pháp luật về thuê nhà ở thương mại thực tiễn và giải pháp hoàn thiện

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 36 (2010-1014) Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THỰC TIỄN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn: Luật Hành Chính Cần Thơ, tháng 11/2013 Sinh viên thực hiện: Phan Văn Khoa MSSV: 5106056 Lớp: Luật Hành Chính-K36 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... ............................................................................................................................................... Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên. Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, học tập và là nơi tái tạo sức lao động, nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. theo Ph Ănghen “con người trước hết phải ăn, uống, chỗ ở và mặc rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật tôn giáo…”. Ngoài ra nhà ở còn là một loại hàng hoá đặc biệt, là một loại tài sản có giá trị, là một khía cạnh kinh tế quan trọng của mỗi quốc gia là một trong những lĩnh vực nhận được sự quan tâm lớn của Đảng - Nhà nước và xã hội. Chính vì thế quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. Ở nước ta Hiến pháp năm 1992 tại điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình và điều 62 quy định công dân có quyền xây dựng nhà ở theo huy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ theo pháp luật. Có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, và Thành phố Hồ Chí Minh... Vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước. Một trong những giải pháp về chỗ ở cho người dân của các cấp chính quyền tại các địa phương hiện nay là việc thực hiện đầu tư nhà ở để thực hiện cho thuê nói chung và hình thức thuê nhà ở thương mại nói riêng là một trong những lựa chọn cốt lõi cho vấn đề nhà ở của người dân hiện nay. Việc thuê nhà ở thương mại hiện nay là hết sức cần thiết vì nó có thể đáp ứng được nhu cầu sử dụng và khai thác nhà ở của người dân ngày càng một lớn trong các tầng lớp dân cư, đặc biệt với những GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 4 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện người có thu nhập trung bình khi họ có nhu cầu về nhà ở nhưng không đủ khả năng tài chính để có thể sở hữu một căn nhà thì việc thuê nhà ở thương mại được xem là một lựa chọn hữu hiệu của người dân, họ vẫn có thể có quyền khai thác, sử dụng nhà ở đó. Thực tế ở nước ta, hoạt động thuê nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau. Ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Ở giai đoạn nào thì giao dịch thuê nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định. Tuy nhiên, việc thuê nhà ở thương mại còn gặp phải những khó khăn và vướng mắc trong cơ chế, chính sách thực hiện cũng như những quy định của pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó việc thực hiện giao dịch trong thuê nhà ở thương mại cũng còn không ít vướng mắc còn rất nhiều trường hợp thực hiện thuê nhà ở thương mại không qua sàn giao dịch bất động sản, thậm chí một số đối tượng lợi dụng khe hở trong quy định của pháp luật để thực hiện các hành vi nhầm thu lợi bất chính trong thuê nhà ở thương mại làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của người dân, chính vì vậy mà chính sách phát triển nhà ở thương mại chưa đi vào ổn định. Với những vấn đề nêu trên và mong muốn tìm hiểu sâu hơn về những quy định về thuê nhà ở thương mại nên người viết đã chọn đề tài “ Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện” để nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài là nhằm xác định một cách đầy đủ, chính xác về mặt lý luận cũng như thực tiễn pháp lý trong thuê nhà ở thương mại, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động này, thông qua đó đưa ra một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê nhà ở thương mại nói riêng và hệ thống quy phạm pháp luật Việt Nam nói chung, góp phần đáp ứng được nhu cầu phát triển nhà ở của nước ta. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài “ Pháp luật về thuê nhà ở thương mại thực tiễn và giải pháp hoàn thiện” là một đề tài tương đối hẹp và khá mới có nội dung tương đối đa dạng và phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn cử nhân ngành luật, người viết GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 5 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung một số các quy định của pháp luật hiện hành về thuê nhà ở thương mại. Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại ở nước ta trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ thể: Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật thuê nhà ở thương mại là nguyên tắc thuê, đối tượng và điều kiện của các bên, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như vấn đề chế tài trong thuê nhà ở thương mại, thực tế của quá trình thuê nhà ở hiện nay, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện nội dung pháp luật thuê nhà ở thương mại ở nước ta. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện luận văn người viết dựa trên cơ sở tìm hiểu, phân tích và tìm hiểu những nguồn tài liệu có liên quan, đồng thời vận dụng những kiến thức có được trong quá trình học tập để làm sáng tỏ những vấn đề cần nghiên cứu chủ yếu của người viết đó là: - Các phương pháp chuyên ngành như: Phương pháp phân tích, so sánh, diễn giải để làm sáng tỏ các vấn đề. - Ngoài ra người viết còn vận dụng các phương pháp sưu tầm, thống kê, tham khảo tài liệu, nghiên cứu, chọn lọc các bài viết từ sách, báo, tạp chí, internet. 5. Bố cục luận văn. Luận văn gồm có các phần sau: Lời nói đầu, nội dung, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo. Trong đó phần nội dung được chia làm 3 chương: - Chương 1: Khái quát chung về nhà ở thương mại. - Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề thuê nhà ở thương mại. - Chương 3: Thực tiễn việc thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay và giải pháp hoàn thiện. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 6 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Chương này tập chung đi sâu phân tích một số khái niệm liên quan đến thuê nhà ở thương mại như: Khái niệm về nhà ở, khái niệm nhà ở thương mại, ngoài ra người viết còn chỉ ra đặc điểm pháp lý trong thuê nhà ở thương mại, đồng thời nhận định vai trò của pháp luật trong thuê nhà ở thương mại, cũng như sơ lược về hoạt động thuê nhà ở thương mại trước thời kì đổi mới từ năm (1954-1985) và sau đổi mới từ năm (1986-nay). 1.1. Một số khái niệm liên quan đến thuê nhà ở thương mại 1.1.1. Khái niệm nhà ở Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau. Nhà ở là một cụm từ hết sức quen thuộc với bất kỳ ai, bởi nhà ở là công cụ trong đời sống của con người, nhưng để miêu tả nhà ở bằng một khái niệm thì hầu như chưa có câu trả lời một cách thống nhất nhà ở là gì, từ nhiều năm qua có rất nhiều khái niệm về nhà ở, tùy thuộc về góc độ nghiên cứu mà nhà ở lại có một khái niệm khác nhau, trên góc độ xây dựng thì nhà ở được hiểu là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài và được dùng để ở. Nhưng trên góc độ kinh tế thì nhà ở được xem là một tài sản có giá trị đối với đời sống con người, nhà ở là một bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên. Việc nhận thức đúng về nhà ở, phân loại nhà ở có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xây dựng các quy định của pháp luật và giải quyết các tranh chấp về nhà ở nói riêng cũng như điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến nhà ở nói chung, nếu nhận thức này còn quá mơ hồ, không thỏa mãn các yêu cầu khoa học và thực tiễn thì sẽ GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 7 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện ảnh hưởng rất lớn đến quá trình phát triển của các quy phạm pháp luật và đời sống xã hội. Trong hoạt động lập pháp, quan điểm về nhà ở của các nhà làm luật được thể hiện trong quy định tại điều 1, chương thứ nhất của luật nhà ở 2005 được sửa đổi, bổ sung 2009. Theo khái niệm của luật hiện hành thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân (1). Qua khái niệm trên có thể thấy đặc điểm của nhà ở như sau: Thứ nhất: Nhà được tạo lập ra để sử dụng vào mục đích là để ở hoặc phục vụ nhu cầu thành viên có cùng chung huyết thống với nhau. Vì vậy, ngôi nhà là nơi gắn bó lâu dài của con người từ khi sinh ra cho đến khi họ mất đi. Thứ hai: Nhà ở được hình thành trong hoạt động đầu tư bỏ vốn xây dựng của con người, nhà ở thuộc đối tượng giao dịch dân sự phục vụ các mục đích tiêu dùng cá nhân (để ở) hoặc nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời, nhà ở là một yếu tố rất quan trọng và không thể thiếu được trong các giao dịch của thị trường bất động sản. Thứ ba: Nhà ở là công trình được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên cố định về mặt vị trí, nhà ở thuộc loại hình bất động sản và có giá trị lớn, bên cạnh mục đích sử dụng là để ở thì nhà còn được dùng làm vật bảo đảm trong các giao dịch dân sự hoặc có thể được dùng làm phương tiện đầu tư, tích trữ của cải. 1.1.2. Khái niệm nhà ở thương mại Thuật ngữ “nhà ở thương mại” có lẽ còn khá mới mẻ đối với nhiều người dân Việt Nam mặc dù chính giao dịch về nhà ở thương mại đã được thực hiện trước thời điểm từ ngữ đó được chính thức ghi nhận trong luật. Thuật ngữ nhà ở thương mại vài năm trở lại đây mới được biết đến nhiều hơn khi chính thức được ghi nhận trong văn bản luật và do sự phát triển một cách rầm rộ của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Trước hết, ta xem xét quy định về một số loại công trình nhà được nêu tại khoản 1 và 2 Điều 3, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2005 như sau: (1) Điều 1 luật nhà ở 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 8 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện (1) Nhà ở thương mại: Là nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế của thị trường. Như vậy, đối với các cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà ở không có mục đích kinh doanh, không nhằm mục đích sinh lợi thì không được xem là cho thuê nhà ở thương mại. Mà các giao dịch đó được xem là một trong những hình thức giao dịch dân sự đơn thuần. Từ khái niệm trên có thể thấy được đối tượng tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại hết sức đa dạng, gồm tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển. Đồng thời được đầu tư xây dựng để cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường, thuật ngữ “cơ chế thị trường” hết sức phức tạp vì nó luôn biến động không theo một trật tự cụ thể nào, cơ chế thị trường là quá trình tương tác lẫn nhau giữa các chủ thể (hoạt động) kinh tế trong việc hình thành giá cả, phân phối tài nguyên, xác định khối lượng và cơ cấu sản xuất. Sự tương tác của các chủ thể tạo nên những điều kiện nhất định để nhà sản xuất, với hành vi tối đa hóa lợi nhuận là hình thức tổ chức kinh tế, trong đó các quan hệ kinh tế tác động lên mọi hoạt động của nhà sản xuất và người tiêu dùng trong quá trình trao đổi. Mọi hoạt động sản xuất và trao đổi hàng hóa giữa người sản xuất và người tiêu dùng được vận hành do sự điều tiết của quan hệ cung cầu. Cơ chế thị trường chỉ xuất hiện trong khái niệm của nhà ở thương mại mà không hề xuất hiện trong khái niệm của nhà ở xã hội vì nhà ở xã hội được đầu tư để mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định, theo quy định thì nhà ở xã hội được tạo lập để thực hiện các giao dịch ở, những đối tượng quy định tại điều 53 và 54 của Luật Nhà Ở. Như vậy, khái niệm nhà ở thương mại không bị giới hạn về đối tượng tham gia giao dịch, đối tượng được quyền mua, thuê nhà ở thương mại có phạm vi rộng hơn so với đối tượng của nhà ở xã hội. (2) Nhà ở xã hội: Là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà Ở và quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 9 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện 1.2. Đặc điểm pháp lý trong thuê nhà ở thương mại 1.2.1. Bên cho thuê là tổ chức hoặc cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để cho thuê nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường Như đã phân tích ở trên thì một trong những đặc điểm trong thuê nhà ở thương mại là đối tượng được phép đầu tư, các nhà đầu tư bao gồm cá nhân và tổ chức không trong khuôn khổ hay đối tượng như nhà ở xã hội, nói cách khác thì nhà ở thương mại không phải theo một cơ chế chính sách cứng nhắc do nhà nước quy định. Về đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại rất rộng. Đối với thuê nhà ở thương mại, tổ chức, cá nhân trong nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đều có thể tham gia thuê nhà ở thương mại. Có thể thấy ở nhà ở thương mại nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng là việc thực hiện đầu tư cho thuê theo cơ chế thị trường, ta có thể hiểu nôm na về cơ chế thị trường đó là cơ chế cung - cầu, một khi nhu cầu tăng thì lượng cung cũng sẽ tăng theo và ngược lại, giữa cung và cầu dường như tỷ lệ thuận với nhau và tỷ lệ đó bất biến hầu như không thay đổi, mối quan hệ cung - cầu là không thay đổi nhưng cơ chế cung - cầu ấy lại có sự thay đổi với quan hệ xã hội, nó tùy thuộc vào từng thời kỳ xã hội nếu ở một giai đoạn xã hội nào đó nhu cầu về thuê nhà ở thương mại tăng thì nguồn cung về nhà ở thương mại sẽ tăng và giai đoạn khác khi nhu cầu thuê nhà giảm thì lượng nhà cho thuê biến đổi theo chiều hướng giảm. Như vậy, cơ chế trong thuê nhà ở thương mại luôn biến động theo nhu cầu và thị hiếu của người dân. 1.2.2. Giá thuê và phương thức thanh toán khi thuê nhà ở thương mại Trong giao dịch thuê nhà ở thương mại một số người quyết định thuê nhà vì do công việc họ thường xuyên thay đổi, đi lại giữa nhiều nơi. Một số nữa thuê nhà vì chưa có đủ tài chính để họ có thể sở hữu một căn nhà. Một số khác họ vẫn có đủ nguồn tài chính để có thể mua nhà nhưng họ vẫn tìm đến phương thức thuê nhà vì lý do nếu mua một căn nhà thì họ có thể sở hửu nó tuy nhiên nếu xuất ra một nguồn vốn để có một căn nhà thì họ có thể dùng phần tiền mua nhà đó để đi gửi ngân hàng và dùng phần tiền lãi ấy đi thuê một căn nhà khác để ở, vừa có nơi ở lại GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 10 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện không bị mất khoản tiền để mua nhà. Dù với phương cách nào thì khi người dân có nhu cầu về nhà ở thì điều đầu tiên họ chú ý chính là giá cả căn nhà mà họ cần tìm, trong thuê nhà ở thương mại giá cho thuê do các bên tự thỏa thuận, trường hợp luật có quy định khung giá cho thuê thì bên cho thuê không được cho thuê vượt khung giá do pháp luật quy định. Với quy định như vậy đã xảy ra một số bất cập vì giá nhà cho thuê luôn giao động và hầu như nằm ở ngưỡng cao ngất vì thế người dân có thu nhập thấp hoặc trung bình khó có thể tiếp cận được với loại nhà cho thuê như vậy, thậm chí có người gọi loại hình thuê nhà ở thương mại là “kiểu nhà ở dành cho người giàu”. Tuy nhiên một vấn đề luôn thể hiện tính hai mặt của nó, có thể thấy rõ chiều tích cực của vấn đề trên là giá thuê nhà ở thương mại rất thoáng, ít bị ràng buộc bởi quy định về khung, chính vì vậy nó mang tính chất dân sự đó là tự do thỏa thuận. Về phương thức thanh toán khi thuê được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần, với phương thức thanh toán như vậy tạo điều kiện thuê nhà cho người dân có nhu cầu về nhà ở. 1.3. Vai trò của pháp luật về thuê nhà ở thương mại 1.3.1. Góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam Hệ thống pháp luật của Việt Nam trong hai mươi năm trở lại đây đã có sự phát triển mạnh mẽ, với nhiều thành tựu to lớn, chính những thành tựu trong hệ thống lập pháp, đã giúp nước ta khẳng định vị thế trên trường quốc tế trong thời kỳ hội nhập. Tại nghị quyết số 48/NQ-TW của ban chấp hành Trung ương Đảng ngày 25/5/2005 về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, có nhận định: Sau gần hai mươi năm tiến hành sự nghiệp đổi mới, dưới sự lãnh đạo của Đảng, công tác xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đã có những tiến bộ quan trọng. Quy trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật được đổi mới. Nhiều bộ luật, luật, pháp lệnh được ban hành đã tạo khuôn khổ pháp lý ngày càng hoàn chỉnh hơn để Nhà nước quản lý bằng pháp luật trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, đối ngoại... Nguyên tắc pháp quyền xã hội chủ nghĩa từng bước được đề cao và phát huy trên thực tế. Công tác phổ biến và giáo dục pháp luật được tăng GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 11 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện cường đáng kể. Những tiến bộ đó đã góp phần thể chế hoá đường lối của Đảng, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý điều hành của Nhà nước, đẩy mạnh phát triển kinh tế, giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, nhìn chung hệ thống pháp luật nước ta vẫn chưa đồng bộ, thiếu thống nhất, tính khả thi thấp, chậm đi vào cuộc sống. Cơ chế xây dựng, sửa đổi pháp luật còn nhiều bất hợp lý và chưa được coi trọng đổi mới, hoàn thiện. Tiến độ xây dựng luật và pháp lệnh còn chậm, chất lượng các văn bản pháp luật chưa cao. Việc nghiên cứu và tổ chức thực hiện các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên chưa được quan tâm đầy đủ. Hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật còn hạn chế. Thiết chế bảo đảm thi hành pháp luật còn thiếu và yếu. Nguyên nhân của những yếu kém nêu trên là do chưa hoạch định được một chương trình xây dựng pháp luật toàn diện, tổng thể, có tầm nhìn chiến lược; việc đào tạo, nâng cao trình độ cán bộ pháp luật và công tác nghiên cứu lý luận về pháp luật chưa theo kịp đòi hỏi của thực tiễn; việc tổ chức thi hành pháp luật còn thiếu chặt chẽ; ý thức pháp luật của một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức và nhân dân còn nhiều hạn chế. Để khắc phục tình trạng trên, đáp ứng các yêu cầu, nhiệm vụ của thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, việc ban hành Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật từ nay đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 là một đòi hỏi cấp bách. Pháp luật về thuê nhà ở thương mại cũng không nằm ngoài đòi hỏi cấp bách đó. Mặt dù trong hai thập kỷ qua pháp luật nước ta có nhiều thay đổi theo chiều hướng tích cực nhưng nếu chúng ta nhận định một cách khách quan, khoa học thì hệ thống pháp luật nước ta vẫn còn không ít hạn chế cả về lý luận lẫn thực tiễn. Trong phạm vi nghiên cứu và khả năng của mình, người viết không thể nhận định một cách đầy đủ những hạn chế, thiếu sót của hệ thống pháp luật Việt Nam mà người viết chỉ đưa ra một vài hạn chế nhất định. Qua đó giúp người đọc phần nào thấy được việc hoàn thiện hệ thống pháp luật là hết sức cần thiết, thấy được Nhà nước ban hành các quy phạm, nhằm điều chỉnh quan hệ nhà ở thương mại nói chung và pháp luật về thuê GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 12 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện nhà ở thương mại nói riêng là đã góp phần vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam. 1.3.2. Tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn trong nhân dân để đầu tư vào thị trường bất động sản Xuất phát từ đặc điểm thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với mối quan hệ vốn, đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư trên thị trường bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy, nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, khi bất động sản sục giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tính dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng. Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, trên thế giới tình hình khủng hoảng kinh tế toàn cầu có xu hướng ngày một tăng, tình trạng lạm phát ở Việt Nam hiện nay lên đến mức báo động là hai con số, vượt qua ngưỡng cho phép là 9% của mỗi quốc gia. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống kinh tế, xã hội, có thể làm suy vong nền kinh tế của quốc gia. Nếu tình hình khủng hoảng kinh tế không có dấu hiệu phục hồi thì tình trạng lạm phát rất dễ tăng lên, bên cạnh việc ảnh hưởng đến đời sống người dân thì thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng không nhỏ. Theo nhận định của ngân hàng đầu tư Merill Lunch của Mỹ vừa công bố một báo cáo về tình hình kinh tế Châu Á, trong đó lấy Việt Nam làm tâm điểm để phân tích tình trạng lạm phát leo thang trong khu vực, báo cáo nhận định: “ Việt Nam chỉ là một nền kinh tế nhỏ trong khu vực Châu Á vì GDP 70 tỷ của Việt Nam chỉ tương đương với 1% GDP của toàn khu vực này, trừ Nhật Bản. Trong những năm gần đây, Việt Nam gây ấn tượng bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tục. Mặc dù vậy, Việt Nam đang chịu tác động từ chính thành công quá lớn và nhanh chóng của chính mình”. Trước tình hình này nhà nước đã có những chính sách kiềm chế lạm phát ở mức thấp cũng như đề ra một số giải pháp cụ thể. Tại kỳ hợp thường kỳ của chính GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 13 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện phủ vào tháng 8, năm 2012, Thủ Tướng Chính Phủ đã khẳng định: “Việc kiềm chế lạm phát phải được thực hiện hiệu quả bằng cả giải pháp trước mắt và lâu dài. Theo đó phải kiên định chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa chặt chẽ” (2). Thực hiện giải pháp vừa nêu, tính dụng cho vai hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản bị siết chặt hơn bao giờ hết, các chủ đầu tư dự án nhà ở sẽ gặp rất nhiều khó khăn về vốn. Mà mỗi dự án bất động sản đã, đang và sẽ thực hiện cho dù ở quy mô vừa và nhỏ thì cũng lên đến hàng trăm tỷ đồng. Theo nhận định của Bộ Xây Dựng: “Nhu cầu về vốn đầu tư cho nhà ở năm 2015 là 2.205 nghìn tỷ đồng và đến 2020 là 1.767 nghìn tỷ đồng” (3) . Giải pháp mà các nhà đầu tư có thể tiếp cận được chính là nguồn vốn trong nhân dân. Đây là một nguồn vốn rất dồi dào, tính vận hành linh hoạt, đa dạng và phong phú. Mặc khác nhu cầu về nhà ở là nhu cầu có thật và không bao giờ ngừng, vì vậy huy động vốn bằng hình thức cho thuê nhà ở thương mại là một giải pháp tối ưu cho nhà đầu tư nhằm thỏa mãn nhu cầu về vốn của các nhà đầu tư. Tuy nhiên chúng ta cũng cần phải nhận định rằng vấn đề pháp luật trong thuê nhà ở thương mại vẫn còn những hạn chế, xét về mặt lý luận nêu trên việc huy động vốn là hết sức cần thiết nhưng khi áp dụng trên thực tế thì không dễ dàng chúc nào. Hơn lúc nào hết việc hoàn thiện pháp luật về thuê nhà ở thương mại là hết sức cần thiết. 1.3.3. Góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở của nước ta hiện nay Để giải quyết nhu cầu nhà ở trong nhân dân Nhà nước đã đưa ra rất nhiều giải pháp mang tính kinh tế, xã hội. Trong đó, xây dựng quy phạm pháp luật về thuê nhà ở thương mại một cách hoàn thiện là tiền đề cho hoạt động thuê nhà ở thương mại được diễn ra minh bạch, thông suốt. Và đó cũng là điều kiện để giải quyết được bài toán về nhu cầu nhà ở của Việt Nam. Với mức sống của người dân ngày một tăng, kết hợp với dịch vụ y tế ngày càng tốt hơn vì vậy, tỉ lệ sinh sẽ ngày càng có sự chênh lệch với tỉ lệ tử. Theo số (2) http://baodientu.chunhphu.vn/home/kim-lam-phat-nam-nay-o-muc18/20119/99467.vgp [truy cập (3) http://www.phatdat.com.vn/tintuc/thi-truong-bat-dong-san/den-nam-2015-nhu-cau-ve-nha-o-la-19666- ngày 26/6/2013] trieu-m2 [truy cập ngày 26/6/2013] GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 14 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện liệu năm 2009 dân số Việt Nam đứng thứ 13 trong số 218 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới. Trong khi đó diện tích nước Việt Nam chỉ đứng thứ 64, mật độ dân số 260 người/km2, cao gấp đôi mật độ của Đông Nam Á, gấp 5 lần của thế giới. Trong báo cáo phân tích số liệu tổng điều tra dân số nhà ở Việt Nam năm 2011, chỉ rõ đến năm 2015 dân số Việt Nam xấp xỉ 92 triệu người và nhu cầu về nhà ở là 1.966,6 triệu m2. trong đó khu vực đô thị là 891,8 triệu m2, đáp ứng chỗ ở cho 34,3 triệu người. Theo báo cáo của Bộ tài nguyên và môi trường tại hội thảo lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) đến năm 2015 tổng diện tích sàn nhà ở trên cả nước khoảng 1.970 triệu m2, tại khu vực đô thị khoảng 905 triệu m2, tại khu vực nông thôn khoảng 1.065 triệu m2, nếu tính hệ số sử dụng đất ở tại khu vực đô thị khoảng 50% thì nhu cầu diện tích đất ở đô thị là xấp xỉ 190.000 ha (chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đưa ra là 179.000 ha). Đến năm 2020 tổng diện tích sàn nhà ở trên cả nước khoảng 2.400 triệu m2, tại khu vực đô thị khoảng 1.260 triệu m2, tại khu vực nông thôn khoảng 1.140 triệu m2, nếu tính hệ số sử dụng đất ở tại khu vực đô thị khoảng 55% thì nhu cầu diện tích đất ở đô thị là xấp xỉ 230.000 ha (chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đưa ra là 202.000 ha) (4) . Ngoài ra nhu cầu về nhà ở còn tăng lên do việt kiều từ nước ngoài về đầu tư, làm việc và mong muốn định cư lâu dài trong nước. Nền kinh tế tiếp tục hội nhập, do đó sẽ thu hút ngày càng nhiều người nước ngoài đến và đầu tư tại Việt Nam. Bên cạnh đó, luật nhà ở có quy định về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng điều kiện luật định (5). Chính từ những yếu tố dân số, kinh tế, xã hội và pháp luật đã làm cho nhu cầu nhà ở ở nước ta ngày cấp thiết, để giải quyết vấn đề này, đòi hỏi pháp luật phải hoàn thiện hơn, có những quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện, quyền lợi của các bên trong thuê nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng cũng như cần có nhiều quy định về chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Có làm được như vậy thì vấn đề thiếu nhà ở như hiện nay sẽ sớm được giải quyết có hiệu quả. (4) (5) http://www.thitruongtaichinh.vn/index.php?r=public/index&news_id7129 [truy cập ngày 5/8/2013] khoản 1 điều 126 Luật GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân ở nhà 15 2005 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện 1.4. Khái quát về hoạt động thuê nhà ở thương mại 1.4.1. Sơ lược về hoạt động thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành từ 1/7/2006) quy định Nhà nước có chính sách khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở hiện nay chưa có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại để cho thuê. Trong những năm qua, doanh nghiệp bất động sản hầu như chỉ quan tâm xây dựng nhà ở thương mại để bán mà chưa chú trọng đến phát triển nhà ở cho thuê. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà ở của người dân là rất lớn, đặc biệt với những đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, không có khả năng về tài chính để mua nhà ở thương mại theo giá thị trường. Nguyên nhân cơ bản là các doanh nghiệp không mặn mà với loại hình nhà ở cho thuê bởi tâm lý “thả gà ra đuổi”. Việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, nhưng hiệu quả đầu tư thấp, thời gian thu hồi vốn dài trong khi nhà đầu tư phải vay vốn của các tổ chức tín dụng với lãi suất cao nên khó hấp dẫn. Hiện quỹ nhà ở cho thuê trên toàn quốc chỉ chiếm hơn 6,3 % tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở; trong đó, thành phố Hà Nội chiếm 14%, Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 19%, các đô thị loại 1 chiếm 46% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%. Hiện tại trên cả nước đang diễn ra “làn sóng” di dân có cường độ lớn khiến sức ép tăng dân số cơ học đối với đô thị ngày càng căng thẳng, dẫn tới quá tải hạ tầng xã hội trong đó nhà ở là bài toán nan giải. Hiện quỹ đất không đủ để xây dựng nhà riêng lẻ, nhà cho người thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng so với nhu cầu thực tế là những vấn đề được bàn luận nhiều trong thời gian qua. Xu hướng mới trong đầu tư bất động sản là xây nhà chung cư, nhà cho thuê thay cho nhà riêng lẻ đã và đang là xu thế chung trong quá trình đô thị hóa. Đây là những tín hiệu đáng mừng tạo thêm nhiều cơ hội sử dụng nhà ở cho nhiều người. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 16 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện 1.4.2. Tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại 1.4.2.1. Thời kì trước đổi mới (1954-1985) Đây là thời kì mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm trong xã hội. Nhà nước đóng vai trò là người sản xuất và trực tiếp phân phối nhà ở cho một bộ phận dân cư. Một chương trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong những khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị được triển khai, việc xây dựng các khu nhà ở được đưa vào kế hoạch 5 năm và hàng năm của Chính phủ. Nhà nước ban hành nhiều chính sách về nhà ở đã phần nào giải quyết được nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế sự mất cân đối về cung - cầu nhà ở rất lớn, nhu cầu nhà ở là rất lớn, song quỷ nhà ở lại rất hạn hẹp, cùng với cách sản xuất và phân phối kéo dài và phức tạp đã tạo ra nhiều bất công trong xã hội. Việc bao cấp về nhà ở đã làm cho người dân trở nên thụ động, mất tính sáng tạo, tất cả hoàn toàn trông chờ vào Nhà nước. Chính vì lý do đó mà các giao dịch về nhà ở mà nhất là hình thức giao dịch thuê nhà ở thương mại trong giai đoạn này còn rất hạn chế. 1.4.2.2. Thời kì sau đổi mới (1986-nay) Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần thừ năm 1986 đến nay lĩnh vực nhà ở nói chung, thuê nhà ở thương mại nói riêng có những chuyển biến rõ rệt, Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở cho phép và tạo điều kiện để người dân phát triển nhà ở. Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh được triển khai. Nhà nước rất quan tâm tạo điều kiện bố trí quỹ đất phát triển nhà ở, ngoài việc dành quỹ đất xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, học sinh, sinh viên, người có thu nhập thấp ở khu vực đô thị, người có công với cách mạng, Nhà nước cũng đã chú trọng dành hàng vạn hecta đất để phát triển nhà ở thương mại để kinh doanh thông qua các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở. Với sự ra đời của hàng loạt các văn bản pháp luật như: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai ngày GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 17 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện 02/12/1998, đây là văn bản đầu tiên quy định về doanh nghiệp có quyền xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, với quy định đó đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư, phát triển nhà ở cho thuê, cũng từ đây hình thức phát triển nhà ở cho thuê dần manh nha xuất hiện. Ngoài ra còn một số văn bản pháp luật như: Pháp lệnh nhà ở được ban hành ngày 6/4/1991, Hiến pháp năm 1992, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở, Luật nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, đã tạo ra một hành lang pháp lý, tạo đà cho việc phát triển nhà ở thương mại được phát triển, khẳng định một chính sách mới đúng đắn của Đảng và Nhà nước về việc phát triển nhà ở cho người dân. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Trong chương 1, người viết đã phân tích những quy định của pháp luật nhằm đưa ra những khái niệm về nhà ở, nhà ở thương mại, người viết đã xác định các đặc điểm đặc trưng trong việc thuê nhà ở thương mại đề cao hai yếu tố pháp lý là thuê nhà ở thương mại theo nhu cầu và cơ chế thị trường và đối tượng đầu tư xây dựng để cho thuê nhà ở thương mại, song song là việc khẳng định vai trò của pháp luật trong thuê nhà ở thương mại là góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam, tạo nguồn vốn cho thị trường bất động sản, đồng thời giải quyết được nhu cầu về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay. Cuối cùng người viết đã tìm kiếm những thông tin nhằm xác định tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về nhà ở thương mại nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng, nhằm giúp cho người viết có cơ sở vững chắc hơn trước khi đi vào nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về vấn đề thuê nhà ở thương mại ở chương 2. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 18 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Chương này người viết tập trung đi sâu, xác định và phân tích các quy định pháp luật trong thuê nhà ở thương mại, mà chủ yếu là bám sát vào các quy định: Bộ luật dân sự năm 2005, luật nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản, và các văn bản pháp luật có liên quan để làm rõ các nguyên tắc trong việc thuê nhà ở thương mại, đối tượng, điều kiện của các bên khi thuê nhà, hình thức hợp đồng khi thuê nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê nhà ở thương mại, các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà cũng như được tiếp tục thuê nhà ở thương mại, ngoài ra thông qua chương 2 người viết đào sâu tìm hiểu rõ hơn về các quy định trong việc quản lý và chế tài xử phạt các trường hợp vi phạm trong thuê nhà ở thương mại. 2.1. Nguyên tắc trong việc thuê nhà ở thương mại Hoạt động thuê nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng là hoạt động chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về kinh doanh bất động sản, thông qua việc thuê nhà ở, các bên tham gia giao dịch thuê nhà đạt được nguyện vọng của mình, bên thuê có được nhà để khai thác và sử dụng, còn bên cho thuê nhà được lợi từ việc cho thuê nhà ở đó. Tuy nhiên, để hoạt động thuê nhà ở thương mại, phù hợp với quy định của pháp luật, đòi hỏi các bên phải tuân thủ những nguyên tắc thuê tại điều 28 của luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Theo quy định tại điều 28 luật kinh doanh bất động sản thì nhà ở thương mại cho thuê phải đảm bảo đầy đủ các nguyên tắc sau: Thứ nhất: Nhà cho thuê phải là nhà đã có sẵn. Theo quy định tại khoản 1, điều 28, luật kinh doanh bất động sản thì khi thực hiện việc cho thuê nhà thì nhà cho thuê nhất định phải là nhà đã có sẵn, khác với quy đinh về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng tại khoản 1, điều 22 luật kinh doanh bất động sản thì: “Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt”. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 19 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện Thứ hai: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, khi thực hiện việc cho thuê nhà ở thương mại thông qua sàn giao dịch thì nhà ở đó phải đảm bảo có đủ điều kiện theo quy định thì mới có thể cho thuê qua sàn, đồng thời nhà ở thương mại khi thực hiện việc cho thuê qua sàn thì sàn giao dịch bất động sản đó phải công khai các thông tin về nhà ở đó, các thông tin về nhà ở đó bao gồm: (Thông tin về loại nhà ở, phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn; Thông tin về vị trí nhà ở, Đối với nhà ở tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của nhà ở theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh. Đối với nhà ở chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư); Thông tin về quy mô, diện tích nhà ở. Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn. Đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng. Đối với nhà ở khác phải nêu rõ diện tích khuôn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung; Thông tin về đặc điểm, tính chất, chất lượng của nhà ở. Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái. Chất lượng nhà ở nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình, ảnh chụp toàn cảnh nhà thương mại cho thuê tại thời điểm giới thiệu). Với quy định của pháp luật là như vậy. Tuy nhiên, số đông các trường hợp thuê nhà ở thương mại hiện nay không thực hiện qua sàn giao dịch, hiện nay phần đông các sàn giao dịch đều thu một khoảng phí giao dịch từ 1-2% cho mỗi bất động sản giao dịch thành công. Khoảng phí này so với phí môi giới của "cò" đất khác thì cao hơn rất nhiều chưa kể phải nộp các loại phí, lệ phí khác theo quy định của Nhà nước cũng như các thủ tục giấy tờ khác. Mặc dù người dân được khuyến cáo nên thuê nhà ở qua sàn vì ở đó các chuyên viên bất động sản sẽ tư vấn cho khách hàng rất nhiều về giá và thủ tục pháp lý, nhưng nhiều người đến thuê GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 20 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện phản ánh họ rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu. Một thực tế khác, doanh nghiệp có bất dộng sản cần cho thuê thì quảng cáo qua báo chí hoặc qua các chuyên viên bất động sản chuyên nghiệp. Người thuê thay vì tìm kiếm thông tin trên các mạng sàn giao dịch thì làm việc luôn với “cò” trung gian, chấp nhận mất một phần hoa hồng nhưng “để nhanh được việc”. Số nhà ở thương mại cho thuê thông qua sàn còn ít vì mất thời gian và các thủ tục quy định còn rườm rà, các sàn giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu là trung gian và "ăn tiền" dịch vụ. Điều này đã tạo cơ hội cho các giao dịch ngầm và thị trường tự do phát triển mạnh. Sàn thì vắng khách, nhà nước thì thất thu ngân sách và người dân thì phải quay cuồng trong ma trận "tung hứng" của giới đầu cơ và cò mồi (6) Thứ ba: Nhà ở thương mại cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà cho thuê được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là nguyên tắc hết sức quan trọng vì nó nói lên chất lượng và sự an toàn của một dự án nhà ở, bên cạnh đó một dự án được xem là chất lượng thì cũng không thể tách rời yếu tố hạ tầng kỹ lạc, điện nước, rác), hạ dục, thể t hao, thương mại, dịch vụ thuật như: ( Giao thông, thông tin liên tầng xã hóa, giáo hội (y tế, văn công cộng, cây xanh, công viên ). Hai yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên thể hiện sự hoàn thiện của một dự án nhà ở đảm bảo cho người dân khi thuê nhà ở có được một cuộc sống chất lượng. Thứ tư: Việc cho thuê nhà ở thương mại phải được lập thành hợp đồng theo quy định của luật kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm có liên quan. Những quy định về nguyên tắc thuê nhà, là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của giao dịch thuê nhà ở. Đây là những tiêu chí để Nhà nước quản lý hoạt động thuê nhà ở thương mại cũng như quản lý thông tin nhà ở. Nó như một quy định bắt buộc các bên tham gia giao dịch thuê nhà ở kể từ thời điểm có hiệu lực của luật kinh doanh bất động sản cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các giao dịch trong thuê nhà ở thương mại. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 21 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện ( 6) http://www.infotv.vn/bat-dong-san/kinh-nghiem-dau-tu/36150-vi-sao-nguoi-dan-ngai-giao-dich-qua-san [truy cập ngày 13 /8/2013] GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 22 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện 2.2. Quy định của pháp luật về đối tượng và điều kiện của các bên thuê nhà ở thương mại 2.2.1. Đối tượng và điều kiện của bên cho thuê nhà ở thương mại 2.2.1.1. Đối tượng bên cho thuê nhà ở Theo khoản 1, điều 34 luật nhà ở 2005 “Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại”. Theo quy định trên để có thể tham gia đầu tư nhà ở thương mại thì điều kiện đối với tổ chức, cá nhân trong nước là phải có đăng ký kinh doanh nhà ở, riêng tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Ngoài ra khi đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải đảm bảo đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật là 6 tỷ. (7) Như vậy, có thể thấy đối tượng tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại nói chung và đầu tư nhà ở thương mại để cho thuê nói riêng rất rộng, tất cả các thành phần kinh tế đều có quyền tham gia đầu tư nhà ở thương mại để cho thuê, không những chỉ có các thành phần kinh tế trong nước có quyền tham gia đầu tư nhà ở mà kể cả các thành phần kinh tế nước ngoài cũng có thể tham gia đầu tư, tạo lập nhà ở. Với quy định như vậy càng tạo nhiều cơ hội hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư phát triển nhà ở. 2.2.1.2. Điều kiện bên cho thuê nhà ở thương mại Khi thực hiện việc cho thuê nhà ở thì người cho thuê phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tại khoản 1, điều 8, luật kinh doanh bất động sản: Thứ nhất: Tổ chức, cá nhân, khi thực hiện việc cho thuê nhà ở thương mại phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Thứ hai: Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật, với quy định về vốn pháp định 6 tỷ như hiện nay là chưa phù hợp trên thực tế, bởi một dự án đầu tư nhà ở dù ở quy mô nhỏ nhưng cũng lên đến hàng chục tỷ đồng, theo quan điểm chủ quan của người viết thì không cần phải cụ (7) Khoản 1, điều 3 Nghị định 153/2007/ND-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 23 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện thể một con số như luật định hiện hành và nếu có thì con số đó phải từ 20 tỷ trở lên. Vì theo quy định chỉ bắt buộc doanh nghiệp khi kinh doanh nhà ở phải có vốn pháp định là 6 tỷ, đây là mức quá thấp và chưa đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư. Theo điều 4, luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cho thuê nhà là một hoạt động “kinh doanh bất động sản”. Vì vậy, ta có thể hiểu nôm na hoạt động cho người trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà ở, cho thuê mặt bằng để kinh doanh đều là kinh doanh bất động sản. Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản thì “tổ chức, cá nhân khi cho thuê nhà ở thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”. Nhưng theo quy định tại Luật Nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân cho thuê nhà ở không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần đáp ứng điều kiện về vốn pháp định. Do vậy, Bộ Xây dựng hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân cho thuê nhà ở đăng ký dưới dạng hộ kinh doanh chứ không cần lập doanh nghiệp, không cần vốn pháp định. Tuy nhiên, cho thuê mặt bằng để kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp, phải có đăng ký kinh doanh và có đủ vốn pháp định (8) theo công văn của Bộ Xây dựng thì chủ nhà cho thuê mặt tiền để bán phở, mở tiệm cắt tóc, bán rau củ quả… mà người ta có kinh doanh thì chủ nhà phải lập doanh nghiệp và có trên 6 tỉ đồng. Nếu thực hiện theo quy định tại Công văn số 995/BXD-QLN ngày 20/6/2012 của bộ xây dựng thì đối tượng cán bộ, công chức, viên chức không đủ điều kiện để cho thuê nhà ở để kinh doanh vì theo Luật Phòng, chống tham nhũng thì cán bộ, công chức, viên chức không được thành lập, tham gia thành lập hoặc tham gia quản lý, điều hành doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh, hợp tác xã. Với việc áp dụng như vậy, sẽ có không ít chủ nhà phải ngưng cho thuê nhà vì không thể chứng minh có vốn trên 6 tỉ đồng. Hậu quả kéo theo là rất nhiều người phải chấm dứt việc kinh doanh do không tìm được “doanh nghiệp” cho thuê mặt bằng. Đời sống người dân, nền kinh tế bị ảnh hưởng (8) Công văn số 995/BXD-QLN ngày 20/6/2012 của bộ xây dựng của Bộ Xây dựng trả lời về việc hướng dẫn cấp hoặc từ chối cấp đăng ký kinh doanh ngành, nghề “cho thuê nhà”, “cho người nước ngoài thuê nhà ở”, “cho thuê mặt bằng để kinh doanh” cho hộ kinh doanh. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 24 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện chỉ vì chuyện phải lập doanh nghiệp mới được cho thuê nhà.(9) 2.2.2. Đối tượng và điều kiện của bên thuê nhà ở thương mại 2.2.2.1. Đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại Sự khác biệt về đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại và nhà ở xã hội mà chúng ta có thể dễ dàng nhận ra đó là: Đối với nhà ở xã hội các đối tượng được phép thuê nhà ở xã hội bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, đồng thời các đối tượng muốn được thuê nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đầy đủ những quy định của pháp luật: Chưa được Nhà nước giải quyết chính sách về nhà ở, đất ở và họ chưa có nhà ở đất ở (kể cả trường hợp nhà ở, đất ở được thừa kế tặng cho), bản thân người thuê nhà ở xã hội đang ở nhà thuê, ở nhờ nhà người khác hoặc có nhà ở nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát, diện tích sử dụng bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2/người, mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá năm lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội hàng tháng đối với căn hộ diện tích 60m2, không thấp hơn bốn lần số tiền thuê nhà ở xã hội hàng tháng đối với căn hộ diện tích tối thiểu là 30m2.(10) Đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại có phạm vi tương đối rộng so với đối tượng được phép thuê nhà ở xã hội. Đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại bao gồm:  Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được phép thuê nhà ở tại Việt Nam.  Tổ chức, cá nhận nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được phép thuê nhà ở tại Việt Nam. Theo quy định tại điều 2, Nghị quyết số 19/2008 của (9) http://phapluattp.vn/20120809111030424p1014c1071/muon-cho-thue-nha-phai-lap-doanh-nghiep.htm [truy cập ngày 15/8/2013] (10) Điều 4, thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 25 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện Quốc hội ngày 03/06/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì những đối tượng đó được phép thuê nhà ở thương mại tại Việt Nam, bao gồm: + Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó; + Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định; + Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; + Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở. 2.2.2.2. Điều kiện được phép thuê nhà ở thương mại Bên thuê nhà ở thương mại nếu đáp ứng các điều theo quy định pháp luật thì được phép thuê nhà ở thương mại: Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. Nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt Nam thuộc diện về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư, người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt, mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống. Nếu các đối tượng nêu trên được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 26 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền thuê nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.  Người có quốc tịch Việt Nam bao gồm người đang có quốc tịch Việt nam cho đến ngày Luật Quốc Tịch Việt Nam 2008, có hiệu lực pháp luật ngày 01/7/2009, và người có quốc tịch Việt Nam theo quy định của Luật Quốc Tịch Việt Nam 2008.  Người gốc Việt Nam là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (theo khoản 4, điều 3, luật quốc tịch 2008). Theo quy định tại khoản 3, điều 35, luật nhà ở 2005, “ Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 điều 125 và điều 131 của luật này. Như vậy, để có thể thuê nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài phải được phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên. 2.3. Những quy định cơ bản về hoạt động thuê nhà ở thương mại 2.3.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở thương mại Hợp đồng dân sự vốn là một phương thức cơ bản để các chủ thể thực hiện việc lưu thông và trao đổi hàng hóa, dịch vụ, trong đó không thể không kể đến hợp đồng thuê nhà ở. Trong thực tế do chưa nắm vững quy định của pháp luật về hợp đồng nên khi xác lập, thực hiện hợp đồng các bên chủ thể không đáp ứng được yêu cầu của pháp luật nên thường làm cho hợp đồng rơi vào tình trạng không có hiệu lực. Mặc khác do không nắm vững các quy định về nghĩa vụ cũng như quyền lợi của mình nên trong quá trình thực hiện hợp đồng, cá bên thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ, làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên kia. Vì vậy, nhiều tranh chấp đáng tiếc xãy ra, do đó việc tìm hiểu và nắm vững các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà là hết sức quan trọng và cần thiết.  Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở. Nhà ở là một loại tài sản có tầm quan trọng đối với cuộc sống của con người, nên dù hợp đồng thuê nhà ở nói chung và hợp đồng thuê nhà ở thương mại nói GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 27 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện riêng là một dạng cụ thể của hợp đồng tài sản nhưng BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong hợp đồng thuê tài sản, “Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà ở cho bên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạng nhất định và nhận tiền cho thuê nhà, còn bên thuê có nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạng và phương thức thỏa thuận theo quy định của pháp luật”.  Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở thương mại. Hợp đồng thuê nhà ở thương mại có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự, đó là hợp đồng được giao kết là kết quả của sự thỏa thuận thống nhất ý trí của bên cho thuê và bên thuê, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khi tham gia vào quan hệ pháp luật này như tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận bình đẳng giữa các bên chủ thể, thiện chí chung thực khi cam kết, thực hiện hợp đồng. + Hợp đồng thuê nhà ở thương mại là loại hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản: Khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật thì bên thuê có quyền sử dụng nhà ở đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là để ở trong một thời hạng nhất định hoặc theo quy định của pháp luật, bên thuê chỉ có quyền khai thác công dụng của ngôi nhà, còn quyền sở hữu ngôi nhà đó vẫn thuộc về bên cho thuê. + Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ: Theo quy định tại khoản 1, điều 406 BLDS thì “Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”. Trong hợp đồng thuê nhà ở thì tính chất song vụ được thực hiện trong quyền và nghĩa vụ tham gia giao kết hợp đồng. Mỗi bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ dân sự, quyền của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại. + Hợp đồng thuê nhà ở thương mại là hợp đồng có đền bù: Khi bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê thì bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, nếu nhà ờ đó nằm trong khung giá quy định của pháp luật thì phải thực hiện theo khung giá đó. Do quan hệ tài sản trong giao lưu dân sự có GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 28 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện đặc điểm cơ bản là sự trao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê giao nhà và chuyển quyền sử dụng, khai thác nhà ở cho bên thuê thì khoảng tiền thuê bên thuê trả sẽ là khoảng đền bù, là khoảng lợi ích mà bên cho thuê được hưởng. Nếu khi giao kết hợp đồng mà các bên không thỏa thuận về việc trả tiền thuê nhà thì đó không là hợp đồng thuê nhà ở nữa là hợp đồng cho mượn nhà ở. + Hợp đồng thuê nhà ở thương mại là hợp đồng ưng thuận: Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở thương mại là thời điểm giao kết hợp đồng. Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở phát sinh hiệu lực sau khi các bên thỏa thuận xong điều khoản chủ yếu của hợp đồng như: Giá thuê, thời hạn thuê, đối tượng thuê…Do hợp đồng thuê nhà ở thương mại bắt buộc thể hiện bằng văn bản nên sẽ có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.  Giá cho thuê nhà ở thương mại. Giá thuê là một trong những điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở thương mại. Theo quy định tại điều 99 Luật nhà ở thì: “ Giá thuê nhà ở do các bên thỏa thuận, trong trường hợp có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận, trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật”. 2.3.1.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở thương mại Do hợp đồng thuê nhà ở thương mại là một giao dịch dân sự nên hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điều 122 BLDS 2005 đó là: - Người tham gia hợp đồng có năng lực hành vi dân sự. - Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 29 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện - Người tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện. - Hình thức của hợp đồng phù hợp với các quy định của pháp luật. Theo điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 hình thức hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nhưng hợp đồng không cần phải công chứng hay chứng thực, vì đây là một giao dịch kinh doanh bất động sản nên dù hợp đồng thuê nhà ở thương mại có tính chất của một hợp đồng dân sự nhưng theo quy định trong luật kinh doanh bất động sản thì không cần phải công chứng. 2.3.1.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê nhà ở thương mại Các bên trong hợp đồng thuê nhà ở thương mại cũng có các quyền và nghĩa vụ theo các quy định chung trong hợp đồng thuê tài sản như: Nghĩa vụ bảo đảm quyền bảo đảm tài sản cho bên thuê, nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê cho bên cho thuê…Tuy nhiên quyền và nghĩa vụ trong của bên cho thuê và bên thuê nhà thương mại có những nét đặc thù riêng nên pháp luật hiện hành có những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên, được quy định trong bộ luật dân sự từ điều 493 đến điều 496, không chỉ quyền và nghĩa vụ của các bên thuê nhà ở được quy định trong bộ luật dân sự 2005 mà nó còn được thể hiện trong luật kinh doanh bất động sản 2006 cụ thể như sau:  Quyền của bên cho thuê nhà ở:  Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà theo công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.  Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Quyền được nhận đủ tiền là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà, mục đích của người đầu tư tạo lập nhà cho thuê là nhận khoảng tiền thuê nhà làm sao trong khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng mà họ thu về được tất cả các chi phí xây dựng, tiền thuê hoặc mua đất… và có lãi, vì vậy khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên sử dụng thì họ có quyền nhận tiền cho thuê và nếu bên thuê không thực hiện việc trả tiền thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận. Phương thức trả tiền thuê nhà do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận, bên thuê nhà có thể trả tiền một lần GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 30 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện hoặc trả chậm trả dần. Trước khi ban hành pháp lệnh nhà ở, bộ luật dân sự và luật nhà ở, thì theo điều lệ cho thuê nhà ở thành phố và thị xã “tiền thuê nhà phải trả hàng tháng, khi có lý do chính đáng và có sự thỏa thuận trong hợp đồng thì có thể thu tiền thuê nhà hai tháng một lần”.(11) Pháp luật quy định như vậy để tránh tình trạng bên cho thuê buộc người thuê nhà phải trả tiền thuê nhà một lần. Thông thường người thuê nhà hiện nay trả tiền hàng tháng. Vì vậy, để bảo đảm cho người cho thuê nhận đủ tiền thuê nhà, khi đến kỳ hạn, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”.  Yêu cầu bên thuê giao lại nhà khi hết thời hạn thuê. Khi hết thời hạn thuê hợp đồng thuê nhà ở đương nhiên chấm dứt, kéo theo chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên, bên cho thuê được quyền lấy lại nhà. Tuy nhiên, thực tế các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê thì thời hạn thuê nhà chấm dứt bất kỳ lúc nào nếu bên cho thuê nhà muốn lấy lại nhưng phải báo trước cho bên thuê nhà biết trước sáu tháng kể từ thời điểm đòi nhà để bên thuê có một thời gian hợp lý thu xếp chỗ ở mới, quy định của pháp luật trong trường hợp này là nhằm để bảo vệ cả bên cho thuê và bên thuê nhà.  Yêu cầu bên thuê nhà ở bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.  Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1, điều 498 BLDS 2005, và điều 103 Luật nhà ở 2005, khi bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.  Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở: Theo điều 30 luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở như sau: (11) điều 18, điều lệ cho thuê nhà ở các thành phố và thị xã ngay 29/7/1964 (hết hiệu lực) GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 31 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện  Cung cấp thông tin đầy đủ trung thực về nhà và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.  Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà theo đúng công năng, thiết kế.  Bảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.  Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.  Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Năm nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau trong đó nghĩa vụ thứ hai là giao nhà và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà theo đúng công năng, thiết kế có tầm quan trọng nhất, bên cho thuê có thực hiện nghĩa vụ này, mục đích của hợp đồng thuê mới đạt được, bên thuê mới có nhà để ở, bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà theo đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng. Nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê, để thực hiện nghĩa vụ này, khi bên cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa lớn, bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng về thời điểm bắt đầu và thời gian sửa chữa. Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa chữa lớn, đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà. Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa chữa, khi nhà bị hư hỏng bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể tự sửa chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hoặc trừ vào tiền thuê nhà.(12) Bên thuê nhà cũng có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. (12) điều 79 Luật nhà ở 2005 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 32 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện  Quyền của bên thuê nhà ở: Mục đích của việc xác lập quan hệ thuê nhà ở là tạo điều kiện cho những người chưa có khả năng sở hữu nhà ở có được chỗ ở ổn định trong một thời gian nhất định. Bởi vậy, nhằm thực hiện nguyên tắc tự do, bình đẳng tôn trọng lẫn nhau khi thực hiện giao dịch thuê nhà ở bên cạnh thực hiện các nghĩa vụ thì quyền lợi của bên thuê cũng được pháp luật bảo vệ trong mối quan hệ với bên cho thuê, quyền của bên thuê được quy định tại điều 31 luật kinh doanh bất động sản 2006, gồm sáu quyền cơ bản sau:  Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở cho thuê.  Nhận nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê, sử dụng nhà trong thời gian thuê. Khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở thì mục đích của bên thuê là nhằm thỏa mản về chỗ ở. Vì vậy, pháp luật ghi nhận quyền của bên thuê là được nhận nhà theo đúng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.  Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên, bên thuê nhà có thể cho người khác thuê lại nhà khi đáp ứng hai điều kiện; thứ nhất là khi thời hạn nhà vẫn còn và thứ hai là được sự đồng ý của bên cho thuê bằng văn bản. Khi có hai điều kiện trên bên thuê nhà cho thuê lại nhà ở đang thuê, đây là hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và bên thuê phải giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Thời hạn trong hợp đồng phải trong thời hạn của hợp đồng mà bên cho thuê lại đã giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn dài hơn.  Được tiếp tục thuê theo điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu. Trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ở đang thuê có thể xảy ra khi bên cho thuê bán, đổi, tặng, cho nhà ở đang thuê…Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn, thì bên thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà theo những thỏa thuận với chủ sở hữu cũ nếu được sự đồng ý của chủ sở hữu mới. Trong trường hợp này thì hai bên phải ký hợp GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 33 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện đồng thuê nhà ở mới. Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ không quy định thời hạn, thì chủ sở hữu nhà ở mới được lấy lại nhà cho thuê sau sáu tháng kể từ ngày thông báo về việc lấy lại nhà cho thuê.  Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng. Nhà ở bị hư hỏng nặng gây ảnh hưởng tới cuộc sống sinh hoạt bình thường của bên thuê cũng như có thể đe dọa đến sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của bên thuê và những hư hỏng đó không phải do lỗi của bên thuê gây ra thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng đó. Nếu bên cho thuê không sửa chữa hư hỏng đó thì bên thuê được quyền sửa chữa nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 30 ngày, bên cho thuê phải thanh toán chi phí sửa chữa cho bên thuê hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.  Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê vi phạm điều khiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.  Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở: Song song với quyền lợi thì người thuê nhà cũng phải có trách nhiệm và nghĩa vụ, để quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê được đảm bảo bình đẳng như nhau và nghĩa vụ đó được pháp luật cụ thể tại điều 32 luật kinh doanh bất động sản 2006.  Bên thuê nhà phải có nghĩa vụ bảo quản, sử dụng nhà theo công năng, thiết kế như thỏa thuận trong hợp đồng. Mục đích sử dụng nhà thuê là một điều khoản cơ bản trong giao dịch thuê nhà ở thương mại. Do vậy, trong suốt thời gian thực hiện, bên thuê phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận. Ngoài ra, nếu bên cho thuê thỏa thuận thì bên thuê có thể thay đổi mục đích thuê.  Thứ hai bên thuê phải trả tiền thuê đúng thời hạn như đã thỏa thuận. Tương ứng với quyền nhận đủ tiền thuê của bên cho thuê là nghĩa vụ trả tiền thuê theo đúng thời hạn của bên thuê. Khi bên thuê đã thỏa mãn về nhu cầu GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 34 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện nhà ở thì phải trả một khoảng tiền tương ứng theo thỏa thuận của các bên. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê đủ và đúng thời hạn mà hai bên đã thỏa thuận.  Thứ ba, bên thuê nhà có nghĩa vụ trả lại nhà theo đúng thỏa thuận, đúng thời hạn, trừ trường hợp bên thuê nhà mất, dẫn đến bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn.  Thứ tư, bên thuê nhà phải có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng do lỗi của mình gây ra. Trong suốc thời hạn thuê, bên thuê phải có nghĩa vụ giữ gìn nhà thuê như nhà thuộc sở hữu của mình, không được có những hành vi phá hoại, làm giảm súc giá trị của nhà đang thuê. Đối với những hư hỏng lớn ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng bình thường của ngôi nhà như mái nhà bị sụt, nứt, tường nhà bị sụt nứt nguy hiểm… Thì bên thuê phải thông báo ngay cho bên cho thuê để họ có trách nhiệm sửa chữa, còn với những hư hỏng nhỏ như đèn hỏng, vòi nước bị hỏng…Và những hư hỏng do chính bên thuê gây ra thì bên thuê có nghĩa vụ tự sửa chữa với chi phí của mình mà không có quyền yêu cầu bên cho thuê hoàn trả.  Thứ năm, không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà thuê nếu không được sự đồng ý của bên cho thuê. Nếu bên thuê vi phạm các quy định thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 2.3.1.3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thương mại Việc xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc xác định việc chấm dứt các quan hệ giữa người cho thuê và người thuê nhà ở. Theo quy định tại điều 102 Luật nhà ở 2005 thì hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây: - Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng. - Nhà ở cho thuê không còn. - Bên thuê nhà ở chết mà khi chết không có ai cùng chung sống. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 35 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện - Nhà ở cho thuê hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2.3.1.4. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thương mại Theo quy định tại khoản 1, điều 103 Luật nhà ở 2005 thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thương mại khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây: - Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà, tại khoản 1, điều 498 BLDS 2005 quy định: Khi bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Mục đích của bên cho thuê là nhận được khoảng tiền cho thuê nhà để họ thu được những chi phí họ đã bỏ ra ban đầu như chi phí xây dựng, trang trí, nội thất…và có lãi. Nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng sẽ bị coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền, ảnh hưởng tới quyền lợi người cho thuê nhà. Vì vậy, trong trường hợp này pháp luật quy định bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng. - Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, nếu mục đích thuê nhà của bên thuê trong hợp đồng thuê nhà ở không phải để ở mà sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh, dùng làm kho dự trữ hàng hóa…Nếu sử dụng không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê thì bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do lỗi sử dụng nhà không đúng mục đích của bên thuê nhà gây ra. - Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng. Khi bên thuê nhà cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Việc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng bao gồm đập phá tường hay làm hư hỏng các thiết bị nội thất, nếu hư hỏng này làm giảm giá trị sử dụng của ngôi nhà, xâm phạm tới lợi ích của chủ sở hữu. Tuy nhiên, tại điểm c, khoản 1, điều 103 Luật GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 36 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện nhà ở thì quy định “Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê”. Theo Luật nhà ở thì chỉ cần bên thuê nhà ở có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở, thì bên cho thuê đã có thể thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, mà không cần xem xét tới tính chất hậu quả của hành vi làm hư hỏng nhà ở, xem hành vi đó có làm ảnh hưởng nghiêm trọng hay chỉ là những hư hỏng nhỏ. Dù Luật nhà ở được ban hành và có hiệu lực sau BLDS nhưng việc hai văn bản pháp luật có quy định khác nhau về cùng một quyền của bên cho thuê dễ dẫn đế tranh chấp phát sinh. Giả sử bên thuê nhà ở có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê nhưng mức độ hư hỏng chưa nghiêm trọng, nếu áp dụng các quy định của BLDS thì bên cho thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, còn nếu áp dụng quy định tại Luật nhà ở thì bên cho thuê lại có thể thực hiện được quyền đó. Theo quy định tại khoản 1, điều 3 Luật nhà ở thì “ Trong trường hợp có sự khác nhau giữa các quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan về giao dịch nhà ở thì áp dụng quy định của Luật nhà ở ”. Từ quy định này có nghĩa rằng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê được thức hiện khi bên thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở dù đó chỉ là những hư hỏng nhỏ. Ngoài ra bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. - Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Dù quyền nhà ở đã được chuyển giao cho bên thuê nhưng chủ sở hữu nhà ở vẫn là bên cho thuê, việc sửa chữa nhà ở đó có thể ảnh hưởng tới giá trị của ngôi nhà vì thế họ vẫn có quyền đối với tài sản đó, nên khi bên thuê sửa chữa nhà ở đó cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Nếu bên thuê sửa chữa nhà mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê. Tuy nhiên, trong trường hợp bên thuê tự ý sửa chữa lớn và việc sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà, bên cho thuê có quyền đình chỉ hợp đồng, còn sửa chữa nhỏ do chính bên thuê nhà gây ra thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà. Đối với việc đổi nhà hay cho thuê lại nhà cũng vậy, bên thuê cũng không thể tùy tiện sử dụng nhà ở như việc đổi nhà, cho thuê lại nhà mặc dù họ đã GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 37 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện trả tiền cho cả thời gian thuê. Nên khi muốn đổi hay cho thuê lại nhà đang thuê cho người thứ ba phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Bên cho thuê sẽ xem xét, đánh giá khả năng trả tiền thuê nhà, ý thức trách nhiệm bảo vệ tài sản, thực hiện nghĩa vụ của bên thuê mới mà đồng ý hoặc không đồng ý cho bên thuê đổi nhà hoặc cho thuê lại. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi có đủ hai điều kiện là thời hạn thuê nhà vẫn còn và bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, nếu bên thuê thực hiện những hành vi như đổi hoặc cho thuê lại nhà đang thuê mà bên cho thuê không đồng ý thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. - Làm mất trật tự, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Trật tự công cộng ở đây có thể được hiểu là quy tắc chung của cộng đồng xã hội hay những quy tắc nhằm bảo vệ trật tự, vệ sinh công cộng, là nghĩa vụ của mỗi công dân sống trong cộng đồng xã hội chứ không phải là nghĩa vụ dân sự của cá nhân xuất phát từ hợp đồng thuê nhà ở thương mại. Hành vi làm mất trật tự xã hội có thể là trộm cấp nhiều lần, đánh nhau, sinh hoạt thất thường, cách sống buông thả… Làm ảnh hưởng tới cuộc sống của những người xung quanh và hành vi đó diễn ra thường xuyên đã bị nhắc nhở nhiều lần nhưng không sửa chữa. - Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. Nếu bên thuê làm ảnh hưởng nghiệm trọng đến môi trường bị lập biên bản đến lần thứ ba, mà vẫn không khắc phục thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bên cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê. Nếu không thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên thuê nhà thì phải bồi thường thiệt hại. Cũng theo quy định tại khoản 2, điều 103 Luật nhà ở thì bên thuê nhà ở thương mại cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở nếu bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau: - Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng. - Tăng giá nhà cho thuê bất hợp lý hoặc tăng giá nhà mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 38 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện - Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Đây là trường hợp xảy ra ngoài ý chí của bên cho thuê nhà ở, bên cho thuê nhà ở không có lỗi, nhưng để bảo vệ quyền lợi của bên thuê nhà, pháp luật đã quy định như trên, trong trường hợp này bên thuê nhà không được yêu cầu bên cho thuê nhà bồi thường thiệt hại. Ví dụ: Bên cạnh nhà cho thuê mọc lên một xí nghiệp sản xuất đồ nhựa làm xung quanh bị ô nhiễm nặng do khí thải của xí nghiệp thải ra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe của dân cư trong khu vực đó, trường hợp này bên cho thuê nhà không có lỗi, nhưng bên thuê vẫn có quyền đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải báo trước cho bên cho thuê biết trước một tháng, nếu hai bên không có thỏa thuận khác. Quy định thời hạn báo trước như vậy để tạo điều kiện cho bên cho thuê khắc phục những điều kiện dẫn đến việc bên thuê chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. 2.4. Quy định của pháp luật về các trường hợp được tiếp tục thuê nhà ở thương mại Cụ thể, quy định về các trường hợp được tiếp tục thuê nhà ở được quy định tại điều 104 Luật nhà ở 2005 gồm các trường hợp sau: “ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp không có người thừa kế theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở đó được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 39 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người cùng ở với bên thuê nhà ở vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Nếu nhà ở đang thuê là tài sản thế chấp mà tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ theo điều 116 Luật nhà ở, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến khi hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà ở có quyền thỏa thuận thuê tiếp với bên cho thuê trên cơ sở bình đẳng và cùng có lợi chứ không trên cơ sở quyền ưu tiên thuê tiếp. Bên thuê nhà cũng không được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê nếu bên cho thuê bán nhà. Liên quan đến vấn đề ưu tiên mua nhà đang cho thuê theo quy định tại điều 97, Luật nhà ở thì: “ Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; Bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chổ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở”. 2.5. Quy định của pháp luật trong quản lý và xử lý vi phạm trong thuê nhà ở thương mại 2.5.1. Quy định của pháp luật về quản lý trong thuê nhà ở thương mại 2.5.1.1. Tổ chức quản lý nhà ở thương mại cho thuê Vấn đề nhà ở đã được Chính phủ, Nhà nước, người dân quan tâm từ nhiều năm nay. Tuy nhiên, việc đáp ứng chỗ ở cho người dân đến nay vẫn chưa triệt để, còn khá nhiều trường hợp người dân phải sống trong những ngôi nhà tạm bợ, thiếu an toàn. Với việc mua một ngôi nhà tiện nghi là điều rất khó của phần đông những người dân có mức thu nhập thấp như nước ta hiện nay. Giải pháp tốt nhất để người dân có được chổ ở là hình thức thuê nhà ở, để tạo điều kiện cho người dân thuê nhà ở Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách khuyến khích người dân thuê nhà ở thương mại, cụ thể của việc khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030, trong đó đã đề ra chiến lược hành động đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ do Nhà nước đầu tư và nhà ở cho thuê thương GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 40 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện mại do các thành phần kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của Nhà nước. Chiến lược cũng đã đề ra mục tiêu cụ thể đến năm 2015 phấn đấu đạt tỷ lệ nhà ở cho thuê khoảng 20%, đến năm 2020 đạt khoảng 30% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên.(13) Nhưng để có thể hoàn thành mục tiêu đã được Đảng và Nhà nước đề ra thì việc điều hành, quản lý là hết sức quan trọng vì việc quản lý đóng một vai trò “đầu tàu” đưa những chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về thuê nhà ở đi vào thực tiển. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy định về việc quản lý nhà ở thương mại. Tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD của Bộ xây dựng ngày 8/12/2009, hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị và Quyết định của Bộ xây dựng số 08/2008/QD-BXD ngày 28/5/2008 về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.  Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thương mại cho thuê. Sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm thành lập đơn vị trực thuộc hoặc thuê hoặc ủy thác cho một doanh nghiệp, có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở thương mại cho thuê. Hoạt động dịch vụ quản lý vận hành nhà ở thương mại được hưởng các chế độ như đối với các hoạt động dịch vụ công ích khác theo quy định của pháp luật. Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường. 2.5.1.2. Quyền và trách nhiệm của tổ chức quản lý nhà ở thương mại cho thuê  Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành + Thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định; (13) http://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-phap-ly-ve-nha-o-cho-thue-20130406093257396.htm [truy cập 27/8/2013] GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 41 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện + Ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký; + Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư; + Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư; + Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà chung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động được bình thường; + Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng khi được Ban quản trị nhà chung cư uỷ quyền. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thực hiện việc thu kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng; + Phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và vi phạm các quy định mà không khắc phục; + Định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư; + Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và các vấn đề có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư. (14) 2.5.2. Quy định mức xử phạt đối với các trường hợp vi phạm Hiện nay chế định xử phạt đối với các trường hợp vi phạm trong giao dịch về Điều 16 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng : Về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. (14) GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 42 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện thuê nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng chủ yếu là xử lý hành chính mà chủ yếu là hình thức phạt tiền cụ thể chế tài đó, được quy định trong Nghị Định số 121/2013/ND-CP, Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Theo quy định của pháp luật hiện hành cụ thể tại điều 35 vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản Nghị Định số 121/2013/ND-CP, quy định:  Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: + Cho thuê nhà ở thương mại thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định. + Không có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng thực hiện việc cho thuê nhà ở thương mại. + Cho thuê nhà ở thương mại tại Sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định. + Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định nhà ở thươntg mại đã qua Sàn giao dịch bất động sản. + Xác định vốn pháp định để đăng ký kinh doanh bất động sản không đúng theo quy định. + Không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, đầy đủ giấy tờ và các thông tin liên quan đến nhà ở thương mại cho thuê, cho khách hàng thực hiện việc thuê tại sàn giao dịch bất động sản theo quy định. + Không công khai thông tin về nhà ở thương mại cho thuê theo quy định.  Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng với hành vi: Cho thuê nhà ở thương mại không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.  Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng với hành vi: Vi phạm quy định về huy động vốn trong thuê nhà ở; Ngoài hình thức xử phạt tại các quy định trên, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn có thể bị phạt bổ sung như: Tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 43 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện ký kinh doanh về hoạt động kinh doanh bất động sản từ 6 tháng đến 12 tháng đối với hành vi cho thuê nhà ở thương mại thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định, cho thuê nhà ở thương mại tại Sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định hoặc cho thuê nhà ở thương mại không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định. Ngoài ra còn có thể buộc khắc phục hậu quả như: Buộc cung cấp thông tin đầy đủ hoặc cải chính thông tin không chính xác hoặc buộc gửi danh sách đến cơ quan có thẩm quyền đối với hành vi không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, đầy đủ giấy tờ và các thông tin liên quan đến nhà ở thương mại cho thuê, cho khách hàng thực hiện việc thuê tại Sàn giao dịch bất động sản theo quy định; Cũng theo quy định tại Nghị định số 121/2013/ND-CP. Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, tại điều 55 quy định về xử phạt vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở.  Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: + Quảng cáo, viết, vẽ bên ngoài nhà ở trái quy định; + Chăn nuôi gia súc, gia cầm tại phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng làm ảnh hưởng đến trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng.  Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sau đây: + Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi, gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; + Sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định; + Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái quy định. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 44 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện  Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sau đây; + Kinh doanh nhà hàng, karaoke, vũ trường; + Sửa chữa xe máy; kinh doanh gia súc, gia cầm; hoạt động giết mổ gia súc; + Tự ý cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ kết cấu của phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng; thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư; + Phân chia, chuyển đổi mục đích sử dụng phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định; + Kinh doanh gas hoặc các vật liệu nổ, dễ cháy.  Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm quy định về quản lý nhà ở sau đây: + Lấn chiếm nhà ở, lấn chiếm không gian xung quanh nhà ở hoặc chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; + Không thực hiện phá dỡ nhà ở theo quy định hoặc không chấp hành quyết định về phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; Ngoài hình thức xử phạt quy định trên thì tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với các hành vi: Quảng cáo, viết, vẽ bên ngoài nhà ở trái quy định. Chăn nuôi gia súc, gia cầm tại phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng làm ảnh hưởng đến trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng. Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi, gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường. Phân chia, chuyển đổi mục đích sử dụng phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định. Lấn chiếm nhà ở, lấn chiếm không gian xung quanh nhà ở hoặc chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật. Đối với quy định xử phạt vi phạm về giao dịch nhà ở được thể hiện trong Nghị định số 121/2013/ND-CP, cụ thể tại điều 56 như sau: GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 45 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện  Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng đối với trường hợp: Cho thuê nhà ở mà không lập hợp đồng theo quy định. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Trong chương 2 người viết đã phân tích một cách khá đầy đủ những quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Trong đó, người viết đã đi sâu phân tích những nội dung có tính chất đặc trưng của hình thức giao dịch thuê nhà ở thương mại, như các quy định về nguyên tắc thuê nhà ở thương mại, đối tượng và điều kiện của các bên tham gia giao dịch về thuê nhà ở cũng như quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê. Bên cạnh đó người viết cũng đề cập đến vấn đề được tiếp tục thuê nhà ở và những trường hợp nào các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Đồng thời người viết đã nêu lên các quy định của pháp luật trong quản lý và hình thức chế tài xử phạt trong thuê nhà ở. Song song với việc phân tích các quy định của pháp luật hiện hành người viết cũng đã chỉ ra một số hạn chế, bất cập của một số quy định pháp luật từ đó người viết có một số đề xuất nhằm hoàn thiện hệ thống pháp Việt Nam nói chung và pháp luật thuê nhà ở thuơng mại nói riêng mà người viết sẽ trình bài ở chương 3 tới đây. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 46 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện Chương 3: THỰC TIỄN VIỆC THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở NƯỚC TA HIỆN NAY VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN Trong chương này, người viết sẽ đưa ra một số nhìn nhận chung về tình hình của hoạt động thuê nhà ở thương mại của nước ta hiện nay, để từ đó cho thấy được những hạn chế và bất cập trong các quy định của pháp luật, cũng như thực trạng trong giao dịch thuê nhà ở thương mại, từ đó người viết sẽ kiến nghị về một số phương hướng hoàn thiện pháp luật về thuê nhà ở thương mại nhằm hạn chế tình trạng thực hiện việc thuê nhà ở thương mại không tuân thủ theo quy định của pháp luật mà nó vẫn đang tồn tại một cách khách quan trong đời sống người dân. 3.1 Thực trạng của việc thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay Thứ nhất: Nhà đầu tư còn chưa quan tâm đến đầu tư nhà ở thương mại cho thuê Các nhà đầu tư chỉ chú trọng đầu tư nhà ở thương mại để bán mà ít quan tâm đến việc đầu tư nhà để cho thuê, trong khi đầu tư nhà ở thương mại cho thuê đang là một giải pháp tốt để giải quyết vấn đề mất cân đối giữa nhà ở giá rẻ và nhà ở thương mại, và đáp ứng được nhu cầu nhà ở hiện nay của nước ta. Trong những năm qua, doanh nghiệp bất động sản hầu như chỉ quan tâm xây dựng nhà ở thương mại để bán mà chưa chú trọng đến phát triển nhà ở cho thuê. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà ở của người dân là rất lớn, đặc biệt với những đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, không có khả năng về tài chính để mua nhà ở thương mại theo giá thị trường. Nguyên nhân cơ bản là các doanh nghiệp không mặn mà với loại hình nhà ở cho thuê bởi tâm lý “thả gà ra đuổi”. Sở dĩ người viết có cách nói như vậy là vì đầu tư nhà ở thương mại để bán sẽ có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn, lợi nhuận cao, khả năng vòng quay vốn nhanh, việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, nhưng hiệu quả đầu tư thấp, thời gian thu hồi vốn dài trong khi nhà đầu tư phải vay vốn của các tổ chức tín dụng với lãi suất cao nên khó hấp dẫn. Vì những lý do đó, nếu như hiện nay một nhà đầu tư bỏ vốn vào thực hiện dự án nhà ở để cho thuê là vô cùng mạo hiểm, nếu không có chính sách cũng như cơ chế quản lý phù hợp thì nhà đầu tư sẽ không mặn mà với hình thức đầu tư này và khi tham gia vào dự án nhà ở thương mại cho thuê thì vòng GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 47 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện quay của vốn đầu tư càng chậm, thậm chí là thua lỗ. Hiện quỹ nhà ở cho thuê trên toàn quốc chỉ chiếm hơn 6,3 % tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở; trong đó, thành phố Hà Nội chiếm 14%, Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 19%, các đô thị loại 1 chiếm 46% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%. Quỹ nhà ở cho thuê chủ yếu được hình thành từ nguồn do Nhà nước đầu tư như xây dựng ký túc xá cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng và công nhân khu công nghiệp thuê.(15) Thứ hai: Hầu hết các giao dịch thuê nhà ở thương mại còn chưa qua sàn Đó là sự thiếu mặn mà của chủ thể có nhu cầu thuê nhà ở thương mại thông qua sàn giao dịch. Qua hơn 7 năm kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) có hiệu lực (01/01/2007), quy định các mua bán BĐS phải giao dịch qua sàn BĐS. Tuy nhiên, đa số người dân không "mặn mà" khi lên sàn. Vì sao người dân lại như vậy? Có thể thấy rõ nguyên nhân dẫn đến việc người dân thực hiện giao dịch bất động sản không qua sàn đó là khi thực hiện việc thuê nhà ở thương mại qua sàn thì họ phải chịu một khoản phí giao dịch và khoản phí này cao hơn so với phí môi giới của “cò”. Một thực tế khác, doanh nghiệp có nhà cần cho thuê thì quảng cáo qua báo chí hoặc qua các “cò” BĐS chuyên nghiệp. Người thuê thay vì tìm kiếm thông tin trên các mạng sàn giao dịch thì làm việc luôn với “cò” trung gian, chấp nhận mất một phần hoa hồng nhưng “để nhanh được việc”. Số giao dịch nhà ở thông qua sàn còn ít vì mất thời gian và các thủ tục quy định còn rườm rà, các sàn giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu là trung gian và "ăn tiền" dịch vụ. Điều này đã tạo cơ hội cho các giao dịch ngầm và thị trường tự do phát triển mạnh. Sàn thì vắng khách, nhà nước thì thất thu ngân sách và người dân thì phải quay cuồng trong ma trận "tung hứng" của giới đầu cơ và cò mồi(16). Thứ ba: Hàng hóa là nhà cho thuê chưa đủ điều kiện nhưng đã được đưa ra giao dịch Việc thuê nhà ở thương mại trái với quy định của pháp luật, đây là một thực tế diễn ra hết sức phổ biến trong thuê nhà ở hiện nay. Theo quy định thì không được (15) http://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-phap-ly-ve-nha-o-cho-thue-20130406093257396.htm [truy (16) cập 01/9/2013] http://landtoday.net/vn/doanhnghiep/18829/vi-sao-nguoi-dan-ngai-giao-dich-qua-san.aspx [truy cập ngày 02/9/2013] GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 48 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện thực hiện việc cho thuê nhà ở thương mại bằng hình thức đặc cọc nhưng hiện nay người dân thực hiện việc thuê nhà bằng một hình thức đặc cọc và xem đó như một phương thức giao dịch thuê nhà ở. Khi họ có nhu cầu thuê nhà ở thương mại thì trước khi công trình hoàn thành họ đã thực hiện hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu chung cư đó, mà theo nguyên tắc thuê nhà ở thương mại chỉ được thực hiện khi nhà ở cho thuê đã có sẵn, nhưng trên thực tế bên cho thuê và bên thuê vẫn tiến hành ký kết hợp đồng thuê nhà ở khi công trình đó chưa hoàn thành và bên thuê nhà ở tạm ứng trước một khoản tiền mà người viết tạm gọi đó là tiền đặc cọc. Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì việc thuê nhà ở thương mại không cho phép việc đặc cọc trước, bởi lẻ nếu một người đi thuê thì họ luôn muốn thuê một ngôi nhà có điều kiện tốt nhất như (hướng ra vào, lối đi, độ cao của tầng nhà…). Như vậy, những ngôi nhà mà họ không thuê còn lại điều kiện sẽ không tốt bằng và nếu bên thuê thuê những ngôi nhà đó thì quyền lợi của họ ít nhiều sẽ bị hạn chế, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều dự án nhà ở thương mại cho thuê được một nửa, một nửa còn lại không thể cho thuê được nữa. Quy định của pháp luật là nhằm mục đích bảo đảm hài hòa quyền lợi của tất cả các chủ thể, nhưng với thực trạng vừa nêu thì các chủ thể đã đi ngược lại với tinh thần của luật định. Thứ tư: Pháp luật thuê nhà ở thương mại còn nhiều bất cập Trong những quy định của pháp luật chứa đựng những hạn chế và thiếu sót. Vì những nguyên nhân khách quan cũng như năng lực còn hạn chế của người viết nên ở thực trạng thứ tư này người viết chỉ có thể phân tích một vài bất cập trong quy định của pháp luật mà cụ thể là luật kinh doanh bất động sản, người viết cũng nêu lên một vài thiếu sót trong những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên. + Hạn chế trong Luật kinh doanh bất động sản: Theo khoản 2, điều 4, Luật kinh doanh bất động sản thì cho thuê nhà ở là một hoạt động kinh doanh bất động sản, cũng theo quy định tại luật kinh doanh bất động sản, điều 8 thì “tổ chức,cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp (DN) hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”. Nếu dựa vào quy định tại điều 8 thì bên cho thuê nhà ở thương mại nhất định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Với quy định như hiện nay GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 49 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện thì dường như đã đi ngược lại với chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhà ở vì quy định như thế sẽ làm bó hẹp đối tượng được phép đầu tư tạo lập nhà ở. Bên cạnh đó các quy định về chính sách hổ trợ các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại cho thuê của Nhà nước chưa thật sự rõ ràng và chưa có nhiều chính sách ưu đãi, làm cho các nhà đầu tư chưa mặn mà với việc đầu tư nhà ở thương mại để cho thuê. Mặc dù Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đã đi vào thực tiễn đã lâu và đã có tác dụng không nhỏ trong hoạt động kinh doanh nhà ở, song hai luật ấy cũng bộc lộ một số hạn chế như: hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở hiện nay chưa có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại để cho thuê, chế tài sử phạt đối với các trường hợp vi phạm chưa thật sự rõ ràng và hình thức cũng như mức xử phạt chưa thật sự đủ sức răn đe, đây cũng chính là một trong số các nguyên nhân làm cho thực trạng tiêu cực trong giao dịch thuê nhà ở thương mại tồn tại trong suốt thời gian qua. + Sự chồng chéo trong quy định của hai ngành Luật: Bất cập tiếp theo trong phần này mà người viết muốn đề cập đến đó là việc quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở giữa Bộ Luật Dân sự và Luật nhà ở có sự không thống nhất với nhau, tại điểm c, khoản 1, điều 498 Bộ Luật Dân sự quy định, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng. Nhưng trong Luật nhà ở mà cụ thể tại điểm c, khoản 1, điều 103 Luật nhà ở thì lại có quy định khác: “Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê”. Việc hai văn bản pháp luật có quy định khác nhau về cùng một quyền của bên cho thuê sẽ dễ dẫn đế tranh chấp phát sinh nếu như mỗi bên dựa trên một quy định của Luật. Thứ năm: Quan niệm không thích ở nhà thuê của người dân Đây là thực trạng khá phổ biến hiện nay, do tư tưởng và ý thức của người dân hiện nay chưa cao, nước ta là một nước đang phát triển, phần đông người dân sống ở nông thôn, kinh tế chủ yếu là nông nghiệp, nên có thu nhập rất thấp, đã là thu nhập thấp thì có biết bao hệ lụy trong cuộc sống gia đình nảy sinh, tiền ăn còn chưa GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 50 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện đủ lấy đâu ra để mua nhà, đã thu nhập thấp ăn chưa đủ lại lo trả ngân hàng hàng tháng, đương nhiên phải gánh thêm một gánh nặng nữa, vì nghĩ cho cùng để mua một căn nhà bằng tiền lương thực tế người dân tích cóp thì nhiều năm sau không thể mua được, vì mức lương quá thấp và nghèo nàn của đại đa số người dân. Nên phương án thuê nhà là tốt nhất để người dân có thu nhập trung bình và thấp như nước ta lựa chọn. Tuy nhiên, hiện nay người dân vẫn luôn có quan niệm rằng “cuộc sống thuê nhà không ổn định, bấp bênh do giá cả thuê thường xuyên bị chủ nhà chèn ép, bị phụ thuộc về điện, nước…”, hầu hết tư tưởng trong người dân nhất thiết là phải mua nhà, vì họ chủ yếu muốn sở hữu căn nhà đó, nhiều người dân cố gắng tích góp tiền cũng chỉ để có đủ tiền mua nhà, cũng đã có không ít trường hợp dở khóc dở cười của nhiều hộ dân sau khi chắt mót tất cả tài sản để sở hữu một căn nhà, rồi sau đó kinh tế của gia đình trở nên khó khăn thậm trí phải vay mượn lại từ người thân, bạn bè thậm chí đi vay ngân hàng để chi tiêu, lại có trường hợp sau khi mua nhà nên không còn đủ khả năng thưc hiện việc đầu tư khác. Thứ sáu: sự yếu kém trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Có rất nhiều sàn giao dịch hiện nay hoat động kém hiệu quả và thiếu chất lượng, số lượng các sàn giao dịch bất động sản là rất lớn nhưng số lượng hoạt động thì lại rất ít, đó là một nghịch lý ở các sàn hiện nay. Khi thị trường bất động sản trong giai đoạn “nóng sốt” thì các sàn giao dịch bất động sản mọc lên như nấm, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 3/2013, cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch bất động sản được thành lập (trong đó Hà Nội có 469 sàn và TP. Hồ Chí Minh có 397 sàn). Tuy nhiên theo TS. Nguyễn Văn Minh – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, các sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch chiếm tỷ lệ rất ít. Thị trường bất động sản đóng băng, hàng loạt các sàn giao dịch bất động sản đã giải thể hoặc đóng cửa, chỉ còn một số lượng nhỏ hoạt động cầm chừng. Điều này cho thấy, năng lực hoạt động của các sàn rất thấp. Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trong tổng số hơn 500 sàn giao dịch bất động sản đăng ký, có tới 122 sàn không hoạt động và hơn 200 sàn không có bất kỳ giao dịch thành công nào(17). Số giao dịch nhà GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 51 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện (17) http://vietstock.vn/2013/05/san-giao-dich-bat-dong-san-thieu-chat-luong-yeu-minh-bach[truy cập 04/9/2013] GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 52 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện ở thông qua sàn còn ít vì mất thời gian và các thủ tục quy định còn rườm rà, phí dịch vụ qua sàn thì tương đối cao, đó cũng chính là nguyên nhân tạo cho người dân tâm lý không tin tưởng vào khả năng làm việc cũng như uy tính của những sàn giao dịch phát triển theo xu hướng như hiện nay ở nước ta. Do đó, thay vì muốn thuê nhà ở thương mại thông qua sàn giao dịch thì họ lại chọn cách thuê nhà thông qua “cò mồi” bên ngoài và chấp nhận rủi ro khi thực hiện việc thuê nhà ở. 3.2. Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại 3.2.1. Tham khảo và rút ra kinh nghiệm từ các nước có chính sách phát triển nhà ở thương mại cho thuê đạt hiệu quả: Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, phát triển nhà ở cho thuê là giải pháp quan trọng để giải quyết vấn đề nhà ở. Theo cơ quan thống kê của Liên Hợp quốc (UN- Habitat), tỷ lệ người thuê nhà để ở tại các nước phát triển cao hơn tỷ lệ người thuê nhà tại các nước đang phát triển. Tại Mỹ,̀ tỷ lệ người thuê nhà ở là 32%; tại Đức tỷ lệ người thuê nhà ở là 57%. Trung bình người thuê nhà ở 27 nước EU là 26,5%... Để khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, các nước đều có các chính sách ưu đãi, đồng thời xây dựng khung pháp lý về nhà ở cho thuê để bảo vệ quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê nhà ở (18) . Một số nước tiêu biểu giải quyết vấn đề nhà ở khá tốt cho người dân theo hướng khuyến khích và hổ trợ cho người dân thuê nhà ở thương mại mà Việt Nam có thể rút kinh nghiệm để áp dụng cho vấn đề nhà ở tại Việt Nam. Chính sách kiện toàn hệ thống thị trường nhà ởphát triển thị trường cho thuê nhà ở (trường hợp của Trung Quốc): Mối quan hệ cung cầu trên thị trường quyết định việc bố trí nguồn nhà ở, mức độ thị trường hoá quyết định trình độ phát triển của ngành nhà ở, hoàn thiện chế độ thị trường và thiết lập hệ thống thị trường là cơ sở để chế độ mới phát huy tác dụng. Xuất phát từ việc mở cửa toàn diện, đa dạng hoá các phương thức giao dịch khác nhau như mua bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố v.v..phát triển thị trường cho thuê đặc biệt là trên thị trường nhà ở cấp 2. Khi mới bắt đầu thực hiện chính sách này, nhiều thành phố cũng đã có thị trường cho thuê nhà ở, nhưng đa số là thị trường không công khai, (18) http://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-phap-ly-ve-nha-o-cho-thue-2013 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 53 [truy cập 04/9/2013] SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện chưa được sự quản lý hữu hiệu đối với thị trường cho thuê nhà ở và thuế cho thuê nhà ở khá cao. Sau đó, Chính phủ Trung Quốc đã tiến hành nhiều biện pháp cải cách đồng bộ từ việc nâng cao giá cho thuê nhà ở đến việc tăng tốc độ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cho phép thị trường cấp 2 về nhà ở hoạt động, giảm thuế cho thuê nhà ở, ưu đãi thuế cho các cá nhân đơn vị tham gia xây dựng nhà ở chung cư cao tầng cho người thu nhập thấp thuê hoặc mua, đưa nghiệp vụ quản lý cho thuê nhà ở vào sự quản lý của chính quyền, đồng thời cũng để cho người kinh doanh cho thuê nhà ở có lợi nhuận v.v.. khiến cho việc lưu thông nhà ở trên thị trường và giao dịch trên thị trường phát triển, thị trường cho thuê nhà ở thực sự trở thành nơi thu hút vốn đầu tư của dân cư và các nhà kinh doanh phát triển bất động sản tham gia vào xây dựng nhà ở, góp phần quan trọng đối với việc hoàn thiện công năng thị trường và hệ thống thị trường nhà ở, thúc đẩy dân cư tiêu dùng nhà ở và phát triển nền kinh tế quốc dân(19). Chính sách phát triển nhà ở thương mại cho thuê của Hoa Kỳ. Kinh nghiệm thành công về phát triển quỹ nhà ở đô thị tại một số nước có nền kinh tế thị trường phát triển rất cần được nghiên cứu và áp dụng ở nước ta. Ở các nước này, bên cạnh vốn tư nhân, vốn ngân sách dành cho tái tạo quỹ nhà ở thường chiếm khoảng 2325% tổng đầu tư cho phát triển của nền kinh tế quốc gia (ở Mỹ gần 30%) và khoảng 20-25% từ các nguồn vốn khác. Loại nhà ở được ưa thích nhất là chung cư thấp tầng (4-5 tầng) và nhà riêng. Ở Mỹ có đến 65% cư dân sống trong loại nhà ở gia đình riêng. Chung cư nhiều tầng thường dành cho các gia đình nghèo được hỗ trợ tiền thuê nhà khoảng 60-65%. Ở Mỹ, chính quyền tham gia xây dựng nhà ở bắt đầu từ những năm 1930 sau khủng hoảng kinh tế 1929 - 1933, khi số đông người thất nghiệp không có khả năng trả tiền thuê hay mua nhà. Sự can thiệp của chính quyền liên bang thể hiện ở việc tổ chức lại toàn bộ hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, ra luật bảo hiểm cho các cơ quan tín dụng và cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu quả. Điều này giúp cho người dân với nguồn tài chính có hạn có thể thuê nơi ở. Từ 1937 áp dụng chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và vô (19) http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE [truy cập 02/10/2013] GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 54 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 55 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện gia cư theo cách: Mua đất, thuê thiết kế và xây dựng trên cơ sở đấu thầu; Mua nhà ở xây dựng mới, bán hay cho người nghèo thuê; Thuê các loại căn hộ chung cư và hỗ trợ cho người nghèo thuê lại. Chương trình nhà ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 chương trình như: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ. Có 4 biện pháp cụ thể là: Hỗ trợ tài chính thông qua phát hành tín phiếu; Hỗ trợ bù lỗ cho các đơn vị kinh doanh nhà phần chênh lệch giữa giá cho thuê thực tế, giá thị trường và giá ưu đãi, sao cho gia đình nghèo chỉ trả tiền thuê nhà không lớn hơn 30% thu nhập (20). 3.2.2. Thực hiện một số chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại cho thuê Theo Bộ Xây dựng, kết quả kiểm tra, rà soát các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước cho thấy số lượng hàng tồn kho bất động sản tại các địa phương, chủ yếu là quỹ nhà ở do các nhà đầu tư xây dựng nhà ở để bán. “Miếng bánh” nhà ở cho thuê bị ngó lơ, chịu cảnh ra rìa cũng tạo ra bậc chênh lệch giữa thị trường và nhu cầu của người dân, Thị trường và nhu cầu nhà ở tại các khu vực đô thị ở nước ta hiện nay đang tiềm ẩn không ít nghịch lý. Quan hệ cung – cầu chệch khớp, định giá sản phẩm tồn tại bậc chênh lệch khiến thị trường bất động sản xuất hiện những cục máu đông gây tắc nghẽn dẫn đến tình trạng thị trường trong thời gian qua, trước tình hình ảm đạm của thị trường bất động sản nói chung thuê nhà ở thương mại nói riêng như hiện nay, cần phải có giải pháp hợp lý để đưa thị trường bất động sản thoát khỏi khó khăn. Ứ động sản phẩm thể hiện trong lượng hàng tồn kho chất đống, trong khi đó nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn. Đặc biệt những đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, không có khả năng về tài chính để mua nhà ở thương mại theo giá thị trường thì nhà ở cho thuê là thị trường tiềm năng. Nhưng thực tế quỹ nhà ở cho thuê hiện nay chỉ chiếm tỷ lệ rất thấp so với số hộ dân có sở hữu nhà ở. Tính chung trên địa bàn cả nước, tỷ lệ nhà cho thuê (20) lib.hunre.edu.vn/Download.aspx?file=Phat%20trien%20quy%20nha.pdf [truy cập ngày 03/10/2013] GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 56 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện chỉ chiếm hơn 6,3 % tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở. Dù nhu cầu thực tế cao nhưng nhà ở cho thuê vẫn bị “ngó lơ” trong thời gian qua là do việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, nhưng hiệu quả đầu tư thấp, thời gian thu hồi vốn dài trong khi nhà đầu tư phải vay vốn của các tổ chức tín dụng với lãi suất cao khiến nhà đầu tư không mấy mặn mà. Để thu hút nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại cho thuê thì Nhà nước phải có chính sách khuyến khích chuyển đổi dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán sang phương thức cho thuê là một trong những giải pháp hợp lý và cần thiết, nhằm tăng nguồn cung nhà ở dành để cho thuê, đáp ứng nhu cầu thiết thực của đại đa số các tầng lớp dân cư, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Nhà nước có chính sách hỗ trợ về vốn, ưu đãi về nộp tiền sử dụng đất, thuê đất; được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10%, đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở cho thuê; được vay vốn với lãi suất ưu đãi tại ngân hàng thương mại. Còn đối với người thuê sẽ trả tiền thuê hằng tháng hoặc trả trọn gói. Người thuê được vay vốn với lãi suất ưu đãi với mức đề xuất là 6% trên năm, số vốn vay tối đa 80% giá trị hợp đồng thuê trọn gói, không vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê trả tiền hằng tháng. Gần đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều chính sách hỗ trợ nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở cho thuê. Điển hình như với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động thuê tại các khu công nghiệp được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng dự án nhà ở cho thuê thí điểm; trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất thì được khấu trừ các chi phí phải nộp hoặc ngân sách địa phương hoàn trả tiền sử dụng đất đã nộp. Còn dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực đô thị để cho thuê được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm đối với diện tích đất xây dựng dự án nhà ở cho thuê thí điểm; trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất thì được khấu trừ dần tiền thuê đất hàng năm đối với khoản tiền sử dụng đất đã nộp. Thay vì các gói hỗ trợ cho nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà nước cần đầu tư cho các công ty chuyên về cho thuê nhà ở, đồng thời để các công ty này mua lại các khu nhà ở và quản lý cho thuê. Hướng thị trường nhà ở vào dân đô thị cũng được xem là một giải pháp tốt mà hiện nay có thể thực hiện được, Bộ Xây dựng cho biết, đến năm 2015, có khoảng GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 57 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện 1,7 triệu dân đô thị trên cả nước gặp khó khăn về nhà ở và 1,71 triệu công nhân muốn có chỗ ở cố định. Tuy nhiên, cho đến nay dường như các nhà đầu tư bất động sản trong nước vẫn chưa thực sự mặn mà hướng đến phân khúc thị trường nhà ở cho người dân đô thị. Hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân sống tại các đô thị, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp, rất lớn. Để đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho dân cư đô thị nói chung, ít nhất cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ. Trong đó, đối với bộ phận người có thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp nói riêng, đến năm 2020, con số về nhà ở cần để đáp ứng nhu cầu sẽ tăng thêm khoảng 200 nghìn căn. Đặc biệt, nhu cầu này càng trở nên bức thiết hơn tại các thành phố, đô thị lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai… Theo thống kê, chỉ tính riêng tại TP. Hà Nội, số lượng nhà ở cần xây dựng vào khoảng 30.000 căn. Tuy nhu cầu của người dân sống ở các vùng đô thị hiện nay rất lớn nhưng dường như lại có một nghịch lý vì theo báo cáo của 55/63 địa phương, tổng giá trị tồn kho tại các dự án phát triển nhà khoảng 102.000 tỷ đồng. Trong đó căn hộ chung cư khoảng 23.007 căn, nhà thấp tầng 15.000 căn(21), nhưng hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp rất cần có nhà để ở nhưng họ lại không có khả năng để mua nhà ở thì việc thuê nhà ở là điều cần thiết, trong khi nhà ở xã hội vẫn đang gặp trục trặc trong khâu giải ngân cũng như quy định về đối tượng và điều kiện thuê thì các nhà đầu tư có thể nhân cơ hội này hạ giá nhà ở thương mại để cho người dân thuê thì nhất định sẽ mang lại hiệu quả, bởi tiêu chí của người dân khi thuê nhà là giá rẻ, nếu làm được khâu này thì người dân sẽ có nhu cầu về thuê nhà ở thương mại giá rẻ hơn đi thuê nhà ở xã hội. Tuy hiện nay thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng vẫn chưa có nhiều khởi sắc nhưng với việc Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030, trong đó đã đề ra chiến lược hành động đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ do Nhà nước đầu tư và nhà ở cho thuê thương mại do http://cafef.vn/thi-truong-dau-tu/ton-kho-bds-ca-nuoc-khoang-102-nghin-ty-dong [ Truy cập ngày 7/11/2013] (21) GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 58 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện các thành phần kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của Nhà nước hứa hẹn trong tương lai sẽ có sự chuyển biến theo chiều hướng tích cực hơn. Vì vậy để khuyến khích phát triển theo xu hướng thuê nhà, cần có các giải pháp sau: Thay vì các gói hỗ trợ cho nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà nước cần đầu tư cho các công ty chuyên về cho thuê nhà ở vì thực tế hiện nay có nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở thương mại cho thuê chủ yếu là các nhà đầu tư nhỏ và vừa, nguồn tài chính của họ không cao khi đầu tư sẽ không có hiệu quả cao đồng thời sẽ khó đáp ứng được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của nước ta hiện nay, khi Nhà nước có chính sách và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư lớn chuyên kinh doanh về nhà ở cho thuê sẽ đáp ứng được những vấn đề trên đồng thời tạo ra một dây chuyền từ khâu đầu tư cho đến các khâu quản lý và vận hành một cách bài bản và hệ thống. Ngoài việc đầu tư các khu tập thể để cho thuê, cần tổ chức quỹ nhà cho thuê để những người đã có nhà riêng nhưng lại muốn sống ở nơi phù hợp thuận tiện hơn trong làm việc và sinh hoạt gia đình như đi làm, đi học… Xây dựng cơ sở hạ tầng và hệ thống dịch vụ phù hợp cho các khu chung cư cho thuê như chợ, cửa hàng, siêu thị, nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, bệnh xá... Đặc biệt cần quan tâm đầu nối với các hệ thống giao thông công cộng. Trong thời gian thuê, người dân có thể cho thuê lại, kinh doanh hoặc chuyển nhượng quyền thuê. Các tính toán cho thí điểm này tập trung theo hướng giá thuê căn hộ khoảng 40 - 45m² chỉ khoảng 2 triệu đồng/tháng. Hiện nay vẫn chưa có chính sách hỗ trợ các nhà đầu tư đối với hình thức đầu tư nhà ở thương mại nhất là đầu tư nhà ở thương mại cho thuê. Theo ý kiến của người viết để các chủ đầu tư có thể chuyển đổi đầu tư nhà ở thương mại bán sang cho thuê thì Nhà nước cần có những chính sách và sự hổ trợ vốn vai cho các nhà đầu tư với lãi xuất thấp, giảm thuế doanh nghiệp cũng như miễn, giảm tiền thuê đất để các nhà đầu tư có thể hạ giá thuê nhà ở, bên cạnh đó quy định của pháp luật cần quy định mở hơn cho các doanh nghiệp trong việc phân nhỏ diện tích các căn hộ chung cư để người dân có thể có nhiều lựa chọn phù hợp với nhu cầu và tài chính, để từ đó người dân sẽ dể tiếp cận với nhà ở thương mại giá rẻ. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 59 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện 3.2.3. Nâng cao hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch Mặc dù các sàn bất động sản còn gặp rất nhiều hạn chế nhưng cũng không thể phủ nhận những lợi ích mà sàn bất động sản sẽ mang tới khi đã đi vào quy chuẩn như giảm đi tình trạng “cò mồi” vòng vo, đầu cơ tích trữ làm cho giá nhà ở lên cao không sát với giá trị thực, đẩy giá bất động sản về gần với giá trị thực hơn. Tuy nhiên, để làm được điều này không phải là dễ dàng, Về tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch, “bàn tay vô hình” của thị trường tự nó sẽ sàng lọc để loại bỏ đi những sàn năng lực kém, hoạt động không hiệu quả và cũng tự thị trường sẽ tạo điều kiện phát triển cho những sàn năng lực tốt, mang lại hiệu quả cho những người tham gia Nói như vậy, không đồng nghĩa với việc các sàn phó mặt cho thị trường để nó tự chọn lọc và đào thải những sàn giao dịch yếu kém, thiếu tính chuyên nghiệp, ngược lại các sàn giao dịch bất động sản cần phải làm tốt hơn công việc của mình để thu hút người dân tự nguyện tham gia. Chẳng hạn, ngoài việc tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong việc tìm hàng, làm các thủ tục, thì mỗi sàn cần trở thành trung tâm công chứng để phục vụ khách hàng tốt hơn. 3.2.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thuê nhà ở thương mại 3.2.4.1. Hoàn thiện các quy định xử phạt trong thuê nhà ở thương mại Khi nói đến chế tài xử phạt trong giao dịch về nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng thì hiện nay hình thức xử phạt chủ yếu là xử lý hành chính, được điều chỉnh bởi hai luật là luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản mà cụ thể là trong Nghị định số 121/2013/NĐ-CP. Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất; kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Với hình thức xử phạt chủ yếu là xử lý hành chính và mức phạt tương đối thấp như pháp luật hiện hành dường như không đủ mạnh để khắc phục những hành vi vi phạm như hiện nay. Tuy hiện nay nhìn theo mặt nổi của thị trường bất động sản nói chung và giao dịch thuê nhà ở thương mại nói riêng đang bị “đóng băng” và tình hình chưa có dấu hiệu hồi phục nhưng một thị trường bất động sản ngầm vẫn đang tiếp diễn, chính vì vậy các chế tài xử phạt cần có sự thắt chặt hơn cũng như các quy định của pháp luật phải rõ ràng hơn. Đối với các quy định về sàn GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 60 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện giao dịch bất động sản, điểm đáng lưu ý là các sàn được quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công chứng, như hồ sơ pháp lý chính thức để người giao dịch thực hiện các thủ tục khác, nhưng nếu không quản lý tốt có thể dẫn tới tiêu cực. Nếu xảy ra hiện tượng tất cả các sàn liên kết lại thành một hội thì phí đăng ký qua sàn có nguy cơ bị đội lên rất cao, khi ấy không phải người nào muốn cho thuê cũng đưa ra sàn được. Vì vậy, rất cần có những chế tài cụ thể sớm được ban hành để người thuê nhà không bị "bắt chẹt", để các sàn minh bạch hơn và hoạt động có hiệu quả. Để khắc phục những hạn chế vừa nêu trên của các sàn bất động sản, về phía quản lý Nhà nước đối với hoạt động của các sàn giao dịch, theo quan điểm người viết, quan trọng nhất là cần tập trung vào xây dựng các quy định pháp luật để xử lý các trường hợp sàn gây thiệt hại quyền lợi cho những người tham gia giao dịch trên sàn. Nói cách khác, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần có quy định thật rõ về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người tổ chức sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là trách nhiệm vật chất đối với các thiệt hại kinh tế do sàn gây ra cho người tham gia giao dịch qua sàn. Bộ xây dựng nên tiến hành kiểm tra kiểm soát, nếu việc thuê nhà ở thương mại không được giao dịch qua các sàn giao dịch thì nhà ở đó sẽ không được cấp giấy chứng nhận thực hiện thuê qua sàn. Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng, rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa nhưng không báo cáo Sở xây dựng khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn. Cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. Để khắc phục tình trạng trên, các sàn bất động sản phải báo cáo về tình hình giao dịch mua bán vào cuối tháng. Trong trường hợp các sàn giao dịch bất động sản không báo cáo theo quy định, Bộ Xây dựng sẽ có công văn gửi đơn vị đồng thời gửi Sở Xây dựng yêu cầu Sở đôn đốc, kiểm tra và công khai đăng tải thông tin về vi phạm trên website của Bộ Xây dựng. Nếu vi phạm lần thứ hai sẽ bị đình chỉ hoạt động. Theo quan điểm của người viết luật cần bổ sung quy định yêu cầu UBND các tỉnh phải lập kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm, 5 năm, dài hạn để có cơ sở và nguồn lực cho việc phát triển nhà ở, tránh đầu tư tràn lan, không theo quy hoạch, kế hoạch, gây mất cân đối cung - cầu, trong đó cần quy định các nội dung về tổ chức cung cấp tài chính cho phát triển nhà GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 61 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện ở, các nguồn vốn đối với từng loại nhà ở, việc thành lập quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương và quỹ tiết kiệm nhà ở…Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư nhà ở thương mại để cho thuê, tạo mọi điều kiện để các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhưng đặt dưới sự quản lý của Đảng và Nhà nước. Hiện nay Luật kinh doanh bất động sản chưa có quy định trong việc quản lý cũng như chế định xử phạt đối với các trường hợp vi phạm đối với các doanh nghiệp làm dịch vụ quản lý nhà ở cho thuê, chính vì không có quy định cụ thể về quản lý và hình thức xử lý sai phạm nên việc quản lý mỗi nơi mỗi kiểu làm ảnh hưởng không nhỏ đến vẽ mỹ quan đô thị, tác động tiêu cực đến sự phát triển đô thị văn minh hiện đại. Vì vậy, cần sớm có quy định để các doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình. Ngoài những đề xuất trên thì Luật nhà ở cần sớm sửa đổi, cụ thể Tại điều 40 Luật Nhà ở hiện hành quy định tiêu chuẩn để thiết kế nhà ở thương mại như sau: Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đ ất. với quy định như hiện nay vô tình làm giảm đi sự đa dạng về loại nhà ở cho thuê, theo quan điểm của người viết thì chủ đầu tư được quyết định lựa chọn việc xây dựng nhà ở thương mại có các loại diện tích khác nhau bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Như vậy, chủ đầu tư có thể tự ý lựa chọn diện tích các căn hộ theo nhu cầu của thị trường. Đối với Luật kinh doanh bất động sản cần có sự điều chỉnh tại điều 4 và điều 8, vì trong cùng một văn bản nhưng hai quy định trên lại có sự khác nhau. Tại khoản 2 điều 4 quy định “kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn, đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản, để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”. còn theo quy định tại khoản 1, điều 8 thì “tổ GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 62 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”. 3.2.4.2. Cần có sự thống nhất trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi thuê nhà ở thương mại giữa Luật nhà ở và Bộ Luật Dân Sự Mục đích của nhà làm Luật là nhằm để bảo vệ chế độ của Nhà nước đó, ngoài ra thì việc lập pháp là để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Trong nội dung của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản cũng không ngoại lệ, Luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch nhà ở, từ khi có hiệu lực đến nay, Luật nhà ở đã góp phần hoàn chỉnh giao dịch trong thuê nhà ở làm cho thị trường nhà ở đi dần vào ổn định, bên cạnh đó cũng đã góp phần bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch nhà ở. Tuy nhiên, qua thời gian dài áp dụng, cùng với việc không dự liệu được sự chuyển biến của đời sống xã hội những quy định đó ít nhiều đã không còn phù hợp với thực tế, nhất là sự mâu thuẫn không có sự thống nhất trong quy định về quyền và nghĩa vụ giữa Bộ Luật dân sự và Luật nhà ở. Vẫn còn nhiều nội dung trong quy định về quyền và nghĩa vụ của hai Luật này chồng chéo với nhau, có một số quy định về quyền, nghĩa vụ trong hai luật chưa có sự thống nhất. Ví dụ, tại điểm c, khoản 1, điều 498 Bộ Luật Dân Sự quy định, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng. Nhưng trong Luật nhà ở mà cụ thể tại điểm c, khoản 1, điều 103 Luật nhà ở thì lại có quy định khác: “Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê”. việc hai văn bản pháp luật có quy định khác nhau về cùng một quyền của bên cho thuê dễ dẫn đế tranh chấp phát sinh. Ngoài ra, khi tiến hành xử lý các cơ quan chức năng cũng sẽ rất khó giải quyết một cách thống nhất, dễ dẫn đến việc người dân kiện tụng kéo dài. Với lý do trên, hai văn bản pháp luật nên có sự sửa đổi, cần bãi bỏ những quy định không sát với thực tế để quyền của các bên chủ thể được bảo vệ, nghĩa vụ của các bên chủ thể được thưc hiện một cách thống nhất. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 63 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Trong chương 3, người viết khá quan tâm đến thực tế trong thuê nhà ở thương mại của Việt Nam hiện nay, dựa trên nền tảng lý luận khoa học ở chương 1 và chương 2, người viết đã phân tích và sau đó so sánh với thực tế để đưa ra một nhìn nhận chung cho vấn đề thuê nhà ở thương mại: sự phát triển thì mất cân đối, tính đầu cơ cao, giá cả cho thuê không hợp lý. Qua đó, người viết thấy được những hạn chế, những khiếm khuyết trong các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại cụ thể các vấn đề như: sự thiếu chặt chẽ và thống nhất trong các văn bản Luật, còn có sự chồng chéo, không thống nhất giữa các quy định pháp luật, các giao dịch thực hiện không đúng theo quy định của luật định, hình thức xử lý chưa thật sự rõ ràng, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê còn chưa cụ thể, cũng như chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại cho thuê của Nhà nước chưa cao. Từ đó đưa ra các giải pháp, các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hơn pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Cụ thể như: Cần xây dựng và hoàn thiện các quy định của ngành luật, chế định pháp luật có liên quan như Bộ Luật dân Sự 2005, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006, các quy định có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà ở thương mại cho thuê và các văn bản dưới Luật khác, khiến nghị sửa đổi quy định quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê giữa Bộ Luật dân sự và Luật kinh doanh bất động sản để hai Luật có sự thống nhất, kiến nghị ban hành quy định xử phạt tổ chức, doanh nghiệp thực hiện dịch vụ quản lý nhà thương mại cho thuê, kiến nghị sửa đổi quy định tại khoản 2, điều 4 và khoản 1, điều 8 Luật kinh doanh bất động sản để hai quy định trong cùng một văn bản có sự thống nhất chung. Bên cạnh đó cần xử lý nghiêm hơn nửa các trường hợp vi phạm quy định trong giao dịch thuê nhà ở thương mại như: Đầu cơ, giao dịch không qua sàn, huy động vốn không theo quy định pháp luật về thuê nhà ở thương mại. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 64 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật về thuê nhà ở thương mại là nhằm hệ thống hóa và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hiện hành quy định về giao dịch thuê nhà ở thương mại. Nhìn chung, những quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại luôn được Nhà nước quan tâm. Chỉ riêng trong thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn bản pháp luật về nhà ở được ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà ở, đã góp phần đảm bảo cho những giao dịch dân sự về thuê nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng theo những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn. Đặc biệt, từ khi Luật nhà ở được ban hành và sau đó là Luật kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực từ 01/01/2007, thì những quy định pháp luật về nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng đã từng bước được hoàn thiện và hiệu quả điều chỉnh của những quy định này ngày càng cao, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu về nhà ở của mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở và thuê nhà ở thương mại theo những quy định của pháp luật hiện hành vẫn tồn tại những hạn chế nhất định: Những quy định về đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn những điểm chưa thật phù hợp với thực tế; những quy định quyền và nghĩa vụ của các bên còn chưa thật đầy đủ, cụ thể, thực trạng việc thuê nhà ở thương mại hiện nay còn nhiều vướng mắc, các giao dịch ngầm, “cò” trung gian lợi dụng sự yếu kém của các sàn giao dịch hiện nay để trục lợi, giá thuê hiện nay thì mang tính chất “bong bóng” chưa sát với giá thực của nó, các chế tài xử phạt hiện nay chưa cao đồng thời việc áp dụng hình thức chế tài chưa thật sự cụ thể, bên cạnh đó còn có những quy định phức tạp hóa quan hệ dân sự thông thường và mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân sự về nhà ở, cần sớm được khắc phục để tạo điều kiện cho mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân và các chủ thể khác có nhu cầu thuê nhà ở, khi tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà ở thương mại được thuận lợi hơn nữa. Cơ chế của pháp luật thông thoáng là nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân sự và mở rộng điều kiện trong việc tạo ra những thị trường giao dịch phù hợp với quy luật cung cầu trong xã hội. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 65 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện Có thể nhận định rằng, pháp luật về nhà ở nói chung và về thuê nhà ở thương mại nói riêng, cần phải có những quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong nước và nhu cầu về nhà ở của cá nhân. Quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của mỗi công dân, đồng thời cũng nhằm củng cố sự ổn định trong giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội ở nước ta trong quá trình phát triển và hội nhập. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 66 SVTH: Phan Văn Khoa MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ...................................................................................... 4 1. lý do chọn đề tài ................................................................................................. 4 2. Mục tiêu nghiên cứu. ......................................................................................... 5 3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 5 4. Phương pháp nghiên cứu. .................................................................................. 6 5. Bố cục luận văn. ................................................................................................. 6 Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ................................................................................... 7 1.1 Một số khái niệm liên quan đến thuê nhà ở thương mại. ................................ 7 1.1.1 Khái niệm nhà ở ........................................................................................ 7 1.1.2 Khái niệm nhà ở thương mại ..................................................................... 8 1.2 Đặc điểm pháp lý trong thuê nhà ở thương mại ............................................ 10 1.2.1 Bên cho thuê là tổ chức hoặc cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để cho thuê nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường. ................ 10 1.2.2 Giá thuê và phương thức thanh toán khi thuê nhà ở thương mại ........... 10 1.3 Vai trò của pháp luật về thuê nhà ở thương mại. ........................................... 11 1.3.1 Góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam. ............................... 11 1.3.2 Tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn trong nhân dân để đầu tư vào thị trường bất động sản. ........................................................................ 13 1.3.3 Góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở của nước ta hiện nay. ................ 14 1.4 Khái quát về hoạt động thuê nhà ở thương mại. ............................................ 16 1.4.1 Sơ lược về hoạt động thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay. ......... 16 1.4.2 Tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại. ................................................................................................................... 17 1.4.2.1 Thời kì trước đổi mới (1954-1985). .................................................. 17 1.4.2.2 Thời kì sau đổi mới (1986-nay). ....................................................... 17 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................... 18 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ..................................................................... 19 2.1 Nguyên tắc trong việc thuê nhà ở thương mại. .............................................. 19 2.2 Quy định của pháp luật về đối tượng và điều kiện của các bên thuê nhà ở thương mại. ........................................................................................................... 23 2.2.1 Đối tượng và điều kiện của bên cho thuê nhà ở thương mại. ................. 23 2.2.1.1 Đối tượng bên cho thuê nhà ở. ......................................................... 23 2.2.1.2 Điều kiện bên cho thuê nhà ở thương mại. ....................................... 23 2.2.2 Đối tượng và điều kiện của bên thuê nhà ở thương mại. ........................ 25 2.2.2.1 Đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại. ................................. 25 2.2.2.2 Điều kiện được phép thuê nhà ở thương mại. .................................. 26 2.3 Những quy định cơ bản về hoạt động thuê nhà ở thương mại. ..................... 27 2.3.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở thương mại ................. 27 2.3.1.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở thương mại. .......... 29 2.3.1.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê nhà ở thương mại. ........ 30 2.3.1.3 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thương mại. ......... 35 2.3.1.4 Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thương mại. .............. 36 2.4 Quy định của pháp luật về các trường hợp được tiếp tục thuê nhà ở thương mại. ....................................................................................................................... 39 2.5 Quy định của pháp luật trong quản lý và xử lý vi phạm trong thuê nhà ở thương mại. .......................................................................................................... 40 2.5.1 Quy định của pháp luật về quản lý trong thuê nhà ở thương mại .......... 40 2.5.1.1 Tổ chức quản lý nhà ở thương mại cho thuê .................................... 40 2.5.1.2 Quyền và trách nhiệm của tổ chức quản lý nhà ở thương mại cho thuê. ............................................................................................................... 41 2.5.2 Quy định mức xử phạt đối với các trường hợp vi phạm ......................... 42 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................... 46 Chương 3: THỰC TIỄN VIỆC THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở NƯỚC TA HIỆN NAY VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN..... 47 3.1 Thực trạng của việc thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay. .................. 47 3.2 Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại........................................................................................................................ 53 3.2.1 Tham khảo và rút ra kinh nghiệm từ các nước có chính sách phát triễn nhà ở thương mại cho thuê đạt hiệu quả. ......................................................... 53 3.2.2 Thực hiện một số chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư phát triễn nhà ở thương mại cho thuê. ........................................................................................ 56 3.2.3 Nâng cao hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch. ............................ 60 3.2.4 Hoàn thiện các quy định pháp luật về thuê nhà ở thương mại. .............. 54 3.2.4.1 Hoàn thiện các quy định xử phạt trong thuê nhà ở thương mại. ..... 54 3.2.4.2 Cần có sự thống nhất trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi thuê nhà ở thương mại giữa Luật nhà ở và Bộ Luật Dân Sự. ......... 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ................................................................... 64 KẾT LUẬN ........................................................................................ 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục các văn bản quy phạm pháp luật. A. Văn bản luật, pháp lệnh 1 Hiến pháp năm 1992 được sửa đổi, bổ sung 2001. 2 Bộ Luật Dân Sự 2005. 3 Luật Nhà ở 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009. 4 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2006. 5 Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà ở và điều 121 Luật đất đai 2009 B. Nghị định 1 Nghị quyết số 19/2008/NQ- QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chứa, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 2 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 3 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. 4 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2005. 5 Nghị định số 115-CP ngày 29 tháng 07 năm 1964 (hết hiệu lực). C. Văn bản quy phạm pháp luật khác 1 Công văn Công văn 995/BXD-QLN trả lời văn bản 3453/BKHĐT - ĐKKD về việc hướng dẫn cấp hoặc từ chối cấp đăng ký kinh doanh ngành, nghề “cho thuê nhà”, “cho người nước ngoài thuê nhà ở”, “cho thuê mặt bằng để kinh doanh” cho hộ kinh doanh do Bộ Xây dựng ban hành. 2 Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. 3 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng : Về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. 4 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ xây dựng 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở  Danh mục sách, báo, tạp chí. 1 C.Mac-Ănghen (2000) C.Mac-Ănghen toàn tập, NXB, chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 500. 2 Phan Trung Hiền (2010) để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.  Danh mục luận án, luận văn. 1 Vi Thị Hồng Duyên (2011) luận văn “Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành”. Tr.10.  Danh mục các trang thông tin điện tử. 1 http://baodientu.chunhphu.vn/home/kim-lam-phat-nam-nay-o-muc18/20119/99467.vgp [truy cập ngày 26/6/2013] 2 http://www.phatdat.com.vn/tintuc/thi-truong-bat-dong-san/den-nam-2015nhu-cau-ve-nha-o-la-19666-trieu-m2 [truy cập ngày 26/6/2013]. 3 http://www.thitruongtaichinh.vn/index.php?r=public/index&news_id7129 [truy cập ngày 5/8/2013] 4 http://www.infotv.vn/bat-dong-san/kinh-nghiem-dau-tu/36150-vi-saonguoi-dan-ngai-giao-dich-qua-san [truy cập ngày 13 /8/2013] 5 http://phapluattp.vn/20120809111030424p1014c1071/muon-cho-thue-nhaphai-lap-doanh-nghiep.htm[truy cập ngày 15/8/2013] 6 vhttp://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-phap-ly-ve-nha-o-cho-thue20130406093257396.htm [truy cập 27/8/2013] 7 http://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-phap-ly-ve-nha-o-cho-thue20130406093257396.htm[truy cập 01/9/2013] 8 http://landtoday.net/vn/doanhnghiep/18829/vi-sao-nguoi-dan-ngai-giaodich-qua-san.aspx [truy cập ngày 02/9/2013] 9 http://vietstock.vn/2013/05/san-giao-dich-bat-dong-san-thieu-chat-luongyeu-minh-bach-763-299713.htm[truy cập 04/9/2013] 10 http://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-phap-ly-ve-nha-o-cho-thue-2013 [truy cập 04/9/2013] 11 lib.hunre.edu.vn/Download.aspx?file=Phat%20trien%20quy%20nha.pdf [truy cập ngày 03/10/2013] 12 http://cafef.vn/thi-truong-dau-tu/ton-kho-bds-ca-nuoc-khoang-102-nghin[ Truy cập ngày 7/11/2013] [...]... định của pháp luật về vấn đề thuê nhà ở thương mại ở chương 2 GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân 18 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Chương này người viết tập trung đi sâu, xác định và phân tích các quy định pháp luật trong thuê nhà ở thương mại, mà chủ yếu là bám sát vào các... pháp luật nhằm đưa ra những khái niệm về nhà ở, nhà ở thương mại, người viết đã xác định các đặc điểm đặc trưng trong việc thuê nhà ở thương mại đề cao hai yếu tố pháp lý là thuê nhà ở thương mại theo nhu cầu và cơ chế thị trường và đối tượng đầu tư xây dựng để cho thuê nhà ở thương mại, song song là việc khẳng định vai trò của pháp luật trong thuê nhà ở thương mại là góp phần hoàn thiện hệ thống pháp. .. thuê nhà ở thương mại Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện chỉ vì chuyện phải lập doanh nghiệp mới được cho thuê nhà. (9) 2.2.2 Đối tượng và điều kiện của bên thuê nhà ở thương mại 2.2.2.1 Đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại Sự khác biệt về đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại và nhà ở xã hội mà chúng ta có thể dễ dàng nhận ra đó là: Đối với nhà ở xã hội các đối tượng được phép thuê nhà ở xã hội... tiền thuê theo thỏa thuận Phương thức trả tiền thuê nhà do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận, bên thuê nhà có thể trả tiền một lần GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân 30 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện hoặc trả chậm trả dần Trước khi ban hành pháp lệnh nhà ở, bộ luật dân sự và luật nhà ở, thì theo điều lệ cho thuê nhà ở thành phố và thị... bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà ở cho bên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạng nhất định và nhận tiền cho thuê nhà, còn bên thuê có nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạng và phương thức thỏa thuận theo quy định của pháp luật  Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở thương mại Hợp đồng thuê nhà ở thương mại có... Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện ( 6) http://www.infotv.vn/bat-dong-san/kinh-nghiem-dau-tu/36150-vi-sao-nguoi-dan-ngai-giao-dich-qua-san [truy cập ngày 13 /8/2013] GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân 22 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện 2.2 Quy định của pháp luật về đối tượng và điều kiện của các bên thuê nhà ở thương mại 2.2.1 Đối tượng và. .. thuê có thể tự sửa chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hoặc trừ vào tiền thuê nhà. (12) Bên thuê nhà cũng có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại (12) điều 79 Luật nhà ở 2005 GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân 32 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện  Quyền của bên thuê nhà ở: ... Pháp luật về thuê nhà ở thương mại Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện không bị mất khoản tiền để mua nhà Dù với phương cách nào thì khi người dân có nhu cầu về nhà ở thì điều đầu tiên họ chú ý chính là giá cả căn nhà mà họ cần tìm, trong thuê nhà ở thương mại giá cho thuê do các bên tự thỏa thuận, trường hợp luật có quy định khung giá cho thuê thì bên cho thuê không được cho thuê vượt khung giá do pháp. .. Bộ luật dân sự năm 2005, luật nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản, và các văn bản pháp luật có liên quan để làm rõ các nguyên tắc trong việc thuê nhà ở thương mại, đối tượng, điều kiện của các bên khi thuê nhà, hình thức hợp đồng khi thuê nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê nhà ở thương mại, các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà cũng như được tiếp tục thuê nhà ở thương mại, ... con người, nên dù hợp đồng thuê nhà ở nói chung và hợp đồng thuê nhà ở thương mại nói GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân 27 SVTH: Phan Văn Khoa Đề Tài: Pháp luật về thuê nhà ở thương mại Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện riêng là một dạng cụ thể của hợp đồng tài sản nhưng BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong hợp đồng thuê tài sản, “Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận của