Điều chỉnh pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH PHẠM THỊ THU HƯƠNG ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH PHẠM THỊ THU HƯƠNG ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VIÊN THẾ GIANG TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Phạm Thị Thu Hương, mã số học viên: 7701280628A, học viên lớp Cao học Luật khóa 28 Bình Dương Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, Khoa Luật, chuyên ngành Luật Kinh tế, tác giả Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Điều chỉnh pháp luật cho thuê nhà thương mại kinh doanh bất động sản” Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Thị Thu Hương MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC TĨM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT 1.1 Vai trò cho thuê nhà thương mại kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái quát chung nhà thương mại 1.1.1.1 Khái niệm nhà thương mại 1.1.1.2 Vai trò nhà thương mại 11 1.1.2 Bản chất cho thuê nhà thương mại kinh doanh bất động sản 12 1.1.2.1 Khái niệm cho thuê nhà thương mại 12 1.1.2.2 Đặc điểm cho thuê nhà thương mại 15 1.1.2.3 Vai trò cho thuê nhà thương mại 17 1.2 Hướng tiếp cận điều chỉnh pháp luật quan hệ cho thuê nhà thương mại kinh doanh bất động sản 19 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật cho thuê nhà thương mại 19 1.2.2 Nội dung pháp luật cho thuê nhà thương mại 22 1.2.2.1 Nhóm quy định chủ thể tham gia giao dịch cho thuê nhà thương mại 22 1.2.2.2 Nhóm quy định điều kiện để nhà thương mại cho thuê 22 1.2.2.3 Nhóm quy định hình thức giao dịch cho thuê nhà thương mại 23 1.2.2.4 Nhóm quy định bảo đảm thực thi pháp luật cho thuê nhà thương mại 25 1.3 Các nhân tố tác động đến điều chỉnh pháp luật cho thuê nhà thương mại 26 1.3.1 Mức độ hài hòa tăng trưởng kinh tế giải vấn đề xã hội 26 1.3.2 Mức độ phát triển cân đối hay không cân đối thị trường bất động sản 27 1.3.3 Các rào cản sách, đặc biệt thủ tục hành thiếu hợp tác quyền địa phương 27 1.3.4 Q trình thị hóa việc hình thành cụm, khu công nghiệp, khu kinh tế 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG MỐI TƯƠNG QUAN VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 31 2.1 Các văn pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà thương mại 31 2.1.1 Nhóm văn quy phạm pháp luật điều chỉnh chung có liên quan đến hoạt động cho thuê nhà thương mại 31 2.1.2 Nhóm văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà thương mại – nhóm văn quy phạm pháp luật chuyên ngành 34 2.2 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật cho thuê nhà thương mại mối tương quan với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 35 2.2.1 Về chủ thể tham gia giao dịch cho thuê nhà thương mại 35 2.2.2 Về quy định điều kiện để nhà thương mại cho thuê 39 2.2.3 Về hình thức giao dịch cho thuê nhà thương mại 41 2.2.4 Về quy định bảo đảm thực thi pháp luật cho thuê nhà thương mại 43 2.3 Bất cập, hạn chế trình thực thi pháp luật cho thuê nhà thương mại Việt Nam 46 2.3.1 Việc phát triển nhà thương mại cho thuê chưa chủ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan tâm 47 2.3.2 Chưa có quy định thống tiêu chuẩn chất lượng nhà thương mại cho thuê 50 2.3.3 Các quy định hợp đồng cho thuê nhà thương mại nhiều bất cập, hạn chế 51 Chương 3: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ YÊU CẦU HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 55 3.1 Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật nhằm phát triển thị trường cho thuê nhà thương mại Việt Nam 55 3.1.1 Bảo đảm quyền có nơi hợp pháp cho người dân 55 3.1.2 Góp phần huy động nguồn lực xã hội phục vụ cho phát triển nhà thương mại thuê 56 3.1.3 Góp phần giải nhu cầu nhà nước ta giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa 57 3.1.4 Tìm kiếm giải pháp pháp lý nhằm thực thành công Chiến lược quốc gia nhà đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 58 3.1.5 Tạo điều kiện thúc đẩy cho trình hội nhập quốc tế Việt Nam thông qua việc bảo đảm chỗ cho người nước ngồi thơng qua việc phát triển dự án nhà thương mại cho thuê 59 3.2 Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật nhằm phát triển thị trường cho thuê nhà thương mại Việt Nam 61 3.2.1 Cụ thể hóa sách thu hút doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản tham gia phát triển thị trường nhà thương mại cho thuê 61 3.2.2 Quy định cụ thể quy hoạch kiến trúc phát triển nhà thương mại trình phát triển đô thị Việt Nam 64 3.2.3 Nhanh chóng ban hành quy định tiêu chuẩn nhà thương mại cho thuê phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch kiến trúc 66 3.2.4 Một số biện pháp góp phần thúc đẩy phát triển thị trường nhà thương mại cho thuê 67 KẾT LUẬN CHUNG 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TĨM TẮT LUẬN VĂN Có nhiều cách thức để cá nhân tạo lập chỗ ở, thuê nhà dân cư thị trường nhà thương mại lựa chọn phận khơng nhỏ người khơng có khả khơng có nhu cầu sở hữu chỗ riêng biệt Tuy nhiên, việc áp đặt điều kiện giao dịch hoạt động cho thuê nhà thương mại khó khăn trở thành nguyên nhân dẫn tới bất lợi cho người thuê nhà trước áp đặt điều kiện thuê bên cho thuê Thực trạng gây khơng cản trở cho người thuê nhà yên tâm “an cư lập nghiệp” Nhà nước ta ban hành nhiều văn pháp luật quy định vấn đề cho thuê nhà hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho giao dịch thị trường bất động sản Qua thực tiễn áp dụng nhiều bất cập, vướng mắc, phức tạp dẫn đến việc phát sinh gia tăng tranh chấp hoạt động cho thuê nhà ở, ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi ích đáng bên tham gia giao dịch Tác giả lựa chọn nội dung “Điều chỉnh pháp luật cho thuê nhà thương mại kinh doanh bất động sản” làm đề tài nghiên cứu nhằm làm rõ số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật cho thuê nhà thương mại mối tương quan với việc phát triển cân đối thị trường bất động sản Việt Nam Từ đưa giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật cho thuê nhà hoạt động kinh doanh bất động sản nước ta nhằm tạo môi trường tốt cho hoạt động cho thuê nhà hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định xã hội, mơi trường đầu tư, kinh doanh Từ khóa: Th nhà, Nhà ở, Nhà thương mại, Nhà cho thuê ABSTRACT There are many ways for individuals to create accommodation, including renting houses in the population as well as on the commercial housing market is the option of a large number of people who cannot afford or have no need own separate accommodation However, it is very difficult to impose transaction conditions on commercial housing leasing and it becomes the cause of the tenants' disadvantages due to the lessor's conditions for renting to rent This situation has caused many obstacles for tenants peace of mind "settle down" Our State has issued many legal documents regulating housing leasing in real estate business activities in order to create a favorable legal corridor for real estate market transactions Through practical application, there are still many inadequacies, obstacles, and complexities that lead to the arising and increasing disputes in housing leasing activities, negatively affecting the legitimate rights and interests of the involved parties deal The author selects the content "Adjusting the law on commercial housing for lease in real estate business" as a research topic to clarify some theoretical and practical issues of the housing leasing law trade in relation to the current development of the real estate market in Vietnam Since then offering solutions to improve the law on housing rental in real estate business activities in our country in order to create a good environment for housing rental activities in real estate business, contribute to social stability, investment and business environment Keywords: Renting houses, Houses, Commercial houses, Houses for rent LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở nhu cầu tối thiểu người Có nhiều cách thức để cá nhân tạo lập chỗ ở, thuê nhà dân cư thị trường nhà thương mại lựa chọn phận không nhỏ người khơng có khả khơng có nhu cầu sở hữu chỗ riêng biệt Về chất pháp lý, cho thuê nhà thương mại giao dịch người cho thuê (chủ sở hữu tài sản) với người thuê (người có nhu cầu tạo lập chỗ thông qua hợp đồng thuê nhà ở) nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng đơi bên có lợi Là giao dịch mang chất tư thiên khai thác giá trị tài sản, việc áp đặt điều kiện giao dịch hoạt động cho thuê nhà thương mại (trừ trường hợp thuê, thuê mua kinh doanh bất động sản) khó khăn trở thành nguyên nhân dẫn tới bất lợi cho người thuê nhà trước áp đặt điều kiện thuê bên cho thuê Thực trạng gây khơng cản trở cho người th nhà n tâm “an cư lập nghiệp” Thời gian qua, nhà nước ta ban hành nhiều văn pháp luật quy định vấn đề cho thuê nhà hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho giao dịch thị trường bất động sản Không thế, qua thực tiễn áp dụng nhiều bất cập, vướng mắc, phức tạp dẫn đến việc phát sinh gia tăng tranh chấp hoạt động cho thuê nhà ở, ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi ích đáng bên tham gia giao dịch Ngồi ra, cịn khơng trường hợp lập hợp đồng cho th nhà không với giá trị thực giao dịch nguyên nhân dẫn đến không tiềm ẩn rủi ro cho bên tham gia giao dịch mà gây thất thu cho ngân sách nhà nước Dưới góc độ pháp lý, Bộ luật Dân 2015, Luật Nhà Luật Kinh 64 - Hướng dẫn cụ thể chuyển nhượng dự án nhà thương mại cho thuê 3.2.2 Quy định cụ thể quy hoạch kiến trúc phát triển nhà thương mại trình phát triển thị Việt Nam Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 giải pháp quy hoạch kiến trúc phát triển nhà sau: - Đẩy nhanh việc lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết sở quy hoạch chung đô thị, quy hoạch nông thôn quan có thẩm quyền phê duyệt; xác định cơng bố quỹ đất phép xây dựng nhà theo quy hoạch để làm sở tổ chức triển khai dự án phát triển nhà tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng, cải tạo nhà theo quy hoạch; - Xây dựng, hoàn thiện tiêu sử dụng đất phù hợp quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội, nhà thu nhập thấp; quy hoạch đô thị phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triển loại nhà ở, đặc biệt đất để xây dựng nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, nhà thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định pháp luật nhà ở; quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch mạng lưới trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề phải gắn với quy hoạch phát triển nhà cho người lao động, nhà cho giáo viên, học sinh, sinh viên; - Tập trung xây dựng khu nhà để di dời hộ dân sinh sống khu nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, không bảo đảm an tồn trung tâm thị; ưu tiên dành quỹ đất khu vực để xây dựng cơng trình cơng cộng theo quy hoạch; đồng thời có lộ trình thích hợp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ có chất lượng thấp, gây ảnh hưởng xấu đến an toàn nhân dân mỹ quan đô thị; - Đối với khu vực nông thôn, bước thực việc phát triển nhà tuân thủ quy hoạch; hình thành điểm dân cư nơng thơn có đầy đủ sở hạ tầng kỹ 65 thuật hạ tầng xã hội, bảo đảm phù hợp mục tiêu chương trình xây dựng nơng thơn mới; thí điểm mơ hình phát triển nhà theo dự án; - Kiến trúc nhà đô thị nông thôn phải đáp ứng yêu cầu thẩm mỹ, có sắc, coi trọng bảo tồn phát huy giá trị truyền thống; ban hành thiết kế mẫu nhà phù hợp với tập quán sinh hoạt, điều kiện sản xuất truyền thống văn hóa vùng, miền, có khả ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu để người dân tham khảo, áp dụng xây dựng nhà Ngoài ra, chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030 quy định rõ: Nghiên cứu ban hành quy định ưu đãi chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư người thuê nhà ở; quy định rõ nghĩa vụ bên có liên quan nhằm khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà cho thuê; Ban hành quy định cụ thể để đa dạng hóa cấu diện tích hộ, bảo đảm cân đối tỷ lệ hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình diện tích lớn, tỷ lệ nhà giá thấp, giá trung bình nhà cao cấp dự án phát triển nhà Để cụ thể hóa quy hoạch phát triển nhà thương mại cho thuê, kiến nghị giải pháp chủ yếu sau đây: - Ưu tiên phê duyệt dự án nhà cho thuê dân cư, bảo đảm 100% dự án nhà cho thuê diện tích đất Đây coi giải pháp mang tính đột phá nhằm tăng cung nhà đáp ứng nhu cầu nhà cho người thuê nhà - Quy định nhiều loại diện tích nhà phù hợp với đối tượng cụ thể phải đạt tiêu chuẩn nhà tối thiểu theo quy định Chiến lược quốc gia nhà qua giai đoạn phát triển khác - Tạo điều kiện thuận lợi nguồn vốn tín dụng cho dự án nhà cho thuê - Bảo đảm an ninh, an toàn khu vực nhà cho thuê nhằm thực thành công mục tiêu thay đổi phương thức, tập quán từ sở hữu chuyển sang hình thức thuê nhà, từ hình thức nhà riêng lẻ chuyển sang hộ chung cư để phù hợp với điều 66 kiện thu nhập hộ gia đình, cá nhân sống thị Chiến lược phát triển nhà khẳng định - Trong quy hoạch phát triển đô thị địa phương cần quy định cụ thể khu vực phát triển nhà thương mại để bán, khu vực xây dựng nhà thương mại thuê nhằm bước hình thành khu nhà cho thuê vừa bảo đảm tốt an ninh trật tự, quản lý dân cư giải nhu cầu gắn liền với đặc thù nhà chung cư khu thương mại, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí cho người già trẻ em… 3.2.3 Nhanh chóng ban hành quy định tiêu chuẩn nhà thương mại cho thuê phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch kiến trúc Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 nhấn mạnh việc phát triển nhà phải bảo đảm an toàn đáp ứng điều kiện chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi mơi trường; đủ khả ứng phó với biến đổi khí hậu, thảm họa thiên tai, sử dụng tiết kiệm lượng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn quan có thẩm quyền ban hành Tuy nhiên, phân tích Chương việc phát triển hộ siêu nhỏ làm ảnh hưởng đến sở hạ tầng xã hội mật độ dân cư tăng lên Hay hộ nhỏ sử dụng nhiều người dẫn đến việc tự ý cơi nới, chỉnh sửa làm nhếch nhác làm mỹ quan mặt thị địi hỏi phải nhanh chóng ban hành tiêu chuẩn nhà thương mại cho thuê Các quy định tiêu chuẩn nhà cho thuê kinh doanh bất động sản tổng hợp thơng số kỹ thuật nhằm bảo đảm an tồn xây dựng nhà ở, bảo đảm nhu cầu sinh hoạt tối thiểu người Theo tác giả, nội dung quy định tiêu chuẩn nhà cho thuê kinh doanh bất động sản bao gồm nội dung: - Tiêu chuẩn kỹ thuật an toàn nhà theo tiêu chuẩn loại nhà quy định pháp luật hành; - Nghiên cứu quy định diện tích nhà cho thuê phù hợp với quy định diện tích nhà bình qn đầu người theo Chiến lược quốc gia nhà đến năm 2030 theo 67 hướng quy định phân loại dự án nhà cho thuê thành hai loại: i) Nhà cho thuê đơn lẻ áp dụng người chưa lập gia đình cơng nhân khu công nghiệp, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp Những trường hợp này, diện tích nhà tối thiểu áp dụng quy định xây dựng ký túc xá cho sinh viên; ii) Nhà cho thuê hộ gia đình Những trường hợp nên quy định diện tích nhà tối thiểu 25 m2 - Không gian sinh hoạt chung bao gồm nhà vệ sinh chung (nếu có), hệ thống điện, nước đáp ứng nhu cầu sinh hoạt người thuê nhà; biện pháp bảo đảm an ninh trật tự, an toàn xã hội khu vực nhà cho thuê 3.2.4 Một số biện pháp góp phần thúc đẩy phát triển thị trường nhà thương mại cho thuê Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam tái cấu trúc dần vào ổn định sau tái cấu trúc Trong bối cảnh đó, nhiều dự án nhà thương mại triển khai giao dịch thị trường bất động sản không nhiều, giá nhà giảm đến mức bảo đảm khả sinh lời cho chủ dự án đầu tư Một giải pháp đề xuất nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản họ muốn chuyển mục đích dự án từ xây nhà để bán sang xây nhà thuê Tuy nhiên, vấn đề doanh nghiệp bất động sản, thị trường, cần phải thị trường tự điều chỉnh, song thực tế có khơng chủ dự án tự ý chuyển đổi mục đích dự án mà khơng phép quan nhà nước có thẩm quyền Để tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn phát triển thị trường, tác giả cho Nhà nước nên tạo điều kiện thuận lợi cho chủ dự án đầu tư chuyển mục đích dự án theo hướng: - Bộ Xây dựng cần làm việc cụ thể với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương doanh nghiệp bất động sản xây dựng nhà thương mại để bán có nhu cầu chuyển mục đích dự án để xác định nhu cầu thực tế địa phương, khó khăn thật doanh nghiệp để có biện pháp xử lý phù hợp Về nguyên 68 tắc chấp nhận chuyển mục đích cho dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị điều kiện bảo đảm an toàn, bảo đảm khả quản lý… chủ dự án cho phép chuyển đổi mục đích - Chủ dự án sau phê duyệt chuyển mục đích sử dụng phải tuân thủ quy định pháp luật giấy phép đầu tư, tiến độ, quy hoạch nhà cho thuê quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trong giấy phép chuyển mục đích dự án phải ghi rõ khơng tiếp tục chuyển mục đích dự án với lý Thứ hai, xây dựng sách tài tín dụng cho việc phát triển phân khúc nhà cho thuê So với phân khúc nhà xã hội sách ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà cho thuê không rõ ràng Hiện nay, việc xây dựng nhà cho thuê nghĩa vụ chủ dự án xây dựng khu công nghiệp, khu dân cư Các dự án nhà thương mại huy động vốn thơng qua hợp đồng góp vốn kèm quyền mua hộ Không thế, chủ dự án nhà thương mại dễ dàng vay vốn ngân hàng để thực dự án nhà Đối với dự án nhà cho thuê kinh doanh bất động sản khơng thể thực phương án huy động vốn dự án nhà thương mại Vì vậy, để phát triển cân đối tăng cung nhà cho thuê cho thị trường bất động sản cụ thể hóa quyền có chỗ người dân, chúng tơi kiến nghị sách tài tín dụng cho phát triển nhà cho thuê kinh doanh bất động sản sau: - Đối với Chính phủ, cần nghiên cứu chế, sách nhằm khai thác huy động tối đa nguồn lực tài ngồi nước cho phát triển nhà ở, đặc biệt nguồn tài trung dài hạn theo hướng hình thành quỹ đầu tư nhà bất động sản, phát hành công trái, trái phiếu hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật Chính phủ cần nhanh chóng ban hành văn hướng dẫn quy định hoạt động khác kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội thời kỳ lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế theo quy định Khoản Điều 10 Luật kinh doanh Bất động sản 69 - Chính phủ cần xây dựng chương trình tín dụng cho phát triển nhà cho th đô thị khu công nghiệp làm tảng sách cho ngân hàng thương mại thực việc cho vay; - Khuyến khích Ủy ban nhân dân dân cấp dành sách ưu đãi đất, tín dụng cho dự án nhà cho th, nhà cho cơng nhân, người có thu nhập thấp; - Cho phép chủ dự án nhà thương mại cho thuê phép huy động vốn ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở, thuê văn phòng dự án triển khai dự án nhà thương mại; - Tăng cường hợp tác công - tư phát triển nhà cho thuê; - Tiếp tục thực cải cách chế độ tiền lương, bảo đảm có tiền nhà cấu tiền lương với tỷ lệ hợp lý để người làm công hưởng lương, đặc biệt người hưởng lương từ ngân sách nhà nước có khả tạo lập nhà Thứ ba, bổ sung quy định xây dựng hệ thống liệu nhà quốc gia quan hỗ trợ thông tin cho người thuê nhà đô thị lớn Thẩm quyền xây dựng hệ thống liệu nhà quốc gia Bộ Xây dựng đầu mối Cơ sở liệu nhà quốc gia phải thường xuyên cập nhật thông tin nhu cầu nhà ở, nhà cho thuê tồn quốc, khu thị, khu vực q trình thị hóa với tốc độ nhanh; phát triển khu công nghiệp gắn liền với phát triển hệ thống nhà cho người lao động khu công nghiệp; tăng cường biện pháp thực quy hoạch nhà cho thuê khu đô thị, khu nhà cao cấp Thứ tư, nhà nước cần kiểm soát giá nhà cho thuê phù hợp với tín hiệu thị trường quyền lợi bên tham gia giao dịch thuê nhà Thực tiễn thị trường nhà cho thuê Việt Nam thời gian qua cho thấy, chủ nhà cho thuê thường sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng để gây sức ép cho người dân trình sử dụng nhà Vì vậy, sử dụng nhà cho thuê, tâm lý người dân coi giải pháp tạm thời 70 Thứ năm, nghiên cứu chế hỗ trợ cho cá nhân, hộ gia đình có điều kiện tham gia phát triển nhà thương mại cho thuê Luật Nhà 2014 cho phép hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện kinh doanh nhà cho thuê kinh doanh bất động sản tham gia thị trường với tư cách chủ thể kinh doanh thị trường bất động sản mà không thiết phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã Quy định góp phần hình thành nguồn cung đa dạng, đáp ứng nhiều nhu cầu thuê khác tùy thuộc vào thu nhập địa vị xã hội người thuê nhà tạo tâm lý yên tâm cho người thuê nhà, nghĩa người thuê nhà yên tâm sử dụng nhà cho thuê hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt sử dụng chung cư mi ni Tuy nhiên, hộ gia đình, cá nhân cịn gặp nhiều khó khăn việc thực thủ tục hành chính, sách hỗ trợ cung cấp thông tin nhà thương mại cho thuê hội tiếp cận sách ưu đãi Nhà nước hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà thương mại cho thuê Khắc phục nhược điểm tác giả kiến nghị: Bộ Xây dựng cần ban hành Thông tư hướng dẫn hoạt động xây dựng kinh doanh nhà thương mại cho thuê hộ gia đình, cá nhân đô thị Thứ sáu, hướng dẫn cụ thể chế pháp lý cho việc xác lập giao dịch cho thuê nhà hình thành tương lai Việc xác lập hợp đồng thuê nhà hình thành tương lai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ dự án đầu tư huy động vốn, người thuê nhà có nhiều hội lựa chọn chỗ phù hợp với điều kiện hồn cảnh mình, giúp cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư nhà họ xây xong có người thuê Về hồ sơ, giấy tờ nhà cho thuê, Luật Nhà quy định nhà phải có đầy đủ giấy tờ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu) phép giao dịch Quy định mâu thuẫn với Luật Kinh doanh bất động sản thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thực tiễn cho thấy, có nhiều cơng trình nhà xây dựng xong nhiều năm, song chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Vì vậy, chúng tơi kiến nghị, chủ dự án nhà thương mại cho thuê quyền ký giao dịch thuê nhà hình thành tương lai phân tích trên, cho phép người thuê nhà hình thành tương lại chuyển nhượng hợp đồng thuê 71 nhà tương lai dự án nhà thương mại để bán Nhà nước cần coi giấy chứng nhận đầu tư sở pháp lý quan trọng nhằm xác định tính hợp pháp giao dịch cho thuê nhà thương mại mà không thiết phải chờ tới cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thứ bảy, hoàn thiện pháp luật đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho dự án nhà cho thuê thông qua biện pháp: - Cụ thể hóa mục tiêu phát triển nhà cho thuê quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp địa phương phạm vi nước - Bổ sung quy định phải dành quỹ đất 10% diện tích khu cơng nghiệp, khu chế xuất để xây dựng nhà cho công nhân; - Bảo đảm quỹ đất “sạch” cho việc thực dự án nhà cho thuê Thứ tám, bảo đảm xây dựng thị trường nhà thương mại cho thuê minh bạch Để thực tốt giải pháp này, tác giả kiến nghị: - Các dự án nhà thương mại cho thuê kinh doanh bất động sản phải công khai tiến độ dự án, thời gian thực dự án nhà cho thuê trang thông tin điện tử Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án nhà cho thuê; - Thường xuyên cập nhật thông tin liệu nhà thương mại cho thuê địa bàn nội dung: địa nhà cho thuê, diện tích, giá để người thuê nhà có điều kiện kiểm tra cần thiết; - Các báo địa phương cần dành dung lượng đáng kể để cung cấp thông tin thị trường nhà thương mại cho thuê địa bàn tỉnh 72 KẾT LUẬN CHƯƠNG Có thể khẳng định, việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật cho thuê nhà thương mại nước ta cần thiết Bởi lẽ, Việt Nam giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước hội nhập quốc tế Hệ trình phát triển thị, gia tăng dân số học địa phương; nhu cầu luân chuyển nguồn lao động quốc tế đặt yêu cầu phải đáp ứng nhu cầu đối tượng Những giải pháp đề cập hai khía cạnh: Các giải pháp lập pháp giải pháp tổ chức thực pháp luật Những giải pháp tập trung việc hoàn thiện quy định pháp luật, kiến nghị biện pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật Các kiến nghị cố gắng đặt điều kiện phát triển Việt Nam tương lai 73 KẾT LUẬN CHUNG Có chỗ nhu cầu thiết yếu người, Nhà nước – với tư cách chủ thể cơng xã hội phải bảo đảm quyền có nhà cho người dân Trong trình phát triển, tùy thuộc vào điều kiện quốc gia, nhà nước có biện pháp, cơng cụ khác để thực tốt quyền có nhà người dân Để bảo đảm quyền có nhà cho người dân, Chính phủ quốc gia huy động sức mạnh tồn xã hội (xã hội hóa) để hình thành nguồn nhà đáp ứng yêu cầu người dân Tùy thuộc vào tốc độ phát triển, truyền thống quốc gia mức độ phát triển thị trường bất động sản mà nguồn hình thành nhà khác Việt Nam quốc gia phát triển hội nhập quốc tế dẫn đến hình thành khu cơng nghiệp, khu chế xuất ngày nhiều Cùng với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa, q trình thị hóa Việt Nam diễn trình tự nhiên Song thực tế, phát triển công nghiệp khu đô thị dẫn đến sóng di cư từ nơng thơn thành thị làm ăn làm cho sức ép nhà khu đô thị lớn Nghiên cứu chế độ pháp lý cho thuê nhà kinh doanh bất động sản xin rút kết luận sau đây: Thứ nhất, so với quốc gia khác, người dân Việt Nam khơng có thói quen thuê nhà mà cách khác cố gắng tạo lập nhà cho sau coi “của để dành” cho hệ cháu Với quan niệm vậy, thị trường bất động sản Việt Nam có phát triển không cân đối, nghĩa là, chủ dự án đầu tư nhà thường trú trọng đến việc phát triển phân khúc nhà để bán, quan tâm đến khu vực nhà cho thuê Đây khó khăn lớn việc phát triển phân khúc nhà cho thuê Việt Nam Thứ hai, thực tiễn phát triển thị trường nhà thương mại cho thuê cho thấy, Việt Nam chưa có thị trường nhà cho thuê mang tính chuyên nghiệp Nguồn cung thị trường nhà thương mại cho thuê chủ yếu dựa vào nguồn nhà cho thuê người dân Các chủ dự án kinh doanh bất động sản không quan tâm 74 đầu tư vào thị trường tiềm này, dẫn đến tình trạng thị trường nhà thương mại cho thuê thiếu nguồn cung, mang tính manh mún không đáp ứng yêu cầu thực tế Khơng thế, tại, có khơng nguồn nhà thương mại cho thuê người có điều kiện mua nhà chung cư khu chung cư dẫn đến khó khăn quản lý người cho thuê nhà người đến thuê nhà Thứ ba, pháp luật cho thuê nhà thương mại Việt Nam quy định nhiều văn pháp luật khác Thực trạng pháp luật đến tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn quy định pháp luật, nghĩa pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung, pháp luật cho thuê nhà kinh doanh bất động sản nói riêng khơng bảo đảm tính thống nhất, minh bạch Bên cạnh đó, nhiều quy định pháp luật cho thuê nhà kinh doanh bất động sản khơng có tính khả thi nên gây nhiều khó khăn cho bên tham gia hợp đồng cho thuê nhà thương mại Thứ tư, Nhà nước cần có kế hoạch dài hạn việc xây dựng nhà thương mại cho thuê, tập trung huy động nguồn vốn dân cư để phát triển thị trường Cụ thể hóa quy định hộ gia đình, cá nhân tham gia hoạt động cho thuê nhà thương mại Thứ năm, cần có giải pháp khắc phục tư tưởng nhà thuê “không ổn định”, nghĩa thay đổi thái độ cách nhìn nhận người thuê nhà người thuê nhà yên tâm sinh sống làm việc Những nghiên cứu, luận giải Luận văn này, tác giả không hy vọng hình thành thị trường nhà thương mại cho thuê mang tính chuyên nghiệp, song tác giả mong muốn, với kiến giải khoa học đề cập, tương lai không xa, thị trường nhà thương mại cho thuê thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm tham gia người dân cảm thấy yên tâm việc thuê nhà DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật: Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 Bộ luật Tố tụng Dân 2015 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Luật Trọng tài thương mại 2010 Luật Doanh nghiệp 2014 Luật Nhà năm 2004 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 11 Luật Công chứng năm 2006 12 Luật Công chứng năm 2014 13 Luật Thương mại năm 2005 14 Luật Nhà năm 2014 15 Luật Hợp tác xã năm 2012 16 Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền năm 1948 17 Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03-12-2012 Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn thi hành số quy định Phần thứ “Những quy định chung” Bộ luật tố tụng dân sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật tố tụng dân 18 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 19 Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03-12-2012 Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn thi hành số quy định Phần thứ “Những quy định chung” Bộ luật tố tụng dân sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật tố tụng dân 20 Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 21 Nghị số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI ngày 30/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 22 Nghị số 07-NQ/TW ngày 27-11-2001 Bộ Chính trị khóa IX hội nhập kinh tế quốc tế 23 Nghị số 08-NQ/TW ngày 05-02-2007 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X số chủ trương, sách lớn để kinh tế phát triển nhanh bền vững Việt Nam thành viên Tổ chức Thương mại giới 24 Nghị số 22-NQ/TW ngày 10-4-2013 Bộ Chính trị hội nhập quốc tế Cơng trình nghiên cứu: 25 Bùi Thị Duyên (2014) Pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - thực trạng phương pháp hoàn thiện Luận văn thạc sĩ, Luật Dân Tố tụng dân sự, trường Đại học quốc gia Hà Nội 26 Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương, Pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 27 Dương Thị Bình Minh (Chủ biên, 2012), Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh lý luận thực tiễn, NXB Phương Đơng 28 Nguyễn Bình An cộng (2012), Công chứng hợp đồng cho thuê nhà làm văn phòng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Tòa án nhân dân số 7, tháng 04/2012 29 Nguyễn Lân, Từ điển từ ngữ Việt Nam, NXB Tổng hợp thành phố Hồ Chí Minh, năm 2006 30 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh Sách, tạp chí, viết: 31 Đinh Văn Ân (chủ biên) – Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia – 2011 32 Đỗ Văn Đại, 2018 Luật hợp đồng Việt Nam (Bản án Bình luận án) – tập 33 Hội đồng Quốc gia (Chủ biên, 1995), Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, tập 1, Hà Nội 34 Lê Đình Nghị (Chủ biên, 2011), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Tập 2, NXB Giáo dục Việt Nam, Hà Nội 35 Phan Thị Cúc & Nguyễn Văn Xa – Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh – 2009 36 Trần Quang Huy & Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) – Pháp luật kinh doang bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội – 2009 37 Trường Đại học kinh tế TP.HCM – Nguyễn Duy Nghĩa (Chủ biên), 2012 Giáo trình Luật Đất đai Nhà xuất kinh tế TP.HCM 38 Trường Đại học Luật Hà Nội - Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), 2009 Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tái năm 2015, Nxb Công an Nhân dân 39 Trường Đại Học Luật TP.HCM – Nguyễn Thanh Minh (bài 1), Đinh Thị Cẩm Hà (bài 2), 2018 Tập giảng Pháp luật Công chứng, Luật sư Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 40 Viện Khoa học pháp lý – Nguyễn Đình Lộc, ng Chu Lưu, Hoàng Thế Liên, Phạm Văn Lợi, Dương Thanh Mai, Nguyễn Ngọc Hòa (Hội đồng biên soạn), 2006 Từ điển Luật học Nxb Tư pháp - Bộ tư pháp - Từ điển Bách khoa Trang thông tin điện tử: 41 Tổng cục thống kê: đăng tải ngày 11/7/2019 [truy cập ngày 13/7/2020] 42 Trang tin Báo Bình Dương, , đăng tải ngày 14/6/2014 [truy cập ngày 24/3/2020] 43 Trang tin Báo Bình Dương, , đăng tải ngày 16/02/2011 [truy cập ngày 24/3/2020] 44 Trang tin Báo Mới – Vạn Bảo, , đăng tải ngày 06/12/2010 [truy cập ngày 26/3/2020] 45 Trang tin Báo Pháp luật – Kim Phụng, , đăng tải ngày 21/3/2017 [truy cập ngày 24/3/2020] 46 Trang tin Diễn đàn doanh nghiệp: đăng tải ngày 03/01/2020, [truy cập ngày 13/7/2020] 47 Trang tin Tài doanh nghiệp: Kiến nghị hỗ trợ cho doanh nghiệp làm dự án giá rẻ, , đăng tải ngày 04/5/2016 [truy cập ngày 13/7/2020] 48 Trang tin Tuổi trẻ, Những yếu tố khiến thị trường bất động sản Bình Dương bùng nổ năm 2020, , đăng tải ngày 19/02/2020 [truy cập ngày 23/3/2020] ... dịch cho thuê nhà thương mại kinh doanh bất động sản Hai là, làm rõ khác biệt chế điều chỉnh pháp luật hoạt động cho thuê nhà thương mại kinh doanh bất động sản so với hoạt động kinh doanh bất động. .. trường cho thuê nhà thương mại Việt Nam yêu cầu hoàn thiện pháp luật cho thuê nhà thương mại Chương 1: CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT 1.1 Vai trò cho. .. ABSTRACT LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT 1.1 Vai trò cho thuê nhà thương mại kinh doanh bất động sản 1.1.1