Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (luận văn thạc sĩ luật học)

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH LÊ CHÍ CƯỜNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật Kinh tế - Mã số: 60.38.50 Người hướng dẫn khoa học: TIẾN SĨ LƯU QUỐC THÁI TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Những số liệu, kết nêu luận văn trung thực Nếu có sử dụng thơng tin tác giả khác có trích dẫn nguồn cụ thể, xác Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Luận văn Lê Chí Cường MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 14 1.1.3 Vai trò pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 19 1.2 Khái quát hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai 23 1.2.1 Vài nét hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam giai đoạn 23 1.2.2 Tiến trình phát triển quy định pháp luật hợp đồng - hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 Chương HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 31 2.1 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .31 2.1.1 Bên bán nhà hình thành tương lai 32 2.1.2 Bên mua nhà hình thành tương lai 33 2.2 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 35 2.2.1.Khái quát đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 35 2.2.2 Các đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 39 2.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 44 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên bán 45 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên mua 57 2.4 Những hạn chế, bất cập hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 63 2.4.1 Những hạn chế bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 63 2.4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 72 KẾT LUẬN CHƯƠNG 77 KẾT LUẬN 78 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Pháp luật hợp đồng vấn đề đa dạng, phong phú phức tạp, pháp luật hợp đồng có chức tảng pháp lý thỏa thuận, có vai trị quan trọng việc thiết lập quan hệ hợp đồng Trong kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản phải linh hoạt, phù hợp với xu phát triển giới phải đảm bảo đặc tính đặc biệt vốn có loại hàng hóa “bất động sản” Ở Việt Nam, hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển ngày Trong đó, khơng thể khơng nhắc đến hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Mua bán nhà hình thành tương lai, mà thực tế thường gọi “mua nhà giấy” , góp phần to lớn việc giải nhu cầu nhà cho người dân mục tiêu, phương hướng Đảng Nhà nước ta đặt giai đoạn phát triển Trong nội dung chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ XI Đảng có ghi: “Có sách để phát triển mạnh nhà cho nhân dân” Bên cạnh đó, việc mua bán nhà hình thành tương lai cịn giải vấn đề nguồn vốn, điểm yếu nhà đầu tư Việt Nam, cho chủ đầu tư dự án nhà Tuy nhiên, thực tế, yếu tố lợi nhuận chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán, đặc tính vốn có “mua nhà giấy”, đặc điểm thiết yếu kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta làm cho hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai phát sinh nhiều rủi ro, bất cập Bên cạnh thực tế đa dạng phức tạp đó, pháp luật điều chỉnh hợp đồng pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai chưa có quy định cụ thể thích hợp Thực tiễn giao kết loại hợp đồng cịn nhiều khó khăn, vướng mắc Chính làm cho mối quan hệ hợp đồng mua bán vốn phức tạp lại phức tạp Quyền lợi ích hợp pháp bên khó đảm bảo Nhiều vướng mắc pháp lý khác hình thành cản trở vận hành thơng suốt, hiệu quả, lành mạnh thị trường bất động sản 1http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2009/05/3ba0f633/ 2Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ XI, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr 66 Xuất phát từ yêu cầu này, tác giả định chọn đề tài: “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai" cho Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Trong trình học tập, nghiên cứu, tác giả nhận thức pháp luật hợp đồng vấn đề phức tạp phong phú Pháp luật hợp đồng ln chiếm vị trí quan trọng hệ thống pháp luật Việt Nam Chính vậy, thực tế, có nhiều tác giả nghiên cứu lĩnh vực Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn chung xem tiến phù hợp với tình hình thực tiễn Nó quy định nhiều văn pháp luật khác như: Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại Luật chuyên ngành khác Tuy nhiên, pháp luật hợp đồng Việt Nam nhiều hạn chế định Các quy định hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai cịn nằm rải rác văn khác Các nhà làm luật tiếp tục sửa đổi, bổ sung để bắt kịp với phát triển xã hội Theo TS Nguyễn Thị Dung (2009), Pháp luật hợp đồng thương mại đầu tư, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội; TS Phạm Duy Nghĩa (2005), Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội; GS TS Nguyễn Thị Mơ (2006), Cẩm nang pháp lý giao kết hợp đồng, NXB Lao động; GS Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam dân luật – lược khảo, Bộ Quốc gia Giáo dục, Sài Gòn; TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, Tp Hồ Chí Minh; TS Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật hợp đồng, NXB Chính trị Quốc gia nhiều viết khác cho tác giả có nhìn tồn diện vấn đề pháp lý pháp luật hợp đồng Tài sản hình thành tương lai nói chung nhà hình thành tương lai nói riêng khái niệm Việt Nam Tuy nhiên, với nhìn tiến nhà làm luật nhà luật học, tượng mua bán có từ sớm Thông qua tài liệu như: TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, Tp Hồ Chí Minh; PGS TS Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản – vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài chính, Hà Nội; TS Đỗ Văn Đại (2008), Pháp luật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án; TS Đỗ Văn Đại (2010), Các biện pháp xử lý việc không thực hợp đồng pháp luật Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia; TS Bùi Văn Tuyên (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia nhiều giáo trình Luật kinh tế, pháp luật kinh doanh bất động sản Tiến sỹ, Thạc sỹ, Giảng viên trường Đại học giúp cho tác giả nhận thức đắn vấn đề tài sản, hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai; bắt kịp quan điểm nhà luật học giới quan điểm nhà làm luật Việt Nam Thơng qua đó, tác giả nhận thức đầy đủ đối tượng nghiên cứu mình, loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Về cơng trình nghiên cứu, đề tài khoa học có liên quan đến đề tài tác giả, qua khảo sát tác giả nhận thấy: Có số đề tài nghiên cứu lĩnh vực hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai góc độ chuyên ngành kinh tế, chưa sâu nghiên cứu góc độ pháp lý Có nhiều đề tài nghiên cứu lĩnh vực hợp đồng góc độ pháp lý có đối tượng nghiên cứu khác biệt Ví dụ như: Lê Minh Hùng (2011), Luận án “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam”; Nguyễn Thị Thúy Nga (2006), Luận văn “Pháp luật hợp đồng đại diện thương mại thực tiễn áp dụng”; Vũ Thị Thu Huệ (2007), Luận văn “Hợp đồng mua bán hàng hóa giao sau, thực trạng pháp luật Việt Nam”; Nguyễn Phú Cường (2008), Luận văn “Khía cạnh pháp lý hợp đồng xuất thủy sản” … Chưa đề tài trực tiếp vào nghiên cứu loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Bên cạnh đó, tác giả cịn nhận thấy có nhiều báo đề cập đến khó khăn, vướng mắc, bất cập, rủi ro ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Như: Bài báo Được phép mua bán nhà hình thành tương lai (http://landtoday.net/vn/tintuc/24961/duoc-phep-mua-ban-nha-hinh-thanh-trong- tuong-lai.aspx); báo Thế chấp tài sản hình thành tương lai (http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/05/23/361/); báo Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân (http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/06/21/2106008/), báo Thế chấp tài sản hình thành tương lai (http://www.luatdaiviet.vn/xem-tin-tuc/thechap-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai.html), báo Hoàn thiện pháp luật hợp đồng (http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/02/26/2393/); báo chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (http://diendankienthuc.net/diendan/luat-dansu-ttds/57891); nhiều báo khác Trong đề tài này, tác giả kế thừa số kiến thức, kết nghiên cứu nói Tuy nhiên, tác giả sâu vào việc nghiên cứu đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai góc độ pháp lý Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài Tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Cụ thể, trọng tâm tác giả sâu vào nghiên cứu vấn đề pháp lý hình thức, nội dung giao kết hợp đồng, vấn đề pháp lý nảy sinh q trình thực hợp đồng, rũi ro gặp hệ thống pháp lý điều chỉnh loại hợp đồng Khi nghiên cứu loại hợp đồng này, tác giả đặt góc độ đặc thù loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai mối liên hệ với hợp đồng mua bán hàng hóa nói chung Tác giả nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai lĩnh vực kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vào giai đoạn Phương pháp nghiên cứu đề tài Đề tài xây dựng tảng chung Chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử; nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn Trong trình nghiên cứu, tác giả phối hợp hợp lý phương pháp nghiên cứu khoa học bản, chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, phối hợp với phương pháp so sánh đối chiếu để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm xác định cách đầy đủ, xác mặt lý luận thực tiễn hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai; đánh giá quy định pháp luật hành liên quan đến hoạt động Thơng qua đó, đề tài đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung; góp phần hình thành thị trường kinh doanh bất động sản minh bạch, động phát triển Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Thông qua nghiên cứu lý luận thực tiễn hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, đề tài góp phần hịan thiện pháp luật chế pháp lý lĩnh vực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Nhằm giúp chủ thể tham gia ký kết hợp đồng có khung pháp lý chuẩn mực, khoa học, thuận lợi Qua đó, góp phần nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng hoạt động kinh tế xã hội nói chung Đề tài nghiên cứu góp phần phong phú vào kho tài liệu tham khảo nhà làm luật q trình xây dựng hồn thiện pháp luật Đề tài làm tài liệu khoa học hữu ích cho việc giảng dạy, học tập lĩnh vực Luật học chuyên ngành Luật kinh tế Bố cục đề tài Đề tài bao gồm phần sau: - Phần mở đầu - Phần nội dung: gồm hai chương + Chương I: Khái quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai + Chương II: Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật hành - Phần kết luận - Danh mục tài liệu tham khảo phụ lục 10 Chương KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai * Khái quát nhà Trong trình phát triển xã hội lồi người, nhà ln yếu tố quan trọng, thiếu Tùy theo giai đoạn lịch sử, tùy theo khu vực địa lý quan điểm, quan niệm, hình thức nhà khác Nhưng nhà ba điều kiện cần có đời sống người, là: ăn, mặc Nó phương tiện quan trọng giúp người chống chọi lại tác động thiên nhiên, yếu tố tảng để người nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, để thỏa mãn nhu cầu tinh thần Từ người sống, lao động, học tập phát triển theo quy luật xã hội loài người Theo Ph Ănghen: “Con người trước hết phải ăn, uống, chỗ mặc làm trị, khoa học, nghệ thuật, tơn giáo, …” Ngồi ra, nhà cịn xem thứ tài sản vô quý giá Nó biểu tượng, đặc trưng cho văn hóa xã hội định Nó tài sản có giá trị mà cha mẹ “để” lại cho Nó thứ hàng hóa có giá trị cao lưu thơng thị trường Xuất phát từ yếu tố nêu trên, nhà đối tượng điều chỉnh quan trọng pháp luật thời đại Theo Điều Luật Nhà 2005: “Nhà theo quy định Luật cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Ngồi khái niệm trên, Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà đưa khái niệm: nhà thương mại, nhà xã hội, nhà công vụ, nhà biệt thự đô thị, nhà chung cư Theo ta hiểu rằng, theo chủ thể đầu tư, xây dựng mục đích hình thành nhà có: nhà thương mại, nhà xã hội, nhà công vụ Nếu theo cấu trúc nhà 3C Mac – Anghen (2000), Tồn tập, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr 500 73 80 trình đó” Ở pháp luật quan tâm đến nghĩa vụ trả tiền bên mua chưa quan tâm đến việc thực nghĩa vụ thực hợp đồng bên bán Bởi thông thường, nghĩa vụ trả tiền bên mua đối ứng với nghĩa vụ giao tài sản bên bán Nhưng nói tài sản đặc biệt, nhà hình thành tương lai, nên lúc bên mua trả tiền bên bán chưa thể giao tài sản Lúc mà bên mua quan tâm trình hình thành tài sản thực tế Mà thân bên mua không thể, không đủ khả năng, khơng có sở pháp lý để thực việc kiểm tra, 81 giám sát “chủ đầu tư phải sử dụng mục đích tiền ứng trước khách hàng” Những quy định pháp luật (theo phân tích tiểu mục 2.3.2.2) chung chung, sơ sài trở nên tác dụng việc bảo vệ quyền lợi bên mua Trong trường hợp bên bán cố tình sử dụng sai mục đích số tiền ứng trước dẫn đến việc bàn giao nhà thời hạn hậu pháp lý mà họ gánh chịu nặng nề theo quy định pháp luật bên mua có quyền hủy hợp đồng Xét thực tế, việc ký kết hợp đồng mua bán diễn trước hạn giao nhà nhiều 82 năm; bên mua nhà tốn “70% giá trị nhà ghi hợp đồng” ; giá thị trường có nhiều biến động; “khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” 83 nên bên bán không thay đổi giá bán nhà ký kết Từ lý trên, việc bên mua “được quyền hủy hợp đồng” lại nằm mong muốn bên bán mong muốn bên mua; đơi bên bán lại cịn chủ động thực “cái quyền” bên mua Đây điều vô lý mặt lý luận lẫn thực tiễn quan hệ mua bán tồn nước ta Ví dụ: Tháng 12-2008 ơng A ký hợp đồng mua hộ Carina với Công ty TNHH Hùng Thanh (TP HCM) Theo hợp đồng, hộ có diện tích 86m , tổng giá tiền 822 triệu đồng Việc toán tiền chia làm 10 đợt Khi khách hàng toán 95% hợp đồng nhận nhà, 5% cịn lại tốn nhận giấy tờ nhà Thời hạn mà chủ đầu tư cam kết giao nhà cho khách hàng chậm ngày 31-3-2011, không hạn phải chịu phạt (hợp đồng ghi rõ 80 Khoản 1, Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP 81Khoản 2, Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP 82Khoản 1, Điều 39 Luật Nhà 2005 83Khoản 3, Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP 74 khoản phạt tính 0,05% tổng số tiền khách hàng toán cho ngày chậm trễ) Tuy nhiên, thời hạn nhận nhà sau lùi lại vào ngày 31-8-2011 Ơng A nhiều lần u cầu phía Cơng ty Hùng Thanh phải có trách nhiệm bồi thường khoản tiền phạt theo hợp đồng Ngày 08-9-2011, ông A nhận Công văn thông báo công ty chấm dứt hợp đồng với Trong cơng văn có tiêu đề “Phúc đáp yêu cầu toán lãi chậm giao nhà”, chủ đầu tư nói lý chậm giao nhà “thời tiết mưa nhiều giá biến động”, nhà thầu thi cơng chưa thể cam kết xác thời gian bàn giao dự án Trong văn này, Công ty Hùng Thanh nêu rõ “chúng vi phạm cam kết với khách hàng”, nên yêu cầu khách hàng chấm dứt hợp đồng Công ty cam kết trả lại số tiền khách hàng đóng (kèm lãi tính theo lãi suất ngân hàng) chấp thuận chịu phạt 1% giá trị hợp đồng quy định hợp đồng việc chậm trễ giao nhà 84 * Về điều kiện để chủ đầu tư huy động vốn Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo nhiều phương thức khác (theo Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP), có hình thức: “Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà 85 thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” Ngay sau đó, pháp luật đề điều kiện cụ thể mà chủ đầu tư phải thực trước tiến hành huy động vốn Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định điểm đ, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hồn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thơng báo cho sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà theo quy định 86 Có thể nói rằng, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đời đề cập đến điều kiện huy động vốn chủ đầu tư cách rõ ràng, chi tiết Những khiếm khuyết trước thị trường bất động sản phần hạn chế Nó góp phần giải độ chênh lệch Điều 39 Luật Nhà Điều Nghị định 84 http://tuoitre.vn/Kinh-te/457882/Doa-cat-hop-dong-vi-bi-doi-giao-nha.html 85 Điểm đ, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP 86Điểm đ, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP 75 153/2007/NĐ-CP Hạn chế vi phạm nhà đầu tư chưa xây xong phần móng tiến hành huy động vốn Ví dụ: Như báo Thanh Niên phản ánh, dự án The Vista chưa xây dựng phần móng theo quy định Luật Nhà 2005 huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng mua bán hộ Ngoài ra, nhiều dự án xây dựng hộ khác Công ty P.Y nằm đường Phan Huy Ích, phường 15, quận Tân Bình; dự án hộ Cơng ty H.L đường Tạ Quang Bửu - quận chưa xây dựng xong phần móng cơng trình huy động vốn khách hàng quảng cáo rao bán phương tiện thông tin Để lý giải cho điều này, chủ đầu tư thường cho "Khu hộ dự án nằm tổng thể dự án khu dân cư đầu tư hạ tầng gần hoàn chỉnh Do vậy, phép huy động vốn khách hàng" 87 Tuy nhiên đem so sánh với hình thức huy động vốn quy định điểm b, c khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP việc huy động vốn thông qua ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhiều thời gian (phải xây xong phần móng) dẫn đến nhà đầu tư hội đầu tư, kinh doanh Cịn chủ đầu tư huy động vốn phương thức ký hợp đồng góp vốn mà hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà “chủ đầu tư 88 phân chia tối đa cho hình thức huy động vốn khơng q 20%” Số vốn khơng đủ cho nhà đầu tư thực dự án cách hiệu nhất, chất lượng nhất, tiến độ Còn điểm đ, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP theo tác giả, nhà làm luật đồng hợp đồng mua bán nhà với hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; mà hai loại hợp đồng hoàn toàn khác biệt Mặc dù ta hiểu nhà làm luật muốn nói đến loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, với lối làm luật chủ quan làm cho quan hệ mua bán xã hội thêm phức tạp, pháp luật khơng đảm bảo vai trị điều chỉnh quan hệ xã hội Các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán có quyền “suy diễn” cách có lợi cho Cũng điểm đ, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP việc xây dựng xong phần móng nhà (kể cơng trình nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định điểm xác định giai đoạn thi công xong phần đài giằng 87 http://vietbao.vn/Kinh-te/Ai-kiem-soat-viec-ban-nha-tren-giay/45259074/87/ 88Điểm d, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP 76 móng (bao gồm phần xử lý có) tới độ cao mặt sàn tầng thấp cơng trình nhà nghiệm thu kỹ thuật theo quy định pháp luật xây dựng Tuy nhiên, theo giám đốc công ty xây dựng quận 1, TP HCM “trong xây dựng có khái niệm đài móng giằng móng khơng có khái niệm “đài giằng móng” luật quy định Vì móng hiểu toàn kết cấu chịu lực cho khu nhà bao gồm đài móng giằng móng Như vậy, thực xây dựng cơng trình khơng biết tn thủ khơng tìm đâu khái niệm đài giằng móng” 89 Ngồi ra, theo luật định, chủ đầu tư phải “thông báo” cho Sở Xây dựng, theo tác giả thông báo khơng pháp luật giải thích, hướng dẫn cách chi tiết điều hình thành chế “xin cho” thủ tục hành vốn phức tạp Việt Nam 2.4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 2.4.2.1 Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai * Hồn thiện pháp luật có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hệ thống pháp luật tổng thể quy phạm pháp luật có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, mang tính thống cao, xếp thành chế định pháp luật, ngành luật vậy, muốn xây dựng hoàn thiện chế định hay ngành luật cụ thể ta phải tính đến mối liên hệ với chế định, ngành luật có liên quan hệ thống pháp luật Hoạt động giao kết, thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai điều chỉnh chủ yếu Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản Đứng quan điểm này, tác giả đưa kiến nghị sau: Loại bỏ cụm từ “hợp đồng dân sự” Điều 388 Bộ luật Dân 2005 Bởi theo nghĩa rộng, Điều Bộ luật Dân 2005 từ “dân sự” bao hàm nhiều lĩnh vực khác như: quan hệ dân sự, hôn nhân gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động Cịn theo nghĩa hẹp từ “dân sự” dùng để quan hệ dân sự, nhằm để phân biệt với quan hệ hình sự, hành Hoặc từ “dân sự” nhằm để phân biệt từ “tịa dân sự”, “tịa hình sự”, “tịa hành chính” Theo tác giả, khái niệm 89 http://sbds.hodeco.vn/default.aspx?opt=news&type=2&newsgr=2&idnews=40 77 “hợp đồng dân sự” quy định Bộ luật Dân 2005 khái niệm chung mang tính “hợp đồng” Thống cách phân loại hợp đồng Bộ luật Dân 2005 với Luật Thương mại 2005, cần xác định loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Bởi phân tích Chương 1, tài sản hình thành tương lai loại tài sản đặc biệt Vì vậy, loại hợp đồng mang đặc điểm riêng có nó, hội đủ điều kiện loại hợp đồng độc lập hệ thống hợp đồng pháp luật điều chỉnh Xây dựng khái niệm tài sản hình thành tương lai, nhà hình thành tương lai cách thống văn định Tránh trường hợp nằm rải rác văn khác Trong văn lại có khái niệm khác tài sản hình thành tương lai (phân tích tiểu mục 1.1.1.1) khoản 2, Điều 320 Bộ luật Dân 2005; khoản 2, Điều Nghị định 163/2006/NĐCP giao dịch bảo đảm Sớm xây dựng ban hành Luật Chung cư, cần quy định rõ vấn đề sở hữu chung sở hữu riêng với quyền lợi nghĩa vụ tương ứng chủ sở hữu; quy định chế quản lý, vận hành nhà chung cư, kể cao ốc có chức kết hợp khu nhà khu mua sắm, dịch vụ tiện tích * Xây dựng hoàn thiện cấu tổ chức hoạt động quan kiểm tra, giám sát hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai tất khâu Kiểm tra, giám sát điều kiện huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Bao gồm bốn khâu: có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà theo quy định Kiểm tra, giám sát tiến độ xây dựng chủ đầu tư việc sử dụng tiền ứng trước bên mua mục đích theo quy định khoản 2, Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP khoản 4, Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP Theo tác giả, cần xây dựng “quỹ vốn huy động” thông qua ngân hàng thương mại Theo phương thức này, số tiền bên mua trả đợt cho bên bán chuyển vào tài khoản quỹ nhiều hình thức phù hợp cho người mua (tiền mặt, chuyển khoản) Bên mua lại dễ dàng kiểm soát việc bên bán có sử dụng tiền mục đích hay khơng thơng 78 qua hóa đơn chứng từ, thơng qua việc bên bán rút tiền từ tài khoản quỹ Bên bán dễ dàng kiểm soát việc thực nghĩa vụ trả tiền bên mua có thời hạn hay không Kiểm tra, giám sát việc đảm bảo chất lượng thủ tục bàn giao hộ chủ đầu tư cho người mua cộng với việc thực khâu hậu kiểm thời gian bảo hành Vì phân tích, bên mua nhận biết nhà thơng qua nhà mẫu giấy tờ, vẽ có liên quan Bản thân người mua hiểu hết vấn đề chun mơn kỹ thuật Từ đó, ngăn chặn tranh chấp chất lượng nhà Kiểm sốt việc chủ đầu tư giữ lại, khơng bán khơng phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng vào giá bán hộ cho chủ sở hữu hộ quy định điểm b, khoản Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Bởi trình xây dựng, chủ đầu tư bên trực tiếp tạo lập nhà, bên có đầy đủ trình độ phương tiện kỹ thuật để xác định giá trị phần diện tích riêng Cịn bên mua hồn tồn ngược lại Lúc cần có quan thực việc kiểm tra, giám sát hoạt động chủ đầu tư 2.4.2.2 Các kiến nghị cụ thể quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai: - Bổ sung Điều 91 Luật Nhà 2005 điều kiện nhà hình thành tương lai tham gia giao dịch mua bán Vì theo Điều 91 Luật Nhà 2005, nhà phải có giấy chứng nhận đăng ký sở hữu đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch mua bán Mà nhà hình thành tương lai chưa có chứng nhận đăng ký sở hữu Bổ sung điều giải bất đồng với Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2006 điều luật có quy định: cần phải có: hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai - Sửa Khoản 1, Điều 71 Luật Nhà 2005 từ: “trong thời hạn không mười hai tháng, kể từ ngày chung cư đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư để bầu Ban quản trị…” thành “trong thời hạn không sáu tháng…” Bởi mười hai tháng thời gian dài để bầu Ban quản trị, hạn chế phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp chủ đầu tư chủ sở hữu hộ chung cư 79 - Bổ sung quy định xử phạt hành chủ thể không thực nghĩa vụ cung cấp thông tin theo luật định (khoản 2, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2006; khoản 3, Điều 36 Luật Nhà 2005; Thông tư số 13/2009/TT-BXD) - Xây dựng mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cách rõ ràng, chuẫn mực Bởi thực tế, bên bán người trực tiếp soạn thảo hợp đồng Lẽ đương nhiên họ ln tìm quy định có lợi loại bỏ quy định bất lợi cho Đặc biệt việc thực nghĩa vụ giao nhà cho bên mua chất lượng thỏa thuận - Xây dựng quy định việc công bố nhà mẫu bên bán Bởi thông thường, giới thiệu nhà mẫu, bên bán thường xếp, bày trí thêm trang thiết bị nhằm làm cho nhà mẫu đẹp hơn, có giá trị Nhưng điều làm cho bên mua bị nhầm lẫn hình thức, chất lượng nhà mà mua Vì vậy, pháp luật phải đưa quy định nhà mẫu nhằm đảm bảo tính xác, tính thực tế nhà hình thành tương lai - Xác định xác thuật ngữ “đài giằng móng” quy định điểm đ, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP dựa sở khoa học lĩnh vực xây dựng Bởi xây dựng, móng hiểu tồn kết cấu chịu lực cho khu nhà bao gồm đài móng giằng móng Vì vậy, có khái niệm đài móng giằng móng khơng có khái niệm “đài giằng móng” luật quy định - Xây dựng quy định pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ mua bán theo hướng: người có nghĩa vụ khơng chuyển giao tài sản người có quyền u cầu người có nghĩa vụ thực việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản; sau người có quyền kiện địi lại tài sản thuộc sở hữu theo luật định Bởi thực tế, việc bên bán cố tình khơng chuyển giao nhà chuyển giao nhà chậm so với thỏa thuận mà không “trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước” 90 nhằm làm cho bên mua hủy hợp đồng; mà việc hủy hợp đồng vào thời điểm chuyển giao tài sản có lợi cho bên bán - Cần xác định lại quy định “tiền ứng trước” khoản 1, Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP “lần toán” sau bên mua nhận nhà Theo logich “lần tốn” khơng phải “ứng trước” tài sản nhận Theo tác giả, “lần tốn” gọi “tiền trả chậm, trả dần” Nếu pháp luật xem “tiền ứng trước” trường hợp khách hàng khơng thực 90 Khoản 4, Điều Nghị định 153/NĐ-CP 80 cam kết phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng phải trả cho chủ đầu tư khoản tiền lãi Cịn xem “tiền trả chậm, trả dần” bên bán có quyền bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản bên mua, bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền thực nghĩa vụ khác hợp đồng 91 Phương thức giúp cho bên bán tránh rủi ro kinh doanh - Bổ sung khoản 3, Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP theo hướng cho phép bên bán có quyền thay đổi giá trường hợp định Theo tác giả dùng khung giá nhà thời điểm cụ thể nhà nước quy định ± thêm số thích hợp bên thỏa thuận Giải pháp giúp cho bên bán tháo gỡ khó khăn tài chính; họ khơng phải tìm đến “quyền hủy hợp đồng” bên mua Giải pháp giúp cho bên mua thỏa mãn nhu cầu nhà Giúp hạn chế tranh chấp phát sinh - Tại khoản 1, Điều 39 Luật Nhà 2005 quy định mua bán, cho thuê nhà thương mại có ghi: “Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu không vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng”, tác giả kiến nghị tăng số 70% lên 80% Bởi số tiền 30% lại lớn, chiếm gần 1/3 tổng giá trị nhà Điều thật gây khó khăn cho bên bán việc tìm kiếm nguồn vốn để tạo lập nhà, gặp nhiều rủi ro người mua cố tình khơng tốn số tiền cịn lại sau nhận nhà - Sửa đổi quy định “Nếu nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư phải thực việc mua bán nhà theo thủ tục quy định Luật Nhà pháp luật dân sự” 92 theo hướng cho phép chủ thể bên mua hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có chức kinh doanh bất động sản bán lại nhà hình thành tương lai nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Bởi khoản thời gian từ nhận bàn giao nhà đến có giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu nhà dài; nhu cầu bán nhà có thật; tạo thơng thống, động thị trường kinh doanh bất động sản - Bổ sung cụm từ “hình thành tương lai” vào điểm đ, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP, cụ thể sau: “… chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai sau có thiết kế kỹ thuật nhà 91 Điểm b, khoản 2, Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 92Điểm a, khoản 6, Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD 81 phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà …” theo tác giả, điều cần thiết, ta đánh đồng hai loại hợp đồng: mua bán nhà mua bán nhà hình thành tương lai KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong Chương 2, tác giả phân tích cách đầy đủ quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Trong đó, tác giả sâu phân tích nội dung có tính chất đặc trưng loại hợp đồng này, quy định chủ thể hợp đồng, đối tượng hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên tham gia vào quan hệ mua bán Qua đó, tác giả tìm kiếm bất cập, khiếm khuyết quy định pháp luật loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Từ đưa giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Cụ thể như: Cần xây dựng hoàn thiện quy định ngành luật, chế định pháp luật có liên quan Bộ luật Dân 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Nhà 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quy phạm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư văn luật khác Kiến nghị ban hành Luật Chung cư Xây dựng hoàn thiện cấu tổ chức hoạt động quan kiểm tra giám sát hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai khâu, từ khâu huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua việc ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; khâu thực đầu tư tạo lập nhà ở; khâu bàn giao nhà chất lượng, thời điểm; khâu chuyển quyền sở hữu; khâu bảo hành nhà Ngồi ra, tác giả cịn kiến nghị chỉnh sửa, bổ sung loại bỏ số từ ngữ điều luật mà theo tác giả thiếu sót, bất cập , ảnh hưởng đến hoạt động mua bán nhà tương lai 82 KẾT LUẬN Xuất phát từ yêu cầu thực tế nhu cầu vốn nhà đầu tư, nhu cầu nhà xã hội tình hình mua bán nhà hình thành tương lai nảy sinh nhiều tranh chấp, tác giả thực nghiên cứu đề tài: “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” Trong đề tài, tác giả giải cách vấn đề lý luận cịn thiếu sót, cịn mơ hồ pháp luật hành như: khái niệm tài sản hình thành tương lai, khái niệm nhà hình thành tương lai, khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; xác định đặc điểm pháp lý đặc trưng đặc điểm pháp lý tất yếu loại hợp đồng Qua giúp cho q trình nghiên cứu tác giả hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thuận lợi hơn, xác hơn; giúp cho người đọc có nhìn đầy đủ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tác giả khẳng định vai trị góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam, tạo nguồn vốn cho thị trường kinh doanh bất động sản, góp phần giải nhu cầu nhà nước ta giai đoạn hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Để phân tích quy định pháp luật loại hợp đồng cách khách quan, tinh thần khoa học, tác giả nghiên cứu trình bày sơ nét hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Trong cần nhấn mạnh số điểm sau: chủ thể tham gia mua bán đa dạng, phong phú, hoạt động mua bán sôi động Nhưng xem phát triển, phát triển bất cân đối Hầu hết dự án nhà hình thành tương lai tập trung thành phố lớn, khu đô thị Trong thị trường nhà đô thị, phân khúc nhà khu đô thị mới, hộ chung cư phát triển Trong loại chung cư chung cư cao cấp lại phát triển Sự chênh lệch cung cầu lớn Nhu cầu nhà người có thu nhập trung bình thấp thật, lớn Trong lượng nhà hình thành tương lai lại quan tâm đến đối tượng có thu nhập cao Bên cạnh đó, xuất phát từ thiếu minh bạch thông tin nhà nước, tạo sốt có quy hoạch, có sách điều chỉnh, thay đổi quy hoạch Hầu tất sản phẩm bị đầu từ dự án nằm vẽ thiết kế Cộng với tình hình giá không hợp lý, quy định pháp luật ngày bộc lộ nhiều hạn chế làm cho rủi ro, tranh chấp bên liên tục diễn 83 Để trả lời cho khó khăn, vướng mắc vừa nêu, tác giả vào phân tích quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Cụ thể tìm kiếm quy định; phân tích điểm bản, trọng tâm quy định mà pháp luật đặt như: chủ thể tham gia mua bán, đối tượng mua bán hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên Ở nội dung, tác giả ln đứng nhiều góc độ khác để thấy rủi ro xảy cho bên bán bên mua; kể góc độ nhà làm luật, quan nhà nước có thẩm quyền Từ đó, đề giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật nói chung pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng Tác giả đưa kiến nghị hoàn thiện quy phạm pháp luật có liên quan văn pháp quy Bộ luật Dân 2005, Luật Nhà 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006; kiến nghị xây dựng hoàn thiện cấu tổ chức hoạt động quan kiểm tra giám sát hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai; kiến nghị chỉnh sửa, bổ sung loại bỏ số từ ngữ điều luật mà theo tác giả cịn thiếu sót, bất cập Qua đó, nhằm giúp cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để đầu tư tạo lập nhà, để tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản cách thuận lợi, để góp phần phát triển kinh tế đất nước Giúp cho người dân có điều kiện để tiếp cận với phương thức mua bán nhà khác nhau, để giải nhu cầu nhà xúc xã hội Mà quan trọng nhu cầu vốn nhà đầu tư nhu cầu nhà người dân gặp quyền lợi ích bên phải đảm bảo Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai vấn đề mẽ phức tạp Nếu sâu vào nghiên cứu với quy mô lớn không bị hạn chế dung lượng, hàm lượng, thời lượng chắn cịn nhiều vấn đề liên quan đề cập đến Tác giả hy vọng có điều kiện thực thời gian sớm nhất./ 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các Văn kiện Đảng Cộng sản Việt Nam Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ XI , NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Cương lĩnh xây dựng đất nước thời kỳ độ lên Chủ nghĩa xã hội (Bổ sung, phát triển năm 2011), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Báo cáo Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ XI, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Nghị số 48/NQ-TW ngày 24 tháng năm 2005 Ban chấp hành Trung ương Đảng chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 B Các văn pháp luật Hiến pháp 1992 Bộ luật Dân 2005 Bộ luật Dân 1995 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Luật Thương mại 2005 Luật Nhà 2005 Luật Đất đai 2003 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai 2009 Pháp lệnh Hợp đồng Kinh tế 1989 10 Pháp lệnh Hợp đồng Dân 1991 11 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 85 12 Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 13 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 14 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐCP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 15 Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 16 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2009 Chính phủ hướng dẫn thi hành số Điều Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam 17 Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng 18 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009 Bộ Xây dựng quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà 19 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 20 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm 21 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 Chính phủ xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 22 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư C Các sách, giáo trình 86 Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật hợp đồng, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Nguyễn Thị Cam (2010), Hỏi đáp pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản – vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài chính, Hà Nội Nguyễn Thị Dung (2009), Pháp luật hợp đồng thương mại đầu tư, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đỗ Văn Đại (2008), Pháp luật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đỗ Văn Đại (2010), Các biện pháp xử lý việc không thực hợp đồng pháp luật Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Luật Dân Việt Nam, NXB Trẻ, TP.HCM Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, Tp HCM Bùi Văn Huyền (2011), Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam dân luật – lược khảo, Bộ Quốc gia Giáo dục, Sài Gòn 11 Nguyễn Thị Mơ (2006), Cẩm nang pháp lý giao kết hợp đồng, NXB Lao động, Hà Nội 12 Phạm Duy Nghĩa (2010), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 13 Phạm Duy Nghĩa (2005), Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội 14 Trường Đại học Luật Hà Nội (1997), giáo trình Lý luận Nhà nước Pháp luật, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 15 Trường Đại học Luật Hà Nội (1997), giáo trình Luật Kinh tế, NXB Giáo dục, Hà Nội 16 Trường Đại học Kinh tế TP HCM (2007), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB Đại học Quốc gia TP HCM 17 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2008), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 87 18 Trường Đại học Quốc gia TP HCM (2009), Giáo trình Luật Hợp đồng Thương mại Quốc tế, NXB Đại học Quốc gia, TP HCM 19 Hội đồng Chỉ đạo Quốc gia biên soạn Từ điển Việt Nam (2005), Từ điển Bách khoa Việt Nam, tập 4, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 20 C Mac – Anghen (2000), Tồn tập, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội D Các Luận án, Luận văn Lê Minh Hùng (2011), Luận án “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” Lưu Quốc Thái (2009), Luận án “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện” Nguyễn Phú Cường (2008), Luận văn “Khía cạnh pháp lý hợp đồng xuất thủy sản” Vũ Thị Thu Huệ (2007), Luận văn “Hợp đồng mua bán hàng hóa giao sau, thực trạng pháp luật Việt Nam” Nguyễn Thị Thúy Nga (2006), Luận văn “Pháp luật hợp đồng đại diện thương mại thực tiễn áp dụng” Lê Thị Ngọc Hiếu (2011), Khóa luận “Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản” E Các trang web http://vnexpress.net http://luatviet.net www.lrc.ctu.edu.vn http://congchung3.vn http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com http://www.vatgia.com http://baodientu.chinhphu.vn http://www.phatdat.com.vn http://tuoitre.vn 10 http://thegioicanho.com 11 http://www.tin247.com 12 http://www.baomoi.com 13 http://vietbao.vn 14 http://sbds.hodeco.vn ... tính hợp pháp dự án hình thành Và tính hợp pháp dự án hình thành tính hợp pháp đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhà hình thành tương lai đảm bảo * Đối tượng hợp đồng mua bán nhà. .. bán nhà hình thành tương lai loại hợp đồng mua bán hàng hóa hoạt động thương mại 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.2.1 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai. .. thành tương lai, nhà hình thành tương lai, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tác giả xác định đặc điểm pháp lý đặc trưng loại hợp đồng là: hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai đề cao