Bàn về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

IẠP CHÍ CÍING IllíONG BÀN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHAP LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐồNG mua bán nhà HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI • NGUYỀN CHÍ KHANG TĨM TẮT: Khi tiến hành giao kết hợp đồng, chủ thể tham gia mong muốn thể rõ nét chi tiết ý chí đích thực mục đích việc giao kết hợp đồng thông qua nội dung thỏa thuận cụ thể Tuy nhiên, thực tế, có nhiều trường hợp, hợp đồng tạo sơ sài thiếu nội dung thỏa thuận cụ thể dẫn đến ưanh châp phát sinh Bài viết phân tích vấn đề Hên quan đến việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ỏ hình thành tương lai Từ khóa: ttanh chấp, nhà hình thành tương lai, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Khái quát hựp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam, chế định pháp luật hợp đồng chiếm vị trí quan trọng hệ thống pháp luật công cụ chủ yếu để xác lập quan hệ người với người liên quan đến tài sản xã hội có tổ chức Các quan hệ khơng hình thành lĩnh vực dân mà cịn hình thành lĩnh vực thương mại, lao động, chí lĩnh vực hành chính1 Điều 385 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 quy định: “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi châTn dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Trong hợp đồng bên quyền tự do, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực 60 SÔ'27-Tháng 12/2021 thẳng thỏa thuận ý chí Tuy nhiên, thỏa thuận ý chí bị giới hạn khn khổ đạo đức, trật tự xã hội trật tự công cộng Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng thông dụng quy định Điều 430 BLDS năm 2015, theo hợp đồng mua bán tài sản hiểu thỏa thuận bên, bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai (HTTTL) dạng hợp đồng mua bán tài sản2 Luật Kinh doanh bât động sản năm 2014 Chương quy định chi tiết giao dịch liên quan đến bất động sản HTTTL không nhắc đến khái niệm hợp đồng mua bán nhà LUẬT HTTTL Kết hợp quy định pháp luật thực tiễn, nhận thâ’y hợp đồng mua bán nhà HTTTL có đặc điểm, cụ thể: Thứ nhất, hình thức hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà HTTTL giao kết hình thức văn bản, việc cơng chứng, chứng thực theo thỏa thuận bênd Thứ hai, chủ thê’ hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà HTTTL ký kết bên chủ đầu tư có chức kinh doanh bất động sản (bên bán) bên cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (bên mua) Thứ ba, đôi tượng hợp đồng Đôi tượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhà HTTTL loại tài sản đặc biệt giao dịch kinh doanh bâ't động sản, đặc thù nhà HTTTL thời điểm giao kết hợp đồng chưa hình thành, nên bên khơng phải bàn giao tài sản, mà bàn giao giây tờ chứng minh quyền sở hữu bên bán chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua Thứ tư, quyền nghĩa vụ bên HỢp đồng mua bán nhà HTTTL hợp đồng ưng thuận, song vụ có đền bù Tóm lại, khái quát hợp đồng mua bán nhà HTTTL thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ thi công xây dựng bàn giao nhà cho bên mua theo tiến độ; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm phương thức thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà HTTTL Những dạng tranh châp liên quan đến hựp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tranh châp hợp đồng mua bán nhà HTTTL bất đồng, mâu thuẫn quyền nghĩa vụ chủ đầu tư dự án với bên mua nhà HTTTL Như phân tích hợp đồng mua bán nhà HTTTL dạng hợp đồng mua bán tài sản, tranh châp hợp đồng mua bán nhà HTTTL có đặc điểm tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản yếu tô’ vi phạm hợp đồng, có thiệt hại tài sản bên bị vi phạm, có quan hệ nhân hành vi vi phạm hợp đồng thiệt hại vật châ't xảy có lỗi bên vi phạm Trong tranh châp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà HTTTL nói riêng, việc hịa giải tranh chấp ln coi trọng Trước hết bên phải tự thương lượng, tự thỏa thuận với phát sinh tranh châp đưa Tòa án kết thương lượng, thỏa thuận không thành Và Tịa án, bên tiếp tục thỏa thuận, Tòa án tạo điều kiện cho bên hòa giải với Những dạng tranh châp phổ biến liên quan đến hợp đồng mua bán nhà HTTTL nay, cụ thể: Thứ nhất, tranh châp liên quan đến hình thức hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà HTTTL với bên chủ thể chủ đầu tư dự án - doanh nghiệp có chức kinh doanh bâ’t động sản nên việc công chứng, chứng thực khơng bắt buộc4 Vì khơng bắt buộc cơng chứng, chứng thực nên đơi lúc quyền lợi bên cịn lại hợp đồng mua bán nhà HTTTL chưa thật đảm bảo Thứ hai, tranh chấp liên quan đến tự nguyện chủ thể hợp đồng Sự tự nguyện hợp đồng xem xét dựa biện chứng ý chí bày tỏ ý chí Tự nguyện thơng ý mn chủ quan với ý chí biểu đạt bên nội dung hợp đồng mua bán nhà HTTTL giao kết Klii hợp đồng hình thức giao dịch dân phản ánh khách quan, trung thực mong muốn giao kết bên tự nguyện thể rõ nét Thế nhưng, tự nguyện khó bảo đảm thực tiễn, tình trạng hình thức biểu đạt hợp đồng mẫu giao dịch liên quan đến mua bán nhà HTTTL Thứ ba, tranh châp liên quan đến mục đích nội dung hợp đồng Khoản Điều 117 BLDS năm 2015 quy định: “Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều câm luật, không trái đạo đức xã hội” Đây điều kiện đặt để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền lợi ích hợp pháp người khác Điều cấm pháp luật định nghĩa “là quy định luật không cho phép chủ thể thực hành vi nhát định”5 Thực tiễn giải vụ án liên quan đến hợp đồng việc áp dụng điều khoản vi phạm điều earn luật, không trái đạo đức xã hội số trường hợp SỐ27-Tháng 12/2021 61 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG khơng thơng nhất, cịn nhiều cách hiểu quan điểm khác cần quy định hướng dẫn cụ thể Thứ tư, tranh chấp liên quan đến thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hiện nay, có nhiều quan điểm khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng Việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng có ý nghĩa việc giải vụ án Nếu hợp đồng bị vô hiệu, nguyên tắc chung bên trở trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Nhưng hợp đồng có hiệu lực, việc xử lý vi phạm bên vào thời điểm có hiệu lực hợp đồng theo thỏa thuận bên hợp đồng để giải Trường hợp thỏa thuận khơng rõ ràng theo pháp luật giải Ngoài ra, dạng tranh chấp liên quan đến điều khoản hợp đồng mua bán nhà HTTTL kể đến tranh châp nghĩa vụ toán, tranh chấp nghĩa vụ bàn giao tài sản, tranh châp bồi thường thiệt hại, tranh châp phạt vi phạm, Những dạng tranh châp liên quan đến mua bán nhà HTTTL nêu xuất phát từ nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan Một số’ bất cập liên quan đến việc giải tranh chấp hựp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Trong giao dịch mua bán nhà nói chung mua bán nhà HTTTL nói riêng, việc giải tranh châp vấn đề thời có tính chất phức tạp Xuất phát từ nhiều nguyên nhân việc áp dụng không quy định pháp luật; không bối cảnh thực tế vụ kiện; sơ sài thiếu nội dung thỏa thuận quan trọng làm tảng cho hợp đồng mua bán nhà HTTTL; dẫn đến “khơng hồn hảo” hợp đồng mua bán nhà HTTTL cần can thiệp Tòa án Thứ nhất, lúng túng việc giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà HTTTL Hoạt động mua bán nhà HTTTL không chế định pháp luật Việt Nam, chưa có hệ thơng pháp luật tổng thể hồn chỉnh điều chỉnh Do đó, thực tiễn số trường hợp chưa có hướng dẫn cụ thể quy định pháp luật nên việc giải tranh chấp liên quan đến hựp đồng mua bán nhà 62 SỐ27-Tháng 12/2021 HTTTL bị lúng túng đôi lúc phải kéo dài thời gian giải quyết, chí từ chối giải Điển hình, theo quy định pháp luật hành, bên mua nhà HTTTL chưa nhận bàn giao nhà nhận bàn giao nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ãất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa nộp cho quan có thẩm quyền6 Nội dung điều khoản thủ tục hành nhà HTTTL, nghĩa không cần biết chủ đầu tư bàn giao nhà hay chưa bên mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL cho chủ thể khác chưa nộp hồ sơ cho quan cap Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, chê cho việc kiểm soát nộp hay chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đâ’t cho quan có thẩm quyền chưa có quy định cụ thể Thứ hai, cách hiểu nhà HTTTL có tranh chấp Tranh chấp nhà HTTTL Tịa án có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật tố tụng dân Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL tranh chấp điều khoản thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà HTTTL Thực tế, số trường hợp không phân định rõ vấn đề tranh chấp nên nhiều trường hợp quan có thẩm quyền xác định sai chất vụ việc dẫn đến việc giải chưa chất, không đảm bảo châ’t lượng Thứ ba, việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL Việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng có ý nghĩa quan trọng việc giải tranh chấp trường hợp hợp đồng mua bán nhà HTTTL có hiệu lực hay hợp đồng mua bán nhà HTTTL vô hiệu Theo quy định Khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014 thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà nói chung thời điểm cơng chứng, chứng thực Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà HTTTL pháp luật lại khơng bắt buộc cơng chứng, việc xác định thời điểm có hiệu lực LUẬT hợp đồng tuân thủ theo Khoản Điều 401 BLDS 2015, tức thời điểm giao kết, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014 thực việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL pháp luật lại bắt buộc công chứng “văn chuyển nhượng hợp đồng” Khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm đăng ký vào sổ địa khơng phải thời điểm công chứng, chứng thực Như vậy, rõ ràng pháp luật thiếu tính thống việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng khơng hoạt động mua bán nhà nói chung, mua bán nhà HTTTL nói riêng mà cịn liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, nguyên tắc việc mua bán nhà phải gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự thiếu đồng thiếu tính thơng thời điểm có hiệu lực hợp đồng văn quy phạm pháp luật gây khó khăn cho việc giải tranh chấp thực tế Thứ tư, vấn đề hợp đồng mẫu hợp đồng mua bán nhà HTTTL Hiện nay, nhiều vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL diễn thường xuyên mang tính chất phức tạp Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, am hiểu pháp luật nắm vững thông tin nhà HTTTL mua bán, nên việc “áp đặt” nội dung lồng ghép vào hợp đồng mẫu gây bất lợi cho người mua nhà HTTTL Những nội dung mà bên bán - chủ đầu tư dự án dễ “áp đặt” gây bất lợi cho bên mua hợp đồng mua bán nhà HTTTL điều khoản nghĩa vụ bàn giao nhà, trách nhiệm hỗ trợ đề nghị quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, chi phí liên quan phạt vi phạm, Thứ năm, việc thực nội dung thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà HTTTL Việc thực điều khoản thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhiều bất cập kể đến vài vấn đề như: (i) Khơng có bảo lãnh thức từ phía ngân hàng, nhiều dự án triển khai mua bán nhà ỏ HTTTL chưa có bảo lãnh ngân hàng chủ đầu tư không đảm bảo điều kiện thẩm định lực tài vấn đề rủi ro tham gia bảo lãnh mua bán nhà HTTTL; (ii) Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thơng tin từ phía chủ đầu tư, dẫn đến người mua nhà HTTTL “dở khóc, dở cười” từ dự án chấp; (iii) Vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà hỗ trợ chuyển quyền sỏ hữu cho bên mua bàn giao hỗ trợ thực thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua chậm phát sinh thêm chi phí kèm theo; (vi) Thiếu chế kiểm tra, giám sát việc thực dự án gần người mua nhà HTTTL “phó thác” cho chủ đầu tư giai đoạn sau hợp đồng mua bán nhà HTTTL ký kết; (v) Sự bất cân xứng quyền nghĩa vụ bên quan hệ mua bán nhà HTTTL; Giải pháp Thứ nhất, cần có văn hướng dẫn giải đáp vướng mắc Tòa án nhân dân tối cao Việc dự liệu tình phát sinh liên quan đến loại tài sản chưa hình thành thành thời điểm giao kết vấn đề đơn giản, việc xây dựng án lệ việc giải tranh chấp nghị hướng dẫn Tòa án nhân dân tối cao tảng pháp lý quan trọng cho việc giải ttanh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng mua bán nhà HTTTL Thứ hai, tạo nên đồng việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL với thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để tạo tương thích, thống cách hiểu khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng văn quy phạm pháp luật cần rà soát, sửa đổi theo hướng đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng thời điểm có hiệu lực hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất có nhà HTTTL Thứ ba, xây dựng chế đăng ký, kiểm soát hợp đồng mẫu mua bán nhà HTTTL Hợp đồng mẫu bên bán - chủ đầu tư dự án soạn thảo phải tuân thủ quy định pháp luật hình thức, nội dung thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật Do đó, quan có thẩm quyền cần xây dựng chế giám sát, kiểm soát nội dung hợp SỐ27-Tháng 12/2021 63 TẠP CHÍ CƠNG THIÍỂNG đồng mẫu tránh việc “áp đặt” gây bất cân xứng quan hệ hợp đồng Đồng thời, nên việc quy định “chuẩn mực sàn” cho thỏa thuận quan hệ hợp đồng mẫu, tránh việc lạm dụng vượt quyền gây bất lợi cho bên yếu quan hệ hợp đồng Thứ tư, liên quan đến việc thực quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà HTTTL Cụ thể: (i) Quy định rõ ràng chặt chẽ tiến độ toán; (ii) Thiết lập chế định tài quản lý, giám sát chặt chẽ việc huy động vôn việc sử dụng tiền ứng trước chủ đầu tư; (iii) Nhận thức rõ bảo lãnh nghĩa vụ bắt buộc hoạt động mua bán nhà HTTTL, hợp đồng bảo lãnh phải ký kết trước chủ đầu tư ứng tiền trước khách hàng hình thức phải bổ sung vào danh mục thành phần hồ sơ nộp xin Sở Xây dựng châp thuận đủ điều kiện bán nhà HTTTL; (iv) Hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung mua bán nhà HTTTL nói riêng phải cơng khai, minh bạch Các quan có thẩm quyền phải phát huy vai trị quản lý, kiểm sốt kịp thời thơng tin xác; Bên cạnh đó, cịn nhiều vấn đề liên quan việc giải tranh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL cần quan tâm kịp thời chặt chẽ việc xử lý vi phạm hoạt động mua bán nhà HTTTL sơ sài, mức phạt chưa thật tương xứng với hành vi vi phạm, việc thi hành án tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhiều khó khăn, ■ TÀI LIỆU TRÍCH DẪN: Nguyễn Ngọc Điện, Đoàn Thị Phương Diệp Lê Nguyễn Gia Thiện (2015), Giáo trình Luật Dân Tập Nghĩa vụ, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, tr.6 Phạm Quang Huy, Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành ữong tương lai, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06(262)T3/2014, tr.32 Tham khảo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 4Tham khảo khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bâ't động sản năm 2014 khoản Điều Luật Công chứng năm 2014 bên cơng chứng theo u cầu Đồn Thị Phương Diệp, Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn góc độ so sánh với Luật Cộng hịa Pháp, Tạp chí Nghiên cứu Lập Pháp, số 11(387) T6/2019, tr.62 Khoản Điều 10 Nghị định số 76/2010/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản TÀI LIỆU THAM KHẢO: Quốc hội (2015) Bộ luật Dân năm 2015 Quốc hội (2015) Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm2013 Quốc hội (2014) Luật Công chứng năm 2014 Quốc hội (2014) Luật Nhà năm 2014 Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 64 Sô'27-Tháng 12/2021 LUẬT Đoàn Thị Phương Diệp (2019) Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn góc độ so sánh với Luật Cộng hịa Pháp, Tạp chí Nghiên cứu Lập Pháp, số 11 (387) T6/2019 Nguyễn Ngọc Điện, Đoàn Thị Phương Diệp Lê Nguyễn Gia Thiện (2015) Giáo trình Luật Dân Tập - Nghĩa vụ NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Phạm Quang Huy (2014) Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06(262)T3/2014 Ngày nhận bài: 5/10/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 5/11/20212 Ngày chấp nhận đăng bài: 15/11/2021 Thông tin tác giả: ThS NGUYỄN CHÍ KHANG NCS Trường Đại học Kinh tế - Luật, Thành phố Hồ Chí Minh Văn phịng Cơng chứng Nguyễn Thanh Đình, Thành phơ cần Thơ DISCUSSING SETTLEMENT OF DISPUTES RELATED TO FUTURE HOUSING PURCHASE CONTRACTS • Master NGUYEN CHI KHANG Postgraduate, University of Economics and Law, Ho Chi Minh City Boad of Notary Nguyen Thanh Đinh, Can Tho City ABSTRACT: When entering into a contract, the participants want to clearly and in detail express the realistic will and the purpose of entering into a contract through specific agreement contents Many cases make the contract created very sketchy and lack specific agreement contents to lead to disputes The article will analyze the issues related to resolving disputes over housing purchase contracts formed in the future Keywords: disputes, houses to be formed in the future, housing purchase conttacts formed in the future So 27 - Tháng 12/2021 65 ... Như phân tích hợp đồng mua bán nhà HTTTL dạng hợp đồng mua bán tài sản, tranh châp hợp đồng mua bán nhà HTTTL có đặc điểm tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản yếu tơ’ vi phạm hợp đồng, có thiệt... quan Một số’ bất cập liên quan đến việc giải tranh chấp hựp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Trong giao dịch mua bán nhà nói chung mua bán nhà HTTTL nói riêng, việc giải tranh châp vấn đề thời... kiện cho bên hòa giải với Những dạng tranh châp phổ biến liên quan đến hợp đồng mua bán nhà HTTTL nay, cụ thể: Thứ nhất, tranh châp liên quan đến hình thức hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà HTTTL với