Đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

LOẠT ĐĂNG KÝ THÊ CHAP QUYEN tài sản PHÁT SINH TỪ HỢP đồng mua bán nhà HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI • NGUYỀN CHÍ KHANG - HUỲNH THỊ THU OANH TÓM TẮT: Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai (HTTTL) biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Tuy nhiều quan điểm trái chiều xoay quanh vân đề này, thực tế, tổ chức tín dụng lựa chọn hình thức nhận chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bài viết bàn đăng ký châp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Từ khóa: chấp quyền tài sản, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Đặt vấn đề Thế châp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL quyền chủ sở hữu tài sản ghi nhận Hiến pháp năm 20131 Kế thừa nguyên tắc tảng Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân năm 2015 ghi nhận nguyên tắc bản, có nguyên tắc bảo hộ quyền nhân thân tài sản2 Đây xem sở pháp lý vững để chủ sở hữu tài sản thực quyền chủ sở hữu đốì với tài sản sở quan trọng để tổ chức tín dụng thực biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, đáng nhắc đến biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp tài sản Đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL việc Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp ghi nhận thông tin việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL vào sổ đăng ký Hay nói cách khác, đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền tài sản theo trình tự, thủ tục luật định Pháp luật đăng ký tài sản nói chung, đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL nói riêng chưa đầy đủ, tản mạn rải rác vãn quy phạm pháp luật khác SỐ 1-Tháng 1/2022 33 TẠP CHÍ CÔNG THƯƠNG Đặc điểm pháp lý chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân cần thiết phù hợp với thực tiễn Việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL có đặc điểm định, cụ thể: Thứ nhất, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL loại tài sản vơ hình Điều 115 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” Bộ luật Dân năm 2015 không định nghĩa quyền tài sản mà đặt tiêu chí xem xét quyền tài sản dựa đặc tính “trị giá tiền” liệt kê dạng quyền tài sản Các dạng quyền tài sản nói chung, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL nói riêng loại tài sản vơ hình, người khơng thể nhận biết thơng qua giác quan mà xác định dựa thông tin quyền tài sản3 Thứ hai, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL thuộc sở hữu bên chấp Khoản Điều 295 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu” Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL loại tài sản, đó, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu bên chấp Việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL bảo đảm thực nghĩa vụ cho bên chấp người khác Thứ ba, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Xuất phát từ chát quan hệ chấp, mục đích việc châp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, vấn đề pháp luật ghi nhận 34 SỐ 1-Tháng 1/2022 quy định chi tiết Mục Chương XV Bộ luật Dân năm 2015 Việc thừa nhận chế định chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân giúp bên bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, tạo mơi trường giao dịch dân lành mạnh, tiến hiệu Thứ tư, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL biện pháp mang tính phịng ngừa, bổ sung cho nghĩa vụ Việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL không tồn độc lập mà ln phụ thuộc vào quan hệ dân nghĩa vụ (có thể nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng vay/hợp đồng tín dụng) Vai trò biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ để bảo đảm bên có nghĩa vụ thực đầy đủ nghĩa vụ mình, khơng thực đầy đủ nghĩa vụ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ phát sinh ý nghĩa pháp lý4 Thứ năm, vấn đề chuyển giao tài sản quan hệ chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL dạng chấp tài sản, việc chuyển giao tài sản chấp thực theo pháp luật dân Theo đó, khoản Điều 317 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Tài sản chấp bên thê' chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp” Như vậy, pháp luật quy định bên chấp giữ tài sản chấp chuyển giao giấy tờ chủ quyền tài sản cho bên nhận chấp Trong trường hợp có thỏa thuận, việc giữ tài sản chấp giao cho bên thứ ba Pháp luật đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL thực theo quy định Luật Nhà năm 2014, Nghị định sơ' 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 quy định pháp luật có liên quan5 LUẬT Khoản Điều 147 Luật Nhà năm 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà hình thành tương lai đất hợp pháp mình; tơ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà chủ đầu tư chấp nhà tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà để mua nhà Như vậy, Luật Nhà năm 2014 tách biệt hình thức giao dịch chấp, chấp nhà HTTTL chấp quyền tài sản sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Khoản Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định: “Kể từ ngày Nghị định có hiệu lực thi hành, việc chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hĩnh thành tương lai, thê' chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà thuộc diện chấp theo quy định pháp luật phải thực theo quy định Luật Nhà Nghị định này; trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hĩnh thành tương lai quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà quy định Khoản không với quy định Luật Nhà Nghị định khơng có giá trị pháp lý không pháp luật công nhận” Với quy định này, kể từ ngày 10/12/2015 - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ có hiệu lực, việc châp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL phải tuân thủ theo quy định Luật Nhà Nghị định sô' 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Điều kiện thực thê chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL thực theo hướng dẫn khoản Điều Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Theo đó, tổ chức, cá nhân chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL chấp đủ điều kiện sau: Có hợp đồng mua bán nhà HTTTL ký kết với chủ đầu tư; Có văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ỏ HTTTL theo quy định6; Có giây tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà HTTTL; Khơng thuộc diện có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ỏ HTTTL; Không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan nhà nước có thẩm quyền Thành phần hồ sơ chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL thực theo hướng dẫn khoản Điều Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Theo đó, hồ sơ chấp gồm: Hợp đồng mua bán nhà HTTTL ký bên chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định pháp luật nhà (bản gốc); Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL theo quy định pháp luật nhà trường hợp bên chấp bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL (bản góc); Giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà HTTTL cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà HTTTL (bản gốc); Hợp đồng chấp phù hợp với quy định pháp luật; Các giấy tờ khác (nếu có) Việc đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL thực theo hướng dẫn Thông tư sô' 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 Bộ Tư pháp hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Trong đó, số nội dung đáng quan tâm việc đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL không thực đồng thời đăng ký chấp nhà HTTTL Các bên tham gia hợp SỐ 1-Tháng 1/2022 35 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG đồng chấp nhà HTTTL yêu cầu chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL số trường hợp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà có yêu cầu chuyển sang đăng ký chấp nhà HTTTL, đăng ký châp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL có yêu cầu chuyển sang đăng ký chấp nhà nhà HTTTL hình thành (đã nghiệm thu đưa vào sử dụng); Nghị định so 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đề cập đến nội dung liên quan đến chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Cụ thể, khoản Điều Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ quy định: “Trường hợp tài sản bảo đảm quyền tài sản thơng tin mơ tả theo thỏa thuận phải thể tên, pháp lý phát sinh quyền tài sản" Hay, Điều 18 Nghị định quy định: “Chủ đầu tư dùng tồn dự án đầu tư, quyền tài sản khai thác, quản lý dự án đầu tư quyền tài sản khác tài sản khác thuộc dự án đầu tư để bảo đảm thực nghĩa vụ ” Một sô' bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký chap quyền tài sản phát sinh từ hựp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thứ nhất, chưa thức ghi nhận việc thê' chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà nhà hình thành tương lai Như phân tích, Luật Nhà năm 2014, Nghị định số 99/2015/ND-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai nhắc đến việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL thực châ'p nhà HTTTL mà chưa 36 SỐ - Tháng 1/2022 có quy định cụ thể điều chỉnh vấn đề Do đó, lâu dài để đáp ứng thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội đảm tính an tồn, minh bạch tài sản, giao dịch việc quy định điều chỉnh vấn đề chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL cần thiết Thứ hai, vướng mắc việc chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo quy định khoản Điều 18 Thông tư sô' 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 Bộ Tư pháp hướng dẫn sô' nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đâ't, tài sản gắn liền với đất việc chuyển tiếp đăng ký châ'p quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thực trường hợp: (1) Đã đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL có yêu cầu chuyển sang đăng ký chấp nhà HTTTL (2) Đã đăng ký châp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL có yêu cầu chuyển sang đăng ký châp nhà nhà HTTTL hình thành (đã nghiệm thu đưa vào sử dụng) Trong đó, đốì với trường hợp chuyển tiếp thứ cần lưu ý hồ sơ chấp chấp nhà HTTTL hồ sơ chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL khơng giơng nhau7, đánh đồng chất việc chuyển tiếp trường hợp không hợp lý Giải pháp đặt thực giải chấp chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chấp lại đô'i với nhà HTTTL, có hồ sơ chấp thật đảm bảo đầy đủ, quy định pháp luật Thứ ba, thiếu chế kiểm soát, quản lý liên quan đến việc đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Đơ'i với việc đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Theo quy định pháp luật hành, việc đăng ký giao dịch bảo đảm việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL không bắt buộc, nhiên tự nguyện đăng ký hưởng thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản theo quy định pháp luật LUẬT dân Do đó, trường hợp khơng tự nguyện đăng ký việc kiểm sốt, quản lý chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL trở nên khó khăn Với ý nghĩa quan trọng công tác quản lý nhà nước, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân tăng tính minh bạch hóa, từ hướng an tồn giao dịch, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội việc bắt buộc đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL giải pháp thích hợp Đôi với việc mô tả thông tin hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Thông tin mô tả quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL nội dung đơi tượng hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Đốì tượng hợp đồng nội dung quyền nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, hay nói cách khác đối tượng hợp đồng đáp ứng bên giao kết (bên chấp) với bên giao kết (bên nhận chấp) khuôn khổ thực hợp đồng đối tượng mô tả chi tiết, cụ thể tính rủi ro tranh chấp thấp Thực tiễn việc mô tả thông tin quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL cịn sơ sài, khơng đáp ứng đầy đủ thông tin tên, phát sinh quyền tài sản th ÌO quy định khoản Điều Nghị định số 21/2021/ND-CP ngày 19/03/2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Đốì với việc xử lý vi phạm liên quan, thiếu quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý vi phạm chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL nói chung, đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL nói riêng Do đó, lâu dài, cần xây dựng chế xử lý thích hợp đảm bảo tính an tồn hiệu việc châp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL ■ TÀI LIỆU TRÍCH DẪN VÀ THAM KHẢO: Khoản Điều 51 Hiến pháp năm 2013 Khoản Điều Bộ luật Dân năm 2015 Võ Thị Hồng Yến (2015) Mối quan hệ tài sản, vật quyền tài sản pháp luật dân Việt Nam hành hướng sửa đổi Bộ luật Dân năm 2005 Tạp chí Luật học, số 8/2015 4BÙĨ Đức Giang (2019) Giao dịch bảo đảm quyền tài sản theo Bộ luật Dân năm 2015 Tạp chí Ngân hàng, SỐ11.T6/2019 Khoản Điều Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 6Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Ngày nhận bài: 4/11/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 4/12/2021 Ngày châp nhận đăng bài: 14/12/2021 SỐ 1-Tháng 1/2022 37 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG Thơng tin tác giả: NGUYỄN CHÍ KHANG NCS Trường Đại học Kinh tế - Luật, Thành phố Hồ Chí Minh Văn phịng Cơng chứng Nguyễn Thanh Đình, Thành phô cần Thơ ThS HUỲNH THỊ THU OANH Giảng viên Trương Đại học Kinh tế - Công nghiệp Long An REGISTRATION OF MORTGAGE OF PROPERTY RIGHTS ARISING FROM OFF-THE-PLAN HOUSING SALE CONTRACTS • NGUYEN CHI KHANG PhD Candidate University of Economics and Law, Ho Chi Minh City Nguyen Thanh Dinh Notary Office, Can Tho City • Master HUYNH THI THU OANH Lecturer at Long An University of Economics and Industry ABSTRACT: The mortgage of property rights arising from off-the-plan housing sale contracts is one of the measures to secure the performance of civil obligations Although there are many different views on this issue, credit institutions still select the form of mortgage of property rights arising from the off-the-plan housing contract to secure the performance of borrowers’ obligations The article discusses mortgage of property rights registration arising from the off-the-plan housing sale contracts Keywords: mortgage of property rights, property rights arising from contracts, off-the-plan housing sale contracts 38 SỐ 1-Thd ng 1/2022 ... trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu” Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL loại tài sản, đó, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL tài sản bảo... HTTTL số trường hợp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà có yêu cầu chuyển sang đăng ký chấp nhà HTTTL, đăng ký châp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL có... luật đăng ký chap quyền tài sản phát sinh từ hựp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thứ nhất, chưa thức ghi nhận việc thê' chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà nhà hình thành tương