Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành (Phần 2)

4.4.6.2 Một số đề xuất khi kỷ kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhăm han chế thấp nhất các tranh chấp phat sinh liên quan đến hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong giai đoạn ký kết và thực hiện, các bên cần lưu ý những vấn đề sau đây:

Trong giai đoạn ký kết hợp đồng:

(i) Các bên cần tìm hiểu kỹ lưỡng các căn cứ pháp lý cho việc ký kết hợp đồng:

e Luật nha ở 2014;

e Luật KDBĐS;

e Nghị định 99/2015/NĐ-CP.e BLDS năm 2015

va các văn bản pháp luật liên quan khác.

(ii) Tìm hiểu kỹ lưỡng về nhà ở hình thành trong tương lai mà các bên định giao kết: các vấn đề pháp lý cũng như dự án;

(iii) Phải xem xét và nghiên cứu các các hồ sơ, giấy tờ như:

‹ Giây chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề KDBDS.

° Hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp:

* Người mua cần kiểm tra dự án đó đã có quyết định thu hồi đất chưa * Có thông báo giải tỏa, nhà ở của cơ quan có thâm quyên hay không.

s Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất * Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ dau tư ‹ Giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) * Giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua; Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết

(iv) Tìm hiểu kỹ lưỡng về tu cách ký kết hợp đồng của các bên;

(v) Cần nghiên cứu kỹ và chú tâm tới một số nội dung chính sau của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

- Diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với trường hợp là căn hộ chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thé các phan sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định của

Luật Nhà ở như hành lang, lỗi di chung, cầu thang, thang máy, nơi dé xe và các phần khác thuộc sở hữu chung).

Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bé boi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác);

- Về chất lượng nhà ở; - Về tiễn độ bàn giao nhà; - Về thời hạn thanh toán;

- Về quyền và nghĩa vụ của các bên; về trách nhiệm khi các bên vi phạm nghĩa

- Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư: Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, chủ dau tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản ly sử dung nhà chung cư đó (Bản nội quy này là một phần không thê tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư).

- Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư: Trách nhiệm làm thủ tục cấp giay chứng nhận cho Bên mua và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng, thủ tục cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư, hé sơ xin đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư

Trong giao đoạn thực hiện hợp đông: các bên cần nghiêm chỉnh, thiện chí thực hiện các nội dung đã thoả thuận trong hợp đồng Nếu trường hợp một bên không thể thực hiện được theo đúng nội dung đã cam kết trong hợp đồng cần phải báo lại bên kia để các bên cùng tìm giải pháp phù hợp Trường hợp nếu sự vi phạm do khách quan mang lại hay do các sự kiện bất khả kháng thì các bên cần thu thập đầy đủ các chứng cứ dé nếu vụ việc có tranh chấp tại Toà án, họ có thé bảo vệ được quyền lợi của mình.

TIỂU KET CHUONG 4

Bang viéc phan tich va chi ra cac han ché con tén tai 6 Chương 2, thực tiễn thực hiện và áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở chương 3, nhóm nghiên cứu đã:

Đưa ra cơ sở của việc kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó nêu rõ: Cơ sở thực tiễn (nhu cầu của bên bán, bên mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai; kết quả thi hành Luật Nhà ở, Luật KDBĐS, Luật Dat đai); cơ sở chính trị, pháp lý (Hiến pháp, Nghị quyết, Văn kiện, Chiến lược ).

Đưa ra định hướng của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua ban nhà ở hình thành trong tương lai.

Đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc hoàn thiện quy định của pháp luật về mua bán nhà ở trong tương lai trong đó tập trung sửa đổi 3 luật có liên quan gồm: Luật KDBDS, Luật Nhà ở và Luật Dat đai.

Đề xuất giải pháp nhăm nâng cao hiệu qua áp dụng và thực thi quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trong đó đề cập tới giải pháp cho các chủ thể như: Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai;

cơ quan quản lý nhà nước liên quan tới các hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai; cơ quan thực thi pháp luật; người tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

KET LUẬN

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt trong xã hội Tuy sự xuất hiện chưa có tinh lich sử sâu sắc nhưng lại ảnh hưởng to lớn tới sự thay đổi của xã hội, đặc biệt là thị trường BĐS Việc điều tiết thị trường BĐS luôn là một trong các thách thức lớn mà nền kinh tế xã hội của bất cứ quốc gia nào phải đặt ra Nghiên cứu nhiều góc độ liên quan tới nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là góc độ pháp lý giúp chúng tôi nhìn nhận khách quan hơn các van đề thiếu sót, bat cập, khó khăn mà các cơ quan từ quản lý, lập pháp, tư pháp, hành pháp phải đối diện Việc hoàn thiện đề tài nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ hội để đưa ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, đất đai và BLDS.

Bằng việc nghiên cứu lý luận các nội dung liên quan đến dé tài, chúng tôi đã đưa ra quan điểm khoa học về khái niệm, đặc điểm nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra sự khác biệt giữa hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và mua bán nhà ở thông thường, chuyển nhượng hợp đồng Chúng tôi cũng đã nêu được quy định của một số quốc gia trên thế giới và đánh giá sự tượng đồng, khác biệt với Việt Nam.

Nghiên cứu quy định của pháp luật, đề tài đã chỉ ra được quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể, đối tượng, nội dung, hiệu lực, trình tự, thủ tục, các quy định khác về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trên cơ sở đó, chúng tôi đánh giá thực trạng quy định của pháp luật Việt nam hiện hành dé chỉ ra ưu điểm, han chế mà quy định của pháp luật còn tồn tại Day là chất liệu dé chúng tôi đưa ra các dé xuất hoàn thiện tại chương 4.

Nghiên cứu thực tiễn thực hiện và thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đề tài đã chỉ ra được các việc thực hiện các quy định của pháp luật trong thực té còn sai sót, vướng mắc ở đâu Tìm ra nguyên nhân và đưa ra các đề xuất để giảm thiểu sự lúng túng, sai phạm trong quá trình hiểu, vận dụng quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thực tế Đề tài cũng đã đưa ra những bản án còn có những quan điểm áp dụng luật khác nhau dé bình luận, đánh giá Đây cũng là cơ sở dé chúng tôi hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện các giải pháp nhằm nâng cao hiệu qua thực thi pháp luật tại chương 4.

Nhìn chung, loại tài sản mới nên việc điều chỉnh các hoạt động xoay quanh nó băng quy định của pháp luật cũng gặp không ít khó khăn cho hệ thống các cơ quan từ hành pháp, lập pháp, tư pháp Chính vì vậy, chúng ta phải từng bước hoàn thiện quy định của pháp luật, nhận thức và áp dung pháp luật phải dam bảo nêu cao tinh thần khách quan lay quyền con người và mục tiêu xây dựng, phát triển đất nước làm kim chi nam Có như vậy, các quy định của pháp luật mới thực sự tồn trường trong đời sống.

DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO 1 Tài liệu trong nước

Văn bản pháp luật:

1.Bộ luật Dân sự năm 2005.2.Bộ luật Dân sự năm 2015. 3.Luật Đầu tư năm 2020.

4 Luật Doanh nghiệp năm 2005.5.Luật KDBĐS năm 2015.

6.Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực và các văn bản hướng dẫn.

7.Luật Nhà ở năm 2014.

8.Nghi định 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS;

9.Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014.

10 Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng 11 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

12 Nghị định 30/2019/NĐ-CP ngày 28 tháng 03 năm 2019 sửa đôi, bố sung một số điều của Nghị định 99/2015/ND -CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở;

13 Nghị định 30/20221/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/ND -CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở;

14 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS;

15 Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng:

16 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.

17 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở;

18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014

19 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bố sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP.

20 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.

21 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bỗ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

23.Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở năm 2005.

24 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật

KDBDS 2014.

25 Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 13/01/2012 về việc ban hành Danh mục hàng hóa thiết yếu về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.

26 Thông tư 07/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 về sửa đổi, bồ sung, bãi bỏ một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 và Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016.

27 Thông tư 10/2013/TT-BCT ngày 30/5/2013 ban hành mẫu đơn đăng ký hợp

đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung;

28 Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 thang 02 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng.

29 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

30 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đôi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

31 Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng 32 Thông tư số 19/2016/NĐ-CP hướng dẫn Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.

33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015.

34 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, Hà Nội.

35.Bộ Tài nguyên và Môi trường (2022), Báo cáo số 99/BC-BTNMT ngày 20/08/2022 Đánh giá tình hình thi hành Luật Dat đai 2013 và định hướng sửa đổi Luật Dat dai, Hà Nội.

36 Bộ Xây dựng (2021), Công văn số 3835/BXD-QLN ngày tháng 9 năm 2021 của Bộ Xây dựng về việc góp ý hồ so dé nghị xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật KDBDS (sửa đổi), các tài liệu kèm theo, Hà Nội.

Sách, bài viết, luận văn, luận án:

37 “Bao nhiêu người mua phải nhà không phép của 'dai gia diéu cày” Lê Thanh

Than?”, đăng tai:

https://tuoitre.vn/bao-nhieu-nguoi-mua-phai-nha-khong-phep-cua-dai-gia-dieu-cay-le-thanh-than-202 10403 111024003.html;

38 “Chi Cuc thué quận 10 chuyển công an diéu tra vụ mua bán căn hộ tại HaDo Centrosa Garden nghỉ tron thuế”, đăng tải:

quan-10-chuyen-cong-an-dieu-tra-vu-mua-ban-can-ho-tai-hado-centrosa-garden-nghi-tron-thue-3 8499 html.

39 “Chung cu Đại Kim: Khách hàng đòi phạt chậm bàn giao căn hộ bất thành”, đăng tải: https://innhanhchungkhoan.vn/chung-cu-dai-kim-khach-hang-doi-phat-cham-ban-ø1ao-can-ho-bat-thanh-post266363.html;

40 “Chung cư mãi không cấp số hồng: Can xử lý trách nhiệm của các chủ dau fz”, đăng tải: https://laodong.vn/bat-dong-san/chung-cu-mai-khong-cap-so-hong-can-xu-ly-trach-nhiem-cua-cac-chu-dau-tu-829609.ldo.

41 “Chung cư mãi không cấp số hồng: Can xử lý trách nhiệm của các chủ dau tu’’, đăng tải: https:/aodong.vn/bat-dong-san/chung-cu-mai-khong-cap-so-hong-can-xu-ly-trach-nhiem-cua-cac-chu-dau-tu-829609 ldo;

42 “Dự án Bcons Plaza chưa làm xong mong đã ban gan hết trong bồi cảnh UBND tinh Bình Dương siết chặt huy động von trái phép”, https://tamchuyen.net/du-an-bcons-plaza-

43 “Dự án Happy One Central chưa xong mong đã được rao bán ram rộ”,

44 “Dự án Happy One Premier cua Vạn Xuân Group chao ban khi chưa xong

51 “Rao bản căn hộ ở dự an chưa được cấp phép: Vi sao chưa xử phạt được? ”, đăng tải: hftps://nhadat.tuoitre.vn/rao-ban-can-ho-o-du-an-chua-duoc-cap-phep-vi-sao-chua-xu-phat-duoc-20210117104113442.html;

52 “Tái diễn chung cư xây dựng sai phép ”, đăng tải:

http://nguoihanoi.com.vn/tai-dien-chung-cu-xay-dung-sai-phep 261773.html;

53 “Thu 100% giá trị Hợp đồng trước khi bàn giao: Vinaconex 2 tiếp tục sai phạm”, đăng tải:

https://baodauthau.vn/thu-100-gia-tri-hop-dong-truoc-khi-ban-giao-vinaconex-2-tiep-tuc-sai-pham-post25321.html ;

54 “TP Hỗ Chí Minh: "Treo số hông”, người dân và doanh nghiệp thiệt don thiệt kép”, đăng tải: https://baodautu.vn/batdongsan/tp-ho-chi-minh-treo-so-hong-nguoi-dan-va-doanh-nghiep-thiet-don-thiet-kep-d138885 html.

55 “Về việc chan chỉnh hoạt động đâu tư xây dựng và KDBDS dự án Khu nhà ở xã Dũng Liệt, huyện Yên Phong”, đăng tải: http://yenphong.bacninh.gov.vn/news/-/details/22336/ve-viec-chan-chinh-hoat-ong-au-tu-xay-dung-va-kinh-doanh-bat-ong-san-du-an-khu-nha-o-xa-dung-liet-huyen-yen-phong;

56 Đỗ Phuong Thuy, Giao dich dan su đối với tai sản là nha ở hình thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội 2017;

57 Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS năm 2015, Sách chuyên khảo, NXB Hồng Đức — Hội Luật gia Việt Nam, 2016;

58 Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hop đông Việt Nam nhìn ở góc độ so sánh với luật Cộng hòa Pháp”, Tap chí Nghiên cứu lập pháp, 10/2019;

59 Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hợp dong Việt Nam nhìn ở góc độ so sánh

với luật Cộng hòa Pháp”, Tap chí Nghiên cứu lập pháp, 10/2019;

60 Dự án chung cư cao cấp Sài Gòn Sky: Chưa xong móng đã rao bán ram rộ? 61 Hoàng Diệu Linh, Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội 2019;

62 Hoàng Thế Liên (cb), Bình luận BLDS Việt Nam (1995), tập I, Nxb CTQG,

65 Luật sư Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, “Dự án phải có ngân hàng bao lãnh: Luật có cũng như không”, đăng tải: https://tapchitaichinh.vn/thi-

66 Luật su Vũ Văn Tiến (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic), “Zhod thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua BĐS có trải pháp luật không? Ban chất như thé nao”, đăng tải: https://olympiclaw.vn/thoa-thuan-dat-coc-tien-giu-cho-mua-bat-dong-san-co-trai-phap-luat-khong-ban-chat-nhu-the-nao/;

67.Nguyén Chi Khang, 2019, Mội số vướng mắc trong quy định pháp luật về chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Tạp chí Nghề luật số 3.

68 Nguyễn Minh Oanh, “Binh luận Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng

dan thi hành”, Nxb Lao Động, 2019.

69 Nguyễn Như Y (cb), Dai từ điển Tiếng Việt, Nxb Van hoá thông tin, Hà nội

70 Nguyễn Thị Huyền Trang, 2015, Hop đông mua bán nhà ở hình thành trong tương lai — Một số van dé ly luận và thực tiên, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.

71 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, Binh luận khoa học BLDS năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghãi Việt Nam, NXB, CAND, 2017.

72 Trường Dai học Luật Hà Nội, Tir điển luật hoc, 2006, Nxb Từ Dién bách khoa & Nxb Tư pháp.

73 Viện nghiên cứu Khoa học pháp ly - Bộ Tư pháp, Từ dién luật học, Nxb Từ điển bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà nội 2006.

2 Tài liệu nước ngoài

1.BLDS Pháp 1804 (sửa đồi, b6 sung năm 2016); 2.BLDS Quebéc Canada 1991;

3 Luật Người tiêu dùng Australia 2011;

4 Đạo luật kiểm soát và cấp phép phát triển nhà ở Singapore1966;

5 Sắc lệnh về đại lý BĐS và nhà thầu thương mại Đức MaBV (Makler- und Bautrdgerverordnung).

6.Government of Western Australia, “Buying land or property off-the-plan”’7.Cheryl Evans, “Purchasing New Construction or "Off-Plan" in France”

published in ToughNicker, 26/07/2020 https://toughnickel.com/real-estate/Purchasing-New-Construction-or-Off-Plan-in-France;

8 John Cartwright/ Bénédicte Fauvarque-Cosson, “7e Law Of Contract, The

General Regime Of Obligations, And Proof Of Obligations `,

http://www.textes.justice.gouv.fr/art pix/THE-LAW-OF-CONTRACT-2-5-16.pdf9.Phillip Schon va Helge Schubert, “Commercial real estate in Germany:Overview”, Thomson Reuters, 07/2020

13 “Buying Off Plan Properties ”

https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-construction-investment.php Truy cap ngay 11/03/2022.

14 Cheryl Evans, “Purchasing New Construction or "Off-Plan" in France ”published in ToughNicker, 26/07/2020

https://toughnickel.com/real-estate/Purchasing-New-Construction-or-Off-Plan-in-France.15 Consumer Act in France, adopted in February 2014.

16 Government of Western Australia, “Buying land or property off-the-plan”’17 Jan Bonhage and Thomas Lang, “The Real Estate Law Review: Germany” inThe Law Reviews, 23 Feb 2022, https://thelawreviews.co.uk/title/the-real-estate-law-review/germany

18 John Cartwright/ Bénédicte Fauvarque-Cosson, “The Law Of Contract, TheGeneral Regime Of Obligations, And Proof Of Obligations”,

CHUYEN DE 1

MOT SO VAN DE LY LUAN VE HOP DONG MUA BAN NHA NHA O HINH THANH TRONG TUONG LAI

TS Hoang Thi Loan ThS Nguyễn Tài Tuấn Anh Trường Đại học Luật Hà Nội Công việc 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai Khi xã hội phát triển toàn diện hơn, tư duy, sự sáng tạo, nhu cầu phát triển của con người cũng tăng lên Thay vì tài sản luôn được xác định bao gồm các vật có giá trị băng tiền và là đối tượng của quyền tài sản và các lợi ích vật chất khác, và “tai san bao gom vật có thực, vat dang ton tại và sẽ có như hoa lợi, lợi tức, vật sẽ được chế tao theo mẫu đã được thoả thuận giữa các bên, tiễn và các giấy tờ có giá trị bằng tiễn và quyên tài sản ”!7° hoặc đơn thuần là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tai sản! thì đến nay, tài sản cũng chính thức được phân loại đa dạng bao gồm cả những tài sản

hiện có và tài sản hình thành trong tương lai Trong thực tiễn và hoạt động khoa học

nghiên cứu về thực tiễn cho thấy, dựa trên sự tư duy và nhu cầu phát triển đa dạng của nền kinh tế thị trường mà tài sản ngày càng trở lên đa dạng, phong phú hơn Những thứ con người nhận thấy chưa hình thành tại thời điểm hiện tại nhưng nó vẫn mang day đủ đặc tính của tài sản, nó có căn cứ, cơ sở dé hình thành trong tương lai cần thiết phải được ghi nhận và điều chỉnh.

Thực tế phản ánh, cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân cũng tăng lên Nhà ở không chỉ đơn thuần phục vụ mục đích sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình mà nó còn là đối tượng có giá trị lớn trong hoạt động kinh doanh Với chính sách mở cửa để thu hút vốn trong nước và nước ngoài, phát triển đa dạng nền kinh tế thi trường, việc đầu tư xây dựng và định hướng phát triển tại Việt Nam được chú trọng nhiều hơn Các doanh nghiệp kinh doanh vì thế cũng phát triển nhanh chóng về số lượng Tuy nhiên, dé hoàn thiện được các mục tiêu chiến lược trong hoạt động KDBĐS, các doanh nghiệp cần huy động rất nhiều vốn Ngoài các chính sách mà nhà nước đặt ra để kiểm soát, tạo điều cho doanh nghiệp huy động vốn như: Vốn tự có, vốn vay tín dụng, bán sản phẩm BĐS, kêu gọi hợp tác đầu tư, liên kết, liên doanh thì cái doanh nghiệp cần là cách thức huy động vốn đa dạng hơn nữa Xuất phát từ thực tế, nhà ở xây dựng là dé cung cấp ra thị trường, đáp ứng nhu cau, đòi hỏi từ người sử dụng, người kinh doanh lại Do đó, thay vì xây dựng nhà hoàn thiện dé bán, doanh nghiệp hướng tới việc huy động nguồn vốn từ các cá nhân, tô chức, hộ gia đình có mong muốn được mua nhà ở cùng hỗ trợ, đồng hành cùng doanh nghiệp hoàn V7? Truong Đại học Luật Hà Nội, Tir điền luật học, 2006, Nxb Từ Điển bách khoa & Nxb Tư pháp, tr 168.

!89 Điệu 163 BLDS năm 2005.

thiện sớm dự án Đây là cơ chế vừa góp phần giúp doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả vừa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của xã hội nói chung Nguyên nhân sâu xa này tạo tiền đề cho sự phát triển loại tài sản hình thành trong tương lai trong đó có nhà ở.

Trong các giai đoạn phát triển của xã hội, thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai hầu như chỉ tôn tại trong quá trình nghiên cứu khoa học Lần đầu tiên, khai niệm “tdi sản hình thành trong tương lai” xuất hiện trong Nghị định số 165/1999/NĐ-CP về giao dich bảo đảm, trong đó nhận định “tai sản hình thành trong tương lai là động sản, BĐS hình thành sau thời điểm kỷ kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyển sở hữu của bên bảo dam như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trinh đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”!5!, Loại BĐS hình thành trong tương lai đã xuất hiện trong văn bản quy phạm pháp luật nhưng đồng thời được quy định điều kiện để tham gia giao dịch bao gồm: (i) BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc sở hữu của bên bảo đảm; () BĐS hình thành từ các công trình đang xây dựng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành; (iii) phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật !82

Pháp luật giai đoạn trước!#3 không đề cập tới nhà ở hiện có, nhà ở hình thành trong tương lai Đến các BLDS năm 2005, 2015 cũng như vậy nhưng BLDS năm 2005 lần đầu đề cập tới tài sản hình thành trong tương lai tồn tại dưới dạng vật Tuy nhiên không đặt quy định về vật hình thành trong tương lai tại chế định tài sản (phần quy định chung về tài sản) mà đưa vào nội dung của vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại Mục 5 Chương XVII phần Nghĩa vụ dân sự và Hợp đồng dân sự Trong đó xác định: “Vật dùng dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, BĐS thuộc sở hữu cua bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết''3, Chi tiết hoá quy định này, khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm nhắn mạnh: “Tai sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gom cả tài sản đã được hình thành tai thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bao đảm.

Điểm nhận thấy giữa hai quy định nêu trên có sự thiếu tương đồng Trong khi BLDS năm 2005 sử dụng cụm từ “vat bdo đảm thực hiện nghĩa vụ” dé điều tiết loại tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ý chỉ bao gồm vật hình thành trong tương lai thì Nghị định 163/2006/NĐ-CP là văn bản hướng dẫn chi tiết BLDS năm 2005 về giao dịch bảo đảm lại khái quát cụm từ này băng việc đưa ra khái niệm “tai sản hình thành trong tương lai” Thiết nghĩ, việc sử

!8! Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bao đảm.

'82 Điểm a khoản 2 Điều 15 Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bao đảm tiền vay của các tô chức tin dụng.'83 [ nật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực và các văn bản hướng dan.

!8 Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005.

dụng các cụm từ này cần thiết phải tráo đổi cho nhau hoặc phải đồng bộ cách sử dụng thuật ngữ về loại tài sản này sẽ phù hợp hơn Điều này đã được các nhà soạn luật áp dụng khi sửa đôi, bổ sung các văn bản sau này.

Năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm đã cu thé hơn khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai tại Khoản 2 Điều 1 như sau:

“1 Tài sản bao dam là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cẩm giao dich:

2 Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;

b) Tai sản dang trong giai đoạn hình thành hoặc dang được tạo lap hop pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyên sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dich bảo dam thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyên sử dụng dat.”

Mặc dù mới chỉ xuất hiện trong văn bản pháp luật chuyên ngành nhưng tài sản hình thành trong tương lai xuất hiện khá hoàn thiện cả về đặc tính vật lý và pháp lý của loại tài sản này Theo khái niệm này, tài sản hình thành trong tương lai mang hai đặc điểm cơ bản sau: Ä⁄/ /à, tài sản đang hình thành hoặc được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Hai /à, đã hình thành nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới được đăng ký theo quy định.

Những vấn đề pháp lý liên quan tới loại tài sản này khá mới mẻ dẫn tới, ngoài các văn bản liên quan tới giao dịch bảo đảm thì mãi tới khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực và lần đầu đề cập quy chế pháp lý đối với nhà ở hình thành trong tương lai Lúc này, khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai mới bắt đầu được ghi nhận Theo luật này, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở dang trong quá trình dau tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dung'® Cùng nội dung này, Luật KDBĐS năm 2015 cũng đề cập nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xáy dựng dang trong qua trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng'°5 Sau lần sửa đôi, b6 sung BLDS năm 2005, quy định mới về tài sản hình thành trong tương lai tại BLDS năm 2015 đã dần hoàn thiện Tại Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyên sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dich”.

Tuy có những điểm khác biệt nhất định trong cách đưa ra khái niệm, nhưng do nhà ở hình thành trong tương lai là một loại nhà ở nên nó là đối tượng của các quan hệ pháp luật chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật KDBĐS Ngoài ra, BLDS năm 185 Khoản 19 Diéu 3 Luật Nha ở năm 2014.

186 Khoản 4 Điêu 3 Luật KDBĐS năm 2015.

2015 vẫn được xác định là văn bản quy phạm pháp luật mang tính nguyên tắc, xác định các vấn đề chung về tài sản trong đó có nhà ở nên cách hiểu toàn diện về nhà ở hình thành trong tương lai sẽ là: “Nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây dựng hoàn thiện chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và chủ thể xác lập quyén sở hữu nhà ở sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Theo cách hiểu này, việc chưa hình thành trên thực tế hoặc đã hình thành nhưng chưa được nghiệm thu sẽ là căn cứ để xác định nhà ở hình thành trong tương lai Cũng với các cách thức mà nhà soạn luật đề cập thì nhà ở hình thành trong tương lai chứa đựng những đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là BĐS Trong khi tài sản được xác định bao gồm hai loại cơ bản là động san và BĐS BĐS bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai'”” thì khang định nhà ở dù tồn tại dưới dang nào: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà hiện có, nhà ở hình thành trong tương lai cũng là BĐS Với kết luận này, nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chịu sự điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật đối với BĐS.

Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai có thể tồn tại ở trạng thái chưa hình thành Xét về phương diện vật lý của tài sản, dau hiệu của nhà ở hình thành trong tương lai phải là tài sản chưa hình thành trên thực tế Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa nhà ở, tài sản hiện có và nhà ở, tài sản hình thành trong tương lai Tuy nhiên, vì nhà ở luôn được xác định là tài sản có giá trị kinh tế lớn, nó rất có ý nghĩa với con người cho nên khi đưa đối tượng là nhà ở vào tham gia giao dịch cần thiết phải đảm bảo sự tôn tại của nó trên thực tế Do do, tài sản hình thành trong tương lai nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng dù chưa hình thành nhưng vẫn cần thiết phải xác định được Cũng chính vì điều này mà dưới góc độ pháp lý, pháp luật đề cập tới điều kiện dé nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dich là phải có hồ sơ dự án đầu tư, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tang kĩ thuật tương ứng theo tiễn độ dự án và có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó!8Š, thậm chí trước khi bán, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Thứ ba, nhà ở hình thành trong tương lai đã được xây dựng hoàn thiện nhưngchưa được nghiệm thu Nghiệm thu nhà ở, công trình xây dựng được đánh giá là bước quan trọng nhất quyết định thành quả xây dựng Nghiệm thu chính hoạt động của cơ quan đơn vị chuyên trách kiểm tra chất lượng công trình trước khi đưa vào sử dụng Cho nên, bước nghiệm thu công trình đỏi hỏi cân thận, kỹ lưỡng, được thực hiện bởi các đại điện có nhiều kinh nghiệm, chuyên môn cao Chỉ có như vậy mới đưa ra kết quả đánh giá chính xác nhất, an tâm sử dụng công trình Thông thường, quá trình '87 Điều 107 BLDS năm 2015.

'88 Khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS năm 2015 quy định điều kiện đối với trường hợp kinh doanh nhà ở hình thànhtrong tương lai và điểm b khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện đối với việc bán nhà ở xã

hội hình thành trong tương lai.

nghiém thu sé bao gồm: Đại diện phía nhà thầu; đại diện phía chủ đầu tư; đại diện phía thiết kế, các bên liên quan được mời Do đó, nhà ở đã xây dựng nếu được nghiệm thu và đưa vào sử dụng không được coi là nha ở hình thành trong tương lai mà là nhà có sẵn Vì vậy, một trong các tiêu chí được đặt ra dé xác định nha ở hình thành trong tương lai mà các nhà lập pháp xây dựng chính là có thể đã hoàn thiện nhưng chưa được nghiệm thu.

Thứ tw, chưa được đăng ký quyền sở hữu ở thời điểm xác lập giao dịch Về nguyên tắc, thời điểm xác lập quyền sở hữu với nhà ở hay tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và thời điểm xác lập giao dịch là hai thời điểm khác nhau Vì trường hợp buộc phải đăng ký, người tham gia giao dịch muốn xác lập quyền sở hữu sẽ phải hoàn thiện việc đăng ký sang tên tại co quan nhà nước có thầm quyên Tại Luật Nhà ở năm 2014 quy định, trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyên quyền sở hữu nhà ở là ké từ thời điểm bên mua nhận ban giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ dau tư Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp KDBĐS thì thời điểm chuyên quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về KDBĐS'® Theo quy định này không cần phải đăng ky vẫn có thé xác lập quyền sở hữu Tuy nhiên, cũng theo Luật Nha ở, trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ dau tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thầm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cau thì được chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán 190 Điều này cho thay, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền nhà ở đã ký với chủ đầu tư

sở hữu đối với nhà ở là căn cứ pháp lý quan trọng trong việc chuyên thê từ nhà ở hình thành trong tương lai thành nhà ở có sẵn Do đó, thời điểm các bên xác lập giao dịch nhà ở nhưng chưa đăng ký thì nhà ở đó được coi là nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thời điểm tài sản hình thành trong tương lai xuất hiện tại Việt Nam!°!, nó chỉ là

đối tượng của một số giao dịch bảo đảm Hơn thế nữa, ở thời điểm đó, mặc dù thuật

ngữ tài sản hình thành trong tương lai đã có nhưng nhà ở hình thành trong tương lai cũng chưa được ghi nhận Tuy vậy, nhóm quan hệ tín dụng phát triển, mở rộng phạm vi áp dụng tác động không nhỏ tới tư duy, nhận thức và hành động của các chủ thể liên quan tới tài sản hình thành trong tương lai, trong đó có nhà ở Cụ thé, về phía các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư KDBĐS, họ cần vốn nên ngoài việc sử dụng von tự có, vay tín dụng, liên doanh, liên kết, sử dụng tiền ứng trước của khách hàng họ cũng phải tính đến phương án thế chấp dự án, tài sản là khối nhà ở, công trình xây dựng sẽ hình thành trong tương lai hoặc họ mong muốn vừa bán được nhà ở sẽ hình thành trong tương lai vừa hoàn thiện quá trình xây dựng để có vốn triển khai hoạt động Về phía !89 Khoản 3 Điều 12 Luật Nha ở năm 2014.

199 Khoản 2 Điêu 123 Luật Nhà ở năm 2014.

19! Nghị định sô 165/1999/NĐ-CP về giao dich bảo đảm.

người mua nhà ở, nhu cầu về nhà ở, về kinh doanh lại là có song không phải ai cũng có năng lực về tài chính để thực hiện mục tiêu đó của mình Họ cũng phải tính tới chuyện sử dụng chính nhà ở sẽ hình thành trong tương lai để bảo đảm vay vốn các tô chức tín dụng Các nhu cầu xuất phát từ thực tế, loại tài sản là nhà ở sẽ hình thành trong tương lai bắt đầu có góc nhìn mở hơn Mặc du nó chưa hình thành nhưng mang tinh chat, đặc điểm của tài sản nói chung Điều quan trọng hơn là nó được đảm bảo sẽ hình thành bởi chính sách pháp luật của Nhà nước về đầu tư.

Khi nhà ở hình thành trong tương lai bắt đầu được pháp luật ghi nhận!?”? cũng chính là thời điểm các giao dịch dân sự về đối tượng này được thực hiện mở rộng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xuất hiện trong văn bản pháp luật với vai trò định hướng hành vi ứng xử, như ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định chung như lập thành văn bản, có nội dung dung theo quy định của luật”, trong hợp đồng mua bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản liên quan; giá trị quyền sử dụng đất trong giá bán nhà ở và trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước của bên bán nhà ở; trong trường hop mua bán căn hộ chung cư thì còn phải ghi rõ thêm phan diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng KDBDS thì không phải công chứng, chứng thực.

Xuất phát từ nhu cầu, từ thị trường KDBĐS, được hợp thức hoá từ quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phát trién mạnh mẽ hon Mặc dù loại hợp đồng này là hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo nhưng về bản chất vẫn phải xuất phát từ sự thoả thuận của các bên, sự thoả thuận này nhăm hướng tới làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ nhất định đối với nhau.

Dưới góc độ nghiên cứu, “hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thoả thuận giữa các bên về việc mua bán nhà ở chưa có vào thời điểm hợp đồng đó giao kết do dự án phát triển nhà ở thương mại chưa hoàn thành hoặc do nhà ỏ riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dung chưa xong”!^ Góc hiểu này dựa trên nền tảng hợp đồng mua bán nhà ở nói chung dé định nghĩa Điều này là phù hợp Tuy nhiên, khái niệm này mới chỉ nêu được điểm riêng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở chưa có do dự án phát trién nhà ở thương mại chưa hoàn thành hoặc do nhà 6 riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong Phân tích này không sai nhưng sự chỉ tiết này thiếu sót và chưa hoàn toàn chính xác Vì: Ä⁄/ /à, nhà ở đã có nhưng chưa nghiệm thu vẫn có thé là đối tượng của loại hợp đồng này; Hai /à, nhà ở thương mại chỉ là một loại nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở xã hội, nhà ở tái

92 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn luật nha ở năm 2005.3 Khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005.

! Nguyễn Thị Huyền Trang, 2015, Hop dong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai — Một số van dé lýluận và thực tiễn, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr.34.

định cư vẫn có thé là nhà ở hình thành trong tương lai; Ba /à, không phải nhà ở nào chưa hình thành cũng là nhà ở hình thành trong tương lai và là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Vì đây là loại tài sản chưa hoàn thiện ở thời điểm giao kết hợp đồng nên pháp luật đặt ra khá nhiều điều kiện dé đảm bảo chắc chắn nó sẽ hình thành trong tương lai Hạn chế tranh chấp khi giao kết, thực hiện hợp đồng Hơn nữa, nếu không điều tiết tốt, những vấn nạn này có thể ảnh hưởng tới thị trường BĐS, sự bất ồn trong xã hội Mặc dù không phủ nhận vai trò và thực trạng việc xây nhà ở của cá nhân, hộ gia đình, t6 chức không có tư cách pháp nhân nhưng hầu như không xuất hiện việc bán nhà ở được gọi là hình thành trong tương lai giữa các chủ thé này với người mua; Bốn Jd, khái niệm chưa nêu được quyền, nghĩa vụ co bản của các bên trong hợp đồng này.

Dưới góc độ pháp lý, hiện tại không có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Nhưng xuất phát từ đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai, tính chat của loại hợp đồng mua bán tài sản" thì hop dong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán sẽ hoàn thiện quy trình xây dựng, thủ tục đề bàn giao nhà ở cho bên mua, bên mua phải thanh toán tiên theo thoả thuận cho bên ban.

Xuất phát từ hợp đồng mua bán nhà ở nên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở như đã phân tích ở phan trên Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm riêng sau đây:

- Về tính chất: Tại thời điềm giao kết hợp đồng mua bán, đối tượng là nhà ở chưa được, đang hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được nghiệm thu Chính vì vậy, nghĩa vụ của bên bán là phải tiếp tục hoàn thiện nhà ở, các tiện ích khác, thủ tục dé thực hiện nghiệm thu, ban giao cho bên ban khi đủ điều kiện.

- Về chủ thể: Mặc dù pháp luật về nhà ở và KDBĐS đều ghi nhận chung chủ thé của loại quan hệ hợp đồng này là cá nhân, pháp nhân Nhưng xuất phát từ tính chất của loại tài sản là nhà ở chưa hình thành, chưa được nghiệm thu nhưng sẽ hình thành trong tương lai nên pháp luật đặt ra các quy định khá chặt chẽ về tiến trình hình thành của nó trong tương lai Do đó, điều kiện dé chủ thé được thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ khác hợp đồng mua bán nhà ở thông thường Cụ thể: Muốn trở thành bên bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ thê phải thực hiện các hoạt động cơ bản sau đây: (i) Thiết lập dự án đầu tư!°: (ii) Có quyền sử dụng đất hợp pháp như: Được nhà nước giao đất dé xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua hoặc dé bán; được nhà nước cho thuê đất dé xây dựng nhà ở cho thuê; được nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai Đất dùng để xây dựng dự án xây dựng nhà ở thương mại đất thực hiện dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không 5 Điều 430 BLDS năm 2015: “Hop đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên ban

chuyên quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiên cho bên bán”.

1% Luật Dau tư năm 2020.

có tranh chấp về quyền sử dung đất và không bị kê biên dé đảm bảo thi hành án; (iii) Có hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà 6!°” và được Uỷ ban nhân dân tỉnh chấp thuận; (iv) Chủ đầu tư phải xin đăng ky va được cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở; (v) Sau khi hoàn tất hồ sơ, phải có thông báo cho phép mở bán của Sở Xây dựng mới được phép tiễn hành bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Những điều kiện khắt khe này cho thấy, mặc dù pháp luật không cắm cá nhân, tô chức không có tư cách pháp nhân thực hiện hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, chủ thể này phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện như trên khi thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai Điều này trong Luật KDBĐS cũng đã nhân mạnh, chỉ chủ đầu tư mới có quyền bán BĐS hình thành trong tương lai'?Š Trong đó, Luật Nhà ở quy định điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cần phải: Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; Có vốn theo quy định; Có chức năng KDBĐS theo quy định của t9, Do đó, yếu tô chủ thé bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là đặc pháp luậ

điểm khác biệt của hợp đồng này.

- Về đối tượng: Nhà ở hình thành trong tương lai phải được tạo dựng một cách phù hợp với quy định quy chuẩn xây dựng, pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư xây dựng Việc đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào tham gia các giao dịch nói chung và hợp đồng mua bán nói riêng cần phải đảm bảo những điều kiện nhất định như: (i) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá do nhà ở của cơ quan có thầm quyên; (ii) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thâm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tang kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó Những điều kiện này tạo sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các loại hợp đồng khác.

Pháp luật luôn đảm bảo thực hiện nguyên tắc tôn trọng và đảm bảo sự thật khách quan của quan hệ được hình thành Với loại quan hệ có đôi tượng là tài sản hình thành trong tương lai, vì thời điểm xác lập quan hệ tài sản chưa hình thành nên để đảm bảo sẽ hình thành thì đối tượng phải được xác định cụ thé sẽ hình thành như thé nào Nha ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây dựng hoàn thiện chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và chủ thể xác lập quyền sở hữu nhà ở sau thời điểm xác lập giao dịch Nó được đảm bảo sự hình thành bởi chính sách của nhà nước, bởi các thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, giấy tờ nghiệm thu dé đảm bảo an toàn kĩ thuật

1 Khoản 2 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.

198 Khoản 1 Điêu 54 Luật KDBĐS năm 2014.! Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014.

- Về hình thức: Hình thức hầu hết các hợp đồng về nhà ở đều được quy định khá chỉ tiết và nghiêm ngặt Điều này xuất phát từ một vài ly do: (i) Đảm bảo tốt hon cho công tác quan lý, kiểm soát giao dịch về nhà ở của Nhà nước; (ii) Đảm bảo nâng cao ý thức của các bên khi thực hiện những giao dịch có giá tri lớn; (iii) Là một trong các căn cứ pháp lý khi giải quyết tranh chấp Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn băng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải đảm bảo việc tuân thủ quy định này về hình thức Pháp luật nhà ở giai đoạn trước (Luật Nhà ở năm 2005) có quy định, việc bán nhà ở do tô chức có chức năng kinh doanh nhà ở thực hiện sẽ không cần công chứng, chứng thực??° Luật Nhà ở hiện hành không ghi nhận lại quy định này nhưng Luật KDBĐS năm 2014 quy định hợp đồng KDBDS phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật định khác??!, Như vậy, xét về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những nét khác biệt với các hợp đồng

mua bán tài sản, mua ban nhà ở khác.

- Về thời điểm có hiệu lực của hợp đông: Nguyên tắc xác định hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc luật liên 202, Nhà ở va nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng quan có quy định khác

thuộc luật chuyên ngành, nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định theo Luật Nhà ở, Luật KDBĐS Tại Việt Nam, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đang dựa trên hình thức của hợp đồng đó Nên hợp đồng mua bán nhà ở thường được xác định có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực Tuy nhiên, đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc công chứng, chứng thực hợp đồng có thể do các bên thoả thuận nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thê là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hoặc thời điểm ghi rõ trong hợp đồng.

1.3 Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Căn cứ vào mục đích xác lập hợp đồng, hợp đồng mua bản nhà ở hình thành

trong tương lai được phán loại thành:

Hợp đồng mua bán nhà ở dùng vào mục đích ở Loại hợp đồng này xuất hiện phổ biến trong đời sống xã hội Bởi hầu hết những người đi mua nhà ở đều hướng tới việc sở hữu nhà ở, phục vụ nhu cau sinh hoạt cho minh và gia đình Các quy định của pháp luật về nhà ở điều chỉnh về hợp đồng mua bán nhà ở nói chungh và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng khá chỉ tiết, chủ yếu hướng tới việc xác lập quyền sở hữu để ở, sinh hoạt cho người mua.

200 Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005.

20 Điêu 17 Luật KDBĐS năm 2014.? Điêu 401 BLDS năm 2015.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dùng vào mục đích kinh doanh Ban chat của kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục dich sinh lợi?° Dưới góc độ pháp lý, KDBĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư van BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi” Nhìn chung, nhà ở hình thành trong tương lai cũng được coi là một trong các BĐS Do đó, nó hoàn toàn có thể trở thành đối tượng của hoạt động kinh doanh Với tính chất của hợp đồng thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thoả thuận, theo đó bên KDBĐS bán nhà hình thàh trong tương lai cho bên

mua, bên mua thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người KDBĐS.

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội: Thực hiện chính sách phát triển về nhà ở cho người dân, pháp luật về nhà ở từ năm 2005 tới nay khá chú trọng hạng mục phát triển quỹ nhà ở xã hội cho những đối tượng đặc biệt Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn von của Nhà nước dé thực hiện chính sách hỗ trợ về nha ở xã hội Nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của luật nhà ở Pháp luật đặt ra điều kiện được áp dụng các chính sách về nhà ở xã hội như: Đối tượng được hưởng”? hình thức thực hiện, điều kiện được hưởng, yêu cau đối với dự án đầu tư, chủ đầu tư xây dựng nhà 62° đặc biệt là việc quyết định bán nhà ở xã hội có sẵn hay bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thuộc quyền lựa chọn của chủ đầu tư nhưng phải đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện luật định khi đưa nhà ở xã hội vào giao dịch?? Điều này cho thấy, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là một dạng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Có điều, loại hợp đồng này hướng tới mục đích phát triển mở rộng quỹ nhà ở cho những

đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở của Nhà nước.

Sự phân loại này có ý nghĩa trong việc nhận biết các dau hiệu dé xác định quy định của pháp luật điều chỉnh từng loại hợp đồng cu thé Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có mục đích kinh doanh thì tối thiêu một bên trong quan hệ đó phải là chủ thể kinh doanh Có thê là hộ kinh doanh cá thể hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh chuyên biệt Điều này cũng hỗ trợ cho Nhà nước trong công tác quản lý, kiểm soát và truy thu thuế từ các hợp đồng mua bán nhà ở Còn việc xác định rõ loại hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai có ý nghĩa trong việc đảm bảo tư cách chủ thê phù hợp khi tham gia hợp đồng kê cả chủ đầu tư (bên bán) hay 203 Xem: Khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005.

204 Khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014.205 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.

206 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014.207 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.

là người mua nhà ở, quyên, lợi ích của các chủ thể đó khi tham gia vào hợp đồng và các điều kiện khác.

- Căn cứ vào loại nhà ở hình thành trong tương lai, hợp dong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được phán loại thành:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dạng riêng lẻ: Loại hợp đồng này có đối tượng là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập?03 Nó hoàn toàn có thé là nhà ở hình thành trong tương lai vì có thể chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được nghiệm thu Cho nên, dạng nhà ở này có thé là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhà ở riêng lẻ hình thành trong tương lai hiếm khi là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thường là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở gan liền với quyền sử dụng đất Tức là hợp đồng mua

bán nhà có sẵn chứ không phải hình thành trong tương lai.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dạng chung cư: Nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích dé ở va nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh?° Thông thường nhà chung cư là đối tượng của các dự án đầu tư được phê duyệt, nó có thê là nhà ở thương mại hoặc nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội nhưng chủ thé thực hiện dự án phải là các nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định của pháp luật Nhà chung cư là điển hình của loại nhà ở hình thành trong tương lai Vì nó có thé là đối tượng của giao dịch khi chưa hình thành hoặc đã hình thành chưa được nghiệm thu, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Hợp đồng mua ban nhà ở chung cu hình thành trong tương lai được hiểu là sự thoả thuận giữa chủ đầu tư và bên mua, theo đó chủ đầu tư phải hoàn thiện quy trình xây dựng, thủ tục để bàn giao nhà ở cho bên mua, bên mua phải thanh toán tiền theo thoả thuận cho chủ đầu tư.

- Căn cứ vào chủ thé bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua ban nhà ở hình thành trong tương lai được phân thành:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do tô chức có chức năng kinh doanh nhà ở bán: Mặc dù Luật Nhà ở hay Luật KDBĐS đều ghi nhận cá nhân, pháp nhân là chủ thé của các giao dịch về nha ở Tuy nhiên, nhà ở hình thành trong tương lai có nguồn gốc gan liền với hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp có chức năng KDBDS Họ là chủ đầu tư các dự án đã được phê duyệt theo trình tự, thủ tục luật định Khi đủ điều kiện để đưa nhà ở vào kinh doanh, Nhà nước áp dụng chính sách băng việc cho họ được quyền lựa chọn thời điểm bán nhà ở do họ xây dựng và hoàn thiện Họ có thể bán khi công trình đã hoàn thiện móng (tức là bán nhà ở hình 208 Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

? Khoản 3 Điêu 3 Luật Nhà ở năm 2014.

thành trong tương lai) hoặc bán khi nhà ở đã xây dựng và nghiệm thu xong (tức là bán nhà ở có san) Loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng từ đây mà xuất hiện Và thực tế là thị trường BĐS liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu là do chủ đầu tư các dự án thực hiện với vai trò bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do các cá nhân xây dựng để bán: Khi thị trường BĐS phát triển ngày càng mạnh mẽ hơn, các cá nhân, tổ chức không có tư cách pháp nhân cũng mong muốn tìm ra hướng đi riêng Thị trường dần xuất hiện nhiều trường hop tự xây dựng nhà ở dé bán, để kinh doanh Pháp luật hiện hành không cắm hoạt động này của các cá nhân và tổ chức không có tư cách pháp nhân Nhưng quy định của pháp luật dành ra cho loại quan hệ này còn rất hạn chế Thực tế cho thay, cá nhân, tô chức không có tư cách pháp nhân xây dựng nha ở dé ban phải hoàn thiện, nghiệm thu, hoàn công xong căn nha mới có thé bán cho người khác Lúc này, việc bán nhà ở sẽ ton tại ở trạng thái nhà ở có sẵn chứ không phải là nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do cá nhân xây dựng để bán được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên bán nhà ở là cá nhân phải thực hiện hoàn tất việc xây dựng, hoàn thiện các thủ tục pháp luật dé chuyên quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải thanh toán tiền theo thoả thuận cho bên bán.

Việc xác định rõ loại hợp đồng do chủ thê nào bán nhà ở hình thành trong tương lai có một số ý nghĩa sau: (i) Hiểu được chính sách phát triển về nhà ở của Nhà nước trong từng giai đoạn lịch sử; (ii) Tạo co chế tốt trong việc kiểm soát giao dịch, quản lý của Nhà nước khi các chủ thể thực hiện giao dịch Ví dụ: Hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng, hoạt động nộp thuế, phí khi thực hiện hợp đồng (iii) Khoanh vùng được quyền lợi, nghĩa vụ mà mỗi chủ thé sẽ phải thực hiện theo quy định của pháp luật trong việc hoàn tat hợp đồng, bảo vệ quyền, lợi ích của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Căn cứ vào hình thức, hợp dong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được phán thành:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được công chứng, chứng thực: Trong luật xác định, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp luật định khác (Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014) Như vậy, xét về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng, chứng thực mới được coi là đảm bảo tuân thủ về hình thức của giao dịch Việc không tuân thủ hình thức của giao dịch có thé sẽ không bị tuyên bố vô hiệu”!9 nhưng sẽ gặp khó khăn trong việc hoàn tất các thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở sau này.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không công chứng, chứng thực: Như trên đã phân tích, trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bên bán nha ở phải là các chủ đầu tư, được phê duyệt tư cách chủ thé, quy trình, thủ 210 Nếu rơi vào ngoại lệ Điều 129 BLDS năm 2015.

tục thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai Sự thực là các chủ đầu tư phải là doanh nghiệp có chức năng KDBĐS và việc bán nhà ở thuộc các dự án đầu tư chính là một trong các hoạt động kinh doanh của chủ thé này Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật KDBĐS Mà theo luật này, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản nhưng không nhất thiết phải có công chứng, chứng thực Pháp luật thời kì trước xác định, nếu một bên trong hợp đồng mua ban nhà ở có chức năng KDBĐS chi cần họ xác nhận, đóng dấu vào hợp đồng là đảm bảo đủ quy trình về hình thức Pháp luật hiện hành không còn quy định như vậy mà thay vào đó tôn trọng là sự thoả thuận của các bên Nếu các bên thoả thuận không phải công chứng, chứng thực hợp đồng thì chỉ cần các bên ký kết hợp đồng mua bán xong là hợp đồng có hiệu lực pháp luật Thậm chí, các bên có thé thoả thuận, hợp đồng còn có hiệu lực ở một thời điểm khác thời điểm các bên ký kết van phù hợp”!!.

Như vậy, nếu dựa vào hình thức của hợp đồng, chúng ta có thé thay pháp luật xác định khá rõ ràng, những loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai buộc ?!2 những loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong phải công chứng, chứng thực

tương lai có thể không cần phải công chứng chứng thực Quy định này có ý nghĩa trong việc định hướng các chủ thé thực hiện đúng hình thức của hợp đồng, tránh những thiếu sót, nhầm lẫn Hơn nữa, quy định về hình thức này cũng đảm bảo giá trị thực tế khi coi tô chức có chức năng KDBDS là chủ thé chuyên nghiệp trong kha năng cung ứng sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai, họ xác nhận va đóng dau vào hợp đồng cũng sẽ đảm bảo tính chắc chắn, an toàn cho bên mua khi giao kết, thực hiện hợp đồng này.

1.4.Phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng

Thuật ngữ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu xuất hiện tại Khoản 1 Điều 45 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2005 và được hướng dẫn chi tiết tại Khoản 1 Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD, văn bản chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại Phụ lục số 14 Thông tư này Đến nay, chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được quy định là một giao dịch về nhà ở tại Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014 Cụ thé: “Giao dich về nhà ở bao gôm các hình thức mua bán chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và tỷ quyên quản lý nhà ở” Điều này cho thay tính phổ biến và giá trị của loại hợp đồng này trong đời sống xã hội tăng lên Khi đề cập tới trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyên nhượng hợp đồng, Khoản 2 Điều 23 Luật Nha ở năm 2014 tiếp tục nhân mạnh: “Nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của 211 Khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014.

? Hợp đông do cá nhân, hộ gia đình bán nhà ở hình thành trong tương lai buộc phải công chứng, chứng thực

(Khoản 2 Điêu 17 và Khoản 2 Điêu 10 Luật KDBĐS).

Bộ trường Bộ Xây dựng ” Ngoài ra, Luật KDBDS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn đồng thời ghi nhận chế định này dé điều chỉnh chi tiết Hoạt động này ngoài việc giúp người mua tiếp cận nhà ở từ giai đoạn sơ khai, còn làm phong phú thêm loại hình giao dịch trên thi trường BĐS.

Thực tế cho thay, có sự nhằm lẫn giữa hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Bởi nhà ở hình thành trong tương lai xuất hiện khá muộn so với nhà ở thông thường Khi mà nhà ở trở thành đối tượng của các giao dịch qua nhiều giai đoạn phát triển của xã hội thì tâm lý của các chủ thể xác lập và thực hiện các giao dịch về nhà ở họ luôn xác định nhà ở là đối tượng của giao dịch Người bán bán nhà ở, người mua mua nhà ở Do đó, khi nhà ở hình thành trong tương lai xuất hiện, tâm lý và nhận thức này của các chủ thể vẫn tồn tại Hầu hết người dân trong xã hội chưa hình dung nhiều được về đặc thù của loại tài sản này là chưa có thật, chưa được hình thành trọn vẹn trên thực tế Hơn nữa, khi các giao dịch về hai loại hợp đồng này được luật định, việc nhằm lẫn vẫn diễn ra bởi quy định về nội dung của hợp đồng về nhà ở được luật định khá giống nhau Nghiên cứu về hai loại giao dịch này, chúng tôi nhận thấy một vài điểm khác biệt cơ ban dưới đây:

- Về bản chất:

Như trên đã phân tích, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các loại hợp đồng mua bán nhà ở Các bên chủ thể trong hợp đồng tác động và hướng tới đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai để xác lập, thực hiện hợp đồng Pháp luật không quy định cụ thể hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì nhưng về bản chất nó là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán sẽ hoàn thiện quy trình xây dựng, thủ tục để bàn giao nhà ở cho bên mua, bên mua phải thanh toán tiền theo thoả thuận cho bên bán Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng được các bên tự thoả thuận để ràng buộc trách nhiệm với nhau mà không liên quan tới chủ thé thứ ba.

Đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật cho phép các chủ thé mua nhà ở của chủ đầu tư tư án xây dựng nha ở thương mại Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyền nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho chủ thể khác Xét về bản chất, chuyển nhượng hợp đồng là quá trình thay đổi chủ thé trong quan hệ hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai đã có trước đó Theo đó, người mua nhà ở hình thành trong tương lai chuyên giao lại toàn bộ quyền, nghĩa vụ phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của mình cho chủ thể khác Trong chuyên nhượng hợp đồng, bên chuyên giao sẽ chấm dứt quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có thé được hưởng lợi ích nhất định từ việc chuyên giao này Còn bên nhận chuyển nhượng sẽ kế quyền, kế nghĩa vụ đã được cụ thé trong hợp đồng trước đó Như vậy, quyền và nghĩa vụ hình thành trong văn bản chuyển nhượng không chỉ liên quan tới hai bên, không chỉ do hai bên tạo ra cho nhau mà còn liên quan tới chủ

thé thứ ba Hoạt động nay hoàn toàn phù hợp với quy định tai BLDS năm 2015?! và nhu cầu của các chủ thể khi không muốn là người thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đến cùng.

Dưới góc độ nghiên cứu, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc thoả thuận giữa các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, theo đó bên chuyên nhượng có nghĩa vụ chuyên giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên nhận chuyên nhượng và các giấy tờ có liên quan, bên nhận chuyên nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyên nhượng đúng thời hạn, địa điểm và phương thức thanh toán như các bên đã thoả thuận trong văn bản chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?!“ Điều này cho thấy về bản chất, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính là hợp đồng chuyền nhượng hợp đồng.

- Về chủ thé:

Việc tạo lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xuất phát từ hai bên chủ thé là bên bán, bên mua Năng lực chủ thé của bên bán và bên mua phải dam bảo điều kiện của pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành Nhưng đối với hợp đồng chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có một số điểm khác biệt: Một là, ngoài các bên trong quan hệ chuyên nhượng hợp đồng sẽ còn sự xuất hiện của chủ thé thứ ba Chủ thé thứ ba là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại Sau khi hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng có hiệu lực, chủ thể này sẽ là chủ thê trực tiếp tiếp nhận tư cách chủ thé mới dé thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu Hai ld, việc đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào tham gia giao dịch mua bán cần đảm bảo điều kiện nhất định, theo đó chủ thể bán nhà ở phải có năng lực pháp luật chuyên biệt Ví dụ: Có chức năng KDBDS, là chủ dau tư các dự án đã được nhà nước phê duyệt Nhưng đối VỚI VIỆC chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng này chỉ cần đảm bảo các điều kiện năng lực của chủ thê tham gia giao dịch dân sự nói chung, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Về đổi tượng:

Trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đối tượng luôn được xác định là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được nghiệm thu dé đưa vào khai thác Các bên chủ thé tác động vào chính đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai dé thiết lập các cam kết, thoả thuận và sự ràng buộc trách nhiệm dé nghiêm túc thực hiện hợp đồng mua ban Nhung trong hợp đồng chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng không phải là đối tượng của giao dịch này mà thực tế là các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên bán đã thiết lập trước đó (trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) Bởi hợp đồng là một yếu tố phi vật chất, nó không phải là đối tượng của hoạt động giao dịch Hay nói

213 Mục 5 Chương XV BLDS năm 2015.

?! Nguyễn Chí Khang, 2019, Mộ số vướng mac trong quy định pháp luật về chuyên nhượng hợp dong mua ban

nhà ở hình thành trong tương lai, Tạp chí Nghé luật sô 3, tr.12

đúng hơn, hợp đồng không phải là tài sản, nó không phải là đối tượng của quan hệ pháp luật dân sự mà quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mới là tài sản.

Nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã chỉ ra, căn cứ vào nhiều tiêu chí khác nhau có nhiều loại nhà ở hình thành trong tương lai khác nhau Điều này cho thấy, thực tế cũng sẽ có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và khi đó, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng sẽ đa dạng như: Nhà công vụ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyên nhượng hợp đồng thì đối tượng được dé cập chỉ là hợp đồng mua bán nhà ở thương mai?! Quy định này của pháp luật cũng không khó dé lý giải khi các loại nhà ở khác đều bị đặt điều kiện khác nhau dé tham gia giao dịch như: Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng dé cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của luật, thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác Nhà ở dé phuc vu tai dinh cu la nha 6 dé bồ trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở

theo quy định của pháp luật Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các

đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật Việc chuyên nhượng hợp đồng mua bán các loại nhà ở này là không thê do tính chất đặc thù của nó Khi được phép đưa vào giao dịch nó đã trở thành nhà ở có sẵn và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Lúc này là bán nhà ở theo thủ tục thông thường và là nhà ở có sẵn chứ không phải là chuyển nhượng hợp đồng nữa.

- Về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật không quy định điều kiện chung đối với hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chỉ đặt ra các điều kiện riêng về nhà ở, chủ thể Theo đó, các bên có thể xác lập loại hop đồng này khi nhà ở có đủ điều kiện dé bán hoặc chủ thé có điều kiện dé bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được luật định ra các điều kiện tạo sự khác biệt đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Cụ thé, các chủ thé muốn chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện sau: Ä⁄2/ /à, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thâm quyền Hai /à, việc chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyên nhượng: Ba là, việc chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong 215 Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014.

hợp đồng đó; nếu bên chuyên nhượng có nhu cầu chuyền nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyên nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyên nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyên nhượng hợp đồng: Bốn là, trình tự, thủ tục và mẫu văn bản chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2014.

- Về trình tự, thủ tục:

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, xác lập quyền sở hữu nhà ở là mục đích khi giao kết hợp đồng của các bên Thủ tục các bên phải hoàn thiện cơ bản là: (i) Lap hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật (Điều 121 quy định về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở); (ii) Thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận; (iii) Cơ quan nhà nước có thầm quyền khi thực hiện cap Giấy chứng nhận cho bên mua thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Ngoài ra, trong thời hạn 50 ngày kế từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư dự ánphải làm thủ tục dé cơ quan nhà nước có tham quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận?!° Đồng thời, theo Luật Dat dai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi b6 sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật Dat đai 2013 và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục chủ đầu tư dự án hoặc bên mua nhà ở hình thành trong tương lai (trường hợp họ đề nghị tự làm thủ tục) phải hoàn thiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Đối với trình tự, thủ tục của việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên sẽ phải hoàn thiện các bước sau:

(vii) Thống nhất lập văn bản chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật?!” Văn bản chuyên nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyên nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản dé lưu tại co quan công chứng, chứng thực.

alo Khoản 4 Điều 13 Luật KDBĐS năm 2014.

?!7 Điều 34 Thông tư số 19/2016/NĐ-CP hướng dẫn Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm

2014.

(viii)Về việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Cụ thê:

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng KDBĐS theo quy định của pháp luật về KDBĐS thì văn bản chuyền nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp bên chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng KDBĐS thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận Nếu thỏa thuận văn bản chuyên nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo trường hợp trên.

(ix) Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyên nhượng hop đồng.

(x) Các trường hợp chuyển nhượng hop dong từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hop dong lần dau.

(xi)Bén nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau.

(xii) Xác nhận văn bản chuyên nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):

Trường hợp việc chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày 15/8/2016 mà nhà ở chuyên nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyên nhượng hợp đồng:

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở dé xác nhận trường hợp trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó; nếu quá thời han 60 ngày ké từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện dé cơ quan có thâm quyên thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyên nhượng.

- Về quyên và nghĩa vụ của các bên:

Khi các bên kí kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo thoả thuận và quy định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh tương ứng với nhau Cũng dựa trên hợp đồng đó, quyền và nghĩa vụ cũng sẽ chỉ phát sinh và

có giá tri hiệu lực áp dụng đối với các bên tham gia hợp đồng Bên bán và bên mua

phải chịu trách nhiệm với nhau trước các nội dung mà minh đã thoả thuận Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ngoài bên chuyển nhượng và bên nhận chuyên nhượng phải thực hiện quyên, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng sẽ phát sinh các quyên, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tương ứng với chủ thé thứ ba (chủ đầu tư xây dựng nhà ở) Tức là, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng ngoài việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ giống như bên chuyển nhượng hợp đồng với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại còn phải thực hiện thêm quyền, nghĩa vụ, các nội dung khác với bên chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Thực tế cho thấy, môi trường KDBĐS luôn biến động nên việc thực hiện đến cùng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đôi khi gặp nhiều trở ngại cho các chủ thể Cho nên, tìm ra một hướng đi mới, tự giải thoát cho mình trong quan hệ hợp đồng bằng việc thay đổi chủ thé trong hợp đồng được cho là phù hợp và hai hoà lợi ich cho các bên chủ thé Về phía chủ đầu tư, việc thay đổi chủ thé mua nhà ở hình thành trong tương lai không gặp khó khăn, trở ngại nhiều mà ngược lại nó còn có thé là cơ hội, điều kiện tốt dé họ hoàn thiện mục tiêu kinh doanh của mình Vì thông thường, người nhận chuyên nhượng hợp đồng là người ý thức được việc mình tiếp nhận quyên, nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán trước đó, họ cũng có mong muốn được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở hoặc một mục đích nào đó khác nên sẽ cố gắng đi tới cùng hợp đồng với chủ đầu tư Việc phân biệt hai loại hợp đồng này có nhiều ý nghĩa Bởi khi đã xác định được sự khác biệt giữa hai loại hợp đồng này, chúng ta có thé hiểu rõ hơn chế độ pháp lý đang quy định cho từng loại, từ đó lựa chọn thực hiện, áp dụng phù hợp với từng điều kiện hoàn cảnh, hoàn thiện trình tự, thủ tục phù hợp, giải quyết tranh chấp giữa các chủ thé cũng sé dé dàng hơn.

1.5 Ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở luôn được coi là phương tiện đảm bảo môi trường sống cho con người Trải qua nhiều thời kì lịch sử của xã hội loài người, nhà ở luôn được con người chú trọng và hoàn thiện ngày càng toàn diện hơn nữa Việc xây dựng nhà cửa không chỉ dừng lại ở mục đích tránh hiểm hoạ thiên nhiên, đảm bảo sự an toàn trong quá trình sinh sống mà nó còn mang lại cho người giá trị hưởng thụ, tỉnh thần trong mỗi tuyệt tác nghệ thuật, giá trị đỉnh cao về trí tuệ, sức lao động của con người Điều này được minh chứng ngày càng nhiều các công trình nhà ở cầu kì, kĩ thuật kiến trúc đỉnh cao, tiện nghi thời thượng khang định đăng cấp xa hoa của từng lớp người trong xã hội.

Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở được đáp ứng bởi nhiều phương thức khác nhau như: Tự xây dựng, thuê, ở nhờ và đặc biệt là việc mua nhà dé ở Hợp đồng mua ban nhà ở là một trong các giao dịch phô biến nhất trong đời sống xã hội, nó xuất hiện một cách khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu của con người về chỗ ở, lợi ích vật chất khác Khi một hợp đồng về nhà ở được giao kết, các bên chủ thể đã mong muốn cùng nhau hợp tác nhằm đáp ứng nhu cầu của chính mình, cùng nhau chia sẻ lợi ích, cùng thực hiện các hành vi ứng xử phù hợp dé tránh sự xâm phạm lẫn nhau Chi tiết hơn về

vai trò của hợp đồng mua bán nhà ở, nhà hình thành trong tương lai, chúng tôi xem xét dưới các khía cạnh sau:

Xét về phía những người dân, trong các giai đoạn xã hội thì hợp đồng mua bán nhà ở là công cụ pháp lý hữu hiệu để các bên chủ thể thoả mãn nhu cầu của mình khi tham gia Phải có sự giao dich, dịch chuyên giữa các chủ thé trong xã hội về nhà ở mới tạo ra nền kinh tế thị trường, sự góp mặt của hợp đồng mua bán nhà ở trong xã hội giúp chúng ta nhận thấy rõ hơn sự đa dạng về các giao dịch ở đời sống xã hội Nó cũng giúp cho người dân có nhiều cơ hội được di chuyền từ vị trí không gian này tới vị trí không gian khác, giúp tiếp nhận được nhiều nền văn hoá, lối sống và phong tục tập quán ở các vùng, miền địa phương khác nhau.

Xét từ góc độ quản lý nhà nước, nhà ở là đôi tượng không chỉ liên quan tới hoạt động đơn thuần thoả mãn nhu cầu của người dân mà nó còn là đối tượng dé nhà nước tác động nhằm thực hiện chính sách quốc gia nhiều mục tiêu khác nhau như: (i) Quản lý hoạt động mua bán nhà ở trên phạm vi toàn quốc dé kiểm tra, rà soát, đánh giá tác động chính sách cho thị trường BĐS; (ii) Dam bảo phát triển tốt hơn nhu cầu của người dân về nhà ở, thực hiện tốt việc quy hoạch phát triển các khu nhà ở, khu đô thị đúng mục tiêu phát triển kinh tế toàn diện; (iii) Điều tiết kịp thời chính sách về giao dịch nhà ở trên phạm vi toàn quốc; (iv) Bam đảm việc dịch chuyền loại tài sản là nhà ở phải tuân theo một trình tự, thủ tục luật định, hạn chế tối đa sự xáo trộn trong công tác quản lý xã hội, tranh chấp có thể xảy ra; (v) Điều chỉnh một cách hài hoà bằng ý chí của mình thông qua pháp luật đối với từng loại hợp đồng mua bán nhà ở để đảm bảo một cách phù hợp lợi ích của các chủ thê trong quan hệ mua bán; (vi) Dam bảo việc thu ngân sách nhà nước từ các hợp đồng mua bán nhà ở thông qua việc thu phí, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sở hữu Do vậy, khi tiến hành hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, các bên cần phải tuân theo quy định của pháp luật dé đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng, quyền và lợi ích của mình sẽ được đảm bảo.

Xét từ góc độ phát triển kinh tế thị trường, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng góp phần ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế của xã hội Dù ở xã hội nào, Việt Nam hay thế giới thì nhà ở luôn được coi là tài sản có giá trị kinh tế lớn Việc có dé ở, người dân phải tham gia vào hoạt động mua bán Hay có nhà ở dé kinh doanh, dé đầu tư, cá nhân, doanh nghiệp cũng phải tham gia hoạt động mua bán Nhu cầu ở xã hội ngày một đòi hỏi cao, vượt lên trên những gì mỗi cá nhân, gia đình đang có, nhà ở trở thành đối tượng được con người chuyền dịch liên tục trong xã hội Điều này tác động mạnh mẽ tới nên kinh tế thi trường Nhà nước của các quốc gia muốn thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế cần phải thi hành những biện pháp, đòn bây khác nhau như ưu đãi trong vay vốn, hỗ trợ cơ chế, chính sách tối ưu Hau hết, việc triển khai các mục tiêu đây mạnh nén kinh tế thị trường, chính phủ các nước đều phải cố gắng lôi kéo doanh nghiệp tư nhân cùng tham gia vào thực hiện kế hoạch đã đặt ra Đối với hoạt động KDBĐS, mong muốn của

doanh nghiệp là mở rộng thi phan, da dang các mặt hang kinh doanh, phối kết hợp cùng chính sách hỗ trợ từ nhà nước, từ khách hàng có thể tối đa hoá các mục tiêu chiến lược của mình Một phần nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở, nhu cầu kinh doanh, nhu cầu tích trữ của cải, giá trị thặng dư của sức lao động Việc phát triển loại tài sản nhà ở hình thành trong tương lai dé đưa vào tham gia giao dich là điều tất yếu của nén kinh tế.

Nhìn chung, hợp đồng luôn ham chứa nhiều chức năng như: Mot /à, là công cu pháp lý thé hiện sự tự do về quyền tự định đoạt của mỗi chủ thể trong quan hệ hợp đồng mà họ tham gia; Hai là, là nơi hàm chứa các thông tin, từ những yếu tô cá biệt hoá chủ thé tham gia, đối tượng, nội dung dung và chế tài; Ba /à, bảo đảm vì thực tế

dựa vào hợp đồng, các bên sẽ đặt ra nhiều biện pháp nhằm ràng buộc trách nhiệm và

nâng cao trách nhiệm của nhau trong quá trình thực hiện hợp đồng; Bốn /à, chức năng bảo vệ quyền, lợi ích của các bên trước sự vi phạm của bên kia Vì là một dạng hợp đồng nên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có đầy đủ các chức năng nói trên.

Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn đóng góp vai trò quan trọng trong việc tạo dựng lên nhiều mối quan hệ trong xã hội Cụ thé: (i) Việc thực hiện hợp đồng này nhằm giải quyết nhu cầu của bên mua trong việc sở hữu nha ở, bên bán trong việc cung ứng sản phẩm ra thị trường: (ii) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là công cụ pháp lý để Nhà nước thực hiện công tác quản lý xã hội trong lĩnh vực nhà ở; (iii) Dựa vào hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, một trong các bên sẽ có quyền về tài sản dé từ đó thiết lập các quan hệ với người thứ ba Ví dụ: Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể dùng chính quyền trong hợp đồng của mình dé thé chấp vay vốn ngân hàng hoặc chuyền nhượng quyền cho chủ thé khác; (iv) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là căn cứ pháp lý tốt nhất dé giải quyết tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng khi có tranh chấp Nhìn chung, chúng ta đang tôn tại trong một thời cuộc chứa đựng nhiều yếu tổ mới trong nền kinh tế thị trường, mọi van đề đều được tiếp cận dưới góc độ mở rộng tối đa Sự đa dạng và phong phú về đối tượng, hàng hoá, sản phẩm của sự phân công, chuyên môn hoá lao động thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hệ quả tất yêu Chức năng điều tiết, điều chỉnh quan trọng quá trình lưu thông một trong các loại BĐS của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng có thê so sánh với ý nghĩa và vai trỏ của pháp luật trong đời sống xã hội Có chăng nó chỉ khác nhau ở hai điểm cơ bản nhất: M6t /à, nguồn gốc hình thành Đối với văn bản quy phạm pháp luật được hình thành từ những quy tắc xử sự chung, là khuân mẫu, do cơ quan nhà nước có thấm quyền ban hành Còn hợp đồng là sự thống nhất ý chí của các bên trong quan hệ đó Hai la, phạm vi hiệu lực Quy phạm pháp luật có hiệu lực với tat cả các chủ thé Trong hợp đồng, nội dung của nó chỉ có giá trị điều chỉnh hành vi ứng xử của các bên tham gia.

Công việc 2: Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Có thé thấy, thuật ngữ nhà ở hình thành trong tương lai (Offplan housing) xuất hiện tương đối phổ biến tại nhiều quốc gia trên thé giới, theo đó các quy định pháp luật nhằm điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng được xây dựng khá toàn diện thông qua việc lồng ghép vào các quy định của BLDS, luật KDBDS hay các luật chuyên ngành khác Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia khác nhau, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng được ghi nhận ở các mức độ khác nhau, phù hợp với các yếu tố chính trị, kinh tế và xã hội khác nhau Trong nội dung phân này, tác giả đi vào khái quát quy định pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Từ đó, đưa ra những đánh giá, so sánh với pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

1.1 Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở một số quốc gia Châu Âu

1.1.1 Cộng hoà Pháp

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được đánh giá là một phương thức tiện lợi, phố biến, thậm chí là an toàn tại Pháp Theo quy định pháp luật Cộng hoà Pháp, nhà ở hình thành trong tương lai được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán là một BĐS mới, chưa hoặc đang được xây dựng bởi các nhà phát triển Nhà

nước hoặc tư nhân Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn phải tuân

thủ đầy đủ các quy định của pháp luật dân sự như việc mua bán nhà ở thông thường Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với nhà ở thông thường là các quy định về trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng mua bán Như với bất kỳ giao dịch mua bán nhà ở nào tại Pháp, công chứng viên phải chịu trách nhiệm cho giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, thay vì ký hợp đồng mua bán thông thường (Compromis de Vente), khách hang sẽ phải ky kết một hợp đồng đặc thù, được gọi là hợp đồng VEFA (Vente en l'état futur d’achévement), đây là hợp đồng bắt buộc dành riêng cho hoạt động mua bán có đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai?!Š.

Theo quy định, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Pháp là một quá trình hai giai đoạn với hai hợp đồng riêng biệt, bao gồm: Hợp đồng sơ bộ (Contrat de Reservation) và Hợp đồng chính hay còn gọi là Hợp đồng VEFA (Vente en 1’état futur d’achévement).

+) Hợp đồng sơ bộ (Contrat de Reservation)

Hop đồng so bộ được hiểu là một hình thức đặt chỗ có đặt cọc (contrat de booking) được ký kết giữa chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án và khách hàng mà

218 Cheryl Evans, “Purchasing New Construction or "Off-Plan" in France” published in ToughNicker,

26/07/2020 https://toughnickel.com/real-estate/Purchasing-New-Construction-or-Off-Plan-in-France

không bắt buộc có su chứng kiến của công chứng viên với mục đích cung cấp cho khách hàng những thông tin sơ bộ về dự án, kế hoạch xây dựng, thời gian dự kiến hoàn thành, nhưng hơn hết là sự cam kết từ khách hàng về việc mua BĐS được đề cập trong hợp dong, trong trường hợp chủ đầu tư chào bán trên thị trường.

Theo quy định, sau khi thực hiện việc ký kết hợp đồng sơ bộ, khách hàng sẽ thanh toán tiền đặt cọc dựa trên cam kết của chủ đầu tư về thời gian hoàn thành dự án Theo đó, khách hàng sẽ đặt cọc 5% giá trị hợp đồng nếu chủ đầu tư cam kết hoàn thành dự án trong khoảng thời gian dưới 01 năm, 2% cho khoảng thời gian 01 đến 02 năm và không phải đặt cọc đối với những dự án trên 02 năm Thêm vào đó, chủ dau tư hay các nhà phát triển dự án không thê trực tiếp sử dụng số tiền đặt cọc ngay mà tiền sẽ được chuyền và quản lý bởi Ngân hàng đối tác với tư cách Ngân hàng bảo lãnh, và chỉ được giải ngân theo đúng tiến độ mà chủ đầu tư cam kết.

Theo quy định, các chủ đầu tư không cần thiết phải đưa ra một kế hoạch chỉ tiết cho dự án mình chào bán, trong một vài trường hợp, chủ đầu tư thậm chí còn chưa được các cơ quan có thâm quyền cấp phép quy hoạch hoặc chưa sở hữu khu đất để phát triển BĐS mà vẫn có thể chào bán đến khách hàng với mục đích tìm kiếm nguồn vốn hoặc nhận được sự giải ngân của Ngân hàng.

Trên thực tế, một số thông tin về nhà ở, thời gian dự kiến bắt đầu hoặc hoàn thành trong hợp đồng sơ bộ đã ký kết có thé thay đổi tuỳ thuộc vào tình hình thực tế của chủ đầu tư mà khách hàng có thê đơn phương chấm dứt hợp đồng sơ bộ mà không phải chịu bat cứ một khoản chi phí phát sinh nào Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định chủ dau tư hay các nhà phát triển dự án không có nghĩa vụ phải bán tài sản cho khách hàng ngay cả khi đã ký kết hợp đồng sơ bộ và thực hiện thủ tục hoàn trả số tiền đặt cọc.

Như vậy có thê thấy, theo quy định việc ký kết hợp đồng sơ bộ là bước bắt buộc trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lại tại Pháp, tuy nhiên hợp đồng mà các bên ký kết này không được coi là văn bản có tính pháp lý, mà đơn giản là hoạt động đặt chỗ, cam kết thoả thuận bước đầu giữa chủ đầu tư và khách hàng, cả hai bên cũng ít phải chịu những ràng buộc pháp lý cho đến khi cùng ký kết hợp đồng VEFA.

+) Hợp đồng VEFA (Vente en l’état futur d’achévement)

Trong vòng 10 ngày kề từ thời điểm ký kết hợp đồng so bộ, chủ đầu từ hay các nhà phát triển dự án phải gửi lại bộ hồ sơ đến khách hàng qua đường chuyển phát nhanh có dấu của bưu điện (hình thức bắt buộc theo quy định) và khách hàng vẫn có thê thay đôi quyết định mua bán và nhận lại số tiền đặt cọc mà không mat thêm một khoản chi phí phát sinh nào trước khi ký kết Hợp đồng VEFA.

Sau 10 ngày kê từ thời điểm ký kết hợp đồng sơ bộ, chủ sở hữu và khách hàng sẽ ký kết hợp đồng VEFA Đây là bản hợp đồng chính và có giá trị pháp ly với các bên tham gia và phải được ký kết trước sự chứng kiến của công chứng viên Hợp đồng VEFA quy định chỉ tiết thông tin về BĐS bao gồm: thông số kỹ thuật, trang thiết bị được sử dụng, thời gian hoàn thành, giá bán và các loại chi phí khác (nếu có), bảo hiểm và các trường hợp khách hàng được đơn phương cham dứt hợp đồng.

Theo quy định, Hợp đồng VEFA sẽ quy định rõ các khoản thanh toán theo từng giai đoạn (1 échelonnement du paiement du prix) Theo đó, đôi với một ngôi nhà thông thường, lộ trình thanh toán được quy định như sau:

Cơ sở hạ tang: 20% trên tổng chi phí (đã bao gồm 5% tiền đặt cọc) Cấu trúc thượng tầng: 25% trên tổng chỉ phí

Hoan thành cơ bản: 40% trên tông chi phí Bàn giao: 15% trên tổng chi phí

Ngoài ra, pháp luật Pháp cũng ban hành những quy định nhằm bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng và tránh những rủi ro cho khách hàng tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng việc quy định khi ký kết hợp đồng VEFA, các nhà phát triển dự án phải cung cấp một bảo lãnh tài chính dé đảm bảo rằng BĐS sẽ được hoàn thiện ngay cả trong trường hợp chủ đầu tư phá sản, hoặc không thể hoàn thành dự án theo cam kết (Garantie d’achévement) Ngoài ra, các nhà phát triển dự án cũng phải cung cấp một tài khoản ngoại hối, trong đó nêu rõ răng ngân hàng hoặc công ty bảo hiểm sẽ cấp tiền dé tài sản có thé được phát triển trong trường hợp phá sản hoặc dù dé bồi thường cho khách hàng?°.

Bước cuối cùng để hoàn thành một hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là trong vòng 30 ngày ké từ thời điểm ban ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án, khách hàng sẽ nhận được chứng thư mua bán được gửi như một bộ hồ sơ đề khách hàng giữ và theo dõi cho đến khi nhận bàn giao căn nhà.

1.1.2 Cộng hoà liên bang Đức

Theo quy định của pháp luật Đức, có hai hình thức ghi nhận quyền sở hữu BĐS là hình thức sở hữu tuyệt đối (freehold) và hình thức sở hữu có thời hạn dưới dạng cho thuê quyền sử dụng dat HBR (hereditary building right) Trong đó, hình thức sở hữu tuyệt đối là loại hình phổ biến và quan trọng nhất tại Đức, ghi nhận cho chủ sở hữu có quyền sở hữu đất lẫn tài sản gắn liền với đất bao gồm công trình xây dựng, cây cối và tài sản có tính cố định Với hình thức HBR, là hình thức cho phép chủ sở hữu có quyền xây dựng và sở hữu một toà nhà hoặc công trình kiến trúc trên mảnh đất thuộc sở hữu của bên thứ 3 mà chỉ phải trả tiền thuê trong một khoảng thời hạn nhất định (thường là 99 năm theo quy định của pháp luật Đức), chủ sở hữu nhà ở có quyên bán, chuyên nhượng lại cho chủ sở hữu khác nếu được sự đồng ý của chủ đất trên cơ sở ưu tiên quyền mua cho chủ đất Khi hết hạn HBR, toà nhà sẽ thuộc sở hữu của chủ đất mà chủ sở hữu không nhận lại được bat kỳ khoản tiền nào??? Với quy định theo hướng mở

như vậy, hoạt động mua bán nhà ở, trong đó có hoạt động mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai tại Đức được coi là hình thức dau tư dài hạn, diễn ra phố biến và ngày càng phát triển trong những năm trở lại đây với sự phát trién mạnh mẽ về số lượng nha ở cũng như số lượng nhà đầu tư, nhà phát triển dự án Chính vì vậy, khung pháp lý cho

?! Xem thêm quy định tai Consumer Act in France, adopted in February 2014.

20 Jan Bonhage and Thomas Lang, “The Real Estate Law Review: Germany” in The Law Reviews, 23 Feb

2022, https://thelawreviews.co.uk/title/the-real-estate-law-review/germany

hoạt động mua bán nha ở hình thành trong tương lai cũng được xây dựng tương đối chặt chẽ Tương tự như hoạt động mua ban nhà ở thông thường, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Đức cần phải tuân thủ theo khuôn khổ pháp lý được gọi là Sắc lệnh về đại lý BĐS va nhà thầu thương mại, gọi tắt là Sắc lệnh MaBV (Makler-und Bautrdgerverordnung) Sắc lệnh MaBV trên là một phan của Luật BĐS Đức.

Tương tự hoạt động mua bán nhà ở thông thường, khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khách hàng phải ký kết một hợp đồng mua bán với nhà phát triển dự án Tuy nhiên, khác với quy định tại Pháp, mọi hợp đồng tại Đức đều phải được công chứng Có nghĩa rằng, tất cả các văn bản được ký kết bởi mỗi bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình trong tương lai bao gồm: hợp đồng, phụ lục hợp đồng và tài liệu bổ sung bắt buộc phải có công chứng viên chứng kiến và xác nhận tính xác thực của văn bản đó Thêm vào đó, bảng mô tả dự án mà các nhà phát triển dự án sử dụng để chào bán tới khách hàng được đề cập trong hợp đồng cũng phải được đăng ký từ trước và mang tính chất ràng buộc về mặt pháp lý.

Theo pháp luật Đức, các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như tiến độ thanh toán, hoạt động giải ngân của Ngân hàng, các trường hợp đơn phương cham dứt hợp đồng hay cơ chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong trường hợp nhà phát triển dự án phá sản hoặc mat khả năng thanh toán được quy định bắt buộc theo Sắc lệnh về đại lý BĐS và nhà thầu thương mại (MaBV), chứ không cho phép các nhà phát triển dự án và khách hàng thoả thuận trong Hợp đồng Như vậy, khi ký kết hợp đồng, nhà phát triển dự án và khách hàng có thé ghi nhận điều khoản về tiến độ thanh toán với các mốc thời gian cụ thé nhưng không được trái với quy định của MaBV hoặc đơn giản là ghi nhận theo quy định của MaBV Cụ thé, lịch trình thanh toán tương ứng với tiến độ xây dựng được quy định trong MaBv như sau:

“Khách hàng phải thanh toán cho nhà phát triển dự án theo tiễn độ như sau: 40% giá trị hợp dong sau khi hoàn thành phan kết cấu thô, bao gôm cả phan mộc 8% giá trị hop dong sau khi hoàn thành chế tạo mái và máng xối.

3% gid tri hop dong khi bắt dau cài đặt hệ thong sưởi am.

3% gid tri hop dong khi hoan thanh viéc lap dat hé thong vé sinh 3% gid tri hop dong khi hoan thanh viéc lap dat hé thong dién.

10% giá trị hop đông khi hoàn thành lap đặt cửa số, bao gôm cả lắp kính.

6% giá trị hợp dong khi hoàn thành phan trát tường nội thất (không bao gom phan trát chỉ tiết).

3% giá trị hợp đồng khi hoàn thành việc lắp đặt san.

4% % giá trị hop dong khi hoan thanh viéc ốp lát ở các khu vực vệ sinh (vi du như phòng tắm và nhà bếp).

12% giá trị hợp đồng khi nhà phát triển BĐS sẵn sàng và từng bước chuẩn bị bàn giao và chuyển nhượng quyên sử dụng dat.

3% giá trị hợp dong khi hoàn thiện phan mặt tiễn.

5% giá trị hợp đồng sau khi hoàn thành các bước cuối cùng đủ điều kiện dé bàn giao toàn bộ dự án đến khách hàng "221.

Theo quy định của MaBV, có sự khác biệt rất lớn về mặt pháp lý tại thời điểm từng bước chuẩn bị ban giao và chuyên nhượng quyền sử dụng đất (Bezugsfertigkeit) với thời điểm hoàn thành dự án đủ điều kiện bàn giao toàn bộ (Fertigstellung) Trên thực tế có rất nhiều dự án, đặc biệt là dự án chung cư được hoàn thiện dé có thé ở và bàn giao đến khách hàng, nhưng việc hoàn thiện ngoại thất bao gồm cảnh quan sân vườn, chỗ đậu xe thì nhà phát triển có thé phải mat thêm vài tháng, thậm chí là không được thực hiện Việc quy định cụ thé tiến độ thanh toán ứng với từng giai đoạn xây dựng như này sẽ đảm bảo quyên lợi cho khách hàng và tránh như tranh chấp phát sinh về sau liên quan đến việc hoàn thiện nhà ở, thời điểm bàn giao, thời điểm chuyên quyền sở hữu nhà ở, khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thêm vào đó, pháp luật Đức cũng quy định, trong trường hợp các nhà đầu tư hay phát triển dự án chậm ban giao nhà ở quá 120 ngày tinh từ thời điểm cam kết theo Hợp đồng mà không đưa ra được bất kỳ một lý do chính đáng nào, khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại từ phía chủ đầu tư hoặc các nhà phát triển dự án.

Như vậy, theo pháp luật Đức, khách hàng có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Đức chỉ phải ký kết một hợp đồng duy nhất với hầu hết các điều khoản trong hợp đồng được quy định rõ trong quy chế MaBV, hợp đồng mua bán này mang tính chất ghi nhận quyền và nghĩa vụ của mỗi bên khi thực hiện hợp đồng nhiều hơn là sự thoả thuận trong hoạt động mua bán, có chăng là sự thoả thuận về giá ban, khoản bồi thường thiệt hại nếu như một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ tài chính với bên còn lại.

1.1.3 Vương quốc Anh

Pháp luật Vương quốc Anh quy định, mua bán BĐS hình thành trong tương lai là hoạt động mua bán một BĐS chưa hoặc đang được xây dựng bởi nhà đầu tư hoặc nhà phát triển dự án Theo đó, khách hàng cần phải đặt cọc 10% giá trị hợp đồng ban đầu, và tiễn hành trả dan theo tiến độ mà giá trị của BĐS được giữ nguyên theo thoả thuận mà không phụ thuộc vào sự biến động của thị trường Theo quy định, khách hàng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Anh thông thường sẽ phải trải qua 6 bước Cu thé:

Bước 1: Tìm kiêm một nhà môi giới thé chap (Mortgage Broker) phù hợp

Tương tự với việc mua bán nhà ở thông thường, hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Anh thường thông qua nhà môi giới thế chấp để tìm kiếm một khoản vay phù hợp Nhà môi giới thế chấp theo quy định của Anh là người trung gian giúp kết nối người vay thé chap và Ngân hang cho vay thé chap dựa trên nhu cầu tài chính và mức lãi suất phù hợp của người vay thế chấp Khi đó, Ngân hàng không chỉ ?! Xem thêm khoản 4, Điều 3 Sắc lệnh về đại lý BĐS va nhà thầu thương mại Đức MaBV (Makler- und

Bautrdgerverordnung).

trong vai trò cung cấp một khoản vay có thế chấp mà còn đóng vai trò như Ngân hàng bảo lãnh cho hoạt động thực hiện dự án và sẽ chỉ giải ngân nếu như chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án thực hiện đúng tiễn độ.

Bước 2: Tìm kiêm dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai phù hợp Do nhu cầu tăng đột biến, có rất nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển dự án Nhà nước và tư nhân tham gia xây dựng và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Anh Nên việc tìm kiếm dự án xây dựng phù hợp và các chủ đầu tư uy tín là bước rất quan trọng dé việc dau tư theo đúng kế hoạch và tránh những rủi ro pháp lý Sau này.

Sau khi tìm kiếm được dự án và chủ đầu tư phù hợp, khách hàng sẽ liên hệ với chủ dau tư dé trao đổi những thông tin cụ thé hơn về dự án.

Bước 3: Thực hiện hoạt động đặt chỗ

Theo quy định của pháp luật Anh, khách hàng sau khi tìm hiểu dự án phù hợp sẽ tiễn hành ký kết thoả thuận đặt chỗ với chủ dau tư, thông thường giá trị thoả thuận đặt

chỗ mua nhà ở hình thành trong tương lai thường khoảng 1.000 bảng Anh (tương

đương 31 triệu Việt Nam đồng) Sau khi ký kết thoả thuận đặt chỗ, đối với những dự án đang ở giai đoạn ban đầu, khách hang và chủ dau tư có thể trao đổi cụ thé những trang thiết bị nội thất, đồ đạc mang tính cá nhân hoá mà khách hàng mong muốn lắp đặt dé ghi nhận trong hợp đồng.

Bước 4: Chỉ định luật sư

Sau khi ký kết thoả thuận đặt chỗ, khách hàng sẽ lựa chọn luật sư hoặc người trợ giúp pháp lý để thay mặt khách hàng thực hiện các công việc tiếp theo Tại Anh, hầu hết người dân trong mọi hoạt động mang tính chất pháp lý đều có sự hiện diện của luật sư dé đảm bảo quyền lợi cho bản thân và tránh những rắc rối pháp lý sau này.

Sau đó, luật sư sẽ trực tiếp liên hệ với Ngân hàng cung cấp khoản vay có thế chấp và chủ đầu tư dự án dé tiễn hành các thủ tục theo đúng trình tự và quy định trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Anh.

Bước 5: Hoàn thành hồ sơ đăng ký thé chap

Với sự hỗ trợ của luật sư, khách hàng tiễn hành việc hoàn thiện hồ sơ đăng ký thế chấp với Ngân hàng trước khi ký kết Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án để sẵn sàng cho hoạt động giải ngân theo tiễn độ với dự án nhà ở hình thành trong tương lai mà khách hàng đầu tư.

Tuy nhiên, pháp luật Anh quy định hợp đồng thế chấp thông thường chỉ có thời han từ 06 đến 09 tháng, mà hoạt động xây dựng dự án thông thường kéo dài từ 01 đến 02 năm Như vậy, khách hàng có thê sẽ phải thực hiện thủ tục thế chấp từ 2 đến 3 lần kể từ thời điểm ký kết lần đầu Đây được coi là một quy định chưa hop lý đối với hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khiến cho khách hàng e dé hơn trong việc đầu tư theo hình thức này, hoặc khách hàng thường chờ khi dự án hoàn thành được 50% khối lượng công việc mới tiễn hành ký kết hợp đồng.

Bước 6: Ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án

Hoạt động ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Anh được chia làm hai giai đoạn: đặt cọc và ký kết hợp đồng Hoạt động này thường diễn ra rất nhanh chóng, bởi lẽ kế từ sau thời điểm đặt chỗ, hầu hết mọi hoạt động được tiễn hành với sự tham gia của luật sư.

Cụ thé, chủ đầu tư sẽ yêu cầu khách hàng ký kết và thanh toán hợp đồng đặt cọc, thông thường là 10% giá trị hop đồng mua bán và sẽ có khoảng 30 ngày ké từ thời điểm đặt cọc đề tiến hành đàm phán chỉ tiết về những điều khoản trong hợp đồng.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường chứa đựng những mô tả chỉ tiết về nhà ở, trang thiết bị kèm theo (nếu có), các điều khoản về tiến độ thanh toán, thời gian dự kiến bàn giao, điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng hoặc cơ chế giải quyết tranh chấp trong trường hợp một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ theo cam kết Khi ký kết hợp đồng mua bán, khách hàng đồng thời tiến hành thanh toán khoản tiền ký quỹ của mình.

Pháp luật Anh cũng quy định, trong trường hợp nhà ở không được hoàn thành trong thời gian dự kiến do chủ đầu tư bị phá sản, mat khả năng thanh toán, bạn có thể yêu cầu hoàn trả lại số tiền đặt cọc, tiền giải ngân theo từng tiễn độ cụ thể, đơn phương cham dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, mà pháp luật vẫn công nhận quyền sử dụng, quyền tài sản hợp nhất với số tiền mà các khách hang đã đóng góp với nhà ở đó thông qua một quyết định của Toà án.

1.1.4 Đánh giá quy định pháp luật một số quốc gia Châu Âu với pháp luật Việt Nam về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, tương tự quy định các quốc gia Châu Âu đã nghiên cứu ở trên, pháp luật Việt Nam cũng định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: (1) Tài sản được hình thành từ vốn vay; (2) Tài sản dang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; (3) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dich bảo đảm thi tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”. Theo quy định này thì tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất Thêm vào đó, BLDS 2015 quy định, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm động sản hình thành trong tương lai và BĐS hình thành trong tương lai Có thé thấy, định nghĩa về BĐS hình thành trong tương lai tại Việt Nam cũng tương đồng so với pháp luật của các quốc gia châu Âu khi một BĐS được coi là BĐS hình thành trong tương lai là BĐS chưa hoặc đang được xây dựng bởi chủ đầu tư Khi đó, chủ đầu tư với tư cách là bên bán thực hiện việc chuyên quyền sở hữu BĐS cho khách hàng, với tư cách là bên mua thông qua một hợp đồng gọi là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, hầu hết các quốc gia chỉ sử dụng một thuật ngữ duy nhất “Off-plan” dé nói về BĐS hình thành trong tương lai Nhưng theo quy định Điều 54 Luật KDBĐS 2014, các nhà làm luật sử dụng hai thuật ngữ là “nha, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” để cùng nói về một nội dung này.

222 Xem thêm quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bố sung một số điều

của Nghị định 163/2006/NĐ-CP.

Thứ hai, về điều kiện dé BĐS hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh cũng được quy định chi tiết tại Điều 55 Luật KDBĐS 2014 Theo đó, khi chủ đầu tư muốn thực hiện giao dịch ban đối với BĐS hình thành trong tương lai thì cần phải đáp ứng điều kiện như: có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, nếu BĐS đó là nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần 223 Quy định này vừa có sự tương đồng lẫn khác biệt với quy móng của toà nhà đó

định của một số quốc gia châu Au Cu thé, pháp luật Pháp ghi nhận một BĐS du điều kiện chào bán đến khách hàng phải được đăng ký trong hồ sơ gửi đến cơ quan có thâm quyền từ trước và có giá trị ràng buộc pháp lý nhất định Tuy nhiên, pháp luật Đức vẫn cho phép chủ đầu tư ký kết hợp đồng sơ bộ (Contrat de Reservation) ngay cả khi chưa được cơ quan Nhà nước cấp phép xây dựng hoặc chưa phải là chủ sở hữu thực sự của khu đất đó với mong muốn tìm kiếm nhiều hơn nguôn lực tài chính dé phát triển dự án từ phía khách hàng.

Thứ ba, tương tự pháp luật Anh, trước khi thực hiện hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiễn độ cam kết Tuy nhiên, khác với pháp luật Việt Nam, hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua2”*; thì hợp đồng bảo lãnh thông thường tại Anh chỉ có thời hạn từ 06 đến 09 tháng.

Thứ tw, quy định về tiến độ thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có sự khác biệt đáng kể Trong khi pháp luật Việt Nam quy định, tiến độ thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng”, tuy nhiên lại không quy định rõ tiến độ thanh toán đó ứng với hoạt động xây dựng nào của chủ đầu tư, thì pháp luật Đức quy định rất cụ thể trong Sắc lệnh MaBV về 12 lần thanh toán phù hợp với từng tiến độ xây dựng cụ thé trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Quy định trên nhằm bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng khi tham gia mua bán loại hình nhà ở này; hạn chế thấp nhất trường hợp chu đầu tư yêu cầu bên mua phải thanh toán với tỷ lệ cao hơn dé nhằm giải quyết khó khăn vấn đề về vốn, hạn chế rủi ro trong trường hợp dự án không thể thực hiện theo thực té2?6,

Thứ năm, hoạt động bảo hành, bảo trì BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện theo pháp luật về xây dựng, nhà ở Việt Nam Theo đó, khoản 2 Điều 85 Luật Nha 223 Theo khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS 2014.

224 Theo khoản 2 Điều 56 Luật KDBĐS 2014.225 Theo khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS 2014.

226 Nguyễn Minh Oanh, “Binh luận Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dan thi hành”, Nxb Lao

Động, 2019, tr.262.

ở 2020 quy định: “Nhà ở được bảo hành kế từ khi hoàn thành việc xây dựng va nghiệm thu dua vào sử dung với thời hạn như sau:

a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng ”

Trong khi pháp luật Đức quy định thời gian bảo hành đối với nhà ở hình thành trong tương lai là 10 năm.

1.2 Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở một số quốc gia Châu Á

1.2.1 Thái Lan

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Thái Lan diễn ra tương

đối phố biến trong thời gian gần đây, không chỉ do chính sách mở cửa nền kinh tế và thúc đây hoạt động KDBĐS của Chính Phủ Thái Lan, mà còn phù hợp với đa số người dân nước này khi có thé sở hữu nhà ở mới, giá cả hợp lý, gánh nặng tài chính được giảm bớt với tiến độ thanh toán kéo dài Do đó, pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán loại hình nhà ở này được quy định khá chặt chẽ và toàn diện tại Thái Lan Nhà ở hình thành trong tương lai tại Thái Lan được hiểu là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được xây dựng nhưng đã năm trong quy hoạch phát triển được phê duyệt của chủ dau tư, đủ điều kiện dé mở bán đến khách hàng.

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Thái Lan thường đượcchia làm 04 giai đoạn chính:

(1) Giai đoạn lựa chọn và đặt chỗ (Reserving Your Property): Khi khách hàng đã

tìm được dự án BĐS phù hợp sẽ tiến hành đặt chỗ Theo quy định, phi đặt chỗ cho mỗi một BĐS tại Thái Lan khoảng 200.000 Bath (tương đương khoảng 130 triệu Việt Nam đồng), khoản tiền đặt cọc thông thường sẽ không hoàn lại nếu khách hàng bỏ cọc hoặc từ chối ký kết hợp đồng, và được trừ vào giá bán khi khách hàng tiến hành ký kết hợp đồng với chủ đầu tư.

(2) Giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán (Sales and Purchase Agreement): Sau khi đặt chỗ, chủ đầu tư và khách hàng sẽ trực tiếp trao đổi dé ký kết hợp đồng mua bán Ở giai đoạn này, thông thường khách hàng sẽ phải thanh toán từ 20% đến 40% giá trị nhà ở cho chủ đầu tư Các điều khoản trong hợp đồng phải tuân thủ theo các điều khoản được quy định tại Mục 6/2 Đạo luật Chung cư năm 1976, sửa đổi bổ sung năm 2008 và Mẫu hợp đồng O.C 22 do Bộ Nội Vụ Thái Lan ban hành.

(3) Giai đoạn thanh toán theo tiến độ: Sau khi ký kết hợp đồng mua bán, chủ đầu tư sẽ tiễn hành xây dựng dự án theo tiến độ đã cam kết, ứng với từng giai đoạn hoàn thành hạng mục của công trình, khách hàng sẽ tiến hành thanh toán thông qua hình thức ký séc tại Ngân hàng Theo quy định, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản

trước 30 ngày trước mỗi đợt thanh toán Vào giai đoạn giữa trong quá trình xây dựng,

khách hàng sẽ có một hoạt động được gọi là kiểm tra giữa tiễn độ (Mid-Way Progress Check) với mục đích trao đổi cụ thé với bộ phân thi công dé thông nhất các hạng mục hoàn thiện cho công trình như: màu sơn, gạch ốp lát, sàn gỗ, cách bố trí ban công, hiên nhà hay hồ bơi (nếu có).