Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt Động cho vay mua bất Động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần sài gòn thương tín

Để phát triển và tăng trưởng dư nợ cho vay mua bất động sản một cách hiệu quả thì Sacombank cũng đưa ra nhiều chính sách, các gói vay ưu đãi, gói sản phẩm tùy theo nhu cầu khách hàng tuy

MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu chính của nghiên cứu là phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank Từ đó, nghiên cứu sẽ đề xuất các định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín.

Mục tiêu cụ thể

Để đạt đạt được mục tiêu tổng quát trên, bài nghiên cứu đưa ra nhưng mục tiêu cụ thể bao gồm:

- Phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank

- Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank

- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank

Câu hỏi nghiên cứu

Nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, bài nghiên cứu cần làm rõ ba câu hỏi nghiên cứu sau:

- Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank giai đoạn 2017- 2023?

- Các kết quả đạt được và hạn chế, nguyên nhân trong hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank?

- Các giải pháp kiến nghị nào phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank?

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu này áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính làm chủ đạo, sử dụng các phương pháp thu thập và thống kê dữ liệu từ hệ thống báo cáo của Ngân hàng, bao gồm hệ thống core T24, MIS, portal, và báo cáo tài chính của Sacombank Dữ liệu nội bộ được thu thập trong giai đoạn 2017-2023 đã được tổng hợp và liên kết, phân tích thành một hệ thống thông tin mới, đầy đủ và sâu sắc về đối tượng nghiên cứu.

Phương pháp so sánh và phân tích các chỉ số là cần thiết để đánh giá hiệu quả cho vay mua bất động sản tại Sacombank trong giai đoạn 2017 – 2023 Việc này giúp xác định những điểm mạnh và điểm yếu trong hoạt động cho vay, từ đó đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả cho vay mua bất động sản.

Phương pháp thu thập dữ liệu

Bài viết tiến hành điều tra và khảo sát ý kiến của 100 cán bộ tín dụng tại Sacombank về những khó khăn trong quá trình cho vay mua bất động sản, đồng thời thu thập trải nghiệm của 100 khách hàng khi vay mua bất động sản Các số liệu thu thập được sẽ chứng minh tác động của các yếu tố khảo sát đến hiệu quả cho vay Kết hợp với phân tích thực trạng hiệu quả cho vay, bài viết đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho vay mua bất động sản tại Sacombank Phương pháp khảo sát được thực hiện thông qua việc chọn lọc mẫu từ các đối tượng liên quan.

Bước đầu tiên trong quá trình khảo sát là xác định đối tượng mục tiêu Đối với nhân viên ngân hàng, tác giả tập trung vào những chuyên viên khách hàng, những người trực tiếp tư vấn và thẩm định hồ sơ vay mua bất động sản Đối với khách hàng, tác giả nhắm đến những người đang vay mua bất động sản tại Sacombank.

Bước 2: Chọn mẫu khảo sát

Chọn mẫu ngẫu nhiên: Tác giả thực hiện chọn ngẫu nhiên từ danh sách chuyên viên khách hàng của Sacombank và khách hàng để đảm bảo tính đại diện

Bước 3: Thiết lập tiêu chí chọn mẫu

Tiêu chí cho nhân viên ngân hàng: Thời gian làm việc trong ngân hàng (ít nhất

1 năm kinh nghiệm ở vị trí chuyên viên khách hàng)

Khách hàng đủ điều kiện vay mua bất động sản tại Sacombank cần đã thực hiện ít nhất một giao dịch vay và có độ tuổi từ 18 đến 70 Bước tiếp theo là thu thập danh sách mẫu để tiến hành các thủ tục liên quan.

Danh sách nhân viên: Lấy danh sách từ phòng nhân sự và xuất danh sách đối chiếu trên hệ thống danhba.sacombank.com của Sacombank

Danh sách khách hàng: Lấy từ hệ thống quản lý khách hàng (CRM) của ngân hàng đồng thời bảo mật thông tin cá nhân của khách hàng

Bước 5: Liên hệ và mời tham gia khảo sát

Gửi email và thông báo trực tiếp đến từng đối tượng trong mẫu đã chọn để giải thích rõ mục đích khảo sát và lợi ích tham gia Cung cấp cơ hội cho người tham gia đóng góp ý kiến nhằm cải thiện hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank Cuối cùng, theo dõi và hoàn thành mẫu khảo sát để thu thập dữ liệu cần thiết.

Kiểm tra thường xuyên số lượng phản hồi, đảm bảo đủ số lượng: Mục tiêu là đạt được đủ 100 nhân viên ngân hàng và 100 khách hàng

Bước 7: Tổng hợp và phân tích dữ liệu

Sau khi thu thập, tổng hợp và phân tích dữ liệu để đưa ra những nhận định và kết luận cụ thể từ khảo sát.

TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU TRƯỚC CÓ LIÊN QUAN VÀ KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU

Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu trước đó có liên quan

5.1.1 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu trong nước

Cho vay mua bất động sản đang trở thành một chủ đề thu hút sự chú ý trong bối cảnh kinh tế hiện đại Nhiều tác giả đã nghiên cứu vấn đề này, tuy nhiên, các nghiên cứu thường chỉ tập trung vào hoạt động cho vay tại một chi nhánh hoặc trong một khu vực cụ thể.

Trần Thị Ngọc Thi (2008) đã nghiên cứu và phân tích hoạt động cho vay bất động sản tại chi nhánh ngân hàng Công Thương tỉnh Đồng Nai, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường này Tuy nhiên, bài viết chỉ tập trung vào tình hình cho vay bất động sản ở một chi nhánh ngân hàng cụ thể và hệ khách hàng trong một khu vực hạn chế.

Năm 2008, Nguyễn Ngọc Bình đã thực hiện nghiên cứu về tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại tại TP.HCM, cung cấp cái nhìn tổng quát về hoạt động cho vay BĐS, thực trạng và giải pháp để tăng cường cho vay BĐS Tuy nhiên, nghiên cứu này chỉ tập trung vào một khu vực cụ thể và chưa đánh giá sâu về hiệu quả của hoạt động tín dụng BĐS.

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Hạnh (2011) tập trung vào việc phát triển cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Tác giả đã phân tích thực trạng cho vay bất động sản tại ngân hàng này, dựa trên cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và cho vay bất động sản Kết quả nghiên cứu chỉ ra những thành tựu đạt được, đồng thời nêu rõ các hạn chế và nguyên nhân của chúng Từ đó, tác giả đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Minh Thảo (2016) tập trung vào phát triển cho vay nhà ở cho khách hàng cá nhân tại BIDV, thông qua việc phân tích các chỉ số như chất lượng dư nợ, mức độ rủi ro, và mối tương quan giữa xếp hạng tín dụng với giá trị tài sản đảm bảo Bài viết cũng đánh giá các tiêu chí chất lượng cho vay mua nhà đất cùng mức độ hài lòng của khách hàng, đồng thời so sánh với một số ngân hàng thương mại cổ phần khác.

5.1.2 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu nước ngoài

Ngoài các nghiên cứu trong nước, cũng có nhiều công trình nghiên cứu quốc tế về cho vay mua bất động sản Cụ thể, nghiên cứu của Nguyen & Patel (2022) đã phân tích ảnh hưởng của các chính sách ngân hàng đến hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng các chính sách khuyến khích vay mua nhà đã góp phần nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay.

Nghiên cứu của Kumar & Thompson (2023) tập trung vào hiệu quả kinh tế của các khoản vay mua bất động sản trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế Nghiên cứu này đánh giá tác động của các khoản vay này đến việc sở hữu nhà ở và sự phát triển kinh tế của các khu vực địa phương Các tác giả phân tích cách cho vay mua bất động sản có thể thúc đẩy đầu tư, tạo việc làm và tăng trưởng tổng sản phẩm địa phương (GDP) trong bối cảnh các yếu tố kinh tế vĩ mô.

Khoảng trống nghiên cứu

Nghiên cứu về hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản đã thu hút sự quan tâm của nhiều công trình nghiên cứu, nhưng thị trường bất động sản và các quy định liên quan đã có nhiều thay đổi qua các năm Do đó, nghiên cứu này nhằm phân tích và đánh giá tình hình hiện tại của hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank Từ những phân tích đó, nghiên cứu sẽ đề xuất các giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả cho vay, tối ưu hóa quy trình cấp tín dụng và tăng cường khả năng cạnh tranh của Sacombank trên thị trường.

Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

Nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa thực tiễn quan trọng trong bối cảnh cạnh tranh giữa các ngân hàng thương mại Đảm bảo hiệu quả cho vay là yếu tố quyết định, và kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp cái nhìn tổng thể về hoạt động cho vay mua bất động sản cho Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, các ngân hàng thương mại khác, nhà nghiên cứu, Ngân hàng Nhà nước, và các cơ quan nhà nước liên quan Từ đó, các bên có thể xây dựng và triển khai chiến lược nâng cao hiệu quả cho vay, gia tăng doanh số và lợi nhuận cho ngân hàng.

CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN

NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về cho vay của các NHTM

Trong cuốn sách Financial Institutions and Markets của Frederic S Mishkin

Ngân hàng thương mại là tổ chức tài chính nhận tiền gửi từ cá nhân và doanh nghiệp, đồng thời cung cấp khoản vay và dịch vụ tài chính khác, với mục tiêu chính là kiếm lợi nhuận Chúng đóng vai trò trung gian tài chính quan trọng, chuyển đổi tiền gửi thành khoản vay, hỗ trợ giao dịch thanh toán và quản lý tài sản Ngoài việc cung cấp vốn cho nhu cầu tài chính, ngân hàng thương mại còn góp phần duy trì sự ổn định và phát triển của hệ thống tài chính Hành động cho vay được hiểu là việc tổ chức tài chính hoặc cá nhân cung cấp một khoản tiền cho người vay, yêu cầu hoàn trả cùng lãi suất và các điều khoản thỏa thuận khác, thường được thực hiện bởi ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc công ty tài chính nhằm thu lợi từ lãi suất.

Theo Khoản 1, Điều 2 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN, cho vay là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài cung cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng cho mục đích cụ thể trong thời gian nhất định, với cam kết hoàn trả cả gốc và lãi.

1.1.1.2 Khái niệm hoạt động cho vay mua bất động sản

Hoạt động cho vay mua bất động sản tại Việt Nam không được quy định bởi một điều luật cụ thể nào, nhưng có thể hiểu là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng cung cấp khoản tiền cho khách hàng để sử dụng cho các mục đích liên quan đến bất động sản Khoản vay này sẽ có thời hạn nhất định theo thỏa thuận và yêu cầu hoàn trả cả gốc lẫn lãi.

Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác liên quan Mishkin (2019) định nghĩa cho vay mua bất động sản là hình thức cấp tín dụng từ ngân hàng và tổ chức tài chính, cho phép cá nhân hoặc doanh nghiệp mua nhà hoặc tài sản bất động sản khác, với khoản vay thường được đảm bảo bằng chính tài sản mua và kèm theo các điều khoản như lãi suất, thời hạn vay và nghĩa vụ trả nợ.

Hoạt động cho vay bất động sản được phân loại thành hai mảng chính: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản Cho vay kinh doanh bất động sản hướng đến các doanh nghiệp, nhằm tài trợ cho các dự án như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại và căn hộ chung cư Trong khi đó, cho vay tiêu dùng bất động sản phục vụ nhu cầu của cá nhân, hỗ trợ cho việc xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất và trang trí nội thất.

1.1.2 Đặc điểm của hoạt động cho vay mua động sản

Cho vay mua bất động sản là hoạt động mang lại lợi nhuận cao cho các ngân hàng thương mại nhờ vào những đặc điểm nổi bật so với các sản phẩm tín dụng khác.

Khoản vay mua bất động sản thường có quy mô lớn hơn so với vay tiêu dùng hoặc vay đầu tư sản xuất kinh doanh, do bất động sản có giá trị thực tế cao như nhà ở, đất đai và tài sản thương mại, yêu cầu đầu tư lớn ngay từ đầu Chi phí xây dựng và phát triển, bao gồm nguyên liệu, nhân công và chi phí hoàn thiện, cũng làm tăng giá trị khoản vay Thời gian hoàn vốn kéo dài từ 15 đến 30 năm giúp người vay phân bổ khoản trả nợ qua nhiều năm, giảm áp lực tài chính Nhiều người xem bất động sản là khoản đầu tư sinh lợi, dẫn đến việc sẵn sàng vay số tiền lớn với hy vọng thu hồi lợi nhuận từ cho thuê hoặc tăng giá trị Các khoản vay này thường yêu cầu tài sản đảm bảo, mang lại sự an tâm cho ngân hàng khi cấp vốn lớn Tất cả những yếu tố này khiến khoản vay mua bất động sản trở nên đặc biệt và có quy mô lớn hơn đáng kể so với các hình thức vay khác.

Khoản vay mua bất động sản thường có thời hạn từ 15 đến 30 năm, dài hơn 3 đến 4 lần so với các khoản vay tiêu dùng hoặc vay cho sản xuất kinh doanh Thời hạn dài này không chỉ giúp người vay phân bổ khoản trả nợ hàng tháng hợp lý, giảm áp lực tài chính ngắn hạn, mà còn tạo ra dòng tiền ổn định cho ngân hàng Điều này cho phép ngân hàng lên kế hoạch tài chính và đầu tư hiệu quả hơn, đồng thời quản lý rủi ro tốt hơn nhờ vào khả năng dự đoán nguồn thu nhập từ các khoản vay trong thời gian dài Hơn nữa, với thời gian vay dài, ngân hàng có thể phát triển các sản phẩm dịch vụ đi kèm, như bảo hiểm và dịch vụ tư vấn, tăng thêm nguồn thu cho hoạt động kinh doanh Tóm lại, thời hạn dài của khoản vay mua bất động sản mang lại lợi ích cho cả người vay và ngân hàng trong việc duy trì dòng tiền và quản lý tài chính.

Sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo cho khoản vay là yếu tố quan trọng giúp ngân hàng tăng cường khả năng thu hồi nợ Khi khách hàng vay tiền mua bất động sản, ngân hàng yêu cầu tài sản đó làm thế chấp, tạo ra bảo đảm rõ ràng cho khoản vay Nếu người vay không thanh toán nợ, ngân hàng có quyền thu hồi và bán tài sản để thu hồi vốn, giảm thiểu tổn thất tài chính Điều này không chỉ bảo vệ lợi ích tài chính của ngân hàng mà còn tạo sự an tâm khi cấp tín dụng Giá trị bất động sản thường tăng theo thời gian, mang lại tiềm năng gia tăng giá trị cho ngân hàng nếu họ phải thu hồi và bán tài sản Việc có tài sản đảm bảo giúp ngân hàng linh hoạt hơn trong việc đưa ra các điều kiện vay, làm cho các khoản vay mua bất động sản trở nên ít rủi ro hơn và khuyến khích ngân hàng cấp tín dụng nhiều hơn trong lĩnh vực này.

Khả năng thế chấp trong cho vay bất động sản cho phép người vay sử dụng chính tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo, tạo ra sự linh hoạt và giảm bớt gánh nặng về tài sản đảm bảo ban đầu Điều này không chỉ khuyến khích đầu tư vào bất động sản mà còn giúp ngân hàng dễ dàng đánh giá và thẩm định giá trị tài sản Ngoài ra, ngân hàng có thể giảm thiểu rủi ro bằng cách thu hồi và bán tài sản nếu người vay không thanh toán Từ góc độ khách hàng, mô hình này mang lại cơ hội sở hữu bất động sản với chi phí khởi điểm thấp và tăng khả năng tiếp cận vốn cho những nhà đầu tư tiềm năng, mang lại lợi ích cho cả ngân hàng và người vay.

Sản phẩm cho vay mua bất động sản thu hút cả ngân hàng và khách hàng nhờ vào khả năng thu hồi nợ thông qua tài sản đảm bảo, giúp ngân hàng giảm thiểu tổn thất tài chính Khách hàng sẵn sàng vay số tiền lớn với thời gian dài và lãi suất ổn định, mang lại lợi nhuận bền vững cho ngân hàng Tuy nhiên, những rủi ro tiềm ẩn như biến động thị trường bất động sản, khả năng thanh toán của người vay và các yếu tố kinh tế vĩ mô cần được quản lý chặt chẽ.

Ngân hàng cần thiết lập cơ chế quản lý rủi ro hiệu quả bằng cách thẩm định tài sản kỹ lưỡng, đánh giá khả năng tài chính của khách hàng và theo dõi thường xuyên tình hình thị trường Hệ thống quản lý rủi ro chặt chẽ sẽ giúp ngân hàng tối đa hóa lợi ích từ hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời bảo vệ nguồn vốn trước những bất ổn có thể xảy ra.

1.1.3 Vai trò của hoạt động cho vay mua bất động sản

Cho vay mua bất động sản không chỉ mang lại lãi suất cao hơn so với các loại vay khác mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng bên cạnh cho vay tiêu dùng Hoạt động này kết nối người bán và người mua thông qua ngân hàng, giúp người bán tiếp cận khách hàng và người mua tìm kiếm sản phẩm bất động sản phù hợp Thêm vào đó, ngân hàng có cơ hội bán chéo các sản phẩm tài chính khác, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Cho vay mua bất động sản mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng bằng cách cung cấp vốn kịp thời và đảm bảo về số lượng lẫn chất lượng Thay vì chi trả tiền thuê nhà, khách hàng có thể sử dụng số tiền đó để trả góp cho ngân hàng, từ đó dần dần sở hữu bất động sản của mình Đây là lựa chọn tiết kiệm chi phí, giúp khách hàng sở hữu tài sản mà không cần bỏ ra quá nhiều chi phí ban đầu.

1.1.3.3 Đối với nền kinh tế và xã hội

Việc cho vay bất động sản không chỉ thúc đẩy các dự án đầu tư phát triển mà còn mở rộng cơ hội việc làm, giảm tỷ lệ thất nghiệp trong xã hội Hoạt động này tận dụng hiệu quả nguồn vốn nhàn rỗi của người dân và giúp các doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở, và chung cư, từ đó đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Các chính sách cho vay trả góp và cho vay mua nhà cho người có thu nhập thấp cải thiện đời sống và đảm bảo an sinh xã hội Nhờ vào các chương trình cho vay này, người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu tài sản như đất đai và nhà cửa, ổn định cuộc sống và nâng cao chất lượng sống cho cả cộng đồng.

HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm về hiệu quả cho vay mua bất động sản

Hiệu quả, theo từ điển Tiếng Việt, được định nghĩa là "kết quả đích thực" mà con người mong đợi Nguyễn Đình Thọ (2018) nhấn mạnh rằng hiệu quả là kết quả đạt được so với mục tiêu đề ra, phản ánh mức độ thành công trong các hoạt động Đánh giá hiệu quả thường dựa trên sự so sánh giữa đầu vào và đầu ra, cụ thể trong sản xuất, hiệu quả được đo bằng năng suất và hiệu suất, còn trong kinh doanh, thể hiện qua lãi suất và lợi nhuận Đối với lao động, hiệu quả được tính qua năng suất lao động, tức là số lượng sản phẩm sản xuất trong một đơn vị thời gian Trong lĩnh vực ngân hàng, hiệu quả kinh doanh được xem xét qua doanh thu, chi phí và lợi nhuận, nhưng cũng cần tùy thuộc vào định hướng cụ thể của ngân hàng Ví dụ, khi ngân hàng cần tăng trưởng mảng thẻ, hiệu quả sẽ được đánh giá qua số lượng thẻ phát hành và các sản phẩm dịch vụ kèm theo.

Hiệu quả cho vay mua bất động sản (BĐS) hiện chưa được quy định cụ thể trong luật, và việc đánh giá hiệu quả này phụ thuộc vào quan điểm cá nhân Theo khảo sát tại đơn vị và một số ngân hàng, hiệu quả hoạt động cho vay mua BĐS được hiểu là tổng dư nợ cho vay BĐS trong một thời kỳ, mức sinh lời, tỷ lệ lợi nhuận, cùng với các chỉ tiêu như dư nợ BĐS so với tổng dư nợ, dư nợ BĐS so với tổng huy động, và tỷ lệ nợ quá hạn của dư nợ cho vay BĐS.

1.2.2 Đặc điểm của hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản

Hoạt động cho vay mua bất động sản được đánh giá là hiệu quả khi đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay vốn, đồng thời phù hợp với mục tiêu của ngân hàng thương mại và phát triển thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh hiện tại, nền kinh tế Việt Nam đã có nhiều tiến bộ, nhưng các kênh vốn cho phát triển kinh tế vẫn chưa được khai thác triệt để Vốn vay từ ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng, không chỉ cung cấp nguồn vốn cho các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) mà còn hỗ trợ cho vay mua bán bất động sản (kích cầu).

Các đặc điểm để đánh giá hiệu quả cho vay BĐS đối với người sử dụng vẫn bao gồm:

Mức độ đáp ứng nhu cầu vốn bất động sản của khách hàng phụ thuộc vào việc cho vay phải phù hợp với lãi suất, thời hạn vay, hình thức thanh toán, tài sản đảm bảo và thủ tục vay Điều này cần tuân thủ các nguyên tắc cho vay của ngân hàng thương mại để đảm bảo quyền lợi cho cả bên vay và bên cho vay.

Ngân hàng thương mại (NHTM) cung cấp các hình thức cho vay bất động sản linh hoạt, phù hợp với phạm vi, mức độ và giới hạn hoạt động của mình Điều này giúp NHTM duy trì tính cạnh tranh, đảm bảo an toàn và đạt được mức sinh lợi mong muốn.

Hiệu quả của cho vay bất động sản (BĐS) trong thị trường hiện nay thể hiện rõ ràng qua vai trò quan trọng của vốn vay từ ngân hàng thương mại (NHTM) trong việc đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế và giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản

1.2.3.1 Các tiêu chí đánh giá tính thanh khoản a Tỷ trọng vốn trung, dài hạn trong tổng nguồn vốn huy động:

Tỷ trọng = Vốn trung dài hạn

Tổng nguồn vốn huy động × 100%

Ngân hàng thương mại cần nguồn vốn lớn để cung cấp các khoản vay, đặc biệt là cho vay mua bất động sản, đòi hỏi vốn trung và dài hạn Điều này bao gồm cả nguồn vốn có thời hạn từ một năm trở lên và các nguồn ngắn hạn nhưng ổn định Với tỷ trọng cao của vốn trung và dài hạn trong cơ cấu vốn, ngân hàng có thể mở rộng hoạt động cho vay mua bất động sản một cách an toàn và hiệu quả.

Tỷ lệ cho vay bất động sản so với vốn huy động cao cho thấy sự không hợp lý trong quản lý vốn tại các ngân hàng thương mại, khi ngân hàng huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn, dẫn đến rủi ro mất tính thanh khoản Phần lớn vốn huy động hiện nay tại các NHTM chủ yếu là vốn ngắn hạn, trong khi vốn trung và dài hạn chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, làm gia tăng rủi ro cho hoạt động cho vay bất động sản.

Do đó, dư nợ cho vay BĐS là các khoản đầu tư dài hạn nhưng lại lấy từ nguồn vốn ngắn hạn thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro

1.2.3.2 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời: a Các chỉ tiêu về dư nợ:

Cho vay là hoạt động chủ yếu của các Ngân hàng thương mại (NHTM), vì vậy các chỉ số liên quan đến dư nợ cho vay rất quan trọng trong việc đánh giá khả năng cho vay đối với khách hàng Những chỉ số này đóng vai trò then chốt trong việc đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng.

• Tổng dư nợ cho vay BĐS:

Tổng dư nợ cho vay bất động sản phản ánh sự tăng trưởng của hoạt động cho vay và xu hướng thị trường BĐS, cũng như chiến lược kinh doanh của ngân hàng Khi dư nợ cho vay BĐS cao, ngân hàng đang tích cực giải ngân, cho thấy nguồn vốn huy động dồi dào và nhu cầu tìm đầu ra Điều này dẫn đến việc ngân hàng có thể nới lỏng điều kiện cho vay để thu hút khách hàng và tăng dư nợ, mặc dù nhận thức được rủi ro từ đầu cơ, đặc biệt khi giá BĐS biến động Nhiều ngân hàng nhỏ gặp khó khăn trong việc đa dạng hóa danh mục cho vay, do cho vay BĐS vẫn là kênh nhanh nhất để tăng trưởng dư nợ.

• Dư nợ cho vay BĐS/ Tổng dư nợ:

Tỷ trọng =Dư nợ cho vay mua BĐS

Tổng dư nợ tín dụng × 100%

Dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng thương mại, nhưng thường biến động và thiếu ổn định do rủi ro cao từ sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản Chỉ tiêu này phản ánh khả năng đáp ứng nhu cầu vốn để mua BĐS trong nền kinh tế và cho thấy xu hướng mở rộng hoặc thu hẹp của chính sách tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực này.

Chỉ tiêu tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay cho phép so sánh quy mô hoạt động cho vay bất động sản giữa các ngân hàng thương mại, từ đó giúp hiểu rõ hơn về định hướng và chính sách tín dụng của từng ngân hàng Tỷ lệ này phụ thuộc vào nhiều yếu tố riêng của mỗi ngân hàng như nguồn vốn, khả năng quản lý, trình độ chuyên môn, chính sách tín dụng, cũng như tình hình kinh tế và quy định pháp luật trong từng thời kỳ.

Tỷ lệ cho vay bất động sản cao và tăng trưởng mạnh cho thấy ngân hàng đang mở rộng nhanh chóng, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do việc định giá tài sản thế chấp thường cao hơn giá thị trường Điều này đặc biệt rõ ở các ngân hàng nhỏ và mới thành lập, khi họ phải cạnh tranh bằng cách nâng cao giá trị tài sản thế chấp, đơn giản hóa quy trình và rút ngắn thời gian thẩm định cho vay.

Tỷ lệ thấp có thể dẫn đến nguy cơ mất thị trường cho ngân hàng, làm giảm khả năng cạnh tranh và lợi nhuận, đồng thời ảnh hưởng đến thương hiệu Điều này cũng đồng nghĩa với việc lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản, một nguồn thu quan trọng cho các ngân hàng thương mại, sẽ bị giảm sút.

THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SACOMBANK

TỔNG QUAN VỀ SACOMBANK

- Tên tổ chức: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín

- Tên tiếng Anh: Saigon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank

- Trụ sở chính: 266-268 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 8, Quận 3, TP HCM

- Website: www.sacombank.com.vn

Sacombank, thành lập vào ngày 21/12/1991 tại Thành phố Hồ Chí Minh, là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên ở Việt Nam Ngân hàng được hình thành từ việc chuyển đổi Ngân hàng Phát triển Kinh tế Gò Vấp và sáp nhập ba Hợp tác xã tín dụng Tân Bình, Thành Công và Lữ Gia, với vốn điều lệ ban đầu là 3 tỷ đồng Từ năm 1995 đến 1998, Sacombank đã phát hành cổ phiếu ra công chúng, nâng vốn điều lệ từ 23 tỷ đồng lên 71 tỷ đồng, giúp ngân hàng có lợi thế tài chính Giai đoạn 2000 - 2006, Sacombank mở rộng mạnh mẽ về cả vốn lẫn mạng lưới chi nhánh.

Năm 2006, Sacombank đã trở thành ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE), với tổng vốn niêm yết lên đến 1.900 tỷ đồng.

Theo Quyết định số 1844/QĐ-NHNN ngày 14/9/2015, Ngân hàng TMCP Phương Nam đã chính thức sáp nhập vào Sacombank từ ngày 1/10/2015 Sacombank sẽ tiếp nhận toàn bộ tài sản, quyền và nghĩa vụ của Southern Bank, đồng thời cam kết bảo vệ quyền lợi của khách hàng, đối tác và cổ đông của cả hai ngân hàng.

• Vốn điều lệ: 18.852 tỷ đồng

• Vốn chủ sở hữu: 37.491 tỷ đồng

• Số lượng điểm giao dịch: 566 điểm (Chi nhánh: 109; Phòng giao dịch: 443)

• Tại Khu vực Đông Dương:

+ NH CPHH Sài Gòn Thương Tín Campuchia (01 trụ sở chính, 09 Chi nhánh) + NH TNHH MTV Sài Gòn Thương Tín Lào (01 Trụ sở chính, 05 Chi nhánh)

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: Mã số doanh nghiệp: 0301103908 (Đăng ký lần đầu: ngày 03/01/1992, đăng ký thay đổi lần thứ 40 ngày 09/02/2021)

- Sacombank cung cấp các dịch vụ tài chính, ngân hàng:

• Huy động vốn, cho vay

• Thanh toán quốc tế, tài trợ xuất nhập khẩu

• Tài khoản, thẻ, ngân hàng điện tử

• Chuyển tiền nhanh trong nước và nước ngoài

• Chi trả kiều hối, mua bán ngoại tệ

• Bảo hiểm, đầu tư và kinh doanh ngoại hối

2.1.2 Định hướng chiến lược phát triển của Sacombank giai đoạn năm 2017-

2.1.2.1 Định hướng chiến lược phát triển giai đoạn năm 2017- 2023

Ra đời từ đầu những năm 1990, Sacombank nổi bật là một trong những ngân hàng phát triển bền vững đến nay Với 566 điểm giao dịch tại 52 tỉnh thành Việt Nam và mở rộng ra Lào, Campuchia, Sacombank không ngừng phấn đấu trở thành ngân hàng đa năng, cung cấp đa dạng giải pháp tài chính từ cổ điển đến hiện đại.

Sacombank được thành lập trong giai đoạn đầu của quá trình đổi mới kinh tế tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của doanh nghiệp và người dân Ngân hàng này không chỉ hỗ trợ tài chính mà còn góp phần vào sự thịnh vượng chung của nền kinh tế.

Năm 2017 đánh dấu sự khởi đầu của quá trình tái cơ cấu Sacombank sau khi sáp nhập, được Ngân hàng Nhà nước phê duyệt Trong năm này, Sacombank cũng đã hoàn thành việc xây dựng và triển khai mô hình quản trị điều hành mới, phù hợp với giai đoạn phát triển tiếp theo của ngân hàng.

Năm 2018 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của Sacombank, với việc cải thiện thị phần thông qua việc tận dụng mạng lưới rộng lớn, đầu tư vào công nghệ, hiện đại hóa sản phẩm và dịch vụ, cùng với việc nâng cao năng suất lao động và áp dụng phương thức làm việc năng động.

Năm 2019, Sacombank đã mở rộng và phát triển toàn diện các hoạt động, đạt hầu hết các mục tiêu trong kế hoạch tái cơ cấu sau sáp nhập Ngân hàng cũng khơi dậy tinh thần đoàn kết và quyết tâm đổi mới, không chỉ trong tổ chức mà còn trong toàn cộng đồng, hướng tới hình ảnh Sacombank trẻ trung và đầy sức sống.

Năm 2020, Sacombank đã khẳng định vị thế vững chắc trong ngành ngân hàng bằng việc áp dụng các giải pháp công nghệ số tiên tiến vào hoạt động kinh doanh và quản lý, hướng tới việc xây dựng một hệ sinh thái ngân hàng số toàn diện.

Năm 2021, Sacombank khẳng định vị thế vững mạnh của mình như một doanh nghiệp trưởng thành, với quyết tâm mạnh mẽ trong việc lan tỏa các giá trị tích cực đến cộng đồng.

Năm 2022, Sacombank đã củng cố nội lực và cải thiện đáng kể năng lực tài chính, hoàn thành các mục tiêu quan trọng trong kế hoạch tái cơ cấu Ngân hàng đang ở ngưỡng cửa bứt phá, sẵn sàng trở thành một mô hình điển hình trong việc tái cơ cấu thành công.

Năm 2023 đánh dấu sự kết thúc hành trình tái cơ cấu của Sacombank, khi ngân hàng này tập trung vào việc phát huy nội lực và chuyển mình mạnh mẽ Mục tiêu của Sacombank là tạo ra những bứt phá đáng kể trên bản đồ ngân hàng số Việt Nam, đồng thời mở ra một giai đoạn phát triển bền vững với nhiều cơ hội, thách thức và trách nhiệm mới.

2.1.2.2 Kết quả đạt được của định hướng chiến lược năm 2017- 2023 a Công tác xử lý, thu hồi nợ xấu

Năm 2023, Sacombank đã hoàn thành một mục tiêu quan trọng trong quá trình tái cơ cấu với việc xử lý thành công 21.576 tỷ đồng lãi dự thu Ngân hàng tiếp tục nỗ lực thu hồi và xử lý nợ xấu, đạt gần 2.700 tỷ đồng, nâng tổng số lũy kế lên 90.600 tỷ đồng từ khi triển khai Đề án tái cơ cấu Tính đến ngày 31/08/2023, Sacombank đã hoàn tất việc trích lập dự phòng rủi ro cho tất cả các khoản nợ xấu và tài sản tồn đọng, với tổng số tiền gần 35.600 tỷ đồng Những tiến triển tích cực này tạo điều kiện cho dự đoán rằng Sacombank có thể hoàn thành Đề án tái cơ cấu trước thời hạn dự kiến.

Vào năm 2016, Sacombank được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chọn làm một trong mười ngân hàng tiên phong thực hiện thí điểm Hiệp ước Basel II Ngân hàng đã áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ, từ việc nắm bắt chủ trương đến việc hợp tác với các đơn vị tư vấn trong và ngoài nước như EY, PwC, và Deloitte để thực hiện các dự án liên quan Sacombank cũng đã tiến hành đánh giá toàn diện về hiện trạng thực tế và đo lường mức độ tuân thủ các tiêu chuẩn của Basel.

Sacombank đã triển khai hơn 30 dự án nhằm cải thiện mọi khía cạnh hoạt động của ngân hàng Đến đầu năm 2021, ngân hàng đã hoàn thành và áp dụng các tiêu chuẩn của Hiệp ước Basel II, đánh dấu bước tiến quan trọng trong quản trị rủi ro Hệ số an toàn vốn (CAR) của Sacombank duy trì ở mức khoảng 9%, thể hiện sự cân bằng giữa an toàn hoạt động và hiệu quả kinh doanh Ngân hàng áp dụng hệ thống quản trị rủi ro theo mô hình ba tuyến phòng thủ, xác định rõ vai trò giám sát của quản lý cấp cao, và thực hiện quy trình đánh giá nội bộ về mức độ đủ vốn (ICAAP) để nhận diện và đo lường các rủi ro chính.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI SACOMBANK

Tỷ trọng trong tổng tài sản đã giảm 25,1% so với thời điểm triển khai Đề án, hiện chỉ chiếm 3% Đã hoàn tất xử lý 21.576 tỷ đồng lãi dự thu được khoanh và trích lập đầy đủ dự phòng theo quy định cho tất cả các khoản mục, trong đó trích đủ 100% dự phòng cho danh mục nợ bán VAMC chưa xử lý.

Ngân hàng đang hoạt động hiệu quả với khả năng sinh lời cao, quản lý rủi ro tốt và tiềm năng tăng trưởng trong tương lai Tuy nhiên, việc giám sát các rủi ro tiềm ẩn là cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế hiện nay có nhiều biến động.

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI SACOMBANK

2.2.1 Sản phẩm cho vay mua BĐS tại Sacombank

Ngân hàng cung cấp sản phẩm cho vay mua bất động sản, mang đến giải pháp tín dụng cho khách hàng cá nhân có nhu cầu mua hoặc chuyển nhượng các loại bất động sản như nhà, đất, căn hộ Đồng thời, dịch vụ này cũng hỗ trợ tài trợ thuế liên quan đến các giao dịch bất động sản.

Sản phẩm cho vay mua bất động sản của Sacombank được thiết kế đặc biệt để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, mặc dù vẫn có những điểm tương đồng với hoạt động cho vay mua bất động sản của các ngân hàng thương mại khác Đồng thời, sản phẩm này cũng tuân thủ các quy định của Ngân hàng Nhà nước.

2.2.2 Chính sách, quy trình cho vay mua BĐS tại Sacombank

2.2.2.1 Chính sách cho vay mua BĐS tại Sacombank

Cho vay mua bất động sản tại Sacombank tuân theo quy chế tín dụng chung của ngân hàng, với các điều khoản cụ thể cho sản phẩm vay mua bất động sản.

Quy chế cấp tín dụng số 16/2022/QĐ-VBLQ.HĐQT ngày 21/04/2022 và Quy định nghiệp vụ cấp tín dụng theo Quyết định số 02/2020/QĐ-VBLQ ngày 16/01/2020 của Sacombank đã được cập nhật qua các năm nhằm phù hợp với thực tiễn Các quy định này bao gồm các mục chính như quy định chung, quy trình cấp tín dụng, quy định về tài sản đảm bảo và điều khoản thi hành.

Quyết định số 2437/2018/QĐ-KHCN ngày 02/08/2018 đã ban hành sản phẩm cho vay mua nhà, tiếp theo là Quyết định sửa đổi, bổ sung số 02/2022/QĐ-VBLQ ngày 18/01/2022, và mới nhất là Quyết định số 41/2023/QĐ-VBLQ ngày 30/08/2023, nhằm cập nhật và hoàn thiện các điều khoản liên quan đến sản phẩm cho vay mua nhà.

- Đối tượng khách hàng (KH): Cá nhân (bao gồm chủ hộ gia đình, chủ hộ kinh doanh)

+ Theo quy định của chính sách Tín dụng và quy chế cho vay hiện hành

+ Đối với trường hợp giải ngân hoàn vốn:

• Xếp hạng tín dụng từ A trở lên

• Tại thời điểm cấp tín dụng không có nợ quá hạn và không phát sinh nợ nhóm 2 trở lên trong 02 năm gần nhất

Khi mua hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản cho nhu cầu cá nhân hoặc phục vụ cho hoạt động kinh doanh, cá nhân và gia đình cần lưu ý các yếu tố pháp lý, tài chính và thị trường để đảm bảo quyết định đầu tư hiệu quả và an toàn.

• Có thể giải ngân trực tiếp cho bên bán

Hoàn vốn là việc giải ngân cho khách hàng nhằm bù đắp cho phần vốn tự có hoặc nguồn tài chính khác mà khách hàng đã sử dụng, ngoại trừ việc trả nợ vay tại các tổ chức tín dụng Thời gian hoàn vốn tối đa là 18 tháng kể từ lần thanh toán đầu tiên cho chủ đầu tư dự án hoặc bên bán đối với tài sản thuộc dự án bất động sản (áp dụng cho khách hàng mua đầu tiên từ chủ đầu tư) và không quá 6 tháng từ ngày hoàn tất quyền sở hữu hoặc sử dụng đối với các bất động sản khác.

+ Tài trợ thuế liên quan đến các giao dịch bất động sản

+ Tối đa 100% nhu cầu về vốn nhưng không vượt quá tỷ lệ đảm bảo cấp tín dụng theo quy định tại Chính sách Tín dụng

Để hoàn vốn, đơn vị cho vay cần thu thập các chứng từ hợp lệ nhằm chứng minh số tiền hoàn vốn đã được thanh toán đầy đủ cho bên bán bởi khách hàng.

+ Mua/ nhận chuyển nhượng BĐS: Tối đa 30 năm Trong đó tuổi khách hàng vào thời điểm cấp tín dụng cộng thời hạn vay không quá 75 tuổi

+ Tài trợ thuế đối với các giao dịch BĐS: Tối đa 15 năm

+ Tài sản Bảo đảm là tài sản khác: Theo quy định của quy chế cấp tín dụng

- Phương thức vay, trả nợ:

• Vốn trả định kỳ, lãi trả định kỳ và tính theo dư nợ giảm dần

Vốn và lãi được trả định kỳ dựa trên dư nợ ban đầu, với khả năng lựa chọn thời gian trả vốn và lãi hàng tháng, hàng quý hoặc hàng sáu tháng Đối với khách hàng có thu nhập từ nông nghiệp, có thể xem xét cho vay với kỳ hạn trả vốn và lãi lên đến 12 tháng.

Chi nhánh có quyền quyết định ân hạn trả nợ dựa trên việc đánh giá nguồn thu nhập của khách hàng, đồng thời đảm bảo an toàn trong quá trình thu hồi nợ vay.

- Thủ tục bảo đảm tiền vay:

Bất động sản trong dự án đã ký hợp đồng liên kết với Sacombank, tuân thủ quy định về thủ tục bảo đảm tiền vay trong quá trình triển khai các dự án.

Bất động sản khác yêu cầu thực hiện các thủ tục công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật và các quy định cụ thể của Sacombank.

Đối với tài sản bảo đảm là tài sản khác, cần tuân thủ quy định của Chính sách Tín dụng và Quy chế Cho vay hiện hành của ngân hàng.

THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI

2.3.1 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại

Hiệu quả tín dụng tại Sacombank được đánh giá qua nhiều tiêu chí khác nhau, đặc biệt trong lĩnh vực cho vay mua bất động sản (BĐS) Các chỉ số quan trọng bao gồm doanh số cho vay, mức sinh lời, tỷ lệ lợi nhuận, và tỷ lệ nợ quá hạn Ngoài ra, số lượng khách hàng vay và phí dịch vụ cũng là những yếu tố cần xem xét Hiện tại, Sacombank chưa tích hợp hoàn toàn các chỉ tiêu này vào chiến lược tăng cường hiệu quả cho vay BĐS, mà vẫn xem chúng như một phần của hiệu quả hoạt động tín dụng tổng thể Từ đó, tác giả phân tích hiệu quả cho vay mua BĐS của Sacombank dựa trên các tiêu chí thanh khoản đã nêu.

• Tỷ lệ vốn trung và dài hạn trong tổng nguồn vốn huy động:

Các khoản vay bất động sản thường có tính chất trung và dài hạn, vì vậy nguồn vốn cho các khoản vay này cần có kỳ hạn phù hợp Điều này phải tuân thủ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, nhằm đảm bảo tránh tình trạng mất thanh khoản cho ngân hàng.

Bảng 2.4Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại Sacombank giai đoạn 2017 – 2023

Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn

(Nguồn: BCTC & Báo cáo nội bộ của Sacombank)

Từ ngày 1/10/2022, theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng đã giảm từ 37% xuống 34% Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cũng đã giảm mạnh từ 47,67% năm 2017 xuống còn 23,12% vào năm 2023, cho thấy các ngân hàng đang giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay này.

Năm 2017, tỷ lệ 47,67% cho thấy ngân hàng phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, điều này có thể dẫn đến rủi ro thanh khoản nếu xảy ra sự cố trong việc thu hồi vốn.

Trong năm 2018 và 2019, tỷ lệ này giảm xuống còn 39,44% và 37,41%, cho thấy ngân hàng đã bắt đầu áp dụng các biện pháp nhằm cân đối lại cơ cấu nguồn vốn và giảm rủi ro thanh khoản Điều này phù hợp với các yêu cầu quản lý rủi ro ngày càng nghiêm ngặt từ các cơ quan quản lý.

Trong giai đoạn 2020 và 2021, đại dịch COVID-19 đã khiến tỷ lệ giảm sâu hơn, đạt mức 35,02% và 27,18% Nguyên nhân chủ yếu là do các ngân hàng đã hạn chế cho vay rủi ro cao và thực hiện quản lý dòng tiền một cách thận trọng trong bối cảnh bất ổn.

Theo báo cáo của Sacombank, đến cuối năm 2022, ngân hàng đã duy trì tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn ở mức 24,82%/37% Điều này chứng tỏ Sacombank không chỉ tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Ngân hàng Nhà nước mà còn đảm bảo an toàn về thanh khoản và hiệu quả trong quản lý hoạt động cho vay.

Năm 2023, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn của Sacombank tiếp tục giảm nhẹ, đạt mức 23,12%, cho thấy ngân hàng đã có những cải tiến tích cực trong cơ cấu nguồn vốn Việc giảm tỷ lệ này không chỉ giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn mà còn tăng cường tính ổn định tài chính, giúp ngân hàng chủ động hơn trong việc quản lý rủi ro thanh khoản Sacombank đã tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp lý, điều này rất quan trọng để duy trì an toàn và ổn định cho hệ thống tài chính ngân hàng.

• Dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng tiền gửi

Bảng 2.5Dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng tiền gửi của Sacombank giai đoạn

Dư nợ cho vay mua BĐS 99,842 116,671 140,771 152,487 162,711 175,983 188,219 Tổng tiền gửi 325,461 357,455 410,334 447,369 464,521 519,132 578,029

(Nguồn: BCTC & Báo cáo nội bộ của Sacombank)

Dư nợ cho vay mua BĐS của Sacombank tăng trưởng qua các năm từ năm 2017-

Từ năm 2017 đến 2022, dư nợ cho vay mua bất động sản của Sacombank đã tăng từ 99,842 tỷ đồng lên 188,219 tỷ đồng, cho thấy xu hướng tăng trưởng ổn định và liên tục Sự gia tăng này phản ánh nhu cầu cao về bất động sản và sự mở rộng hoạt động cho vay của ngân hàng Điều này chứng tỏ chính sách tín dụng tích cực của Sacombank trong lĩnh vực bất động sản, giúp thu hút nhiều khách hàng hơn.

Tổng tiền gửi của ngân hàng đã tăng mạnh từ 325,461 tỷ đồng năm 2017 lên 578,029 tỷ đồng năm 2023, cho thấy khả năng huy động vốn hiệu quả và sự tăng trưởng ổn định trong hoạt động cho vay Sự gia tăng này không chỉ củng cố vị thế tài chính của ngân hàng mà còn nâng cao khả năng cung cấp vốn cho các hoạt động cho vay, bao gồm cả vay mua bất động sản.

Biểu đồ 2.3 Dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng tiền gửi của Sacombank giai đoạn 2017 – 2023

(Nguồn: BCTC & Báo cáo nội bộ của Sacombank)

Tỷ trọng dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng tiền gửi của Sacombank ở giai đoạn

Từ năm 2017 đến 2023, Sacombank đã duy trì tỷ lệ cho vay hợp lý, đạt lần lượt 30.68%, 32.64%, 39.38%, 37.16%, 35.03% và 33.90% Ngân hàng kiểm soát tốt các khoản mục, sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động cho vay mà không lạm dụng vốn ngắn hạn cho mục đích dài hạn Sacombank luôn chú trọng duy trì tỷ lệ cho vay hợp lý so với tổng tiền gửi để giảm áp lực thanh khoản và rủi ro tài chính Để đạt được tỷ trọng này, ngân hàng đã nỗ lực trong công tác huy động vốn, không chỉ tăng cường huy động tiền gửi mà còn tích cực chăm sóc và thuyết phục khách hàng tại các điểm kinh doanh.

Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023

Dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng tiền gửi của Sacombank giai đoạn 2017 -

Dư nợ cho vay mua bất động sản cần được quản lý chặt chẽ, trong khi tổng tiền gửi với kỳ hạn dài nhất có thể giúp đảm bảo nguồn vốn cho vay trung và dài hạn Bên cạnh đó, các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định hiệu quả kinh doanh.

➢ Các chỉ tiêu về dư nợ:

• Tổng dư nợ cho vay mua BĐS:

Từ năm 2017 đến 2023, tổng dư nợ cho vay mua bất động sản của Sacombank đã trải qua một quá trình tăng trưởng không đồng đều, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố bên ngoài và nội bộ Năm 2017, Sacombank đối mặt với khó khăn do sáp nhập Ngân hàng Phương Nam và lượng dư nợ xấu lớn, trong khi thị trường bất động sản phát triển mạnh Tuy nhiên, giai đoạn 2018-2019 chứng kiến sự phục hồi ấn tượng với mức tăng trưởng dư nợ, phản ánh khả năng tận dụng cơ hội từ thị trường Giai đoạn 2020-2021 ghi nhận mức tăng trưởng chậm lại do tác động của đại dịch COVID-19, với tỷ lệ lần lượt là 8.32% và 6.70% Năm 2022, Sacombank bắt đầu phục hồi nhẹ với tỷ lệ tăng trưởng 8.16%, nhưng năm 2023 lại giảm nhẹ xuống 6.95% do ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách tín dụng thắt chặt Mặc dù gặp khó khăn, Sacombank đã triển khai nhiều chính sách ưu đãi nhằm kích cầu thị trường bất động sản và hỗ trợ khách hàng, với hy vọng thị trường sẽ sớm khởi sắc.

• Dư nợ cho vay BĐS/ Tổng dư nợ

Biểu đồ 2.4 Dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng dư nợ của Sacombank giai đoạn

(Nguồn: BCTC & Báo cáo nội bộ của Sacombank)

Từ năm 2017 đến 2023, Sacombank đã ghi nhận sự tăng trưởng vững chắc trong cho vay mua bất động sản, với dư nợ tăng từ 99,842 tỷ đồng (44.26% tổng dư nợ) lên 188,219 tỷ đồng (38.99% tổng dư nợ) Sự gia tăng này thể hiện chiến lược tập trung vào phân khúc cho vay cá nhân và khả năng tận dụng cơ hội từ thị trường bất động sản phát triển Dù gặp khó khăn trong giai đoạn 2020-2021 do đại dịch COVID-19, ngân hàng vẫn duy trì tăng trưởng ổn định, với tỷ lệ cho vay mua bất động sản chiếm khoảng 43% tổng dư nợ Điều này cho thấy Sacombank đã ưu tiên nguồn lực cho lĩnh vực này, nhằm khai thác tiềm năng sinh lợi cao của thị trường BĐS Cho vay mua BĐS thường đi kèm với lãi suất cao hơn, giúp ngân hàng thu được lợi nhuận tốt hơn Tuy nhiên, việc tập trung mạnh vào một lĩnh vực cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023

Dư nợ vay mua BĐS/ Tổng dư nợ tại Sacombank tại Sacombank giai đoạn năm 2017- 2023 (ĐVT: Tỷ đồng)

Tổng dư nợ cho vay mua bất động sản cần được quản lý rủi ro một cách hiệu quả, đồng thời duy trì sự đa dạng trong danh mục cho vay Điều này sẽ đảm bảo sự ổn định và bền vững lâu dài cho ngân hàng.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO

Định hướng phát triển của Sacombank

Sacombank hiện đang tập trung vào cho vay tiêu dùng cá nhân và cho vay mua bất động sản để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng và thúc đẩy sản xuất kinh doanh Ngân hàng đã triển khai các gói tín dụng ưu đãi với tổng trị giá lên tới 11.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp và 30.000 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân, nhằm hỗ trợ phục hồi và phát triển sau COVID-19.

Sacombank tiếp tục thực hiện chính sách cho vay mua bất động sản một cách chọn lọc, tập trung hỗ trợ các dự án có đủ điều kiện pháp lý và đáp ứng nhu cầu thực của người dân Điều này phù hợp với chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong hoạt động cho vay, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản có nhiều rủi ro Sacombank nỗ lực tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp bằng cách giảm lãi suất cho vay và cung cấp các sản phẩm tín dụng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.

Chuyển đổi số là xu thế tất yếu giúp các tổ chức ngân hàng, trong đó có Sacombank, nhanh chóng bắt kịp công nghệ và thay đổi thị trường Sacombank đang tập trung vào việc áp dụng công nghệ mới và hiện đại hóa quy trình cho vay bất động sản, với mục tiêu tạo ra hệ thống cho vay linh hoạt và nhanh chóng, giúp khách hàng thực hiện giao dịch dễ dàng mà không phải chờ đợi lâu Bằng cách tự động hóa các bước kiểm duyệt và phê duyệt vay, ngân hàng giảm thiểu thời gian và công sức cho cả khách hàng lẫn ngân hàng Đồng thời, Sacombank nỗ lực tăng cường biện pháp bảo mật để đảm bảo an toàn thông tin cho khách hàng trong giao dịch trực tuyến, qua đó nâng cao niềm tin và hỗ trợ phát triển bền vững trong môi trường số cạnh tranh Kết hợp công nghệ và chuyên môn tài chính, Sacombank mong muốn cung cấp giải pháp cho vay bất động sản hiệu quả, đáp ứng nhu cầu thị trường và góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

Sacombank chú trọng đầu tư vào đào tạo và phát triển nhân viên để đáp ứng nhu cầu dịch vụ ngân hàng chuyên nghiệp Ngân hàng tổ chức các khóa đào tạo nội bộ và hợp tác với tổ chức bên ngoài, giúp đội ngũ cập nhật kiến thức và hiểu biết về thách thức ngành tài chính Các khóa học bao gồm kỹ năng chuyên môn và kỹ năng mềm, nhấn mạnh phương pháp giải quyết vấn đề sáng tạo để phục vụ khách hàng tốt hơn Sacombank còn thường xuyên tổ chức hội thảo, workshop và sự kiện nghề nghiệp, tạo cơ hội cho nhân viên học hỏi từ chuyên gia và trao đổi kinh nghiệm Qua đó, ngân hàng nâng cao chất lượng dịch vụ và xây dựng môi trường làm việc năng động, thúc đẩy đổi mới và sáng tạo.

Đầu tư bài bản vào phát triển nguồn nhân lực là yếu tố quan trọng giúp Sacombank nâng cao sức cạnh tranh và tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững trong tương lai.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra việc làm và phát triển hạ tầng, ảnh hưởng tích cực đến kinh tế vĩ mô Ngân hàng thương mại, qua kênh cho vay bất động sản, là yếu tố chính huy động vốn cho thị trường này Khi ngân hàng hạn chế cho vay, thị trường sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, do đó, sự phát triển của thị trường phụ thuộc vào việc mở rộng kênh cho vay Sacombank, với hơn 30 năm hoạt động, đã chứng minh sự hiệu quả và bền vững tại Việt Nam Để thúc đẩy cho vay mua bất động sản, Sacombank cần xây dựng chiến lược rõ ràng và triển khai các giải pháp cụ thể, ưu tiên cho vay mua BĐS phục vụ an cư, đồng thời hạn chế cho vay đối với các đối tượng đầu cơ Tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho vay mua BĐS tại Sacombank.

3.2.1 Ứng dụng công nghệ thông tin trong cho vay mua BĐS Để giải quyết hạn chế thứ nhất về vấn đề chưa có kênh dự báo rủi ro chuyên biệt đối với thị trường BĐS thì tác giả đưa ra giải pháp như sau:

Để đảm bảo sự ổn định giá cả thị trường bất động sản và tránh tình trạng nóng hoặc trì trệ, cần đánh giá chính xác nhu cầu và nguồn cung cùng các yếu tố tác động khác Việc này giúp giảm thiểu rủi ro trong cho vay, đặc biệt là cho vay mua bất động sản, lĩnh vực vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro tại Việt Nam Các ngân hàng cần thực hiện chính sách tiền tệ theo nguyên tắc thị trường nhằm duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và xây dựng hệ thống tín dụng minh bạch, công bằng cho tất cả thành phần kinh tế Hơn nữa, cần phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành để đưa ra giải pháp phát triển thị trường tài chính - tiền tệ, cải thiện khả năng huy động vốn dài hạn và hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế, bao gồm cho vay bất động sản, phù hợp với sự phát triển của thị trường.

Nhằm giải quyết hạn chế về thủ tục vay vốn còn rườm rà, mất thời gian thì tác giả đưa ra giải pháp như sau:

Theo khảo sát, một số ngân hàng thương mại như VP Bank và Techcombank đã cung cấp dịch vụ vay vốn và ký hợp đồng tín dụng trực tuyến, chủ yếu cho các khoản vay tiêu dùng và vay mua ô tô Đây là điểm sáng mà Sacombank cần học hỏi để giảm thiểu thủ tục và giấy tờ không cần thiết, đặc biệt trong lĩnh vực vay mua bất động sản Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng hiện nay, việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về cho vay là cần thiết để đảm bảo an toàn cho khoản vay Sacombank cần nhanh chóng xây dựng và hoàn thiện hệ thống vận hành dựa trên kinh nghiệm của các ngân hàng đi trước, phù hợp với điều kiện riêng của mình.

Tại Sacombank, nhân viên tín dụng đánh giá thông tin khách hàng thông qua biểu mẫu chuẩn, dựa trên tiêu chí đã thiết lập và phân loại điểm cho từng tiêu chí Tuy nhiên, quy trình này có thể tốn thời gian và không chính xác do ảnh hưởng của khả năng cá nhân và sự chủ quan, làm tăng nguy cơ rủi ro Do đó, Sacombank cần áp dụng công nghệ hiện đại để tự động hóa phân loại tín dụng, giúp rút ngắn thời gian xử lý, tăng độ tin cậy và nâng cao sự hài lòng của khách hàng, mang lại lợi ích cho cả hai bên.

3.2.2 Đa dạng hóa hệ khách hàng

Chưa đa dạng hóa hệ khách hàng là một hạn chế lớn của Sacombank, và để khắc phục tình trạng này, tác giả đưa ra giải pháp như sau:

Sacombank cần mở rộng cho vay đối với khách hàng có nhu cầu thực sự về nhà ở, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, bằng cách thiết kế các gói vay nhỏ lẻ phù hợp Ngân hàng cũng nên nghiên cứu và áp dụng lãi suất ưu đãi cho đối tượng này Đồng thời, việc hợp tác với chính quyền địa phương và doanh nghiệp để xây dựng hệ dữ liệu khách hàng có thu nhập thấp nhưng uy tín và ổn định là rất cần thiết.

3.2.3 Đối với hoạt động huy động vốn

Nhằm cải thiện tình trạng nguồn vốn dài hạn cho vay còn nhiều hạn chế, thì tác giả đưa ra giải pháp như sau:

Trong bối cảnh thị trường tài chính Việt Nam hiện nay, ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu cung cấp vốn cho đầu tư bất động sản Để nâng cao hiệu quả huy động vốn, cần tập trung vào huy động vốn trung và dài hạn, đồng thời khuyến khích người dân tham gia thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai Giải pháp này sẽ khai thác tốt nguồn vốn từ người tiêu dùng và nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt khi họ có niềm tin vào sự tăng trưởng của thị trường Sacombank cần phát triển các chương trình gửi tiền dài hạn với lãi suất hấp dẫn để thu hút thêm vốn.

Chứng chỉ tiền gửi có kỳ hạn trên 3 năm là một giải pháp tối ưu để tạo nguồn vốn trung và dài hạn, mặc dù lợi nhuận từ các chứng chỉ này thường thấp hơn so với các gói tiết kiệm ngắn hạn Tuy nhiên, chúng vẫn là lựa chọn hợp lý cho những ai có nhu cầu vay mua bất động sản.

3.2.4 Hoàn thiện khung giá BĐS của riêng Sacombank theo thị trường

Nhằm khác phục hạn chế về việc chủ động trong thủ tục định giá tài sản, thì tác giả đưa ra giải pháp như sau:

Việc giao quyền chủ động cho đơn vị kinh doanh tự định giá bất động sản (BĐS) mang lại tính linh hoạt nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu cán bộ tín dụng và quản lý không minh bạch, dẫn đến việc đánh giá giá trị BĐS không chính xác Để khắc phục tình trạng này, phòng định giá của Sacombank đã xây dựng đội ngũ khảo sát và quy định khung giá BĐS áp dụng cho tài sản thế chấp, tuy nhiên khung giá hiện tại chưa đầy đủ và chỉ tập trung vào một số trục đường chính Để nâng cao hiệu quả, Sacombank cần thành lập bộ phận chuyên biệt để thu thập, khảo sát và cập nhật giá BĐS trung bình mỗi 06 tháng, đảm bảo tính chính xác trong định giá.

3.2.5 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự

Sacombank đang đối mặt với vấn đề thiếu kinh nghiệm của nhân sự, và để khắc phục, cần cải thiện năng lực và chất lượng đội ngũ nhân viên Việc phát triển chế độ đãi ngộ hấp dẫn sẽ giúp giữ chân nhân tài Đồng thời, cần thiết lập quy định minh bạch liên kết trách nhiệm và lợi ích của nhân viên với kết quả hoạt động tín dụng, từ đó nâng cao động lực làm việc Quy trình bổ nhiệm lãnh đạo tại các chi nhánh và phòng giao dịch cần được thực hiện cẩn thận, chú trọng đến năng lực, thành tích, kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức của từng cá nhân.

Sacombank hiện đang triển khai chương trình đào tạo về thẩm định giá bất động sản, tuy nhiên, để nâng cao năng lực cho đội ngũ tín dụng, ngân hàng cần mở rộng chương trình này để bao gồm phân tích và nhận định về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản, các rủi ro liên quan đến cho vay, cùng với các khía cạnh pháp lý Các khóa học này sẽ trang bị cho cán bộ tín dụng kiến thức và kinh nghiệm thực tế cần thiết để thẩm định và xét duyệt các khoản vay một cách chính xác Bên cạnh đó, nhân viên tín dụng cũng cần được nâng cao hiểu biết về thủ tục mua bán và giấy tờ sở hữu bất động sản, đồng thời phát triển tinh thần trách nhiệm cao để giảm thiểu sai sót trong quá trình cho vay.

Một số kiến nghị đối với các cơ quan nhà nước và ngân hàng Nhà nước 89

Để giải quyết vấn đề mà Sacombank đang đối mặt liên quan đến các thủ tục đảm bảo tiền vay và xử lý nợ còn nhiều bất cập tại các cơ quan hành chính nhà nước, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm cải thiện tình hình này.

3.3.1 Một số kiến nghị đối với các cơ quan nhà nước

3.3.1.1 Cải tiến hệ thống đăng ký giao dịch đảm bảo

Tính đến cuối năm 2022, nhiều phương tiện vận chuyển, hàng hóa và một số dự án nhà ở đã được đăng ký thế chấp trực tuyến tại website https://dktructuyen.moj.gov.vn Tuy nhiên, việc công chứng thế chấp và đăng ký đảm bảo đối với bất động sản vẫn phải thực hiện tại phòng công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, thành phố, dẫn đến thiếu sự linh động trong quy trình này.

Cần nghiên cứu và cải tiến quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo cho tất cả các loại tài sản thế chấp, bao gồm bất động sản Điều này không chỉ giúp giảm chi phí mà còn mang lại sự linh hoạt và thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng, đồng thời rút ngắn thời gian thực hiện các giai đoạn.

3.3.1.2 Đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản

Xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản theo Luật dân sự 2015 yêu cầu ngân hàng không được tự ý bán tài sản khi nợ quá hạn, mà phải thông qua tòa án Quy trình này thường kéo dài, gây khó khăn và thiệt hại cho ngân hàng Tác giả đề xuất các cơ quan chức năng cần tuân thủ luật nhưng cũng nên xem xét rút ngắn thời gian xử lý và có biện pháp cưỡng chế thi hành, hoặc trao quyền chủ động xử lý tài sản cho ngân hàng.

3.3.1.3 Về cơ chế chính sách đối với thị trường BĐS

Việc nghiên cứu và ban hành Luật Quy hoạch là cần thiết để thống nhất hệ thống quy hoạch tại Việt Nam Hiện tại, quy hoạch được phân loại thành nhiều hình thức như quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch ngành Luật Quy hoạch Phát triển Đô thị đã được thông qua, trong khi Luật Quy hoạch Sử dụng Đất đang được khảo sát bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường Nghị định về Quy hoạch Tổng thể Phát triển Kinh tế - Xã hội cũng đã được thiết lập Để đảm bảo hiệu quả và tính khả thi, cần thống nhất các loại quy hoạch này dưới một hệ thống pháp lý chung.

Cần thành lập một cơ quan đủ thẩm quyền để quản lý thị trường bất động sản

Lĩnh vực này không chỉ đơn thuần là một ngành kinh tế kỹ thuật mà còn cần sự giám sát và quản lý từ nhiều cơ quan nhà nước khác nhau Do đó, việc thiết lập một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước là rất cần thiết.

Để đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường bất động sản, cần tăng cường đào tạo nguồn nhân lực, bao gồm nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn và nhà hoạch định chính sách Việc thiết lập nhiều khoa chuyên ngành bất động sản tại các trường đại học, đặc biệt là các trường kinh tế, là điều cần thiết để đào tạo cử nhân và sau đại học chuyên sâu về lĩnh vực này.

Cần khuyến khích thành lập các hiệp hội môi giới bất động sản với quy định pháp lý rõ ràng và chặt chẽ, nhằm đảm bảo sức mạnh của các hiệp hội này trong việc loại bỏ những nhà môi giới không trung thực khi hoạt động.

3.3.2 Một số kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước

Ngân hàng Nhà nước cần áp dụng các biện pháp truyền thống để kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản, bao gồm việc giám sát, thanh tra và theo dõi chặt chẽ tại các ngân hàng thương mại Việc nhanh chóng phát hiện và xử lý các dấu hiệu rủi ro tiềm ẩn là điều cần thiết Ngoài ra, tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phòng rủi ro ở các tổ chức tín dụng, đặc biệt trong cho vay mua bất động sản, sẽ giúp xây dựng quỹ dự phòng tín dụng một cách hiệu quả và kịp thời.

Để cải thiện hiệu quả hoạt động của CIC, cần đảm bảo thông tin tài chính, quan hệ tín dụng và hoạt động kinh doanh của cá nhân và tổ chức được cập nhật thường xuyên Tăng cường minh bạch trong công bố thông tin và quy trình xếp hạng tín dụng khách hàng cũng là yếu tố quan trọng Hỗ trợ các ngân hàng thương mại trong việc phát triển quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ sẽ giúp họ đưa ra quyết định cho vay chính xác hơn và phòng ngừa rủi ro hiệu quả.

Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng một khung pháp lý toàn diện cho các hoạt động tín dụng liên quan đến bất động sản, giúp ngân hàng thương mại chủ động trong việc thực hiện nghiệp vụ tín dụng Chính sách tín dụng sẽ là hướng dẫn cho các ngân hàng trong việc lập kế hoạch, huy động vốn và định hướng đầu tư Đồng thời, cần tách bạch chức năng quản lý và giám sát để tăng cường an toàn tín dụng và bảo vệ hệ thống tài chính Các quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, cùng với việc đăng ký các giao dịch đảm bảo, cần được thiết lập Ngân hàng Nhà nước cũng nên sử dụng các công cụ quản lý linh hoạt để điều chỉnh hoạt động kinh doanh của các ngân hàng, đảm bảo an toàn và hiệu quả Cuối cùng, quy trình kiểm soát và xử lý vi phạm trong hoạt động tín dụng cần được xác định rõ ràng để đảm bảo tuân thủ hiệu quả.

Hoạt động cho vay bất động sản, mặc dù có rủi ro cao, là nguồn thu nhập chính cho các ngân hàng thương mại và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS tại TP.HCM và toàn quốc, góp phần vào tăng trưởng kinh tế - xã hội Do đó, việc giám sát hoạt động này cần được thực hiện nghiêm ngặt qua hệ thống pháp luật và quy định chặt chẽ, đồng thời chú trọng đến nhu cầu và nguồn cung của thị trường BĐS để ngăn chặn sự phát triển không kiểm soát và tác động tiêu cực đến nền kinh tế Thanh tra và kiểm tra các ngân hàng thương mại bởi Ngân hàng Nhà nước cũng cần được thắt chặt hơn, với sự hợp tác giữa các bộ, ngành và cơ quan chức năng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Từ thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản được nêu trong chương

Chương 3 đã đề xuất các giải pháp cho Sacombank và những biện pháp chung dành cho Ngân hàng Nhà nước cùng các cơ quan nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản tại Sacombank trong thời gian tới Những giải pháp này không chỉ hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội.

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội, không chỉ góp phần vào sự phát triển của các ngành khác mà còn thu hút vốn đầu tư lớn Tại Việt Nam, các ngân hàng thương mại, đặc biệt là Sacombank, đã trở thành nguồn cung cấp vốn chính cho thị trường bất động sản thông qua hoạt động cho vay Trong những năm gần đây, Sacombank ghi nhận sự tăng trưởng dư nợ mạnh mẽ tại các khu vực trọng điểm như TP.HCM và Hà Nội, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại đây.

Nghiên cứu về hoạt động cho vay bất động sản của Sacombank đã chỉ ra các thành tựu, hạn chế và rủi ro tiềm ẩn, đồng thời đề xuất giải pháp cải thiện nhằm hướng tới sự phát triển bền vững trong tương lai Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển, với việc mở rộng tín dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng cho nền kinh tế Tuy nhiên, do hạn chế về thời gian và phạm vi, bài viết chưa thể đề cập đầy đủ các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản Tác giả mong nhận được ý kiến đóng góp từ quý thầy cô và đồng nghiệp để hoàn thiện nghiên cứu này.

Xin chân thành cảm ơn

Tài liệu tham khảo tiếng việt:

− Bộ luật dân sự, số 91/2015/QH13

− Luật đất đai, số 45/2013/QH13

− Luật các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi và bổ sung), số 2010 47/2010/QH12

− Sacombank (2017), Báo cáo thường niên năm 2017 Ngân hàng Thương mại

Cổ phần Sài Gòn Thương Tín

− Sacombank (2018), Báo cáo thường niên năm 2018 Ngân hàng Thương mại

Cổ phần Sài Gòn Thương Tín

− Sacombank (2019), Báo cáo thường niên năm 2019 Ngân hàng Thương mại

Cổ phần Sài Gòn Thương Tín

− Sacombank (2020), Báo cáo thường niên năm 2020 Ngân hàng Thương mại

Cổ phần Sài Gòn Thương Tín

− Sacombank (2021), Báo cáo thường niên năm 2021 Ngân hàng Thương mại

Cổ phần Sài Gòn Thương Tín

− Sacombank (2022), Bảo cáo thường niên năm 2022 Ngân hàng Thương mại

Cổ phần Sài Gòn Thương Tín

− Sacombank (2023), Bảo cáo thường niên năm 2023 Ngân hàng Thương mại

Cổ phần Sài Gòn Thương Tín

− Nguyễn Đ Thọ (2018) Quản trị học Nhà xuất bản Lao Động

− Mishkin, F S (2018) Sách tiền tệ, ngân hàng và thị trường tài chính (Tái bản lần thứ 12), Pearson