Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản

Mục đích cơ bản của luận văn này là làm rõ một só vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trog tương lai và đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản, luận văn đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản.

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NGUYỄN THỊ PHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC QUẢNG TRỊ, năm 2020 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hà Thị Mai Hiên Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày 24 tháng 05 năm 2020 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Mục đích, nhiệm vụ đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận văn Kết cấu luận văn Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lại kinh doanh bất động sản 1.1.3 Ý nghĩa hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai 1.2 Khái niệm, đặc điểm vai trò hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 1.2.3 Vài trò, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 1.3 Nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 1.3.1 Điều kiện để nhà hình thành tương lai phép mua bán 1.3.2 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 1.3.3 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 10 1.3.4 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 10 1.3.5 Quy định chuyển nhượng nhà hình thành tương lai hợp đồng kinh doanh bất động sản bên mua 11 Kết luận chương 11 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 12 2.1 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 12 2.1.1 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 12 2.1.2 Điều kiện thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 13 2.1.2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 13 2.1.2.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 13 2.1.3 Các biện pháp bảo đảm thực hợp đồng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 14 2.1.3.1 Các biện pháp bảo đảm 14 2.1.3.2 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 14 2.2 Hợp đồng vô hiệu, sửa đổi, hủy bỏ chấm dứt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 14 2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản vô hiệu 14 2.2.2 Sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 15 2.2.3 Chấm dứt, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 15 2.3 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình tương lai kinh doanh bất động sản 15 2.3.1 Tình hình thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 15 2.3.2 Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 16 2.3.2.1 Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ chậm bàn giao nhà ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 16 2.3.2.2 Tranh chấp vấn đề cung cấp thông tin cho người mua nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 16 2.4 Những tồn tại, hạn chế thực thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 17 2.4.1 Những vướng mắc pháp lý giao kết thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 17 2.4.2 Một số vướng mắc khác trình thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 19 Kết luận chương 19 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 19 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 19 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 20 3.2.1 Một số kiến nghị giải pháp mặt pháp lý nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 20 3.2.2 Hoàn thiện kỹ cán giải tranh chấp mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 21 3.2.3 Một số kiến nghị khác 21 Kết luận chương 21 KẾT LUẬN 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Nhà loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình, cá nhân Đồng thời yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nước, đồng thời kênh đầu tư hấp dẫn thu hút nhà đầu tư nước tham gia đầu tư mua bán để tìm kiếm lợi nhuận Cùng với tăng trưởng dân số đất nước nhu cầu nhà người dân ngày tăng đặc biệt thành phố, khu đô thị lớn Nhà trở thành đối tượng giao dịch dân phục vụ nhu cầu để người dân, đối tượng giao dịch nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản Với sách khuyến khích đầu tư xây dựng phát triển nhà Việt Nam ngày xuất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Đối với giao dịch mua bán bất động sản đặc biệt đặt bối cảnh thị trường bất động sản giai đoạn diễn biến phức tạp năm gần nhận thấy ngày xuất nhiều hình thức góp vốn để mua hộ chung cư, trụ sở cơng ty, cơng trình xây dựng đất…trong cơng trình cịn chưa xây dựng thực địa Doanh nghiệp quyền huy động vốn người có yêu cầu mua nhà trước thời điểm xây dựng hồn thành Quy định góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích phát triển nhà ở, đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà cho xã hội giai đoạn Ở Việt Nam, giao dịch tài sản hình thành tương lai lần pháp luật ghi nhận Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Tuy nhiên, văn luật này, quy định đưa khái niệm “tài sản hình thành tương lai”, quy định điều chỉnh giao dịch cầm cố, chấp tài sản hình thành tương lai từ vốn vay tổ chức tín dụng Sau này, Khoản Điều 320 BLDS năm 2005 ghi nhận: “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai” Bên cạnh đó, văn ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; Luật Nhà năm 2005; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ - CP Trong đó, giao dịch nhà hình thành tương lai nói chung giao dịch nhà HTTTL KDBĐS nói riêng diễn cách thường xuyên sở pháp lý điều chỉnh cịn nhiều bất cập Trong trình học tập nghiên cứu, tác giả luận văn có hội tiếp cận với giao dịch nhà hình thành tương lai góc độ lý luận thực tế, qua thấy khó khăn, vướng mắc mà bên tham gia giao dịch gặp phải, nguyên nhân dẫn tới tình trạng tranh chấp liên quan đến nhóm đối tượng thường kéo dài phức tạp Tơi tìm hiểu viết, nghiên cứu số luận văn liên quan đến vấn đề nhận thấy vấn đề cịn nên chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu Với mong muốn tìm hiều cách quy mơ có hệ thống quy định pháp luật Việt Nam mua bán nhà hình thành tương lai, Tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản” Tình hình nghiên cứu Việc ghi nhận quy định tài sản hình thành tương lai BLDS năm 2005, BLDS 2015 TSHTTTL KDBĐS Luật kinh doanh bất động sản 2006 Luật kinh doanh bất động sản 2014 điểm tiến công tác xây dựng pháp luật Vấn đề tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành tương lai kinh doanh thương mại khơng cịn chế định q mẻ Việt Nam, có nhiều cơng trình nghiên cứu nhóm chế định Nhưng nhóm đối tượng nhà hình thành tương lai nói riêng thực tế có cơng trình nghiên cứu cách hệ thống nhóm đối tượng Trong q trình nghiên cứu hồn thành luận văn này, tác giả tìm hiểu, tham khảo số viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn : - Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi: Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học số 12/2012; Trong cơng trình nghiên cứu tác giả khái quát quy định hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng tác giả bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà - Đoàn Đức Lương: Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát số 1/2008; Trong cơng trình nghiên cứu tác giả bất cập, hạn chế, vướng mắc áp dụng quy định pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thông qua vụ việc thực tiễn - Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Công chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng, năm 2010; Trong cơng trình nghiên cứu tác giả khái quát quy định pháp luật công chứng việc công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai Bên cạnh thơng qua thực tiễn cơng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lại Phịng cơng chứng số thành phố Hà Nội tác giả đưa số kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lại - Luật sư Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006; Trong báo tác giả trình bày, phân tích đưa lý phù hợp theo quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng thưc thi pháp luật để lý giải cho việc tài sản hình thành tương lai đối tượng đủ khả dùng đảm bảo nghĩa vụ dân - Nguyễn Thu Trang (2016), Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Hà Nội; Trong công trình nghiên cứu tác giả trình bày phân tích quy định pháp luật hành hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với nội dung như; điều kiện có hiệu lực hợp đồng, hợp đồng vô hiệu, xử lý hợp đồng vô hiệu, bồi thường thiệt hại vi phạm nghĩa vụ hợp đồng… - Luật sư Nguyễn Tiến Mạnh: Tài sản hình thành tương lai, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com Trong viết tác giả nêu khái niệm, đặc điểm, tính chất tài sản hình thành tương lai vai trị tài sản hình thành tương lai giao dịch dân Các cơng trình khoa học kể có phân tích sâu sắc tài sản hình thành tương lai, đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai…mà chưa có cơng trình nghiên cứu chun sâu mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản nên người đọc khó có nhìn chi tiết cụ thể hệ thống quy định pháp luật Việt Nam nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Việc nghiên cứu đề tài” Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản” Luận văn góp phần tìm hiểu mơ hình lý luận, sở thực tiễn hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Đây đề tài mới, độc lập với cơng trình nghiên cứu khoa học khác đáp ứng yêu cầu tình hình Mục đích, nhiệm vụ đề tài Trên sở làm rõ só vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành trog tương lai đánh giá quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản, luận văn đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Để đạt mục đích đề tài phải thực nhiệm vụ: Một là: Nghiên cứu làm sáng tỏ số vấn đề lý luận khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa nguyên tắc giao kết thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hợp động mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Hai là: Nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản, nội dung cịn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp Phân tích, đánh giá cảnh báo rủi ro xảy cho người tham gia giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai Nhận diện bất cập pháp luật thực tiễn giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai Từ luận giải u cầu hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Ba là: Trên sở vấn đề lý luận thực tiễn nêu đưa hướng hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật vấn đề Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà ở, văn pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Liên hệ so sánh quy định hành quy định quy định Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 văn hướng dẫn thi hành - Thực tiễn việc thi hành pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về không gian: Tại Việt Nam; Về thời gian: Từ năm 2010 đến Phương pháp nghiên cứu Để giải vấn đề trên, Luận văn sử dụng phương pháp luận vật lịch sử vật biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin Các phương pháp cụ thể: phương pháp phân tích, tổng hợp, logich, hệ thống so sánh luật học sử dụng triệt để làm bật lên vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà thương mại pháp luật điều chỉnh hoạt động này; Phương pháp thống kê xã hội học, phân tích sử dụng để đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà thương mại, từ đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà thương mại Những đóng góp luận văn Việc nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Về phương diện thực tiễn, luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản, phát huy vai trị tích cực chế định thực tế pháp quy đinh hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai KDBDS quy định sau 1.3.1 Điều kiện để nhà hình thành tương lai phép mua bán Bán nhà hình thành tương lai cách để huy động vốn chủ đầu tư, mục đích huy động vốn, chủ đầu tư có xu hướng cố gắng tối ưu kênh huy động vốn bắt đầu dự án xây dựng nhà Tuy nhiên, đặc điểm loại bất động sản – chưa tồn vào thời điểm mua bán, nên chứa đựng nhiều rủi ro bất lợi cho người mua Để bảo vệ lợi ích bên, pháp luật đặt quy định hàng rào pháp lý cần thiết mà nhà hình thành tương lai cần phải đáp ứng trước bán bên ngồi Bên cạnh đó, việc đặt điều kiện định công cụ hữu hiệu để quan chức liên quan kiểm sốt hoạt động mua bán loại bất động sản thị trường Phải hồn thành xong phần móng mở bán dự án chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để ở: (a) Trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà (b) Trước đây, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án huy động vốn 20% số lượng hộ chưa xây dựng xong móng (a) Khoản 2, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản quy định trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua (b) Theo đó, dự án nêu muốn mở bán sau ngày 01/7/2015 phải đáp ứng thêm hai điều kiện nêu Điều không phụ thuộc vào thời điểm dự án chấp thuận đầu tư, giao đất, cho thuê đất trước hay sau ngày 01/7/2015 1.3.2 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Theo Khoản 2, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 10 Luật phải cơng chứng chứng thực.3 Như vậy, tương tự hợp đồng mua bán nhà có sẵn, hợp đồng mua bán nhà HTTTL phải lập thành văn nhiên khác với đa số hợp đồng mua bán nhà có sẵn việc cơng chứng chứng thực bắt buộc hợp đồng mua bán nhà HTTTL việc công chứng, chứng thực không bắt buộc, bên Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 tự thỏa thuận công chứng chứng thực hợp đồng, hiệu lực hợp đồng khơng phụ thuộc vào việc có cơng chứng, chứng thực hay không 1.3.3 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Đối với hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, theo khoản Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán nhà hình thành tương lai Ngồi ra, thực tế, cịn có chủ thể kinh doanh nhà hình thức mua bán lại, nhiên hình thức chủ yếu tìm cách khai thác làm tăng giá trị bất động sản sẵn có để bán kiếm lời Chủ thể luật quy định tổ chức, cá nhân nước theo điểm a điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Ngoài điều kiện nêu, theo quy định Luật kinh doanh bất động sản, trước bán nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực nghĩa vụ bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết Theo đó, khoản điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng” Thứ nhất, cá nhân nước phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân khơng bắt buộc phải có đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch; Thứ hai, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà khơng bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch; Thứ ba, bên mua nhà tổ chức phải có tư cách pháp nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; Trường hợp tổ chức nước phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật nhà a) Trường hợp có dự án có số lượng nhà riêng lẻ 2.500 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu khơng 10% tổng số lượng nhà dự án đó; b) Trường hợp có dự án có số lượng nhà riêng lẻ tương đương 2.500 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu khơng q 250 căn; c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà riêng lẻ dự án 2.500 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu không 10% số lượng nhà dự án 1.3.4 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 10 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản, hiển nhiên nhà hình thành tương lai phải đủ điều kiện để phép tham gia giao dịch theo quy định Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Luật nhà hành quy định nhiều loại nhà dựa chức năng, mục đích sử dụng, cụ thể: nhà thương mại, nhà công vụ, nhà để phục vụ tái định cư, nhà xã hội Thứ nhất, theo quy định luật kinh doanh bất động sản hành: “nhà đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng k thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà đó”4 Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai KDBĐS, điều khoản đối tượng hợp đồng phải mơ tả chi tiết khía cạnh nhà để xác định cụ thể loại hình nhà ở, diện tích, đặc điểm nhà ở, đặc điểm đất gắn liền với nhà ở, Thứ ba, để trở thành đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai KDBĐS, nhà phải thỏa mãn điều kiện chưa bán cho trước đó, giải chấp ngân hàng thương mại (nếu chấp) bên nhận chấp, người mua đồng ý nhà chấp 1.3.5 Quy định chuyển nhượng nhà hình thành tương lai hợp đồng kinh doanh bất động sản bên mua Theo khoản 1, Điều 59, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, bên mua nhà hình thành tương lai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng áp dụng bên mua hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản việc chuyển nhượng phải lập thành văn có xác nhận chủ đầu tư Kết luận chương Về phương diện lý luận, luận văn làm rõ khái niệm đặc điểm, vai trò hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Đồng thời, tác giả cịn trình bày, phân tích số quy định pháp luật hành luật điều chỉnh vấn đề, từ đưa so sánh, đối chiếu làm sở cho việc nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Chương Chương Khoản Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 11 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Nội dung hợp đồng tổng hợp điều khoản mà chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thỏa thuận Theo quy định Bộ luật dân 2015, “các bên hợp đồng có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng” Hợp đồng có nội dung sau: Đối tượng hợp đồng, số lượng, chất lượng, giá; phương thức toán; thời hạn, địa điểm, phương thức thực hợp đồng, quyền, nghĩa vụ bên, Trách nhiệm vi phạm hợp đồng, phương thức giải tranh chấp5 Trong tất điều khoản nói trên, có điều khoản mà pháp luật quy định bên phải thỏa thuận hợp đồng, khơng có điều khoản hợp đồng khơng thể coi giao kết Mặt khác, nội dung cụ thể này, bên cịn thoả thuận để xác định với thêm số nội dung khác Thứ nhất, điều khoản thông tin nhà Do nhà HTTTL thời điểm ký kết chưa hình thành hình thành bên tìm hiểu thơng qua hồ sơ pháp lý mơ hình u cầu thông tin nhà mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng chi tiết tránh nhầm lẫn hạn chế tranh chấp xảy Thứ hai, điều khoản giá mua bán, liên quan đến quy định giá mua bán, pháp luật bắt buộc bên phải thỏa thuận giá mua bán thời điểm ký kết hợp đồng khách hàng hưởng giá mua nhà thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác6 Như bên phải có hành vi thỏa thuận điều khoản giá mua bán thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm bên thỏa thuận nhiên khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng bên bán phải tuân theo ý chí bên mua quyền mà pháp luật dành cho người mua 2.1.1 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Đối với mối quan bên bán bên mua hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, việc mơ tả rõ quyền nghĩa vụ bên có ý nghĩa quan trọng Đây nội dung mang tính chất định đến mối quan hệ bên tham gia giao dịch Trước đây, nguồn cung nhà thấp nhu cầu cao nhiều việc tìm kiếm mua nhà trước xây dựng hồn thành cịn khó khăn nên chủ Điều 398 Bộ luật dân 2015 Chính phủ, Nhiều dự án bất động sản mở bán chưa đủ điều kiện pháp lý, nguồn: http://tphcm.chinhphu.vn/nhieu-du-an-bat-dong-san-mo-ban-khi-chua-du-dieu-kien-phap-ly [Ngày download: 08/06/2019] 12 đầu tư thường ban hành hợp đồng có lợi cho cịn người mua ln phải chấp nhận chịu thiệt Nghĩa vụ bên mua: Bên mua phải toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng, nhận nhà thời hạn thỏa thuận phối hợp với bên bán để thực thủ tục mua bán Nếu bên mua gây thiệt hại phải bồi thường Ngồi ra, để đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ việc toán tiền bên thực đầy đủ, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai phải có quy định giá bán nhà ở, phương thức thời hạn toán giá bán nhà ở, điều khoản quan trọng hợp đồng Trong điều khoản này, bên hợp đồng thường thỏa thuận đồng tiền tính giá, phương pháp tính giá, quy định việc tăng giảm giá phát sinh số điều kiện liên quan, ví dụ: đến thời điểm bên bán bàn giao nhà hình thành tương lai cho bên mua, diện tích thay đổi so với hợp đồng ký kết ban đầu, hai bên thỏa thuận lại giá hợp đồng 2.1.2 Điều kiện thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 2.1.2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Điều kiện có hiệu lực hợp đồng tổng hợp yêu cầu pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng lập chất đích thực nó, thiếu điều kiện hợp đồng đương nhiên bị vơ hiệu bị vô hiệu Theo quy định Điều 177 Bộ luật Dân 2015, giao dịch dân có hiệu lực phải tuân thủ đầy đủ điều kiện sau: Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện; Mục đích nội dung giao dịch dân khơng vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, theo lẽ dĩ nhiên, phải tuân thủ đầy đủ điều kiện nêu mà Bộ luật dân quy định có hiệu lực Ngoài ra, hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cịn tn thủ theo điều chỉnh quy định luật chuyên ngành Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản 2.1.2.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Thời điểm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chịu điều chỉnh Bộ luật Dân sự7 luật chung điều chỉnh luật chuyên ngành Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Tuy nhiên, với nhà hình thành tương lai, điều kiện, hình thức mua bán lại có điểm khác với mua bán nhà có sẵn Cho nên theo Điều 19 Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai mà thu tiền trả trước người mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định khoản Điều 69 Luật Nhà 2014 phải tuân thủ điều kiện hình thức mua, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động Điều 401 BLDS 2015 13 sản” Theo quy định khoản 2, khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc mua bán nhà hình thành tương lai mà chủ thể doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản việc ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng cần phải cơng chứng, chứng thực Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận, bên khơng có thỏa thuận hợp đồng phát sinh hiệu lực thời điểm bên ký kết hợp đồng 2.1.3 Các biện pháp bảo đảm thực hợp đồng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 2.1.3.1 Các biện pháp bảo đảm - Đặt cọc: - Phạt vi phạm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Đối với hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản, theo khoản Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng” Với quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khách hàng thỏa thuận với chủ đầu tư mức phạt hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi cho thân Dù vậy, với đặc thù hợp đồng ký kết theo mẫu, điều khoản phạt vi phạm mức phạt chủ đầu tư quy định hợp đồng mà không thông qua thương lượng, thống với người mua, người mua đồng ý khơng đồng ý với quy định hợp đồng mà chủ đầu tư đưa - Thế chấp - Bảo lãnh 2.1.3.2 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Cũng tranh chấp dân kinh doanh thương mại khác có tranh chấp xảy ra, bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai KDBĐS có quyền lựa chọn phương thức giải thương lượng, hòa giải, giải thông qua Trọng tài thương mại (nếu đáp ứng quy định Luật Trọng tài TM 2010), khởi kiện Tịa án có thẩm quyền u cầu giải theo quy định pháp luật 2.2 Hợp đồng vô hiệu, sửa đổi, hủy bỏ chấm dứt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà HTTTL KDBĐS loại giao dịch dân nên quy định vô hiệu giao dịch dân Điều 407 14 BLDS 2015 áp dụng cho giao dịch mua bán nhà HTTTL KDBĐS Không đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự, gồm: Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện; Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm Luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp Luật có quy định 2.2.2 Sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản, với đặc trưng hợp đồng ký kết chủ đầu tư doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản với người mua nhà, ký kết dựa mẫu hợp đồng bên bán soạn thảo Theo quy định Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010, hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai phải thực đăng ký mẫu theo quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà ở, tránh rủi ro xảy việc hợp đồng mẫu có nhiều bất lợi cho người mua nhà Ngồi hộ chung cư hợp đồng mua bán loại nhà khác đăng ký mẫu hợp đồng 2.2.3 Chấm dứt, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Theo quy định Điều 422 Bộ luật Dân 2015, hợp đồng chấm dứt trường hợp sau đây: Hợp đồng hoàn thành; Theo thỏa thuận bên; cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân thực hiện; Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Hợp đồng thực đối tượng hợp đồng khơng cịn; Hợp đồng chấm dứt theo quy định Điều 420 Bộ luật Dân 2015 trường hợp khác Luật quy định 2.3 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình tương lai kinh doanh bất động sản 2.3.1 Tình hình thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản đặc biệt thị trường mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản diễn sơi động, điều đồng nghĩa với việc tranh chấp liên quan đến nhà hình thành tương lai ngày gia tăng Các tranh chấp xảy thường liên quan đến việc bên vi phạm điều khoản hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, với vi phạm chủ yếu vấn đề quyền nghĩa vụ bên; vấn đề giải tranh chấp hợp đồng, cụ thể sau: Thứ nhất, vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin cho người mua nhà Sau ký kết hợp đồng, quyền cung cấp thông tin người mua cần thiết họ thực chuyển giao tiền cho bên bán chưa nhận tài sản 15 thực tế, mức độ rủi ro cao nhiên cung cấp thông tin chủ đầu tư chủ yếu giai đoạn trước giao kết hợp đồng Thứ hai, chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước mục đích Hoạt động vi phạm dần trở nên phổ biến chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn, đến khách hàng địi lại tiền, chủ đầu tư khơng có khả khơng muốn hồn trả Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn hai luật quy định điều kiện để chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng Thứ ba, chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà chuyển quyền sở hữu cho người mua Mặc dù quy định thời điểm giao nhà có từ lâu, hợp đồng chủ đầu tư khách hàng có quy định rõ ràng thời hạn, lâu nhiều chủ đầu tư tự ý chậm giao nhà mà không trao đổi với khách hàng Trong tranh chấp liên quan đến lỗi chậm bàn giao hộ điển hình dự án Petro Vietnam Landmark Thứ tư, bên cạnh việc bàn giao nhà chậm tiến độ, nhiều dự án người mua nhà nhận nhà thời hạn sản phẩm mà họ nhận lại không giống với thỏa thuận hợp đồng, vấn đề bất lợi lớn mà người mua phải đối mặt sử dụng nhà chất lượng 2.3.2 Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 2.3.2.1 Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ chậm bàn giao nhà ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Ngày 10/06/2014, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có án số 741/2014/DS-PT việc tranh chấp hợp đồng mua bán hộ nguyên đơn ông Trần Ngọc Thành bị đơn công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Điền (Gọi tắt công ty An Điền) Theo ngun đơn trình bày: Ngày 29/06/2010, ông công ty An Điền ký hợp đồng mua bán số 99/HĐ.NPN nhằm mua bán hộ chung cư thuộc dự án Viên Ngọc Phương Nam địa 125/20 Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh 2.3.2.2 Tranh chấp vấn đề cung cấp thông tin cho người mua nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Đối với hình thức bán nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư ln cố gắng vẽ mơi trường sống hồn hảo lý tưởng để câu khách Những quảng cáo thường thấy “dự án cách trung tâm Quận 5,… vài phút; gần bệnh viện - trường học - trung tâm thương mại, view sơng, tiện ích vượt trội,…”Thế nhưng, sau lời quảng cáo hoa mĩ , mà người mua nhà nhận nhà không nhà đầu tư vẽ Lấy ví dụ, mở bán chung cư MB Babylon (quận Tân Phú), đơn vị bán hàng quảng cáo hàng loạt tiện ích nội khu kèm gồm trung tâm thương mại, vườn treo Babylon Bản án số 741/2014/DS-PT việc tranh chấp hợp đồng mua bán hộ, Tịa dân sự_Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 16 rộng 500m2, nhà trẻ, khu vui trẻ em, hồ bơi, phòng gym Đến lúc bàn giao nhà, khách hàng biết tiện ích có giấy, chưa kể thiết kế vật liệu hoàn thiện hộ bị thay đổi, cắt xén.Tương tự cịn có dự án Centa Park Tân Bình quảng cáo rầm rộ website chủ đầu tư Centa Park Đây dự án có vị trí đắc địa tọa lạc mặt tiền đường gồm Âu Cơ – Hồng Lạc – Đồng Đen – Bàu Cát Khu đất có quy mơ 2,2ha, hoàn thành Centa Park cung ứng thị trường khoảng 1.500 hộ, dự án Centa Park thật khiến khách hàng ý Bên cạnh dự án chủ đầu tư quảng cáo rầm rộ phong cách thiết kể vườn nhiệt đới gồm block A,B,C,D cao 31 tầng, tầng trung tâm thương mại, tầng hầm để xe hồ bơi, diện tích hộ dự án từ 55m2 – 99m2 Dự án chủ đầu tư sở hữu tiện ích nội khu cơng viên trung tâm, phòng tập gym, spa, đường chạy dài 400m, hồ bơi tràn, khu vực BBQ trời Vì nằm trung tâm quận Tân Bình nên dự án sở hữu tiện ích ngoại khu Tuy nhiên, sau khơng lâu dự án nằm bất động Những người mua dự án cho biết, dự án “đứng bánh” chủ đầu tư chưa chuyển mục đích sử dụng đất Điều có nghĩa, khu đất chưa phải đất ở, chủ đầu tư chưa thực nghĩa vụ tài nên chưa quan chức cấp phép xây dựng Dự án Centa Park thời điểm ngồi phần móng dở dang tồn khu đất đất để cỏ Theo thông tin website chủ đầu tư dự án bàn giao vào quý IV/2019, nhiên với tình trạng dự án khiến nhiều người mua nhà cảm thấy lo lắng điều này9 2.4 Những tồn tại, hạn chế thực thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 2.4.1 Những vướng mắc pháp lý giao kết thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Mẫu hợp đồng giao kết thực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Nhiều vụ tranh chấp hợp đồng diễn phức tạp, nguyên nhân chủ yếu bên bán với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu pháp luật nắm thơng tin đối tượng mua bán cịn bên mua ngược lại tiến hành giao kết khéo lồng vào quy định điều kiện có lợi cho tiến độ tốn phạt hợp đồng, thời hạn bàn giao nhà, chi phí liên quan Quyền chuyển quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Pháp luật hành quy định văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL kinh doanh BĐS phải có chứng nhận quan công chứng Việc công chứng, chứng thực nhằm xác nhận tính hợp pháp văn Café Land, Quá thiệt thòi cho người mua dự án Centa Park năm mở bán "chưa thấy gì" | CAFELAND, https://www.youtube.com/watch?v=-0vmNyWpCp0 17 ký kết nhiên quy định mang tính bắt buộc làm phát sinh chi phí, tốn thời gian bên số trường hợp Thiết nghĩ pháp luật nên quy định theo hướng mở, công chứng văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL quyền bên khơng bắt buộc, bên quyền lựa chọn có cơng chứng hay khơng tùy vào trường hợp cụ thể Thỏa thuận phạt hợp đồng hợp đông mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Pháp luật Kinh doanh BĐS bắt buộc bên vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà, nghĩa vụ trả tiền phải trả cho bên bị vi phạm khoản tiền lãi theo lãi suất vay ngân hàng thương mại, việc chọn lãi suất phải thỏa thuận hợp đồng Mặc dù pháp luật không xác định rõ chất khoản tiền hiểu tiền “phạt” vi phạm hợp đồng tiền bồi thường Việc áp đặt mức tiền phạt theo lãi suất vay ngân hàng thương mại hồn tồn khơng phù hợp với chất loại hợp đồng Quy định hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng hợp đơng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Theo quy định Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải có, nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại khơng “phải có” Như vậy, thấy nội Luật Kinh doanh bất động sản có mâu thuẫn Phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh danh bất động sản Theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà 2014 vốn sử dụng cho phát triển nhà thương mại gồm 04 loại, có vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc huy động vốn góp thể thơng qua hợp đồng góp vốn Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng điều kiện để bán nhà hình thành tương lai (thường chưa có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng) chủ đầu tư tổ chức bán hàng với phương thức ký kết huy động vốn góp đủ điều kiện mua bán tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thức Quy định điều kiện chủ đầu tư giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Theo quy định Khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý 18 2.4.2 Một số vướng mắc khác trình thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Những vướng mắc hạn chế người trình áp dụng pháp luật thực thi pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Tính chủ quan người ký hợp đồng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hịan tồn tin tưởng vào uy tín chủ đầu từ, bên bán ham lợi ích mà bên bán vẻ thời điểm ký hợp đồng dẫn tới người mua khơng tìm hiểu kỷ thông tin dự án hợp đồng nên dễ gặp rủi ro thiệt hại sau Kết luận chương Các quy định pháp luật nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản có vài trị quan trọng điều ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi nghĩa vụ hợp pháp bên tham gia kí kết thực hợp đồng Những vấn đề trình bày viết số vấn đề chưa hợp lý pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai KDBDS đồng thời loại tranh chấp phổ biến nguyen nhân qua trình bên thỏa thuận, giao kết thực thi quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản quy định ngồi nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai đối tượng đưa vào mua bán Theo khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai hiểu thời điểm ký hợp đồng nhà chưa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể Như vậy, đối tượng hợp đồng nhà, cơng trình lúc chưa xây dựng xây dựng Cho nên, bên quan sát đánh giá trực tiếp mắt, bên mua vào hồ sơ dự án, vẽ thi công tiến độ thực cơng trình để định giao kết hợp đồng 19 Thứ nhất, tạo hành lang pháp lý đủ rộng, vững trắc đáng tin cậy cho bên tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất đơng sản Thứ hai, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển động với với việc cung cấp thêm nhiều đối tượng đưa vào giao dịch thị trường Nhưng không làm biến dạng méo mó thị trường bất động sản Thứ ba, Tạo sở pháp lý thuận lợi cho việc quản lý nhà nước bất động sản hình thành tương lai đưa vào giao dịch thị trường Thứ tư, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên người mua nhà hình thành tương lai thị trường bất động sản 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 3.2.1 Một số kiến nghị giải pháp mặt pháp lý nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Thứ nhất, việc vi phạm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thứ hai, Quy định điều kiện thẩm định điều kiện để chủ đầu tư giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai KDBĐS Thứ ba, Cần quy định lại chế định tài sản hình thành tương lai thành hệ thống quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp: bổ sung quy định tương ứng BLDS, Luật Đất đai, Luật Công chứng nhằm đảm bảo quyền lợi ích đáng bên giao kết Hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai Thứ tư, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản, pháp luật nên quy định theo hướng mở, công chứng văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL quyền bên khơng bắt buộc, bên quyền lựa chọn có cơng chứng hay khơng tùy vào trường hợp cụ thể Thứ năm, liên quan đến quy định hợp đồng mẫu, Tính chất giao dịch dân sự thỏa thuận bình đẳng đương đó, trường hợp đăng ký hợp đồng mẫu điều kiện khác phải đáp ứng yêu cầu khách hàng nhằm bán sản phẩm bán sản phẩm cho đối tác chiến lược, khách hàng thân quen, đối ngoại Thứ sáu, cấn sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường hợp đồng, nêu có xảy trình thực hợp đồng áp dụng hình thức phạt bồi thường thiệt hại mà 20 Thứ bảy, Cần bổ sung thêm quy định bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản nghĩa vụ bên bán nhà 3.2.2 Hoàn thiện kỹ cán giải tranh chấp mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Về lực cán giải tranh chấp mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Khi mua nhà hình thành tương lai xảy tranh chấp, cách thức bảo vệ quyền lợi khách hàng thường áp dụng khởi kiện Tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại Việc thắng hay thua Tòa chủ yếu phụ thuộc vào khả giải tranh chấp giải thích pháp luật thẩm phán Tuy nhiên, khả thẩm phán khác nhau, đó, xảy tranh chấp, quyền lợi người mua nhà không bảo vệ tốt Có nhiều trường hợp, sai phạm chủ đầu tư dự án tòa án lại đưa án khác khách hàng, gây tâm lý hoang mang cho khách hàng 3.2.3 Một số kiến nghị khác Thứ nhất, để bảo vệ quyền lợi người mua nhà sở vào thực trạng chung chủ đầu tư, pháp luật cần quy định loại hình nhà mà chủ đầu tư cung ứng cho người mua nhà giao kết hợp đồng giao nhận cần phải bảo hiểm Thứ hai, cần có chế tài nghiêm khắc chủ đầu tư có hành vi làm ảnh hưởng đến người mua nhà thu tiền đặt cọc 100%; cung cấp thông tin sai nhà ở;… Thứ ba, phía người mua nhà hình thành tương lai, người mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ kiến thức pháp luật trước mua nhà, xem xét kỹ hợp đồng đề nghị chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng với phương thức tỉ lệ toán theo quy định luật kinh doanh bất động sản chủ đầu tư cố tình vi phạm Thứ tư, Thay đổi tư pháp lý pháp luật tài sản quyền tài sản, pháp luật hợp đồng, pháp luật đất đai theo hướng gợi mở, cập nhật phù hợp với bối cảnh văn hóa pháp lý Việt Nam Kết luận chương Các giao dịch nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản giao dịch có giáo trị lớn, hệ thống quy định pháp luật Việt Nam giáo dịch cịn nhiều bất câp hạn chế thiếu tính thống nội dung quy phạm diều chỉnh Luật nhà ở; Luật kinh doanh bất động sản; BLDS tạo rủi ro người mua người bán người mua nhà người chịu nhiều rủi ro so với người bán người bán ln nắm dao đằng cán ( nhận tiền trước bàn giao nhà sau) Trên sở lý luân va nghiên cứu thực tiễn tác giải đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 21 KẾT LUẬN Xuất phát từ nhu cầu nhà ngày tăng cao thành phố lớn, nhà hình thành tương lai đời ngày phổ biến nước ta, nguồn cung cấp nhà đa dạng mà kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút nhà đầu tư nước Trước đời phát triển nhanh chóng loại hình nhà này, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quy định việc mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, giao dịch đa dạng nên quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền… Mặt khác, thực tế người mua nhà có đầy đủ kiến thức pháp luật cần thiết để bảo vệ quyền lợi Do đó, vụ việc tranh chấp phát sinh xảy ngày nhiều, đa phần xuất phát từ việc thiếu điều khoản cụ thể, rõ ràng vấn đề tranh chấp hợp đồng điều khoản hợp đồng đứng phía chủ đầu tư, gây nhiều bất lợi cho người mua nhà Trong nội dung luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản, đồng thời phân tích, đánh giá thực tiễn quy định pháp luật áp dụng pháp luật liên quan đến lĩnh vực Từ đưa số đề xuất khắc phục nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà Tuy nhiên, trình thực luận văn, với kiến thức hiểu biết chung chuyên ngành chưa sâu, nguồn tài liệu hạn chế nên khó tránh khỏi thiếu sót, khó thống quan điểm trái chiều nhau, tác giả hi vọng với cố gắng vận dụng kiến thức hiểu biết cá nhân cung cấp cho người đọc cách tổng quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản nước ta 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Danh mục văn quy phạm pháp luật Quốc hội (2005), Bộ luật Dân năm 2005, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; Luật trọng tài thương mại 2010 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; Quốc hội (2005), Luật Nhà 2005, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; Quốc hội (2014), Luật Nhà 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 10 Quốc hội (2014), Luật Xây dựng 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; B Danh mục sách báo, tạp chí, cơng trình khoa học 11 PGS.TS Trần Thị Huệ (2014), Chuyên đề cao học: Tài sản, Tập giảng sau đại học chuyên nghành dân sự, Trường Đại học Luật Hà Nội 12 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp 13 Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, (số12) 14 Đồn ĐứcLương (2008), “Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát, (số 1) 15 Nguyễn Thu Trang (2016), Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Hà Nội; 16 Nguyễn Thu Trang, Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, nguồn: 17 http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap luat.aspx?ItemID=375 C Một số Website - Wikipedia - http://thongtinphapluatdansu.blogspot.com/ ... trị hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Đối với quan hệ mua bán nhà hình thành tương. .. hình thành tương lai) 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản trước hết loại hợp đồng mua. .. HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 19 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh