5. Bố cục luận văn
3.2.4.2 Cần có sự thống nhất trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các
bên khi thuê nhà ở thương mại giữa Luật nhà ở và Bộ Luật Dân Sự
Mục đích của nhà làm Luật là nhằm để bảo vệ chế độ của Nhà nước đó, ngoài ra thì việc lập pháp là để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Trong nội dung của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản cũng không ngoại lệ, Luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch nhà ở, từ khi có hiệu lực đến nay, Luật nhà ở đã góp phần hoàn chỉnh giao dịch trong thuê nhà ở làm cho thị trường nhà ở đi dần vào ổn định, bên cạnh đó cũng đã góp phần bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch nhà ở. Tuy nhiên, qua thời gian dài áp dụng, cùng với việc không dự liệu được sự chuyển biến của đời sống xã hội những quy định đó ít nhiều đã không còn phù hợp với thực tế, nhất là sự mâu thuẫn không có sự thống nhất trong quy định về quyền và nghĩa vụ giữa Bộ Luật dân sự và Luật nhà ở. Vẫn còn nhiều nội dung trong quy định về quyền và nghĩa vụ của hai Luật này chồng chéo với nhau, có một số quy định về quyền, nghĩa vụ trong hai luật chưa có sự thống nhất. Ví dụ, tại điểm c, khoản 1, điều 498 Bộ Luật Dân Sự quy định, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng. Nhưng trong Luật nhà ở mà cụ thể tại điểm c, khoản 1, điều 103 Luật nhà ở thì lại có quy định khác: “Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê”. việc hai văn bản pháp luật có quy định khác nhau về cùng một quyền của bên cho thuê dễ dẫn đế tranh chấp phát sinh. Ngoài ra, khi tiến hành xử lý các cơ quan chức năng cũng sẽ rất khó giải quyết một cách thống nhất, dễ dẫn đến việc người dân kiện tụng kéo dài. Với lý do trên, hai văn bản pháp luật nên có sự sửa đổi, cần bãi bỏ những quy định không sát với thực tế để quyền của các bên chủ thể được bảo vệ, nghĩa vụ của các bên chủ thể được thưc hiện một cách thống nhất.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 64 SVTH: Phan Văn Khoa
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Trong chương 3, người viết khá quan tâm đến thực tế trong thuê nhà ở thương mại của Việt Nam hiện nay, dựa trên nền tảng lý luận khoa học ở chương 1 và chương 2, người viết đã phân tích và sau đó so sánh với thực tế để đưa ra một nhìn nhận chung cho vấn đề thuê nhà ở thương mại: sự phát triển thì mất cân đối, tính đầu cơ cao, giá cả cho thuê không hợp lý.
Qua đó, người viết thấy được những hạn chế, những khiếm khuyết trong các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại cụ thể các vấn đề như: sự thiếu chặt chẽ và thống nhất trong các văn bản Luật, còn có sự chồng chéo, không thống nhất giữa các quy định pháp luật, các giao dịch thực hiện không đúng theo quy định của luật định, hình thức xử lý chưa thật sự rõ ràng, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê còn chưa cụ thể, cũng như chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại cho thuê của Nhà nước chưa cao. Từ đó đưa ra các giải pháp, các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hơn pháp luật về thuê nhà ở thương mại. Cụ thể như: Cần xây dựng và hoàn thiện các quy định của ngành luật, chế định pháp luật có liên quan như Bộ Luật dân Sự 2005, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006, các quy định có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà ở thương mại cho thuê và các văn bản dưới Luật khác, khiến nghị sửa đổi quy định quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê giữa Bộ Luật dân sự và Luật kinh doanh bất động sản để hai Luật có sự thống nhất, kiến nghị ban hành quy định xử phạt tổ chức, doanh nghiệp thực hiện dịch vụ quản lý nhà thương mại cho thuê, kiến nghị sửa đổi quy định tại khoản 2, điều 4 và khoản 1, điều 8 Luật kinh doanh bất động sản để hai quy định trong cùng một văn bản có sự thống nhất chung. Bên cạnh đó cần xử lý nghiêm hơn nửa các trường hợp vi phạm quy định trong giao dịch thuê nhà ở thương mại như: Đầu cơ, giao dịch không qua sàn, huy động vốn không theo quy định pháp luật về thuê nhà ở thương mại.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 65 SVTH: Phan Văn Khoa
KẾT LUẬN
Nghiên cứu pháp luật về thuê nhà ở thương mại là nhằm hệ thống hóa và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hiện hành quy định về giao dịch thuê nhà ở thương mại. Nhìn chung, những quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại luôn được Nhà nước quan tâm. Chỉ riêng trong thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn bản pháp luật về nhà ở được ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà ở, đã góp phần đảm bảo cho những giao dịch dân sự về thuê nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng theo những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn.
Đặc biệt, từ khi Luật nhà ở được ban hành và sau đó là Luật kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực từ 01/01/2007, thì những quy định pháp luật về nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng đã từng bước được hoàn thiện và hiệu quả điều chỉnh của những quy định này ngày càng cao, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu về nhà ở của mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở và thuê nhà ở thương mại theo những quy định của pháp luật hiện hành vẫn tồn tại những hạn chế nhất định: Những quy định về đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn những điểm chưa thật phù hợp với thực tế; những quy định quyền và nghĩa vụ của các bên còn chưa thật đầy đủ, cụ thể, thực trạng việc thuê nhà ở thương mại hiện nay còn nhiều vướng mắc, các giao dịch ngầm, “cò” trung gian lợi dụng sự yếu kém của các sàn giao dịch hiện nay để trục lợi, giá thuê hiện nay thì mang tính chất “bong bóng” chưa sát với giá thực của nó, các chế tài xử phạt hiện nay chưa cao đồng thời việc áp dụng hình thức chế tài chưa thật sự cụ thể, bên cạnh đó còn có những quy định phức tạp hóa quan hệ dân sự thông thường và mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân sự về nhà ở, cần sớm được khắc phục để tạo điều kiện cho mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân và các chủ thể khác có nhu cầu thuê nhà ở, khi tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà ở thương mại được thuận lợi hơn nữa.
Cơ chế của pháp luật thông thoáng là nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân sự và mở rộng điều kiện trong việc tạo ra những thị trường giao dịch phù hợp với quy luật cung cầu trong xã hội.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 66 SVTH: Phan Văn Khoa
Có thể nhận định rằng, pháp luật về nhà ở nói chung và về thuê nhà ở thương mại nói riêng, cần phải có những quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong nước và nhu cầu về nhà ở của cá nhân. Quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của mỗi công dân, đồng thời cũng nhằm củng cố sự ổn định trong giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội ở nước ta trong quá trình phát triển và hội nhập.
LỜI MỞ ĐẦU ... 4
1. lý do chọn đề tài ... 4
2. Mục tiêu nghiên cứu. ... 5
3. Phạm vi nghiên cứu ... 5
4. Phương pháp nghiên cứu. ... 6
5. Bố cục luận văn. ... 6
Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ... 7
1.1 Một số khái niệm liên quan đến thuê nhà ở thương mại. ... 7
1.1.1 Khái niệm nhà ở ... 7
1.1.2 Khái niệm nhà ở thương mại ... 8
1.2 Đặc điểm pháp lý trong thuê nhà ở thương mại ... 10
1.2.1 Bên cho thuê là tổ chức hoặc cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để cho thuê nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường. ... 10
1.2.2 Giá thuê và phương thức thanh toán khi thuê nhà ở thương mại ... 10
1.3 Vai trò của pháp luật về thuê nhà ở thương mại. ... 11
1.3.1 Góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam. ... 11
1.3.2 Tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn trong nhân dân để đầu tư vào thị trường bất động sản. ... 13
1.3.3 Góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở của nước ta hiện nay. ... 14
1.4 Khái quát về hoạt động thuê nhà ở thương mại. ... 16
1.4.1 Sơ lược về hoạt động thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay. ... 16
1.4.2 Tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại. ... 17
1.4.2.1 Thời kì trước đổi mới (1954-1985). ... 17
1.4.2.2 Thời kì sau đổi mới (1986-nay). ... 17
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ... 18
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ... 19
2.2 Quy định của pháp luật về đối tượng và điều kiện của các bên thuê nhà ở
thương mại. ... 23
2.2.1 Đối tượng và điều kiện của bên cho thuê nhà ở thương mại. ... 23
2.2.1.1 Đối tượng bên cho thuê nhà ở. ... 23
2.2.1.2 Điều kiện bên cho thuê nhà ở thương mại. ... 23
2.2.2 Đối tượng và điều kiện của bên thuê nhà ở thương mại. ... 25
2.2.2.1 Đối tượng được phép thuê nhà ở thương mại. ... 25
2.2.2.2 Điều kiện được phép thuê nhà ở thương mại. ... 26
2.3 Những quy định cơ bản về hoạt động thuê nhà ở thương mại. ... 27
2.3.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở thương mại ... 27
2.3.1.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở thương mại. ... 29
2.3.1.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê nhà ở thương mại. ... 30
2.3.1.3 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thương mại. ... 35
2.3.1.4 Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thương mại. ... 36
2.4 Quy định của pháp luật về các trường hợp được tiếp tục thuê nhà ở thương mại. ... 39
2.5 Quy định của pháp luật trong quản lý và xử lý vi phạm trong thuê nhà ở thương mại. ... 40
2.5.1 Quy định của pháp luật về quản lý trong thuê nhà ở thương mại ... 40
2.5.1.1 Tổ chức quản lý nhà ở thương mại cho thuê ... 40
2.5.1.2 Quyền và trách nhiệm của tổ chức quản lý nhà ở thương mại cho thuê. ... 41
2.5.2 Quy định mức xử phạt đối với các trường hợp vi phạm ... 42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ... 46
Chương 3: THỰC TIỄN VIỆC THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở NƯỚC TA HIỆN NAY VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN... 47
3.1 Thực trạng của việc thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay. ... 47
3.2 Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại. ... 53
nhà ở thương mại cho thuê đạt hiệu quả. ... 53
3.2.2 Thực hiện một số chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư phát triễn nhà ở thương mại cho thuê. ... 56
3.2.3 Nâng cao hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch. ... 60
3.2.4 Hoàn thiện các quy định pháp luật về thuê nhà ở thương mại. ... 54
3.2.4.1 Hoàn thiện các quy định xử phạt trong thuê nhà ở thương mại. ... 54
3.2.4.2 Cần có sự thống nhất trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi thuê nhà ở thương mại giữa Luật nhà ở và Bộ Luật Dân Sự. ... 63
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ... 64
Danh mục các văn bản quy phạm pháp luật.
A. Văn bản luật, pháp lệnh
1 Hiến pháp năm 1992 được sửa đổi, bổ sung 2001. 2 Bộ Luật Dân Sự 2005.
3 Luật Nhà ở 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009. 4 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2006.
5 Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà ở và điều 121 Luật đất đai 2009
B. Nghị định
1 Nghị quyết số 19/2008/NQ- QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chứa, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
3 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
4 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2005.
5 Nghị định số 115-CP ngày 29 tháng 07 năm 1964 (hết hiệu lực).
C. Văn bản quy phạm pháp luật khác
1 Công văn Công văn 995/BXD-QLN trả lời văn bản 3453/BKHĐT - ĐKKD về việc hướng dẫn cấp hoặc từ chối cấp đăng ký kinh doanh ngành, nghề “cho thuê nhà”, “cho người nước ngoài thuê nhà ở”, “cho thuê mặt bằng để kinh doanh” cho hộ kinh doanh do Bộ Xây dựng ban hành.
2 Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
3 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng : Về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
và hướng dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Danh mục sách, báo, tạp chí.
1 C.Mac-Ănghen (2000) C.Mac-Ănghen toàn tập, NXB, chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 500.
2 Phan Trung Hiền (2010) để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Danh mục luận án, luận văn.
1 Vi Thị Hồng Duyên (2011) luận văn “Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành”. Tr.10.
Danh mục các trang thông tin điện tử.
1 http://baodientu.chunhphu.vn/home/kim-lam-phat-nam-nay-o-muc- 18/20119/99467.vgp [truy cập ngày 26/6/2013]
2 http://www.phatdat.com.vn/tintuc/thi-truong-bat-dong-san/den-nam-2015- nhu-cau-ve-nha-o-la-19666-trieu-m2 [truy cập ngày 26/6/2013].
3 http://www.thitruongtaichinh.vn/index.php?r=public/index&news_id7129
[truy cập ngày 5/8/2013]
4 http://www.infotv.vn/bat-dong-san/kinh-nghiem-dau-tu/36150-vi-sao- nguoi-dan-ngai-giao-dich-qua-san [truy cập ngày 13 /8/2013]
5 http://phapluattp.vn/20120809111030424p1014c1071/muon-cho-thue-nha- phai-lap-doanh-nghiep.htm[truy cập ngày 15/8/2013]
6 vhttp://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-phap-ly-ve-nha-o-cho-thue- 20130406093257396.htm [truy cập 27/8/2013]
7 http://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-phap-ly-ve-nha-o-cho-thue- 20130406093257396.htm[truy cập 01/9/2013]
8 http://landtoday.net/vn/doanhnghiep/18829/vi-sao-nguoi-dan-ngai-giao- dich-qua-san.aspx [truy cập ngày 02/9/2013]
9 http://vietstock.vn/2013/05/san-giao-dich-bat-dong-san-thieu-chat-luong- yeu-minh-bach-763-299713.htm[truy cập 04/9/2013]
[truy cập 04/9/2013]
11 lib.hunre.edu.vn/Download.aspx?file=Phat%20trien%20quy%20nha.pdf
[truy cập ngày 03/10/2013]
12 http://cafef.vn/thi-truong-dau-tu/ton-kho-bds-ca-nuoc-khoang-102-nghin-