.392 81.272 1.045
9 Cao ốc thương mại – dịch vụ - căn hộ JOI CITY
10 Khu nhà chung cư cao tầng An Lạc 1.656 9.477 58
11 Dự án chung cư Thịnh Phát 4.534 13.680 135 2025
12 Dự án nhà ở xã hội trong khu dân cư hoán đổi đất 17,7 hecta
13 Dự án nhà ở xã hội Hoàng Nam - đường Lê Cơ
Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở cho người dân trên địa bàn quận Bình Tân giai đoạn 2021 - 2030
Theo kế hoạch phát triển nhà ở của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân, tính đến thời điểm hiện tại, 3 trong số 13 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng Trong khi đó, 6 dự án còn lại chưa được khởi công do vướng mắc về thủ tục cấp phép xây dựng và chưa hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
2.3.3 Thực trạng bộ máy quản lý và phân cấp quản lý
2.3.3.1 Bộ máy quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận
Hình 2.1 Sơ đồ bộ máy quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận Bình Tân Ủy ban nhân dân Quận Ủy ban nhân dân phường
Phòng Quản lý đô thị
Ban Bồi thường và giải phóng mặt bằng a Ủy ban nhân dân Quận [24] thực hiện chức trách, nhiệm vụ như sau:
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý hành chính và xử lý các vấn đề liên quan đến nhà chung cư theo thẩm quyền, bao gồm việc công nhận hoặc ủy quyền Ban Quản trị nhà chung cư Phòng Quản lý đô thị tham mưu cho Ủy ban nhân dân Quận trong việc xây dựng, điều chỉnh quy hoạch và kiểm tra tình hình quản lý các dự án, đồng thời thực hiện cải cách hành chính liên quan đến thủ tục đầu tư xây dựng Phòng Tài nguyên và Môi trường hỗ trợ về quỹ đất cho các dự án nhà chung cư, đảm bảo cập nhật đầy đủ thông tin về diện tích và loại đất theo quy định Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thống kê diện tích đất cần giải tỏa và xây dựng kế hoạch vận động người dân bàn giao mặt bằng, đồng thời đề xuất phương án đền bù và tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng Ủy ban nhân dân phường tuyên truyền, vận động người dân chấp hành quy định pháp luật về quản lý nhà chung cư, phối hợp với Ban Quản trị để giải quyết các vấn đề phát sinh và tổ chức các hội nghị liên quan.
2.3.3.2 Nhân sự quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận: Đội ngũ nhân sự quản lý nhà nước về nhà chung cư ở cấp Quận gồm có: Chủ tịch Ủy ban nhân dân Quận, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Quận phụ trách mảng đô thị - xây dựng, 01 công chức phụ trách tổng hợp của Văn phòng Ủy ban nhân dân Quận, Trưởng Phòng Quản lý đô thị Quận, Phó Trưởng phòng Quản lý đô thị Quận, 02 Công chức Phòng Quản lý đô thị Quận Đội ngũ nhân sự quản lý nhà nước về nhà chung cư ở cấp phường gồm có: Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường phụ trách địa chính - xây dựng, 02 Công chức Ủy ban nhân dân phường phụ trách địa chính - xây dựng
Bộ máy quản lý nhà nước về nhà chung cư tại Quận được tổ chức theo quy định pháp luật, với sự phân cấp quản lý rõ ràng giữa cấp Quận và cấp phường Nhiệm vụ chính bao gồm theo dõi và hỗ trợ hình thành Ban Quản trị nhà chung cư, phối hợp quản lý vận hành và giải quyết các vấn đề phát sinh Mặc dù đội ngũ nhân sự đáp ứng yêu cầu về trình độ, nhưng vẫn còn thiếu so với thực tế số lượng và xu hướng phát triển của nhà chung cư trong khu vực.
2.3.4 Triển khai xây dựng phát triển nhà chung cư
2.3.4.1 Công tác giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất phục vụ dự án xây dựng chung cư
Một trong những yếu tố quyết định trong việc triển khai dự án xây dựng chung cư là quỹ đất Ủy ban nhân dân Quận có trách nhiệm thực hiện công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng Tuy nhiên, nhiều dự án gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất do thiếu sự đồng thuận từ người dân về mức giá đền bù Điều này dẫn đến việc các hộ dân chưa bàn giao đất và tài sản gắn liền, gây kéo dài tiến độ thực hiện dự án.
Bảng 2.2 Các Chung cư chậm tiến độ do vướng các công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1 Chung cư Lý Chiêu Hoàng
4 Dự án nhà ở xã hội phường An Lạc
5 Dự án Chung cư Tanimex
Nguồn: Ủy ban nhân dân quận Bình Tân 2.3.4.2 Công tác giám sát việc xây dựng công trình a Về tiến độ xây dựng
Bảng 2.3 Tiến độ xây dựng một số dự án nhà chung cư trên địa bàn Quận
STT Tên chung cư Mức độ chậm trễ của dự án Nguyên nhân
Bàn giao trễ tiến độ 03 năm so với cam kết
- Hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án chậm di dời, công trình bị đội vốn do khảo sát, đánh giá độ lún của đất chưa chính xác
Bàn giao trễ tiến độ 02 năm so với cam kết
- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, Chủ đầu tư bị thiếu vốn đầu tư
3 Chung cư Da Sà Bàn giao trễ tiến độ 02 năm 06 tháng so với cam kết
- Chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn
4 Chung cư Thiên An Bàn giao trễ tiến độ 01 năm 07 tháng so với cam kết
Chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn
Bàn giao trễ tiến độ 04 năm so với cam kết
Việc xác định ranh giới giữa các phần đất trong dự án và đất người dân gặp khó khăn, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chậm
Dự án nhà ở xã hội phường An Lạc Chưa hoàn thành đúng tiến độ đề ra
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp khó khăn; thủ tục cấp phép xây dựng bị kéo dài
Tanimex Chưa hoàn thành đúng tiến độ đề ra
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp khó khăn; thủ tục cấp phép xây dựng bị kéo dài
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp dựa trên các báo cáo của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân
Đánh giá công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư
2.4.1 Những kết quả đạt được
Công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư tại quận Bình Tân được Ủy ban nhân dân Thành phố và các sở, ngành hỗ trợ thực hiện hiệu quả Các quy định pháp luật liên quan luôn được Ủy ban nhân dân Quận chú trọng triển khai kịp thời và đầy đủ, đảm bảo hoạt động quản lý nhà chung cư tại địa phương diễn ra suôn sẻ.
Công tác kiểm tra và xử lý các sai phạm trong quản lý chung cư được thực hiện thường xuyên và quyết liệt, nhằm đảm bảo an ninh trật tự và tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, từ đó nâng cao an toàn cho cư dân Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng chú trọng tổ chức Hội nghị nhà chung cư và bầu Ban Quản trị, đảm bảo các khu nhà đủ điều kiện thực hiện đúng quy trình theo pháp luật.
Công tác tuyên truyền và phổ biến quy định pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư đã thu hút sự đồng thuận và hợp tác từ chính quyền, Mặt trận Tổ quốc, cùng các tổ chức chính trị - xã hội, góp phần nâng cao nhận thức của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ khi sinh sống tại chung cư.
Công tác triển khai các dự án nhà chung cư được chú trọng, nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận nhanh chóng quỹ đất và các đối tượng bị ảnh hưởng Điều này giúp thực hiện hiệu quả công tác vận động, thuyết phục và thảo luận về giá bồi thường cũng như giải phóng mặt bằng.
Quản lý nhà chung cư tại Quận thời gian qua gặp nhiều hạn chế, như tiến độ xây dựng chậm so với kế hoạch, công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng chưa kịp thời, ảnh hưởng đến quỹ đất sạch cho dự án Giám sát xây dựng không đảm bảo, dẫn đến sai phạm không được phát hiện sớm Quản lý vận hành chung cư còn nhiều bất cập, chất lượng sống của cư dân chưa được bảo đảm, nhiều chung cư chưa có Ban Quản trị hoạt động hiệu quả Mô hình quản lý chưa phù hợp, gây khó khăn trong việc giải quyết vấn đề phát sinh và bảo vệ quyền lợi cư dân, trong khi tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn diễn ra Bên cạnh đó, việc tiếp cận các dịch vụ thiết yếu như phòng cháy chữa cháy và hệ thống thoát hiểm chưa đạt tiêu chuẩn quy định.
2.4.3 Nguyên nhân của hạn chế, tồn tại
Hệ thống chính sách và quy định pháp luật hiện nay còn nhiều bất cập và thiếu đồng bộ trong việc xác định thẩm quyền giải quyết các vấn đề liên quan đến chung cư Các quy định về diện tích sở hữu chung và riêng chưa rõ ràng, cùng với quy định về bồi thường và giải phóng mặt bằng không phù hợp, đã dẫn đến tình trạng chậm tiến độ trong việc giải phóng mặt bằng.
Năng lực quản lý của Ủy ban nhân dân quận còn hạn chế do đội ngũ cán bộ công chức thực hiện công tác quản lý nhà nước về chung cư không đủ về số lượng và chưa đồng đều về chất lượng.
Chính quyền địa phương cần cải thiện sự phối hợp với chủ đầu tư và Ban Quản trị nhà chung cư để hiệu quả hơn trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh Hiện tại, sự phối hợp giữa Ủy ban nhân dân Quận và các cơ quan có thẩm quyền chưa kịp thời, đặc biệt trong việc giám sát tuân thủ pháp luật về xây dựng và xử lý các công trình vi phạm Đồng thời, cần nâng cao nhận thức pháp luật và cải thiện thái độ làm việc giữa Chủ đầu tư, Ban quản trị và cư dân để đạt được sự thống nhất trong quản lý.
Công tác quản lý và vận hành tại một số chung cư đang gặp khó khăn do thiếu nguồn quỹ quản lý vận hành Nhiều trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng quỹ này và chậm bàn giao cho Ban Quản trị, trong khi chính quyền địa phương không kịp thời phát hiện hoặc xử lý tình trạng này.
Công tác thanh tra và kiểm tra hiện nay chưa phát hiện vi phạm một cách kịp thời, đồng thời việc xử lý vi phạm cũng chưa nghiêm khắc Ở một số nơi, sự thiếu kiên quyết trong việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế để đảm bảo tuân thủ pháp luật của các chủ đầu tư là vấn đề cần được cải thiện.
Ý thức và trách nhiệm tuân thủ pháp luật của người dân và chủ đầu tư còn hạn chế, dẫn đến việc các lợi ích kinh tế và lợi ích nhóm thường được ưu tiên hơn so với lợi ích chung của cộng đồng cư dân trong các chung cư.
GIẢI PHÁP VÀ LỘ TRÌNH, TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐỀ ÁN 47 3.1 Quan điểm và định hướng phát triển nhà chung cư
Quan điểm và định hướng của quốc gia
Tại Đại hội XIII của Đảng, Trung ương đã đề ra mục tiêu phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở, đặc biệt chú trọng vào nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở giá rẻ cho công nhân tại các khu công nghiệp Mục tiêu là khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường, phục vụ cho các đối tượng chính sách xã hội Đến năm 2025, phấn đấu đạt diện tích nhà ở bình quân khoảng 27 - 27,5 m² sàn/người.
Vào tháng 11 năm 2023, Hội nghị lần thứ tám Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã thông qua Nghị quyết số 42-NQ/TW, nhấn mạnh mục tiêu xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp Nghị quyết cũng đề ra việc xóa bỏ tình trạng nhà tạm, nhà dột nát cho hộ nghèo và cận nghèo, cũng như người dân bị ảnh hưởng bởi thiên tai và biến đổi khí hậu Mục tiêu đặt ra là đạt diện tích nhà ở bình quân khoảng 30m2 sàn/người trên toàn quốc Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” thể hiện rõ quan điểm xây dựng nhà chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng này.
Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp là nhiệm vụ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Đây không chỉ là trách nhiệm của nhà nước mà còn là nghĩa vụ của xã hội, doanh nghiệp và người dân, nhằm đảm bảo an sinh và nâng cao chất lượng cuộc sống cho mọi người.
Chính sách hợp lý cần được triển khai nhằm thúc đẩy thị trường, tập trung vào an sinh xã hội và tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp Việc phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân là rất quan trọng để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của các đối tượng thu nhập thấp.
Nhà nước đang khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp thông qua cơ chế thị trường Đồng thời, chính phủ cũng triển khai các chính sách hỗ trợ về nhà ở nhằm ổn định chính trị và đảm bảo an sinh xã hội cho các đối tượng này.
Để phát triển nhà ở xã hội, cần huy động nguồn lực từ xã hội, đặc biệt là từ các doanh nghiệp và tập đoàn kinh tế bất động sản lớn, đồng thời cần có cơ chế thu hút nguồn đầu tư từ nước ngoài.
Đến năm 2030, Việt Nam đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 1.062.200 căn hộ dành cho người có thu nhập thấp Trong giai đoạn 2021 – 2025, dự kiến sẽ hoàn thành khoảng 428.000 căn, và từ năm 2025 đến 2030, khoảng 634.200 căn sẽ được xây dựng.
Quan điểm và định hướng của thành phố Hồ Chí Minh
Ngày 08 tháng 7 năm 2022, Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Nghị quyết số 30/NQ-HĐND về Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 – 2030 Ngày 31 tháng 12 năm 2020, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 4834/QĐ-UBND về phê duyệt đề án “Xây dựng chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 - 2030” trong đó nêu rõ định hướng phát triển nhà ở
Thành phố đã bố trí ngân sách để phát triển nhà ở xã hội nhằm hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, đặc biệt là những người gặp khó khăn trong việc chi trả thuê hoặc thuê mua Đồng thời, thành phố ưu tiên khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào việc phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, cũng như nhà ở giá thấp và giá rẻ cho những người có thu nhập thấp.
Chí Minh ban hành Quyết định số 4151/QĐ-UBND về phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 - 2025 và năm 2021,
Vào ngày 06 tháng 9 năm 2022, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 2971/QĐ-UBND phê duyệt chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 Chương trình đặt mục tiêu phát triển khoảng 2,5 triệu m² sàn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2025, tương đương với 35.000 căn nhà Đặc biệt, nhà ở cho thuê dự kiến đạt khoảng 500.000 m² sàn, tương ứng với 4.500 căn hộ.
Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh và lộ trình thực hiện
3.2.1 Tăng cường công tác phản biện chính sách, đề xuất, kiến nghị hoàn thiện chính sách, các quy định của pháp luật có liên quan
Mục đích của giải pháp là nâng cao vai trò của Ủy ban nhân dân quận trong việc thực thi pháp luật tại địa phương Cần phản ánh đầy đủ các khó khăn, vướng mắc và điểm nghẽn trong chính sách lên cơ quan cấp trên để đánh giá và hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật Việc này sẽ tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng, dễ áp dụng, từ đó giúp thực thi chính sách và pháp luật một cách đồng bộ và thông suốt.
Ủy ban nhân dân Quận cần thường xuyên đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn trong việc áp dụng pháp luật, đặc biệt là giải quyết chồng chéo trong quy định về chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư Cải cách hành chính cần được đẩy mạnh, bao gồm chuẩn hóa thủ tục hành chính và hạn chế tình trạng kéo dài quy trình Ngoài ra, tăng cường công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển quỹ đất nhà chung cư Việc áp dụng các mô hình và giải pháp hiệu quả tại cơ sở sẽ giúp đáp ứng tốt nhất nhu cầu của người dân và doanh nghiệp, đồng thời đảm bảo tuân thủ pháp luật trong thực hiện.
3.2.2 Nâng cao năng lực quản lý của Ủy ban nhân dân Quận
Mục đích của giải pháp này là nâng cao tính chủ động của Ủy ban nhân dân Quận trong việc xử lý các vấn đề phát sinh trong quản lý và vận hành nhà chung cư, bao gồm tổ chức bầu cử ban quản trị nhà chung cư và hướng dẫn giải quyết các tranh chấp liên quan.
Để nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức quản lý nhà nước về chung cư, cần thường xuyên tổ chức tập huấn và bồi dưỡng kỹ năng, nghiệp vụ Ủy ban nhân dân Quận cần tham gia ngay từ đầu vào công tác lập kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là chuẩn bị quỹ đất sạch Tăng cường sự phối hợp giữa Ủy ban nhân dân Quận, chủ đầu tư và cư dân để giải quyết tranh chấp hiệu quả Phát triển hệ thống chân rết của các cơ quan quản lý hành chính địa phương và các tổ chức chính trị - xã hội trong khu chung cư nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cư dân Cuối cùng, khuyến khích cán bộ, đảng viên và người có uy tín tham gia vào các mô hình tự quản và Ban Quản trị chung cư để tạo sự gương mẫu và tiên phong trong cộng đồng.
3.2.3 Tăng cường công tác quản lý vận hành nhà chung cư
Mục tiêu của giải pháp là cải thiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bảo đảm quyền lợi của cư dân theo quy định pháp luật Đồng thời, tăng cường sự tương tác và phối hợp giữa chính quyền địa phương và cư dân để thống nhất các vấn đề liên quan đến chung cư, bao gồm việc xác lập Ban Quản trị, xác định phần sở hữu chung và riêng, cũng như giải quyết nhu cầu bức thiết về hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống thoát hiểm và giấy chứng nhận sở hữu tài sản.
Ủy ban nhân dân Quận sẽ tạo điều kiện cho các đơn vị uy tín và có năng lực trong lĩnh vực quản lý, vận hành nhà chung cư tham gia vào việc quản lý các chung cư trên địa bàn Đồng thời, Ủy ban cũng cam kết thực hiện đúng các quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố về tổ chức phí quản lý, vận hành chung cư, bao gồm việc cưỡng chế bàn giao phí cho ban quản trị tại các chung cư chưa thực hiện hoặc bàn giao chưa đầy đủ Ngoài ra, Ủy ban sẽ tăng cường tuyên truyền và vận động để thành lập phí quản lý, vận hành chung cư tại những chung cư chưa có tổ chức phí này.
Đối với các nhà chung cư chưa có Ban Quản trị hoặc có Ban Quản trị không hiệu quả, Ủy ban nhân dân Quận chỉ đạo tổ chức Hội nghị bầu Ban Quản trị mới với sự phối hợp của Ủy ban nhân dân phường, Chủ đầu tư và đại diện cư dân Trong trường hợp cư dân chưa đạt đồng thuận, cần giới thiệu cán bộ, đảng viên có uy tín tham gia Ban Quản trị Đối với vấn đề kinh phí bảo trì, Ủy ban nhân dân Quận sẽ yêu cầu chủ đầu tư và Ban Quản trị thu và quản lý quỹ bảo trì theo quy định Nếu chung cư chưa có đơn vị quản lý vận hành phù hợp, cần tạo điều kiện để Ban Quản trị học hỏi từ các mô hình quản lý kiểu mẫu Cuối cùng, Ủy ban nhân dân Quận, phường sẽ tăng cường hướng dẫn và giám sát việc xây dựng và duy tu hệ thống phòng cháy chữa cháy, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
3.2.4 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, vận động thực hiện chính sách, pháp luật
Mục đích của bài viết là nâng cao ý thức của cư dân, chủ đầu tư và Ban Quản trị trong việc hợp tác giải quyết các vấn đề của chung cư theo quy định pháp luật Điều này nhằm tăng cường nhận thức pháp luật của các bên liên quan về quyền và nghĩa vụ của họ, đồng thời tạo điều kiện cho chính quyền địa phương bảo vệ hiệu quả quyền lợi hợp pháp của cư dân, chủ đầu tư và Ban Quản trị.
Để nâng cao nhận thức về quản lý nhà chung cư, cần đa dạng hóa các hoạt động tuyên truyền và phổ biến quy định pháp luật Tập trung vào quyền lợi và nghĩa vụ của cư dân, đồng thời giới thiệu các mô hình quản lý và vận hành chung cư hiệu quả sẽ giúp cải thiện chất lượng sống và sự hài lòng của cư dân.
Để thực hiện hiệu quả công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật liên quan đến chung cư, cần kêu gọi sự tham gia của hệ thống chính trị, Ủy ban nhân dân, các tổ chức chính trị - xã hội, cùng với sự chủ động của Ban Quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư Cần tổ chức các buổi tuyên truyền chuyên đề về các vấn đề của chung cư, đồng thời Ủy ban nhân dân Quận, phường cần tăng cường công tác tiếp công dân và giải quyết các ý kiến, kiến nghị của cư dân theo quy trình pháp luật Cuối cùng, cần công khai các vấn đề phát sinh và kết quả giải quyết để đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm trong quản lý chung cư.
Ủy ban nhân dân Thành phố cần chỉ đạo các sở, ngành phối hợp chặt chẽ với Ủy ban nhân dân Quận để giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cũng như doanh nghiệp một cách đầy đủ và hiệu quả.
3.2.5 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra
Giải pháp này nhằm thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động quản lý nhà nước về nhà chung cư, đánh giá hiệu quả thực thi chính sách và pháp luật, khuyến khích nâng cao hiệu quả quản lý Đồng thời, giải pháp cũng giúp phát hiện và chấn chỉnh sai phạm, nhận diện những điểm nghẽn và hạn chế trong áp dụng chính sách vào thực tiễn, từ đó đề xuất hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật liên quan.
Để đảm bảo hiệu quả trong việc triển khai xây dựng dự án nhà chung cư, cần thực hiện thanh tra, kiểm tra toàn diện từ khâu lập kế hoạch phát triển, chuẩn bị quỹ đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, đến việc lựa chọn chủ đầu tư và tiến độ xây dựng Đồng thời, cần kiểm tra chất lượng công trình, quy trình mở bán, đối tượng thụ hưởng và công tác quản lý vận hành nhà chung cư Việc tổ chức thực hiện các chính sách và pháp luật liên quan đến quản lý nhà nước về nhà chung cũng cần được thanh tra, kiểm tra kỹ lưỡng Ngoài ra, cần đảm bảo sự phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan, đơn vị có thẩm quyền trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà chung cư theo quy định pháp luật và kiểm tra việc thực hiện các thông báo kết luận từ các đoàn thanh tra, kiểm tra trước đó.
Ủy ban nhân dân Quận và Thanh tra Quận sẽ tăng cường công tác tự kiểm tra và thanh tra các dự án xây dựng nhà chung cư trên địa bàn, chú trọng vào việc tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng và quy hoạch đô thị Mục tiêu là phát hiện sớm các sai phạm để ngăn chặn kịp thời, hạn chế hậu quả nghiêm trọng và kéo dài Đồng thời, sẽ tăng cường kiểm tra hệ thống phòng cháy, chữa cháy, cứu hộ, cứu nạn và công tác quản lý, vận hành chung cư, đảm bảo xử lý các vi phạm pháp luật một cách nghiêm minh.
Ủy ban nhân dân Thành phố và Thanh tra Thành phố cần tổ chức các đoàn thanh tra, kiểm tra đối với Ủy ban nhân dân Quận cùng các cơ quan liên quan để đảm bảo việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà chung cư được hiệu quả và đúng quy định.
Tổ chức thực hiện đề án
Giai đoạn 1 tập trung vào việc đánh giá hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý nhà chung cư, nhằm phát hiện các điểm chồng chéo và không phù hợp Ủy ban nhân dân Quận tổ chức hội nghị phản biện xã hội để thu thập ý kiến về các quy định hiện hành, từ đó báo cáo và kiến nghị điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp Đồng thời, giai đoạn này cũng bao gồm việc phân tích thực trạng quản lý nhà chung cư tại địa phương thông qua khảo sát xã hội học, nhằm đưa ra đánh giá khách quan và xác định nguyên nhân của các vấn đề phát sinh.
Giai đoạn 2: Đề xuất Ủy ban nhân dân Thành phố và Chính phủ tham khảo kinh nghiệm quốc tế trong việc xây dựng và phát triển chính sách nhà chung cư, đặc biệt từ các quốc gia có điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tương đồng Việc này nhằm tạo ra một hệ thống quy phạm pháp luật đồng bộ và phù hợp Trong quá trình xây dựng chính sách, các cơ quan có thẩm quyền cần lắng nghe ý kiến từ các chuyên gia và người dân để đánh giá tính khả thi của chính sách mới.
Trong giai đoạn 3, cơ quan có thẩm quyền cần thường xuyên đánh giá hiệu quả của chính sách mới bằng cách tổ chức thực thi thực tiễn, từ đó điều chỉnh kịp thời Cần tập trung giải quyết các vấn đề tồn đọng trong quản lý nhà nước về nhà chung cư tại Quận Đối với các dự án nhà chung cư mới hoàn thành, cần tăng cường kiểm tra và thanh tra để đảm bảo đủ điều kiện đưa vào vận hành, đồng thời dự báo, đánh giá và áp dụng các biện pháp nhằm hạn chế tối đa các vấn đề phát sinh.
Phòng Quản lý đô thị Quận tăng cường tham mưu Ủy ban nhân dân Quận thực hiện đầy đủ quy định pháp luật về quản lý nhà chung cư; cung cấp ý kiến chuyên môn trong xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch đô thị; đề xuất, kiến nghị các cấp có thẩm quyền phối hợp trong quản lý nhà nước tại địa phương; và tham mưu cho công tác tổ chức thực hiện cũng như phản biện chính sách, pháp luật.
Phòng Tài chính - Kế hoạch Quận tham mưu Ủy ban nhân dân Quận đảm bảo nguồn kinh phí để tổ chức thực hiện đề án
Phòng Nội vụ Quận và Phòng Quản lý đô thị Quận hợp tác chặt chẽ để tư vấn cho Ủy ban nhân dân Quận trong việc nâng cao hiệu quả công tác tuyển dụng, bố trí và đánh giá cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về chung cư Đồng thời, các lớp tập huấn về kỹ năng, nghiệp vụ và kiến thức pháp luật cũng được tổ chức nhằm nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ, công chức.
Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận phối hợp với Phòng Quản lý đô thị, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường và giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho các dự án nhà chung cư Ủy ban nhân dân các phường cần căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn được phân công để phối hợp với các cơ quan chuyên môn cấp Quận, đảm bảo công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư được thực hiện hiệu quả trên địa bàn.
Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội, cùng với các Hội quần chúng Quận, cần tăng cường giám sát và phản biện chính sách liên quan đến nhà chung cư Đồng thời, cần phối hợp thực hiện công tác tuyên truyền, vận động và thuyết phục người dân cũng như chủ đầu tư tuân thủ đúng các quy định pháp luật hiện hành.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và sự dịch chuyển các ngành kinh tế ra vùng ven, quận Bình Tân sẽ chứng kiến sự gia tăng đáng kể về số lượng người nhập cư và công nhân Điều này dẫn đến nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà cho người có thu nhập thấp, tăng cao Công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư sẽ gặp nhiều thách thức mới, và những khó khăn hiện tại sẽ trở nên rõ ràng hơn Ủy ban nhân dân quận Bình Tân cần nỗ lực hơn nữa để đáp ứng nhu cầu nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội và cân bằng giữa phát triển kinh tế và ổn định xã hội Đề án nghiên cứu này nhằm đề xuất các giải pháp cải thiện quản lý nhà nước về nhà chung cư tại quận Bình Tân, dựa trên thực trạng hiện tại và đã đạt được các mục tiêu nghiên cứu, bao gồm đánh giá công tác quản lý nhà nước thông qua ba vấn đề chính: thực thi chính sách, xây dựng và thực hiện kế hoạch, cùng với tổ chức quản lý và vận hành nhà chung cư Từ đó, đề án phân tích ưu điểm và hạn chế, đồng thời đề ra các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý trong thời gian tới.
Thông qua việc thực thi pháp luật tại địa phương, cần kịp thời đánh giá tính phù hợp của hệ thống chính sách và pháp luật, phát hiện những khó khăn, vướng mắc, cũng như các nội dung chưa phù hợp, chồng chéo và lạc hậu Từ đó, đề xuất và kiến nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, bổ sung nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật liên quan.
Để nâng cao năng lực quản lý của Ủy ban nhân dân Quận, cần cải thiện chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức và tăng cường tính chủ động trong việc góp ý xây dựng kế hoạch phát triển nhà chung cư Đồng thời, Ủy ban nhân dân Quận cần phát huy vai trò trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho phát triển nhà ở Việc chủ động giải quyết và phối hợp với các sở, ngành Thành phố cũng là yếu tố quan trọng để xử lý các vấn đề phát sinh trong quản lý nhà nước về nhà chung cư tại địa phương.
Để nâng cao quản lý vận hành chung cư, cần đảm bảo cư dân được hưởng đầy đủ quyền lợi theo quy định pháp luật Việc tăng cường tương tác và phối hợp giữa Ủy ban nhân dân Quận và cư dân là rất quan trọng, nhằm thống nhất các vấn đề liên quan đến chung cư như xác lập Ban Quản trị, phân định sở hữu chung và riêng, cũng như giải quyết các nhu cầu bức thiết của cư dân về hệ thống phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm và giấy chứng nhận sở hữu tài sản.
Để nâng cao hiệu quả quản lý vận hành nhà chung cư, cần tăng cường công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật, đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật Điều này đặc biệt quan trọng trong việc tổ chức, quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư, cũng như trong việc giải quyết tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư và Ban quản trị.
Trong năm qua, công tác thanh tra và kiểm tra đã được thực hiện một cách hiệu quả, kịp thời điều chỉnh và chấn chỉnh các vi phạm phát sinh Đồng thời, vai trò giám sát và phản biện của các đoàn thể và nhân dân đã được tăng cường, nhằm nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý nhà nước trên địa bàn.
Mặc dù đề án đã đạt được một số kết quả nhất định, nhưng vẫn còn tồn tại một số hạn chế, như việc chỉ tập trung vào một số khâu cụ thể trong việc áp dụng pháp luật về quản lý nhà nước đối với nhà chung cư Đề án chủ yếu khai thác các vấn đề khó khăn và vướng mắc trong việc thực hiện các ưu đãi xây dựng, quản lý và vận hành nhà chung cư, cũng như giải quyết các tranh chấp phát sinh Những hạn chế này mở ra cơ hội cho các nghiên cứu tiếp theo ở cấp có thẩm quyền cao hơn, nhằm cung cấp cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Bộ Xây dựng, Thông tư số 02/2016/TT-BXD năm 2016 về về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, 2016
[2] Bộ Xây dựng, Thông tư số 19/2016/TT-BXD năm 2016 về hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở, 2016
[3] Bộ Xây dựng, Thông tư số 31/2016/TT-BXD năm 2016 về Thông tư quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, 2016
Bộ Xây dựng đã công bố Thông cáo số 04/TC-BXD năm 2023, cung cấp thông tin chi tiết về thị trường nhà ở và bất động sản trong Quý IV năm 2023 cũng như toàn bộ năm 2023 Thông cáo này nhằm cập nhật tình hình phát triển của thị trường, giúp các nhà đầu tư và người tiêu dùng nắm bắt xu hướng và thông tin cần thiết để đưa ra quyết định hợp lý.
[5] Chính phủ, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, 2024