Luận văn thạc sĩ Luật học: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỌI

NGUYÊN THỊ QUYEN

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở

HINH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THAC SĨ LUẬT HOC (Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2022

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHAP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HANOI

NGUYÊN THỊ QUYEN

CHUYEN NHƯỢNG HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tổ tụng dân sự

‘Ma số: 8380103

"Nguời huớng dẫn khoa học: PGS.TS VŨ THỊ HAI YEN

HÀ NỘI, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi sin cam đoan diy là công tỉnh nghiên cửu khoe học cũaiêng tôi Nhữngkết luân khoa học của luận vin chưa ting được ai cổng bổ trong bắt kỹ công trình: nào khác Các số liệu ví du và tích dẫn rong luận vin dim bio độ tincây chính, xác, trung thực, có nguân gốc tổ răng và được trích dẫn đúng theo quy định.

"Tôi xin chiu trách nhiệm vé tính chính xác và trừng thực của luận văn này,

Chữ ký của tác giả hiện văn.

Nguyễn Thị Quyên

LOI CẢM ON

Trong qué trình học tip cũng nh nghiên cứu luận vấn, bên canh cổ ging ad lực của bản thân, tôi dinhin được nhiều nợ quan tân, giúp đổ nhiệt tinh trên nhiêu ghương điện từ các thấy cổ, ga Ảnh, bạn bà và đẳng nghiệp

Lời đều tiên, với lòng kính trong và it on sâu sắc, tôi xin được chân thành căm ơn din giảng viên hướng dẫn, POS TS Vi Thi Hai Vấn — Trường Dai học Luật Hà Nội đã hết lòng giúp đổ, tin tình chi bảo và tạo mi đầu kiện cho tai trong muốt cq tình thục hiên để ải uận vấn của mình.

Đảng thi, tô in gối lời căn ơn chân hành và sâu se tới Ban giám hiệu toàn thể quý thấy cô la Giảng viên, cán bộ khoa Sau dei học, khoa Pháp uật dân sư và các căn bộ thư viên trường Dai học Luật Hà Nội đã tạo đều kiện thuận lợi cho tôi rong suốt quá tình họ tập trường cũng như trong thời gian nghiên cứu và hoàn thànhTrận vin này,

Tôi xin căn ơn ban bỏ, đồng nghiép đã giúp đổ tôi trong quả tỉnh tim kiểm,tải liệu thực tẾ để làm tà liêu tham khảo cho luận vấn.

Lời cuỗi cing tôi in git lời cảm on tối gia din vi đã luôn động viên, ông hồ, giúp đổ về moi mất a tôi hoàn thành luận vấn này:

Chin thành cảm on!

Hạc viên

Nguyễn Thị Quyên

DANH MỤC TỪ VIẾT TÁT TRONG LUẬN VĂN

BLDS Bo luật dan sự

HĐMB | Hop dingmua bin

NOHTTTL |: Nhà ðhinh thành tong tươnglai

MỤC LỤC

PHAN MỞ BAU 1

2 Tinh hình nghiên cứu đề tai

3 Đổi tương nghiên cứu, phạm vi nghiên cửu của luận văn.31 Đổi tươngnghiên cứu

32 Phạm vi nghiên cứu.

4 Mục Nêu nghiên cửa cũa luận vin

5 Các phương pháp nghiên cửu sử dụng để thực hiện luận văn 6 Ý ngs khoa học va thục tiến côn đổ ti

7 Bổ cục cônluận văn PHAN NỘI DUNG.

Chương L: MỘT SỐ VAN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYÊNNHƯỢNG HOP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 11 Khiiniễm, đặc diém và nôi dang của hop đồng mua bén nhà ở hình

thành trong tương lại 8

111, Khi&niêm hop đổngmua bén nha ở ink thành rongtương la 8112 Đặc dim của hop đổngmua bén nha ở hình thành trong tươnglai 10 113 Nổi dang eG hop đẳng mua bin nha ở hà thành trong tuong la 14 12 Khiiriêm, đối tương và đặc diém của hoạt động chuyển nhương hop

đồng mua bén nhà ở hình thành rong tương li 17

121 Khai niém chuyển nhương hop đồng mus bán nhà ở hình thành trong

tương lá 18

122 Béi tung trong vin bản chuyển nhuong hop đẳng mus bán nhà ở hình

thành trong tương lá 20

123 Đặc đẫm của host đông chuyểnnhương hợp đồng mua bản nhà ở hin

thành trong toơng lại 2

13 Losi hop đồng mua bén nha ở hinh thinh tong tronglai được phép

chuyển nhượng 24

14, Sølược qué tinh hinhthinh và phát tiễn của các quy din của pháp

mật vi chuyển nhượng hợp đẳng mua bán nhà ở hình thành trong trơng i 28 Kit luận chong! 30 Chương 2: THUC TRANG PHÁP LUẬT HIEN HANH VỀ CHUYEN NHƯƠNG HOP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 32 31 Điều kiện chuyén nhượng hop đồng mua bán ahi ở hành thành trang tương, lá 3311 Cö hợp đồng mus ban nha ở được lập theo quy định côn pháp luật 32 212 Nhà ở thuậc điện chưa nộp hỗ sơ đề nghĩ cơ quan nhà nước có thẳm,

quyền cấp giấy chúng nhân 34

213, Hơpđổngmusbánnhà öphẽ thuộc dệnkhông có ranh chấp khẩu liện 3524.4 Nh thuộchợp đẳng mua bin khing thuộc đệnbi kể biên thé chấp 36 2.2 Trinh thi tue chuyển nhưng họp đồng awa bản nhà hình thành

trong toơng lai 48

22.1 Chuỗnbihồnơ để ký két vin bản chuyển nhường 3 222 LâpvàkÿktVăn bản chuyểnnhượng hợp đồng 29 223, Thục hiên các ngiễa vụ nộp thud, ph 1@ phí cho việc chuyển nhương

hop đồng mua bán nhà ở theo quy nh, a

224 Nophd so ding Chi đằnhrxácnhânviậc chuyểnnhmơnghợp đồng 41 225 Chủ đâu trxác nhận vỗ việc cmyén nhường hop đẳng “ 226 Cơ quan nhà nước cấp gy chúng nhân theo quy định của pháp luật vỀ

đất đa 4

23 Quy inh ofa pháp lit vé văn bên chuyễn nhượng hop đồng mua bán

hà ð hình thành trong tương lai “

23.1 Chöthễ ofa vin bén chuyểnnhương “ 3311 Bềnchuyểnnhượng 44 2312, Bénnhin chuyễnnhương a

232, Hinhthúc cia vin bin chuyển nhượng 30 233, - Nổi dung ofa vin bản chuyểnnhương si23.3.1 Chitthd ctia van bản chuyễn nhượng 3

2332 Béi tương của vin bản chuyển nhượng “ 2333, Giáti chuyểnnhương thời han và phương thú thanh toán 3s

2335 Gadi quyét tranh chấp 372336, Cécthéa thuia khác 37 24 Dénh gánhững quy đính cia pháp luậtvỀ chuyểnnhượnghọp đẳng mua

‘bén nhà ở hình thành trong tương et 39

241 Không bắtbuộc công chứng toàn bô win bin chuyển nhương hop đồng sus bán nhà ð hình thành trong tuong lạ 39 242 Chưa cổ cơ ché kidm soát ge cơ quan cấp gly chúng nhân với tổ chúc hành nghề công ching hoặc xây đụng cơ sở

tìniên quan đến việc nộp hé so đề nghĩ cấp

liệu công khái việc tiếp cân thông, ấy chứng nhận 61 2.43 Chữa cónhững quy dinhxée nh chính xác vai trò của chủ du hương Việc tham ga vào quan hệ phép uật chuyện nhượng hop đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lại 6

2.44 Clam có cơ chỗ để xác dinh hop đẳng mua bán nhà & nh thành trong tương li không có ranh chấp 64 245 Chưa có nrđẳng nhất thời diém có hiêuục của vin bản chuyển nhường hop đồng mua bản 65 2.46 Chan có quy định cuthé về ngấa vụ nộp thu và mức thuế suit thuế tha nhập cá nhấn từ hoat động chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở hình thành

trong toơng lại 4

247 Hen chế quyénnhin chuyển nhương hop đồng cũa người nước ngodi67248 Chưa có những quy dinh nhim hạn chế việc một nguời sở hữu nhiều BĐS hình thành trong toơng lại và chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở nh

thành trong toơng lại é

249 hơn cônhông quy dinh in quan đến các trường họp ngoại lệ khác nhờ tăng cho, phân chia tải sân cia vợ chẳng hay thừa kể đối với tạ sẵn là nhà ở nh

thành trong tương lei 70

Kết luận chương 2 73Chương 3:

THUC TIEN THỰC HIEN QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN

NHUONG HỢP ĐỒNG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIÊN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIEN 74 3.1 Thục tến thục hiện pháp luật v chuyển nhoợng hop đồng mua bán nhà

ở hành thành trong tương li 14

3.11, Kei quất tin hình thuc tấn vé mua bản nhà ð hình thành trong tương lá và chuyén nhượng hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương di gaiđoạn hiện nay 74 3.12, Thục tẾn áp dung pháp luật chuyển nhương hop đẳng mua bán nhà ở hành thành trong tương la tei các đơn vi cổng chứng hiện nay 76 313 Métsé nhing tranh chip thường gặp lién quan din chuyển nhương hop

3.2 Mét số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thục iện pháp luật về chuyển nhương hợp đẳng mua bin nhà ở hành thành trong tương lá 33 32.1 Kiếnnghỉ hoànthiêngháp luật 83 32.2 Giải pháp ning cao hiệu qui thục hiện php luật về chuyển nhương hop đồng mua bán nhà ở hình thành rong tương li hiện nay, s6Kétiuin chương3 sẽ PHAN KẾT LUẬN 39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHAN MỞ ĐẦU 1 Tínhcấp thấếtcủa đề tài

Nha ở là nơi trú ngụ cia cơn người, bão vé con người tránh khối những ảnh hướng xâu của thiên nhiên xã hộ, đồng thos cũng là nơi đáp ứng các niu cầu về vật chất và vấn hóa tính thân cũa các thánh viên trong gia din Hid được ý nghĩa to lớn của nhà 6, cùng với quan niễm tâu trâu lâm nhà hay an cư lạc nghiệp của người Việtnh Nani ta, vi vây ai cũng mong muốn đợc sở hữu một căn nhà từ đó có có th

cuộc sing dé làm việc, nhất tiễn kinh tổ gia đính Thục tổ ð nước ta hiện nay, nhú cầu về BĐS luôn gia tăng cùng với sự phát tiễn của nin kinh tỉ, sự gia ting din số vv đồ thi hỏa dẫn din gja tăng như cầu về nơi ở mạnh mé, chính vì thể “chink sách: phát miễn nhà ö tạo đu liện dd mot người có chở" 1à nhủ cầu ức thất ma Đăng và Nhà nước dt in hàng đầu và được quy dinh tei Hiển pháp 2013

Chính và nh cầu hiện nay của thị trường bit động sản, đặc tit là tạ các đổthị lớn, trong khi quý dit lạ có hen đã lim cho giá bị cia BĐS nổi chung hay nha & nổi tiêng ngày căng ting cao Trong ình hình đó, NOHTTTL đã góp phần quan trong ào giã quyết nhu cầu v nhà ở cho những đối trong mong muốn được sở hữu nhà {trong lửi nguẫn vấn hiện có con có han chữa diy đủ, Bên cạnh đổ, trade khi nộp hồ sơ in cấp GCNOSH, nguồi mua NOHTTTL ki không có nhu cu sở bu, hoặc hông có đều kiện tập tục thục hiên HĐMB nhà & với chỗ đầu từ tủ có thể chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL cho chủ thể thứ ba theo quy dinh của pháp luật

Có thể lây vie quy định cho phép chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL là mốt thước tin mới trong khoa học pháp lý trong tinh hình sự phát triển của xã hồi, nén ảnh t th trưng xu hướng hội nhập quốc tý, nhu cầu sở hồu NOHTTTL thông qua HHĐMB NOHTTTL và chuyển nhương họp đồng đó cho mét chỗ th thứ ba khi không còn nhu câu muốn sở hữu nhà ở dé ngày cảng ting cao, pháp luật quy định cho các, chủ thể tham gia giao dịch & theo ding định hướng của nhà nước tạo nên mét tổng thể Gn định và phát triển Việc pháp luật quy dink người mua NOHTTTL có thé chuyểnnhươngHĐMB nhà ở đò cho những chi thé khác tạo điều kién cho người din

"imi 3 Điều 59 Hiến phip năm 2013

cĩ thể sở hiếu NOHTTTL và chuyển nhương hop đẳng đỏ cho nhõng chỗ thé th ba ơi khơng con nhủ cầu sở hữu nha 6, tạo ra sự sơi đồng trong tị trường BĐS Tuyhiên bên cạnh đồ cĩ by rằng với những quy nh của pháp luật hiện hành vẫn chua thục sự chit chỗ, ví đụ hờ người mua nhà chi cần sử dụng một nguồn

cĩ thể sở hữu nhiễu BĐS hình thành trong tương li, hừ đĩ chuyển nhương HĐMB nhà thấp

cho những nguờ cĩ nho cầu mua nà thật sự với giá cao hơn dé nhận mốt khộn lợinhuận chênh lậch đã gây mất cân bing th trường BĐS, giy khơ khân cho những kháchhàng cĩ nhủ cầu sở hữu nhà & thre sự gây rối oạ thị trường và nn kính tổ Chính vỉvây nhẫn đáp ting đoợc nim cầu của thị trường BĐS, cânbằng thị trường và dim bảoquyên lợi cho người mua nha, nhà nước ta cần cĩ những điều chỉnh pháp luật din những gao dich chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL cho phủ hợp vi tinh bình thực tế vã đều liệngã hội

Vi mong muốn tim hiểu sâu hơn những quy định ci pháp luật và tình hình áp dung rên thục tin hiện nay vé chuyển nhượng HMB NOHTTTL, từ đỏ tác giã chon dé tụ "Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương Iai" làn để tủ luân vin thạc i cơa mảnh Tác giã hy vọng với những liễn thúc cơn bin thân cơng với sự hướng din và giúp đổ tân tinh của PGS TS Vũ Thị Hã Yên, tin vin cĩ thi sẽ là cơng trình khoa học tổng hợp đầy đã nhất các ch đính của pháp uất cĩ liên quan dén chuyễn nhượng HĐMB NOHTTTL, đồng thời cĩ sự hân ích và đánh gá một cách tổng quan nhất đỄ cơ quan ben hành pháp luật, cơ quan nhà "ước và người din cổ cái nhin ding din hơn về vin dé này:

2 Tinh hink nghién edu đề tài

nhượng HĐMB NOHTTTL là một trong nhống chế định quan trong trong pháp luật về nhà ở và KDBĐS hiện nay, bởi nĩ a loại chuyẫn nhương hợp đồng gắn liên với ti sản cổ giá bị lớn vã meng tính đặc thà vì là tủ sin chưa được hình thành te thời điểm chuyển nhượng Tuy nhiên lĩnh vực này cịn khá mới mé nên kế hi hình thành đến nay chu cĩ nhiễu cơng tinh nghiên củu chuyên sâu vé chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL Phin lớn là các cổng tình nghiên cứu và KDBĐS hin thành trong tương la, mua bán NOHTTTL, hoặc mặc dù được mot số chuyên gia

uất mơ dé cập thông qua các tap chi chuyên môn nhưng chưa thục sợ được nghiên ca một cách chuyên sâu, trong dé phii ké din met sổ tá liệu về mẫu vấn bản chuyển nhượng HĐMB nhà ở hay những vướng mắc trong quy dinh của pháp luật vé vẫn để

nay được ding trong tạp chỉ luật hoc Mét vài công tỉnh mà trong quá tình nghiên cứu và hoàn hiện luận văn này tác gã đã ôm hid tham khảo có thể Lễ én nhữ mau:

Luận văn “Hop đồng mua bán nhà ở hành thành trong tương lai Một sổ vẫn ud và thực tid, luân văn thạc Š luật học của tác ga Nguyễn Thị Huyền Trang (G015) Luận văn đã trình bày một số van để lý luân về mua bán NOHTTTL, phén tích thực trang các quy dinh của pháp luật Việt Nam về HĐMB NOHTTTL, từ đóđơn ra một sổ liên nghĩ và giã pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vỀ vẫn để này

Luận văn “Giác dich dân sự đối với tit sân là nhà ở hình thành trong hương la) luận văn thạc đ luật học côa Đố Phương Thủy (2017) và những vẫn để lý luân chung vỀ giao dich dân ne đôi với tit sin la NOHTTTL, Luận văn đã nghiên cửu vécác quy định của pháp luật Việt Nam biện hinh về mốt sổ giao dich dân sự có đổitương là NOHTTTL va thục in thực hiện, từ đó để xuất giả: pháp shim hoàn thiênháp luật vé vin để này,

Bi viết tap chỉ "Một od vướng mắc trong quy inh cũa pháp lrật về clayén hương hợp đồng mía bán nhà ở nh thành trong trơng lat" Tạp chí nghé tuật Hoe viện Tu pháp 2019 - sổ3, tr 14-20 của Nguyễn Chỉ Khang Bài viết phân ích đánh, ag một sổ bất cập về hình thúc giao địch, cơ chỗ kiểm sắt xác nhận của chỗ đầu hy, vẫn để quyền sử dạng đất và cach thúc giã quyết ranh chấp cũng nữnr những vin để php luật có liên quan din chuyển nhường HDMB NOHTTTL Từ đó đồ xuất giã php góp phin hoàn thiện pháp uật về vẫn đỀ này,

Bùi wit tạp chi: “Ap chang pháp luật han quan din mẫu văn bản chyễn hương hợp đồng mua bản nhà ở" Tạp chỉ Nghề Luật Hoe xiên Tự pháp, 2020 - Số

7,t 7-10 của Hoàng Giang Linh Bai viét đã phân tich thục trang áp dụng

‘bin chuyển nhương HDMB nha & Từ đó dé suất một số giả pháp nhằm hoàn thiện vin để này,

Bis viết tạp chi: "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng hop đồng mua bin nhà ở thương mai” Toa én nhân dân tất cao, 2019 ~ Số 18, tr 19-32 của Trên Vang Phi, Hưỳnh Nguyễn Đăng Khoa Bai viết đã dua ra được khú niềm vỀ chuyển nhượng HĐME nhà & thương mai, bắt cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng HĐMB nhà ở throng mai và một số én nghỉ

én cạnh do trong quá tình nghiên cứu tac gã có tim hiểu một số tai liêu chuyên khẩo của các tác gã sau “Bein cn và bình luôn bản ái", Đỗ V ăn Đai 018), hà xuất bin Héng Đức, Hội luật gia Việt Nam Bing vie bình luận các bin án đã xây ra trên thụ tẾiên quan din việc chuyển giao hop đẳng chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao ngiĩa vụ tác giã Đố Ý ăn Đai đã phân tích, đánh giá va bình luận các yêu tổ pháp tý ảnh hing đến quyén và ngiĩa vụ của các bên khi hợp đồng được chuyển giao Và “Tranh chấp trong giao dich hợp đồng cnyễn nhượng căn hộ chưa số sổ hồng có nhiễu rï ro”, tác giã Diễn Anh 2019)

Nhân chung tit of các công tình nghiên cửu khoa học, bài viết tap chi, sch chuyên khảo nêu trên chủ yêu để cập về NOHTTTL, mua bán NOHTTTL và các vấn để pháp lý liên quan dén NOHTTTL mà chưa có tai liêu nào đồ cập đến ở mức độ chuyên su nhằn khái quát các vẫn đề và chuyễn nhương HĐMB NOHTTTL Tuy hiên các công tình khoa học nêu trần cũng đã meng din cho tác giã mt cá nhận há toàn điện về hệ thống pháp luật iên quan đến mua bản NOHTTTL, bên canh đó còn có một số gốc nhin đánh giá vé phép luật chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL, nó đã giúp cho tắc giã có cử nhân chỉ Hết cho tùng khía canh tử dd di sâu vào phn tich tổng quit quy định ci pháp luật về chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL, Cũng theo tác giả, đồ tả nghiên cứu về chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL là một vẫn để hoàn, toén mới và không bị trùng lắp với những công bình đã công bổ rước đầy:

3 Đối tuợng nghiên cứu,phạm vi nghiền cứu của huận văn431 Đốitượng nghiên cứu

Đổi tượng nghiên cửu của luận vin la ning quy định cia phép luật vi chuyển hương HĐMB NOHTTTL trong hé thống vẫn bin pháp luật Việt Nam, tử đó sẽ có

những nhân định, đánh giá về những điểm hạn ch, bất cập trong quy định và những quan đẫm cá nhân nhằm hoàn hiện hơn.

42 Phạmvinghiên cứu

Pham vi nghiên cửu của đổ ti luận vin sẽ được xát v các gúc độ không gian, thời gan và nôi dụng nghiên cửa cụ thể

Pham vi về nổi chong nghiên cứu: Luận vin tip trừng ngiên của vé chuyn, nhươngHĐMB NOHTTTL, đều iận chuyển nhượng tình tụ thổ tục chuyển nhượng trong khuên khổ những quy dinh oie pháp luật Việt Nam, nội dang vin bản chuyển

hương và mẫu văn bản chuyễn nhượng theo quy din của pháp Toit hiện hành

Pham vi về không gian: Luận vin tập trung nghiên cửu về chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL theo pháp luật ở trong phạm v lãnh thd Việt Nem, bên canh đó một số din ching các quy dinh côn các quốc gia khác nhau trên thé giới

“ham vivé ti gian: Luận vin nghiên cứu các vin dé ý luân thực ẫn pháp ý liên quan din chuyển nhương HĐMB NOHTTTL, trong đó co phân tích quy dint trong các vấn bản pháp luật rước đây và văn bản pháp luật hiện hành để làm phong phi hơn cho dé tà nghiên cứu, đánh giá tinh hành thực tổ áp dụng pháp luật, những dim han chỗ và giã pháp hoàn thiện pháp luật

4 Mue tiêu nghiềncủa hận văn

ii nghién cứu và hoàn hiện luận văn này tác đã xác nh mục đích chính cũaoận vin là phân tích so sánh, đánh giá một cách chi tiết và hệ thống các quy ảnh côn phip luật hiện hành điều chính đổ với việc chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL, đẳng thời đánh giácác đẫm han chế, bắt cp phat ảnh trên thực té và đơn re các giải pháp "hoàn thiên quy định của pháp luật, giấi quyết các vẫn đã bit cập này,

ĐỂ det được mục dich rên đầy tả cin thục hiện được các nhiện vụ: Mét là Nghiên của làm sing 15 một sổ vẫn dé lý luân cơ bản nhy khái niên, die

NOHTTTL, HĐMB NOHTTTL và khá niêm, đối trong chuyỂn nhường trong chuyển nhương HĐMB NOHTTTL Har là: Nghiên cửa và đảnh giá thục trang pháp luật Việt Nam v chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL, thục tin áp dụng hiện nay và

những ranh chip thường gip iên quan đến vin đã này, Bal: Duara nhõng nội dụng còn hạn chỗ, thiêu sót, chưa phủ hợp, phân tích, đánh giá và cảnh báo các rié ro cổ thé xây ra cho người tham gia giao dich Va tri cơ sỡ các vẫn đ lý luân và thực tiến nên trận tic giả đưa ra hướng hoàn thiện pháp luật nhầm nâng cao hiệu quả đều chin của pháp uật vi vin dé này

5 Cécphuengphip nghiên cứu sử tụng để thực hiện hận vẫn

"ĐỂ hoàn thành luận vin này tác giã đã sử đụng nhiễu phương pháp nghiên cửu Xhác nhau, trong đỏ đặc iệt ci trong các phương pháp sew thống kệ, phân tích, sơ

VÌ giao dịch din sự đỗ với chuyển chin finh vực này và thục rạng php luật thục tin áp đụng từ đó đã xuất nhống giã pháp cu thi nhằm hoàn thiện

các quy inh của pháp luật điều chỉnh inh we này 6 Ý nghĩa khea học và thực tin cia đề ti

Việc ngin cứumột cách ed thống vẫn đ chuyểnnhượngHĐMB NOHTTTL theo pháp uật Việt Nam mang những ý ngiễa khoa học và thục tẾn sâu sắc

TẾ phương điện khea học, loận vin đã đánh gá một cách chỉ ét và có hệ thống các quy dinh cia pháp luật hiện hành điễu chinh những vẫn để lên quen dén chuyển nhương HĐMB NOHTTTL, có những lên hộ sơ sánh và hệ thẳng hóa các «gay ảnh của các vẫn bản pháp luật iên quan đều chỉnh Tính vực này,

T phương điện tha td, loin vin đã có những đảnh giá thục rang pháp uật va thục tin áp dụng pháp luật vi chuyển nhượng HMB NOHTTTL, chi ra mốt số han chỗ, bắt cập côn pháp luật từ thục tin áp dung Từ đó để xuất một số giã pháp "hoàn thiện pháp luật đẳng thon để xuất một số gi pháp nhim năng cao hiệu quả áp dang luật vé chuyển nhường HĐMB NOHTTTL tạ nước ta hiện may.

Kt qui ngiên cứu của Luân vin cóthễ được làm tá liêu tham khảo cho các cá nhân, tổ chúc cũng nh phục vụ cho công tắc nghiên cửu, giảng dạy pháp uật về Tĩnh vục này,

7 Bố cục của hiận văn

"Ngoài lời mỡ đều, kết luận và den mục tải liệu thao khio, luận vấn đợc kết su gồm 3 chương chính, cụ thé như seu

~ Chương 1: Một sé vẫn để lý luân chung về chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL

- Chương 2: Thục trang pháp luật hiện hành về chuyển nhương HBMB

= Chương 3: Thọc tiễn the hiên, đánh giá những đm hạn chỗ trong quy định

của pháp luật về chuyển nhượng HĐMB NOHTTTLL và liên nghi, gt phép hoàn thiện.

PHAN NỘI DUNG

1: MOT SỐ VAN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VE CHUYENNHU ONG

HOP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

„đặc điểm và nội tụng cia hep đồng mua bán nhà ð hink thinktrong tương bà

1111 Khái niga hợp đồng mua bin nhà ở hinh thành trong tương bì

Thước hit cân xem xát đối với khá niêm NOHTTTL, mắc dò thuật ngữ về NOHTTTL đã được dé cập đến tong Luật KDBĐS năm 2006 nhưng đồn tận nim 2014, lên đầu tiên NOHTTTL mới được định ngiữu cơ thé tei Điều 3, theo đó “NOHTTTL được đnhhngiĩa lànhà ở đăng trong quá trình đu h vậy đừng và chưaioe nghiêm thu (ưa vào sử ng" Cũng tei Nghĩ ảnh số 99/2015/NĐ-CP ngày 20

thi hành một sốthing 10 năm 2015 của Chính phủ guy định chỉ tất và hướng

dius của Luật nhà ð đã quy định việc xée đính nhà ở có sẵn, NOHTTTL như sau “Nhà ở có slink nad đã có biên bổn ngậm iu hoàn thành việc vậy chong đưa vào sử đìng theo quy Ảnh của pháp luật về xập chong: trường hợp nhà ở do chỉ a re tcin hiện xy chang theo a Anh ciapháp luật về xật mg (nhà ở hông bắt bude phải do dom vĩ có năng lực thực liện vậy đàng) thi phải dp ing đâu liện đã có hệ

thống đến nước phục vụícho sinh hoat có hệ thông phòng chân, chữa cháy (nẫn nhài 4G thuộc điện bắt bude phat c hệ théng phòng chấp, chữa chấp): NORTTTT lava ở hông ip ứng đâu hiện qu đình đ hà ở có sẵn nên tên"

Từ các quy dinh nêu rên có thể din ngiĩa: NONTTTL là nhà ở dang trong qd tình đầu ne nay chang và chim được nghiệm tu dea vào sir chong Trường hợp cio chủ đầu he thực huện vậy ng theo quay dinh của pháp luật về xấp ảmg mà Mông bắt buộc phải do dom vi có năng lực thie hiện xâp chong thực hiện tì NOHTTTL là nhà ở chưa có hệ thẳng dién nước pine vụ cho sink hoat chưa có hệ thẳng phàng chấp, chữa chắy tẫu nhà thuộc điện bắt bude phải có hệ thông phòng chấp chữa chấp)

Hiện nay có nhiều cách tấp cân khác nhau về HĐMB nhà ở và mua bứn NOHTTTL, Theo nghĩa rồng HĐMB nha 5 có thé biễu là chính sách và pháp luật về sus bán nhà & Với ngĩa này thi “HDMB nha 6 là tổng hop các chinh sách any

phạm pháp ut quay din trình hy thĩ tu dich clayén nhà 6, quyẫn sở hữu nhà te nee bản sang cho người mua Do nhà ở lã một tà sân đặc bit và chính sách nhài 6 qua các thời bề khác nhai cô những hạt đỗ rất khác nhưa nn HĐMB nhà ở chủ sa đẫu chinh của chính sách và pháp luật tại that diém xác lập, thse hiện giao dich 43° Néutiép cântrên phương điên á cần cứ lâm phát ánh thay đổ, châm đất nga va đân sự thì HĐMB nhà 6 là một cẩn cứ phát sinh ngiễa vụ song phương giữa ngườitoán và người mua HĐMB nhà là một dạng của HMB nó chung và hợp đồng din

singing Theo cách tip căn này thi: “HMB nhà ở là HĐMB trong dé đối hương của hop đồng là nhà ở, do đồ nỗ mang đề: đĩ các đặc đu cũa HEMB tới chương sồn có những đặc đẫm ring do đốt tượng là nhà “3

LuậtKDBĐS năm 2006 quy ảnh về mua bên NOHTTTL nha sau: “Mua bnhà, công tình vây chong hin thành trong hương ai là việc mua bán nhà cổng nh xây chong ma tn thời idm shop đồng nhà, công trình xây chứng đó chưa hành thành oặc đơng lành thành theo hỖ sơ che án thất kể bản vế ta công và Bẳn đồ cụ thế"! Din luật KDBĐS năm 2014 có dành hin chương 3 quy định về hoạt đông KDBĐS Tình thành trong tương lai nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về HĐMB NOHTTTL.

Đi với quan hệ mua bán NOHTTTL, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thục Hiện các giao dich mua bin giữa bin bán và bên mua, thông qua các đều khoăn côn hop đồng ring buộc các bên phã thục hiện nhắm bảo vé quyén và lợi ích hop phápcủa các bên.

Từ những phân tích rên đây có thể dus ra khú niệm và HĐMB NOHTTTL hư sau: HDMB NOHTTTL là sự thên thuận cia các bên bằng văn bản vé việc mua bản nhà chư có vào thời đẫm hợp đẳng được gio hết, dang trong quá trình đầu he dp mg và chua được nghiêm th di vào sứ mg Theo đố, bên bản sẽ hoàn hành và bản giao nhà d và quyén sứ ng đắt cho bên mua ta một thời đẫm cụ thd trong

"ham Công Lạc (2007), HEME nhà õ- Ti tấn trmhichấp giã qyắt trnh chấpvà Hướng et.

"pháp ude vd hợp động mie bdo id, BE tingiễn cứu hoa học cap tường, Trường Đụ học Luật Ha NỘI,

Tà Nếu m5)

` Nguẫn Thị iyền Trg G015), Hop đhg na Bán n0 Find dh mong tương li — Mit số để lýiển tà ar Bốn, bản ga thạc s bịthọc, Đường đạ bọc Luật Hà Nội, Hà Nấu, E10

“rayon 8 Dau Luật nh doanh bit động sin 1006

"ương ai và bên mua phải thank toán tiễn mua nhà cho bên bản theo nội chong do haibên tha thuận phù hop với qy đơn cũa pháp uất

1112 Đặc điểm cia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương ai

HĐMB NOHTTTL lá giao dich duve xác lập để thôn thuận, quy đnh quyên và ngiĩa vụ ofa người bản và ngời mua khi xác lập giao dich mua bin đốt với NOHTTTL HDMB NOHTTTL thục chit fa một dang của HĐMB tải săn nhưng đối tương của hop đồng là métiosi ti sin đặc biét nin HMB NOHTTTL phãi có những đắc trung riêng bit buộc các chủ thể phi đáp ing thí giao kết Theo tac gia, HĐMB, NOHTTTL có nhõng đặc trưng ring nhờ cau:

Thứ nhất đối tượng giao dich là NOETTTL ph dip ứng dive đt liện giao ich theo quy Ảnh cũapháp luật

Thự thôi đễm xác lập gieo dịch, chỗ đầu từ phải cùng cấp được tai liệu ching "mình nhà ð đó đang trong quá tình đầu tư xây dựng theo phê duyệt cũa nhà nước, vàđã đu liên mua bản NOHTTTL, Theo đô NOHTTTL được đơa vào kinh doanh ki dip ứng đồ các điêu kiện theo quy dinh tei Điều 55 và Điều 56 Luật KDBĐS 2014, au thể phảt "Có gidy tờ về nên sử cùng đắt hỗ sơ dự án, thất hế bản vẽ ti công đã được cắp có thẫm quyẩn phê hệt gẫy phíp xây ng, giấy tờ về nghiêm thí việc hoàn thành xậy dưng cơ sở ha ting if thuật hương ứng theo én đổ de án: nẫt bà clang cu: tòa nhà hỗn hợp có muc dich để ở hình thành trong tương li thi phe

số biên bản ngậm th đã hoàn thành xeng phẩn móng cia têa nhà đó”, đồng thấi trước khi bán chủ đầu hy phố có "rên bn thông báo cho cơ quan nhà nước vé việc hà ở đã ân liện được bản và vẫn bản chấp thuận cũa ngân hàng thương mai có <i ning luc cam kết thực hiện bảo lãnh nghữa vụ tài chính đốt vớt khách hàng nỗ: chit đầu hr hông bàn giao nhà 6 theo ding hẳn đồ đã cam

Thị ha, đu Hận của chủ thể sham gia mua bán NOTTTL

NOHTTTL là một loi tải sản đặc ttt nôn chủ thể tham gia giao dich cũng phải dip ứng những điều kiện riêng của pháp luật Hiện nay pháp luật quy Ảnh chủ thể phát tiển NOHTTTL phi đáp ứng đều kiện theo quy dinh tei Điều 4 Nghị

en số 03/2023/NĐ-CP ngày 06/ 01/2022 của Chính Phủ quy định chỉ tt thi hành ju của Luật kinh doanh bất động săn, đỏ là phi thành lập doanh nghiệp theo cgay ảnh cũa pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hop tác xã, cĩ ngành nghề KDBDS Khée với quy din trước diy lei Luật KDBĐS năm 2014, Nghị dink sĩ02/2032/NĐ-CP đã bãi bồ quy ảnh v vẫn pháp định khơng một số

được thập hơn 20 tỷ đồng quy ảnh

i tri điển a khoản 2 Điều 75 Luật đều tr năn 2020 Ngồi ra tổ chức, cá nhân DBĐS cịn phải đáp ứng đều kiện: phố cổng hai tin trang hơng tin điện từ cơndoanh nghiệp, tei trụ sở Ban Quin ý dự án (đối với các dự án đâu te KDBBS), tei sản giao dich BĐS (đái với trường hop kinh doanh qua sin giao dich BĐS) các thơng bé này cũng shim dém bảo phủ hợp với quy.

tin vi domnh nghiệp (bao gém tin, địa chỉ trụ sỡ chính, số điện thoạ lên lạc, tên người đại điên theo pháp luật), théng tin về BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tí khoản 2 Điều ổ cia Luật KDBĐS năm 2014, thơng tin về việc thể chấp chả, cơng trình xây đọng dự án BĐS đa vào kinh doanh (nêu ce), thơng tin vé số lượng loại sản phẩm BĐS được kinh doanh số lượng loai sin phim BĐS đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại sẵn phim cịn li dang tiép tục kinh doen, Đơi với các thơng tin đã cơng khe: quy định tại dim này ma seu đĩ cĩ hay đi tì hải được cập nhậ kip thời ngay sau khí cổ thay Adi chi kinh doanh các BĐS cĩ đã “4u liên theo quy Ảnh te Diéu9, Điều 55 của Luật KDBĐS năm 2014.

Bên cạnh quy Ảnh về điều kiện đối với chủ thể phát triển NOHTTTL, pháp luật cũng đơa ra những quy định đốt với các chủ thé mua/nhận chuyỄn nhượng bắt đồng sin bắt buộc phải đạp ting theo đĩ pháp luật về nhà 6 quy din, theo đồ tổ chức,

hồ ga định, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cứ ở nước ngồi, 18 chứ, cá hân nước ngồi dip ứng các iêu kiên theo quy định của pháp luật mới được sở hữu: nhà ở tại Việt Nam, ĐỂ lam rõ v tùng đều kiện đối với tùng nhĩm 13 đổi tượng

được sở hữu nhà ở ti Việt Nam, pháp luật quy đính rõ “Người Việt Nam định cư ở "ước ngồi 18 chúc, nguội nước ngồi chỉ được sở hiếu nhà ở tạ Việt Nam" nu đáp ting đu lên “cĩ giấ chứng nhận đầu hr hộc gidy tờ chương minh được php hoạt đồng tạ TTệt Nam đo cơ quan nhà nước cơ thầm quyễn cũa Tiệt Nam cáp đã vớ tễ chức, hoặc cĩ hộ chẫu cồn giá trĩ cĩ đồng dẫu adm chứng nhập cảnh cũa cơ quan

qin lý xuất nhập cảnh Tiét Non, được pháp nhập cảnh vào Tiệt Nam và không thuộc điện được hưởng quyn mi đãi miễn riengom giao, lãnh sư theo aug din của pháp luật Nẵẫt nguờt Tat Nam định eve nước ngoài nẫu mang hộ chiễu Tiệt Nom thi ph cồn giá trì và có đồng dẫu liỗn chimg nhập cảnh cũa cơ quam quân ý xuất nhập cảnh Fit Nam vào hộ chẩn Néu mang hộ chad nước ngoài ti hộ chiễu ph sôn gid tr cô đồng dẫu hiểm chứng nhập củnh cũa cơ quan quấn ip xuất nhập cảnh: Tit Nam và kim theo gidy tờ chứng minh còn quốc ích Tidt Nam hoặc giấy tờ xác

nhân làngười gốc Hiệt Nam do Sở Tháp, cơ quan đi đin Tiật Nam ở nước ngoài sơ quan quấn If về người Tiết Neon ở nước ngoài cấp hoặc giấy là khác theo any

“Anh của pháp luật TTệt Nam"5 Từ quy định của pháp luật và đưới góc đô nghiên

cứ tác gã thấy sing pháp luật đã mở rồng đối tượng nhẫn tạo điều liên cho người 'Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam tuy nhiên pháp luật cũng đặt ra những đều liên riing bất buộc các chủ thể nổi trên hải đáp ứng ĐiỀu này theo tác giã lé hoàn toàn phù hop vi nó ngoài việc ba

dim cho công tác quân lý ofa nhà nước thi con bão dim cho chủ trương, đường lỗi của Đăng được thục thi phù họp với chính sách phát iển nhà ở mà Chính phi Việt Nam đăng xây dmg

Thừa tute lồi bản NOHTTTL chỉ đầu hrphải the hận tit ne thông báo cho cơ quan nhà nước có tim quyền v việc nhà ở được pháp bản

Thước khí bản chủ đầu bơ phấ có vin bản thông bảo cho cơ quan quân ý nhà 3 cấp nh vi vie nhà ð đã đu kiên được bán, cho thuê mua, Trong hồi hạn 15 ngày

id từ ngày nhận được thông báo, căn cử hồ sơ được chủ đầu tr cũng cấp, tỉnh inh triễn chai dự án ên thụ tẫn cũng nhờ xem xé các quy định của pháp lut về đều iện được bán nhà ở rong tương la, cơ quan quản lý nhà & cấp tinh có trách nhiệm trả lời bằng vin bản cho chỗ đầu tư về nha ở đã điều kiên được bán, cho thuê mua, hoặc trường hợp chủ đều tư đã gội hỗ sơ nhúng quá thời hen quy dink tủ đm này nà Sở Xây dụng không có vin bin thông báo và nhà ở đó đã đã đều kiện được bán,

‘pilus Lait Nh ở nấm 2014 guy đmh về đn ain được công nhận quyền sẽ bến Mi ốc

Điền 5 Nghị dl sẻ 98/2015/NĐ-CP ngay 20 hưng 10năm 2015 của Cha thủ và oy ảnh chit víJeng din duhaahimét số đều cia Tu Nh 6

cho thuê mua thi chủ đều tơ được quyển ky hop đẳng mua bán, cho thuê mua nha ở Hình thánh rong tương la, Trường hop trong thôi hạn xem xét ma hồ sơ không đã 4u liên sẽ được nêurõ lý do, kh đỏ nêu không đã đu kiện bán thi chủ đầu tư chưa được phép bán nhà ở trong tương lai cho đến khi đủ điều kiênẾ,

Thứ ne phải dip ứng được đu lộn về lành thức và nội chong của HEMB NOHTTTL

HDMB NOHTTTL phii duce lập thành văn bản theo mẫu HĐMB nhà & quy cảnh tả Nghĩ đnh02/2033/NĐ-CP Theo quy ảnh cia pháp luật về BVQLNTD, hop đồng theo mẫu co ngiĩa 1à "hợp đồng do t chức, cá nhân kh doanh hàng hóa, dich soem thảo dé giao dich với người iếu ding” Nhân chúng kta để cip din hợp đồng đăng ký theo mẫu, đều kiện giao dich chung liên quan đến finh vục bất động sin toyệt dei đa số là đổ cập dén hợp đồng mua bán căn hô chúng cứ Theo quy đính ti Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của Thủ tưởng Chính phủ về việc ‘ban hành danh mục hang hoa, địch vụ thiết yêu phải đăng ký hop đồng theo mẫu thì

sus bán căn hồ chúng cư thuộc danh mục bàng hóa phải đăng ký hợp đông theo mẫu, Với cơ quan quản lý nhà nước về bão vệ quyén oi người Hiêu đồng Theo đó chỗ đâu từ phải có ngiĩa vụ "đăng ky hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dich chung với cơ

quan nhà nước” trước kh iên hành ký kết giao dich với nguôi iêu ding

Bên cạnh quy inh phải được lập thành vin bản đã đăng ký HDMB NOHTTTL theo mẫu với cơ quan quản ý nhà nước, thi phép luật côn quy định một ytd khác và mất hình thức đỏ là công chúng Trong trường hợp này, pháp luật quy cảnh việc công chứng bất buộc với nhóm chỗ thể là cá nhân, tổ chức không có chức năng KDBĐS tham gia giao dich, đối với nhóm chủ thể là tổ chức có chúc năng KDBĐS thi phip luật không bắt bude ma hoàn toàn do sự thôa thuận của các bên,

VY mặt nối dụng HEMB NOHTTTL phải dip ứng quy định của Luật EDBĐS 2014 vi đây được xem là đều khoản bit bude đỂ hợp đồng có hiệu lực

ˆ Đinh iin 2 Dik Nội dah sổ 99015/VB-C8 ngủ 20 tưng 10 2015 la CED EVE GF

Gan cutie ho»ng du hinh nat 98 đôn ch Le ế.TRuần Đ 3 Tu tấn ve qyản ìngdờitần ding 2010

11.3 Nội dung cia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương hi Đổi với mộtHĐMB NOHTTTL, vì là một oxi HDMB nhà ở do vậy phải dimbio các nổi dung co bản phi có trong hop đồng được quy định tei Điều 18 LuậtKDBBS 2014 bao gồm: thông tin bên bán và bên mua (tén và dia chi của các bên), thông tin về bất động sản, giá mua bán, phương thúc và thời hạn hanh toán, thời hạn giao, nhân bất động sản và hỗ sơ kèm theo, bảo hành; quyền và ngiấa vụ của các bên: thách nhiệm đo vi phạm hop đồng, phat vi pham hop đẳng, các trường hợp chim đốt,

hủy bô hợp đồng va các biện phép xử lý và giêi quyết tanh chấp Tuy nhiên, NOHTTTL vớt đặc điễm là tài sẵn đặc thù, do đó HĐMB NOHTTTL cần đặc biệt Tum ÿ đối với các nội dụng saw

Thứ nhất, ida khoản vì thông in của nhà &: Do NOHTTTL tả thấi đến ký et chúa inh hành hoặc đang hình hành nên các bên eb tin

nhấp ý chủ đu bơ cũng clp hoc mô Tình cho nên yu cu đầu ta là nhũng thing du thông qua hé sơ

tin v nhà ở ma chỗ đầu hr cũng cấp phả rõ răng va chỉ tất tránh nhằm lẫn và hạn chế tranh chip xây ra Việc quy đính ou thể thông tn của đổi tương mua bán cũng shim thục hiện nguyên tắc knh doanh BĐS được quy dinh tei Điều 4 Luật KDBĐS 2014 8o là: “Hoat đồng KDBĐS phái tong thực, công hai minh bach Bén cạnh đ6 là các thông in thời gm hoàn thành nhà ð va thông tia về điện ích cấn hồ cũng là những thông ta rắt quan trong đối với người mua và thường xây ra tranh chấp trên thụ tế

Thứ hai, đu khoăn vỀ giá mua bán và tién đô thanh toán, Liên quan đến guyenh vé giá mua bán hiện nay pháp luật bit buộc các bin phấ thôn thuận về giá mua thản tạ thôi điễm Lý kết hop đẳng và khách hing được hưởng giá mua nhà ti thời

iim ký hop đồng trở trường hop các bên có thôn thuận khác Như vậy các bên phải có hành vi tha thuận về đều khoản giá mua bản ngay tại thời đểm ly hợp đồng, ức giá tinh theo thời điểm nào là do các bên tha thuân tuy nhiên nêu khách hing chon mic giá theo thời dim iy hợp đồng thi bên bản phải tain theo ¥ chi cia bin sua v đây là quyền ma pháp luật dành cho người mua

Ngoài ra, HĐMB NOHTTTL còn phất dim bio tuân thủ nguyên tắc hanh toán sa pháp luật uy dinh te Điễu 57 Luật KDBĐS 2014, cụ th "Việc thank toán được thực hiện nhu lẫn lẫn đẫu không quá 30% giá tr hop đẳng những lí

"phải phù hợp với tiễn đồ xậy đựng nhương tổng <b không quả 70% giá trí hop đồng Ti chư bản giao, néu doanh ngập có vẫn đẫu hrnuớc ngoài th tổng sổ không quá -30%6 giám hợp đồng Đẳng thời Kin chum được cấp GCNQSDD tha không được thu quá 95% gid ts hợp đồng giả tr côn li thanh toán sau lồn được cơ quan nhà nước

sắp GCNQSDB cho bên mua"

Thứ ba, đu khoản vé quyền và ngiĩa vụ của các bên trongHop đẳng HĐMB NOHTTTL là một os: hợp đồng song vụ quyền của bin này là nghĩa vụ tương ứngcủa bên kia và ngược lú Tương hy nh quan hệ mua bản thing thường bên bán cổqguyễn và ngiĩa vụ chính a nhân tiên và giao tai sân con bên mua có nghĩa vụ trã tin

và được nhân tả sin Ngo ra cae bin cũng cổ các quyển và nghĩa vụ cơ bin được guy đảnh từ Điễu 21 đến Điệu 24 Luật KDBDS 2014 áp đụng đối với các chủ thể mua "bán nhà công tình xây đọng nổi chung Xuit phát từ đặc trưng côn quan hệ mua bán NOHTTTL pháp luật hiện hành còn quy định một số quyền và ngiĩa vụ khác của các bên trong hợp đồng như nghĩa vụ sở đụng đúng mục dich tiễn ing trước của chỗ đâu thy quyền được chuyển nhương HĐMB của người mua Một sổ quyền và

sổ vai rò quan trong đối với các bên trong HDMB NOHTTTL đó là -Ðiï bu báu:

+ Thúnhất, ngĩa vụ cũng cấp thông tin Điều 442 BLDS năm 2015: "Bến bản số ngiĩa vu cing cấp cho bên mua thông tin cần thiết vé tin sân mua bản và hướng tin cách sử ng tài sân đó"

Những thông tn nay được công khi thông qua sin giao dich BĐS và trin các ghhơng tiên thông tín dei chúng nhắn tạo điều kiện cho người mua có thé nắm bắt thông tin vì đối tương, dim bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động KDBĐS “Thông tin mà bên bén đơa ra phi diy đủ có nghĩa ]á bin bán NOHTTTL có thễ cùng

cấp những thông tin khác nhau tuy nhiễn phải đầm bảo những nổi đăng tại khoăn 2

Điều 6 Luật KDBDS 2014 nh loại BĐS; vị trí BĐS; thông tin vé quy hoạch có liên quan đến BĐS; quy mô, điện ch, tin trang pháp lý của BĐS, giá bán BĐS

+ Thứ hủ, nga vụ sử đụng tên ứng trước đúng mục dich Như đã phân tích các bên rong quan hệ mua bán NOHTTTL có th ký it HĐMB ngay kha nhà ð đang xây dựng theo quy định, khoản tiên ma khác bàng phải trả goi là tiên ứng trước, Bin chất và mục đích của khoản tiên này là tién ma khch hing trã trước cho chủ đầu he đã được s hẳn nhà ð rong tương lử và chủ đâu tư đồng sỗtiên này để bổ súng nguôn vn thực hiện chính dự án nhà ở đô, trong quan hộ này đôi bn cũng có lợi Nắu chữđầu tư sử dng tin ứng trước của khách hing vào mục đích khác ngoài mục dich trênthi di làm s lệch bán chất cia quan hộ mua bán này chỉ chủ đầu tự có lợi côn ngườiuua nhà võ tinh bị lợi dung và khả năng dr án không được thuc hiển, người mua không nhân được nhà theo thôn thuận là ắt cao Nhờ vậy bit buộc chỗ đầu tơ phấ sử dạng tiên ứng trước của người mua nhà đỀ đầu htạo lập nhà ở ma không dave sử dang khoản tiễn này vào bit cứ mục dich nào khác

+ Thứ ba, ngiĩa vụ giao tài sin và chuyển quyền sở hôn, Khoản 4 Điều 22

Luật KDBĐS 2014 quy định bên bán có ngiữa vx “Giao nhà, cổng binh xdy chongcho bên mua theo ding thot hạn, chất lượng và các đu kiện Khác đã thôn thuận trong hợp đẳng giao giấy ching nhận quyền sử chong đắt quyên số hữa nhà ở và tài

in vén đắtvà hồ sơ có iên quan theo théa thun trong hợp đồng"

Thác với các los ti săn khác, thời điểm thực hiện ngiĩa vụ giao gao ti sẵn thường trùng hoặc gin với thời điểm ký kết hop đẳng th rong mua bán NOHTTTL iếc bản giao nhà ở hi hit ở mốt thời điểm khá xa so với thời đẫm lợ kết và thường Xhông xác din chính xác ngày tháng năm náo, chính vì thể quyén được kiểm tra tính chính xác vé tà sin đương nhiên không được dim báo tạ thời điểm ký kết hợp đồng, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đều tr có biện phép khắc phục kip thời và béithường thiệt hại thao quy đảnh Nếu chủ đầu từ không thục tiện thi khách hing có qguyễn đơn phương chim dit hoặc hitybé hop đồng, chủ đầu tơ phấ hoàn trả toàn bộ sổ tin khách hàng để ứng trước và một khoản tẫn lt của phin tién ứng trước theo 1 sắt vey ngân hing thương mai, Như vậy, đ đánh giá bên bán có thực hiện đúng

"nến vụ giao ti sin hay không đội hỗi hợp đồng phã quy định rổ thôi hạn tiên đổ, chất lượng của nhà &

Một trong số những nia vụ quan trọng nhất là nga vụ thanh toán Khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS 2014 quy ảnh vi viée thanh toán trong HĐMB NOHTTTL, theo đóde thanh téa trong mua bản, thud mua BĐS hùnh thành trong hương lat ice thục hiện nhs lẫn lẫn đầu không quá 3056 giám hợp đẳng "

Diy là một nguyên tắc trong mua bin NOHTTTL và các bên được thôa thuận vi nghĩa va thanh toán tiên nhhơng bắt buộc bên mua thục hiện nghĩa vụ tr tên chia lâm nhiều dot, bén bén không được nhận tin thanh toán một hú toàn bổ gia tí cần

nhà, lần thanh toán đầu tiên chỉ được thực hiện khi chủ dau tư đã bat đầu triển khai

xây dụng cơ sở ha ting kỹ thuật theo tién đô và nội dang dự án đã được ph đuyệt các in tip theo phi phủ hop với tiến độ xây dựng nha ở Quy Ảnh bit buộc thanh toán lam nhiều dot là hợp lý và không v phạm quyền tự đnh đoạt của các bên rong hop đẳng bởi nga vụ thanh toán cũa bên mua trong quan hệ nay phát ảnh khi đối tương mua bin chưa hành thành trên thục ta, néu thanh toán một in thì dễ nấy sin vẫn dé chiêm dụng vẫn vũa chủ đầu tu; Pháp luật df dota trường hop nếu chỗ đâu th không thục hiện dh án hay cơn kết th tiệt hai gấy ra cho người mua cũng hạnchế hom so với thánh toán mất lẫn toàn bộ gi tii căn nhà Có thể nói thánh toán là"nga vụ chính của bên mus NOHTTTL Nếu bên mua không thực Hiện hoặc thụcHiện không đáng thôa thuận tỉ chủ đầu có quyển yêu cu bin mua thục biện cam kắt và bồi thường tht hạ do của bên mua gây ra, nêu bên mus không thục hiệnKhách hing phi cứ trách nhiễm do việc vi pham hợp đẳng Ngoài ra bên mua phi bã cho chủ đầu thi bên bán có quyền hữy bỏ hoặc đơn phương chim đút hợp

tr mốtkhoản tiên của số tién chim td ính heo li suit vay ngân hàng thương meitei thời didm tr tiễn tương ứng với thôi gian chim tr Việc chọn li uất vay ngânhing thương mei phải được thie thuận trong hop đồng:

12 Khái nig lối tượng và đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng hợp mua bán nhà ở hình thành treng tương hi

121 Khái niệm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương hi

Nhân chung đưới góc độ pháp lý thuật ngữ chuyển nhượng có nghĩa là một ae dich chuyển cia một tai sin, hoặc cũa quyền và nghĩa vụ từ nguồi này sang người Xhác để thay đổi quyén sỡ hữu hoặc quyền kiểm soát đối với ti sẵn, quyền và nghĩa va đó, Từ d có thể hiểu việc chuyễn nhương hop đẳng có nghĩa là một trong các bên đã gio kết hop đồng và có quyên, ngiĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ hợp đẳng đã giao kết nay chuyển nhượng lại toàn bô quyén, nghĩa vụ hop đồng cũa mình cho bên thử ‘ba Chuyển nhượng hop đồng cũng là một deng gieo dịch chuyển nhượng đổi tượng chuyển nhương không phai là tải sin cụ thể ma la toàn bộ quyển và ngiĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mà bên chuyển nhương đã giao tết

Tiên thục tifa, với môi trường kinh doenh luôn biển động, nên một hợp đồng nổi chúng và HĐMB NOHTTTL nối riêng mắc di phủ hợp vớ như cầu và mục dich của các bên tạ thời điểm gao kết hop đẳng nhưng vấn có thé trở thành gánh năng trong quá tình thục hién hợp đồng Ki đó giả pháp đặt ra là “he giả phóng khôi quanh hợp đồng" thông qua céch thie đơn phương chim dit Hợp đẳng hoặc chuyển gaohop đẳng Tuy nhiên, chuyển giao hop đồng chiêm wu thé hơn sơ với đơn phương chim đất hop đồng bởi chuyễn giao hop đẳng mang lạ lợi ích cho tit cả các bin them gia trong khi đơn phương châm đất hop đồng

thường thiệt hú Trong chuyễn giao hợp đồng bên chuyển giao sẽ giả phóng khôi hop đồng không phải bởi thường thiệt ha và thâm chỉ thu li được khoản lợi nhuận chênh lech tit việc chuyển giao Đối với bên nhận chuyỂn giao sẽ thờa hưởng được loi ich từ hợp ding mà không phải mất thời gin, công sức và chỉ phi cho việc dim hán lại tir đầu Đôi với chủ đều tơ sẽ tim được đối tác nhurmong muẫn và có thé thự hồi nguôn vốn đều tẺ

Pháp luật vé KDBDS đã có những quy dinh vé lĩnh vực chuyển nhượng HDMB nhà ở từ trước nhơng đắn ngày 01/3/2022 ngày N ght dn số

02/2023/NĐ-` NguÌn Chỉ he Q01), Mob cing mde one an đnhgidp hit về dưyẫnnhượng hp đây vua

phat băn hong hưng le Tay SN a s S,El Nà lệ

CP của Chỉnh Phủ quy nh chi tắt một 26 điều của Luật KDBĐS có hiệu lọc tỉ hành thi khổ niêm chuyỄn nhượng HMB nhà ở mới được gh nhận lần đều tiền uy đánh cụ thể tủ khoăn 6 đều 3 về giã thích từ ngữ: “Chuyn nhương HĐMB, thuê mưa nhà công trình xy chong là việc bên mua, thud mua chuyén gia tain bộ 9 tráchnhiận vangiia theo HDMB, thud muanhà, cổng rink xập đựng cho tổ chức, cd nhân khác thông qua văn bản chuyễn nhượng hop đẳng được lập theo aug ảnhcủa Nghĩ Anh nay”

ấu khái quát iệc chuyển nhươngHĐMB NOHTTTL như sau: Chnylỗnnhương HĐMB NOETTTL ẩn giao toàn bộ quyển, trách nhậm và ng]ĩa vụ theo EĐMB 'NOHTTTL cho td chúc, cả nhân khác thông qua văn bản chayén nhương hợp đẳng rên this theo guy dh cũapháp luật

Từ khổ niệm về chuyển nhượng HĐMB nhà ở rên diy có thể

là việc bên mua chy

C6 nhiễu quan điển khác nhau về bin chất cia văn bản chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL, có quan dim cho ring đây không được co: là mốt hop đồng chuyển nhường vì thụ chất đầy chỉ là việc chuyển giao toàn bộ hop đẳng từ chủ thể ny cho một chủ thể khác, theo đó chủ thể mới sẽ là chỗ thể thay thể chủ thể cũ thục Tiện toàn bổ các quyên và nga vụ theo HDMB NOHTTTL với chỗ đầu tụ và vin

‘bin chuyển nhương đó được coi nhụ mốt vin bản xác nhận v việc chuyển giao đó Ning cũng có quan điểm khác cho ring diy thục chất là mốt loi hợp đồng chuyển hương bên cạnh bin chất la việc chuyễn giao toàn bổ quyền, trách nhiệm và ngiữa va của HĐMB NOHTTTL từ chủ thể này cho một chủ thể khác thì nỗ còn mang dáng dip niur mét hợp đẳng, rong văn bản chuyển nhương HDMB nhà ở thể hiện diy đã những thông tin như tư cách chỗ thé, đổi tương giá tri chuyển nhượng thôi hạn và phương thúc thanh toán, quyển và ngiữa vụ giữa các bin cũng như phương thức giã aqyit tanh chip Chi đầu tư đồng va tro là bên iên quan rong hợp đẳng bên chuyển nhượng là cá nhân, tổ chức có quyền sẽ hữu đối với HĐMB NOHTTTL, bên nhân chuyển nhượng là cá nhân, tổ chức nhân chuyễn nhương HĐMB NOHTTTL® Theo

° Nguyễn Chí ng Q019), Mtsể vuống mde trong any nh php luật cupẫn nhượng hp ng mua

tn Dink hệnh tong hơng ke, Tp Engh bật sẻ 3, NLT 15-16

quan đn của tác gi tác giả công có góc nhìn và đánh giá theo quan điểm thứ ha, đổ là văn bản chuyển nhương HĐMB NOHTTTL chính là mốtloại hop đồng chuyển nhượng có đối trong chuyển nhượng lá các quyền, trách nhiệm và nga vụ phát sin tzHĐMB NOHTTTL, không chỉ ahin vé mặt inh thức ma cả vỀ mất bin chất nó được cơi là một dạng hợp đồng chuyỄn nhương phù hop với quy dinh tei Điều 116 BLDS năm 2015 về giao dich din mự "Giao dich dn sự là hợp đồng hoặc hành vĩ pháp lý đơn phương làm phát nh thay đỗt hoặc chấm đứt quyền ngiữa vụ dân sể"

1.22, Đối tuợng trong vin bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương ai

Hiện nay tạ các quốc gia trên thể giỏi có những quan diém khác nhau về đi tương duyễn gio ca Hop đồng Theo LAPP, mốtuongohữnghọ gi tiéa phongnghiên cứu về chuyển giao Hop đẳng tei Châu Âu quan

đẳng là mốt thôn thuận theo đó một bén trong hợp đồng chuyỂn giao cho mốt người thứ be toản bộ các quan hệ pháp lý bit nguẫn từ hợp đồng đó” Theo quan điểm CLAPP, không phải bản thin hop đẳng được chuyển giao ma thực chất à các mỗi “Chuyển giao hep

quan hệ về quyền và ngiĩa vụ phát sinh từ Hop đồng mới là đối tượng chuyễn giao Mắt sổ học gi khác li quan điểm: "Chuyển giao hợp đồng là một hành vi pháp lý nhầm thay thé một bên trong mốt quan hệ hợp đồng bối mét bên thứ ba” Vi quan rim này, không có sơ chuyển giao hop đồng ma là sơ dich chuyển ofa một người thứ ba vào mốt quan hệ hợp đồng” Theo quan điểm cả nhân, tác giã cũng đẳng ý với quan đẳm cit học gid C LAPP, tác giá cho ring đối tuong chuyển giao hop đồng là các quyền và ngiĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Đối hợp đồng là mốt yêu tổ phi vật chất, do vậy không thể chuyển giao được, chỉ có thé chuyển giao các mỗi quan hệ php lý túc lá các quyên và ngiễa vụ phát nh từ hợp đồng,

Trong mus bán NOHTTTL, đốt tương chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL chính là các mốt quan hệ vé quyên và ngiấa vụ phát sinh từ HĐMB NOHTTTL Hey nổi cách khác, đối tượng chuyển nhương HĐMB NOHTTTL chính là các méi quan

° Ngưễn Ch Hang 210), Med ving mde mong ep pia? chan ners hp đẳn met

unt hành ch mong tag et, Tap cing bật sẽ 3, Ba Nội, W116

hệ vi quyên và nghĩa vu phát sinh từ những đều khoản thôn thuận trong HĐMB NOHTTTL đã được ký kết với chủ đâu tr dự án Việc chuyển nhường HĐMB NOHTTTL không làm chim đứt các quyển và ngiĩa vụ phát ánh từ hợp đồng mã là ty dich chyễn quyền và nga vụ phát ảnh trong hợp đẳng từ bên chuyển nhương seng bên nhận chuyển nhượng rong môi quan hệ pháp luật với chỗ đầu tự từ đó phát sinh các mốt quan hệ

Thứ nhất, mỗi quan hệ giãn chỗ đầu hư với bên chuyển nhương Đây là mỗi quan hệ mang tinh chất hỗ to Voi quy đính hiện tei, việc định đoạt tà sin la quyển và nghĩa vụphát ảnh tư HĐMB NOHTTTL của bên chuyểnnhượng không phụ thuộc vào ý chỉ của chủ đầu tự, nga là bên chuyển nhương dave quyển chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL iu thôa mãn điều kiện luật nh ma không xem xét đến sơ đồng 9 của chủ đầu ty Tuy nhiên trên thục tế chỗ đầu tơ thể hiện vei trỏ hỖ tr tích cục cho bên chuyển nhương thông qua động thá zác nhân vào “Don xác nhận vé việc chuyển nhương HĐMB NOHTTTL”, trong don xác nhận này ghỉ nhân cụ thể sổ in sma bên chuyển nhượng đã thanh toán cho chủ đầu tử theo tiến độ dự án Dua vào xác “hận của chi đầu tư bên nhận chuyển nhượng tổ chức hinh nghề công chúng s ving tin ién đến giao dich chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL,

Thị hai, nốt quan hệ giữa chủ đầu tư với bên nhận chuyển nhượng Đây là mối quan h mang tinh chất rang buộc trách nhiễm, Sau ủi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng giao kết vin bản chuyễn nhương HĐMB NOHTTTL vàthục hiện ngiĩa vụ huẾ trí cơ quan thé, chủ đầu tr có trích nhiệm xác nhận vào vẫn ‘bin chuyển nhương HĐMB NOHTTTL về việc chim dit gio dich với bên chuyển nhượng và gieo dich trục tấp với bên nhận chuyén nhường KỄ từ thời đềm chỗ đâu từ xác nhận, quyển và ngiĩa vụ phát sinh từ HMB NOHTTTL cia bên chuyển nhượng chim dit và đợc chuyển giao sang bên nhân chuyển nhượng theo dé bên shin chuyển nhượng hop đẳng được tip tue thực biện các quyển, ngiĩa vụ của bên snus nhà ở với chủ đầu tr Chỗ đâu tự có trích nhiệm tạo điệu kiện cho các bên trong iệc chuyên nhương hop đẳng và không được thụ bắt kỹ khoăn chi phí nào iên quan đồn việc chuyễn nhượng họp đồng,

Thứ ba, mỗt quan hệ giữa bên chuyển nhượng và bin nhân chuyển nhương Đây là mỗi quan hệ mang tinh chit chuyển giao Theo đó bên chuyển nhương sé chuyển geo tài sin là quyển và ngiễa vụ phát sinh từ HĐMB NOHTTTL cho bên “hân chuyể

nhượng phải thanh toán số tiên chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL và tếp nhân các nhượng kim theo các giấy tổ, chúng từ có liên quan Bén nhận chuyễn

quyện và nghĩa vụ phát ảnh từ hợp đồng đó nh thôa thuận trong vin bản chuyển nhượngHĐMB NOHTTTL

144 Đặc điểm của hoạt thành trong tương lai

Chuyển nhường HĐMB NOHTTTL là một loi giao dich được xác lập đ thôn thuận, quy ảnh về việc chuyển nhương quyền và nghĩa vụ phát ảnh từ hợp đồng mua "bán nhà ð với chỗ đầu tư cho một bén thử ba, Tuy nhiên diy là một hoạt đồng chuyển ang chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở hinh

“hương đặc thủ có những đặc trưng riêng sơ với những os giao dich khác, bao gin Thứ nhất dés tương của hoạt đồng chuyễn nhượng là những quyển và nghia vụ phát tình từ Hop đẳng mua bản NOHTTTL đã hết với chủ đẫu he

Thác với những giao dich khác đối tong côn giao dich được xác định rổ răng 1à một tai sin theo quy Ảnh tại Bộ luật din sự hư bao gồm: vất, tiên, gly tờ có giả “quyền tii sin; ti sin beo gim đồng sin và bất động sẵn, bất động sin bao gém cả bit đồng sin hình thành trong tương lại Tuy nhiên đối tượng cia host đông chuyển “hương hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác định là quyềnvà nghĩa vụ phát ánh từ Hợp đồng mua bán nhà & hinh thành trong tương lái ma bên chuyển nhương đ ký kết với Chủ đầu tơ Vay quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đẳng này là đổi tượng của giao dich chuyển nhương thi nó phải được coi là ti sẵn, “hưng xác định nó la dang gì của tài sân còn chưa x8 rằng gây khỏ khăn cho việc xác ish Theo quan điễm của các giả, đây được coi là mốt quyền tà săn, hy nó cach khác chính là quyên đối với hợp ding hay quyền thực hiện hop đồng và quyển sẽ đi

cùng ngiễa vụ theo sự thôa thuận của các bên rong hợp đồng,

TBộ luật din ny năm 2015 và những vin bản pháp luật chuyên ngành đã quy,dish NOHTTTLL là một loi ải sân được pháp đưa vào giao dich, theo dé nâu cần cử theo quy định này người sở hôu NOHTTTL có quyển định dost đối với tài ấn đó, tức dave đưa NOHTTTL tham ga vào các quan hệ mua bán Tuy nhiễn với quy định:hiện hành, nha ở chỉ được phép tham gia vào giao dich mua bán nêu nhà ở đáp ứng,

được điều liện cia nhà ở được tham gia giao dich một trong những đều liên đó là aha ở đã được cấp giấy chứng nhận, hoặc trường hợp mua bán đổi với nhà ở hình thành tong tương li với điều kiện bên bản luôn luôn a bén Chỗ đầu hz~ đơn vi được nhà nước giao quyền phát tiễn dự án nhà ở đó Như vậy, để dim bão quyền của chủ sở hữu đối với tải sản thi người mua nhà ở tử chữ đầu tr chi có thi đưa tử sẵn vào tham ga giao dich thông qua hình thúc chuyén nhương quyền và ngiầa vụ phát sinh hợp đồng mua bến nhà 6 cho bên thử ba, theo đó bên thứ be sẽ lá bin tấp tục thục hiển họp đẳng với chủ đầu hava la bên co quyền sở hit đối với NOHTTTL

Thứ hai, có sự thơm gia cũa một bên thứ ba chủ đu he nhac một bên có vai trò rắt quan trong và má liên quan đồn vide clnyễnnhượng,

Mic di không phố là bn chuyển nhương hay bên nhận chuyển nhường, “hang chủ đều hr được xem là bên thứ ba có lin quan, cổ vai trò quan trong và mất

thiết với quan hệ chuyển nhượng hợp đồng Theo quy đính của pháp luật hiện hành, vide xắc nhận cña Chỗ đầu tư vào việc chuyển nhượng hep

"bước ofa thủ tục chuyển nhượng, ức là nêu Chủ đều tr chưa xác nhận tỉ việc chuyển hương này vấn chưa dave hoàn thành.

là một trong những,

Chủ đâu tela hức sở hữu vốn hoặc tổ chức được giao thay mặt chủ sở hữu n, tổ chúc vay vẫn rực ấp quân ý quá tình thục hiện dự án Chỗ đâu hư xây dụng (ems đây gọi là chủ đầu hộ lá cơ quan, tỔ chúc, cá nhân sở hữu vốn, vay vẫn hoặc được giao tric tiép quân ý, nở dụng vốn di thục hién host động đầu hexiy đụng Vaôi đã đu kiên mỡ bán nha ở ình thánh trong twong la, chỗ đâu hela bên bán nhàvà cổ Ảnh là bên bán nhà rong suốt quá tình hình thành nhà & De đó khi bên mua sha chuyển nhương hop đồng mua bản NOHTTTL cho một chủ th thứ ba th bên ‘bén nhà vẫn luôn là chủ đầu hy và bên mua nhà được chuyển gao từ bên chuyển

nhượng sang bên nhận chuyển nhương, Như vậy có thé thấy, mắc đà không them gia vào quan hệ chuyển nhương nhưng chủ đầu tơ vẫn có vai rò rit quan tong trong quan này là bên bán nhà và sẽ là bên tp tục thục hiện các quyén và nghĩa vụ với tiên ava nhà theo những thỏa thin đã ký kết trong hop đẳng mua bán NOHTTTL,

i hep

chuyển nhượng

14 1lồng mua bán nhà ở hình thành trong tương bai được phép

Nha ð 1á công tỉnh xây đơng với mục dich để ở và phục vụ các như câu nh host của hô gia dinh, cá nhân Theo Luật Nhà ð năm 2014, tủ Điễu3 quy dinh về các Ios nhà ở bao gốm.

“Thứ nhất là nhà ở iênglễ

“Nhà nng lš lànhà ở được xây dưng trên thữn đắt nông bật thuộc qyễn sử chong hợp pháp của tỗ chức, hổ gia dinh, cá nhân bao gém nhà biệt thas nhà & Tiến kể và nhà ở đốc lập

khái niệm khá đơn giản và dễ hiểu nhưng trước ngày 01/01/2021 có tới 02 luật quy cảnh, giả thích vé thuật ngữ này: Bến canh Luật hà ð năm 2014 thi côn có Luật Xâyomg 2014 quy định, đổ là “Nha ở rng lẽ là công trình được xây mg trong nôn viên đt ở thuộc quyẫn sử đụng cũa hỗ gia đình cá nhấn theo quy dn cia pháp Ide” điều này din din iậc có nhiêu cách hiểu khác nhan, không đồng nhất, gây khó Xhấn cho việc xác định chính xác thé nào la nhà ở riêng lễ Vì vậy đến ngày 01/01/2031, quy định về nha & ring lễ tả Luật xây dựng năn 2014 đã bị bãi bộ để tir d6 có cách hiểu thống nhất về khá nim nhà ở iêng lẽ

“Thứ hai, lànhà chàng cơ “Nhà chưng cư lảnhã có te ting tổ lên có nhiễu săn hộ có 16 4, câu thang chang có phần sở hữu viông phần sở hữu huang và hệ thẳng công trình ha tang si: ng cung cho các hỗ gia đình cá nhân tổ chức, bao gdm nhà chương cụ được xây chong với mục dich dé ở và nhà chương cứ được xây đừng số mie dich sử hg hỗn hợp đễ 6 và anh doanh:

Trong các HĐMB cân hộ chang cơ ký kết với chủ đều tr cân phii được xác inh rõ các nội đang Phin điện ích thuộc sở hồn, sử dụng chung, phần din tich thuộc sở hữu riêng, điện tích sản xây dụng căn hộ, diễn ích sử dung căn hộ (én tíchthông thiy) và được ghỉ vio Giây chứng nhân bao gỗ:

các phòng bên trong căn hộ và điện tích ban công 16 ga (nêu cổ) gắn liên với cn hộcả phân diện tích tường ngân.

đó, không tính trờng bao ngồi nhà, twing phân chia các căn hộ, din ích sân có cốthộp kỹ thuật nim bên trong căn hô Diệntích đất thuộc quyển sử đụng chung của cácch sở hữu cần hộ chung cử

“Thứ ba, nhà ð thương mai “Nha Đương mat lana ở được đu exdy mg <i bán cho thud, cho thuê mua theo cơ chế tị trường"

Nhà ở thương mai là nhà ở do các t8 chúc, cá nhân đầu he phat hiển để bán, cho thuê theo nhủ cầu cia thị trường Khéng giống với các loại nhà ð khác, nhà ở thương mại được đều t xây dụng là để kinh doanh nhằm mục dich lợi nhuận Tim aấm lợi nhuận là mục Hu hing đầu cia các nhà đầu bơ lôi bố vốn rụ đều tr phát triễn nhà ở thương mai, nêu không xuất phát từ mục iêu đó nhà ở được tạo lập sé không được goi là nhà 6 thương mai ma sổ được goi với mét tên khác

Như vậy có thé thấy mục dich xây dung để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị tường hay nói cách hiểu chung nhất là mục dich thương mai, mục dich tìm tiễn lợi nhuận chính là yêu tổ để xác định oxi nhà ở này, Nhà ð riêng lš hay nhà ở chung cư được xây đụng lên shim mục đích thương mai tim kiểm lợi nhuận thicũng được coi là nha ở thương mei Tuy nhiên chủ đầu tr thục hiên xây đụng nhà ở thương mai phii là cá nhân hoặc tổ chức đáp ứng được yêu cầu về hơ cách chỗ thể theo quy đính của pháp luật về điều kin làm chủ đầu bơ và hự chọn chỗ đầu tr dự ánxây dụng nhà ở thương mai theo quy ảnh tei Điều 21, Điều 22 Luật nhà ở năm,2014 và Điều75 Luật Dau tr năm 2020

Thứ tu, nhà ở cổng vụ "Nhà ở cổng vụ là nhà ở được ding đễ cho các đôi "ương thuộc điện được ở nhà công vụ theo qup din của Luật nhà ở iu trong thờigiam đâm nhận chức vục công tác"

Nha ở công vụ là một loại nhà 6 thuộc sở hồu nhà nước, do Nhà nước đầu hr xây dựng hoặc mua bing nguồn vẫn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sỡ Hữu theo quy định của phép luật

“Thứ năm, nhà đ phục vụ tả định cơ “Nha ở để luc vụ tái đnh cư là nhà 4 để bổ trí cho các hộ gia inh cả nhân tude điện được tái dh cự lồn Nhà nước thas hổi đất bị giã tôanhà ở theo qup dn của pháp luật"

Nha ti đãnh cự là nhà ð do Nhà nước đầu hy bằng nguồn vén hoặc hình thức sus nha ỡ thương mai được xây đụng theo dự án d cho thuê, cho thuê mua hoặc bán cho người được tá Ảnh cự

“Thứ su, nhà ở xã hội "Nhà ở vã hội Lamha ở có sự hỠ ro của Nhà nước cho cde đối tương được hướng chính sách hS vơ vé nhà theo any nh của Luật nhà ở

Nha ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hike của cơ quan nhà nước (có thể trong wong hoặc dia phương) hoặc các loại hành nhã được sở hina và quân ý bi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dụng với mục đích cong cấp nhà ở giá xế cho một số đổi tượng được tiên trong xã hội như công chúc cia nhà made chưa có nhà ở dn định người có tha nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giátš sơ với giá thi trường,

Trong giao dich vé mua bán NOHTTTL thì cá nhân, pháp nhân hộ gia đính, tỔ hợp tác du có thi trở thành chỗ thé trong quan hệ hop đẳng Tuy nhiên hiện nay trên thục t chủ thể thm gia chủ yêu trong các HĐMB NOHTTTL hiện nay là cảnhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà &

Luật nhà ở năm 2014 quy dinh cho phép chi đầu hư xây dụng nhà ở thươngmei và chủ đều tr dur án xây đụng nhà ở xã hội dave tua chon hình thúc bán NOHTTTL để huy đông vén a phục vụ cho viễc phát triển nhà ở ! Bên cạnh đó trên thục tẾ còn có một sổ trường hop người dân xây dung nhà ð trên đất thổ cơ côn

ˆ ĐỀN 63 Leitadd Gaim 2014 g dh “hi dhumed icy amend Sv choc be đợnhàn đức bật đo‘tad munahi Shah tanh umgmeng kilväc bia dé "ya Bas 69 Tuột hú Gm 2014 quy đeh Ệ vận

plac wu cho ve phat mia @taneng mại bạo gon "Venu dang hang te gớp van ep ức dt

‘aelwptic kad dou hin dow hàng cin cw đệ hỗ ga dhcata

sink, mặc di chưa được xây dụng hoặc xây đưng chưa xong nhưng đã có thôn thuậnig kit HĐMB NOHTTTL với các chủ thể có như cầu sé hike NOHTTTL Trườnghop này, bên bán phi là chủ sở hữu hợp hp nha ở và a chỗ sử đọng hợp pháp đối với quyên sử dung đất có nhà ở đó hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền”, tuy hiên do các chủ thể thực hiện giao kết hop đồng này không có ding ky KDBĐS và không có chúc năng KDBĐS do đó không được coi là nha ðthương mai nh thành: trong trơng lai và không thuộc phạm vi đều chỉnh của luật KDBĐS?

Tuy nhiên không phãi tit cả các HĐMB NOHTTTL đều được phép chuyển nhượng cho chỗ thể khác Điễu 117 Luật nhà ở năm 2014 quy dinh về các hình thúc tao dich v nhà , theo đó giao dich vi nhà ở bao gm “ade hh thức mua bởncho thud, cho thuê mua nhà 6; clayén nhường HĐMB nhà ở hương mai ting cho, 5, thừa kẻ thể chấp, góp vẫn cho mươn cho ở nhờ và tty quyên quân lý nhà ở" “Theo quy định này cin pháp luật vỀ cfc loi giao dịch và nhà 6th đối với trường hợp chuyểnnhươngHĐMB nhà chỉ áp dụng đối với HĐMB nhà 6 thương ai ma không áp dang đôi với nhà ð xã hộ, túc là chỗ thể mua nha ở xã hộ hành thành trong tương Jai của chủ đầu từ xây dung phát triển nhà ở xế hồi hay mua NOHTTTL của các cá nhân, hồ gia dink xây đạngnhà 6 riêng lễ tiên đất thổ cơthủ không được pháp chuyển nhượng hợp đồng này cho chỗ thể khác Nội dang này công đã được lâm rõ hơn nữm

trong quy dinh tei khoản Ì Điều 7 Nghĩ dinh số 022023/NĐ-CP- “Tie chuẩn xhương HĐME, thaé mua NOHTTTE và chyễn nhương hop đồng thé mua nhà, sống trình xập mg có sẵn không áp dùng đối với HĐMB, tu mua nhà ở xã hột" Quy ảnh này được bỗ sang ph hop với quy định ei Điều 59 Luật KDBĐS 2014 về chuyển nhượng HĐME, thuê mua NOHTTTL, công như phù hợp với việc hệ thông, thống nhất quy ảnh hướng dẫn về chuyển nhượng HMB, thuê mua NOHTTTTL ma trước đây Nghị ảnh số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/2015 của Chính phả quy Ảnh chỉ

‘BB Pxương Thấy Q01), Giao đch đân sự đi tới ồi sân là nh hd trong mg a, Trận văn

"thạc hệt học, DH Luật Hi Nội Ha Nội, 3:32

> Nguyễn Ts Huyền Trang C015), Hp đổng nu bán nà ở Hn tinh rong tương lá, Ln vẫn tục sĩ"tặthec,ĐH Luậ Hà Nội Hu Ni, 36

ất thí hành một số điều của Luật kinh doanh bit động sin (hit hiệu lực ngày 01/03/2032) chưa có quy dinh hướng din cụ thể

Từ những phân tích, định giá trên diy, theo quy định côn pháp luật hiện hành, vide chuyển nhương HĐMB NOHTTTL chỉ áp dụng đổi với HĐMB nhà 6 thương se hình thành rong tương lá

14, Se luge quá trình hình thành và phát

hạt về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở kinh thành trong tượng lí In của các quy định của pI

Trên thục ti i có rất nhiễu các quốc gia rên thể giới quy dink cụ thể đâu chỉnh các giao dich về NOHTTTL nói chưng hay chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL néi sing Tạ đu 1601- 4 BLDS Pháp 1804 quy ảnh “Tide người muardưtong quyền của ho đãi với bắt đồng sino vậy đừng đương nhiên lam cho người được nhượng quyền they thể các ngĩa vụ cũa người mua đổi với người bán, Nẵu việc bản cổ kim theo iy thác, vậc ly thắc này được ndp ne gia người mua và người được nhượng Những ay đnhiniy được áp cong đỗ với mot chuyễn nhượng lồi còn rỗng emguyén hoặc bắt buộc chuyễn nhương vì lý do chết" BLDS Napoleon (1884), đều 1251 quy din “Thi quyén đương nhiên được thực hiện cho người hắp nhấn bắt đông sản li người xi sir dong hẳn mua bắt đông sân để thar toán cho người có quyền dian thd chap

bắt động san” BLDS Cangochia Diéw 512 quy Ảnh ring "Người lạ hop đồng với "người khác có thể chuyẫn nhượng vị tí trong hop đồng dé cho người thứ bai" Có thé nhận thấy rằng pháp lute các nước nbin chung thie nhận việc chuyển nhương hop dng là mốt trong những quyin của bên mus, Chuyển nhượng hop đẳng là một giao dich din sự đặc tiệt, gao dich đó lâm thay đổi chủ thể côn hợp đồng đã kỷ kết

6 Việt Nam, trước diy chưa có thuật ngữ NOHTTTL, mua bán NOHTTTL, cũng như chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL Trước những năm 2000 hi khá niệm, NOHTTTL chưa được để cập chỉ tết rong pháp luật về nhà ở th khó niệm về tải sin hình hành trong tương ei đã được dé cập din rong finh vực geo dich bảo dim, Khoản? Điều Nhị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính Phố;

dich bảo dim quy dink v tải sân hình thành trong tương lạ như sa“ the trong hương lợi" là đồng sân bắt đông sản hình thành san thời dé lệ

giorat sản hình

it giao

ch báo đâm và sẽ thiộc quyển số hữu cia bên bảo di như hoa lợi oi ức, tà sân inh thin Rr vốn vay, công trình dang vậy đàng các tài sản khác mà bên bảo con số quyẫn nhân", và được tp tục ghi nhân tei Nghĩ dinh số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/13/1999 của Chính phủ quy đính về dim bảo tién vay ofa các tổ chúc tín đụngtrong văn bản pháp uật nay các quy định mới chỉ đều chỉnh về giao dich cầm cổ, thể chip tải sin bình thành từ vốn vay ct tổ chức tin dang, Năm 2005, Quố: hồi ben hành BLDS thay thé cho BLDS 1995, khó niệm đối với vật được hình thành trong tương lai để đảm bảo cho ngiấa vụ được hình thành, quy định tại Điều 320 “Vat ding 4 bảo đầm thực kin ng]ĩa vụ din se là vật hiện có hoặc được nh thành trong "ương la Vật hành thành trong hương là động sản bắt đồng sin thuộc sổ hữu của bên bảo đâm sai thêt đễn nghita vu được xác lập hoặc giao dich báo don được giao ft" va Điều 342 về thể chấp ti sẵn “tin sẵn thd chấp cũng cô thể là tài sẵn được ành thành trong tương la” Đây dave xem là những quy ảnh sơ khai làn in để tạo điệu kiên hình thành các quy định về NOHTTTL tei các vẫn bản php luật chuyên"ngành và các quy nh của pháp luật su này, Công trong năm 2005 Luật aha ð được ‘ban hành, lên đầu tiên pháp luật ghỉ nhân và cho phép thực hiện giao dich mua bán nhà ở thương mai dưới bình thức rã châm, rã din Tiếp theo đó, nấm 2006 Quốc Hồi ben hành Luật KDBBS, tri vin bản pháp luật nay để quy định tổ rang và ch Hit fe Chỗ đầu tr và khách hing được théa thuận trong hop đẳng vé việc mua "bán nhà cổng tình xây đựng hình thành trong toơng li theo inh thúc ứng tiễn trước, công trình xây dựng hình thành trong tương Lai hơn:

va các điều kiện mua bán nhà

ấtvà hướng dẫn thí hành Luật nhà ð.V & cũng chính tạ ha vấn bản ny, việc chuyển

“pike 39 vi Đầu 95 Lait Nhà Gaia 2005“Dike 14 Lait Kah dom bit ông sini 1006

nhượng HDMB NOHTTTL lần đâu tiên được ghi nhan!S mắc đù chưa thật sự chi

tất rổ ràng và diy đã nhưng diy là những văn bên đầu tên, đánh du sự mỡ đầu chơ những chế định chuyển nhượng HDMB NOHTTTL sau này

hop với thực trong nước, Tei luật EDBĐS năm 2014 đã dành ra cả chương II để uy định về KDBĐS hình thành trong tương ei, trong đĩ cĩ quy định về quyên và "nghĩa vụ của các bin trong mua bén BĐS hình thành trong tương lei và chuyển nhượng HĐMB, thu mua NOHTTTL Tai cơng văn sổ 1436/BXD-QLN của Bộ Xây, ng về vie thục hiện luật nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014 quy Ảnh về chuyển nhượng HMB, thuê mua NOHTTTL, thee đĩ vé nội dung chuyển nhường sổ tuân thủ theo quy định tạ Điều 59 Luật KDBDS, riêng bình tự thủ tục và mẫu vấn bên chuyển nhương HĐMB, thuê mua NOHTTTL sẽ thực hiện theo thơng hư số 16/2010/TT-BXD; cũng tạ Nghĩ inh số 76/2015/NĐ-CP quy định chỉ tt tạ Mục 4 chương Il về đều liên chuyển nhượng, tình tự và thủ tục chuyển nhường HDMB, thuê mua NOHTTTL Va din gin diy nhất kh Nghị nh sơ02/2022/NĐ-CP cĩ hiệutue th hành từngày01/3/2022 bãi bồ hiệu lực thi hành của Nghĩ nh số76/2015/NĐ-CP, mi quy nh và điều kiện chuyển nhượng, tình tụ thủ tue chuyển nhương và các quy dink khác iên quan về chuyển nhượng đều được quy đính ti Nghị Ảnh máy, đây cơng là vin bản hướng dẫn thi tất và cổ hiệu lục mới nhất quy định và vấn để chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL tính din thời biện tại

Két hận chương 1

Tei chương I tác giã di vio nghiên cửu các vẫn để liên quan đến khái niềm, dic đễm của NOHTTTL; khá niên, đặc đm và nơi dụng của HĐMB NOHTTTL,

"Bila 49 Nghi đe số 1081008 CP ngiy 33462010 của Cad hả cya chev ang an th,

ảnh Thận Š, dab thộn 6 Đi 19v Đầu 20 Thàng rsê 0I0/TT.3XD ngày 01/)2010 ca Bộ

“iy dang guy đe ca tổ vì ống da ta kộn một sơnội ng của Ngự sh 712010/N9.CP

khái niém chuyễn nhượng HĐMB NOHTTTL và đối tượng trong văn bản chuyển nhượng phân loại nhà ở vàloai HĐMB NOHTTTL được pháp chuyển nhương đồng thời có những khói quất sơ lược quả tình hình thành và phát iễn của các quy din của pháp luật vỀ chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL, Tử đó có thể khái quá ring, chuyểnnhươngHĐMB NOHTTTL là việc bên muus chuyỂn giao toàn bộ quyền, trích nhiệm và nghĩa vụ theo HDMB NOHTTTL cho tổ chúc, cá nhân khác thông qua vẫn

‘bin chuyển nhương hợp đẳng twin thả theo quy nh của pháp uật Ở đây, đối tượng chuyển gao trong hợp đồng là các mỗi quan hé về quyền và ngiĩa vụ phat ảnh từ hop đồng bao gim mối quan hệ giữa chủ đầu tư với bên chuyễn nhượng méi quan hệ giõa chủ đầu tr với bên nhân chuyển nhượng mất quan hệ giữa bên chuyển nhượng và bin nhận chuyển nhương Đẳng hỏi theo quy dinh của pháp lt hiên nay, việc chuyển nhường HĐMB NOHTTTL chỉ áp dụng đối với HEMB nhà 6 thương sei hành thành rong tương la, do vậy trong suốt quả tình nghiên cứu hoàn thành,luận vin này, đối tượng mà tắc giả nghiên cứu chính là chuyển nhương HMB nhàở thương mai HTTTL

Những ni dang nghiên cứu nêu trên đ là tiễn đủ, cơ sở để tác giả phát triển nối dạng di sâu nghiên cứu về chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL nêu t chương 2 Luận vin nay,