5. Bố cục luận văn
3.2 Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương
“cò mồi” bên ngoài và chấp nhận rủi ro khi thực hiện việc thuê nhà ở.
3.2. Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về thuê nhà ở thương mại thương mại
3.2.1. Tham khảo và rút ra kinh nghiệm từ các nước có chính sách phát triển nhà ở thương mại cho thuê đạt hiệu quả:
Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, phát triển nhà ở cho thuê là giải pháp quan trọng để giải quyết vấn đề nhà ở. Theo cơ quan thống kê của Liên Hợp quốc (UN- Habitat), tỷ lệ người thuê nhà để ở tại các nước phát triển cao hơn tỷ lệ người thuê nhà tại các nước đang phát triển. Tại Mỹ,̀ tỷ lệ người thuê nhà ở là 32%; tại Đức tỷ lệ người thuê nhà ở là 57%. Trung bình người thuê nhà ở 27 nước EU là 26,5%... Để khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, các nước đều có các chính sách ưu đãi, đồng thời xây dựng khung pháp lý về nhà ở cho thuê để bảo vệ quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê nhà ở (18). Một số nước tiêu biểu giải quyết vấn đề nhà ở khá tốt cho người dân theo hướng khuyến khích và hổ trợ cho người dân thuê nhà ở thương mại mà Việt Nam có thể rút kinh nghiệm để áp dụng cho vấn đề nhà ở tại Việt Nam. Chính sách kiện toàn hệ thống thị trường nhà ở- phát triển thị trường cho thuê nhà ở (trường hợp của Trung Quốc): Mối quan hệ cung cầu trên thị trường quyết định việc bố trí nguồn nhà ở, mức độ thị trường hoá quyết định trình độ phát triển của ngành nhà ở, hoàn thiện chế độ thị trường và thiết lập hệ thống thị trường là cơ sở để chế độ mới phát huy tác dụng. Xuất phát từ việc mở cửa toàn diện, đa dạng hoá các phương thức giao dịch khác nhau như mua bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố v.v..phát triển thị trường cho thuê đặc biệt là trên thị trường nhà ở cấp 2. Khi mới bắt đầu thực hiện chính sách này, nhiều thành phố cũng đã có thị trường cho thuê nhà ở, nhưng đa số là thị trường không công khai,
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 54 SVTH: Phan Văn Khoa
chưa được sự quản lý hữu hiệu đối với thị trường cho thuê nhà ở và thuế cho thuê nhà ở khá cao. Sau đó, Chính phủ Trung Quốc đã tiến hành nhiều biện pháp cải cách đồng bộ từ việc nâng cao giá cho thuê nhà ở đến việc tăng tốc độ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cho phép thị trường cấp 2 về nhà ở hoạt động, giảm thuế cho thuê nhà ở, ưu đãi thuế cho các cá nhân đơn vị tham gia xây dựng nhà ở chung cư cao tầng cho người thu nhập thấp thuê hoặc mua, đưa nghiệp vụ quản lý cho thuê nhà ở vào sự quản lý của chính quyền, đồng thời cũng để cho người kinh doanh cho thuê nhà ở có lợi nhuận v.v.. khiến cho việc lưu thông nhà ở trên thị trường và giao dịch trên thị trường phát triển, thị trường cho thuê nhà ở thực sự trở thành nơi thu hút vốn đầu tư của dân cư và các nhà kinh doanh phát triển bất động sản tham gia vào xây dựng nhà ở, góp phần quan trọng đối với việc hoàn thiện công năng thị trường và hệ thống thị trường nhà ở, thúc đẩy dân cư tiêu dùng nhà ở và phát triển nền kinh tế quốc dân(19).
Chính sách phát triển nhà ở thương mại cho thuê của Hoa Kỳ. Kinh nghiệm thành công về phát triển quỹ nhà ở đô thị tại một số nước có nền kinh tế thị trường phát triển rất cần được nghiên cứu và áp dụng ở nước ta. Ở các nước này, bên cạnh vốn tư nhân, vốn ngân sách dành cho tái tạo quỹ nhà ở thường chiếm khoảng 23- 25% tổng đầu tư cho phát triển của nền kinh tế quốc gia (ở Mỹ gần 30%) và khoảng 20-25% từ các nguồn vốn khác. Loại nhà ở được ưa thích nhất là chung cư thấp tầng (4-5 tầng) và nhà riêng. Ở Mỹ có đến 65% cư dân sống trong loại nhà ở gia đình riêng. Chung cư nhiều tầng thường dành cho các gia đình nghèo được hỗ trợ tiền thuê nhà khoảng 60-65%. Ở Mỹ, chính quyền tham gia xây dựng nhà ở bắt đầu từ những năm 1930 sau khủng hoảng kinh tế 1929 - 1933, khi số đông người thất nghiệp không có khả năng trả tiền thuê hay mua nhà. Sự can thiệp của chính quyền liên bang thể hiện ở việc tổ chức lại toàn bộ hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, ra luật bảo hiểm cho các cơ quan tín dụng và cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu quả. Điều này giúp cho người dân với nguồn tài chính có hạn có thể thuê nơi ở. Từ 1937 áp dụng chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và vô
(19) http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE [truy cập 02/10/2013]
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 56 SVTH: Phan Văn Khoa
gia cư theo cách: Mua đất, thuê thiết kế và xây dựng trên cơ sở đấu thầu; Mua nhà ở xây dựng mới, bán hay cho người nghèo thuê; Thuê các loại căn hộ chung cư và hỗ trợ cho người nghèo thuê lại.
Chương trình nhà ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 chương trình như: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ. Có 4 biện pháp cụ thể là: Hỗ trợ tài chính thông qua phát hành tín phiếu; Hỗ trợ bù lỗ cho các đơn vị kinh doanh nhà phần chênh lệch giữa giá cho thuê thực tế, giá thị trường và giá ưu đãi, sao cho gia đình nghèo chỉ trả tiền thuê nhà không lớn hơn 30% thu nhập (20).
3.2.2. Thực hiện một số chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại cho thuê
Theo Bộ Xây dựng, kết quả kiểm tra, rà soát các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước cho thấy số lượng hàng tồn kho bất động sản tại các địa phương, chủ yếu là quỹ nhà ở do các nhà đầu tư xây dựng nhà ở để bán. “Miếng bánh” nhà ở cho thuê bị ngó lơ, chịu cảnh ra rìa cũng tạo ra bậc chênh lệch giữa thị trường và nhu cầu của người dân, Thị trường và nhu cầu nhà ở tại các khu vực đô thị ở nước ta hiện nay đang tiềm ẩn không ít nghịch lý. Quan hệ cung – cầu chệch khớp, định giá sản phẩm tồn tại bậc chênh lệch khiến thị trường bất động sản xuất hiện những cục máu đông gây tắc nghẽn dẫn đến tình trạng thị trường trong thời gian qua, trước tình hình ảm đạm của thị trường bất động sản nói chung thuê nhà ở thương mại nói riêng như hiện nay, cần phải có giải pháp hợp lý để đưa thị trường bất động sản thoát khỏi khó khăn. Ứ động sản phẩm thể hiện trong lượng hàng tồn kho chất đống, trong khi đó nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn. Đặc biệt những đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, không có khả năng về tài chính để mua nhà ở thương mại theo giá thị trường thì nhà ở cho thuê là thị trường tiềm năng. Nhưng thực tế quỹ nhà ở cho thuê hiện nay chỉ chiếm tỷ lệ rất thấp so với số hộ dân có sở hữu nhà ở. Tính chung trên địa bàn cả nước, tỷ lệ nhà cho thuê
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 57 SVTH: Phan Văn Khoa
chỉ chiếm hơn 6,3 % tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở. Dù nhu cầu thực tế cao nhưng nhà ở cho thuê vẫn bị “ngó lơ” trong thời gian qua là do việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, nhưng hiệu quả đầu tư thấp, thời gian thu hồi vốn dài trong khi nhà đầu tư phải vay vốn của các tổ chức tín dụng với lãi suất cao khiến nhà đầu tư không mấy mặn mà. Để thu hút nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại cho thuê thì Nhà nước phải có chính sách khuyến khích chuyển đổi dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán sang phương thức cho thuê là một trong những giải pháp hợp lý và cần thiết, nhằm tăng nguồn cung nhà ở dành để cho thuê, đáp ứng nhu cầu thiết thực của đại đa số các tầng lớp dân cư, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Nhà nước có chính sách hỗ trợ về vốn, ưu đãi về nộp tiền sử dụng đất, thuê đất; được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10%, đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở cho thuê; được vay vốn với lãi suất ưu đãi tại ngân hàng thương mại. Còn đối với người thuê sẽ trả tiền thuê hằng tháng hoặc trả trọn gói. Người thuê được vay vốn với lãi suất ưu đãi với mức đề xuất là 6% trên năm, số vốn vay tối đa 80% giá trị hợp đồng thuê trọn gói, không vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê trả tiền hằng tháng. Gần đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều chính sách hỗ trợ nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở cho thuê. Điển hình như với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động thuê tại các khu công nghiệp được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng dự án nhà ở cho thuê thí điểm; trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất thì được khấu trừ các chi phí phải nộp hoặc ngân sách địa phương hoàn trả tiền sử dụng đất đã nộp. Còn dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực đô thị để cho thuê được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm đối với diện tích đất xây dựng dự án nhà ở cho thuê thí điểm; trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất thì được khấu trừ dần tiền thuê đất hàng năm đối với khoản tiền sử dụng đất đã nộp. Thay vì các gói hỗ trợ cho nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà nước cần đầu tư cho các công ty chuyên về cho thuê nhà ở, đồng thời để các công ty này mua lại các khu nhà ở và quản lý cho thuê.
Hướng thị trường nhà ở vào dân đô thị cũng được xem là một giải pháp tốt mà hiện nay có thể thực hiện được, Bộ Xây dựng cho biết, đến năm 2015, có khoảng
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 58 SVTH: Phan Văn Khoa
1,7 triệu dân đô thị trên cả nước gặp khó khăn về nhà ở và 1,71 triệu công nhân muốn có chỗ ở cố định. Tuy nhiên, cho đến nay dường như các nhà đầu tư bất động sản trong nước vẫn chưa thực sự mặn mà hướng đến phân khúc thị trường nhà ở cho người dân đô thị. Hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân sống tại các đô thị, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp, rất lớn. Để đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho dân cư đô thị nói chung, ít nhất cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ. Trong đó, đối với bộ phận người có thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp nói riêng, đến năm 2020, con số về nhà ở cần để đáp ứng nhu cầu sẽ tăng thêm khoảng 200 nghìn căn. Đặc biệt, nhu cầu này càng trở nên bức thiết hơn tại các thành phố, đô thị lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai… Theo thống kê, chỉ tính riêng tại TP. Hà Nội, số lượng nhà ở cần xây dựng vào khoảng 30.000 căn. Tuy nhu cầu của người dân sống ở các vùng đô thị hiện nay rất lớn nhưng dường như lại có một nghịch lý vì theo báo cáo của 55/63 địa phương, tổng giá trị tồn kho tại các dự án phát triển nhà khoảng 102.000 tỷ đồng. Trong đó căn hộ chung cư khoảng 23.007 căn, nhà thấp tầng 15.000 căn(21), nhưng hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp rất cần có nhà để ở nhưng họ lại không có khả năng để mua nhà ở thì việc thuê nhà ở là điều cần thiết, trong khi nhà ở xã hội vẫn đang gặp trục trặc trong khâu giải ngân cũng như quy định về đối tượng và điều kiện thuê thì các nhà đầu tư có thể nhân cơ hội này hạ giá nhà ở thương mại để cho người dân thuê thì nhất định sẽ mang lại hiệu quả, bởi tiêu chí của người dân khi thuê nhà là giá rẻ, nếu làm được khâu này thì người dân sẽ có nhu cầu về thuê nhà ở thương mại giá rẻ hơn đi thuê nhà ở xã hội. Tuy hiện nay thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng vẫn chưa có nhiều khởi sắc nhưng với việc Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030, trong đó đã đề ra chiến lược hành động đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ do Nhà nước đầu tư và nhà ở cho thuê thương mại do
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 59 SVTH: Phan Văn Khoa
các thành phần kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của Nhà nước hứa hẹn trong tương lai sẽ có sự chuyển biến theo chiều hướng tích cực hơn. Vì vậy để khuyến khích phát triển theo xu hướng thuê nhà, cần có các giải pháp sau:
Thay vì các gói hỗ trợ cho nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà nước cần đầu tư cho các công ty chuyên về cho thuê nhà ở vì thực tế hiện nay có nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở thương mại cho thuê chủ yếu là các nhà đầu tư nhỏ và vừa, nguồn tài chính của họ không cao khi đầu tư sẽ không có hiệu quả cao đồng thời sẽ khó đáp ứng được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của nước ta hiện nay, khi Nhà nước có chính sách và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư lớn chuyên kinh doanh về nhà ở cho thuê sẽ đáp ứng được những vấn đề trên đồng thời tạo ra một dây chuyền từ khâu đầu tư cho đến các khâu quản lý và vận hành một cách bài bản và hệ thống.
Ngoài việc đầu tư các khu tập thể để cho thuê, cần tổ chức quỹ nhà cho thuê để những người đã có nhà riêng nhưng lại muốn sống ở nơi phù hợp thuận tiện hơn trong làm việc và sinh hoạt gia đình như đi làm, đi học… Xây dựng cơ sở hạ tầng và hệ thống dịch vụ phù hợp cho các khu chung cư cho thuê như chợ, cửa hàng, siêu thị, nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, bệnh xá... Đặc biệt cần quan tâm đầu nối với các hệ thống giao thông công cộng. Trong thời gian thuê, người dân có thể cho thuê lại, kinh doanh hoặc chuyển nhượng quyền thuê. Các tính toán cho thí điểm này tập trung theo hướng giá thuê căn hộ khoảng 40 - 45m² chỉ khoảng 2 triệu đồng/tháng.
Hiện nay vẫn chưa có chính sách hỗ trợ các nhà đầu tư đối với hình thức đầu tư nhà ở thương mại nhất là đầu tư nhà ở thương mại cho thuê. Theo ý kiến của người viết để các chủ đầu tư có thể chuyển đổi đầu tư nhà ở thương mại bán sang cho thuê thì Nhà nước cần có những chính sách và sự hổ trợ vốn vai cho các nhà đầu tư với lãi xuất thấp, giảm thuế doanh nghiệp cũng như miễn, giảm tiền thuê đất để các nhà đầu tư có thể hạ giá thuê nhà ở, bên cạnh đó quy định của pháp luật cần quy định mở hơn cho các doanh nghiệp trong việc phân nhỏ diện tích các căn hộ