5. Bố cục luận văn
2.3.1.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê nhà ở thương mại
Các bên trong hợp đồng thuê nhà ở thương mại cũng có các quyền và nghĩa vụ theo các quy định chung trong hợp đồng thuê tài sản như: Nghĩa vụ bảo đảm quyền bảo đảm tài sản cho bên thuê, nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê cho bên cho thuê…Tuy nhiên quyền và nghĩa vụ trong của bên cho thuê và bên thuê nhà thương mại có những nét đặc thù riêng nên pháp luật hiện hành có những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên, được quy định trong bộ luật dân sự từ điều 493 đến điều 496, không chỉ quyền và nghĩa vụ của các bên thuê nhà ở được quy định trong bộ luật dân sự 2005 mà nó còn được thể hiện trong luật kinh doanh bất động sản 2006 cụ thể như sau:
Quyền của bên cho thuê nhà ở:
Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà theo công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Quyền được nhận đủ tiền là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà, mục đích của người đầu tư tạo lập nhà cho thuê là nhận khoảng tiền thuê nhà làm sao trong khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng mà họ thu về được tất cả các chi phí xây dựng, tiền thuê hoặc mua đất… và có lãi, vì vậy khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên sử dụng thì họ có quyền nhận tiền cho thuê và nếu bên thuê không thực hiện việc trả tiền thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận. Phương thức trả tiền thuê nhà do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận, bên thuê nhà có thể trả tiền một lần
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 31 SVTH: Phan Văn Khoa
hoặc trả chậm trả dần. Trước khi ban hành pháp lệnh nhà ở, bộ luật dân sự và luật nhà ở, thì theo điều lệ cho thuê nhà ở thành phố và thị xã “tiền thuê nhà phải trả hàng tháng, khi có lý do chính đáng và có sự thỏa thuận trong hợp đồng thì có thể thu tiền thuê nhà hai tháng một lần”.(11) Pháp luật quy định như vậy để tránh tình trạng bên cho thuê buộc người thuê nhà phải trả tiền thuê nhà một lần. Thông thường người thuê nhà hiện nay trả tiền hàng tháng. Vì vậy, để bảo đảm cho người cho thuê nhận đủ tiền thuê nhà, khi đến kỳ hạn, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”.
Yêu cầu bên thuê giao lại nhà khi hết thời hạn thuê. Khi hết thời hạn thuê hợp đồng thuê nhà ở đương nhiên chấm dứt, kéo theo chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên, bên cho thuê được quyền lấy lại nhà. Tuy nhiên, thực tế các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê thì thời hạn thuê nhà chấm dứt bất kỳ lúc nào nếu bên cho thuê nhà muốn lấy lại nhưng phải báo trước cho bên thuê nhà biết trước sáu tháng kể từ thời điểm đòi nhà để bên thuê có một thời gian hợp lý thu xếp chỗ ở mới, quy định của pháp luật trong trường hợp này là nhằm để bảo vệ cả bên cho thuê và bên thuê nhà.
Yêu cầu bên thuê nhà ở bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1, điều 498 BLDS 2005, và điều 103 Luật nhà ở 2005, khi bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở:
Theo điều 30 luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở như sau:
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 32 SVTH: Phan Văn Khoa
Cung cấp thông tin đầy đủ trung thực về nhà và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà theo đúng công năng, thiết kế.
Bảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Năm nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau trong đó nghĩa vụ thứ hai là giao nhà và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà theo đúng công năng, thiết kế có tầm quan trọng nhất, bên cho thuê có thực hiện nghĩa vụ này, mục đích của hợp đồng thuê mới đạt được, bên thuê mới có nhà để ở, bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà theo đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng. Nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê, để thực hiện nghĩa vụ này, khi bên cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa lớn, bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng về thời điểm bắt đầu và thời gian sửa chữa. Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa chữa lớn, đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà. Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa chữa, khi nhà bị hư hỏng bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể tự sửa chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hoặc trừ vào tiền thuê nhà.(12) Bên thuê nhà cũng có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 33 SVTH: Phan Văn Khoa
Quyền của bên thuê nhà ở:
Mục đích của việc xác lập quan hệ thuê nhà ở là tạo điều kiện cho những người chưa có khả năng sở hữu nhà ở có được chỗ ở ổn định trong một thời gian nhất định. Bởi vậy, nhằm thực hiện nguyên tắc tự do, bình đẳng tôn trọng lẫn nhau khi thực hiện giao dịch thuê nhà ở bên cạnh thực hiện các nghĩa vụ thì quyền lợi của bên thuê cũng được pháp luật bảo vệ trong mối quan hệ với bên cho thuê, quyền của bên thuê được quy định tại điều 31 luật kinh doanh bất động sản 2006, gồm sáu quyền cơ bản sau:
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở cho thuê.
Nhận nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê, sử dụng nhà trong thời gian thuê. Khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở thì mục đích của bên thuê là nhằm thỏa mản về chỗ ở. Vì vậy, pháp luật ghi nhận quyền của bên thuê là được nhận nhà theo đúng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.
Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên, bên thuê nhà có thể cho người khác thuê lại nhà khi đáp ứng hai điều kiện; thứ nhất là khi thời hạn nhà vẫn còn và thứ hai là được sự đồng ý của bên cho thuê bằng văn bản. Khi có hai điều kiện trên bên thuê nhà cho thuê lại nhà ở đang thuê, đây là hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và bên thuê phải giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Thời hạn trong hợp đồng phải trong thời hạn của hợp đồng mà bên cho thuê lại đã giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn dài hơn.
Được tiếp tục thuê theo điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu. Trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ở đang thuê có thể xảy ra khi bên cho thuê bán, đổi, tặng, cho nhà ở đang thuê…Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn, thì bên thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà theo những thỏa thuận với chủ sở hữu cũ nếu được sự đồng ý của chủ sở hữu mới. Trong trường hợp này thì hai bên phải ký hợp
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 34 SVTH: Phan Văn Khoa
đồng thuê nhà ở mới. Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ không quy định thời hạn, thì chủ sở hữu nhà ở mới được lấy lại nhà cho thuê sau sáu tháng kể từ ngày thông báo về việc lấy lại nhà cho thuê.
Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng. Nhà ở bị hư hỏng nặng gây ảnh hưởng tới cuộc sống sinh hoạt bình thường của bên thuê cũng như có thể đe dọa đến sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của bên thuê và những hư hỏng đó không phải do lỗi của bên thuê gây ra thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng đó. Nếu bên cho thuê không sửa chữa hư hỏng đó thì bên thuê được quyền sửa chữa nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 30 ngày, bên cho thuê phải thanh toán chi phí sửa chữa cho bên thuê hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.
Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê vi phạm điều khiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở:
Song song với quyền lợi thì người thuê nhà cũng phải có trách nhiệm và nghĩa vụ, để quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê được đảm bảo bình đẳng như nhau và nghĩa vụ đó được pháp luật cụ thể tại điều 32 luật kinh doanh bất động sản 2006.
Bên thuê nhà phải có nghĩa vụ bảo quản, sử dụng nhà theo công năng, thiết kế như thỏa thuận trong hợp đồng. Mục đích sử dụng nhà thuê là một điều khoản cơ bản trong giao dịch thuê nhà ở thương mại. Do vậy, trong suốt thời gian thực hiện, bên thuê phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận. Ngoài ra, nếu bên cho thuê thỏa thuận thì bên thuê có thể thay đổi mục đích thuê.
Thứ hai bên thuê phải trả tiền thuê đúng thời hạn như đã thỏa thuận. Tương ứng với quyền nhận đủ tiền thuê của bên cho thuê là nghĩa vụ trả tiền thuê theo đúng thời hạn của bên thuê. Khi bên thuê đã thỏa mãn về nhu cầu
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 35 SVTH: Phan Văn Khoa
nhà ở thì phải trả một khoảng tiền tương ứng theo thỏa thuận của các bên. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê đủ và đúng thời hạn mà hai bên đã thỏa thuận.
Thứ ba, bên thuê nhà có nghĩa vụ trả lại nhà theo đúng thỏa thuận, đúng thời hạn, trừ trường hợp bên thuê nhà mất, dẫn đến bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn.
Thứ tư, bên thuê nhà phải có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng do lỗi của mình gây ra. Trong suốc thời hạn thuê, bên thuê phải có nghĩa vụ giữ gìn nhà thuê như nhà thuộc sở hữu của mình, không được có những hành vi phá hoại, làm giảm súc giá trị của nhà đang thuê. Đối với những hư hỏng lớn ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng bình thường của ngôi nhà như mái nhà bị sụt, nứt, tường nhà bị sụt nứt nguy hiểm… Thì bên thuê phải thông báo ngay cho bên cho thuê để họ có trách nhiệm sửa chữa, còn với những hư hỏng nhỏ như đèn hỏng, vòi nước bị hỏng…Và những hư hỏng do chính bên thuê gây ra thì bên thuê có nghĩa vụ tự sửa chữa với chi phí của mình mà không có quyền yêu cầu bên cho thuê hoàn trả.
Thứ năm, không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà thuê nếu không được sự đồng ý của bên cho thuê. Nếu bên thuê vi phạm các quy định thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.