Chủ đề Pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản

HỌC VIỆN CÔNG NGHỆ BƯU CHÍNH VIỄN THÔNGBỘ MÔN LUẬT KINH DOANH

BÀI THẢO LUẬN NHÓM

Chủ đề: Pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản Giảng viên: Th.S Trần Đoàn Hạnh

II Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản 6

2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản 6

2.2 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản 7

2.3 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán tài sản: 7

2.4 Giá và phương thức thanh toán : 8

2.5 Chất lượng của tài sản 10

III Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản 12

3.1 Điều kiện về năng lực hành vi dân sự 12

3.2 Tính tự nguyện của chủ thể tham gia 13

3.3 Mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội 13

3.4 Về hình thức hợp đồng mua bán tài sản 14

IV Thực hiện hợp đồng mua bán tài sản : 14

4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán: 14

4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên bán: 18

V Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán tài sản 22

C Kết luận 24

A Lời mở đầu

Trong xã hội hiện đại, việc kinh doanh và giao dịch tài sản là một phần không thể thiếu của cuộc sống kinh tế Để đảm bảo tính công bằng, minh bạch và ổn định trong các giao dịch này, pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản đóng vai trò vô cùng quan trọng Việc tạo ra các quy định và nguyên tắc rõ ràng về hợp đồng mua bán không chỉ là cơ sở pháp lý cho các bên tham gia giao dịch mà còn là công cụ hỗ trợ cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Trên thực tế, pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản không chỉ giới hạn ở một quốc gia mà còn phản ánh sự phức tạp và đa dạng của các mối quan hệ thương mại quốc tế Qua việc nghiên cứu và thảo luận về các quy định pháp lý liên quan, ta có thể nhìn nhận được sự liên kết sâu rộng giữa pháp luật và hoạt động kinh doanh trên diện rộng.

Trong bài thảo luận này, chúng ta sẽ đi sâu vào tìm hiểu về pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, bao gồm cả các nguyên tắc cơ bản, quy định chi tiết, cũng như những thách thức và cơ hội mà các doanh nghiệp thường gặp phải khi thực hiện các giao dịch này Chúng ta cũng sẽ xem xét vai trò quan trọng của việc tuân thủ pháp luật trong việc tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh và bền vững.

Qua đó, hy vọng rằng bài thảo luận này sẽ cung cấp cho mọi người cái nhìn tổng quan và sâu sắc về pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, đồng thời góp phần làm sáng tỏ về vai trò quan trọng của pháp luật trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế và xã hội.

Nhóm nghiên cứu

B Nội dung :

I Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản1.1 Khái niệm:

- Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong quan hệ mua bán

- Bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

- Hợp đồng mua bán được hình thành từ sự thỏa thuận giữa hai bên: + Bên bán: Là bên có tài sản thuộc sở hữu của mình cần chuyển giao cho

người khác để có một khoản tiền nhất định.

+ Bên mua: Là bên có nhu cầu sở hữu một tài sản nhất định nên chấp nhận chuyển giao cho bên kia một khoản tiền để được sở hữu tài sản.

=> Do đó, hợp đồng mua bán tài sản chỉ có thể xác lập chừng nào các bên đã thỏa thuận được với nhau về đối tượng mua bán và giá mua bán tài sản

1.2 Đặc điểm pháp lý :

- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ

Hợp đồng mua bán tài sản cũng xuất phát từ sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán Trong đó:

+ Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản và trả tiền mua tài sản + Bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao tài sản và nhận tiền bán tài sản.

Có thể thấy, hợp đồng mua bán tài sản có sự đối ứng hai bên về nghĩa vụ Vì vậy, hợp đồng này được coi là một hợp đồng song vụ.

- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đền bù

+ Bên mua tài sản phải trả tiền cho bên bán tài sản, khi bên bán tài sản đã thực hiện chuyển giao tài sản cho bên mua Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù về việc mua bán tài sản.

+ Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng này với hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù Trong đó, có đền bù có nghĩa là sự trao đổi lợi ích ngang giá giữa các bên.

- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua

Khác với hợp đồng cho thuê tài sản, khi bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán, bên bán có quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản.

II.Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản

II.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản

Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải thỏa mãn những quy định của pháp luật về chế độ pháp lý của đối tượng trong giao dịch dân sự Căn cứ theo quy định tại Điều 431, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản như sau:

a Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.

b Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.

- Có thể thấy, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản rất đa dạng Vì vậy, khi tài sản được đưa vào làm đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản cần phải đảm bảo:

+ Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ và phải tổn tại vào thời điểm giao kết và thực hiện hợp đồng.

+ Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có những chứng từ hoặc các bằng chứng khác để chứng minh quyền thuộc sở hữu của bên bán.

+ Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là vật hình thành trong tương lai Ví dụ: Mua bán căn chung cư đang xây dựng Trong trường hợp này, người bán phải có căn cứ chứng minh vật đó đang hoặc chuẩn bị được hình thành.

+ Tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản không bị hạn chế quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu:

+) Không bị kê khai biên làm tài sản đảm bảo cho thi hành án.

+) Không bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn không cho đem ra giao dịch.

+) Không phải là tài sản đang đem làm tài sản đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác.

II.2 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản

Hình thức của Hợp đồng mua bán tài sản có thể bằng miệng hoặc bằng văn bản do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Nếu đối tượng của Hợp đồng mua bán là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì hình thức của Hợp đồng mua bán phải bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực ( mua bán nhà ở, xe cơ giới, )

Hình thức của Hợp đồng mua bán là căn cứ để xác định người bán và người mua đã tham gia vào Hợp đồng mua bán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp đồng.

II.3 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán tài sản:

Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán như sau:

- Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

- Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

- Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

II.4 Giá và phương thức thanh toán :

Điều 433 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giá và phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“Điều 433 Giá và phương thức thanh toán”

1 Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.

2 Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng”.

- Căn cứ vào quy định trên, có thể thấy có hai cách xác định giá cả và phương thức thanh toán, cụ thể:

- Một là, dựa vào thỏa thuận của các bên Để hướng đến đảm bảo mục đích

của các bên trong hợp đồng mua bán, pháp luật quy định giá cả, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận trực tiếp với nhau Đây là cách xác định giá thông thường trong hợp đồng mua bán tài sản, bên bán và bên mua thỏa thuận về giá cả của tài sản dựa trên nhu cầu của họ Sau khi thỏa thuận các bên đi đến một thống nhất chung biểu hiện bằng một số tiền nhất định Những thỏa thuận của các bên có thể là đưa ra một mức giá cụ thể đối với tài sản mua bán, đưa ra phương pháp xác định giá hoặc áp dụng hệ số trượt giá khi có sự biến động về giá cả trên thị trường, Việc áp dụng quy định này có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Bên cạnh đó, nó còn là điều kiện để các bên có thể thỏa thuận về những hợp đồng có liên quan đến đối tượng phải thực hiện trong thời gian dài Đối với một số tài sản mang tính chất đặc thù cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có quy định về giá cả và phương thức thanh toán, thì các bên vẫn có quyền thỏa thuận nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy định đó Thông thường, pháp luật tôn trọng thỏa thuận tự do ý chí của các chủ thể, tuy nhiên, việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ấn định giá cả và phương thức thanh toán đã làm hạn chế quyền tự do của các bên Những việc quy định như vậy thường áp dụng đối với những mặt hàng thiết yếu, ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe, đời sống của người dân, do đó, thông

quan việc áp dụng giá cả phương thức thanh toán tài sản mua bán, Nhà nước đang bảo vệ lợi ích của các chủ thể

Ví dụ: UBND cấp có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất thì giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất không thể dưới khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

- Hai là, do người thứ ba xác định Các bên có thể thỏa thuận về giá cả,

phương thức thanh toán, nhưng đôi khi, thỏa thuận mang tính chất chủ quan, có thể một trong hai bên không hiểu rõ về gái cả tài sản sẽ rất dễ bị bên kia lừa đảo, ép giá nhằm trục lợi cho mình Trong trường hợp này, để đảm bảo công bằng khách quan, các bên có thể thông qua người thứ ba để xác định giá cả của tài sản mua bán và phương thức thanh toán Bên thứ ba định giá có thể là cơ quan thẩm định giá, xác định giá tài sản.

Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá thì giá được xác định theo giá thị trường của tài sản cùng loại tại thời điểm giao kết hợp đồng Pháp luật cũng cho phép các bên được thỏa thuận về phương thức thanh toán là một lần hay nhiều lần, thanh toán tiền mặt hoặc hiện vật, nhưng nếu các bên không có thỏa thuận thì phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng Quy định này nhằm đảm bảo tính khách quan trong việc xác định giá, phương thức thanh toán, bảo vệ lợi ích của các bên

II.5 Chất lượng của tài sản

“Điều 432 Chất lượng của tài sản mua bán

1 Chất lượng của tài sản mua bán do các bên thỏa thuận.

2 Trường hợp tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì thỏa thuận của các bên về chất

lượng của tài sản không được thấp hơn chất lượng của tài sản được xác định theo tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3 Khi các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về chất lượng tài sản mua bán thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo tiêu chuẩn ngành nghề.

Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn thông thường hoặc theo tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng và theo quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.”

Căn cứ vào quy định trên có thể thấy chất lượng của tài sản mua bán được xác định dựa trên các yếu tố sau:

- Một là, thỏa thuận của các bên Chất lượng của tài sản được xem xét dựa

trên cơ sở thỏa thuận của các bên Trong hợp đồng mua bán tài sản, mục đích của bên mua là xác lập quyền sở hữu với tài sản và sở hữu tài sản về mặt thực tế, vì vậy, chất lượng của tài sản có thể do các bên tự do thỏa thuận Hợp đồng mua bán tài sản hình thành dựa trên cơ sở thuận mua, vừa bán, vì vậy sự thỏa thuận của các bên về chất lượng của tài sản mua bán là hoàn toàn phù hợp.

- Hai là, nếu chất lượng của tài sản đã được công bố hoặc được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền quy định thì thỏa thuận của các bên về chất lượng của tài sản không được thấp hơn chất lượng của tài sản được xác định theo tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thông thường, tiêu chuẩn chất lượng của tài sản mà đã được công bố hoặc được quy định bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ xác định chất lượng tối thiểu phải đạt được Điều đó có nghĩa bên bán có thể thỏa thuận chất lượng của tài sản mua bán ở một giới hạn cao hơn các tiêu chuẩn hoặc quy định của cơ quan Nhà nước đã công bố.

- Ba là, nếu các bên không có thỏa thuận rõ ràng về chất lượng tài sản mua

bán thì chất lượng chuẩn được áp dụng Chất lượng do cơ quan Nhà nước quy định và được công bố nhằm mục đích ổn định thị trường, còn trên thực tế thỏa thuận của các bên trong hợp đồng vẫn mang tính quyết định, vì vậy, bên bán hoàn toàn có thể thỏa thuận về chất lượng cao hơn giới hạn chuẩn được công bố

Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận nào về chất lượng của tài sản mua bán, thì đương nhiên chất lượng được công bố, được cơ quan Nhà nước quy định sẽ được áp dụng.

- Bốn là, khi các bên không có thỏa thuận về chất lượng tài sản, mà cũng

không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản được công bố, quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề.

III Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản

Dù là hợp đồng thương mại, hợp đồng dân sự hay hợp đồng bảo hiểm, thì để một hợp đồng có hiệu lực pháp lý thì cần các điều kiện sau:

III.1 Điều kiện về năng lực hành vi dân sự

Để hợp đồng có hiệu lực thì điều kiện đầu tiên là người tham gia hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự.

- Đối với cá nhân:

+ Từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ: tự mình xác lập, thực hiện các hợp đồng dân sự

+ Từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi: tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng dân sự, trừ giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch khác phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

+ Từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi: xác lập, thực hiện hợp đồng dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch phục vụ sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

+ Chưa đủ 6 tuổi: do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

+ Người mất năng lực hành vi dân sự: do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

+ Người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự: phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.

(Cơ sở pháp lý: Điều 20 đến Điều 24 Bộ luật Dân sự 2015) - Đối với pháp nhân:

Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập, thực hiện hợp đồng thông qua người đại diện hợp pháp

Thực hiện trong phạm vi đại diện và tham gia các giao dịch phù hợp với phạm vi hoạt động.

( Cơ sở pháp lý: Điều 135, 136, 137, 138, 141 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 2Công văn số 152/TANDTC-PC ngày 19 tháng 7 năm 2017 )

III.2 Tính tự nguyện của chủ thể tham gia

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự do ý chí, tự nguyện thoả thuận về nội dung của giao dịch, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép từ phía bên kia hoặc của người khác;

Các bên tự nguyện thỏa thuận các vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.