Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ bảo vệ người mua nhà – thực trạng và một số kiến nghị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  HỒ TẤN PHÁT PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI DƯỚI GÓC ĐỘ BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ – THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  HỒ TẤN PHÁT PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI DƯỚI GĨC ĐỘ BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ – THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Chuyên ngành: Luật kinh tế Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Hồ Tấn Phát – học viên lớp Cao học khóa 29, chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai góc độ bảo vệ người mua nhà – Thực trạng số kiến nghị” (sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực HỒ TẤN PHÁT MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng đề tài Bố cục Luận văn CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1.1 Khái niệm về nhà và nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 10 1.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 11 1.2.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 11 1.2.2 Chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 13 1.2.3 Quyền và nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.3 CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT NHẰM BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ TRONG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 17 1.3.1 Đăng ký hợp đồng mua bán hộ chung cư theo mẫu để bảo vệ người mua nhà 17 1.3.2 Quy định về điều kiện nhà hình thành tương lai thời điểm mở bán 19 1.3.3 Quy định về thẩm định quan nhà nước có thẩm quyền dự án đầu tư trước mở bán 23 1.3.4 Quy định về bảo lãnh ngân hàng thương mại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 24 1.3.5 Các quy định khác có liên quan 26 1.3.6 Các biện pháp chế tài chủ đầu tư vi phạm 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 35 CHƯƠNG THỰC TRẠNG THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT NHẰM BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ TRONG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 36 2.1 THỰC TRẠNG THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT NHẰM BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ TRONG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 36 2.1.1 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật về điều kiện nhà hình thành tương lai thời điểm mở bán 36 2.1.2 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật về thẩm định quan nhà nước có thẩm quyền dự án đầu tư trước mở bán 37 2.1.3 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật về bảo lãnh ngân hàng thương mại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 39 2.1.4 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật về công khai thông tin về dự án đầu tư đủ điều kiện mở bán 41 2.1.5 Thực trạng áp dụng pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua nhà chủ đầu tư chậm thực nghĩa vụ 43 2.1.6 Các vấn đề khác 45 2.2 MỘT SỐ TÌNH HUỐNG THỰC TẾ VỀ BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ TRONG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 47 2.2.1 Tranh chấp liên quan đến bán nhà chưa đủ điều kiện mở bán “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “hợp đồng thỏa thuận đặt mua” 48 2.2.2 Tranh chấp liên quan đến thời hạn bàn giao nhà và chế tài phạt vi phạm chậm bàn giao nhà 51 2.2.3 Tranh chấp liên quan đến việc bàn giao nhà không mẫu thiết kế ký kết hợp đồng 55 2.3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ 55 2.3.1 Hoàn thiện quy định về điều kiện thẩm định quan nhà nước có thẩm quyền trước nhà mở bán 55 2.3.2 Hoàn thiện quy định về bảo lãnh ngân hàng thương mại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 57 2.3.3 Hoàn thiện quy định hợp đồng “đặt cọc”, “đặt cọc giữ chỗ”, “thỏa thuận đặt mua” liên quan đến nhà hình thành tương lai 59 2.3.4 Hoàn thiện về cách tính đơn vị thời hạn quy định về thời hạn bàn giao nhà hình thành tương lai 61 2.3.5 Hoàn thiện quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua hộ 62 KẾT LUẬN CHƯƠNG 64 KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân KDBĐS Kinh doanh bất động sản Nhà HTTTL Nhà hình thành tương lai TĨM TẮT LUẬN VĂN Trong tình hình giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai nở rộ, việc nghiên cứu tìm hiểu khung hành lang pháp lý để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên mua nhà (bên yếu thế) vấn đề vô cấp thiết Đề tài tác giả có mục đích nghiên cứu hệ thống vấn đề lý luận thực trạng pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai bảo vệ quyền lợi người mua nhà góc độ bảo vệ quyền lợi người mua nhà Từ đó, đề tài có nhiệm vụ mục tiêu phát vướng mắc tồn quy định pháp luật hành vấn đề đề xuất biện pháp hoàn thiện quy định pháp luật Nội dung đề tài có bố cục 02 chương làm sáng tỏ 03 nội dung: (1) Quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; (2) Các vướng mắc pháp luật hành bảo vệ quyền lợi người mua nhà thơng qua phân tích thực trạng áp dụng pháp luật, kết hợp với tình thực tế; (3) Các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Việc tìm hiểu, nắm rõ quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai góc độ bảo vệ quyền lợi người mua nhà vấn đề quan trọng bối cảnh bất cân xứng thông tin vị bên tham gia giao dịch, đặc biệt đối tượng tài sản giao dịch chưa hữu, độ rủi ro cao ABSTRACT In the context that future housing transactions are flourishing, the research and understanding of the legal framework to protect the legitimate rights and interests of house purchasers (disadvantaged parties) is a very urgent problem The author's thesis aims to study the system of theoretical issues and the reality of future house purchase laws for the protection of home buyers' rights from the perspective of protecting consumer rights use Since then, the project has the task and the goal of detecting remaining problems in the current law provisions on this issue and proposing measures to improve the provisions of the law The content of the project has 02 chapters and has clarified 03 contents: (1) The current law provisions for future house purchase and sale contracts; (2) The problems of the current law on protecting the rights of house buyers through analyzing the status of law application, combined with practical situations; (3) Specific measures to complete the provisions of the law Các từ khóa Nhà hình thành tương lai, mua bán nhà hình thành tương lai PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài nghiên cứu Tháp nhu cầu Maslow chia nhu cầu người 02 loại nhu cầu nhu cầu bậc cao, phân bổ vào 05 tầng tương ứng Theo đó, tầng thứ tháp nhu cầu bao gồm nhu cầu thức ăn, nước uống, nơi trú ngụ, tình dục, tiết, thở nghỉ ngơi1 Trong số đó, nhu cầu nơi trú ngụ xem nhu cầu bản, quan trọng cần có để người tồn Nơi trú ngụ phổ biến – nhà - loại tài sản cấp thiết liên quan đến tồn bình thường người Và lẽ dĩ nhiên, để đáp ứng nhu cầu nhà ở, người tiến hành tham gia vào giao dịch dân có liên quan đến nhà để thỏa mãn nhu cầu Vì lẽ đó, để nhằm điều tiết giao dịch liên quan đến nhà ở, pháp luật quốc gia, qua thời kỳ trọng việc xây dựng quy định hợp đồng nhà nói chung, hợp đồng mua bán nhà nói riêng Hiện nay, Việt Nam, hòa chung bối cảnh phát triển kinh tế toàn cầu, giao dịch nhà diễn sôi động Không dừng lại mua bán nhà sẵn có, ngày nay, giao dịch mua bán nhà HTTTL tiến triển vô sôi động Tuy nhiên, khác so với nhà sẵn, nhà HTTTL có điểm đặc thù mang lại rủi ro cho người mua tham gia vào quan hệ hợp đồng Do vậy, đứng góc độ bảo vệ người mua nhà, cụ thể người mua hợp đồng mua bán nhà HTTTL, pháp luật nhà pháp Luật KDBĐS có quy định phù hợp, cấp thiết nhằm không điều tiết hài hòa mối quan hệ song phương bên quan hệ hợp đồng mà trọng đến quy định cần kíp để bảo vệ quyền lợi người mua nhà HTTTL Tác giả nhận thấy tình hình giao dịch nhà HTTTL bùng nổ, việc nghiên cứu cách tổng quan quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà HTTTL quy định đặc thù Luật Nhà ở, Luật KDBĐS Tháp nhu cầu Maslow, https://vi.wikipedia.org/wiki/Th%C3%A1p_nhu_c%E1%BA%A7u_c%E1%BB%A7a_Maslow, truy cập ngày 10/2/2020 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Chỉ bao gồm tài liệu trích dẫn Luận văn này) Cục cạnh tranh bảo vệ người tiêu dùng – Bộ Công thương, 2015 Hướng dẫn điều chỉnh/bổ sung nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định [Ngày truy cập: 16 tháng 01 năm 2020]; Châu Thị Khánh Vân nhóm tác giả, 2018 Bảo vệ quyền lợi người mua, người thuê mua bảo lãnh bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 7, kỳ tháng 4/2018 Đặng Văn Dân, 2018 Bảo lãnh nhà hình thành tương lai – sở pháp lý triển khai thực Việt Nam Tạp chí Ngân hàng, số 24 tháng 12/2018, số 24 đặt Hà Hải, 2019 Hợp đồng mua bán hộ chung cư vấn đề [Ngày truy cập: 15 tháng 01 năm 2020] Nguyễn Thị Khánh Ngân, 2018 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT (Chỉ bao gồm văn sử dụng Luận Văn này) Luật nhà năm 2005 (hết hiệu lực) Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 (hết hiệu lực) Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật xây dựng năm 2014 Bộ luật dân năm 2015 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm (đã sửa đổi, bổ sung Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 10 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 11 Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm 12 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng ; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 13 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai ... QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI. .. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1.1... tương lai pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Chương Thực trạng thực thi quy định pháp luật nhằm bảo vệ người mua nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai số kiến nghị 7 CHƯƠNG