Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành (Phần 2)

iv Tìm hiểu kỹ lưỡng về tư cách ký kết hợp đồng của các bên; v Cần nghiên cứu kỹ và chú tâm tới một số nội dung chính sau của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: - Diện tí

4.4.6.2 Một số đề xuất khi ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai

Nhằm hạn chế thấp nhất các tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng muabán nhà ở hình thành trong tương lai, trong giai đoạn ký kết và thực hiện, các bên cầnlưu ý những vấn đề sau đây:

Trong giai đoạn ký kết hợp đồng:

(i) Các bên cần tìm hiểu kỹ lưỡng các căn cứ pháp lý cho việc ký kết hợp đồng:

« Luật nhà ở 2014;

« Luật KDBĐS;

e Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

e BLDS năm 2015

Và các văn bản pháp luật liên quan khác.

(ii) Tìm hiểu kỹ lưỡng về nhà ở hình thành trong tương lai mà các bên định giaokết: các vấn đề pháp lý cũng như dự án;

(iii) Phải xem xét và nghiên cứu các các hỗ sơ, giấy tờ như:

* Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngànhnghề KDBDS

* Hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp:

* Người mua cần kiểm tra dự án đó đã có quyết định thu hồi đất chưa

* Có thông báo giải tỏa, nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không

* Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vu nộp tiền sử dụng đất, thuế đất

* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sô đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư

* Giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giây phép xây dựng)

° Giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: Hồ sơ

dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy tờ vềnghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tang kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dựán; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trongtương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhàđó; Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, chothuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biênbản thống nhất của bên mua; Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở

sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết

(iv) Tìm hiểu kỹ lưỡng về tư cách ký kết hợp đồng của các bên;

(v) Cần nghiên cứu kỹ và chú tâm tới một số nội dung chính sau của hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

- Diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai với trường hợp là căn hộ chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tíchthuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung

cư (trong đó nêu cụ thê các phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định của

Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần

khác thuộc sở hữu chung).

Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng

của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bể boi, sân tennis,siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác);

- Về chất lượng nhà ở;

- Về tiến độ bàn giao nhà;

- Về thời hạn thanh toán;

- Về quyền và nghĩa vụ của các bên; về trách nhiệm khi các bên vi phạm nghĩaVvụ ;

- Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư: Khi ký kết hợp đồng mua báncăn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhàchung cư đó (Bản nội quy này là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán

căn hộ nhà chung cư).

- Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư: Trách nhiệm làm thủ tục cấp giấychứng nhận cho Bên mua và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nha ở lần đầukhi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng, thủ tục cấp giấy sở hữu căn

hộ chung cư, hồ sơ xin đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư

Trong giao đoạn thực hiện hợp đông: các bên cần nghiêm chỉnh, thiện chí thựchiện các nội dung đã thoả thuận trong hợp đồng Nếu trường hợp một bên không thểthực hiện được theo đúng nội dung đã cam kết trong hợp đồng cần phải báo lại bên kia

để các bên cùng tìm giải pháp phù hợp Trường hợp nếu sự vi phạm do khách quanmang lại hay do các sự kiện bất khả kháng thì các bên cần thu thập đầy đủ các chứng

cứ để nếu vụ việc có tranh chấp tại Toà án, họ có thể bảo vệ được quyền lợi của mình

TIỂU KET CHƯƠNG 4Bằng việc phân tích và chỉ ra các hạn chế còn ton tại ở Chương 2, thực tiễn thựchiện và áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở

chương 3, nhóm nghiên cứu đã:

Đưa ra cơ sở của việc kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồngmua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó nêu rõ: Cơ sở thực tiễn (nhu cầucủa bên bán, bên mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai; kết quả thi hành LuậtNhà ở, Luật KDBĐS, Luật Đất đai); cơ sở chính trị, pháp lý (Hiến pháp, Nghị quyết,Văn kiện, Chiến lược )

Dua ra định hướng của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nha ở

hình thành trong tương lai.

Đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc hoàn thiện quy định của phápluật về mua bán nhà ở trong tương lai trong đó tập trung sửa đôi 3 luật có liên quangồm: Luật KDBĐS, Luật Nhà ở và Luật Đất đai

Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng và thực thi quy định của phápluật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trong đó đề cập tới giảipháp cho các chủ thể như: Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai;

cơ quan quản lý nhà nước liên quan tới các hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai; cơ quan thực thi pháp luật; người tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai.

KET LUẬN

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt trong xã hội Tuy sự

xuất hiện chưa có tính lịch sử sâu sắc nhưng lại ảnh hưởng to lớn tới sự thay đôi của

xã hội, đặc biệt là thị trường BĐS Việc điều tiết thị trường BĐS luôn là một trong cácthách thức lớn mà nền kinh tế xã hội của bất cứ quốc gia nào phải đặt ra Nghiên cứunhiều góc độ liên quan tới nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là góc độ pháp lýgiúp chúng tôi nhìn nhận khách quan hơn các vấn đề thiếu sót, bất cập, khó khăn màcác cơ quan từ quản lý, lập pháp, tư pháp, hành pháp phải đối diện Việc hoàn thiện đềtài nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ hội dé đưa

ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện phápluật về nhà ở, kinh doanh BĐS, đất đai và BLDS

Băng việc nghiên cứu lý luận các nội dung liên quan đến dé tài, chúng tôi đã đưa

ra quan điểm khoa học về khái niệm, đặc điểm nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai,hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra sự khác biệt giữa hoạt độngmua bán nhà ở hình thành trong tương lai và mua bán nhà ở thông thường, chuyênnhượng hợp đồng Chúng tôi cũng đã nêu được quy định của một số quốc gia trên thếgiới và đánh giá sự tượng đồng, khác biệt với Việt Nam

Nghiên cứu quy định của pháp luật, đề tài đã chỉ ra được quy định của pháp luậthiện hành về chủ thể, đối tượng, nội dung, hiệu lực, trình tự, thủ tục, các quy địnhkhác về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trên cơ sở đó, chúng tôiđánh giá thực trạng quy định của pháp luật Việt nam hiện hành để chỉ ra ưu điểm, hạnchế mà quy định của pháp luật còn tồn tại Đây là chất liệu dé chúng tôi đưa ra các đềxuất hoàn thiện tại chương 4

Nghiên cứu thực tiễn thực hiện và thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật vềhợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đề tài đã chỉ ra được các việc thựchiện các quy định của pháp luật trong thực tế còn sai sót, vướng mắc ở đâu Tìm ranguyên nhân va đưa ra các đề xuất dé giảm thiểu sự ling túng, sai phạm trong quátrình hiểu, vận dụng quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai trong thực tế Đề tài cũng đã đưa ra những bản án còn có những quanđiểm áp dụng luật khác nhau dé bình luận, đánh giá Đây cũng là cơ sở dé chúng tôihoàn thiện pháp luật, hoàn thiện các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp

luật tại chương 4.

Nhìn chung, loại tài sản mới nên việc điều chỉnh các hoạt động xoay quanh nóbằng quy định của pháp luật cũng gặp không ít khó khăn cho hệ thống các cơ quan từ

hành pháp, lập pháp, tư pháp Chính vì vậy, chúng ta phải từng bước hoàn thiện quy

định của pháp luật, nhận thức và áp dung pháp luật phải dam bảo nêu cao tinh thầnkhách quan lay quyền con người và mục tiêu xây dựng, phát triển đất nước làm kim chỉnam Có như vậy, các quy định của pháp luật mới thực sự tồn trường trong đời sống

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Tài liệu trong nước

Văn bản pháp luật:

1.Bộ luật Dân sự năm 2005.

2.Bộ luật Dân sự năm 2015.

3.Luật Đầu tư năm 2020

4 Luật Doanh nghiệp năm 2005.

10 Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bao đảm tiền vay của các tổ chức tin dụng

11 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 quy định thi hành

BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

12 Nghị định 30/2019/NĐ-CP ngày 28 tháng 03 năm 2019 sửa đổi, b6 sung một

số điều của Nghị định 99/2015/ND -CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chỉ tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở;

13 Nghị định 30/20221/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 sửa đổi, bố sung một

số điều của Nghị định 99/2015/ND -CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chỉ tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở;

14 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chỉ tiết thihành một số điều của Luật KDBĐS;

15 Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ quy định chỉ tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu ding;

16 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014

17 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chỉ tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở;

18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014

19 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đôi, bổ sung một số điều của Nghị định

23 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở năm 2005

24 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật

KDBĐS 2014.

25 Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 13/01/2012

về việc ban hành Danh mục hàng hóa thiết yếu về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều

kiện giao dịch chung.

26 Thông tư 07/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 về sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một sốđiều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 và Thông tư

tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng.

29 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

30 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bố sung một số điềucủa Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc Ngân

hàng Nhà nước Việt Nam.

31 Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng

32 Thông tư số 19/2016/NĐ-CP hướng dẫn Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn

Luật Nhà ở năm 2014.

33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn

thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015.

34 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày

30 tháng 6 năm 2014 quy định chỉ tiết phương pháp định giá đất, Hà Nội

35.Bộ Tài nguyên và Môi trường (2022), Báo cáo số 99/BC-BTNMT ngày20/08/2022 Đánh giá tình hình thi hành Luật Dat đai 2013 và định hướng sửa đổi LuậtDat dai, Hà Nội

36 Bộ Xây dựng (2021), Công văn số 3835/BXD-QLN ngày tháng 9 năm 2021 của

Bộ Xây dựng về việc góp ý hồ sơ dé nghị xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), LuậtKDBĐS (sửa đổi), các tài liệu kèm theo, Hà Nội

Sách, bài viết, luận văn, luận án:

37 “Bao nhiêu người mua phải nhà không phép của 'đại gia diéu cày” Lê Thanh

Thản?”, đăng tải: dai-ø1a-dieu-cay-le-thanh-than-20210403111024003.html;

https://tuoitre.vn/bao-nhieu-nguoi-mua-phai-nha-khong-phep-cua-38 “Chi Cục thuế quận 10 chuyển công an điều tra vụ mua bán căn hộ tại HaDo

r

ADICentrosa Garden nghỉ tron thuế”, đăng tai: https://tieudung.vn/doi-song/chi-cuc-thue-

tron-thue-38499.html.

quan-10-chuyen-cong-an-dieu-tra-vu-mua-ban-can-ho-tai-hado-centrosa-garden-nghi-39 “Chung cu Dai Kim: Khách hàng doi phạt chậm ban giao căn hộ bất thành ”,

đăng tải: cham-ban-giao-can-ho-bat-thanh-post266363.html;

—_https://tinnhanhchungkhoan.vn/chung-cu-dai-kim-khach-hang-doi-phat-40 “Chung cu mãi không cáp số hong: Can xử lý trách nhiệm của các chủ dau

tư”, đăng tai: xu-ly-trach-nhiem-cua-cac-chu-dau-tu-829609.1do.

https://laodong.vn/bat-dong-san/chung-cu-mai-khong-cap-so-hong-can-41 “Chung cu mãi không cáp số hông: Can xử lý trách nhiệm của các chủ dau

fz”, đăng tai: xu-ly-trach-nhiem-cua-cac-chu-dau-tu-829609.ldo;

https://laodong.vn/bat-dong-san/chung-cu-mai-khong-cap-so-hong-can-42 “Dự án Bcons Plaza chưa làm xong móng đã ban gan hết trong bối cảnh UBND tinhBình Dương siết chặt huy động vốn trái phép”, https://tamchuyen.net/du-an-bcons-plaza-

huy-dong-von-trai-phep-10189 html;

chua-lam-xong-mong-da-ban-gan-het-trong-boi-canh-ubnd-tinh-binh-duong-siet-chat-43 “Dự án Happy One Central chưa xong móng đã được rao bán ram rộ ”,

44 “Dự án Happy One Premier của Vạn Xuân Group chào ban khi chưa xong móng ”’,taichinhdoanhnghiep.net.vn/du-an-happy-one-premier-cua-van-xuan-group- chao-ban-khi-chua-xong-mong-d16717.html;

45 “Dự án nhà ở chưa xong móng nhận đặt cọc là huy động vốn trái phép”, đăng

tai: trai-phep-20171204141424533 html;

https://theleader.vn/du-an-nha-o-chua-xong-mong-nhan-dat-coc-la-huy-dong-von-46 “Dự án Sky Oasis Ecopark chưa xong mong đã rao bán”,

xay-dung-khong-phep html;

https://doanhnghiepbds.vn/du-an-sky-oasis-residences-cua-thanh-pho-xanh-ecopark-47 “Hà Nội thanh tra 50 chung cu, phat hiện 38 dự án sai phạm ,

http://vinaroyalgroup.com.vn/ha-noi-thanh-tra-50-chung-cu-phat-hien-38-du-sai-pham/;

48 “Khách hang “khốn khổ” vì Dự án TNR Stars Đông Văn”, đăng tải:

574330.html.

https://dangcongsan.vn/ban-doc/khach-hang-khon-kho-vi-du-an-tnr-stars-dong-van-49 “Kiểm soát tiền ứng của khách hang, can quy định cu thé hơn ”, đăng tải:

the-hon-post122139.html;

50 “Nguy cơ mat nhà khi mua phải dự án xây dựng trái phép ”, đăng tai:

78372.html;

https://cafeland.vn/tin-tuc/nguy-co-mat-nha-khi-mua-phai-du-an-xay-dung-trai-phep-51 “Rao ban căn hộ ở dự an chưa được cấp phép: Vì sao chưa xử phạt được? ”,

đăng tai: chua-xu-phat-duoc-20210117104113442.html;

https://nhadat.tuoitre.vn/rao-ban-can-ho-o-du-an-chua-duoc-cap-phep-vi-sao-52 “Tái diễn chung cư xây dựng sai phép ”, đăng tai:

http://nguoihanoi.com.vn/tai-dien-chung-cu-xay-dung-sai-phep 261773.html;

53 “Thu 100% giá trị Hợp dong trước khi bàn giao: Vinaconex 2 tiếp tục sai

phạm”, đăng tải: vinaconex-2-tiep-tuc-sai-pham-post25321.html ;

https://baodauthau.vn/thu-100-gia-tri-hop-dong-truoc-khi-ban-giao-54 “TP Hồ Chi Minh: "Treo số hông”, người dân và doanh nghiệp thiệt don

thiệt kép”, dang tải: nguoi-dan-va-doanh-nghiep-thiet-don-thiet-kep-d138885.html.

https://baodautu.vn/batdongsan/tp-ho-chi-minh-treo-so-hong-55 “Về việc chan chỉnh hoạt động đâu tư xây dựng và KDBĐS dự án Khu nhà ở

xã Dũng Liệt, huyện Yên Phong”, đăng tải: /details/22336/ve-viec-chan-chinh-hoat-ong-au-tu-xay-dung-va-kinh-doanh-bat-ong- san-du-an-khu-nha-o-xa-dung-liet-huyen-yen-phong;

http://yenphong.bacninh.gov.vn/news/-56 Đỗ Phương Thuý, Giao dich dân sự đối với tai sản là nhà ở hình thành trong

tương lai, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội 2017;

57 Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS năm 2015, Sáchchuyên khảo, NXB Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, 2016;

58 Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hợp đông Việt Nam nhìn ở góc độ so sánh

với luật Cộng hòa Pháp”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 10/2019;

59 Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hợp đông Việt Nam nhìn ở góc độ so sánh

với luật Cộng hòa Pháp”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 10/2019;

60 Dự án chung cư cao cấp Sài Gòn Sky: Chưa xong móng đã rao bán ram rộ?

61 Hoàng Diệu Linh, Pháp luật về mua ban nhà ở hình thành trong tương lai vàthực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội 2019;

62 Hoàng Thế Liên (cb), Bình luận BLDS Việt Nam (1995), tập I, Nxb CTQG,

Hà Nội 1996;

63 Làm gì khi chủ đầu tư treo số hồng chung cu?, đăng tải:

chung-cu-329035.html.

https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/lam-gi-khi-chu-dau-tu-treo-so-hong-64 Làm gi khi chủ dau tư treo số hồng chung cư?, đăng tai:

chung-cu-329035.html;

https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/lam-gi-khi-chu-dau-tu-treo-so-hong-65 Luật sư Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, “Dự án phải có

ngân hang bảo lãnh: Luật có cũng như không”, đăng tải: https://tapchitaichinh truong-tai-chinh/du-an-phai-co-ngan-hang-bao-lanh-luat-co-cung-nhu-khong-

vn/thi-145374.html;

66 Luật sư Vũ Van Tiến (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic), “Thod thuậnđặt cọc tiền giữ chỗ mua BĐS có trái pháp luật không? Bản chất như thế nào ”, đăng

tải: phap-luat-khong-ban-chat-nhu-the-nao/;

https://olympiclaw.vn/thoa-thuan-dat-coc-tien-giu-cho-mua-bat-dong-san-co-trai-67.Nguyén Chi Khang, 2019, Mộ số vướng mắc trong quy định pháp luật vềchuyến nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Tap chí Nghềluật số 3

68 Nguyễn Minh Oanh, “Binh luận Luật KDBDS năm 2014 và các văn bản hướngdan thi hành”, Nxb Lao Động, 2019.

69 Nguyễn Như Ý (cb), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hoá thông tin, Hà nội

1998;

70 Nguyễn Thị Huyền Trang, 2015, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai — Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Luật

Hà Nội, Hà Nội.

71 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, Binh luận khoa học BLDS năm 2015 của

nước Cộng hoà xã hội chủ nghãi Việt Nam, NXB, CAND, 2017.

72 Trường Dai học Luật Hà Nội, Tir điển luật học, 2006, Nxb Từ Điền bách khoa

& Nxb Tư pháp.

73 Viện nghiên cứu Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, Từ điển luật học, Nxb Từđiển bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà nội 2006

2 Tài liệu nước ngoài

1.BLDS Pháp 1804 (sửa đối, bô sung năm 2016);

2.BLDS Quebéc Canada 1991;

3 Luật Người tiêu dùng Australia 2011;

4 Đạo luật kiểm soát và cấp phép phát triển nhà ở Singapore1966;

5.Sắc lệnh về dai lý BĐS và nhà thầu thương mại Đức MaBV (Makler- und

Bautrdgerverordnung).

6.Government of Western Australia, “Buying land or property off-the-plan”’ 7.Cheryl Evans, “Purchasing New Construction or "Off-Plan" in France ” published in ToughNicker, 26/07/2020 https://toughnickel.com/real-

estate/Purchasing-New-Construction-or-Off-Plan-in-France;

8 John Cartwright/ Bénédicte Fauvarque-Cosson, “The Law Of Contract, The General Regime Of Obligations, And Proof Of Obligations ”,

http://(www.textes.justice.gouv.fr/art_pix/THE-LAW-OF-CONTRACT-2-5-16.pdf 9.Phillip Schon va Helge Schubert, “Commercial real estate in Germany: Overview’’, Thomson Reuters, 07/2020 https://uk.practicallaw.thomsonreuters.com/0- 503-6621 ?transitionT ype=Default&contextData=(sc.Default)&firstPage=true;

10 Sarah-Jane Meyer, “Buying a home off-plan”

plan/7090

https://www.privateproperty.co.za/advice/property/articles/buying-a-home-off-11 Real Estate Agent and Commercial Contractor Regulation (Makler- und Bauträgerverordnung);

12

https://www.siam-legal.com/thailand-law/buying-off-plan-the-sales-and-purchase-agreement/

13 “Buying Off Plan Properties”

https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-construction-investment.php Truy cap ngay 11/03/2022.

14 Cheryl Evans, “Purchasing New Construction or "Off-Plan" in France” published in ToughNicker, 26/07/2020 https://toughnickel.com/real-

estate/Purchasing-New-Construction-or-Off-Plan-in-France.

15 Consumer Act in France, adopted in February 2014.

16 Government of Western Australia, “Buying land or property off-the-plan”

17 Jan Bonhage and Thomas Lang, “The Real Estate Law Review: Germany” in The Law Reviews, 23 Feb 2022, https://thelawreviews.co.uk/title/the-real-estate-law- review/germany

18 John Cartwright/ Bénédicte Fauvarque-Cosson, “The Law Of Contract, The General Regime Of Obligations, And Proof Of Obligations ”,

http://www.textes.justice.gouv.fr/art pix/THE-LAW-OF-CONTRACT-?2-5-16.pdf

3 Website

1 http:/(www.commerce.wa.gov.au/ConsumerProtection/licencesearch

2 hang-can-tim-tieng-noi-chung-159953 html

https://congthuong.vn/covid-khien-cham-ban-giao-nha-chu-dau-tu-va-khach-3 https://famproperties.com/blog/new-law-for-off-plan-property-buyers Truy cap ngay 11/03/2022

4

https://singaporelegaladvice.com/law-articles/common-terms-in-sale-purchase-agreements/

5 chua-xong-mong-da-rao-ban-ram-ro-a78 121 html;

https://thuonghieucongluan.com.vn/du-an-chung-cu-cao-cap-sai-gon-sky-6

https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/bat-dong-san/6403/nguoi-dan-phat-sot-vi-cham-ban-giao-nha

7 central-co-dau-hieu-huy-dong-von-trai-phep-112121.html;

https://vietnamdaily.trithuccuocsong.vn/bat-dong-san/du-an-happy-one-8 https://vneconomy.vn/meo-mat-vi-mua-nha-bang-usd.htm

9

https://vtv.vn/kinh-te/lai-xuat-hien-tinh-trang-cham-ban-giao-nha-20220413101140088.htm

10 plan/vefa/.

https://www.french-property.com/guides/france/purchase-real-estate/off-11 build-in-france/;

https://www.frenchentree.com/french-property/new-builds/buyinø-a-new-12 off-plan/7090

https:/(www.privateproperty.co.za/advice/property/articles/buying-a-home-13 https://www.scribd.com/read/2068 California#, truy cap ngay 9/8/2022

13962/Legal-Aspects-of-Real-Estate-in-14 purchase-agreement/

https://www.siam-legal.com/thailand-law/buying-off-plan-the-sales-and-CHUYEN DE 1MOT SO VAN DE LY LUAN VE HOP DONG MUA BAN NHA NHA O

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TS Hoàng Thị Loan

ThS Nguyễn Tài Tuấn Anh

Trường Đại học Luật Hà Nội

Công việc 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai

1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở, nhà ở hình thành trong tương laiKhi xã hội phát triển toàn diện hơn, tư duy, sự sáng tạo, nhu cầu phát triển củacon người cũng tăng lên Thay vì tài sản luôn được xác định bao gồm các vật có giá trịbăng tiền và là đối tượng của quyên tài sản và các lợi ich vật chất khác, và “tdi sảnbao gốm vật có thực, vật đang tôn tại và sẽ có như hoa lợi, lợi tức, vật sẽ được chế tạotheo mau đã được thoả thuận giữa các bên, tiền và các giấy tờ có giá trị bằng tién vàquyên tài sản ”!7° hoặc đơn thuần là vật, tiền, giây tờ có giá và các quyền tài sản!?? thìđến nay, tài sản cũng chính thức được phân loại đa dạng bao gồm cả những tài sảnhiện có và tài sản hình thành trong tương lai Trong thực tiễn và hoạt động khoa họcnghiên cứu về thực tiễn cho thấy, dựa trên sự tư duy và nhu cầu phát triển đa dạng củanên kinh tế thị trường mà tài sản ngày càng trở lên đa dạng, phong phú hơn Nhữngthứ con người nhận thấy chưa hình thành tại thời điểm hiện tại nhưng nó vẫn mangđầy đủ đặc tính của tài sản, nó có căn cứ, cơ sở dé hình thành trong tương lai cần thiếtphải được ghi nhận và điều chỉnh

Thực tế phản ánh, cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu vềnhà ở của người dân cũng tăng lên Nhà ở không chỉ đơn thuần phục vụ mục đích sinhhoạt của cá nhân, hộ gia đình mà nó còn là đối tượng có giá trị lớn trong hoạt độngkinh doanh Với chính sách mở cửa để thu hút vốn trong nước và nước ngoài, pháttriển đa dạng nên kinh tế thị trường, việc đầu tư xây dựng và định hướng phát triển tạiViệt Nam được chú trọng nhiều hơn Các doanh nghiệp kinh doanh vì thế cũng pháttriển nhanh chóng về số lượng Tuy nhiên, dé hoàn thiện được các mục tiêu chiến lượctrong hoạt động KDBĐS, các doanh nghiệp cần huy động rất nhiều vốn Ngoài cácchính sách mà nhà nước đặt ra để kiểm soát, tạo điều cho doanh nghiệp huy động vốnnhư: Vốn tự có, vốn vay tín dụng, bán sản phẩm BĐS, kêu gọi hợp tác đầu tư, liên kết,liên doanh thì cái doanh nghiệp cần là cách thức huy động vốn đa dạng hơn nữa.Xuất phát từ thực tế, nhà ở xây dựng là để cung cấp ra thị trường, đáp ứng nhu cầu, đòihỏi từ người sử dụng, người kinh doanh lai Do đó, thay vì xây dựng nhà hoàn thiện débán, doanh nghiệp hướng tới việc huy động nguồn vốn từ các cá nhân, tổ chức, hộ giađình có mong muốn được mua nhà ở cùng hỗ trợ, đồng hành cùng doanh nghiệp hoàn

' Trường Đại học Luật Hà Nội, Tir điển luật học, 2006, Nxb Từ Dién bách khoa & Nxb Tư pháp, tr 168.

!80 Điều 163 BLDS năm 2005.

thiện sớm dự án Đây là cơ chế vừa góp phan giúp doanh nghiệp kinh doanh hiệu quavừa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của xã hội nói chung Nguyên nhân sâu xa này tạotiền đề cho sự phát triển loại tài sản hình thành trong tương lai trong đó có nhà ở.Trong các giai đoạn phát triển của xã hội, thuật ngữ tài sản hình thành trongtương lai hầu như chỉ tổn tại trong quá trình nghiên cứu khoa học Lần đầu tiên, khainiệm “tai sản hình thành trong tương lai” xuất hiện trong Nghị định số 165/1999/ND-

CP về giao dịch bao dam, trong đó nhận định “tai sản hình thành trong tương lai làđộng sản, BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyên

sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trìnhdang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyển nhận”!Š! Loại BĐS hìnhthành trong tương lai đã xuất hiện trong văn bản quy phạm pháp luật nhưng đồng thờiđược quy định điều kiện để tham gia giao dich bao gồm: (i) BĐS hình thành sau thờiđiểm ký kết giao dich bảo đảm và sẽ thuộc sở hữu của bên bảo đảm; (ii) BĐS hìnhthành từ các công trình đang xây dựng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với khuđất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành; (iii) phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư

xây dựng theo quy định của pháp luật '2

Pháp luật giai đoạn trước!8 không dé cập tới nhà ở hiện có, nhà ở hình thànhtrong tương lai Đến các BLDS năm 2005, 2015 cũng như vậy nhưng BLDS năm 2005lần đầu đề cập tới tài sản hình thành trong tương lai tồn tại dưới dạng vật Tuy nhiênkhông đặt quy định về vật hình thành trong tương lai tại chế định tài sản (phần quyđịnh chung về tài sản) mà đưa vào nội dung của vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tạiMục 5 Chương XVII phần Nghĩa vụ dân sự và Hợp đồng dân sự Trong đó xác định:

“Vat dùng dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành

trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, BĐS thuộc sở hữu cua

bên bảo dam sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao địch bảo đảm được giaokết'!34, Chi tiết hoá quy định này, khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giaodịch bảo đảm nhấn mạnh: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữucủa bên bảo đảm sau thời điển nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm đượcgiao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gom cả tài sản đã được hình thành tạithời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm

mới thuộc sở hữu của bên bao đảm.

Điểm nhận thấy giữa hai quy định nêu trên có sự thiếu tương đồng Trong khiBLDS năm 2005 sử dung cum từ “vat bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” đề điều tiết loại tàisản hình thành trong tương lai là đối tượng của quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ýchỉ bao gồm vật hình thành trong tương lai thì Nghị định 163/2006/NĐ-CP là văn bảnhướng dẫn chỉ tiết BLDS năm 2005 về giao dịch bảo đảm lại khái quát cụm từ nàybăng việc đưa ra khái niệm “tdi sản hình thành trong tương lai” Thiết nghĩ, việc sử

'81 Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo dam.

!82 Điểm a khoản 2 Điều 15 Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bao đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.

'83 Tat Nhà ở năm 2005 có hiệu lực và các văn bản hướng dẫn.

184 Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005.

dụng các cụm từ này cần thiết phải tráo đổi cho nhau hoặc phải đồng bộ cách sử dungthuật ngữ về loại tài sản này sẽ phù hợp hơn Điều này đã được các nhà soạn luật ápdụng khi sửa đôi, b6 sung các văn bản sau này.

Năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, b6 sungmột số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm đã cu thé hơn kháiniệm về tài sản hình thành trong tương lai tại Khoản 2 Điều 1 như sau:

“1 Tài san bao dam là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

mà pháp luật không cắm giao dịch

2 Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;

b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại

thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kỷ quyên sở hữu, nhưngsau thời điểm giao kết giao dịch bảo dam thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy

định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyên sử dung dat.”

Mặc dù mới chỉ xuất hiện trong văn bản pháp luật chuyên ngành nhưng tài sảnhình thành trong tương lai xuất hiện khá hoàn thiện cả về đặc tính vật lý và pháp lý

của loại tài sản này Theo khái niệm này, tài sản hình thành trong tương lai mang hai

đặc điểm cơ bản sau: M6t /à, tài sản đang hình thành hoặc được tạo lập hợp pháp tạithời điểm giao kết giao dich bao đảm; Hai /à, đã hình thành nhưng sau thời điểm giaokết giao dịch bảo đảm mới được đăng ký theo quy định

Những vấn đề pháp lý liên quan tới loại tài sản này khá mới mẻ dẫn tới, ngoài

các văn bản liên quan tới giao dịch bảo đảm thì mãi tới khi Luật Nhà ở năm 2014 có

hiệu lực và lần đầu đề cập quy chế pháp lý đối với nhà ở hình thành trong tương lai.Lúc này, khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai mới bắt đầu được ghi nhận.Theo luật này, nha ở hình thành trong tương lai là nhà ở dang trong quá trình dau tư

xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng'°Š Cùng nội dung này, Luật

KDBDS năm 2015 cũng đề cập nha, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm

thu dua vào sử dung'®®, Sau lần sửa đôi, bỗ sung BLDS năm 2005, quy định mới về tàisản hình thành trong tương lai tại BLDS năm 2015 đã dần hoàn thiện Tại Khoản 2Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “Tai sản hình thành trong tương lai bao gỗm: a)Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyên sởhữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dich”

Tuy có những điểm khác biệt nhất định trong cách đưa ra khái niệm, nhưng donhà ở hình thành trong tương lai là một loại nhà ở nên nó là đối tượng của các quan hệpháp luật chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật KDBĐS Ngoài ra, BLDS năm

'85 Khoản 19 Diéu 3 Luật Nha ở năm 2014.

186 Khoản 4 Điều 3 Luật KDBDS năm 2015.

2015 vẫn được xác định là văn bản quy phạm pháp luật mang tính nguyên tắc, xácđịnh các vấn đề chung về tài sản trong đó có nhà ở nên cách hiểu toàn diện về nhà ở

hình thành trong tương lai sẽ là: “Nhà ở đang trong quả trình xây dựng hoặc đã xây

dựng hoàn thiện chưa được nghiệm thu dua vào sử dụng và chủ thể xác lập quyển sởhữu nhà ở sau thời điểm xác lập giao dịch”

Theo cách hiểu này, việc chưa hình thành trên thực tế hoặc đã hình thành nhưngchưa được nghiệm thu sẽ là căn cứ để xác định nhà ở hình thành trong tương lai Cũngvới các cách thức mà nhà soạn luật đề cập thì nhà ở hình thành trong tương lai chứađựng những đặc điểm sau đây:

Thứ nhát, nhà ở hình thành trong tương lai là BĐS Trong khi tài sản được xácđịnh bao gồm hai loại cơ bản là động sản và BĐS BĐS bao gồm: Đất đai, nha, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai!Š7 thì khang định nhà ở dù tồn tại dưới dang nào:

Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà hiện có, nhà ở hình thành trong tương lai cũng là

BĐS Với kết luận này, nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chịu sự điều chỉnh bởi cácquy định của pháp luật đối với BĐS

Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai có thể tồn tại ở trạng thái chưa hìnhthành Xét về phương diện vật lý của tài sản, dấu hiệu của nhà ở hình thành trongtương lai phải là tài sản chưa hình thành trên thực tế Đây là điểm khác biệt cơ bản

giữa nhà ở, tài sản hiện có và nhà ở, tài sản hình thành trong tương lai Tuy nhiên, vì

nhà ở luôn được xác định là tài sản có giá trị kinh tế lớn, nó rất có ý nghĩa với conngười cho nên khi đưa đối tượng là nhà ở vào tham gia giao dịch cần thiết phải đảmbảo sự tồn tại của nó trên thực tế Do đo, tài sản hình thành trong tương lai nói chung

và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng dù chưa hình thành nhưng vẫn cần thiếtphải xác định được Cũng chính vì điều này mà dưới góc độ pháp lý, pháp luật đề cậptới điều kiện dé nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dich là phải có hồ

sơ dự án đầu tư, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, có giấy phép xây dựng,giấy tờ nghiệm thu về việc hoàn thành co sở hạ tang kĩ thuật tương ứng theo tiễn độ dự

án và có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó!®Š, thậmchí trước khi bán, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh vềviệc nhà ở đủ điều kiện được bán

Thứ ba, nhà ở hình thành trong tương lai đã được xây dựng hoàn thiện nhưng chưa được nghiệm thu Nghiệm thu nhà ở, công trình xây dựng được đánh giá là bước

quan trọng nhất quyết định thành quả xây dựng Nghiệm thu chính hoạt động của cơquan đơn vị chuyên trách kiêm tra chất lượng công trình trước khi đưa vào sử dụng.Cho nên, bước nghiệm thu công trình đỏi hỏi can thận, kỹ lưỡng, được thực hiện bởicác đại diện có nhiều kinh nghiệm, chuyên môn cao Chỉ có như vậy mới đưa ra kếtquả đánh giá chính xác nhất, an tâm sử dụng công trình Thông thường, quá trình

'87 Điều 107 BLDS năm 2015.

'88 Khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS năm 2015 quy định điều kiện đối với trường hợp kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và điểm b khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện đối với việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.

nghiém thu sé bao gom: Dai dién phia nha thầu; đại diện phía chủ đầu tư; đại điện phíathiết kế, các bên liên quan được mời Do đó, nhà ở đã xây dựng nếu được nghiệm

thu và đưa vào sử dụng không được coi là nhà ở hình thành trong tương lai mà là nhà

có sẵn Vì vậy, một trong các tiêu chí được đặt ra dé xác định nhà ở hình thành trongtương lai mà các nhà lập pháp xây dựng chính là có thể đã hoàn thiện nhưng chưa

được nghiệm thu.

Thứ tư, chưa được đăng ký quyền sở hữu ở thời điểm xác lập giao dịch Vềnguyên tắc, thời điểm xác lập quyền sở hữu với nhà ở hay tài sản phải đăng ký quyền

sở hữu và thời điểm xác lập giao dịch là hai thời điểm khác nhau Vì trường hợp buộcphải đăng ký, người tham gia giao dịch muốn xác lập quyền sở hữu sẽ phải hoàn thiệnviệc đăng ký sang tên tai co quan nhà nước có thẩm quyền Tại Luật Nhà ở năm 2014quy định, trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với ngườimua thì thời điểm chuyên quyền sở hữu nhà ở là kế từ thời điểm bên mua nhận bàngiao nhà ở hoặc ké từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ dau tư.Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp KDBDS thì thời điểm chuyền quyền

sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về KDBĐS'® Theo quy định nàykhông cần phải đăng ký vẫn có thể xác lập quyền sở hữu Tuy nhiên, cũng theo LuậtNhà ở, trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp

hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó

và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyểnnhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bánnhà ở đã ký với chủ đầu tư!?° Điều này cho thấy, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền

sở hữu đối với nhà ở là căn cứ pháp lý quan trọng trong việc chuyên thể từ nhà ở hìnhthành trong tương lai thành nhà ở có sẵn Do đó, thời điểm các bên xác lập giao dịch

nhà ở nhưng chưa đăng ký thì nhà ở đó được coi là nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thời điểm tài sản hình thành trong tương lai xuất hiện tại Việt Nam'°!, nó chi làđối tượng của một số giao dịch bảo đảm Hơn thế nữa, ở thời điểm đó, mặc dù thuật

ngữ tài sản hình thành trong tương lai đã có nhưng nhà ở hình thành trong tương lai

cũng chưa được ghi nhận Tuy vậy, nhóm quan hệ tín dụng phát triển, mở rộng phạm vi

áp dụng tác động không nhỏ tới tư duy, nhận thức và hành động của các chủ thê liênquan tới tài sản hình thành trong tương lai, trong đó có nhà ở Cụ thể, về phía các doanhnghiệp thực hiện dự án đầu tư KDBDS, họ cần vốn nên ngoài việc sử dụng vốn tự có,vay tín dụng, liên doanh, liên kết, sử dụng tiền ứng trước của khách hàng họ cũngphải tính đến phương án thế chấp dự án, tài sản là khối nhà ở, công trình xây dựng sẽhình thành trong tương lai hoặc họ mong muốn vừa bán được nhà ở sẽ hình thành trongtương lai vừa hoàn thiện quá trình xây dựng để có vốn triển khai hoạt động Về phía

189 Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.

' Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014.

!! Nghị định sô 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.

Khi nhà ở hình thành trong tương lai bắt đầu được pháp luật ghi nhan'” cũngchính là thời điểm các giao dịch dân sự về đối tượng này được thực hiện mở rộng Hợpđồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xuất hiện trong văn bản pháp luật vớivai trò định hướng hành vi ứng xử, như ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định chungnhư lập thành văn bản, có nội dung dung theo quy định của luật!”, trong hợp đồng

mua bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở theo

quy định của Luật Nhà ở và các văn bản liên quan; giá trị quyền sử dụng đất trong giábán nhà ở và trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước của bên bán nhà ở; trongtrường hợp mua bán căn hộ chung cư thì còn phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộcquyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhàchung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ muabán Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng

KDBĐS thì không phải công chứng, chứng thực.

Xuất phát từ nhu cầu, từ thị trường KDBĐS, được hợp thức hoá từ quy định củapháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phát triển mạnh mẽ hon.Mặc dù loại hợp đồng này là hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo nhưng về bản chấtvẫn phải xuất phát từ sự thoả thuận của các bên, sự thoả thuận này nhằm hướng tớilàm phát sinh các quyền, nghĩa vụ nhất định đối với nhau

Dưới góc độ nghiên cứu, “hop dong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là

sự thoả thuận giữa các bên về việc mua bán nhà ở chưa có vào thời điểm hợp đông đógiao kết do du án phát triển nhà ở thương mại chưa hoàn thành hoặc do nhà o riêng lẻcủa hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong”!** Góc hiểu nàydựa trên nền tảng hợp đồng mua bán nhà ở nói chung để định nghĩa Điều này là phùhợp Tuy nhiên, khái niệm này mới chỉ nêu được điểm riêng của hợp đồng mua bánnhà ở hình thành trong tương lai là tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở chưa có do

dự án phát triển nhà ở thương mại chưa hoàn thành hoặc do nhà ỏ riêng lẻ của hộ gia

đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong Phân tích này không sai

nhưng sự chỉ tiết này thiếu sót và chưa hoàn toàn chính xác Vì: Mộ /à, nhà ở đã cónhưng chưa nghiệm thu vẫn có thé là đối tượng của loại hợp đồng này; Hai /à, nhà ở

thương mại chỉ là một loại nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở xã hội, nhà ở tái

12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở năm 2005.

'93 Khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005.

194 Nguyễn Thị Huyền Trang, 2015, Hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai — Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr.34.

định cư vẫn có thé là nhà ở hình thành trong tương lai; Ba /à, không phải nhà ở nàochưa hình thành cũng là nhà ở hình thành trong tương lai và là đối tượng của hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Vì đây là loại tài sản chưa hoàn thiện ở thời

điểm giao kết hợp đồng nên pháp luật đặt ra khá nhiều điều kiện để đảm bảo chắc chắn

nó sẽ hình thành trong tương lai Hạn chế tranh chấp khi giao kết, thực hiện hợp đồng.Hơn nữa, nếu không điều tiết tốt, những vấn nạn này có thể ảnh hưởng tới thị trườngBĐS, sự bất ôn trong xã hội Mặc dù không phủ nhận vai trò và thực trạng việc xâynhà ở của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không có tư cách pháp nhân nhưng hau nhưkhông xuất hiện việc bán nhà ở được gọi là hình thành trong tương lai giữa các chủ thểnày với người mua; Bon là, khái niệm chưa nêu được quyền, nghĩa vụ cơ bản của cácbên trong hợp đồng này

Dưới góc độ pháp lý, hiện tại không có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định

khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Nhưng xuất phát từđặc điểm cùa nhà ở hình thành trong tương lai, tính chất của loại hợp đồng mua bán tàisan! thì hợp dong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thé hiểu là sự thoảthuận giữa các bên, theo đó bên ban sẽ hoàn thiện quy trình xây dựng, thi tục để bàngiao nhà ở cho bên mua, bên mua phải thanh toán tiền theo thoả thuận cho bên ban.Xuất phát từ hợp đồng mua bán nhà ở nên hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở như đã phân tích

ở phần trên Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nhữngđặc điểm riêng sau đây:

- Về tinh chất: Tại thời điềm giao kết hợp đồng mua bán, đối tượng là nhà ở

chưa được, đang hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được nghiệm thu Chính

vì vậy, nghĩa vụ của bên bán là phải tiếp tục hoàn thiện nhà ở, các tiện ích khác, thủtục dé thực hiện nghiệm thu, bàn giao cho bên bán khi đủ điều kiện

- Về chủ thể: Mặc dù pháp luật về nhà ở và KDBĐS đều ghi nhận chung chủ thécủa loại quan hệ hợp đồng này là cá nhân, pháp nhân Nhưng xuất phát từ tính chất của

loại tài sản là nhà ở chưa hình thành, chưa được nghiệm thu nhưng sẽ hình thành trong

tương lai nên pháp luật đặt ra các quy định khá chặt chẽ về tiễn trình hình thành của nótrong tương lai Do đó, điều kiện dé chủ thé được thực hiện bán nhà ở hình thành trongtương lai sẽ khác hợp đồng mua bán nhà ở thông thường Cụ thé: Muốn trở thành bênbán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ thê phải thực hiện các hoạt động cơ bản sauđây: (i) Thiết lập dự án đầu tu'®; (ii) Có quyền sử dụng đất hợp pháp như: Được nhànước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua hoặc dé bán; được nhà nướccho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở theo quy định của pháp luật về dat đai Dat dùng để xây dựng dự án xây dựngnhà ở thương mại đất thực hiện dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không

12 Điều 430 BLDS năm 2015: “Hợp đông mua ban tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên ban chuyên quyên sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiên cho bên bán”.

1% Luat Đâu tư năm 2020.

có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; (iii)

Có hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà 6!97và được Uỷ ban nhân

dân tỉnh chấp thuận; (iv) Chủ dau tư phải xin đăng ký và được cấp Giấy phép xâydựng dự án nhà ở; (v) Sau khi hoàn tất hồ sơ, phải có thông báo cho phép mở bán của

Sở Xây dựng mới được phép tiến hành ban nhà ở hình thành trong tương lai

Những điều kiện khắt khe này cho thấy, mặc dù pháp luật không cam cá nhân, tô

chức không có tư cách pháp nhân thực hiện hoạt động bán nhà ở hình thành trong

tương lai Tuy nhiên, chủ thể này phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện như trên khithực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai Điều này trong Luật KDBĐS cũng đãnhấn mạnh, chỉ chủ đầu tư mới có quyền bán BĐS hình thành trong tương lai'*3 Trong

đó, Luật Nhà ở quy định điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mạicần phải: Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định củapháp luật Việt Nam; Có vốn theo quy định; Có chức năng KDBĐS theo quy định củapháp luật!?? Do đó, yếu tố chủ thé bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là đặcđiểm khác biệt của hợp đồng này

- Về đối tượng: Nhà ở hình thành trong tương lai phải được tạo dựng một cáchphù hợp với quy định quy chuân xây dựng, pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư

xây dựng Việc đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào tham gia các giao dịch nói

chung và hợp đồng mua bán nói riêng cần phải đảm bảo những điều kiện nhất địnhnhư: (i) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá donhà ở của cơ quan có thẩm quyền; (ii) Có giấy tờ về quyền sử dụng dat, hồ sơ dự án,thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thâm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựngđối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoànthành xây dựng cơ sở hạ tang kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhàchung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích dé ở hình thành trong tương lai thì phải cóbiên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó Những điều kiệnnày tạo sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với cácloại hợp đồng khác

Pháp luật luôn đảm bảo thực hiện nguyên tắc tôn trọng và đảm bảo sự thật kháchquan của quan hệ được hình thành Với loại quan hệ có đối tượng là tài sản hình thànhtrong tương lai, vì thời điểm xác lập quan hệ tài sản chưa hình thành nên để đảm bảo

sẽ hình thành thì đối tượng phải được xác định cụ thê sẽ hình thành như thế nào Nhà ở

hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây dựng

hoàn thiện chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và chủ thể xác lập quyền sở hữunhà ở sau thời điểm xác lập giao dịch Nó được đảm bảo sự hình thành bởi chính sáchcủa nhà nước, bởi các thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, giấy tờ nghiệm thu

dé đảm bảo an toàn kĩ thuật

197 Khoản 2 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.

!3 Khoản 1 Điều 54 Luật KDBDS năm 2014.

! Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014.

- Về hình thức: Hình thức hầu hết các hợp đồng về nhà ở đều được quy định kháchỉ tiết và nghiêm ngặt Điều này xuất phát từ một vài lý do: (i) Đảm bảo tốt hơn chocông tác quan lý, kiểm soát giao dịch về nhà ở của Nha nước; (ii) Đảm bảo nâng cao ý

thức của các bên khi thực hiện những giao dịch có giá trị lớn; (7) Là một trong các

căn cứ pháp lý khi giải quyết tranh chấp Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán nhà ởnói chung pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp tô chức

tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu

nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốnbang nhà ở mà có một bên là tô chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản

lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp cácbên có nhu cầu Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũngphải đảm bảo việc tuân thủ quy định này về hình thức Pháp luật nhà ở giai đoạn trước(Luật Nha ở năm 2005) có quy định, việc bán nhà ở do tổ chức có chức năng kinhdoanh nha ở thực hiện sẽ không cần công chứng, chứng thuc? Luật Nhà ở hiện hànhkhông ghi nhận lại quy định này nhưng Luật KDBĐS năm 2014 quy định hợp đồngKDBDS phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do cácbên thỏa thuận, trừ trường hợp luật định khác??! Như vậy, xét về hình thức hợp đồngmua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những nét khác biệt với các hợp đồng

mua bán tài sản, mua bán nhà ở khác.

- Về thời điển có hiệu lực của hợp đông: Nguyên tắc xác định hợp đồng có hiệulực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc luật liênquan có quy định khác?? Nhà ở va nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượngthuộc luật chuyên ngành, nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định theoLuật Nhà ở, Luật KDBĐS Tại Việt Nam, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợpđồng đang dựa trên hình thức của hợp đồng đó Nên hợp đồng mua bán nhà ở thườngđược xác định có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực Tuy nhiên, đối vớihợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc công chứng, chứng thực hợpđồng có thê do các bên thoả thuận nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thê làthời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hoặc thời điểm ghi rõ trong hợp đồng

1.3 Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Căn cứ vào mục đích xác lập hợp đông, hop đông mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai được phân loại thành:

Hợp đồng mua bán nha ở dùng vào mục đích ở Loại hợp đồng này xuất hiện phổbiến trong đời sống xã hội Bởi hầu hết những người đi mua nhà ở đều hướng tới việc

sở hữu nhà ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt cho mình và gia đình Các quy định của phápluật về nhà ở điều chỉnh về hợp đồng mua bán nhà ở nói chungh và nhà ở hình thànhtrong tương lai nói riêng khá chỉ tiết, chủ yếu hướng tới việc xác lập quyền sở hữu để

ở, sinh hoạt cho người mua.

200 Khoan 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005.

21 Điêu 17 Luật KDBĐS năm 2014.

202 Điều 401 BLDS năm 2015.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dùng vào mục đích kinhdoanh Bản chất của kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả cáccông đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch

vụ trên thị trường nhằm mục dich sinh lợi” Dưới góc độ pháp lý, KDBDS là việcđầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyền nhượng để bán,chuyền nhượng: cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giớiBĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vẫn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục

đích sinh lợi” Nhìn chung, nhà ở hình thành trong tương lai cũng được coi là một

trong các BĐS Do đó, nó hoàn toàn có thé trở thành đối tượng của hoạt động kinhdoanh Với tính chất của hợp đồng thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai là sự thoả thuận, theo đó bên KDBĐS bán nhà hình thàh trong tương lai cho bên

mua, bên mua thực hiện quyên, nghĩa vụ theo hợp đồng với người KDBĐS

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội: Thực hiện chính sách phát triển về nhà ở chongười dân, pháp luật về nhà ở từ năm 2005 tới nay khá chú trọng hạng mục phát triểnquỹ nhà ở xã hội cho những đối tượng đặc biệt Nhà nước ban hành cơ chế, chính sáchmiễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đắt, tín dụng dài hạn với lãi suất

ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước dé thựchiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội Nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở có sự hỗ trợ củaNhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định củaluật nhà ở Pháp luật đặt ra điều kiện được áp dụng các chính sách về nhà ở xã hội như:Đối tượng được hưởng”°Š, hình thức thực hiện, điều kiện được hưởng, yêu cầu đối với

dự án đầu tư, chủ đầu tư xây dựng nhà 62, đặc biệt là việc quyết định bán nhà ở xãhội có sẵn hay bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thuộc quyền lựa chọn củachủ đầu tư nhưng phải đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện luật định khi đưanhà ở xã hội vào giao dịch?”” Điều này cho thay, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hìnhthành trong tương lai là một dang hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Có điều, loại hợp đồng này hướng tới mục đích phát triển mở rộng quỹ nhà ở cho những

đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở của Nhà nước.

Sự phân loại này có ý nghĩa trong việc nhận biết các dấu hiệu dé xác định quy địnhcủa pháp luật điều chỉnh từng loại hợp đồng cụ thể Đối với hợp đồng mua bán nhà ởhình thành trong tương lai có mục đích kinh doanh thì tối thiểu một bên trong quan hệ

đó phải là chủ thé kinh doanh Có thé là hộ kinh doanh cá thé hoặc doanh nghiệp cóchức năng kinh doanh chuyên biệt Điều này cũng hỗ trợ cho Nhà nước trong công tácquản lý, kiểm soát và truy thu thuế từ các hợp đồng mua bán nhà ở Còn việc xác định

rõ loại hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai có ý nghĩa trong việcđảm bảo tư cách chủ thé phù hợp khi tham gia hợp đồng ké cả chủ đầu tư (bên bán) hay

203 Xem: Khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005.

204 Khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014.

205 Điều 49 Luật Nha ở năm 2014.

206 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014.

207 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.

là người mua nhà ở, quyền, lợi ích của các chủ thê đó khi tham gia vào hợp đồng và cácđiều kiện khác.

- Căn cứ vào loại nhà ở hình thành trong tương lai, hợp dong mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai được phân loại thành:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dạng riêng lẻ: Loại hợpđồng này có đối tượng là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền

sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền

kề và nhà ở độc lập??3 Nó hoàn toàn có thé là nhà ở hình thành trong tương lai vì cóthé chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được nghiệm thu Cho nên, dạngnhà ở này có thé là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhà ở riêng lẻ hình thành trong tương lai hiểm khi là đốitượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thường là đối tượngcủa hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất Tức là hợp đồng muabán nhà có sẵn chứ không phải hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dạng chung cư: Nhà chung

cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, cóphần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chungcho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mụcđích dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục dich sử dụng hỗn hợp dé ở và kinhdoanh??, Thông thường nhà chung cư là đối tượng của các dự án đầu tư được phêduyệt, nó có thể là nhà ở thương mại hoặc nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội nhưng chủthể thực hiện dự án phải là các nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định của pháp luật.Nhà chung cư là điển hình của loại nhà ở hình thành trong tương lai Vì nó có thể làđối tượng của giao dịch khi chưa hình thành hoặc đã hình thành chưa được nghiệmthu, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Hợp đồng mua bán nhà ở chung cưhình thành trong tương lai được hiểu là sự thoả thuận giữa chủ đầu tư và bên mua, theo

đó chủ đầu tư phải hoàn thiện quy trình xây dựng, thủ tục để bàn giao nhà ở cho bênmua, bên mua phải thanh toán tiền theo thoả thuận cho chủ đầu tư

- Căn cứ vào chủ thé ban nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua ban

nhà ở hình thành trong tương lai được phân thành:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do tổ chức có chức năngkinh doanh nhà ở bán: Mặc dù Luật Nhà ở hay Luật KDBĐS đều ghi nhận cá nhân,pháp nhân là chủ thé của các giao dịch về nhà ở Tuy nhiên, nhà ở hình thành trongtương lai có nguồn gốc gắn liền với hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp cóchức năng KDBĐS Họ là chủ đầu tư các dự án đã được phê duyệt theo trình tự, thủtục luật định Khi đủ điều kiện để đưa nhà ở vào kinh doanh, Nhà nước áp dụng chínhsách băng việc cho họ được quyền lựa chọn thời điểm bán nhà ở do họ xây dựng vàhoàn thiện Họ có thé bán khi công trình đã hoàn thiện móng (tức là bán nha ở hình

28 Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

? Khoản 3 Điêu 3 Luật Nhà ở năm 2014.

228 thành trong tương lai) hoặc bán khi nha ở đã xây dựng và nghiệm thu xong (tức là bán

nhà ở có sẵn) Loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng từ đây

mà xuất hiện Và thực tế là thị trường BĐS liên quan đến nhà ở hình thành trong tươnglai chủ yếu là do chủ đầu tư các dự án thực hiện với vai trò bên bán

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do các cá nhân xây dựng débán: Khi thị trường BĐS phát triển ngày càng mạnh mẽ hơn, các cá nhân, tổ chứckhông có tư cách pháp nhân cũng mong muốn tìm ra hướng đi riêng Thị trường dầnxuất hiện nhiều trường hợp tự xây dựng nhà ở dé ban, dé kinh doanh Pháp luật hiệnhành không cắm hoạt động này của các cá nhân và tổ chức không có tu cách phápnhân Nhưng quy định của pháp luật dành ra cho loại quan hệ này còn rất hạn chế.Thực tế cho thấy, cá nhân, tổ chức không có tư cách pháp nhân xây dựng nhà ở để bánphải hoàn thiện, nghiệm thu, hoàn công xong căn nhà mới có thê bán cho người khác.Lúc này, việc bán nhà ở sẽ tồn tại ở trạng thái nhà ở có sẵn chứ không phải là nhà ởhình thành trong tương lai Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai do cá nhân xây dựng dé bán được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo

đó, bên bán nhà ở là cá nhân phải thực hiện hoàn tất việc xây dựng, hoàn thiện các thủtục pháp luật dé chuyên quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải thanh toán tiền theo

thoả thuận cho bên bán.

Việc xác định rõ loại hợp đồng do chủ thể nào bán nhà ở hình thành trong tươnglai có một số ý nghĩa sau: (i) Hiểu được chính sách phát triển về nhà ở của Nhà nướctrong từng giai đoạn lich sử; (ii) Tạo cơ chế tốt trong việc kiểm soát giao dich, quản lýcủa Nhà nước khi các chủ thể thực hiện giao dịch Ví dụ: Hoạt động công chứng,chứng thực hợp đồng, hoạt động nộp thuế, phí khi thực hiện hop đồng (iii) Khoanhvùng được quyền lợi, nghĩa vụ mà mỗi chủ thể sẽ phải thực hiện theo quy định củapháp luật trong việc hoàn tất hợp đồng, bảo vệ quyền, lợi ích của bên mua nhà ở hình

thành trong tương lai.

- Căn cứ vào hình thức, hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

được phân thành:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được công chứng, chứngthực: Trong luật xác định, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung phải công chứng, chứngthực, trừ trường hợp luật định khác (Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014) Nhưvậy, xét về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng, chứng thực mớiđược coi là đảm bảo tuân thủ về hình thức của giao dịch Việc không tuân thủ hìnhthức của giao dịch có thé sẽ không bị tuyên bố vô hiệu?!9nhưng sẽ gặp khó khăn trong

việc hoàn tất các thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở sau này

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không công chứng, chứngthực: Như trên đã phân tích, trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương laibên bán nhà ở phải là các chủ đầu tư, được phê duyệt tư cách chủ thể, quy trình, thủ

210 Nếu rơi vào ngoại lệ Điều 129 BLDS năm 2015.

tục thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai Sự thực là các chủ đầu tư phải

là doanh nghiệp có chức năng KDBĐS và việc bán nhà ở thuộc các dự án đầu tư chính

là một trong các hoạt động kinh doanh của chủ thé này Do đó, hợp đồng mua ban nhà

ở hình thành trong tương lai còn thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật KDBĐS Màtheo luật này, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành vănbản nhưng không nhất thiết phải có công chứng, chứng thực Pháp luật thời kì trướcxác định, néu một bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có chức năng KDBĐS chi cần

họ xác nhận, đóng dấu vào hợp đồng là đảm bảo đủ quy trình về hình thức Pháp luật

hiện hành không còn quy định như vậy mà thay vào đó tôn trọng là sự thoả thuận của

các bên Nếu các bên thoả thuận không phải công chứng, chứng thực hợp đồng thì chỉcần các bên ký kết hợp đồng mua bán xong là hợp đồng có hiệu lực pháp luật Thậmchí, các bên có thể thoả thuận, hợp đồng còn có hiệu lực ở một thời điểm khác thờiđiểm các bên ký kết van phù hop”!!

Nhu vậy, nếu dựa vào hình thức của hợp đồng, chúng ta có thé thay pháp luật xácđịnh khá rõ ràng, những loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai buộc

212 những loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

phải công chứng, chứng thực

tương lai có thể không cần phải công chứng chứng thực Quy định này có ý nghĩatrong việc định hướng các chủ thể thực hiện đúng hình thức của hợp đồng, tránhnhững thiếu sót, nhằm lẫn Hơn nữa, quy định về hình thức này cũng đảm bảo giá trịthực tế khi coi tổ chức có chức năng KDBĐS là chủ thể chuyên nghiệp trong khả năngcung ứng sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai, họ xác nhận và đóng dấu vàohợp đồng cũng sẽ đảm bảo tính chắc chắn, an toàn cho bên mua khi giao kết, thực hiệnhợp đồng này

1.4 Phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và hợpđồng chuyển nhượng hợp đồng

Thuật ngữ chuyền nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu xuất hiện tại Khoản

1 Điều 45 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2005 và đượchướng dan chi tiết tại Khoản 1 Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD, van bảnchuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại Phụ lục số 14 Thông tưnày Đến nay, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được quy định là một giaodịch về nhà ở tại Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014 Cụ thể: “Giao dich vẻ nhà ở baogốm các hình thức mua bán chuyển nhượng hop đông mua bán nhà ở thương mai,tặng cho, đổi, thừa kế, thé chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và uy quyên quản lýnhà ở” Điều này cho thấy tính phổ biến và giá trị của loại hợp đồng này trong đờisống xã hội tăng lên Khi đề cập tới trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyền nhượng hợpđồng, Khoản 2 Điều 23 Luật Nha ở năm 2014 tiếp tục nhắn mạnh: “Nội dung và mẫuvăn bản chuyển nhượng hợp đông mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của

211 Khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014.

?# Hợp đông do cá nhân, hộ gia đình bán nhà ở hình thành trong tương lai buộc phải công chứng, chứng thực

(Khoản 2 Điêu 17 và Khoản 2 Điêu 10 Luật KDBDS).

Bộ trường Bộ Xây dựng ” Ngoài ra, Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng

dẫn đồng thời ghi nhận chế định này đề điều chỉnh chỉ tiết Hoạt động này ngoài việcgiúp người mua tiếp cận nhà ở từ giai đoạn sơ khai, còn làm phong phú thêm loại hình

giao dịch trên thị trường BĐS.

Thực tế cho thấy, có sự nhằm lẫn giữa hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai Bởi nhà ở hình thành trong tương lai xuất hiện khá muộn so với nhà ở thôngthường Khi mà nhà ở trở thành đối tượng của các giao dịch qua nhiều giai đoạn pháttriển của xã hội thì tâm ly của các chủ thể xác lập và thực hiện các giao dịch về nhà ở

họ luôn xác định nhà ở là đối tượng của giao dịch Người bán bán nhà ở, người muamua nhà ở Do đó, khi nhà ở hình thành trong tương lai xuất hiện, tâm lý và nhận thứcnày của các chủ thê vẫn tồn tại Hầu hết người dân trong xã hội chưa hình dung nhiềuđược về đặc thù của loại tài sản này là chưa có thật, chưa được hình thành trọn vẹntrên thực tế Hơn nữa, khi các giao dịch về hai loại hợp đồng này được luật định, việcnhằm lẫn vẫn diễn ra bởi quy định về nội dung của hợp đồng về nhà ở được luật địnhkhá giống nhau Nghiên cứu về hai loại giao dịch này, chúng tôi nhận thấy một vàiđiểm khác biệt cơ bản dưới đây:

- Về bản chất:

Như trên đã phân tích, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là mộttrong các loại hợp đồng mua bán nha ở Các bên chủ thé trong hợp đồng tác động vàhướng tới đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai để xác lập, thực hiện hopđồng Pháp luật không quy định cụ thể hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai là gì nhưng về bản chất nó là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán sẽhoàn thiện quy trình xây dựng, thủ tục dé bàn giao nhà ở cho bên mua, bên mua phảithanh toán tiền theo thoả thuận cho bên bán Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợpđồng được các bên tự thoả thuận để ràng buộc trách nhiệm với nhau mà không liênquan tới chủ thé thứ ba

Đối với việc chuyền nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,pháp luật cho phép các chủ thể mua nhà ở của chủ đầu tư tư án xây dựng nhà ở thươngmại Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồngmua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho chủ thể khác Xét về bản chất, chuyênnhượng hợp đồng là quá trình thay đối chủ thé trong quan hệ hợp đồng mua nhà ở hình

thành trong tương lai đã có trước đó Theo đó, người mua nhà ở hình thành trong

tương lai chuyên giao lại toàn bộ quyền, nghĩa vụ phát sinh trong hợp đồng mua bánnhà ở hình thành trong tương lai của mình cho chủ thé khác Trong chuyển nhượnghợp đồng, bên chuyên giao sẽ cham dứt quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai, có thể được hưởng lợi ích nhất định từ việc chuyển giao này Còn bênnhận chuyên nhượng sẽ kế quyền, kế nghĩa vụ đã được cụ thé trong hợp đồng trước

đó Như vậy, quyền và nghĩa vụ hình thành trong văn bản chuyển nhượng không chỉ

liên quan tới hai bên, không chỉ do hai bên tạo ra cho nhau mà còn liên quan tới chủ

thé thứ ba Hoạt động này hoàn toàn phù hợp với quy định tại BLDS năm 2015?! vànhu cầu của các chủ thé khi không muốn là người thực hiện hợp đồng mua bán nhà ởhình thành trong tương lai đến cùng.

Dưới góc độ nghiên cứu, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai là việc thoả thuận giữa các bên chuyên nhượng và bên nhận chuyểnnhượng, theo đó bên chuyên nhượng có nghĩa vụ chuyên giao quyền và nghĩa vụ phátsinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên nhận chuyểnnhượng và các giấy tờ có liên quan, bên nhận chuyền nhượng có nghĩa vụ trả tiền chobên chuyên nhượng đúng thời hạn, địa điểm và phương thức thanh toán như các bên

đã thoả thuận trong văn bản chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

chung, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Về đối tượng:

Trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đối tượng luôn đượcxác định là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được nghiệm thu đểđưa vào khai thác Các bên chủ thé tác động vào chính đối tượng là nhà ở hình thànhtrong tương lai dé thiết lập các cam kết, thoả thuận và sự ràng buộc trách nhiệm dénghiêm túc thực hiện hợp đồng mua bán Nhưng trong hop đồng chuyên nhượng hopđồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng không phải là đối tượng củagiao dich này mà thực tế là các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên bán đã thiết lậptrước đó (trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) Bởi hợp đồng làmột yếu tô phi vật chất, nó không phải là đối tượng của hoạt động giao dịch Hay nói

?!3 Mục 5 Chương XV BLDS năm 2015 - ;

214 Nguyễn Chí Khang, 2019, M6t số vướng mắc trong quy định pháp luật về chuyên nhượng hợp đồng mua ban nhà ở hình thành trong tương lai, Tạp chí Nghề luật sô 3, tr.12

đúng hơn, hợp đồng không phải là tài sản, nó không phải là đối tượng của quan hệpháp luật dân sự mà quyên, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mới là tài sản

Nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã chỉ ra, căn

cứ vào nhiều tiêu chí khác nhau có nhiều loại nhà ở hình thành trong tương lai khácnhau Điều này cho thấy, thực tế cũng sẽ có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai và khi đó, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai cũng sẽ đa dạng như: Nhà công vụ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội,

nhà ở tái định cư Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì đốitượng được dé cập chỉ là hợp đồng mua bán nhà ở thương mai*!> Quy định này củapháp luật cũng không khó để lý giải khi các loại nhà ở khác đều bị đặt điều kiện khácnhau dé tham gia giao dịch như: Nhà ở công vụ là nha ở được dùng dé cho các đối

tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của luật, thuê trong thời gian đảm

nhận chức vụ, công tác Nha ở dé phục vụ tái định cư là nhà ở dé bố trí cho các hộ giađình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ởtheo quy định của pháp luật Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho cácđối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật Việcchuyền nhượng hợp đồng mua bán các loại nhà ở này là không thé do tính chất đặc thùcủa nó Khi được phép đưa vào giao dịch nó đã trở thành nhà ở có sẵn và được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu Lúc này là bán nhà ở theo thủ tục thông thường và lànhà ở có sẵn chứ không phải là chuyển nhượng hợp đồng nữa

- Về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hopđông mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật không quyđịnh điều kiện chung đối với hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai màchỉ đặt ra các điều kiện riêng về nhà ở, chủ thể Theo đó, các bên có thể xác lập loạihợp đồng này khi nhà ở có đủ điều kiện để bán hoặc chủ thể có điều kiện để bán nhà ở

hình thành trong tương lai.

Việc chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đượcluật định ra các điều kiện tạo sự khác biệt đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai Cụ thé, các chủ thé muốn chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ởhình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện sau: Mét /à, hồ sơ đề nghị cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nha nước có thắm quyền Hai /à, việcchuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lậpthành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyền nhượng; Ba là, việcchuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từngcăn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư cónhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyên nhượng toàn bộ số nhà trong

215 Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014.

hợp đồng đó; nếu bên chuyên nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà

ở trong tông số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợpđồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho nhữngnhà ở chuyền nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng; Bon là,trình tự, thủ tục và mẫu văn bản chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai thì thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựnghướng dẫn Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2014

- Về trình tự, thủ tục:

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, xác lập quyền sởhữu nhà ở là mục đích khi giao kết hợp đồng của các bên Thủ tục các bên phải hoànthiện cơ bản là: (i) Lap hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật (Điều 121 quyđịnh về nội dung của hợp đồng mua ban nhà ở); (ii) Thỏa thuận dé một bên thực hiệnnộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà

ở đó; trường hợp mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làmthủ tục dé cơ quan nhà nước có thấm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bênthuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấpGiấy chứng nhận; (iii) Cơ quan nhà nước có thầm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứngnhận cho bên mua thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởcho bên nhận quyền sở hữu nhà ở

Ngoài ra, trong thời hạn 50 ngày ké từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư dự ánphảilàm thủ tục để cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua,trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấychứng nhận”'° Đồng thời, theo Luật Dat đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CPsửa đổi bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật Dat đai 2013 và Thông

tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định

về hồ sơ địa chính hướng dan chi tiết trình tự, thủ tục chủ đầu tư dự án hoặc bên muanhà ở hình thành trong tương lai (trường hợp họ đề nghị tự làm thủ tục) phải hoànthiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

Đối với trình tự, thủ tục của việc thực hiện hợp đồng chuyền nhượng hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên sẽ phải hoàn thiện các bước sau:

(vii) Thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quyđịnh của pháp luật?! Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lậpthành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồnglưu); trường hợp văn bản chuyền nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứngthực thì có thêm 01 bản dé lưu tại co quan công chứng, chứng thực

216 Khoản 4 Điều 13 Luật KDBĐS năm 2014.

?!7 Điều 34 Thông tư số 19/2016/NĐ-CP hướng dẫn Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợptác xã có chức năng KDBĐS thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyểnnhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận Nếu thỏa thuận vănbản chuyên nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc

chứng thực được thực hiện theo trường hợp trên.

(ix) Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyểnnhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyên nhượng nộp 01 bộ

hồ so đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyên nhượng hợp dong

(x) Các trường hợp chuyên nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thựchiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyền nhượng hợp đồng lần đầu

(xi)Bén nhận chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quannhà nước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của phápluật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấychứng nhận các giấy tờ sau

(xii) Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xácđịnh được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo

quy định của pháp luật):

Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trướcngày 15/8/2016 mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn banchuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cónhà ở xác nhận về việc chuyên nhượng hop đồng;

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở dé xác nhận trường hợp trênthì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợpđồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó;nếu quá thời hạn 60 ngày kế từ ngày niêm yết công khai ban sao văn bản chuyênnhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xácnhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranhchấp, khiếu kiện để cơ quan có thâm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bênnhận chuyền nhượng

- Về quyên và nghĩa vụ của các bên:

Khi các bên kí kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo thoảthuận và quy định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh tươngứng với nhau Cũng dựa trên hợp đồng đó, quyền và nghĩa vụ cũng sẽ chỉ phát sinh và

có giá trị hiệu lực áp dụng đối với các bên tham gia hợp đồng Bên bán và bên mua

phải chịu trách nhiệm với nhau trước các nội dung mà mình đã thoả thuận Tuy nhiên,

đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,ngoài bên chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng phải thực hiện quyền, nghĩa vụphát sinh từ hợp đồng chuyên nhượng hợp đồng, bên nhận chuyên nhượng sẽ phát sinhcác quyền, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tương ứng với chủ thể thứ ba (chủ đầu tưxây dựng nhà ở) Tức là, bên nhận chuyền nhượng hợp đồng ngoài việc thực hiện cácquyền, nghĩa vụ giống như bên chuyển nhượng hợp đồng với chủ đầu tư dự án nhà ởthương mại còn phải thực hiện thêm quyền, nghĩa vụ, các nội dung khác với bênchuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Thực tế cho thấy, môi trường KDBĐS luôn biến động nên việc thực hiện đếncùng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đôi khi gặp nhiều trở ngạicho các chủ thé Cho nên, tìm ra một hướng đi mới, tự giải thoát cho mình trong quan

hệ hợp đồng bằng việc thay đổi chủ thé trong hợp đồng được cho là phù hợp và hàihoà lợi ích cho các bên chủ thé Về phía chủ đầu tư, việc thay đổi chủ thé mua nhà ởhình thành trong tương lai không gặp khó khăn, trở ngại nhiều mà ngược lại nó còn cóthé là cơ hội, điều kiện tốt để họ hoàn thiện mục tiêu kinh doanh của minh Vì thôngthường, người nhận chuyển nhượng hợp đồng là người ý thức được việc mình tiếpnhận quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán trước đó, họ cũng có mong muốn đượcxác lập quyền sở hữu đối với nhà ở hoặc một mục dich nào đó khác nên sẽ cé gắng đitới cùng hợp đồng với chủ đầu tư Việc phân biệt hai loại hợp đồng này có nhiều ýnghĩa Bởi khi đã xác định được sự khác biệt giữa hai loại hợp đồng này, chúng ta cóthé hiểu rõ hơn chế độ pháp lý đang quy định cho từng loại, từ đó lựa chọn thực hiện,

áp dụng phù hợp với từng điều kiện hoàn cảnh, hoan thiện trình tự, thủ tục phù hợp,giải quyết tranh chấp giữa các chủ thé cũng sé dé dàng hơn

1.5 Ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở hình thành trong tương laiNhà ở luôn được coi là phương tiện đảm bảo môi trường sống cho con người.Trải qua nhiều thời kì lịch sử của xã hội loài người, nhà ở luôn được con người chú

trọng và hoàn thiện ngày càng toàn diện hơn nữa Việc xây dựng nhà cửa không chỉ

dừng lại ở mục đích tránh hiểm hoạ thiên nhiên, đảm bảo sự an toàn trong quá trìnhsinh sống mà nó còn mang lại cho người giá trị hưởng thụ, tỉnh thần trong mỗi tuyệttác nghệ thuật, giá trị đỉnh cao về trí tuệ, sức lao động của con người Điều này đượcminh chứng ngày càng nhiều các công trình nhà ở cầu kì, kĩ thuật kiến trúc đỉnh cao,tiện nghỉ thời thượng khang định dang cấp xa hoa của từng lớp người trong xã hội.Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở được đáp ứng bởi nhiều phương thức khácnhau như: Tự xây dựng, thuê, ở nhờ và đặc biệt là việc mua nhà dé ở Hợp đồng muabán nhà ở là một trong các giao dịch phố biến nhất trong đời sống xã hội, nó xuất hiệnmột cách khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu của con người về chỗ ở, lợi ích vật chấtkhác Khi một hợp đồng về nhà ở được giao kết, các bên chủ thể đã mong muốn cùngnhau hợp tác nhằm đáp ứng nhu cau của chính minh, cùng nhau chia sẻ lợi ích, cùngthực hiện các hành vi ứng xử phù hợp dé tránh sự xâm phạm lẫn nhau Chi tiết hơn về

vai trò của hợp đồng mua bán nhà ở, nhà hình thành trong tương lai, chúng tôi xem xét

dưới các khía cạnh sau:

Xét về phía những người dân, trong các giai đoạn xã hội thì hợp đồng mua bánnhà ở là công cụ pháp lý hữu hiệu để các bên chủ thể thoả mãn nhu cầu của mình khitham gia Phải có sự giao dịch, dịch chuyền giữa các chủ thể trong xã hội về nhà ở mớitạo ra nền kinh tế thị trường, sự góp mặt của hợp đồng mua bán nhà ở trong xã hộigiúp chúng ta nhận thấy rõ hơn sự đa dạng về các giao dịch ở đời sông xã hội Nócũng giúp cho người dân có nhiều cơ hội được di chuyên từ vị trí không gian này tới vitrí không gian khác, giúp tiếp nhận được nhiều nền văn hoá, lỗi sống và phong tục tậpquán ở các vùng, miền địa phương khác nhau

Xét từ góc độ quản lý nhà nước, nhà ở là đối tượng không chỉ liên quan tới hoạtđộng đơn thuần thoả mãn nhu cầu của người dân mà nó còn là đối tượng dé nhà nướctác động nhằm thực hiện chính sách quốc gia nhiều mục tiêu khác nhau như: (i) Quan

lý hoạt động mua bán nhà ở trên phạm vi toàn quốc dé kiểm tra, rà soát, đánh giá tácđộng chính sách cho thị trường BĐS; (ii) Đảm bảo phát triển tốt hơn nhu cầu củangười dân về nhà ở, thực hiện tốt việc quy hoạch phát triển các khu nhà ở, khu đô thịđúng mục tiêu phát triển kinh tế toàn diện; (iii) Điều tiết kịp thời chính sách về giaodịch nhà ở trên phạm vi toàn quốc; (iv) Bam đảm việc dịch chuyền loại tài sản là nhà ởphải tuân theo một trình tự, thủ tục luật định, hạn chế tối đa sự xáo trộn trong công tácquản lý xã hội, tranh chấp có thé xảy ra; (v) Điều chỉnh một cách hài hoa bằng ý chícủa mình thông qua pháp luật đối với từng loại hợp đồng mua bán nhà ở để đảm bảomột cách phù hợp lợi ích của các chủ thể trong quan hệ mua bán; (vi) Dam bảo việcthu ngân sách nhà nước từ các hợp đồng mua bán nhà ở thông qua việc thu phí, lệ phítrước bạ, thuế chuyên quyền sở hữu Do vậy, khi tiến hành hợp đồng mua bán nhà ởnói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, các bên cần phải tuân theoquy định của pháp luật dé đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng, quyền và lợi ích của

mình sẽ được đảm bảo.

Xét từ góc độ phát triển kinh tế thị trường, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung vàhợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng góp phần ảnh hưởngkhông nhỏ tới nền kinh tế của xã hội Dù ở xã hội nào, Việt Nam hay thế giới thì nhà ởluôn được coi là tài sản có giá trị kinh tế lớn Việc có để ở, người dân phải tham gia vàohoạt động mua bán Hay có nhà ở dé kinh doanh, dé đầu tư, cá nhân, doanh nghiệp cũngphải tham gia hoạt động mua bán Nhu cầu ở xã hội ngày một đòi hỏi cao, vượt lên trênnhững gì mỗi cá nhân, gia đình đang có, nhà ở trở thành đối tượng được con ngườichuyển dịch liên tục trong xã hội Điều này tác động mạnh mẽ tới nên kinh tế thị trường.Nhà nước của các quốc gia muốn thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế cần phảithi hành những biện pháp, đòn bây khác nhau như ưu đãi trong vay vốn, hỗ trợ cơ chế,chính sách tối ưu Hầu hết, việc triển khai các mục tiêu đây mạnh nền kinh tế thịtrường, chính phủ các nước đều phải cô gang lôi kéo doanh nghiệp tư nhân cùng thamgia vào thực hiện kế hoạch đã đặt ra Đối với hoạt động KDBĐS, mong muốn của

doanh nghiệp là mở rộng thị phần, đa dạng các mặt hàng kinh doanh, phối kết hợpcùng chính sách hỗ trợ từ nhà nước, từ khách hàng có thé tối đa hoá các mục tiêu chiếnlược của mình Một phần nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở, nhu cầu kinhdoanh, nhu cầu tích trữ của cải, giá trị thặng dư của sức lao động Việc phát triển loạitài sản nhà ở hình thành trong tương lai dé đưa vào tham gia giao dich là điều tất yếucủa nền kinh tế.

Nhìn chung, hợp đồng luôn hàm chứa nhiều chức năng như: Ä⁄/ /à, là công cụpháp lý thể hiện sự tự do về quyền tự định đoạt của mỗi chủ thê trong quan hệ hợpđồng mà họ tham gia; Hai /a, là nơi hàm chứa các thông tin, từ những yếu tố cá biệthoá chủ thé tham gia, đối tượng, nội dung dung và chế tài; Ba /à, bao đảm vì thực tếdựa vào hợp đồng, các bên sẽ đặt ra nhiều biện pháp nhằm ràng buộc trách nhiệm vànâng cao trách nhiệm của nhau trong quá trình thực hiện hợp đồng; Bon /à, chức năngbảo vệ quyền, lợi ich của các bên trước sự vi phạm của bên kia Vì là một dang hợpđồng nên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có đầy đủ các chức

năng nói trên.

Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn đóng gópvai tro quan trọng trong việc tao dựng lên nhiều mối quan hệ trong xã hội Cụ thê: (i)Việc thực hiện hợp đồng này nhằm giải quyết nhu cầu của bên mua trong việc sở hữunhà ở, bên bán trong việc cung ứng sản phẩm ra thị trường; (ii) Hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai là công cụ pháp ly dé Nhà nước thực hiện công tác quan

ly xã hội trong lĩnh vực nhà ở; (iii) Dựa vào hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai, một trong các bên sẽ có quyền về tài sản dé từ đó thiết lập các quan hệ vớingười thứ ba Ví dụ: Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể dùng chínhquyền trong hợp đồng của mình dé thé chấp vay vốn ngân hàng hoặc chuyền nhượngquyền cho chủ thé khác; (iv) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng

là căn cứ pháp lý tốt nhất để giải quyết tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bêntrong hợp đồng khi có tranh chấp Nhìn chung, chúng ta đang tồn tại trong một thờicuộc chứa đựng nhiều yếu tố mới trong nên kinh tế thi trường, mọi vấn đề đều đượctiếp cận dưới góc độ mở rộng tôi đa Sự đa dạng và phong phú về đối tượng, hanghoá, sản phẩm của sự phân công, chuyên môn hoá lao động thì hợp đồng mua bánnhà ở hình thành trong tương lai là một hệ quả tất yếu Chức năng điều tiết, điềuchỉnh quan trọng quá trình lưu thông một trong các loại BĐS của hợp đồng mua bánnhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng có thể so sánh với ýnghĩa và vai trỏ của pháp luật trong đời sống xã hội Có chăng nó chỉ khác nhau ởhai điểm cơ bản nhất: M6r /à, nguồn gốc hình thành Đối với văn bản quy phạm phápluật được hình thành từ những quy tắc xử sự chung, là khuân mẫu, do cơ quan nhànước có thẩm quyền ban hành Còn hợp đồng là sự thống nhất ý chí của các bêntrong quan hệ đó Hai /à, phạm vi hiệu lực Quy phạm pháp luật có hiệu lực với tất

cả các chủ thé Trong hợp đồng, nội dung của nó chỉ có giá trị điều chỉnh hành vi

ứng xử của các bên tham gia.

Công việc 2: Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về hợp đồng mua

ban nhà ở hình thành trong tương lai

Có thé thấy, thuật ngữ nhà ở hình thành trong tương lai (Off-plan housing) xuấthiện tương đối phô biến tại nhiều quốc gia trên thé giới, theo đó các quy định pháp luậtnhằm điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng được xâydựng khá toàn diện thông qua việc lồng ghép vào các quy định của BLDS, luậtKDBĐS hay các luật chuyên ngành khác Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia khác nhau, quyđịnh về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng được ghi nhận ở cácmức độ khác nhau, phù hợp với các yếu tố chính trị, kinh tế và xã hội khác nhau.Trong nội dung phần này, tác giả đi vào khái quát quy định pháp luật của một số quốcgia trên thé giới về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Từ đó, đưa ranhững đánh giá, so sánh với pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai.

1.1 Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở một

số quốc gia Châu Âu

1.1.1 Cộng hoà Pháp

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được đánh giá là một

phương thức tiện lợi, phô biến, thậm chí là an toàn tại Pháp Theo quy định pháp luậtCộng hoà Pháp, nhà ở hình thành trong tương lai được coi là đối tượng của hợp đồngmua bán là một BĐS mới, chưa hoặc đang được xây dựng bởi các nhà phát triển Nhànước hoặc tư nhân Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn phải tuânthủ đầy đủ các quy định của pháp luật dân sự như việc mua bán nhà ở thông thường.Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tươnglai với nhà ở thông thường là các quy định về trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng muabán Như với bất kỳ giao dịch mua bán nhà ở nào tại Pháp, công chứng viên phải chịu

trách nhiệm cho giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, thay

vì ký hợp đồng mua bán thông thường (Compromis de Vente), khách hang sẽ phải kýkết một hợp đồng đặc thù, được gọi là hợp đồng VEFA (Vente en l'état futurd’achévement), đây là hợp đồng bắt buộc dành riêng cho hoạt động mua bán có đối

tượng là nhà ở hình thành trong tương lai?!Š.

Theo quy định, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Pháp là một quá

trình hai giai đoạn với hai hợp đồng riêng biệt, bao gồm: Hợp đồng sơ bộ (Contrat deReservation) va Hợp đồng chính hay còn gọi là Hợp đồng VEFA (Vente en l'état futur

d’achévement).

+) Hop đồng sơ bộ (Contrat de Reservation)

Hop đồng sơ bộ được hiểu là một hình thức đặt chỗ có đặt cọc (contrat debooking) được ky kết giữa chủ đầu tư hoặc nhà phat triển dự án và khách hang ma

218 Cheryl Evans, “Purchasing New Construction or "Off-Plan" in France” published in ToughNicker,

26/07/2020 https://toughnickel.com/real-estate/Purchasing-New-Construction-or-Off-Plan-in-France

không bắt buộc có sự chứng kiến của công chứng viên với mục đích cung cấp chokhách hàng những thông tin sơ bộ về dự án, kế hoạch xây dựng, thời gian dự kiếnhoàn thành, nhưng hơn hết là sự cam kết từ khách hàng về việc mua BĐS được đềcập trong hợp dong, trong trường hợp chủ dau tư chào bán trên thị trường.

Theo quy định, sau khi thực hiện việc ký kết hợp đồng sơ bộ, khách hàng sẽthanh toán tiền đặt cọc dựa trên cam kết của chủ đầu tư về thời gian hoàn thành dự án.Theo đó, khách hàng sẽ đặt cọc 5% giá trị hợp đồng nếu chủ đầu tư cam kết hoànthành dự án trong khoảng thời gian đưới 01 năm, 2% cho khoảng thời gian 01 đến 02năm và không phải đặt cọc đối với những dự án trên 02 năm Thêm vào đó, chủ đầu tưhay các nhà phát triển dự án không thé trực tiếp sử dụng số tiền đặt cọc ngay mà tiền

sẽ được chuyền và quản lý bởi Ngân hàng đối tác với tư cách Ngân hàng bảo lãnh, vàchỉ được giải ngân theo đúng tiễn độ mà chủ đầu tư cam kết

Theo quy định, các chủ đầu tư không cần thiết phải đưa ra một kế hoạch chỉ tiếtcho dự án mình chào bán, trong một vài trường hợp, chủ đầu tư thậm chí còn chưađược các cơ quan có thâm quyền cấp phép quy hoạch hoặc chưa sở hữu khu đất déphát trién BĐS mà vẫn có thé chào bán đến khách hàng với mục đích tìm kiếm nguồnvốn hoặc nhận được sự giải ngân của Ngân hàng

Trên thực tế, một số thông tin về nhà ở, thời gian dự kiến bắt đầu hoặc hoàn thànhtrong hợp đồng sơ bộ đã ký kết có thé thay đồi tuỳ thuộc vào tình hình thực tế của chủđầu tư mà khách hàng có thé đơn phương chấm dứt hợp đồng sơ bộ mà không phải chịubat cứ một khoản chi phí phát sinh nào Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định chủ đầu tưhay các nhà phát triển dự án không có nghĩa vụ phải bán tài sản cho khách hàng ngay cảkhi đã ký kết hợp đồng sơ bộ và thực hiện thủ tục hoàn trả số tiền đặt cọc

Như vậy có thé thấy, theo quy định việc ký kết hợp đồng sơ bộ là bước bắt buộctrong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lại tại Pháp, tuy nhiên hợp đồng màcác bên ký kết này không được coi là văn bản có tính pháp lý, mà đơn giản là hoạtđộng đặt chỗ, cam kết thoả thuận bước đầu giữa chủ đầu tư và khách hàng, ca hai bêncũng ít phải chịu những ràng buộc pháp lý cho đến khi cùng ký kết hợp đồng VEFA.+) Hợp đồng VEFA (Vente en l’état futur d’achévement)

Trong vòng 10 ngày kể từ thời điểm ky kết hợp đồng so bộ, chủ dau từ hay cácnhà phát triển dự án phải gửi lại bộ hồ sơ đến khách hàng qua đường chuyên phátnhanh có dấu của bưu điện (hình thức bắt buộc theo quy định) và khách hàng vẫn cóthể thay đổi quyết định mua bán và nhận lại số tiền đặt cọc mà không mất thêm mộtkhoản chỉ phí phát sinh nào trước khi ký kết Hợp đồng VEFA

Sau 10 ngày kê từ thời điểm ký kết hợp đồng sơ bộ, chủ sở hữu và khách hàng sẽ

ký kết hợp đồng VEFA Đây là bản hợp đồng chính và có giá trị pháp lý với các bêntham gia và phải được ký kết trước sự chứng kiến của công chứng viên Hợp đồngVEFA quy định chỉ tiết thông tin về BĐS bao gồm: thông số kỹ thuật, trang thiết bịđược sử dụng, thời gian hoàn thành, giá bán và các loại chi phí khác (nếu có), bảohiểm và các trường hợp khách hàng được đơn phương chấm dứt hợp đồng

Theo quy định, Hợp đồng VEFA sẽ quy định rõ các khoản thanh toán theo từnggiai đoạn (1'échelonnement du paiement du prix) Theo đó, đôi với một ngôi nha thông

thường, lộ trình thanh toán được quy định như sau:

Cơ sở hạ tang: 20% trên tong chi phi (đã bao gồm 5% tiền đặt cọc)

Cấu trúc thượng tầng: 25% trên tổng chỉ phí

Hoàn thành cơ bản: 40% trên tông chi phí

Bàn giao: 15% trên tông chỉ phí

Ngoài ra, pháp luật Pháp cũng ban hành những quy định nhằm bảo vệ quyền lợingười tiêu dùng và tránh những rủi ro cho khách hàng tham gia ký kết hợp đồng muabán nhà ở hình thành trong tương lai bằng việc quy định khi ký kết hợp đồng VEFA,các nhà phát triển dự án phải cung cấp một bảo lãnh tài chính dé dam bảo rằng BĐS sẽđược hoàn thiện ngay cả trong trường hợp chủ đầu tư phá sản, hoặc không thể hoànthành dự án theo cam kết (Garantie d’achévement) Ngoài ra, các nhà phát triển dự áncũng phải cung cấp một tài khoản ngoại hối, trong đó nêu rõ rằng ngân hàng hoặccông ty bảo hiểm sẽ cấp tiền dé tài sản có thé được phát triển trong trường hợp phá sảnhoặc dù dé bồi thường cho khách hàng?9

Bước cuối cùng để hoàn thành một hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai là trong vòng 30 ngày ké từ thời điểm bạn ký kết hợp đồng với chủ đầu tuhoặc nhà phát triển dự án, khách hàng sẽ nhận được chứng thư mua bán được gửi nhưmột bộ hồ sơ dé khách hàng giữ và theo dõi cho đến khi nhận ban giao căn nhà

1.1.2 Cộng hoà liên bang Đức

Theo quy định của pháp luật Đức, có hai hình thức ghi nhận quyền sở hữu BĐS

là hình thức sở hữu tuyệt đối (freehold) và hình thức sở hữu có thời hạn dưới dang chothuê quyền sử dụng đất HBR (hereditary building right) Trong đó, hình thức sở hữutuyệt đối là loại hình phổ biến và quan trọng nhất tại Đức, ghi nhận cho chủ sở hữu cóquyền sở hữu đất lẫn tài sản gắn liền với đất bao gồm công trình xây dựng, cây cối vàtài sản có tính cô định Với hình thức HBR, là hình thức cho phép chủ sở hữu cóquyền xây dựng và sở hữu một toà nhà hoặc công trình kiến trúc trên mảnh đất thuộc

sở hữu của bên thứ 3 mà chỉ phải trả tiền thuê trong một khoảng thời hạn nhất định(thường là 99 năm theo quy định của pháp luật Đức), chủ sở hữu nhà ở có quyền bán,chuyền nhượng lại cho chủ sở hữu khác nếu được sự đồng ý của chủ đất trên cơ sở ưutiên quyền mua cho chủ đất Khi hết hạn HBR, toà nhà sẽ thuộc sở hữu của chủ đất mà

chủ sở hữu không nhận lại được bat kỳ khoản tiên nào”?0 Với quy định theo hướng mở như vậy, hoạt động mua bán nhà ở, trong đó có hoạt động mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai tai Đức được coi là hình thức đầu tư dài hạn, diễn ra phổ biến và ngàycàng phát triển trong những năm trở lại đây với sự phát triển mạnh mẽ về số lượng nhà

ở cũng như số lượng nhà đầu tư, nhà phát triển dự án Chính vì vậy, khung pháp lý cho

219 Xem thêm quy định tại Consumer Act in France, adopted in February 2014.

? Jan Bonhage and Thomas Lang, “The Real Estate Law Review: Germany” in The Law Reviews, 23 Feb

2022, https://thelawreviews.co.uk/title/the-real-estate-law-review/germany

hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng được xây dựng tương đối

chặt chẽ Tương tự như hoạt động mua bán nhà ở thông thường, việc mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai ở Đức cần phải tuân thủ theo khuôn khổ pháp lý được gọi làSắc lệnh về đại lý BĐS và nhà thầu thương mại, gọi tắt là Sắc lệnh MaBV (Makler-und Bauträgerverordnung) Sắc lệnh MaBV trên là một phần của Luật BĐS Đức

Tương tự hoạt động mua bán nhà ở thông thường, khi mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai khách hàng phải ký kết một hợp đồng mua bán với nhà phát triển dự

án Tuy nhiên, khác với quy định tại Pháp, mọi hợp đồng tại Đức đều phải được côngchứng Có nghĩa răng, tất cả các văn bản được ký kết bởi mỗi bên trong giao dịch muabán nhà ở hình trong tương lai bao gồm: hợp đồng, phụ lục hợp đồng va tài liệu bổsung bắt buộc phải có công chứng viên chứng kiến và xác nhận tính xác thực của vănbản đó Thêm vào đó, bảng mô tả dự án mà các nhà phát triển dự án sử dụng để chàobán tới khách hàng được đề cập trong hợp đồng cũng phải được đăng ký từ trước vàmang tính chất ràng buộc về mặt pháp lý

Theo pháp luật Đức, các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai như tiến độ thanh toán, hoạt động giải ngân của Ngân hàng, các trườnghợp đơn phương chấm dứt hợp đồng hay cơ chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùngtrong trường hợp nhà phát triển dự án phá sản hoặc mat khả năng thanh toán được quyđịnh bắt buộc theo Sắc lệnh về đại lý BĐS và nhà thầu thương mại (MaBV), chứkhông cho phép các nhà phát triển dự án và khách hàng thoả thuận trong Hợp đồng.Như vậy, khi ký kết hợp đồng, nhà phát triển dự án và khách hàng có thê ghi nhận điềukhoản về tiến độ thanh toán với các mốc thời gian cụ thể nhưng không được trái vớiquy định của MaBV hoặc đơn giản là ghi nhận theo quy định của MaBV Cu thể, lịchtrình thanh toán tương ứng với tiến độ xây dựng được quy định trong MaBv như sau:

“Khách hàng phải thanh toán cho nhà phát triển dự án theo tiễn độ như sau:40% giá trị hợp đông sau khi hoàn thành phan kết cấu thô, bao gom cả phan mộc8% giá trị hợp đông sau khi hoàn thành chế tạo mái và máng xối

3% giá trị hop dong khi bắt dau cài đặt hệ thong sưởi ấm

3% giá trị hợp đồng khi hoàn thành việc lắp đặt hệ thống vệ sinh

3% giá trị hợp đông khi hoàn thành việc lắp đặt hệ thống điện

10% giá trị hợp đông khi hoàn thành lắp đặt cửa số, bao gồm cả lắp kính.6% giá trị hợp đông khi hoàn thành phan trát tường nội thất (không bao gồmphan trát chi tiết)

3% giá trị hợp đông khi hoàn thành việc lắp đặt sàn

4% % giá trị hợp dong khi hoàn thành việc 6p lát ở các khu vực vệ sinh (ví dunhư phòng tắm và nhà bếp)

12% giá trị hợp đông khi nhà phát triển BĐS sẵn sàng và từng bước chuẩn bịbàn giao và chuyển nhượng quyên sử dụng đất

3% giá trị hợp dong khi hoàn thiện phan mặt tiền

về sau liên quan đến việc hoàn thiện nhà ở, thời điểm bàn giao, thời điểm chuyểnquyền sở hữu nhà ở, khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai.

Thêm vào đó, pháp luật Đức cũng quy định, trong trường hợp các nhà đầu tư hayphát triển dy án chậm bàn giao nhà ở quá 120 ngày tính từ thời điểm cam kết theo Hợpđồng mà không đưa ra được bất kỳ một lý do chính đáng nào, khách hàng có quyềnđơn phương châm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại từ phía chủ đầu tưhoặc các nhà phát triển dự án

Như vậy, theo pháp luật Đức, khách hàng có nhu cầu mua nhà ở hình thành trongtương lai tại Đức chỉ phải ký kết một hợp đồng duy nhất với hầu hết các điều khoảntrong hợp đồng được quy định rõ trong quy chế MaBV, hợp đồng mua bán này mangtính chất ghi nhận quyền và nghĩa vụ của mỗi bên khi thực hiện hợp đồng nhiều hơn là

sự thoả thuận trong hoạt động mua bán, có chăng là sự thoả thuận về giá bán, khoản bồithường thiệt hại nếu như một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ tài chính với bên còn lại.1.1.3 Vương quốc Anh

Pháp luật Vương quốc Anh quy định, mua bán BĐS hình thành trong tương lai làhoạt động mua bán một BĐS chưa hoặc đang được xây dựng bởi nhà đầu tư hoặc nhàphát triển dự án Theo đó, khách hàng cần phải đặt cọc 10% giá trị hợp đồng ban đầu, vàtiến hành trả dan theo tiến độ mà giá trị của BĐS được giữ nguyên theo thoả thuận màkhông phụ thuộc vào sự biến động của thị trường Theo quy định, khách hàng mua bánnhà ở hình thành trong tương lai tại Anh thông thường sẽ phải trải qua 6 bước Cụ thể:Bước 1: Tìm kiếm một nhà môi giới thé chấp (Mortgage Broker) phù hợp

Tương tự với việc mua bán nhà ở thông thường, hoạt động mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai tại Anh thường thông qua nhà môi giới thế chấp đề tìm kiếm mộtkhoản vay phù hợp Nhà môi giới thế chấp theo quy định của Anh là người trung giangiúp kết nối người vay thế chấp và Ngân hàng cho vay thế chấp dựa trên nhu cầu tàichính và mức lãi suất phù hợp của người vay thế chấp Khi đó, Ngân hàng không chỉ

221 Xem thêm khoản 4, Điều 3 Sắc lệnh về đại lý BĐS và nhà thầu thương mại Đức MaBV (Makler- und Bautrdgerverordnung).

trong vai trò cung cấp một khoản vay có thế chấp mà còn đóng vai trò như Ngân hàngbảo lãnh cho hoạt động thực hiện dự án và sẽ chỉ giải ngân nếu như chủ đầu tư hoặcnhà phát triển dự án thực hiện đúng tiễn độ.

Bước 2: Tìm kiếm dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai phù hợp

Do nhu cầu tăng đột biến, có rất nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển dự án Nhà nước

và tư nhân tham gia xây dựng và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai tại Anh Nên việc tìm kiếm dự án xây dựng phù hợp và các chủ đầu tư uy tín

là bước rất quan trọng đề việc đầu tư theo đúng kế hoạch và tránh những rủi ro pháp lý

sau nay.

Sau khi tim kiếm được dự án va chủ đầu tư phù hợp, khách hang sé liên hệ vớichủ đầu tư dé trao đổi những thông tin cụ thé hơn về dự án

Bước 3: Thực hiện hoạt động đặt chỗ

Theo quy định của pháp luật Anh, khách hàng sau khi tìm hiểu dự án phù hợp sẽtiến hành ký kết thoả thuận đặt chỗ với chủ đầu tư, thông thường giá trị thoả thuận đặtchỗ mua nhà ở hình thành trong tương lai thường khoảng 1.000 bảng Anh (tươngđương 31 triệu Việt Nam đồng) Sau khi ký kết thoả thuận đặt chỗ, đối với những dự

án đang ở giai đoạn ban đầu, khách hàng và chủ đầu tư có thể trao đổi cụ thể nhữngtrang thiết bị nội thất, đồ đạc mang tính cá nhân hoá mà khách hàng mong muốn lắpđặt dé ghi nhận trong hợp đồng

Bước 4: Chỉ định luật sư

Sau khi ký kết thoả thuận đặt chỗ, khách hàng sẽ lựa chọn luật sư hoặc người trợgiúp pháp ly dé thay mặt khách hàng thực hiện các công việc tiếp theo Tại Anh, hầuhết người dân trong mọi hoạt động mang tính chất pháp lý đều có sự hiện diện của luật

sư để đảm bảo quyền lợi cho bản thân và tránh những rắc rối pháp lý sau này

Sau đó, luật sư sẽ trực tiếp liên hệ với Ngân hàng cung cấp khoản vay có thếchấp và chủ đầu tư dự án để tiến hành các thủ tục theo đúng trình tự và quy định trong

hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Anh.

Bước 5: Hoàn thành hé sơ đăng ký thé chap

Với sự hỗ trợ của luật sư, khách hàng tiến hành việc hoàn thiện hồ sơ đăng ký théchấp với Ngân hàng trước khi ký kết Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc nhà pháttriển dự án để sẵn sàng cho hoạt động giải ngân theo tiễn độ với dự án nhà ở hìnhthành trong tương lai mà khách hàng đầu tư

Tuy nhiên, pháp luật Anh quy định hợp đồng thế chấp thông thường chỉ có thờihạn từ 06 đến 09 tháng, mà hoạt động xây dựng dự án thông thường kéo dài từ 01 đến

02 năm Như vậy, khách hàng có thé sẽ phải thực hiện thủ tục thế chấp từ 2 đến 3 lần

kể từ thời điểm ký kết lần đầu Đây được coi là một quy định chưa hợp lý đối với hoạtđộng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khiến cho khách hàng e dé hơn trongviệc đầu tư theo hình thức này, hoặc khách hàng thường chờ khi dự án hoàn thànhđược 50% khối lượng công việc mới tiến hành ký kết hợp đồng

Bước 6: Ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án

Hoạt động ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Anhđược chia làm hai giai đoạn: đặt cọc và ký kết hợp đồng Hoạt động này thường diễn

ra rất nhanh chóng, bởi lẽ kê từ sau thời điểm đặt chỗ, hầu hết mọi hoạt động được tiến

hành với sự tham gia của luật sư.

Cụ thể, chủ đầu tư sẽ yêu cầu khách hàng ký kết và thanh toán hợp đồng đặt cọc,thông thường là 10% giá trị hợp đồng mua bán và sẽ có khoảng 30 ngày kế từ thờiđiểm đặt cọc dé tiến hành đàm phán chỉ tiết về những điều khoản trong hợp đồng.Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường chứa đựng những

mô ta chỉ tiết về nhà ở, trang thiết bị kèm theo (nếu có), các điều khoản về tiễn độthanh toán, thời gian dự kiến bàn giao, điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng hoặc cơchế giải quyết tranh chấp trong trường hợp một trong hai bên không thực hiện đúngnghĩa vụ theo cam kết Khi ký kết hợp đồng mua bán, khách hàng đồng thời tiến hànhthanh toán khoản tiền ký quỹ của mình

Pháp luật Anh cũng quy định, trong trường hợp nhà ở không được hoàn thành

trong thời gian dự kiến do chủ dau tư bị phá sản, mat khả năng thanh toan, bạn cóthể yêu cầu hoàn trả lại số tiền đặt cọc, tiền giải ngân theo từng tiến độ cụ thể, đơnphương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, mà pháp luật vẫn côngnhận quyền sử dụng, quyền tài sản hợp nhất với số tiền mà các khách hàng đã đónggóp với nhà ở đó thông qua một quyết định của Toà án

1.1.4 Đánh giá quy định pháp luật một số quốc gia Châu Au với pháp luậtViệt Nam về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, tương tự quy định các quốc gia Châu Âu đã nghiên cứu ở trên, phápluật Việt Nam cũng định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: (1) Tài sảnđược hình thành từ vốn vay; (2) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đangđược tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; (3) Tài sản đã hìnhthành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết

giao dịch bảo đảm thi tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”?”.

Theo quy định này thì tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sửdụng đất Thêm vào đó, BLDS 2015 quy định, tài sản hình thành trong tương lai baogồm động sản hình thành trong tương lai và BĐS hình thành trong tương lai Có thểthấy, định nghĩa về BĐS hình thành trong tương lai tại Việt Nam cũng tương đồng sovới pháp luật của các quốc gia châu Âu khi một BĐS được coi là BĐS hình thànhtrong tương lai là BĐS chưa hoặc đang được xây dựng bởi chủ đầu tư Khi đó, chủ đầu

tư với tư cách là bên bán thực hiện việc chuyên quyền sở hữu BĐS cho khách hàng,với tư cách là bên mua thông qua một hợp đồng gọi là hợp đồng mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai Tuy nhiên, hầu hết các quốc gia chỉ sử dụng một thuật ngữ duynhất “Off-plan” dé nói về BĐS hình thành trong tương lai Nhưng theo quy định Điều

54 Luật KDBDS 2014, các nhà làm luật sử dụng hai thuật ngữ là “nha, công trình xây

dựng hình thành trong tương lai” đề cùng nói về một nội dung này

222 Xem thêm quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghi định 163/2006/NĐ-CP.

Thứ hai, về điều kiện dé BĐS hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinhdoanh cũng được quy định chỉ tiết tại Điều 55 Luật KDBĐS 2014 Theo đó, khi chủđầu tư muốn thực hiện giao dịch bán đối với BĐS hình thành trong tương lai thì cầnphải đáp ứng điều kiện như: có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ đượccấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, nếu BĐS đó là nhà chung cư, toànhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần

móng của toà nha đó”? Quy định này vừa có sự tương đồng lẫn khác biệt với quyđịnh của một số quốc gia châu Âu Cụ thể, pháp luật Pháp ghi nhận một BĐS đủ điềukiện chào bán đến khách hàng phải được đăng ký trong hồ sơ gửi đến cơ quan có thâmquyền từ trước và có giá trị ràng buộc pháp lý nhất định Tuy nhiên, pháp luật Đức vancho phép chủ đầu tư ký kết hợp đồng sơ bộ (Contrat de Reservation) ngay cả khi chưađược cơ quan Nhà nước cấp phép xây dựng hoặc chưa phải là chủ sở hữu thực sự củakhu đất đó với mong muốn tìm kiếm nhiều hơn nguồn lực tài chính dé phát triển dự án

từ phía khách hàng.

Thứ ba, tương tự pháp luật Anh, trước khi thực hiện hoạt động mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lựcthực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủđầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiễn độ cam kết Tuy nhiên, khác với pháp luậtViệt Nam, hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bênmua, bên thuê mua2”4; thì hợp đồng bảo lãnh thông thường tại Anh chỉ có thời hạn từ

06 đến 09 tháng

Thứ tu, quy định về tiến độ thanh toán trong mua bán nha ở hình thành trongtương lai có sự khác biệt đáng kể Trong khi pháp luật Việt Nam quy định, tiến độthanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu khôngquá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng nhưngkhông quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng chokhách hàng??, tuy nhiên lại không quy định rõ tiến độ thanh toán đó ứng với hoạtđộng xây dựng nao của chủ đầu tư, thì pháp luật Đức quy định rất cụ thé trong Sắclệnh MaBV về 12 lần thanh toán phù hợp với từng tiến độ xây dựng cụ thê trong hoạtđộng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Quy định trên nhằm bảo vệ quyền lợingười tiêu dùng khi tham gia mua bán loại hình nhà ở này; hạn chế thấp nhất trườnghop chủ đầu tư yêu cầu bên mua phải thanh toán với tỷ lệ cao hơn dé nhằm giải quyếtkhó khăn vấn đề về vốn, hạn chế rủi ro trong trường hợp dự án không thé thực hiệntheo thực tế??9,

Thứ năm, hoạt động bảo hành, bảo trì BĐS hình thành trong tương lai được thực

hiện theo pháp luật về xây dựng, nhà ở Việt Nam Theo đó, khoản 2 Điều 85 Luật Nhà

223 Theo khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS 2014.

224 Theo khoản 2 Điều 56 Luật KDBĐS 2014.

225 Theo khoản | Điều 57 Luật KDBĐS 2014.

226 Nguyễn Minh Oanh, “Bình luận Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành”, Nxb Lao Động, 2019, tr.262.

ở 2020 quy định: “Nhà ở được bảo hành ké từ khi hoàn thành việc xây dựng và

nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

a) Đối với nhà chung cư thì toi thiểu là 60 tháng;

b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng ”

Trong khi pháp luật Đức quy định thời gian bảo hành đối với nhà ở hình thành

trong tương lai là 10 năm.

1.2 Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở một

số quốc gia Châu Á

1.2.1 Thái Lan

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Thái Lan diễn ra tươngđối phổ biến trong thời gian gần đây, không chỉ do chính sách mở cửa nền kinh tế vàthúc đây hoạt động KDBĐS của Chính Phủ Thái Lan, mà còn phù hợp với đa số ngườidân nước này khi có thể sở hữu nhà ở mới, giá cả hợp lý, gánh nặng tài chính đượcgiảm bớt với tiễn độ thanh toán kéo dai Do đó, pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán

loại hình nhà ở này được quy định khá chặt chẽ và toàn diện tại Thái Lan Nhà ở hình

thành trong tương lai tại Thái Lan được hiểu là nhà ở đang trong quá trình xây dựnghoặc chưa được xây dựng nhưng đã nằm trong quy hoạch phát triển được phê duyệtcủa chủ đầu tư, đủ điều kiện để mở bán đến khách hàng

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Thái Lan thường được chia làm 04 giai đoạn chính:

(1) Giai đoạn lựa chon va đặt chỗ (Reserving Your Property): Khi khách hang đãtìm được dự án BĐS phù hợp sẽ tiến hành đặt chỗ Theo quy định, phí đặt chỗ cho mỗi

một BĐS tại Thái Lan khoảng 200.000 Bath (tương đương khoảng 130 triệu Việt Nam

đồng), khoản tiền đặt cọc thông thường sẽ không hoàn lại nếu khách hàng bỏ cọc hoặc

từ chối ký kết hợp đồng, và được trừ vào giá bán khi khách hàng tiễn hành ký kết hợpđồng với chủ đầu tư

(2) Giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán (Sales and Purchase Agreement): Saukhi đặt chỗ, chủ đầu tư và khách hang sẽ trực tiếp trao đối dé ký kết hop đồng muabán Ở giai đoạn này, thông thường khách hàng sẽ phải thanh toán từ 20% đến 40%giá trị nhà ở cho chủ đầu tư Các điều khoản trong hợp đồng phải tuân thủ theo cácđiều khoản được quy định tại Mục 6/2 Đạo luật Chung cư năm 1976, sửa đôi bố sungnăm 2008 và Mẫu hợp đồng O.C 22 do Bộ Nội Vu Thái Lan ban hành

(3) Giai đoạn thanh toán theo tiễn độ: Sau khi ký kết hợp đồng mua bán, chủ đầu

tư sẽ tiến hành xây dựng dự án theo tiến độ đã cam kết, ứng với từng giai đoạn hoànthành hạng mục của công trình, khách hàng sẽ tiến hành thanh toán thông qua hìnhthức ký séc tại Ngân hàng Theo quy định, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bảntrước 30 ngày trước mỗi đợt thanh toán Vào giai đoạn giữa trong quá trình xây dựng,khách hàng sẽ có một hoạt động được gọi là kiểm tra giữa tiễn độ (Mid-Way ProgressCheck) với mục đích trao đổi cụ thé với bộ phân thi công dé thống nhất các hạng mụchoàn thiện cho công trình như: màu sơn, gạch ốp lát, sàn 26, cach bé tri ban công, hiênnhà hay hỗ bơi (nếu có)