Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại tổng công ty xây dựng hà nội

Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học mỏ - địa chất ************ Bùi thành trung Nghiên cứu số giải pháp nâng cao hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản tổng công ty xây dựng hà nội luận văn thạc Sĩ kinh tế Hà nội - 2011 Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học mỏ - địa chất Bùi thành trung Nghiên cứu số giải pháp nâng cao hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản Tổng công ty xây dựng hà nội Chuyên ngành : Kinh tế Công nghiệp Mà số : 60.31.09 luận văn thạc sĩ kinh tế Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS Đinh Đăng Quang Hà Nội - 2011 Lời cam đoan Tác giả xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tác giả Các số liệu, kết nêu luận văn hoàn toàn trung thực Các đánh giá, kết luận khoa học cha đợc công bố công trình khác trớc Hà Nội, ngày 10 tháng năm 2011 Tác giả Bùi Thành Trung mục lục Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục cỏc hỡnh v, th mở đầu chơng 1: số vấn đề chung đầu t, dự án đầu t kinh doanh bất ®éng s¶n 1.1 Cơ sở lý luận chung đầu t, dự án đầu t kinh doanh Bất động sản 1.1.1 C¬ së lý luËn đầu t 1.1.2 C¬ së lý ln vỊ dù án đầu t 1.1.3 Đầu t kinh doanh Bất động s¶n 1.2 Hiệu đầu t dự án kinh doanh Bất động sản 16 1.2.1 Khái niệm hiệu đầu t 16 1.2.2 Các nhân tố ảnh hởng đến hiệu đầu t dự án kinh doanh Bất động sản 16 1.3 C¸c tiêu đánh giá hiệu dự án đầu t− 20 1.3.1 TÝnh tæng mức đầu t dự án 20 1.3.2 Tæng doanh thu thêi gian vận hành dự án 22 1.3.3 Đánh giá hiệu tài dự ¸n 22 Ch−¬ng 2: Phân tích thực trạng hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản tổng công ty xây dựng hà nội 28 2.1 Giới thiệu Tổng công ty xây dựng Hà Nội 28 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty 28 2.1.2 Sơ đồ cấu tổ chức Tổng công ty xây dựng Hà Nội 29 2.2 Tổng quan thị trờng bất động sản Việt Nam năm 2009- 2010 hoạt động kinh doanh Bất động sản Tổng Công ty xây dựng Hà Nội 36 2.2.2 Tổng quan thị trờng bất động sản Việt Nam năm 2009 - 2010 36 2.2.2 Hoạt động kinh doanh BĐS Tổng Công ty xây dựng Hà Nội 43 2.3 Phân tích hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản Tổng công ty xây dùng Hµ Néi 47 2.3.1 Giíi thiƯu chung vỊ c¸c dự án đầu t xây dựng Tổng công ty xây dựng Hà Nội đ triển khai 47 2.3.2 Phân tích hiệu đầu t dự án 48 2.3.3 Đánh giá hiệu tài 54 2.4 NhËn xÐt chung vỊ hiƯu qu¶ đầu t dự án đầu t xây dựng triển khai Tổng công ty xây dựng Hà Nội 59 Ch−¬ng 3: số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t cho dự án kinh doanh bất động sản tổng công ty xây dựng hà nội 61 3.1 Tiềm thị trờng Bất động sản Việt nam định hớng chiến lợc kinh doanh Tổng C«ng ty 61 3.1.1 Tiềm thị trờng bất động sản Việt Nam năm tới 61 3.1.2 Định hớng phát triển chiến lợc kinh doanh Tổng Công ty xây dựng Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 67 3.2 Các gii pháp nâng cao hiu qu u t bất ng sn Tổng Công ty xây dng Hà néi 76 3.2.1 Nhóm giải pháp theo giai đoạn thực dự án 76 3.2.2 Nhóm giải pháp có tính chất quản trÞ 83 KÕt luËn 91 Tài liệu tham khảo danh mục bảng biểu, hình Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức Tổng Công ty Xây dựng Hà nội 29 Bảng 2.1 Bảng cân đối kế toán Tổng Công ty xây dựng Hà Nội năm 2010 (PhÇn nguån vèn) 34 B¶ng 2.2 Mét sè tiêu tài từ năm 2008 đến 2010 Tổng Công ty xây dựng Hà nội 35 B¶ng 2.3 Các dự án tiêu biểu gần Tổng Công ty đ tiến hành triển khai đầu t 43 Bảng 2.4 Chi phí đầu t xây dựng công trình (vốn cố định) 48 Bảng 2.5 Nguồn vốn dự án 49 Danh mục chữ viết tắt Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BQLCDA Ban quản lý dự án UBND ủy ban nhân dân SXKD Sản xuất kinh doanh XDĐT Xây dựng đầu t QĐ Quyết Định GTGT Giá trị gia tăng TNDN Thu nhập doanh nghiệp NPV Giá trị ròng IRR Tỷ suất hoàn vốn nội VNĐ Tiền Việt Nam đồng GDP Tổng sản phẩm quốc nội PCCC Phòng cháy chữa cháy DPP PI Thời gian thu håi vèn cã tÝnh ®Õn hƯ sè chiÕt khÊu Chỉ số doanh lợi WTO Tổ chức thơng mại giới mở đầu Tính cấp thiết đề tài Hơn thành phố nớc, Thủ đô Hà Nội nơi tập trung dân c cao nớc, hàng năm có thêm hàng ngàn ngời dân từ vùng miền khác chuyển đến sinh sống làm việc thủ đô Do đó, Hà Nội Thành phố có nhu cầu cao nhà văn phòng cho thuê cần đợc thoả m n Trong năm gần đây, Thành phố Hà Nội đ không ngừng triển khai chủ chơng phát triển nhà theo dự án để đảm bảo vừa đáp ứng đợc nhu cầu nhà ngời dân thủ đô, doanh nghiệp, tỉ chøc kinh tÕ vµ ngoµi n−íc vµ võa bảo tồn đợc nét kiến trúc riêng vốn có Thủ đô Hà Nội nhà theo đầu ngời đạt khoảng 7m2/ngời, có 30% dân số nội thành dới 4m2/ngời; chất lợng nhà có tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp nhà tiện nghi Nh vậy, Hà Nội thiếu nhà nghiêm trọng, cần triệu m2 nhà tơng đơng 120.000 hộ cho đối tợng có nhu cầu nhà địa bàn Theo dự tính số chuyên gia nghiên cứu 30 dự án có kế hoạch thi công đ xác định Trong tơng lai ớc tính khoảng 19.000 hộ khoảng 120 dự án khác đợc dự đoán nhập thị trờng sơ cấp với số lợng hộ khoảng 24.000 Về văn phòng cho thuê, Việt nam gia nhập WTO hội rÊt lín cho toµn bé nỊn kinh tÕ, kÐo theo dòng vốn đầu t nớc đổ vào Việt Nam ngày lớn, đôi với có mặt ngày đông đảo doanh nghiệp nớc ngoài, sóng đầu t công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày nhiều khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt Nhu cầu văn phòng cho thuê công ty nớc ngoài, doanh nghiệp nớc ý đến việc dọn vào nhà thay thuê nhà dân làm văn phòng Càng ngày, doanh nghiệp vừa nhỏ, thành lập có xu hớng chọn đặt trụ sở công ty cao ốc văn phòng Trong năm 2010 giá thuê trung bình khoảng 26USD/m2/tháng năm tới có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ khoảng 125 dự án nhập thị trờng Theo ý kiến nhiều chuyên gia, thị trờng Bất động sản Hà Nội năm 2011 chuyển biến tích cực so với năm 2010 Nhu cầu hộ trung bình bình dân mức cao thị trờng phân khúc đợc dự báo sôi động, GDP tăng trởng khả quan, nhân tố góp phần gia tăng đầu t bất động sản Tổng công ty xây dựng Hà Nội Tổng công ty có kinh nghiệm lực lĩnh vực làm chủ đầu t dự án Hà Nội nh dự án khác toàn quốc Mặc dù Tổng Công ty đ đạt đợc số thành tựu đầu t dự án kinh doanh Bất động sản, nhng số khiêm tốn so với Tổng Công ty khác Vì song song với việc định hớng phát triển thị trờng Bất động sản năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoá, kiểm điểm, đánh giá lại trình thực dự án, tìm thiếu sót, vấn đề bất cập giải đợc, đa giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng Công ty thời gian tới Chính lý tác giả đ lựa chọn đề tài Nghiên cứu số giải pháp nâng cao hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản Tổng công ty xây dựng Hà Nội làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu luận văn - Mục đích nghiên cứu đề tài xây dựng khoa học cho giải pháp góp phần hoàn thiện vấn đề tồn hoạt động đầu t, dự án đầu t kinh doanh bất động sản - Đa giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản doanh nghiệp xây dựng nói chung Tổng công ty xây dựng Hà Nội nói riêng, nhằm nâng cao hiệu kinh doanh đầu t Tổng công ty Đối tợng phạm vi nghiên cứu luận văn - Đối tợng nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu hoạt động đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng công ty Xây dựng Hà Nội - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu sở lý luận chung dự án đầu t hiệu đầu t kinh doanh Bất động sản Thực trạng hiệu đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng công ty Xây dựng Hà Nội Giai đoạn năm từ 2006 đến 2010 giải pháp nâng cao hiệu đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng công ty Xây dựng Hà Nội Do điều kiện thời gian khuôn khổ luận văn thạc sỹ nên đề tài tập trung nghiên cứu phân tích phần hiệu kinh tế lĩnh vực đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, sở đa giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t kinh doanh Bất động sản cho Tổng công ty Nhiệm vụ nội dung nghiên cứu luận văn - Tổng quan đầu t dự án dự án đầu t kinh doanh bất động sản - Phân tích thực trạng hiệu đầu t dự án đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng công ty xây dựng Hà Nội - Nghiên cứu đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t cho dự án Phơng pháp nghiên cứu luận văn - Để thực mục tiêu nhiệm vụ nêu trên, trình nghiên cứu tác giả tiến hành khảo sát, thu thập liệu, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài Sử dụng phơng pháp phân tích thống kê 79 tiền từ doanh thu chi phí để dự án đợc đánh giá đáng giá để đầu t đảm bảo hiệu đầu t Một dự án tính toán không xác liệu tài đầu vào, đầu có kết không gây định sai lầm Chính cần phải áp dụng phơng pháp tính khoa học, đáng tin cậy cho dự án Nên dùng tổng hợp nhiều phơng pháp đánh giá dự án để tạo nhìn tổng thể cho dự án Để dự án đầu t nhanh chóng đợc thẩm định chấp nhận, phải đảm bảo đầy đủ nội dung theo quy định pháp luật hành Thờng xuyên cập nhật thông tin xử lý, lu trữ thông tin phục vụ lập dự án đầu t Thờng xuyên bồi dỡng nâng cao trình độ nghiệp vơ cho c¸c c¸n bé tham gia lËp dù ¸n đầu t Thuê chuyên gia thuê tổ chức t vấn có đủ lực phù hợp lập dự án đầu t cần thiết 3.2.1.2 Trong giai đoạn thực dự án Đối với dự án bất động sản thời gian thực tơng đối dài, gắn liền với trình xây dựng công trình gắn liền với tính chất phức tạp xây dựng công trình Công trình xây dựng gắn liền với mặt đất, nớc, thi công trời phụ thuộc nhiều vào thời tiết, khí hậu Công trình xây dựng có chi phí lớn, mắc sai phạm xây dựng, chi phí sửa chữa lớn đem lại hậu lâu dài trình sử dụng Để nâng cao hiệu quả, chất lợng dự án cần phải trọng nâng cao chất lợng việc sau: Nâng cao chất lợng giải phóng mặt cho dự án: Đ dự án bất động sản liên quan đến đất đai đền bù, giải phóng mặt Công tác ngành xây dựng đợc ghi nhận đánh giá công tác phức tạp hay gây chậm tiến độ dự án Để nâng cao chất lợng công tác này, cần phải có biện pháp sau: 80 Thành lập phận chuyên phụ trách công tác giải phóng mặt để tính chuyên môn hóa tăng lên Đào tạo cán làm công tác giải phóng mặt có hiểu biết thật thấu đáo văn pháp quy liên quan đến công việc phải có kỹ tiếp xúc với dân chúng bị giải tỏa Phối hợp với quyền địa phơng nơi dự án cần giải phóng mặt để vận động, tuyền truyền, giải thích chế nhà nớc cho ngời bị thu hồi đất hiểu Xây dựng sách hỗ trợ đền bù cho ngời dân để tạo điều kiện tốt sống cho ngời bị giải tỏa Nâng cao chất lợng khảo sát, thiết kế: Khảo sát thiết kế khâu công trình hình thành ý tởng đợc thể giấy để triển khai thi công công trình Muốn có công trình đạt chất lợng tốt phải có hồ sơ thiết kế tốt Hồ sơ thiết kế tốt có ảnh hởng lớn từ nhà t vấn tốt Nâng cao lực chất lợng khảo sát, thiết kế Tổng Công ty Hancorp Đầu t phát triển Tổng Công ty Hancorp thành đơn vị thiết kế có lực thơng hiệu mạnh, đủ sức đảm nhận dự án đầu t Tổng Công ty Đối với dự án mà Tổng Công ty Hancorp cha đủ khả thiết kế nh dự án Trung tâm Thơng mại, Siêu thị, Văn phòng cho thuê, quy hoạch khu đô thị cao cấp, Công ty tổ chức thi tun kiÕn tróc qc tÕ réng r i nh»m tìm kiếm đợc nhà thầu thiết kế có chất lợng Nâng cao chất lợng quản lý thi công xây dựng công trình: Mô hình thực dự án ®Ịu Tỉng C«ng ty tù thùc hiƯn th«ng qua thành lập Ban quản lý dự án Công ty mẹ quản lý chủ đầu t, định thầu công ty thi công xây dựng Trong trình thực có vấn đề xảy làm chậm tiến độ chất lợng dự án 81 Quan hệ Tổng Công ty, quản lý có nhiều lỏng lẻo, không cơng dẫn đến nhiều việc tiến triển chậm, chất lợng không đảm bảo, giá thành không cạnh tranh Công ty con, xí nghiệp trực thuộc không đầu t máy móc thiết bị để tăng khả cạnh tranh đ có sẵn nguồn việc nên tạo tính ỷ lại, công nghệ xây dựng, khoa học kỹ thuật không đợc áp dụng Giá nhận thầu hầu hết định thầu chào giá nội nên không tạo đợc giá thành thấp, hiệu dự án không cao Để khắc phục nhợc điểm này, Tổng Công ty cần đa biện pháp sau: Củng cố lại quy định, quy trình quan hệ Công ty Công ty liên kết việc triển khai dự án với Tổng Công ty thông qua hợp đồng Xiết chặt quản lý mối quan hệ chủ đầu t công ty mẹ nhà thầu công ty con, đảm bảo khách quan, minh bạch, bình đẳng tạo điều kiện cho công việc thuận lợi Xiết chặt điều khoản hợp đồng thực nghiêm túc điều khoản đ cam kết hợp đồng Đảm bảo chất lợng công trình theo quy phạm, yêu cầu quản lý chất lợng nhà nớc bàn hành (Yêu cầu quản lý chất lợng theo Nghị định 209/2004/NĐ-CP Chính phủ quản lý chất lợng công trình xây dựng nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 sửa đổi bổ sung số điều nghị định 209/2004/NĐ-CP) Tăng cờng giám sát thi công, áp dụng ISO giám sát thi công Một số công trình thi công đòi hỏi kỹ thuật cao cần mời thêm nhà thầu bên tham gia đấu thầu nhằm mục đích nâng cao khả cạnh tranh cho nhà thầu Tổng Công ty, giảm giá thành công trình Các công trình có kỹ thuật cao, công ty không đủ khả năng, trình độ thi công làm thầu phụ cho công ty trúng thầu bên để học hỏi kinh nghiệm, nâng cao trình độ, công nghệ xây dựng 82 Tổng Công ty chủ động đầu t máy móc thiết bị, nghiên cứu công nghệ xây dựng hỗ trợ công ty thông qua hợp đồng cho thuê máy móc, hợp đồng chuyên gia để đáp ứng với công trình có đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật, công nghệ cao Cụ thể thi công nhà cao tầng, loại hình công trình mà Công ty đầu nhiều dự án nên công ty đầu t hệ thống máy móc nh cần trục, công nghệ thi công lõi trợt, xởng đúc bê tông đúc sẵn bê tông thơng phẩm nh cọc, bê tông tơi phục vụ cho dự án Tổng Công ty 3.2.1.3 Trong giai đoạn kết thúc dự án đa vào quản lý vận hành Đối với công trình xây dựng nhà Công trình nhà thuộc khu nhà ở, khu đô thị, nhà chung c sau hoàn thành bàn giao cho khách hàng, Chủ đầu t phải hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý khách hàng tổ chức quản lý vận hành phục vụ hộ gia đình sống khu dân c Để nâng cao uy tín cho Tổng Công ty, tạo dựng thơng hiệu, tên tuổi cho Tổng Công ty cần phải đẩy mạnh công tác phục vụ chăm sóc khách hàng, tạo điều kiện cho khách hàng mặt thủ tục hành nh làm sổ đỏ, tạo điều kiện chỉnh sửa thiết kế bên thay đổi vật liệu hoàn thiện Công tác quản lý khu chung c công việc cần thiết Tổng Công ty Hiện dự án Tổng Công ty đầu t đ tiến hành bàn giao cho khách hàng đa vào sử dụng Vấn đề tổ chức quản lý vận hành tòa nhà để tạo dịch vụ tốt cho khách hàng nhiệm vụ trớc mắt Tổng Công ty Để tổ chức tốt công tác cần phải tìm hiểu công ty hoạt động lĩnh vực nh Tổng công ty HUD, HACINCO, VINACONEX, BITEXCO, đơn vị đ có kinh nghiệm tổ chức vận hành khu nhà chung c, khu đô thị từ rút học cho Tổng Công ty thời gian tới vận hành khu đô thị Tổng Công ty đầu t hay giao cho Công ty đầu t 83 Đối với công trình Trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê Hiện dự án tạo lập bất động sản dịch vụ thơng mại giai đoạn chuẩn bị tiến hành đầu t nên khâu tổ chức quản lý sau đầu t nhiệm vụ phía trớc Tổng Công ty Để thực tốt công việc này, Tổng Công ty đ có chủ trơng thuê đơn vị làm lĩnh vực t vấn quản lý thời gian đầu t thời gian đầu vận hành dự án (1-2 năm đầu) Đây giải pháp mang tính trớc mắt Tổng công ty Để xây dựng đội ngũ cán có kinh nghiệm, trình độ lĩnh vực này, cần phải có đào tạo nh: - Cử cán nòng cốt học tập cách quản lý Trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê nớc tiên tiến nh: Thụy Sĩ, Nhật Bản, Singapore Để đón đầu dự án đa vào sử dụng - Cử cán tới đơn vị hoạt động lĩnh vực tơng tự nhận đào tạo làm trực tiếp nơi có dịch vụ hoạt động nhằm tạo kinh nghiệm quản lý thực tế - Tuyển dụng lao động có kinh nghiệm làm việc vị trí quản lý dịch vụ 3.2.2 Nhóm giải pháp có tính chất quản trị a Giải pháp tổ chức điều hành sản xuất Thành lập Ban quản lý dự án để tổ chức thực dự án Bất động sản nớc nớc Cân đối lực, bố trí hợp lý sản xuất phù hợp với lực đơn vị thi công để chuẩn bị đầy đủ điều kiện, đảm bảo hoàn thành mục tiêu, tiến độ dự án Tổng Công ty Chuẩn bị tốt điều kiện sản xuất, đảm bảo kỹ, mỹ thuật chất lợng sản phẩm: Nhà đô thị; Xây lắp; Công nghiệp; T vấn thiết kế, để tiêu thụ sản phẩm nh thu hồi vốn 84 b Giải pháp đầu t Về đầu t dự án khu đô thị, cao ốc văn phòng cho thuê, khu kinh tế, khu công nghiệp: Tập trung đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án: Dự án nhà hỗn hợp 187 Giảng Võ, Dự án quy hoạch Kim Liên giai đoạn 2, dự án Trung tâm thơng mại văn phòng cho thuê cầu Vĩnh Tuy, dự án Trung tâm thơng mại, siêu thị văn phòng cho thuê Xuân La, Dự án Trung tâm thơng mại Khơng Đình Tập trung tìm kiếm thị trờng Thành phố Hà nội, Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Đồng Nai, Quảng Ninh, Khánh Hoà để đầu t, hợp tác đầu t phát triển nhanh sản phẩm nhà đô thị, vui chơi giải trí, cao ốc văn phòng cho thuê; Về đầu t nâng cao lực thiết bị thi công: Kiểm tra, xem xét, đầu t bổ sung đồng dây chuyền thiết bị huy động tối đa thiết bị sẵn có đ đầu t Cân đối thiết bị với nhiệm vụ sản xuất kinh doanh, xác định thiết bị đầu t để đầu t nâng cao lực thiết bị có công nghệ tiên tiến đại đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất kinh doanh với tốc độ cao c Giải pháp ứng dụng thành tựu khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý điều hành, thiết kế, thi công ứng dụng công nghệ tiên tiến công tác thiết kế thi công Đặc biệt cần tập trung nghiên cứu công nghệ thi công tầng ngầm đất, hầm giao thông đô thị để sẵn sàng đảm nhận thi công hệ thống giao thông ngầm đô thị lớn nh: Tp.Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh đô thị nớc ứng dụng công nghệ thi công đại, vật liệu việc thi công khu văn phòng, khách sạn, chung c cao tầng Liên doanh, liên kết với đơn vị t vấn nớc, thuê chuyên gia hớng dẫn, bồi dỡng nâng cao trình độ cho lực lợng t vấn, 85 để có khả tự đảm nhận đợc công tác t vấn công trình đầu t công trình Tổng thầu, tạo chuyển biến chất có tính cạnh tranh cao d Giải pháp xây dựng phát triển nguồn nhân lực Tổ chức, xếp, lựa chọn, bố trí quy hoạch cán chung cho Tổng Công ty, Công ty Công ty liên kết; Xây dựng kế hoạch đào tạo, đào tạo lại để nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ chuyên ngành cho cán công nhân viên Xây dựng kế hoạch tuyển dụng đào tạo cán bộ, kỹ s, công nhân kỹ thuật, đảm bảo đủ số lợng chất lợng với trình độ học vấn tay nghề cao theo tiêu chuẩn quốc tế, có lực quản lý ứng dụng công nghệ Có sách thu hút nguồn lực công trình, dự án trọng điểm e Giải pháp hoàn thiện chế quản lý, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh Tổng Công ty Xây dựng Điều lệ tổ chức & hoạt động qui chế tài Tổng Công ty xây dựng Hà Nội Xây dựng, rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành quy chế, quy định, đảm bảo công tác đạo, quản lý, điều hành sản xuất Tổng Công ty theo phơng pháp quản lý, điều hành tiên tiến, phân cấp triệt để, tạo chế chủ động, thông thoáng cho đơn vị Tổng Công ty hoạt động, đáp ứng với yêu cầu phát triển với qui mô lớn tốc độ cao, đảm bảo sản xuất kinh doanh hiệu tích luỹ vốn f Giải pháp tăng cờng mối quan hệ cộng đồng; Thu nhập, đời sống, vật chất, văn hoá, tinh thần cho cán công nhân viên Xây dựng qui chế qui định, thiết lập mối quan hệ bình đẳng Tổng Công ty: Tổng Công ty với công ty Con Công ty liên kết với nhau, nh mối quan hệ doanh nghiệp với Ngời lao động; Tìm biện pháp nâng cao suất lao động, quản lý chặt chẽ chi phí, nhằm không ngừng nâng cao thu nhập cho cán công nhân viên 86 Phối hợp với Tổ chức đoàn thể, tiếp tục triển khai thực xây dựng văn hoá doanh nghiệp mang sắc riêng có Tổng Công ty xây dựng Hà Nội (Về tác phong công nghiệp, chất lợng hiệu công việc, quan hệ giao tiếp, ứng xử, trang phục, ) nhằm nâng cao đời sống vật chất, văn hoá, tinh thần cho cán công nhân viên g Giải pháp nâng cao khả huy động cung cấp vốn cho dự án đầu t kinh doanh bất động sản cho sản xuất kinh doanh Tổng Công ty Vốn yếu tố đầu vào quan trọng dự án Đảm bảo nguồn vốn cho dự án yếu tố cần xác định từ lập dự án đầu t Các dự án đầu t đợc định đầu t đ xác định đợc rõ nguồn vốn khả đáp ứng vốn cho dự án Đối với dự án Tổng Công ty triển khai dự án xây dựng nhà để ở, vốn vay từ ngân hàng, vốn tự có Tổng Công ty nguồn vốn huy động khách hàng Đối với dự án đ triển khai, nguồn vốn huy động từ khách hàng có vai trò quan trọng Nó giúp Tổng Công ty tháo gỡ đợc khó khăn vốn giảm mức l i vay thời gian xây dựng dự án Tuy nhiên giai đoạn này, quy định huy động vốn ngời mua nhà chặt chẽ khó khăn trớc Theo Nghị định 153/2006/NĐ/CP Chính phủ ban hành ngày 31 tháng năm 2006 dự án đợc huy động vốn làm xong hạ tầng kỹ thuật nhà thấp tầng làm xong móng nhà chung c chủ đầu t có 20% vốn đầu t Hơn xu hớng mua nhà trả tiền huy động vốn giảm dần mà khách hàng quan tâm đến sản phẩm hoàn thiện mua nhà trả tiền trớc Nh tơng lai, cạnh tranh diễn gay gắt, Tổng Công ty 87 cần phải huy động đợc nguồn vốn để xây dựng hoàn chỉnh nhà thu hồi vốn đợc Đối với dự án xây dựng dịch vụ thơng mại huy động vốn lại cấp thiết dự án sau xây dựng xong đa vào vận hành có doanh thu thu hồi vốn Các giải pháp đa cho công tác huy động vốn: Đa dạng hoá kênh huy động vốn, chủ động tìm kiếm nguồn vốn đảm bảo đủ vốn cho sản xuất kinh doanh đầu t dự án nh góp vốn đầu t tài chính: Tăng cờng tiềm lực tài Tổng Công ty, Công ty Công ty liên kết cách tăng vốn điều lệ, phát hành cổ phiếu, trái phiếu Chủ động tìm kiếm nguồn vốn cho dự án nh: Nguồn vốn vay u đ i Thành phố, thị trờng chứng khoán Để chủ động việc huy động vốn phục vụ cho công tác đầu t sản xuất kinh doanh, Tổng Công ty cần hợp tác đầu t, liên doanh, liên kết với Tập đoàn, Tổng công ty Ngân hàng để hợp tác triển khai thực dự án Tăng c−êng mèi quan hƯ víi c¸c tỉ chøc tÝn dơng (Ngân hàng nớc, Công ty tài chính, Ngân hàng nớc ngoài, ) thông qua Hợp đồng thoả thuận hợp tác Huy động vốn khách hàng dự án phát trỉên nhà có đủ điều kiện, đảm bảo lợi ích khách hàng thực biện pháp Tổng Công ty tạo nguồn vốn cho dự án thông qua việc thành lập Công ty cổ phần thực dự án phát hành tăng vốn điều lệ cho Công ty cổ phần Biện pháp cần phải cân nhắc kỹ tính toán để đảm bảo lợi nhuận tăng vốn Cân đối hệ số nợ để vay ngân hàng tạo vốn cho dự án 88 Phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thu hút vốn cán ngời thân Tổng Công ty Đối với dự án cụ thể phát hành trái phiếu dự án hợp đồng vay vốn với ngời có nhu cầu mua sản phẩm cam kết bán sản phẩm cho ngời vay vốn với giá hấp dẫn Chứng khoán hóa dự án đầu t kinh doanh bất động sản Tổng Công ty: Chứng khoán Bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu t chứng khoán đầu t Bất động sản, đợc đảm bảo giá trị Bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu t kiếm lời biến động giá trị Bất động sản này, nhng không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp hay toàn Bất động sản suốt qúa trình sở hữu chứng khoán Kết hợp tỷ lệ vốn dự án ngắn hạn dài hạn để bổ trợ vốn từ nguồn thu từ dự án ngắn hạn sang dự án dài hạn nh doanh thu từ bán nhà chuyển thành vốn đầu t Trung tâm thơng mại Văn phòng cho thuê Khi nguồn thu từ dự án dài hạn ổn định nguồn thu từ dự án dài hạn lại để đầu t cho dự án ngắn hạn (Điều chuyển hiệu dòng vốn) h Giải pháp nâng cao chất lợng công tác Maketting Maketing khâu quan trọng hoạt động đầu t Maketing tham gia nhiều khâu thực dự án: Tham gia định hớng cấu sản phẩm dự án chuẩn bị đầu t: Điều tra thu thập thông tin thị trờng gồm nhu cầu, sở thích thị trờng phục vụ cho việc phân đoạn thị trờng Xây dựng hồ sơ bán hàng, hợp đồng mua bán, chăm sóc khách hàng, quan hệ trực tiếp với khách hàng để giải công việc liên quan Xây dựng thơng hiệu Tổng Công ty thông qua hoạt động bán hàng, chăm sóc khách hàng trớc, sau bán hàng 89 Để nâng cao hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản Tổng Công ty, cần phải nâng cao chất lợng công tác Maketting Các giải pháp nâng cao hiệu công tác Maketting gồm: Xác định đúng, đủ vị trí chức năng, tầm quan trọng Maketing Tổng Công ty để phận Maketting hoạt động phù hợp với vị trí chức Phát triển phận Maketing thành phòng chức năng, tăng cờng nhân lực cho phòng, đáp ứng nhu cầu công việc Xây dựng sách quảng cáo thơng hiệu Tổng Công ty, nâng cao giá trị thơng hiệu giá thành sản phẩm Đối với quảng bá thơng hiệu Tổng Công ty, nhiệm vụ không trách nhiệm phòng Maketing mà trách nhiệm cán công nhân viên Tổng Công ty thông qua việc nâng cao kỹ nghề nghiệp, uy tín công việc, xây dựng văn hóa Tổng Công ty Xây dựng sách tiếp xúc, chăm sóc khách hàng quản lý sau đầu t, tạo uy tín cho Tổng Công ty thơng trờng với sách phục vụ tốt khách hàng sử dụng dịch vụ, sản phẩm Tổng Công ty Cải tạo công tác hành khách hàng nhằm phục vụ khách hàng cách tốt khách hàng làm thủ tục liên quan đến sản phẩm, dịch vụ Tổng Công ty Chính sách giá phục vụ sau bán hàng: Tuỳ theo dự án cụ thể, Tổng Công ty có sách giá cụ thể nhng tạo đợc mức giá phù hợp hấp dẫn cho dự án khu vực Cơ giá không thấp đối thủ cạnh tranh nhng dịch vụ kèm theo đa dạng hấp dẫn khách hàng nh: thủ tục hoàn thiện pháp lý, t vấn xây dựng sử dụng thiết bị nội thất chi phí Tổng Công ty bỏ Liên kết thuê tổ chức có trình độ Maketing chuyên nghiệp, có tên tuổi thị trờng để maketing cho dự án Tổng Công ty nhằm 90 đem lại khách hàng tốt nhÊt cho Tỉng C«ng ty cịng nh− gióp cho Bé phận Maketing Tổng Công ty học hỏi đợc kinh nghiệm, trình độ đơn vị t vấn thông qua việc phối hợp công việc nghiên cứu tài liệu đơn vị cung cấp 91 Kết luận Trong hoạt động kinh doanh doanh nghiệp mục tiêu cuối lợi nhuận Tuy nhiên, để đạt đợc điều điều dễ dàng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh: thị trờng, kinh tế, trị, văn hóa Nhất lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực kinh doanh đêm lại nhiều lợi nhuận nhng không rủi ro Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên cứu thị trờng bất động sản để có cách nhìn tổng thể, cách khoa học, đánh giá định dạng thị trờng bất động sản cách xác vấn đề mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải làm Để từ có biện pháp, sách lợc đắn hoạt động kinh doanh nhằm đạt đợc muc tiêu đặt ra, tránh rủi ro không đáng có Đề tài đ phân tích tầm ảnh hởng đầu t dự án kinh doanh Bất động sản hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp nói chung Tổng Công ty nói riêng Đề tài đ phân tích thực trạng số dự án đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội, nêu lên tác động tích cực, hạn chế lĩnh vực đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng Công ty xây dựng Hà Nội Đề tài đ nêu lên phơng hớng, nhiệm vụ phát triển đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng Công ty năm tới Trên sở đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t cho dự án kinh doanh bất động sản Tổng Công ty Tổng Công ty xây dựng Hà Nội doanh nghiệp có bề dầy nghiệm lĩnh vực xây lắp Về lĩnh vực kinh doanh bất động sản Tổng công ty cha tập chung đầu t nhiều vào thị trờng nhng Tổng Công ty xây dựng Hà Nội gặt hái đợc thành công định, nhiên không 92 mà Tổng Công ty xây dựng Hà Nội có cách nhìn chủ quan lĩnh vực hoạt động Việc phân tích, đánh giá mặt mạnh, mặt yếu Tổng Công ty xây dựng Hà Nội để từ có chiến lợc đối phó hạn chế mặt yếu, phát huy mặt mạnh nhằm nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh Tổng Công ty xây dựng Hà Nội điều cần thiết Đây vấn đề sống tồn phát triển Tổng Công ty xây dựng Hà Nội nói riêng doanh nghiệp nh Tổng công ty khác nói chung Tài liệu tham khảo Điều lệ Tổng Công ty xây dựng Hà Nội Báo cáo tổng kết công tác phơng hớng nhiệm vụ năm 2009 2010 Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu t vào thị trờng Bất động sản Việt Nam, Nhà xuất trị Quốc gia Hoàng Văn Cờng (Chủ biên), Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán, Nguyễn Thị Thảo (2006), Thị trờng bất động sản, Nhà xuất xây dựng Nguyễn Văn Chọn (2003), Kinh tế đầu t Xây dựng, Nhà xuất Xây dựng Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý đất đai Bất động sản đô thị, Nhà xuất Xây dựng Đinh Thế Hiển, Giáo trình dự án đầu t , Nhà xuất thống kê Các trang web bất động s¶n: http:// www sanbatdongsan net 10 http:// www: cbrevietnam com 11 http:// www: landtoday net 12 Bản tin Bất động sản phát VTV1- đài truyền hình Việt Nam 13 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 quy định quản lý sử dụng đất đai văn hớng dẫn thi hành 14 Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 Quốc hội quy định nhà văn hớng dẫn thi hành 15 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 Quốc hội quy định hoạt động kinh doanh bất động sản văn hớng dẫn thi hành 16 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc hội ban hành quy định hoạt động xây dựng văn hớng dẫn thi hành ... trạng hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản Tổng công ty xây dựng Hà Nội - Chơng : Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t cho dự án kinh doanh bất động sản Tổng công ty xây dựng Hà Nội Luận... t kinh doanh Bất động sản Thực trạng hiệu đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng công ty Xây dựng Hà Nội Giai đoạn năm từ 2006 đến 2010 giải pháp nâng cao hiệu đầu t kinh doanh Bất động sản Tổng công. .. nhằm nâng cao hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản doanh nghiệp xây dựng nói chung Tổng công ty xây dựng Hà Nội nói riêng, nhằm nâng cao hiệu kinh doanh đầu t Tổng công ty Đối tợng phạm vi nghiên