5. Bố cục luận văn
3.2.4.1 Hoàn thiện các quy định xử phạt trong thuê nhà ở thương mại
Khi nói đến chế tài xử phạt trong giao dịch về nhà ở nói chung và thuê nhà ở thương mại nói riêng thì hiện nay hình thức xử phạt chủ yếu là xử lý hành chính, được điều chỉnh bởi hai luật là luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản mà cụ thể là trong Nghị định số 121/2013/NĐ-CP. Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất; kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Với hình thức xử phạt chủ yếu là xử lý hành chính và mức phạt tương đối thấp như pháp luật hiện hành dường như không đủ mạnh để khắc phục những hành vi vi phạm như hiện nay. Tuy hiện nay nhìn theo mặt nổi của thị trường bất động sản nói chung và giao dịch thuê nhà ở thương mại nói riêng đang bị “đóng băng” và tình hình chưa có dấu hiệu hồi phục nhưng một thị trường bất động sản ngầm vẫn đang tiếp diễn, chính vì vậy các chế tài xử phạt cần có sự thắt chặt hơn cũng như các quy định của pháp luật phải rõ ràng hơn. Đối với các quy định về sàn
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 61 SVTH: Phan Văn Khoa
giao dịch bất động sản, điểm đáng lưu ý là các sàn được quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công chứng, như hồ sơ pháp lý chính thức để người giao dịch thực hiện các thủ tục khác, nhưng nếu không quản lý tốt có thể dẫn tới tiêu cực. Nếu xảy ra hiện tượng tất cả các sàn liên kết lại thành một hội thì phí đăng ký qua sàn có nguy cơ bị đội lên rất cao, khi ấy không phải người nào muốn cho thuê cũng đưa ra sàn được. Vì vậy, rất cần có những chế tài cụ thể sớm được ban hành để người thuê nhà không bị "bắt chẹt", để các sàn minh bạch hơn và hoạt động có hiệu quả. Để khắc phục những hạn chế vừa nêu trên của các sàn bất động sản, về phía quản lý Nhà nước đối với hoạt động của các sàn giao dịch, theo quan điểm người viết, quan trọng nhất là cần tập trung vào xây dựng các quy định pháp luật để xử lý các trường hợp sàn gây thiệt hại quyền lợi cho những người tham gia giao dịch trên sàn. Nói cách khác, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần có quy định thật rõ về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người tổ chức sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là trách nhiệm vật chất đối với các thiệt hại kinh tế do sàn gây ra cho người tham gia giao dịch qua sàn. Bộ xây dựng nên tiến hành kiểm tra kiểm soát, nếu việc thuê nhà ở thương mại không được giao dịch qua các sàn giao dịch thì nhà ở đó sẽ không được cấp giấy chứng nhận thực hiện thuê qua sàn.
Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng, rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa nhưng không báo cáo Sở xây dựng khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn. Cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. Để khắc phục tình trạng trên, các sàn bất động sản phải báo cáo về tình hình giao dịch mua bán vào cuối tháng. Trong trường hợp các sàn giao dịch bất động sản không báo cáo theo quy định, Bộ Xây dựng sẽ có công văn gửi đơn vị đồng thời gửi Sở Xây dựng yêu cầu Sở đôn đốc, kiểm tra và công khai đăng tải thông tin về vi phạm trên website của Bộ Xây dựng. Nếu vi phạm lần thứ hai sẽ bị đình chỉ hoạt động. Theo quan điểm của người viết luật cần bổ sung quy định yêu cầu UBND các tỉnh phải lập kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm, 5 năm, dài hạn để có cơ sở và nguồn lực cho việc phát triển nhà ở, tránh đầu tư tràn lan, không theo quy hoạch, kế hoạch, gây mất cân đối cung - cầu, trong đó cần quy định các nội dung về tổ chức cung cấp tài chính cho phát triển nhà
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 62 SVTH: Phan Văn Khoa
ở, các nguồn vốn đối với từng loại nhà ở, việc thành lập quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương và quỹ tiết kiệm nhà ở…Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư nhà ở thương mại để cho thuê, tạo mọi điều kiện để các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhưng đặt dưới sự quản lý của Đảng và Nhà nước.
Hiện nay Luật kinh doanh bất động sản chưa có quy định trong việc quản lý cũng như chế định xử phạt đối với các trường hợp vi phạm đối với các doanh nghiệp làm dịch vụ quản lý nhà ở cho thuê, chính vì không có quy định cụ thể về quản lý và hình thức xử lý sai phạm nên việc quản lý mỗi nơi mỗi kiểu làm ảnh hưởng không nhỏ đến vẽ mỹ quan đô thị, tác động tiêu cực đến sự phát triển đô thị văn minh hiện đại. Vì vậy, cần sớm có quy định để các doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.
Ngoài những đề xuất trên thì Luật nhà ở cần sớm sửa đổi, cụ thể Tại điều 40 Luật Nhà ở hiện hành quy định tiêu chuẩn để thiết kế nhà ở thương mại như sau: Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đ ất. với quy định như hiện nay vô tình làm giảm đi sự đa dạng về loại nhà ở cho thuê, theo quan điểm của người viết thì chủ đầu tư được quyết định lựa chọn việc xây dựng nhà ở thương mại có các loại diện tích khác nhau bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Như vậy, chủ đầu tư có thể tự ý lựa chọn diện tích các căn hộ theo nhu cầu của thị trường. Đối với Luật kinh doanh bất động sản cần có sự điều chỉnh tại điều 4 và điều 8, vì trong cùng một văn bản nhưng hai quy định trên lại có sự khác nhau. Tại khoản 2 điều 4 quy định “kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn, đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản, để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”. còn theo quy định tại khoản 1, điều 8 thì “tổ
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 63 SVTH: Phan Văn Khoa
chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”.