Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại hà nội (luận văn thạc sĩ luật học)

LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập nghiên cứu Luận văn nhận nhiều giúp đỡ, động viên hướng dẫn thầy giáo, gia đình, bạn bè, đồng nghiệp khóa học thời gian nghiên cứu đề tài Luận văn Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Tiến sĩ Trần Quang Huy – thầy giáo kính mến hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, bảo tạo điều kiện cho suốt trình thực nghiên cứu Luận văn Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới Ban giám hiệu, toàn thể Quý thầy cơ, cán Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế cán Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn thạc sĩ Tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp cạnh động viên; giúp đỡ nguồn động lực cho trình học tập thực đề tài nghiên cứu Tơi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 03 tháng 08 năm 2016 Học viên Nguyễn Thị Ngọc Lan LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi hướng dẫn khoa học TS Trần Quang Huy Các nội dung nghiên cứu, kết đề tài trung thực chưa công bố hình thức trước Những số liệu luận văn thu thập từ nguồn khác nhau, công bố theo quy định; sử dụng trung thực ghi rõ phần tài liệu tham khảo Các trích dẫn khoa học sử dụng có thích rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa, phát triển từ tài liệu, tạp trí, cơng trình nghiên cứu cơng bố, website liệt kê danh mục tài liệu tham khảo theo quy định Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan XÁC NHẬN CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Hà Nội, ngày… tháng… năm… Học viên MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU PHẦN NỘI DUNG Chương 1: Khái quát chung nhà pháp luật phát triển nhà thương mại 1.1 Tổng quan nhà 1.1.1 Quan niệm nhà 1.1.2 Phân loại nhà 1.1.3 Vị trí, vai trò nhà 1.2 11 Nhà thương mại 1.2.1 Khái niệm nhà thương mại 11 1.2.2 Đặc điểm nhà thương mại 12 1.2.3 Vị trí, vai trò nhà thương mại 13 1.3 15 Pháp luật phát triển nhà thương mại 1.3.1 Cơ sở pháp lý phát triển nhà thương mại 15 1.3.2 Lịch sử phát triển pháp luật phát triển nhà thương mại 16 1.3.3 Điều chỉnh pháp luật phát triển nhà thương mại 18 1.3.4 Các yếu tố tác động đến pháp luật phát triển nhà thương mại Chương 2: Thực trạng pháp luật phát triển nhà thương mại 19 2.1 Hình thức phát triển nhà 25 2.1.1 Phát triển nhà thương mại theo dự án 25 2.1.2 Quyền nghĩa vụ chủ đầu tư xây dựng dự án nhà thương mại 2.2 Quỹ đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 29 2.2.1 Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 2.2.2 Nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại thuê đất để thực dự án xây dựng nhà cho thuê 2.2.3 Sử dụng quỹ đất thuộc sở hữu chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo quỹ đất đầu tư xây dựng nhà thương mại 2.3 Tài phát triển nhà thương mại 44 2.3.1 Nguồn vốn chủ đầu tư 50 25 44 47 48 50 2.3.2 Nguồn vốn từ thị trường bất động sản 51 2.3.3 Nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng 54 2.4 Thị trường mua bán nhà thương mại 56 2.4.1 Mua bán nhà thương mại 56 2.4.2 Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà thương mại 57 Chương 3: Thực trạng phát triển nhà thương mại Hà Nội kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật phát triển nhà thương mại 3.1 Một số yếu tố ảnh hưởng tới phát triển nhà thương mại thành phố Hà Nội 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội 3.1.2 Cơ chế, sách thành phố Hà Nội việc phát triển nhà thương mại 3.2 Thực trạng phát triển nhà thương mại địa bàn thành phố Hà Nội 3.2.1 Tình hình phát triển nhà thương mại Hà Nội 60 3.2.2 Những tồn tại, hạn chế việc phát triển dự án nhà thương mại 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật phát triển nhà thương mại 74 3.3.1 Về phương diện pháp luật 80 3.3.2 Về chế, sách 82 3.3.3 Về thực thi pháp luật 85 3.3.4 Nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật cho người tham gia giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà thương mại KẾT LUẬN 86 60 60 64 67 67 80 89 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hà Nội trung tâm trị - kinh tế - văn hóa - xã hội- khoa học công nghệ lớn nước, tập trung quan đầu não Đảng, Nhà nước; trụ sở doanh nghiệp, khu cơng nghiệp, văn phòng…nên dân số tập trung đông đúc, tỉ lệ người di cư đến Hà Nội lập nghiệp ngày tăng dẫn đến áp lực chỗ ngày cao Khó khăn nhà vấn đề thực thách thức xã hội, đòi hỏi phải có nhiều giải pháp đồng để tháo gỡ mà phần vấn đề đặt phát triển số lượng nhà đáp ứng yêu cầu khác người dân chất lượng số lượng Hiện nay, thành phố Hà Nội có chủ trương phát triển chủ yếu nhà xã hội để đáp ứng nhu cầu thiết nhà phát triển nhà thương mại tất yếu xu hướng tương lai, nhà nước hỗ trợ nhà cho đối tượng yếu đối tượng khác buộc phải tự tạo lập chỗ thơng qua hình thức tự xây dựng, cải tạo nhà giao dịch mua bán, thuê mua nhà thương mại Để phát triển nhà thương mại trước hết phải có hệ thống pháp luật hồn chỉnh, đồng thống để có thực sau phải có biện pháp đảm bảo thực thi pháp luật tốt thực tế Luật Nhà 2014 ban hành tiền đề pháp lý quan trọng để phát triển nhà thương mại, đưa vào thi hành thực tế nảy sinh bất cập yêu cầu đòi hỏi phải hồn thiện Mặt khác, Hà Nội thành phố có nhiều đặc thù khác với địa phương khác nên trình thi hành pháp luật nhà có vài điểm khác, nhiều thuận lợi nhiều thách thức đặt Nhằm tìm hiểu rõ quy định việc phát triển nhà thương mại thực trạng pháp luật việc thực thi pháp luật địa bàn thành phố Hà Nội vấn đề này, tác giả xin lựa chọn đề tài: “Pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn áp dụng Hà Nội” Tình hình nghiên cứu đề tài Phát triển nhà thương mại tất yếu trình phát triển kinh tế thị trường phù hợp với xu phát triển giới Việc nghiên cứu hoàn thiện quy định pháp luật phát triển loại hình nhà thương mại cần thiết, mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc, nhiên cơng trình nghiên cứu vấn đề chưa thực nhiều, đặc biệt Việt Nam quan tâm mục tiêu phát triển nhà ở, tăng diện tích nhà cho đối tượng nhà nước hỗ trợ nhà đối tượng người có cơng, đối tượng nhận bảo trợ xã hội; cán công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước vấn đề phát triển nhà thương mại chưa thực nhận nhiều quan tâm ý Trong phạm vi hiểu biết tác giả, có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài kể đến sau Về sách chuyên khảo, tham khảo: Dương Thị Bình Minh (2012), “Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh – Lý luận thực tiễn”, NXB Phương Đông Về luận văn, luận án: Ngô Mạnh Tú (2011), Pháp luật kinh doanh nhà - thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Lê Thị Lan (2013), Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành- Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Vũ Thị Tuyết Loan (2010), Pháp luật nhà - Thực trạng giải pháp hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Tạ Thị Thương Huyền (2012), Các vấn đề pháp lý kinh doanh nhà cơng trình xây dựng, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Phạm Thị Toán (2012), Các vấn đề pháp lý mua bán nhà tiếp cận góc độ pháp luật kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội Về báo, tạp chí: Hồng Xn Nghĩa (2009), “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (04), tr.45-51; Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (03), tr.31-35; Lưu Quốc Thái (2014), “Bàn vấn đề huy động vốn theo hình thức góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (05), tr.59-71; Trịnh Đình Dũng (2014), “Chính sách giải pháp phát triển nhà Việt Nam giai đoạn tới”, Tạp chí Cộng Sản, (11), tr.9-16; Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (02), tr.52-56 Các cơng trình nghiên cứu kể hầu hết sâu phân tích, tìm hiểu quy định nhà chung chung mà chưa phân tích riêng đặc thù loại hình nhà thương mại Tổng hợp kế thừa thành cơng trình nghiên cứu trên, luận văn sâu tìm hiểu cách có hệ thống, tồn diện chi tiết vấn đề pháp luật phát triển nhà thương mạivà tìm hiểu thực trạng Hà Nội – thủ đô, thành phố trực thuộc trung ương có nhiều điều kiện tiềm kinh tế, xã hội để phát triển nhà thương mại Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài bao gồm: Các quan điểm, đường lối Đảng, Nhà nước việc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật phát triển nhà thương mại Các quy định Luật Nhà 2014; Luật Đất đai 2013; Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đạo luật, văn hướng dẫn thi hành có liên quan đến phát triển nhà thương mại Thực tiễn việc phát triển nhà thương mại thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Vấn đề phát triển nhà thương mại đề tài nghiên cứu có nội hàm nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực khác Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sĩ tác giả tiến hành nghiên cứu nội dung quy định pháp luật nhà thương mại Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành liên quan đến vấn đề việc triển khai, áp dụng quy định địa phương cụ thể Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu luận văn Tập hợp, hệ thống hóa quy định pháp luật phát triển nhà thương mại Nghiên cứu thực trạng địa phương cụ thể - thành phố Hà Nội để đánh giá việc thực quy định pháp luật đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật Phương pháp nghiên cứu Luận văn viết sở quan điểm chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật, Đường lối sách Đảng, Nhà nước việc hoàn thiện quy định pháp luật nhà nói chung nhà thương mại nói riêng, quan điểm phát triển loại hình nhà thương mại bối cảnh Luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khác: Phương pháp biện chứng sử dụng việc phân tích, đánh giá quy định pháp luật phát triển nhà thương mại bối cảnh kinh tế, xã hội nay, xem xét việc kết thừa tư tưởng, giá trị vấn đề phát triển nhà thương mại từ trước đến Phương pháp tổng hợp, thừa kế công trình nghiên, báo khoa học trước vấn đề phát triển nhà thương mại Phương pháp so sánh luật học Phương pháp phân tích, đánh giá, bình luận, diễn giải, thống kê,… Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Góp phần hệ thống hóa quy định pháp luật liên quan đến vấn đề phát triển nhà thương mại Luận văn sâu phân tích quy định pháp luật phát triển nhà thương mại, điểm tiến bất cập, hạn chế quy định pháp luật vấn đề phát triển nhà thương mại Luận văn đưa số thực trạng áp dụng pháp luật phát triển nhà thương mại địa bàn thành phố Hà Nội, số thành tựu đạt số hạn chế, vướng mắc, khó khăn q trình triển khai quy định pháp luật thực tế để có biện pháp khắc phục Từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn thực địa phương cụ thể để kiến nghị số biện pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật thực thi pháp luật thực tế Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn chia thành chương: Chương 1: Khái quát chung nhà pháp luật phát triển nhà thương mại Chương 2: Thực trạng pháp luật phát triển nhà thương mại Chương 3: Thực trạng phát triển nhà thương mại Hà Nội kiến nghị góp phần hồn thiện CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan nhà 1.1.1 Quan niệm nhà Xã hội loài người trải qua trình phát triển từ thấp đến cao, đơi với phát triển vật chất, tinh thần, điều kiện sống người nâng cao mà kể đến phát triển nhà Nếu từ thời nguyên thủy người biết săn bắn, hái lượm, khái niệm nhà chưa hình thành mà có khái niệm nơi trú ngụ an toàn, tránh khỏi điều kiện thời tiết tự nhiên khơng thuận lợi tránh thú dữ, lồi động, thực vật đe dọa tính mạng Lúc người dựa vào năng, tìm kiếm nơi trú tránh an toàn, thường lợi dụng điều kiện địa hình, ưu đãi thiên nhiên, lợi có sẵn tự nhiên để xác định nơi ẩn náu, nơi che chở họ khỏi nắng, mưa, gió, bão, thú dữ… hang động, mái đá….Khi sống dần ổn định phát triển hơn, người sống thành tộc, lạc xác định vùng đất ổn định để định cư, nhiều người có cải tư hữu người ta nghĩ đến chuyện tạo nơi nhân tạo, có tác dụng hang đá, mái đá…nhưng vị trí họ mong muốn, người ta biết dùng loại vật liệu cỏ, gỗ, đá…để tạo thành nơi Ban đầu nơi nơi để người trú ngụ khỏi tác động thời tiết bên ngoài, tránh thú cất giữ cải có Sau hóa số lồi động vật nơi mở rộng quy mơ có nơi nuôi nhốt động vật Đến thời điểm nhà coi nơi trú tránh an toàn chưa thực coi khái niệm nhà Đến thời kỳ phát triển tiếp theo, thời nơ lệ phong kiến, phân hóa địa vị, giai cấp, điều kiện phát triển hưởng thụ cải xã hội khác đồng thời lối sống du mục đi, nhiều vùng đất có vị trí địa lý thuận lợi người chiếm giữ người ta mong muốn bành trướng, thể điều kiện thơng qua nơi Đồng thời, lúc phương thức sản xuất thay đổi, nguyên liệu để xây dựng nhà phong phú đồng thời phân tầng giai cấp, người nắm giữ cải xã hội, nắm giữ tư liệu sản xuất có điều kiện việc xây dựng ngơi nhà họ làm cách để thể vị Có thể thấy nhà thời kỳ có khác biệt rõ rệt, hình thành kiến trúc xây dựng loại nhà tầng lớp thống trị chủ nô, phong kiến phức tạp, to lớn sử dụng vật liệu quý giá nhiều so với tầng lớp Nếu nô lệ, dân thường phải sống nhà nhỏ, kiến trúc đơn giản, sử dụng vật liệu có sẵn tác dụng che chắn hạn chế khối nhà tầng lớp chủ nơ, phong kiến quần thể kiến trúc với không gian tách biệt, thể địa vị vai trò người không gian Các nhà phân biệt theo giới, theo địa vị, lứa tuổi có tầng lớp rào chắn kiên cố để bảo vệ người sống đó, đồng thời quần thể nhà ln có phận tách biệt dành cho người ở, làm thuê, làm công nhà, tách biệt so với nơi chủ nhân Đối với tầng lớp người lao động tự do, họ có nhà riêng nhà thường đơn sơ, không tách biệt khu vực khơng gian đồng thời ln có chỗ cho trồng trọt, chăn nuôi đảm bảo nguồn sống cho gia đình Nhà phản ánh rõ nét tiến đời sống kinh tế, văn hóa xã hội đặc thù dân cư Đến thời kỳ cận đại phát triển tư hình thành loại nhà khác biệt so với thời kỳ phong kiến Với tầng lớp thượng lưu, quý tộc, tư tầng lớp chủ nô, phong kiến ngơi nhà ngồi dùng để cơng cụ để bành trướng phô trương Cùng với phát triển kiến thức có thay đổi rõ rệt kiến trúc thời kỳ này, nhà mang phong cách xa hoa, lộng lẫy, to lớn xuất lâu đài, cung điện Cùng với phát triển sản xuất đồng thời trình di cư từ vùng nông thôn lên thành phố vùng có điều kiện kinh tế tốt 75 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật phát triển nhà thương mại 3.3.1 Về phương diện pháp luật Về vấn đề phát triển nhà thương mại quy định pháp luật đầy đủ, nhiên số quy định khơng đồng nhất, thống luật văn hướng dẫn Trong trình thực cần phải tiến hành kiểm tra, rà soát thường xuyên để kịp thời loại bỏ quy định bất cập, sửa đổi bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế quan hệ liên quan đến phát triển nhà Để thực tốt điều cần phối hợp đặc biệt bộ, ban ngành liên quan, đẩy mạnh số hóa thơng tin văn quy phạm pháp luật ngành để ban hành văn phù hợp, thống quan Đồng thời việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh nhà phải thể chế hóa đường lối, chủ trương, sách Đảng, Nhà nước, quan điểm phát triển thị trường bất động sản nước ta Các quy định cần tạo hành lang pháp lý để nhà thương mại giao dịch thuận lợi thị trường bất động sản, quy định công khai, minh bạch cần phải quy định cụ thể đồng thời quy định chế tài xử lý vi phạm Hiện chế tài liên quan đến việc xử lý vi phạm chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại vi phạm nghĩa vụ chưa có nhiều chưa đủ sức răn đe, cần nghiên cứu văn liên quan đến việc xử phạt vi phạm hành chủ đầu tư phát triển nhà thương mại vi phạm nghĩa vụ mức phạt, biện pháp khắc phục hậu xảy ra, đảm bảo tính khả thi để chủ đầu tư chấp hành nghiêm chỉnh quy định pháp luật Hầu hết quy định xử phạt ấn định mức phạt cụ thể, so với giá thay đổi khác dự án, có nên quy định mức phạt tính giá trị tài sản chủ đầu tư vi phạm tổng đầu tư đến giai đoạn vi phạm? Mỗi dự án có chấp thuận phê duyệt chi tiết giai đoạn tổng mức đầu tư, vậy, chậm thực vi phạm thực hiện, tiến hành xử phạt tính phần trăm (%) tổng giá trị khiến nhà đầu tư cân nhắc thực vi phạm Mặt khác, tranh chấp người mua, thuê mua nhà chủ đầu tư diễn ngày nhiều, cần xây dựng quy định liên quan đến việc giải tranh chấp Khi tranh chấp xảy thông thường tranh chấp tập thể toàn dân cư với chủ đầu tư nên đề chế đại diện khách hàng làm việc với chủ đầu tư có tham gia quan bảo vệ người mua nhà từ phía nhà nước, xét cho cùng, người mua, thuê mua nhà người tiêu dùng, cần phải bảo vệ Đẩy mạnh cải cách hành liên quan đến trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, phát triển nhà thương mại, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân liên quan nhanh chóng triển khai dự án phát triển nhà Đồng thời tiến hành cải cách thủ tục hành việc cấp Giấy chứng nhận, cơng nhận quyền sử dụng đất người mua, thuê mua nhà thương mại Đơn giản hóa thủ tục hành mục tiêu hướng đến không lĩnh vực phát triển nhà mà tất lĩnh vực pháp luật điều chỉnh Để thực quy định pháp luật cần đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện, không phức tạp, rắc rối cho người thực Cần chế liên thông mặt hành chính, giấy tờ, cần thơng tin số hóa diện tích đất nhà tra cứu thông tin, lịch sử pháp lý đất, không cần nhiều thủ tục chứng minh rườm rà Cơng tác hành đất đai cần kiện tồn mối, có hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai, chế thực cửa phát huy tác dụng hiệu quả, cần có liên thơng nhiều quan, xây dựng hệ thống sở liệu chung để thuận tiện giải công việc Những quy định pháp luật liên quan đến sở hữu nhà thương mại, điều kiện chủ đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, thực giao dịch nhà ở….còn tồn vướng mắc nêu cần kịp thời có hướng dẫn bổ sung xác định cách hiểu thống vấn đề, tránh tình trạng nơi hiểu cách thực khác Quy định pháp luật lĩnh vực pháp luật khác nhau, hướng đến mục tiêu điều chỉnh khác nhau, chúng khơng thể nằm ngồi mối liên quan chung nên áp dụng pháp luật, trước hết nên tôn trọng cách hiểu luật chuyên ngành quy định, sau áp dụng quy định luật liên quan, có vấn đề mâu thuẫn xảy ưu tiên áp dụng quan hệ pháp luật mà luật chuyên ngành điều chỉnh, không áp dụng theo kiểu luật có lợi áp dụng luật 3.3.2 Về chế, sách 3.3.2.1 Về chế, sách với dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Phát triển nhà thương mại áp dụng theo chế thị trường, dựa vào cung cầu thị trường để định kế hoạch phát triển ưu đãi cho bên gần khơng có, có số quy định ưu đãi đối tượng có thu nhập thấp mua nhà thương mại Tuy nhiên, nhiều trường hợp, chủ trương, chế, sách địa phương điều nhà đầu tư quan tâm tiến hành đầu tư Thống mặt chế, sách phù hợp đồng bộ, bình đẳng tất đối tượng tham gia phát triển nhà thương mại Trước hết cần xây dựng sách quy hoạch phát triển nhà ở dài hạn ngắn hạn, đổi công tác lập quy 77 hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội nói chung nhà thương mại nói riêng Vấn đề quy hoạch khơng nói riêng đến việc xây dựng mà cần quy hoạch đồng điều kiện kinh tế, xã hội, sở vật chất, hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục….Việc phát triển môi trường sống tiện nghi, thoải mái yếu tố để thu hút dân cư từ thu hút nhu cầu phát triển nhà Nghiên cứu, xây dựng sách hỗ trợ vốn, huy động vốn phát triển nhà thương mại dành cho đối tượng có thu nhập thấp Nếu phận người dân tiếp cận nhà thương mại kênh đầu tư, tích lũy phận khác có nhu cầu mua, th mua nhà thương mại nhằm mục đích để ở, yêu cầu thiết với họ không thuộc diện nhà nước hỗ trợ để tiếp cận với nhà xã hội nên buộc phải tìm cách mua, thuê, thuê mua nhà thương mại, cần quan tâm đến nhu cầu đối tượng này, thành phố có sách thuế, đất đai chế áp dụng cho nhà đầu tư xây dựng nhà thương mại phục vụ cho đối tượng người có thu nhập thấp tạo đồng thuận ủng hộ nhiều người dân Thành phố Hà Nội tiếp nhận nhiều người dân nhập cư, có nhiều cặp vợ chồng trẻ, mua nhà thương mại trung cao cấp khơng có khả khơng thuộc đối tượng hỗ trợ nhà ở, phương án tiếp cận nhà thương mại giá rẻ, thành phố tạo điều kiện chủ trương, sách, chế tháo gỡ khó khăn cho nhiều người Thành phố cần quan tâm sách thu hút đầu tư, môi trường đầu tư tốt khiến chủ đầu tư có mong muốn phát triển địa phương Nếu phải bỏ giá trị vốn để thực dự án, chế, sách địa phương thơng thống, ưu đãi, thực pháp luật nghiêm túc, không đề cao thủ tục hành rườm rà, phức tạp; đội ngũ cán cơng chức nhiệt tình q trình thực thủ tục triển khai thực tế….thì nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn nơi cho dù xét tổng thể tiềm phát triển chưa tốt nơi có chế, sách khơng hợp lý 3.3.2.2 Những giải pháp, định hướng thành phố việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhà tập thể để phát triển nhà thương mại Thành phố cần triển khai hoạt động liên quan đến thực hóa chế, sách thành phố việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu tập thể cũ xuống cấp, hư hỏng thành phận vấn đề giải quỹ đất xây dựng dự án nhà thương mại văn hướng dẫn cụ thể hơn, chi tiết hơn, đưa chế, sách rõ ràng để chủ đầu tư có mong muốn tiếp cận với phương án xây dựng, cải tạo lại chung cư, tập thể cũ thành dự án nhà thương mại kết hợp với việc đảm bảo tái định cư cho cư dân dự án, đảm bảo lợi ích người dân, cân với lợi ích xã hội, nhà nước Một vấn đề đặt nhiều chung cư cũ, khu tập thể cũ nằm vị trí trung tâm, cải tạo, xây dựng cần phải xem xét điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao cơng trình để đảm bảo lợi ích chủ đầu tư, mâu thuẫn với chủ trương giảm mật độ dân số khu vực nội đơ, thành phố cần nghiên cứu, xem xét phương án thích hợp, đưa văn quy định cụ thể tỉ lệ diện tích dành cho phát triển nhà thương mại, văn phòng, trung tâm thương mại tổng diện tích tập thể, chung cư cũ sau cải tạo, xây dựng mới, nhằm đảm bảo lợi ích đáng bên Chủ trương, chế sách thành phố cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu tập thể xuống cấp vấn đề xác định nguồn vốn đưa phương án xã hội hóa, kêu gọi đầu tư khuyến khích liên doanh, liên kết chủ đầu tư chủ sở hữu nhà sở bên góp tiền vốn, bên góp quyền sở hữu sau phân chia lợi nhuận Đây phương hướng chủ yếu thời gian tới, mặt vừa đảm bảo quyền lợi chủ đầu tư người dân, mặt khác nhằm nâng cao trách nhiệm bên liên quan sớm cải tạo, xây dựng xong nhà chung cư, khu tập thể cũ Tuy nhiên, khu chung cư, tập thể cũ khu vực nội đô cần phải đảm bảo hài hòa mục tiêu dân số, phù hợp với quy hoạch kiến trúc bảo tồn kiến trúc khu vực đặc biệt nên thành phố xem xét phương án kêu gọi vốn đầu tư thương mại toàn xem xét ưu đãi thuế cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ Mặt khác, thành phố xem xét nguồn cấp vốn cho nhà đầu tư vay với lãi suất ưu đãi sách tài mở để nhà đầu tư mạnh dạn thực cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ Ngoài giải pháp, định hướng mặt pháp lý thành phố chủ trương, định hướng hỗ trợ doanh nghiệp trình thực cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ Thành phố xác định chung cư, tập thể cũ nát cần cải tạo xây dựng kế hoạch, lộ trình thực phù hợp tiến hành kêu gọi đầu tư Mặt khác, trình thu hồi đất thành phố định hướng cho cán bộ, quyền địa phương đồng lòng, hỗ trợ việc vận động, giải thích cho người dân biết chủ trương, sách, định hướng, giải pháp thành phố để hộ dân nhanh chóng đạt thỏa thuận với doanh nghiệp thực xã hội hóa cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ Đối với thủ tục hành chính, thành phố chủ động hỗ trợ, giúp đỡ doanh nghiệp, rút gọn thủ tục hành khơng cần thiết 79 trọng rút ngắn mặt thời gian thẩm định thủ tục Thành phố xác định cải tạo chung cư, tập thể cũ vấn đề quan trọng bố trí lại kiến trúc quy hoạch thủ đô nên yêu cầu vào phối hợp tích cực bộ, ban ngành địa bàn đặc biệt vấn đề cải cách thủ tục hành Thành phố Hà Nội xem xét xây dựng hệ thống thơng tin đất đai nói chung, thơng tin tập thể, chung cư cũ cần cải tạo kêu gọi xã hội hóa cách cơng khai, minh bạch Khi cải tạo tập thể, chung cư cũ vấn đề lợi ích đặt phức tạp, thành phố có hệ thống thơng tin hỗ trợ doanh nghiệp người dân dễ dàng tiếp cận, khai thác thông tin, kết nối nhu cầu dân doanh nghiệp chi tiết, hữu ích hội để bên sớm đến phương án xây dựng, cải tạo chung cư, tập thể cũ phù hợp với tình hình thực tế lợi ích bên Tóm lại, khu tập thể, chung cư cũ vấn đề quan trọng việc phát triển nhà thương mại, phận lớn nhà thương mại, thành phố cần có chế, sách rõ ràng, cụ thể, quy định chi tiết điều kiện xây dựng, ưu đãi với bên việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư, tập thể cũ, xuống cấp Mặt khác, xác định sau cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ việc điều chỉnh hệ số xây dựng, mật độ xây dựng, tăng thêm số lượng, diện tích hộ thương mại tất yếu để bảo đảm lợi ích bên nên cần nghiên cứu xem xét phù hợp, hài hòa yếu tố liên quan đến dân số, kiến trúc 3.3.3 Về thực thi pháp luật Một hệ thống pháp luật hoàn thiện chưa đủ để điều chỉnh quan hệ xã hội luật điều chỉnh mà phải có chế thực thi hiệu quả, đảm bảo công bằng, thượng tơn pháp luật Có thể thấy thực tế, nhiều vi phạm ngăn chặn từ đầu yếu quản lý, thực thi pháp luật mà vi phạm tái diễn, chí tái diễn nhiều lần, cần phải có biện pháp để thực thi pháp luật tốt Trước hết, kể đến lực đội ngũ cán người trực tiếp thực thi pháp luật cần phải hiểu rõ, đầy đủ quy định, trình thực cần phải nghiêm túc nghiêm chỉnh chấp hành quy định pháp luật Hiện nay, dù nỗ lực song có thực tế khơng thể phủ nhận trình độ cán bộ, cơng chức thực quản lý nhà nước nói chung đất đai, xây dựng nói riêng chưa đồng đều, nhiều trường hợp trọng cấp thực tế không xử lý vướng mắc đặt ra, việc làm quan trọng nâng cao lực thực thi người quản lý, giám sát sâu sắc, toàn diện vấn đề phát triển nhà ở, từ cán hành nơi có đất đến cấp trình thực dự án Loại bỏ tư tưởng “nhũng nhiễu”, “hành dân” “quan liêu” thực công vụ; thường xuyên tiến hành kỳ kiểm tra lực tinh giảm cán bộ, công chức không đạt chuẩn; Quản lý nhà nước không đơn máy kỹ thuật, áp dụng cứng nhắc pháp luật mà cần phải chế, máy giúp đỡ người dân thuận tiện thực yêu cầu pháp luật giao dịch, thủ tục họ tham gia, khuyến khích người dân thực “quyền’ cưỡng chế bắt buộc thực “nghĩa vụ” mà đáng ý thực đảm bảo tốt quyền lợi cho tất bên xã hội Thành phố cần thường xuyên kiểm tra, rà sốt q trình thực dự án nhà ở, khu đô thị chấp thuận, cho phép đầu tư để xem xét trạng dự án Nếu có vấn đề vi phạm xảy phải kịp thời xử lý, vi phạm đến đâu xử lý đến đó, khơng bao che, khơng chấp nhận sai phạm Những dự án vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ phải tiến hành thu hồi lại giấy phép, thu hồi phần đất giao, cho thuê chuyển giao cho chủ đầu tư khác có đủ lực Khi thực việc cưỡng chế cần kiên quyết, không tạo tiền lệ xử lý, việc phải đặt quy định pháp luật lên hàng đầu, theo quy định pháp luật để làm gương cho việc xử lý vụ việc khác Trong trình thực thi pháp luật phát triển nhà đồng thời cần thực công khai, minh bạch, vấn đề quan trọng khâu thực thi pháp luật Công khai minh bạch vừa để tuyên truyền pháp luật vừa mang tính răn đe đối tượng vi phạm bị xử lý đồng thời để người dân thực chế giám sát Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà thương mại nói riêng làm sở đáng tin cậy cho người dân tiếp cận thông tin cách thống có quản lý quan nhà nước, người dân tiếp cận thơng tin dự án nhà định mua, thuê mua Thường xuyên cập nhật đầy đủ thông tin, xác thơng tin từ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư, bên môi giới, người mua để thơng tin xun suốt, có vấn đề xảy có phương án giải 3.3.4 Nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật cho người tham gia giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà thương mại Đối với người có nhu cầu mua nhà, thuê nhà ở: Phát triển nhà thương mại vấn đề cần quan tâm phát triển mức loại hình nhà giải mục tiêu chỗ cho người dân Trong bối cảnh nhà nước khơng bao cấp nhà ở, hỗ trợ cho số đối tượng đặc biệt việc hiểu biết quy 81 định liên quan đến nhà thương mại cần thiết, bảo đảm quyền lợi người mua nhà, thuê nhà Hiện có số vấn đề tranh chấp xảy người dân chủ đầu tư việc vướng mắc thực quyền sở hữu người dân gặp khó khăn xuất phát từ việc chưa hiểu rõ quy định pháp luật, chưa bảo vệ quyền lợi ích người mua, thuê, thuê mua nhà Nhiều trường hợp người mua theo xu hướng, theo phong trào, dự án quy mô, quảng cáo hay đưa ưu đãi giá ưu đãi khác nhiều người dân mua, ký hợp đồng qua loa, nhu cầu để phần, để đầu kiếm lời nên không quan tâm đến lực chủ đầu tư, khả thực dự án, sau xảy vấn đề tìm hiểu thơng tin q muộn, hợp đồng ký, nhiều điều khoản không rõ ràng, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người mua Tranh chấp xảy phần nhà đầu tư chưa công khai, minh bạch thơng tin theo quy định chưa có chế thẩm định tính xác thơng tin, chủ yếu người dân mua, thuê, thuê mua tin tưởng uy tín chủ đầu tư, chưa thể tự kiểm định thơng tin thành nhiều thực giao dịch kiểu “ăn may” phần thiếu thông tin, không xác định vấn đề pháp lý cần phải biết người tham gia giao dịch Từ thực trạng trên, cần tuyên truyền nâng cao hiểu biết người dân thực giao dịch nhà đặc biệt giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai, tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý nhà quyền lợi nghĩa vụ bên liên quan Thông qua nguồn thông tin từ Sở xây dựng địa phương người dân tìm hiểu tính pháp lý dự án đủ điều kiện bán hay không yêu cầu chủ đầu tư phải có văn chứng minh nhà khơng bị chấp thực nghĩa vụ khác Một lý thường gặp khác người dân yêu cầu chặt chẽ hợp đồng nhà ở, chí có suy nghĩ hợp đồng cho có số trường hợp cho ký hợp đồng tốt mà chưa nghĩ đến vấn đề điều khoản hợp đồng có lợi hay có hại cho thân, tranh chấp xảy hợp đồng khơng có điều khoản có lợi cho thân dẫn đến phải chịu thiệt thòi Như vậy, người thực giao dịch liên quan đến nhà cần phải tìm hiểu kỹ hợp đồng đặc biệt điều khoản liên quan đến quyền nghĩa vụ Để làm cơng tác tun truyền pháp luật quan trọng, người dân tiếp cận đầy đủ đa chiều quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi Đối với đối tượng thực giao dịch mua bán, thuê mua nhà nhằm mục đích bán lại để lấy chênh lệch cần chủ động cập nhật quy định pháp luật, tự nâng cao hiểu biết thân để tránh đầu tư theo số đơng thiệt hại Ngồi ra, cần có biện pháp tuyên truyền, vận động người dân thay đổi quan điểm việc sở hữu nhà riêng lẻ, nhà mặt đất tồn lâu đời đời sống nhân dân chuyển sang hình thức sở hữu nhà chung cư thuê, thuê mua nhà phù hợp với điều kiện thu nhập hộ gia đình, cá nhân Khi quỹ đất ngày hạn hẹp dân số ngày tăng điều kiện để có nhà riêng lẻ khó dẫn đến gia đình nhiều hệ sinh sống nhà chuyển đổi sang hình thức sở hữu nhà chung cư thuê, thuê mua nhà điều kiện sống tốt nhiều KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương ba luận văn đề cập đến thực trạng phát triển nhà thương mại thành phố Hà Nội đồng thời đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật dựa việc tìm hiểu thực trạng thực quy định phát triển nhà thương mại Hà Nội Hà Nội thành phố lớn nước, nhu cầu nhà cần thiết thực tế số lượng dự án phát triển nhà thương mại thành phố lớn Do đặc thù tự nhiên điều kiện kinh tế, văn hóa xã hội Hà Nội nên việc phát triển nhà thương mại chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố Luận văn có nêu số kết đạt trình thực phát triển nhà thương mại thành phố nêu số vụ việc, sai phạm điển hình trình thực pháp luật phát triển nhà thương mại Sau có nhìn tổng quan, tranh sơ thực trạng phát triển nhà thương mại Hà Nội có nêu số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật phát triển nhà thương mại phương diện hoàn thiện pháp luật, q trình thực thi pháp luật chế, sách phát triển nhà thương mại 83 KẾT LUẬN Nhà nhu cầu thiết yếu “giấc mơ”, “mục tiêu” theo đuổi đời người Nhà không loại tài sản, giá trị vật chất mà lớn giá trị tinh thần chứa đựng đó, vậy, người cố gắng cách hay cách khác tạo lập ngơi nhà riêng Trong điều kiện dân số ngày tăng quỹ đất ngày hạn hẹp vấn đề nhà trở nên hữu lúc nào, việc tạo lập nhà khó khăn trước Qua thời gian bao cấp nhà ở, người dân phải tự tạo lập nhà cách xây dựng mua, thuê mua nhà thương mại nên toán đặt phải phát triển số lượng lớn nhà phục vụ nhu cầu người dân Trong điều kiện kinh tế thị trường, thương mại hóa khoa học cơng nghệ ngày phát triển việc phát triển số lượng lớn nhà khơng vấn đề khó khăn, việc phát triển nhà theo dự án – chung cư cao tầng lời giải cho toán số lượng nhà Đồng thời, khoa học, công nghệ, truyền thông kết nối cung, cầu nhà tạo thị trường nhà công khai, minh bạch, sôi động Đây hai yếu tố quan trọng việc phát triển nhà thương mại Tuy nhiên, để việc phát triển nhà thương mại thuận lợi cần có hành lang pháp lý vững chế thực thi có hiệu Luật Nhà 2014 quy định cụ thể vấn đề phát triển nhà thương mại đồng thời trình xây dựng luật xem xét đến tính đồng với quy định pháp luật liên quan Luật Đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản coi thành tựu xây dựng pháp luật Mặc dù có quy định pháp luật chặt chẽ khơng thể tránh khỏi thiếu sót lỗ hổng pháp luật chưa đề cập đến, đồng thời việc thực thi chưa hoàn toàn nghiêm túc thực tế, cần có nhiều cơng trình nghiên cứu nội dung quy định pháp luật, sở có hướng hồn thiện tốt hệ thống pháp luật Nhà nói chung phát triển nhà thương mại nói riêng Thành phố Hà Nội thành phố lớn nước, trung tâm hành – trị- văn hóa- kinh tế lớn nên số lượng dân cư Hà Nội ngày đông, đặt sức ép lớn thành phố việc đảm bảo nhu cầu nhà cho người dân Hiện địa bàn thành phố có nhiều dự án phát triển nhà thương mại, có dự án hồn thành xong bàn giao cho người dân vào có nhiều dự án tiếp tục triển khai Vấn đề phát triển nhà thương mại thành phố có số thành tựu đáng kể tồn khơng hạn chế, ngun nhân bắt nguồn phần từ thiếu chặt chẽ hệ thống pháp luật phần lớn việc thực thi thiếu nghiêm túc, không hiệu thực tế Trong phạm vi dung lượng luận văn, tác giả đề cập phần thành tựu số hạn chế, bất cập phát triển nhà thương mại địa bàn Hà Nội, từ đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà thương mại thực thực tế Tóm lại, việc phát triển nhà thương mại vấn đề quan trọng cần quan tâm cấp, ngành đối tượng liên quan Để phát triển nhà thương mại trước hết cần phải có hệ thống pháp luật hồn thiện sau chế thực thi có hiệu quả, cần có thêm cơng trình nghiên cứu liên quan nội dung quy định pháp luật thực trạng thực thi thực tế để kịp thời có giải pháp, kiến nghị phù hợp./ 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (2016), “Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ năm 2015 phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch năm 2016 ngành Xây dựng”, Báo cáo Hội nghị trực tuyến ngành Xây dựng ngày 15/01/2016, tr.14 Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (02), tr.52-56 Cục thống kê thành phố Hà Nội, “Báo cáo số 533/BC-CTK báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 12 năm 2015”, tr.4 Cục thống kê thành phố Hà Nội, “Báo cáo số 533/BC-CTK báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 12 năm 2015”, tr.13 Cục thống kê thành phố Hà Nội, “Báo cáo số 533/BC-CTK báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 12 năm 2015”, tr.18 Dương Thị Bình Minh (2012), “Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh – Lý luận thực tiễn”, NXB Phương Đông Hoàng Xuân Nghĩa (2009), “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (04), tr.45-51 Lê Thị Lan (2013), Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành- Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội Lưu Quốc Thái (2014), “Bàn vấn đề huy động vốn theo hình thức góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (05), tr.59-71 10 Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (03), tr 31-35 11 Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 12 Ngô Mạnh Tú (2011), Pháp luật kinh doanh nhà - thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 13 Phạm Thị Toán (2012), Các vấn đề pháp lý mua bán nhà tiếp cận góc độ pháp luật kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 14 Tạ Thị Thương Huyền (2012), Các vấn đề pháp lý kinh doanh nhà cơng trình xây dựng, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 15 Tổng Cục Thống Kê (2014); “Niên giám thống kê năm 2014”, tr.15 16 Trịnh Đình Dũng (2014), “Chính sách giải pháp phát triển nhà Việt Nam giai đoạn tới”, Tạp chí Cộng Sản, (11), tr.9-16 17 Vũ Thị Tuyết Loan (2010), Pháp luật nhà - Thực trạng giải pháp hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội Văn quy phạm pháp luật 18 Hiến pháp năm 1946; năm 1959; năm 1980; năm 1992; năm 2013 19 Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014; Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 20 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 21 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 22 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014; Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005; 23 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 24 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 25 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 26 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư 28 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 29 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 30 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chỉnh phủ giao dịch bảo đảm 31 Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản 32 Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu 33 Nghị số 61/NQ-CP ngày 21 tháng 08 năm 2014 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu 34 Nghị số 15/2008/QH12 ngày 29 tháng 05 năm 2008 Quốc hội việc điều chỉnh địa giới hành thành phố Hà Nội số tỉnh có liên quan 35 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 Bộ xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư 87 37 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 06 năm 2015 Ngân hàng Nhà nước quy định bảo lãnh ngân hàng 38 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 39 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 40 Quyết định số 2121/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 41 Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 07 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 42 Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19 tháng 06 năm 2014 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình phát triển nhà Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 -2020 định hướng đến năm 2030 43 Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28 tháng 11 năm 2014 UBND Thành phố Hà Nội vê việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà thành phố Hà Nội năm 2015 năm (giai đoạn 2016 – 2020) 44 Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2015 UBND Thành phố Hà Nội quy định đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngồi, cá nhân nước ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư sang đất địa bàn Thành phố Hà Nội 45 QCVN 03:2012/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc phân loại, phân cấp cơng trình dân dụng, cơng nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị, (ban hành kèm theo Thông tư số 12/2012/TT-BXD ngày 28 tháng 12 năm 2012 Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia ngun tắc phân loại, phân cấp cơng trình dân dụng, công nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị) 46 Chỉ thị số 11/CT-UBND ngày 17 tháng 05 năm 2016 UBND Thành phố Hà Nội nhiệm vụ giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố Hà Nội Website 47 Ban biên tập (2016), “10 chủ đầu tư Hà Nội có tiến độ tốt năm 2016”, địa http://thongtinduan.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=7928: 10-ch-u-t-ti-ha-ni-co-tin-tt-nht-nm-2016&catid=27:vn-quan-tam&Itemid=75, truy cập ngày 12/04/2016 48 Châu Anh (2015), “Dự án 52 Lĩnh Nam: Thu tiền chớp nhống, tiến độ ì ạch”, vtc news, địa http://www.vtc.vn/du-an-52-linh-nam-thu-tien-chop-nhoangtien-do-i-ach-d218403.html, truy cập ngày 13/08/2015 49 Công ty TNHH Savills Việt Nam (2016), “Báo cáo tình hình bất động sản Hà Nội quý năm 2016”, địa http://vn.savills.com.vn/research/officeresearch.aspx, truy cập ngày 04/07/2016 50 Công ty TNHH CBRE Việt Nam, “Tổng quan thị trường Bất động sản Hà Nội quý năm 2016”, địa http://www.cbrevietnam.com/VietnamProperty/pressrelease/hanoi-q1-2016-review?lang=vi; truy cập ngày 05/04/2016 51 H Hải (2015), “Rút gọn quy trình, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận”; Cổng giao tiếp điện tử UBND thành phố Hà Nội, địa http://hanoi.gov.vn/30/-/hn/ZVOm7e3VDMRM/7320/2761410/2/rut-gon-quytrinh-ay-nhanh-tien-o-cap-giay-chungnhan.html;jsessionid=CRsTc6q3oKELXuS4Zbv5Jt0h.app2, truy cập ngày 06/11/2015 52 Khánh An (2016), “Keangnam Vina chây ỳ khơng trả phí bảo trì”, báo cafef, địa http://cafef.vn/bat-dong-san/keangnam-vina-chay-y-khong-tra-phi-baotri-20160321105805527.chn, truy cập ngày 21/03/2016 53 Lê Quân (2014), “Dự án Usilk City – thất hứa đến bao giờ?”, báo Thanh niên, địa http://thanhnien.vn/doi-song/nhip-song-dia-phuong/du-an-usilk-citythat-hua-den-bao-gio-519572.html, truy cập ngày 23/12/2014 54 Nguyễn Vũ (2016), “Sức hút từ khu vực phía Tây thành phố”, Báo Nhân dân địa http://www.nhandan.com.vn/hanoi/item/29737002-suc-hut-tu-khu-vucphia-tay-thanh-pho.html, truy cập ngày 30/05/2016 55 Phương Anh (2014), “Giới thiệu tổng quan khái quát địa lý thành phố Hà Nội”, Cổng giao tiếp điện tử UBND thành phố Hà Nội, địa chỉ: http://hanoi.gov.vn/diachihanoi/-/hn/Qnq55IvLejjp/1001/124742/gioi-thieutong-quan-va-khai-quat-ve-ia-li-thanh-pho-hanoi.html;jsessionid=2S4+6H6KS0Y6ZngUt1WkGjFw.node1; truy cập ngày 25/12/2014 56 Quang Đông (2016), “Cưỡng chế công trình sai phép số 8B Lê Trực”, Báo Thanh tra, địa http://thanhtra.com.vn/kinh-te/xay-dung/cuong-che-congtrinh-sai-phep-so-8b-le-truc_t114c6n100737, truy cập ngày 06/03/2016 57 Sở Xây dựng (2016), “Danh sách chủ đầu tư Sở xây dựng có văn chấp thuận bất động sản hình thành tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định”, địa website http://www.soxaydung.hanoi.gov.vn/vi-vn/tin/danh-sach-cac-chu-dau-tu-daduoc-so-xay-dung-co-van-ban-chap-thuan-bat-dong-san-hinh-thanh-trongtuong-lai-du-dieu-kien-duoc-dua-vao-kinh-doanh-theo-/785153-657895953300, truy cập ngày 29/02/2016 58 Sở xây dựng (2016), “Danh sách dự án bất động sản hình thành tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định Luật Bất động sản 2014”, địa website http://www.soxaydung.hanoi.gov.vn/vi-vn/tin/danhsach-cac-du-an-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-du-dieu-kien-dua-vaokinh-doanh-theo-quy-dinh-cua-luat-bat-dong-san-2014/785153-657895672161, truy cập ngày 09/06/2016 59 Sở xây dựng (2016), “Kết kiểm định, đánh giá chất lượng trạng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội”, truy cập ngày 29/02/2016, http://www.soxaydung.hanoi.gov.vn/vi-vn/tin/ket-qua-kiem-dinh danh-gia- 89 chat-luong-hien-trang-cac-nha-chung-cu-tren-dia-ban-thanh-pho-hanoi/785153-657895-414618 60 Toàn Thắng (2016), “Đánh giá lại nhu cầu thị trường bất động sản”, cổng thông tin điện tử thành phố Hồ Chí Minh, địa http://tphcm.chinhphu.vn/danhgia-lai-nhu-cau-thi-truong-bat-dong-san, truy cập ngày 28/06/2016 61 Trang Ninh (2015), “Phí bảo trì chung cư, nhiều nút thắt phải gỡ”, báo đấu đầu, địa http://baodauthau.vn/nha-dat/phi-bao-tri-chung-cu-van-connhieu-nut-that-phai-go-15729.html, truy cập ngày 28/12/2015 62 United Nations (1988); “A/RES/43/181 Global Strategy for shelter to the year 2000”, địa http://www.un.org/documents/ga/res/43/a43r181.htm; 20/12/1988 63 Vingroup (2016), “Vingroup phủ sóng dự án khu vực Hà Nội”, địa http://batdongsanvinhomes.vn/vingroup-phu-song-du-an-tai-cac-khu-vuc-hanoi-2169 ... phương diện sở pháp lý, lịch sử phát triển cần thiết điều chỉnh pháp luật phát triển nhà thương mại yếu tố tác động đến pháp luật pháp triển nhà thương mại Pháp luật phát triển nhà thương mại quy... triển nhà thương mại 1.3.1 Cơ sở pháp lý phát triển nhà thương mại 15 1.3.2 Lịch sử phát triển pháp luật phát triển nhà thương mại 16 1.3.3 Điều chỉnh pháp luật phát triển nhà thương mại 18 1.3.4... mua nhà thương mại dễ so với loại hình nhà khác thị trường, nhà thương mại đối tượng hướng đến nhà đầu tư 1.3 Pháp luật phát triển nhà thương mại 1.3.1 Cơ sở pháp lý phát triển nhà thương mại