Luận văn được triển khai, nghiên cứu với mục tiêu phân tích, làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại, từ
Mục tiêu của đề tài
Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu và phân tích quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất và bất động sản của ngân hàng thương mại, so sánh giữa các giai đoạn và văn bản quy phạm pháp luật hiện tại với các văn bản đã hết hiệu lực, nhằm làm nổi bật những điểm mới và sự tiến bộ trong quy định pháp luật Đồng thời, nghiên cứu thực trạng thực hiện pháp luật này tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 đến nay, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định trong thực tiễn.
Mục tiêu cụ thể
Bài viết này nhằm phân tích những bất cập trong pháp luật liên quan đến hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất và bất động sản của ngân hàng thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 đến nay Đồng thời, bài viết cũng đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành cũng như các biện pháp cụ thể cho các ngân hàng thương mại trong việc thực thi pháp luật về hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất, nhằm củng cố hành lang pháp lý cho hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu
Trong đề tài luận văn “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại theo pháp luật hiện hành – Thực tiễn trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 đến nay”, tác giả áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu nhằm phân tích và đánh giá thực trạng hợp đồng thế chấp trong lĩnh vực ngân hàng thương mại.
Phương pháp luận được áp dụng nhằm làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến khái niệm, đặc điểm và vai trò của hợp đồng tín chấp sử dụng đất bền vững trong ngân hàng thương mại Tác giả sử dụng phương pháp này tại Mục 1.1 Chương 1, tập trung vào những vấn đề lý luận và quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng tín chấp sử dụng đất bền vững trong lĩnh vực ngân hàng thương mại.
Phương pháp nghiên cứu so sánh được tác giả áp dụng để làm rõ sự khác biệt giữa các quy định pháp luật hiện hành và những quy định đã hết hiệu lực thi hành Đồng thời, phương pháp này cũng giúp phân tích các quy định liên quan đến pháp luật đất đai, ngân hàng và dân sự so với các văn bản quy phạm pháp luật khác Tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp này trong Mục 1.2 và Mục 1.3 của Chương 1, tập trung vào những vấn đề lý luận và quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại.
Phương pháp nghiên cứu phân tích được sử dụng để xác định và diễn giải các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và bất động sản của ngân hàng thương mại Phương pháp này tập trung vào các yếu tố như điều kiện, nguyên tắc giao kết, chủ thể, hình thức, hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp Tác giả áp dụng phương pháp này trong các mục 1.2 và 1.3 của Chương 1, cùng với Chương 2, nhằm phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 đến nay, đồng thời đưa ra giải pháp hoàn thiện.
Phương pháp nghiên cứu tổng hợp được sử dụng để đánh giá và so sánh các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại Tác giả chỉ ra sự không phù hợp giữa lý luận và thực tiễn trong việc thực hiện pháp luật về HĐTCQSDĐ BĐTV tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 đến nay Thông qua các mục trong chương 1 và chương 2, tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về HĐTCQSDĐ BĐTV nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện tại địa phương.
Hồ Chí Minh nói riêng.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Luận văn nghiên cứu hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất và bất động sản của ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện hành Bài viết phân tích các vấn đề lý luận liên quan đến quy định pháp luật về hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất và bất động sản của ngân hàng thương mại Dựa trên các quy định pháp luật, tác giả đánh giá thực trạng thực hiện các quy định này tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 đến nay, chỉ ra những bất cập, hạn chế cũng như kết quả đạt được, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý cho hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất và bất động sản của ngân hàng thương mại.
Tổng quan nghiên cứu đề tài
Về luận văn, luận án
Bài viết "Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD ở Việt Nam" của Trần Thị Thu Hường, Luận văn Thạc sĩ năm 2004, đã phân tích sâu sắc các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Tác giả đã đánh giá hoạt động cho vay của các TCTD thông qua hình thức thế chấp QSDĐ, từ đó chỉ ra những thách thức và cơ hội trong việc áp dụng quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam.
1993, đặc biệt đây là thời điểm lần đầu tiên LĐĐ ở nước ta ghi nhận cơ bản về quy định thế chấp QSDĐ của người sử dụng đất
Bài viết "Pháp luật về thế chấp QSDĐ để vay vốn tại các NHTM và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam" của tác giả Đinh Thị Liên phân tích các quy định pháp lý liên quan đến việc sử dụng quyền sử dụng đất (QSDĐ) làm tài sản thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng thương mại (NHTM) Bài luận còn đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, từ đó nêu ra những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện Tác giả cũng đưa ra các giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả của việc thế chấp QSDĐ trong hoạt động tín dụng.
Tác giả, thạc sĩ Luật học năm 2008, tập trung nghiên cứu về chế định thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo pháp luật Việt Nam Bài viết đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, đồng thời chỉ ra những bất cập hiện tại Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp QSDĐ, đảm bảo hiệu quả thực thi và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
Trong luận văn Thạc sĩ Luật học năm 2012 của tác giả Phan Hồng Điệp, nghiên cứu về "Pháp luật về Thế chấp QSDĐ trong các TCTD" đã chỉ ra vai trò quan trọng của thế chấp QSDĐ như một biện pháp bảo đảm trong các hợp đồng tín dụng và giao dịch giữa TCTD và khách hàng Tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ tại Việt Nam, phân tích các thành tựu và sự phát triển của pháp luật liên quan trong lĩnh vực đất đai, tín dụng và ngân hàng Đồng thời, luận văn cũng chỉ ra những bất cập trong chế định này và nguyên nhân gây ra chúng, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả thực thi quyền thế chấp QSDĐ.
Bài viết "Thực hiện HĐTCQSDĐ BĐTV tại các NHTM – qua thực tiễn tại tỉnh Gia Lai" của tác giả Lê Minh Thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học năm 2016, nghiên cứu lý thuyết về hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng và thực tiễn thực hiện hợp đồng này tại tỉnh Gia Lai Tác giả đánh giá thực trạng pháp luật về bảo đảm tín dụng tại các ngân hàng thương mại thông qua biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan.
Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) của cá nhân và hộ gia đình là một phương thức phổ biến để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo quy định của pháp luật Việt Nam Bài viết của tác giả Hoàng phân tích thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Bảo Việt, nêu rõ các quy định pháp lý liên quan và những lợi ích cũng như rủi ro khi sử dụng tài sản này làm đảm bảo Việc hiểu rõ quy trình và các điều kiện cần thiết trong việc thế chấp QSDĐ sẽ giúp cá nhân và hộ gia đình tối ưu hóa quyền lợi khi vay vốn ngân hàng.
Văn Thịnh trong luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế năm 2020 đã nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại tổ chức tín dụng (TCTD) Tác giả phân tích nội dung thế chấp QSDĐ nhằm bảo đảm hợp đồng tín dụng, đồng thời đánh giá thực trạng thực hiện quy định pháp luật liên quan đến thế chấp QSDĐ tại TCTD Qua đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ để bảo đảm hiệu quả cho hợp đồng tín dụng.
Bài viết "Xác lập thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo HĐ tín dụng ngân hàng từ thực tiễn NHTM cổ phần Kiên Long" của tác giả Phạm Ngọc Vũ Anh phân tích quy trình xác lập thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản liên quan nhằm đảm bảo hợp đồng tín dụng tại ngân hàng Tác giả nêu bật những thách thức và cơ hội trong việc áp dụng các quy định pháp lý liên quan, đồng thời đưa ra những giải pháp thực tiễn để nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của NHTM cổ phần Kiên Long Bài viết cung cấp cái nhìn sâu sắc về vai trò của thế chấp trong việc bảo đảm an toàn cho các giao dịch tín dụng, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngân hàng.
Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế năm 2020 nghiên cứu lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất nhằm bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Tác giả phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và nguyên tắc của thế chấp QSDĐ, đồng thời giải mã nội dung và các điều kiện thực thi pháp luật trong lĩnh vực này Bên cạnh đó, luận văn cũng đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, từ đó đề xuất các giải pháp cải thiện.
Bài viết này tập trung vào hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng TMCP Kiên Long Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nhằm bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Ngân hàng TMCP Kiên Long trong tương lai.
Bài viết "Thế chấp QSDĐ của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện HĐ tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam" của tác giả Phạm Văn Lưỡng, Luận án Tiến sĩ Luật học năm 2021, phân tích lý luận về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, bao gồm khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và điều kiện thực hiện Tác giả cũng đánh giá thực trạng pháp luật và việc thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong những năm qua, đồng thời chỉ ra những khó khăn và vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật này tại Việt Nam.
Về sách giáo trình, chuyên khảo, tham khảo
Sách chuyên khảo “Pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các TCTD ở Việt Nam –
Bài viết "Thực trạng và hướng hoàn thiện" của PGS.TS Nguyễn Thị Nga, xuất bản năm 2015 bởi Nhà xuất bản Tư pháp, nghiên cứu tổng quát và phân tích cụ thể các vấn đề cơ bản liên quan đến quy định thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các tổ chức tín dụng (TCTD) ở Việt Nam Tác phẩm chỉ ra thực trạng của chế định này và đề xuất các hướng hoàn thiện pháp luật để nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Sách chuyên khảo “Các biện pháp BĐTV bằng tài sản của các TCTD” của
Tiến sĩ Lê Thị Thu Thủy (2006) đã nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về bảo đảm tín dụng (BĐTV) bằng tài sản, bao gồm BĐTV bằng tài sản cầm cố và thế chấp của khách hàng, bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba, cũng như các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Công trình của bà còn đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về BĐTV của các tổ chức tín dụng (TCTD) Năm 2023, Tiến sĩ Viên Thế Giang đã cho ra mắt sách chuyên khảo “BĐTV bằng QSDĐ trong giao dịch cho vay của TCTD đối với khách hàng ở Việt Nam”, tập trung vào các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến BĐTV bằng quyền sử dụng đất của TCTD đối với khách hàng.
Sách giáo trình “Luật Dân sự” của Đại học Luật Hà Nội, năm 2015, Nhà xuất bản Công an nhân dân
Sách giáo trình “Luật Đất đai” của Đại học Luật Hà Nội, năm 2017, Nhà xuất bản Công an nhân dân
Sách giáo trình “Pháp luật về Hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài Hợp đồng” của Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, xuất bản năm 2017 bởi Nhà xuất bản Hồng Đức và Hội luật gia Việt Nam, cung cấp kiến thức chuyên sâu về quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng và trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Sách giáo trình “Luật Đất đai” của Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2018, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam
Sách giáo trình “Luật Ngân hàng” của Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2019, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam
Về bài báo khoa học
Bài viết "Hoàn thiện pháp luật về thế chấp TSBĐ thực hiện nghĩa vụ HĐ tín dụng ngân hàng" của tác giả Nguyễn Văn Điền, đăng trên cổng thông tin Bộ Tư pháp năm 2019, đề cập đến việc cải thiện các quy định pháp lý liên quan đến thế chấp tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện khung pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường tín dụng.
Công trình nghiên cứu này, tác giả đã bình luận so sánh điểm mới của BLDS năm
Năm 2015, Bộ luật Dân sự (BLDS) sửa đổi năm 2005 đã quy định rõ về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các điều kiện liên quan để đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng của ngân hàng Bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định về xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ), từ đó bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng (TCTD) trong quá trình thu hồi nợ.
“Hoàn thiện pháp luật về xử lý TSBĐ ở nước ta hiện nay” của tác giả Đoàn
Vào năm 2019, Thị Ngọc Hải đã đăng tải một nghiên cứu trên cổng thông tin của Bộ Tư pháp, tập trung vào chế định xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) Tác giả chỉ ra một số bất cập và vướng mắc hiện tại trong quy định pháp luật, đồng thời đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định này.
Bài viết "Bàn về thế chấp và việc xử lý tài sản thế chấp trong HĐ tín dụng" của tác giả Hoàng Quảng Lực, đăng trên Tạp chí TAND điện tử năm 2019, tập trung nghiên cứu về các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp và quyền sử dụng đất đủ điều kiện thế chấp Tác giả phân tích việc sử dụng tài sản của bên thứ ba để thế chấp vay vốn ngân hàng, đồng thời dẫn chứng các vụ án cụ thể nhằm chỉ ra những bất cập trong quy định hiện hành Bài viết cũng đưa ra kiến nghị về việc áp dụng thống nhất trong xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm.
Trong bài viết "Thực tiễn thế chấp QSDĐ bảo đảm cho các khoản vay từ các NHTM" của tác giả Ngô Thị Kim Anh, đăng trên Tạp chí Công thương số 7, tháng 4/2022, tác giả đã chỉ ra những bất cập trong quy định về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) để đảm bảo cho các khoản vay từ ngân hàng thương mại (NHTM) Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích những vấn đề pháp lý và thực tiễn liên quan đến quy trình thế chấp, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng QSDĐ trong hoạt động vay vốn.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo các khoản vay từ ngân hàng thương mại (NHTM), với các quy định cụ thể liên quan đến thẩm định tài sản thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ Việc áp dụng nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ cần được thực hiện chính xác, đồng thời xác định rõ ràng chủ thể bên thế chấp có quyền thiết lập quan hệ thế chấp Đặc biệt, việc thế chấp QSDĐ là tài sản chung của hộ gia đình cần được xem xét kỹ lưỡng nhằm đưa ra các giải pháp khắc phục hiệu quả.
Bài viết "Đăng ký thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại NHTM cổ phần" của tác giả Phan Ngọc Hà, đăng trên Tạp chí TAND điện tử năm 2022, nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại cổ phần Tác giả phân tích các quy định hiện hành nhằm làm rõ quy trình và yêu cầu cần thiết cho việc đăng ký thế chấp, từ đó cung cấp cái nhìn sâu sắc về vấn đề này trong bối cảnh pháp lý hiện nay.
“Giải quyết tranh chấp HĐTCQSDĐ để đảm bảo khoản vay” của tác giả
Huỳnh Văn Chữ đã công bố một bài viết trên tạp chí Nhân lực khoa học xã hội năm 2021, trong đó ông nghiên cứu các khái niệm và đặc điểm liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Bài viết cũng phân tích thực trạng giải quyết các tranh chấp này nhằm đảm bảo khoản vay hiệu quả.
Các nghiên cứu đã chỉ ra khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa pháp lý của HĐTCQSDĐ BĐTV, đồng thời phân tích quy định pháp luật liên quan và thực tiễn áp dụng tại các NHTM Những ưu điểm, hạn chế và bất cập của HĐTCQSDĐ BĐTV đã được chỉ ra, cùng với các vấn đề pháp lý như thẩm quyền, thủ tục, hiệu lực và xử lý tài sản thế chấp Nhiều kiến nghị đã được đưa ra nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo ra môi trường pháp lý ổn định cho hoạt động tín dụng Các nghiên cứu cung cấp nền tảng lý thuyết vững chắc, phản ánh thực tiễn và đề xuất giải pháp khắc phục tồn tại trong HĐTCQSDĐ BĐTV, từ đó nâng cao nhận thức xã hội về tầm quan trọng của hợp đồng này trong phát triển kinh tế - xã hội Để phát triển nghiên cứu hơn nữa, cần tìm hiểu sâu về thuận lợi và khó khăn của các bên tham gia, cũng như so sánh thực tiễn thực hiện qua các thời kỳ để định hướng và phát triển pháp luật một cách hiệu quả.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu bằng 02 chương, với các nội dung chính sau đây:
Chương 1: Những vấn đề lý luận và quy định pháp luật về HĐTCQSDĐ BĐTV của NHTM
Chương 2: Thực trạng thực hiện pháp luật về HĐTCQSDĐ BĐTV của NHTM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 đến nay và giải pháp hoàn thiện ”
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại
1.1 Khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại
Hợp đồng (HĐ) là thuật ngữ pháp lý dùng để mô tả các giao dịch dân sự, trong đó các bên thỏa thuận nhằm chuyển giao lợi ích giữa cá nhân hoặc tổ chức.
Theo từ điển Luật học, hợp đồng (HĐ) là sự thỏa thuận giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc những người có đầy đủ năng lực hành vi, nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hoặc chấm dứt quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên Điều 394 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 và Điều 388 BLDS năm 2005 đều khẳng định rằng hợp đồng dân sự (HĐDS) là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Như vậy, cả hai bộ luật này đều nhấn mạnh tầm quan trọng của sự thỏa thuận trong việc điều chỉnh quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Hợp đồng (HĐ) được định nghĩa tại Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Định nghĩa này chỉ đề cập đến những dấu hiệu cơ bản của HĐ mà chưa phân tích sâu về yêu cầu pháp lý của nội dung và mục đích HĐ không chỉ là một sự kiện pháp lý mà còn là một loại giao dịch dân sự giữa hai hay nhiều bên, hình thành từ sự thỏa thuận, tạo ra ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong việc chuyển dịch lợi ích nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội Do đó, có thể khái quát rằng HĐ là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong việc chuyển dịch lợi ích và quyền lợi khác để thỏa mãn nhu cầu sống của các bên tham gia.
Theo lý thuyết sở hữu, quyền sử dụng là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 quy định rằng "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".
Theo Điều 12 LĐĐ năm 2024 và Điều 197 BLDS năm 2015, nguyên tắc hiến định khẳng định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tức là toàn thể nhân dân Việt Nam là chủ sở hữu Tuy nhiên, quyền sở hữu không thể được thực hiện trực tiếp bởi nhân dân mà phải thông qua một chủ thể có tư cách pháp lý, đó chính là Nhà nước Khoản 1 Điều 198 BLDS năm 2015 quy định rằng "Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là đại diện thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân" Với vai trò đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện các quyền liên quan đến đất đai.
Theo Điều 158 BLDS năm 2015 và Điều 13 LĐĐ năm 2024, quyền năng liên quan đến đất đai được thực hiện thông qua hệ thống cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa phương Nhà nước trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho cá nhân, tổ chức và hộ gia đình để khai thác, sử dụng đất nhằm tạo ra của cải vật chất, đáp ứng nhu cầu xã hội QSDĐ không chỉ là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu mà còn là quyền chủ thể, tập hợp quyền năng do Nhà nước trao cho người sử dụng đất Đây là một sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời là công cụ pháp lý giúp Nhà nước thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu và bảo đảm quyền lợi của người trực tiếp sử dụng đất.
Theo Từ điển Luật học, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Cả hai khái niệm đều chỉ ra rằng QSDĐ có những đặc điểm như là quyền khai thác giá trị của đất đai, và chủ thể thực hiện khai thác là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, các định nghĩa này chưa thể hiện đầy đủ bản chất của đất đai là tài sản thuộc sở hữu quốc gia; khi Nhà nước giao đất hoặc công nhận QSDĐ, các chủ thể này có quyền tài sản đối với thửa đất cụ thể.
3 Điều 23, Điều 24 LĐĐ năm 2013 và Điều 21, Điều 22 LĐĐ năm 2024
4 Bộ Tư pháp - Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.655
Theo giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội (2011), pháp luật về đất đai hiện hành đã mở rộng đối tượng áp dụng chế độ pháp lý sử dụng ổn định lâu dài, với 11 loại đất được quy định tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 và tiếp tục được kế thừa trong Luật Đất đai năm 2024, trong đó đất ở được xem là ưu tiên hàng đầu Nghị quyết số 18-NQ-TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII nhấn mạnh việc tiếp tục đổi mới và hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất, nhằm nâng cao hiệu lực và hiệu quả, đồng thời khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu.”
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước quản lý Khác với hàng hóa thông thường, QSDĐ phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước như giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Để phát huy vai trò của QSDĐ trên thị trường, Nhà nước cần thiết lập cơ chế quản lý hiệu quả, tạo cơ sở pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản, bao gồm cả QSDĐ, đồng thời mở rộng thị trường cho người Việt Nam ở nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài QSDĐ được hiểu là quyền tài sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, phát sinh từ quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, và việc sử dụng quyền này phải tuân thủ các quy định pháp luật.
Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã thông qua Nghị quyết số 18-NQ-TW, nhằm tiếp tục đổi mới và hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất Mục tiêu của nghị quyết này là nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý đất đai, từ đó tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của đất nước, hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia có thu nhập cao.
“Theo quy định tại Khoản 3 Điều 4 Luật Các TCTD năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) và quy định tại Khoản 23 Điều 4 Luật Các TCTD năm 2024 thì
NHTM là ngân hàng thực hiện mọi hoạt động ngân hàng và kinh doanh khác theo quy định của Luật, với mục tiêu chính là lợi nhuận Điều 98 của Luật Các TCTD năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định rõ về vai trò và chức năng của NHTM trong hệ thống tài chính.
Điều 107 Luật Các TCTD năm 2024 quy định rõ về các hoạt động ngân hàng của NHTM, bao gồm nhận tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, và tiền gửi tiết kiệm; phát hành chứng chỉ tiền gửi; cấp tín dụng qua các hình thức như cho vay, chiết khấu, bảo lãnh ngân hàng, và phát hành thẻ tín dụng NHTM còn được phép mở tài khoản thanh toán, cung ứng các phương tiện và dịch vụ thanh toán trong nước và quốc tế, cũng như thực hiện các dịch vụ thanh toán khác theo quy định của NHNN Ngoài ra, theo Điều 114 Luật Các TCTD năm 2024, NHTM còn có thể cung cấp dịch vụ quản lý tiền mặt, bảo quản tài sản, cho thuê tủ an toàn, và thực hiện các giao dịch mua bán giấy tờ có giá, bao gồm tín phiếu và trái phiếu Các hoạt động kinh doanh khác như dịch vụ môi giới tiền tệ, kinh doanh vàng, và tư vấn ngân hàng cũng nằm trong phạm vi hoạt động của NHTM theo quy định của Giấy phép.
Theo Từ điển Luật học, thế chấp được định nghĩa là việc người vay nợ sử dụng tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên cho vay Bên thế chấp cần giao nộp các giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu bất động sản để lưu giữ Điều này cũng được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự năm 1995, cụ thể tại Điều 346.
Thế chấp tài sản là hành động mà bên có nghĩa vụ sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại
1.2.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1993
Trong quá trình phát triển của đất nước, Nhà nước luôn đưa ra các chính sách cụ thể liên quan đến đất đai thông qua các quy định pháp luật Sự ra đời của Hiến pháp năm đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai, đảm bảo quyền lợi của người dân và phát triển bền vững.
Năm 1980, Việt Nam đã xóa bỏ các quy định về hình thức tư nhân đối với tư liệu sản xuất, khẳng định rằng "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý," điều này được ghi nhận trong Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987 Trong bối cảnh đổi mới và mở cửa để phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, quan hệ đất đai vẫn bị điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 1987, trong đó quy định rằng người dân chỉ được khai thác công dụng và lợi ích từ đất đai mà không có quyền giao dịch về quyền sử dụng đất Do đó, trong giai đoạn này, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất vẫn chưa được pháp luật công nhận.
1.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Here is the rewritten paragraph:"Kể từ khi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 được ban hành, đã đánh dấu một bước ngoặt lớn trong lịch sử phát triển của nền tư pháp Việt Nam về quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Đây là một dấu mốc quan trọng, thể hiện sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận và quản lý đất đai tại Việt Nam."
1992 ghi nhận “việc Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai, bảo đảm sử dụng
11 Điều 19, Điều 20 Hiến pháp năm 1980
Luật Đất đai năm 1987 và năm 1993 đã thiết lập các quyền liên quan đến việc sử dụng đất của cá nhân và tổ chức Theo Điều 16 và 17 của Luật Đất đai năm 1987, các cá nhân, tổ chức được giao đất sử dụng ổn định lâu dài Luật Đất đai năm 1993 là văn bản pháp lý đầu tiên ghi nhận quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình và cá nhân Cụ thể, những người sử dụng đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp có thể thế chấp QSDĐ tại các ngân hàng và tổ chức tín dụng được Nhà nước cấp phép để vay vốn sản xuất Tuy nhiên, trong giai đoạn này, Nhà nước vẫn chưa cho phép các tổ chức kinh tế thế chấp QSDĐ tại ngân hàng, dẫn đến việc quyền thế chấp của hộ gia đình và cá nhân còn bị hạn chế.
BLDS năm 1995 quy định chi tiết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong phần 5, bao gồm các quy định về chủ thể, hình thức và nội dung, đặc biệt là quy định về thế chấp QSDĐ từ Điều 727 đến Điều 737 Nghị định 85-CP năm 1996 cũng ghi nhận quyền thế chấp giá trị QSDĐ của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép họ vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh, cụ thể tại Khoản 4 Điều 11 và Khoản 1 Điều 13.
1.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013
Luật Đất đai năm 2003 được xây dựng dựa trên các quy định trước đó về đất đai, bao gồm cả quy định về thế chấp quyền sử dụng đất Đồng thời, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng đã có những điều chỉnh liên quan đến vấn đề này.
Năm 2005, các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được cải thiện rõ rệt Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các quy định này vẫn dựa vào Luật Đất đai năm 2003, dẫn đến một số vấn đề trong việc thực hiện thế chấp QSDĐ.
14 Điều 17, Điều 18 Hiến pháp năm 1992
Khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai năm 1993 vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là quy định bắt buộc về mục đích thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Điều 110 Theo đó, tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng (TCTD) để vay vốn Bên cạnh đó, Điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định rằng hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất không phải thuê có quyền thế chấp QSDĐ tại TCTD hoặc tổ chức kinh tế để vay vốn sản xuất, kinh doanh Những quy định này đã tạo ra khó khăn trong việc áp dụng cho các đối tượng tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ, từ đó giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn của cá nhân và hộ gia đình tại các TCTD.
1.2.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2024
Luật Đất đai năm 2013 đã loại bỏ các quy định về mục đích trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) của cá nhân và hộ gia đình, cho phép mọi chủ thể đủ điều kiện có thể thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng và cá nhân khác Đây là một cải tiến tích cực, giúp việc thế chấp QSDĐ phù hợp hơn với sự phát triển của đất nước Sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã hoàn thiện quy định về các quan hệ pháp luật dân sự, bao gồm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng với các quy định liên quan đến thế chấp QSDĐ Những thay đổi này từ Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các quy định pháp luật ngân hàng đã làm cho quy định về thế chấp QSDĐ ngày càng phù hợp với thực tiễn hiện nay.
Luật Đất đai năm 2024 thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc hiện đại hóa hệ thống pháp luật đất đai, phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế Luật này đưa ra nhiều quy định mới nhằm đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động nguồn lực xã hội phát triển đất nước Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai sẽ nâng cao hiệu quả và minh bạch hóa thông tin Đồng thời, luật đã cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai bằng cách giảm thiểu khâu trung gian và giao quyền trực tiếp cho chính quyền địa phương, giúp đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian giải quyết và tăng tính minh bạch Điều này không chỉ thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp mà còn nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.
Quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại
1.3.1 Chủ thể, hình thức, hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại
Về chủ thể của HĐTCQSDĐ BĐTV của NHTM
Dựa trên phân tích về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và bất động sản của ngân hàng thương mại, có thể xác định các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp Bên thế chấp được xác định là người sử dụng đất hợp pháp, bao gồm cả cá nhân và pháp nhân.
Thứ nhất, “ đối với hộ gia đình, cá nhân ” 18
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao trong hạn mức được công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Đất này bao gồm các loại đất có thu tiền sử dụng, đất cho thuê với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, cũng như đất thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, và khu chế xuất đã thanh toán tiền thuê một lần Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng áp dụng cho đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế.
Hộ gia đình và cá nhân có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại không thu tiền sang loại có thu tiền, hoặc thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, theo sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
LĐĐ năm 2024 đã loại bỏ cụm từ “hộ gia đình” và bãi bỏ quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình Do đó, hộ gia đình không còn là chủ thể được giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
“ Khoản 1, Khoản 3 Điều 179; Khoản 2 Điều 180 LĐĐ năm 2013 ”
Thứ hai, “ đối với tổ chức trong nước ”
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Họ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có nguồn gốc từ việc được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất mà không sử dụng ngân sách nhà nước Ngoài ra, tổ chức này có thể chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp mà không thay đổi mục đích sử dụng, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang có thu tiền Họ cũng có thể được phép chuyển nhượng đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm Đặc biệt, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính có thể được Nhà nước cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, mà không sử dụng ngân sách nhà nước.
Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức và cá nhân nước ngoài với tổ chức kinh tế tại Việt Nam có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ.
Doanh nghiệp nhà nước được thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có thể sử dụng giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) như ngân sách nhà nước mà không cần ghi nhận nợ hay hoàn trả tiền thuê đất theo quy định pháp luật Điều này cho phép doanh nghiệp liên doanh với tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài có quyền thế chấp QSDĐ.
- “ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài có quyền thế chấp QSDĐ ” 23
“ Khoản 2, Khoản 3 Điều 174; Khoản 2, 3, 4 Điều 176; Khoản 1 Điều 178 LĐĐ năm 2013 ”
23 Điểm b, điểm c Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013
Theo LĐĐ năm 2024, đã thay đổi cụm từ “Tổ chức sự nghiệp công lập” thành
Theo quy định, "đơn vị sự nghiệp công lập" được Nhà nước cho thuê đất với hình thức thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Mục đích của việc này là để đầu tư xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng cho khu công nghiệp và cụm công nghiệp.
Luật Đất đai năm 2024 quy định về chủ thể tham gia giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Điều 33 và Điều 35, kế thừa từ Điều 174 và Điều 176 của Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, Điều 178 của Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng công trình ngầm đã bị bãi bỏ Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi Điều 184 của Luật Đất đai năm 2013, với tên mới là “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất do nhận góp vốn bằng QSDĐ”, thay đổi chủ thể tham gia quan hệ thế chấp.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có nguồn gốc từ nhà nước giao, với điều kiện đã thu tiền sử dụng đất Đồng thời, QSDĐ cũng có thể được thuê với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ;
Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và sử dụng giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) như ngân sách nhà nước cấp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định pháp luật về đất đai, có thể góp vốn liên doanh với tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài Do đó, doanh nghiệp liên doanh có quyền thế chấp QSDĐ.
Thứ ba, “ tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài ”
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể đầu tư tại Việt Nam thông qua việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được Nhà nước cho thuê đất với mức thu tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê Đặc biệt, doanh nghiệp nước ngoài còn được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
25 Khoản 1, Khoản 3 Điều 183 LĐĐ năm 2013
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Họ có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) như một tổ chức kinh tế trong nước khi liên doanh với tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài Doanh nghiệp liên doanh này sẽ có quyền thế chấp QSDĐ.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế Họ cũng được phép thế chấp QSDĐ đã nhận chuyển nhượng.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế, nếu họ đã thanh toán tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2017 ĐẾN NAY VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
Thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
2.1.1 Thực trạng thực hiện pháp luật về chủ thể, hình thức, hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại
Theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai, bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTCQSDĐ) được xác định rõ ràng Bên thế chấp là người sử dụng đất hợp pháp, bao gồm cá nhân và pháp nhân, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 So với Luật Đất đai năm 2003, phạm vi người sử dụng đất được phép thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đã được mở rộng trong các quy định mới.
Từ năm 2013, người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình không còn được xác định là chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hay nhận chuyển nhượng QSDĐ Đối với bên nhận thế chấp, pháp luật đã mở rộng chủ thể được phép nhận thế chấp, bao gồm các tổ chức tín dụng (TCTD) được hoạt động tại Việt Nam, trong đó có ngân hàng thương mại (NHTM).
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTCQSDĐ) theo quy định pháp luật hiện hành phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm Việc yêu cầu hình thức này nhằm làm rõ tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, giúp các bên dễ dàng đưa ra quyết định và thỏa thuận phù hợp trong giao dịch thế chấp Đồng thời, quy định này cũng hỗ trợ Nhà nước trong việc kiểm soát các giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản Ngoài ra, nó còn đảm bảo tính hiệu lực của HĐTCQSDĐ và có giá trị chứng minh trong việc giải quyết tranh chấp tại cơ quan tài phán Đây là quy định hợp lý đối với loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý.
“So với BLDS năm 2005 không đề cập đến hiệu lực của HĐ, thì tại BLDS năm
Năm 2015, quy định về hiệu lực của hợp đồng đã được thiết lập, và tại Luật Đất đai năm 2013, cũng như được kế thừa trong Luật Đất đai năm 2024, vấn đề hiệu lực của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (HĐTCQSDĐ) được đề cập Việc thực hiện pháp luật liên quan đến hiệu lực của HĐTCQSDĐ trong lĩnh vực bất động sản thương mại của ngân hàng thương mại mang lại một số thuận lợi đáng kể.
Việc thực hiện các quy định bảo đảm hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTCQSDĐ) được các bên tôn trọng, xuất phát từ nhu cầu tự thân của các bên tham gia giao dịch Điều này cũng được củng cố bởi các quy định pháp luật chặt chẽ, từ nội dung đến trình tự và thủ tục xác lập, ký kết HĐTCQSDĐ.
Phần lớn các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại đã đảm bảo hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, các tranh chấp chủ yếu phát sinh liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm khi bên có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ đã cam kết Điều này cho thấy hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn được tôn trọng, và tranh chấp chỉ xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng này.
Việc ổn định và bảo đảm hiệu lực của hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại đã tăng cường tính ổn định của thị trường tín dụng, từ đó hỗ trợ sự phát triển kinh tế xã hội Điều này cũng giúp giảm bớt gánh nặng cho hệ thống tòa án và cân bằng quan hệ giữa ngân hàng thương mại với khách hàng và các bên liên quan.
Pháp luật đã mở rộng nhóm người sử dụng đất có quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong đó bao gồm quyền thế chấp.
Luật QSDĐ hiện nay chưa quy định rõ ràng về các điều kiện mà chủ thể cần có để thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, đặc biệt là quy định về hộ gia đình sử dụng đất.
Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải dựa trên sự thỏa thuận của tất cả các thành viên đủ năng lực hành vi dân sự, đặc biệt đối với tài sản là bất động sản hoặc động sản có đăng ký Tuy nhiên, BLDS năm 2015 chưa xác định hộ gia đình là một chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự và cũng không đưa ra khái niệm rõ ràng về hộ gia đình Sự thỏa thuận giữa các thành viên là yếu tố cơ bản để thực hiện quyền sở hữu tài sản chung, điều này đánh dấu sự khác biệt so với BLDS năm 2005, nhưng vẫn chưa khắc phục được những hạn chế tồn tại từ trước Trước đây, BLDS năm 2005 đã quy định rằng hộ gia đình là chủ thể trong các quan hệ dân sự liên quan đến sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, nhưng định nghĩa này không đủ rõ ràng để xác định hộ gia đình Ngoài ra, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây thường không ghi rõ từng thành viên trong hộ gia đình Luật Cư trú năm 2006 và 2020 cũng không cung cấp định nghĩa cụ thể về hộ gia đình, dẫn đến sự thiếu hụt trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong hộ.
Theo Luật Đất đai năm 2013, Khoản 29 Điều 3 quy định rằng "Hộ gia đình sử dụng đất" bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình Các thành viên này phải đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, cũng như khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khoản 25 Điều 3 LĐĐ năm 2024 cũng ghi nhận “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” Tuy nhiên, việc giải thích từ ngữ ở đây cũng không thể coi là một khái niệm hoàn chỉnh để xác định rõ hộ gia đình vì không chỉ ra được những mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đó là giữa các thành viên trong hộ gia đình với nhau hay là giữa các thành viên trong hộ gia đình với chủ hộ Đồng thời, hiểu việc đang sống chung ở đây là cùng hộ khẩu hay là cùng sinh hoạt trong gia đình mỗi ngày, vấn đề này vẫn chưa được làm rõ ” , và mặc dù đã được LĐĐ năm 2024 kế thừa lại khái niệm này, nhưng cũng chỉ nhằm mục đích giải quyết các hệ quả về việc Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình vì xem đây là chủ thể được giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ theo quy định của các LĐĐ trước đó “ Chính vì thế, việc thực hiện HĐTCQSDĐ mà tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia đình sẽ khiến cho NHTM gặp nhiều khó khăn trong việc muốn xác định tư cách chủ thể của bên thế chấp, cũng như gây khó khăn cho các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc công chứng HĐTCQSDĐ cũng như đăng ký biện pháp bảo đảm, và cũng gây ra vướng mắc cho hoạt động xét xử của Tòa án khi xảy ra tranh chấp HĐTCQSDĐ giữa NHTM và Hộ gia đình ”
Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 và 2024 đã mở rộng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thế chấp vay vốn tại các ngân hàng thương mại, nhưng vẫn còn bất bình đẳng trong quy định về việc trả tiền thuê đất và quyền thế chấp giữa các chủ thể Cụ thể, chỉ những chủ thể thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được phép sử dụng QSDĐ để thế chấp, trong khi những trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm lại bị hạn chế quyền này Điều này được thể hiện qua quy định tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013, cho phép Nhà nước cho thuê đất cho tổ chức kinh tế và doanh nghiệp đầu tư nước ngoài để phát triển hạ tầng khu công nghiệp.
Theo quy định, người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền hàng năm hoặc một lần cho toàn bộ thời gian thuê Tuy nhiên, nếu đất được giao hoặc cho thuê một lần và được miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ có quyền cho thuê lại theo hình thức trả tiền hàng năm Điều này dẫn đến việc doanh nghiệp trong khu công nghiệp sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất nếu thuê lại theo hình thức trả tiền hàng năm, so với hình thức trả tiền một lần Theo Khoản 3 Điều 149 LĐĐ năm 2013, doanh nghiệp thuê lại đất không được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ có thể thực hiện quyền đối với tài sản tự đầu tư trên đất.
Tương tự tại Khoản 3 Điều 202 LĐĐ năm 2024 cũng quy định như sau: