5. Bố cục luận văn
2.3.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở thương mại
Hợp đồng dân sự vốn là một phương thức cơ bản để các chủ thể thực hiện việc lưu thông và trao đổi hàng hóa, dịch vụ, trong đó không thể không kể đến hợp đồng thuê nhà ở. Trong thực tế do chưa nắm vững quy định của pháp luật về hợp đồng nên khi xác lập, thực hiện hợp đồng các bên chủ thể không đáp ứng được yêu cầu của pháp luật nên thường làm cho hợp đồng rơi vào tình trạng không có hiệu lực. Mặc khác do không nắm vững các quy định về nghĩa vụ cũng như quyền lợi của mình nên trong quá trình thực hiện hợp đồng, cá bên thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ, làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên kia. Vì vậy, nhiều tranh chấp đáng tiếc xãy ra, do đó việc tìm hiểu và nắm vững các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà là hết sức quan trọng và cần thiết.
Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở.
Nhà ở là một loại tài sản có tầm quan trọng đối với cuộc sống của con người, nên dù hợp đồng thuê nhà ở nói chung và hợp đồng thuê nhà ở thương mại nói
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 28 SVTH: Phan Văn Khoa
riêng là một dạng cụ thể của hợp đồng tài sản nhưng BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong hợp đồng thuê tài sản,
“Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà ở cho bên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạng nhất định và nhận tiền cho thuê nhà, còn bên thuê có nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạng và phương thức thỏa thuận theo quy định của pháp luật”.
Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở thương mại.
Hợp đồng thuê nhà ở thương mại có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự, đó là hợp đồng được giao kết là kết quả của sự thỏa thuận thống nhất ý trí của bên cho thuê và bên thuê, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khi tham gia vào quan hệ pháp luật này như tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận bình đẳng giữa các bên chủ thể, thiện chí chung thực khi cam kết, thực hiện hợp đồng.
+ Hợp đồng thuê nhà ở thương mại là loại hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản: Khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật thì bên thuê có quyền sử dụng nhà ở đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là để ở trong một thời hạng nhất định hoặc theo quy định của pháp luật, bên thuê chỉ có quyền khai thác công dụng của ngôi nhà, còn quyền sở hữu ngôi nhà đó vẫn thuộc về bên cho thuê.
+ Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ: Theo quy định tại khoản 1, điều 406 BLDS thì “Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”. Trong hợp đồng thuê nhà ở thì tính chất song vụ được thực hiện trong quyền và nghĩa vụ tham gia giao kết hợp đồng. Mỗi bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ dân sự, quyền của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại.
+ Hợp đồng thuê nhà ở thương mại là hợp đồng có đền bù: Khi bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê thì bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, nếu nhà ờ đó nằm trong khung giá quy định của pháp luật thì phải thực hiện theo khung giá đó. Do quan hệ tài sản trong giao lưu dân sự có
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 29 SVTH: Phan Văn Khoa
đặc điểm cơ bản là sự trao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê giao nhà và chuyển quyền sử dụng, khai thác nhà ở cho bên thuê thì khoảng tiền thuê bên thuê trả sẽ là khoảng đền bù, là khoảng lợi ích mà bên cho thuê được hưởng. Nếu khi giao kết hợp đồng mà các bên không thỏa thuận về việc trả tiền thuê nhà thì đó không là hợp đồng thuê nhà ở nữa là hợp đồng cho mượn nhà ở. + Hợp đồng thuê nhà ở thương mại là hợp đồng ưng thuận: Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở thương mại là thời điểm giao kết hợp đồng. Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở phát sinh hiệu lực sau khi các bên thỏa thuận xong điều khoản chủ yếu của hợp đồng như: Giá thuê, thời hạn thuê, đối tượng thuê…Do hợp đồng thuê nhà ở thương mại bắt buộc thể hiện bằng văn bản nên sẽ có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.
Giá cho thuê nhà ở thương mại.
Giá thuê là một trong những điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở thương mại. Theo quy định tại điều 99 Luật nhà ở thì:
“ Giá thuê nhà ở do các bên thỏa thuận, trong trường hợp có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận, trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật”.