Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại hà nội (luận văn thạc sĩ luật học)

Hiện nay, thành phố Hà Nội có chủ trương phát triển chủ yếu nhà ở xã hội để đáp ứng ngay nhu cầu bức thiết về nhà ở nhưng phát triển nhà ở thương mại mới là tất yếu và là xu hướng trong

nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thầy cô giáo, gia đình, bạn bè,

đồng nghiệp trong khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài Luận văn

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến

Tiến sĩ Trần Quang Huy – thầy giáo kính mến đã hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng

dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu

Luận văn của mình.

Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban giám hiệu,

toàn thể Quý thầy cô, cán bộ trong Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp

luật kinh tế và cán bộ Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện

thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

thạc sĩ.

Tôi cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở cạnh động viên;

giúp đỡ và là nguồn động lực cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

nghiên cứu của mình.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 03 tháng 08 năm 2016

Học viên

Nguyễn Thị Ngọc Lan

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn khoa học của TS Trần Quang Huy Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây Những

số liệu trong luận văn được thu thập từ các nguồn khác nhau, đã được công bố theo đúng quy định; được sử dụng trung thực và đã ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo Các trích dẫn khoa học được sử dụng có chú thích rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp trí, các công trình nghiên cứu đã công bố, các website và được liệt kê trong danh mục tài liệu tham khảo theo quy định

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của tôi

XÁC NHẬN CỦA GIẢNG VIÊN

HƯỚNG DẪN

Hà Nội, ngày… tháng… năm…

Học viên

1.3.1 Cơ sở pháp lý phát triển nhà ở thương mại 151.3.2 Lịch sử phát triển pháp luật phát triển nhà ở thương mại 161.3.3 Điều chỉnh pháp luật về phát triển nhà ở thương mại 181.3.4 Các yếu tố tác động đến pháp luật về phát triển nhà ở thương

Chương 2: Thực trạng pháp luật về phát triển nhà ở thương mại 25

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở

2.2 Quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 442.2.1 Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây

2.2.2 Nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuê đất

để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho thuê

47

2.2.3 Sử dụng quỹ đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất để tạo quỹ đất đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại

48

2.3.2 Nguồn vốn từ thị trường bất động sản 51

2.4.2 Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở thương mại 57Chương 3: Thực trạng phát triển nhà ở thương mại tại Hà Nội và các

kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật phát triển nhà ở thương mại

3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật phát triển nhà ở thương mại 80

3.3.4 Nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật cho người tham gia

giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà ở thương mại 86

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hà Nội là một trong những trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa - xã hội- khoa học và công nghệ lớn nhất cả nước, tập trung các cơ quan đầu não của Đảng, Nhà nước; trụ sở doanh nghiệp, khu công nghiệp, văn phòng…nên dân số tập trung đông đúc, tỉ lệ người di cư đến Hà Nội lập nghiệp ngày càng tăng đã dẫn đến áp lực về chỗ

ở càng ngày càng cao Khó khăn về nhà ở là một vấn đề thực sự và là thách thức của

xã hội, đòi hỏi phải có nhiều giải pháp đồng bộ để tháo gỡ mà một phần vấn đề được đặt ra là phát triển được số lượng nhà ở đáp ứng các yêu cầu khác nhau của người dân

về cả chất lượng và số lượng Hiện nay, thành phố Hà Nội có chủ trương phát triển chủ yếu nhà ở xã hội để đáp ứng ngay nhu cầu bức thiết về nhà ở nhưng phát triển nhà ở thương mại mới là tất yếu và là xu hướng trong tương lai, khi nhà nước đã hỗ trợ về nhà ở cho những đối tượng yếu thế thì các đối tượng khác buộc phải tự tạo lập chỗ ở của mình thông qua các hình thức tự xây dựng, cải tạo nhà ở hoặc các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở thương mại Để phát triển nhà ở thương mại trước hết phải có hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ và thống nhất để có căn cứ thực hiện và sau đó phải có các biện pháp đảm bảo thực thi pháp luật tốt trên thực tế Luật Nhà ở 2014 được ban hành là một trong những tiền đề pháp lý quan trọng để phát triển nhà ở thương mại, mặc dù mới được đưa vào thi hành trên thực tế nhưng cũng đã nảy sinh những bất cập yêu cầu đòi hỏi phải hoàn thiện hơn nữa Mặt khác, do Hà Nội là một thành phố có nhiều đặc thù khác với các địa phương khác nên trong quá trình thi hành pháp luật về nhà ở cũng có một vài điểm khác, nhiều thuận lợi hơn nhưng cũng nhiều thách thức đặt ra Nhằm tìm hiểu rõ hơn các quy định về việc phát triển nhà ở thương mại cùng những thực trạng pháp luật và việc thực thi pháp luật trên địa bàn thành phố

Hà Nội về vấn đề này, tác giả xin lựa chọn đề tài: “Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Phát triển nhà ở thương mại là một trong những tất yếu của quá trình phát triển kinh tế thị trường cũng như phù hợp với xu thế phát triển của thế giới Việc nghiên cứu hoàn thiện các quy định của pháp luật về phát triển loại hình nhà ở thương mại là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, tuy nhiên hiện nay các công trình nghiên cứu về vấn đề này chưa thực sự nhiều, đặc biệt khi Việt Nam đang quan tâm mục tiêu phát triển nhà ở, tăng diện tích nhà ở cho các đối tượng được nhà nước

hỗ trợ về nhà ở như đối tượng người có công, đối tượng nhận bảo trợ xã hội; cán bộ công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thì vấn đề phát triển nhà ở thương mại chưa thực sự nhận được nhiều sự quan tâm chú ý Trong phạm vi hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài có thể kể đến như sau

Về sách chuyên khảo, tham khảo: Dương Thị Bình Minh (2012), “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh – Lý luận và thực tiễn”, NXB

Phương Đông

Về luận văn, luận án:

Ngô Mạnh Tú (2011), Pháp luật kinh doanh nhà ở - thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Lê Thị Lan (2013), Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành- Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Huyền Trang

(2015), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số vấn đề lý luận

và thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Vũ Thị Tuyết Loan (2010), Pháp luật về nhà ở - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Tạ Thị Thương Huyền (2012), Các vấn đề pháp lý về kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Phạm Thị Toán (2012), Các vấn đề pháp lý mua bán nhà ở tiếp cận dưới góc độ pháp luật kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội

Về các bài báo, tạp chí:

Hoàng Xuân Nghĩa (2009), “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động

sản, nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (04),

tr.45-51; Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ những vướng mắc khi nhận thế chấp nhà

ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (03), tr.31-35; Lưu

Quốc Thái (2014), “Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức góp vốn đầu tư thỏa

thuận phân chia sản phẩm là nhà ở trong kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Nhà nước

và Pháp luật, (05), tr.59-71; Trịnh Đình Dũng (2014), “Chính sách và giải pháp phát triển nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn tới”, Tạp chí Cộng Sản, (11), tr.9-16; Bùi

Đức Giang (2016), “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (02), tr.52-56.

Các công trình nghiên cứu kể trên hầu hết chỉ đi sâu phân tích, tìm hiểu các quy định về nhà ở chung chung mà chưa đi phân tích riêng đặc thù của loại hình nhà ở thương mại Tổng hợp và kế thừa các thành quả của công trình nghiên cứu trên, luận văn đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, toàn diện và chi tiết hơn về vấn đề pháp luật phát triển nhà ở thương mạivà tìm hiểu thực trạng tại Hà Nội – thủ đô, thành phố trực thuộc trung ương có nhiều điều kiện tiềm năng về kinh tế, xã hội để phát triển nhà ở thương mại

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

Các quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật phát triển nhà ở thương mại

Các quy định của Luật Nhà ở 2014; Luật Đất đai 2013; Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các đạo luật, văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan đến phát triển nhà ở thương mại

Thực tiễn việc phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu:

Vấn đề phát triển nhà ở thương mại là một đề tài nghiên cứu có nội hàm nghiên cứu rất rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của luận văn thạc sĩ thì tác giả chỉ tiến hành nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến vấn đề này cũng như việc triển khai, áp dụng các quy định trên một địa phương cụ thể là Hà Nội

4 Mục tiêu nghiên cứu của luận văn

Tập hợp, hệ thống hóa các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.Nghiên cứu thực trạng tại một địa phương cụ thể - thành phố Hà Nội để đánh giá việc thực hiện quy định của pháp luật và đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được viết trên cơ sở các quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng

Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, Đường lối chính sách của Đảng, Nhà nước

trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng, quan điểm phát triển loại hình nhà ở thương mại trong bối cảnh hiện nay

Luận văn cũng sử dụng một số các phương pháp nghiên cứu khác:

Phương pháp biện chứng được sử dụng trong việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật phát triển nhà ở thương mại trong bối cảnh kinh tế, xã hội hiện nay, xem xét việc kết thừa tư tưởng, giá trị trong vấn đề phát triển nhà ở thương mại từ trước đến nay

Phương pháp tổng hợp, thừa kế đối với các công trình nghiên, bài báo khoa học trước đó về vấn đề phát triển nhà ở thương mại

Phương pháp so sánh luật học

Phương pháp phân tích, đánh giá, bình luận, diễn giải, thống kê,…

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Góp phần hệ thống hóa các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề phát triển nhà ở thương mại

Luận văn đi sâu phân tích các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại, chỉ ra những điểm tiến bộ và bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật về vấn

đề phát triển nhà ở thương mại

Luận văn đưa ra một số thực trạng áp dụng pháp luật phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội, chỉ ra một số thành tựu đạt được và một số hạn chế, vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai quy định pháp luật trên thực tế để có biện pháp khắc phục

Từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện trên một địa phương

cụ thể để có thể kiến nghị một số biện pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật cũng như thực thi pháp luật trên thực tế

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn được chia thành 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung về nhà ở và pháp luật phát triển nhà ở thương mại

Chương 2: Thực trạng pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

Chương 3: Thực trạng phát triển nhà ở thương mại tại Hà Nội và các kiến nghị góp phần hoàn thiện

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI.

1.1 Tổng quan về nhà ở

1.1.1 Quan niệm nhà ở

Xã hội loài người đã trải qua một quá trình phát triển từ thấp đến cao, đi đôi với đó là sự phát triển cả về vật chất, tinh thần, điều kiện sống của con người cũng được nâng cao mà có thể kể đến sự phát triển của nhà ở Nếu như từ thời nguyên thủy con người chỉ biết săn bắn, hái lượm, khái niệm nhà ở chưa hình thành mà chỉ có khái niệm về một nơi trú ngụ an toàn, tránh khỏi các điều kiện thời tiết tự nhiên không thuận lợi cũng như tránh thú dữ, các loài động, thực vật đe dọa tính mạng Lúc này con người chỉ dựa vào bản năng, tìm kiếm một nơi trú tránh an toàn, thường lợi dụng các điều kiện về địa hình, sự ưu đãi của thiên nhiên, lợi thế có sẵn trong tự nhiên để xác định được nơi ẩn náu, nơi có thể che chở họ khỏi nắng, mưa, gió, bão, thú dữ… như các hang động, mái đá….Khi cuộc sống đã dần ổn định và phát triển hơn, con người sống thành các bộ tộc, bộ lạc và xác định được vùng đất ổn định để định cư, nhiều người đã có của cải tư hữu khi đó người ta nghĩ đến chuyện tạo ra một nơi ở nhân tạo,

có tác dụng như các hang đá, mái đá…nhưng có thể ở vị trí họ mong muốn, dần dần người ta biết dùng các loại vật liệu cây cỏ, gỗ, đá…để tạo thành nơi ở Ban đầu những nơi ở này chỉ là nơi để con người trú ngụ khỏi tác động của thời tiết bên ngoài, tránh thú dữ và cất giữ của cải nếu có Sau khi thuần hóa được một số loài động vật thì nơi ở được mở rộng quy mô có nơi nuôi nhốt động vật Đến thời điểm này nhà ở cũng chỉ được coi là một nơi trú tránh an toàn chứ chưa thực sự coi như khái niệm nhà ở hiện nay Đến thời kỳ phát triển tiếp theo, thời nô lệ và phong kiến, sự phân hóa địa vị, giai cấp, điều kiện phát triển và hưởng thụ của cải xã hội khác nhau đồng thời lối sống du mục ít đi, rất nhiều vùng đất có vị trí địa lý thuận lợi được con người chiếm giữ và người ta mong muốn được bành trướng, thể hiện điều kiện của mình thông qua nơi ở Đồng thời, lúc này phương thức sản xuất thay đổi, nguyên liệu để xây dựng nhà ở phong phú hơn đồng thời cũng phân tầng giai cấp, những người nắm giữ của cải xã hội, nắm giữ tư liệu sản xuất có điều kiện hơn trong việc xây dựng ngôi nhà của mình

và họ làm mọi cách để thể hiện vị thế đó Có thể thấy nhà ở thời kỳ này đã có sự khác biệt rõ rệt, hình thành các kiến trúc xây dựng và loại nhà ở của tầng lớp thống trị chủ

nô, phong kiến phức tạp, to lớn và sử dụng vật liệu quý giá hơn rất nhiều so với tầng lớp dưới Nếu như nô lệ, dân thường phải sống trong những ngôi nhà nhỏ, kiến trúc đơn giản, sử dụng vật liệu có sẵn và tác dụng che chắn còn hạn chế thì khối nhà ở của tầng lớp chủ nô, phong kiến chính là một quần thể kiến trúc với những không gian tách biệt, thể hiện địa vị cũng như vai trò của người ở mỗi không gian Các nhà ở này phân biệt theo giới, theo địa vị, lứa tuổi và có tầng lớp rào chắn kiên cố để bảo vệ người sống trong đó, đồng thời hầu như trong quần thể nhà luôn có một bộ phận tách biệt dành cho người ở, làm thuê, làm công trong nhà, tách biệt so với nơi ở của chủ nhân Đối với tầng lớp người lao động tự do, họ có nhà riêng nhưng nhà thường đơn sơ, không tách biệt các khu vực không gian đồng thời luôn có chỗ cho sự trồng trọt, chăn nuôi đảm bảo nguồn sống cho gia đình

Nhà ở phản ánh rõ nét tiến bộ của đời sống kinh tế, văn hóa xã hội cũng như đặc thù của dân cư Đến thời kỳ cận đại sự phát triển của tư bản đã hình thành các loại nhà ở khác biệt so với thời kỳ phong kiến Với các tầng lớp thượng lưu, quý tộc, tư bản cũng như tầng lớp trên chủ nô, phong kiến ngôi nhà ngoài dùng để ở còn là công

cụ để bành trướng và phô trương Cùng với sự phát triển kiến thức thì có sự thay đổi rõ rệt trong kiến trúc thời kỳ này, các ngôi nhà mang phong cách xa hoa, lộng lẫy, to lớn xuất hiện như các lâu đài, cung điện Cùng với sự phát triển của sản xuất đồng thời quá trình di cư từ các vùng nông thôn lên thành phố hoặc các vùng có điều kiện kinh tế tốt

hơn, đồng thời diện tích đất eo hẹp hơn rất nhiều so với số lượng người ở đã hình thành các loại nhà ở dạng tập thể, ký túc xá, các căn phòng nhỏ để ở và có chung không gian sinh hoạt chung cùng nhau như khu vệ sinh, khu bếp Đối với tầng lớp trung lưu họ có điều kiện hơn tầng lớp dân lao động tự do nên vẫn có thể được sống trong các ngôi nhà riêng biệt nhưng có tận dụng một phần để kinh doanh buôn bán dưới các dạng nhà phố thường gặp

Sự phát triển vượt bậc của khoa học công nghệ đã tạo ra sự phát triển đột phá của nhà ở cả về công năng và kiến trúc Nhà ở không chỉ là nơi để trú tránh khỏi tác động tự nhiên, mà còn là không gian sống, là môi trường phát triển vật chất và tinh thần, tác động mạnh mẽ đến đời sống của mỗi con người Không gian nhà ở lúc này đa dạng và có kiến trúc phong phú, người ta lựa chọn nhiều loại nhà ở, phát triển nhiều loại hình nhà ở để phục vụ nhu cầu của đời sống và nhà ở thực sự trở thành một phần không thể thiếu trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người

Tóm lại nhà ở trước hết vẫn là nơi trú ngụ, là tổ ấm, là nơi để con người sinh sống, trở về nghỉ ngơi sau quãng thời gian làm việc vất vả Tuy nhiên nhà ở không chỉ đơn thuần là một nơi trú ẩn mà còn là một sản phẩm sáng tạo của con người luôn luôn được cải tiến, hoàn thiện dựa trên các kinh nghiệm phát triển nhà ở từng thời kỳ và phản ánh chân thực, sâu sắc nhất điều kiện đặc thù về môi trường, khí hậu cũng như vật chất, kinh tế, văn hóa xã hội của mỗi vùng miền và lịch sử

1.1.2 Phân loại nhà ở

Nhà ở có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí, khía cạnh và góc độ nghiên cứu khác nhau Theo các quy định của pháp luật cũng như các cách phân loại thông thường có thể kể đến việc phân loại nhà ở như sau:

Căn cứ theo kết cấu xây dựng và việc phân loại nhà ở theo QCXD 03:/2010/BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị thì nhà ở có thể phân loại thành nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư Luật Nhà ở 2014 có quy định cụ thể về từng loại nhà Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà

ở độc lập Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng

sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh Việc phân

loại chủ yếu xác định mục đích sử dụng, quỹ đất xây dựng từ đó dựa trên nhu cầu của thị trường có thể phát triển các dự án nhà ở

Căn cứ theo nguồn vốn để xây dựng nhà ở có thể phân loại bằng nhà ở xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước; Nhà ở do các cá nhân, tổ chức kinh tế

bỏ vốn xây dựng và Nhà ở do vốn góp của nhiều cá nhân, tổ chức đóng góp xây dựng Nhà ở là tài sản rất có giá trị, bản thân việc xây dựng, tạo lập các dự án nhà ở cũng cần nguồn vốn rất lớn, chính vì vậy cần phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau Tùy theo loại hình nhà ở riêng lẻ hay chung cư, quy mô, mục đích sử dụng mà có nguồn vốn khác nhau Thông thường đối với các nhà ở riêng lẻ của cá nhân sử dụng vốn cá nhân, đối với nhà ở dành cho các đối tượng thuộc diện nhà nước hỗ trợ về nhà ở hầu hết dùng vốn từ ngân sách nhà nước; Nhà ở để bán, cho thuê là từ các nhà đầu tư xây dựng, có thể là của một hoặc nhiều nhà đầu tư

Căn cứ theo mục đích sử dụng của các dự án phát triển nhà ở như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư… Luật Nhà ở 2014 cũng quy định cụ thể từng loại nhà ở, đưa ra định nghĩa cũng như mục đích của từng loại hình nhà ở để phân loại các loại hình nhà ở và cách phát triển mỗi loại hình Như vậy, căn cứ theo mục đích sử dụng có thể phân loại theo từng loại nhà và xây dựng để phục

vụ các mục đích khác nhau, kết cấu, chính sách phát triển từng loại nhà khác nhau

Căn cứ theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD phân loại các dự án phát triển nhà ở phân loại theo dự án phát triển khu nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng, kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội, công trình nhà ở và các công trình kiến trúc khác thuộc phạm vi của dự án và; Dự án phát triển nhà ở độc lập trong đó gồm dự án nhà ở cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở hoặc trong dự án khu đô thị mới hoặc khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng; Dự án nhà ở độc lập chỉ xây dựng một công trình hoặc cụm công trình nhà ở trong khu dân cư hoặc khu đô thị đã có sẵn hệ thống hạ tầng kỹ thuật; công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp (làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ) Bằng việc phân loại như vậy để xác định quy hoạch tổng thể tại địa phương, xem xét kết cấu về hạ tầng xã hội cơ bản để có định hướng phát triển, quy hoạch các khu dân cư, khu hành chính, khu sản xuất, kinh doanh khác nhau trên địa bàn

1.1.3 Vị trí, vai trò của nhà ở

Nhà ở là một trong những điều kiện vật chất cơ bản để có thể sinh sống và phát triển, tái sản xuất sức lao động Nhà ở thích hợp là điều kiện cần thiết cho một cuộc

sống tốt đẹp và là yêu cầu quan trọng, là giá trị vật chất con người lưu giữ và phát triển

Những điều kiện vật chất là yếu tố quan trọng để con người có thể tái sản xuất sức lao động, quyết định ý thức của mỗi người Nhà ở chính là một trong những điều kiện cơ bản và quan trọng nhất trong các yếu tố vật chất, ảnh hưởng lớn tới quá trình sản xuất và hiệu quả công việc An cư lạc nghiệp là cách thức lâu đời của con người, phát triển và dựa vào nơi ở để có thể phát triển công việc, sự nghiệp Có thể ví dụ nếu người ta luôn lo lắng về một nơi chốn đi về sau khi làm việc thì không thể tập trung vào công việc, sức sáng tạo cũng không được phát huy Mặt khác khi có nơi ở ổn định

và đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt, vui chơi giải trí tại chính ngôi nhà của mình sau những giờ làm việc mệt mỏi tạo điều kiện để có thể tái sản xuất sức lao động tốt nhất

Nghị quyết 43/181 ngày 20/12/1988 của Đại hội đồng Liên hợp quốc về

“Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” nhấn mạnh đến vai trò của chỗ ở, cung

cấp nhà ở cho người dân đặc biệt là người nghèo và có hoàn cảnh khó khăn là quyền

cơ bản và là mong ước của con người Chính phủ các nước cùng với cộng đồng quốc

tế nỗ lực thực hiện các chiến lược nhằm cung cấp và phát triển nhà ở cho con người vì nhà ở và sự phát triển về kinh tế hỗ trợ cho nhau 1 Như vậy, nhà ở là điều kiện vật chất cơ bản để con người có thể bắt đầu phát triển kinh tế

Nhà ở cũng là một loại tài sản đặc biệt có thể gìn giữ trong một thời gian dài

và cũng là loại tài sản có giá trị Trước hết ngôi nhà có một không gian cố định gắn với các yếu tố về địa lý, môi trường xung quanh, đồng thời do giá thành nguyên vật liệu xây dựng lớn và quỹ đất dành xây nhà giới hạn nên theo thời gian giá nhà càng ngày càng đắt đỏ hơn Chính vì vậy mà một ngôi nhà có thể lưu giữ không gian văn hóa, là nơi sinh hoạt của nhiều thế hệ trong gia đình và là tài sản để lại cho đời sau Hơn nữa, giá trị nhà ở không chỉ nằm ở giá trị nội tại ngôi nhà mà còn có thể có các giá trị vô hình khác kèm theo ví dụ như cơ hội tìm kiếm việc làm tại nơi có nhà, tiếp cận y tế, giáo dụ…Nơi ở gắn liền với hệ thống cơ sở hạ tầng và hệ thống dịch vụ xã hội thiết yếu đi kèm, ở những nơi dịch vụ xã hội phát triển con người tăng thêm cơ hội được tiếp cận tri thức để phát triển toàn diện từ đó có cơ hội gia tăng thu nhập, hưởng thụ các điều kiện sống lý tưởng

1 United Nations (1988); “A/RES/43/181 Global Strategy for shelter to the year 2000”, địa chỉ http://www.un.org/documents/ga/res/43/a43r181.htm; 20/12/1988

Nhà ở là nơi để phát triển không gian sống không chỉ về vật chất mà còn có ý nghĩa về tinh thần, nó là nơi quan trọng để kết nối gia đình – tế bào của xã hội Không thể phủ nhận vai trò của nhà ở - tổ ấm gia đình, nơi kết nối tình cảm yêu thương giữa các thành viên Quá trình trưởng thành của mỗi con người gắn liền với nhà ở - mỗi nhà mỗi nếp sống, cách sống khác nhau Ông bà, cha mẹ dạy con cháu những điều nhỏ bé nhất trong cuộc sống thường ngày tại chính ngôi nhà, để chúng lớn lên hình thành nhân cách theo cách chúng được dạy dỗ Ngôi nhà nếu được chăm sóc, giữ gìn sạch sẽ

và các thành viên trong gia đình yêu thương, giúp đỡ chia sẻ với nhau thì hẳn là mỗi thành viên đó luôn cảm thấy hạnh phúc, cuộc sống tinh thần tốt đẹp Ngược lại nếu ngôi nhà không được chăm sóc, bừa bộn, bụi bẩn thì các thành viên không muốn tiếp tục ở đó và cũng không thể phát triển được một tâm hồn yêu thương

Như vậy, nhà ở không chỉ là một điều kiện vật chất cơ bản và quan trọng đối với con người mà còn là tiền đề phát triển các giá trị tinh thần, nuôi dưỡng các giá trị văn hóa và vị trí của nhà ở càng ngày càng thể hiện rõ nét trong đời sống của con người, là ước vọng của mỗi con người

1.2 Nhà ở thương mại

1.2.1 Khái niệm nhà ở thương mại

Khi đất nước đổi mới thực hiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đồng thời xóa bỏ bao cấp về nhà ở thì người dân phải tự tạo lập nhà ở, nhà nước chỉ hỗ trợ một phần và chủ yếu về mặt chính sách, chính vì vậy mà nhu cầu phát triển về nhà ở thương mại tăng cao và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Theo quy định của Luật nhà ở thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Điều này có nghĩa là việc phát triển nhà ở cũng phải vận động theo quy luật cung cầu và theo quy luật của thị trường Cùng với sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội thì nhu cầu nhà ở ngày một nhiều, đa dạng và đòi hỏi những yêu cầu khắt khe hơn, nhà ở không chỉ là một nơi để ở, sinh hoạt mà còn là không gian sống cao cấp và tiện nghi

Nhà ở thương mại cũng là một loại hình nhà ở chính vì vậy có đầy đủ những đặc điểm của nhà ở thông thường, trước hết cần phải hiểu đó là ngôi nhà được xây dựng phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng Đối với các khu vực đã có quy hoạch cũng phải phù hợp với quy hoạch, đặc điểm địa lý, phong tục, tập quán xây dựng nhà ở tại địa phương Tuy nhiên khác với các loại hình nhà ở khác, xây dựng chủ yếu hướng tới một đối tượng nhất định thì nhà ở thương mại dành cho mọi loại đối tượng, chỉ cần có nhu cầu và khả năng là có thể sở hữu nhà ở thương mại Thị trường nhà ở thương mại

là rộng nhất vì nó đáp ứng các điều kiện thị trường, nhu cầu, thị hiếu của cư dân Người xây dựng nhà ở thương mại không phải mục đích chủ yếu là sinh sống mà chủ yếu là để kinh doanh, thương mại, hầu hết quỹ nhà tạo lập được đều để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Tóm lại, nhà ở thương mại là loại hình nhà ở xây dựng dùng vào mục đích để kinh doanh, thương mại bằng các hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Nhà ở thương mại phát triển hoàn toàn độc lập và dựa trên các quy luật khách quan trên thị trường, không được xác định ưu đãi về đất đai, thuế, tài chính, các chế độ giảm giá, không giới hạn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại

1.2.2 Đặc điểm nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở được phát triển theo cơ chế thị trường, dựa trên thị trường, tuân theo các quy luật giá trị, cung cầu, cạnh tranh Nhu cầu của người mua lớn thì nhà ở thương mại phát triển và ngược lại Tùy từng giai đoạn, yêu cầu, nhu cầu về nhà ở của cư dân khác nhau, nhưng thông thường, nhu cầu về nhà ở càng ngày càng cao và đòi hỏi càng ngày càng khắt khe Mặt khác, cũng tùy thuộc vào vị trí địa

lý của đất nơi xây dựng nhà ở thương mại mà có thể thu hút hoặc không thu hút được người mua nhà ở thương mại Thông thường, phát triển nhà ở thương mại ở các thành phố lớn, các vùng công nghiệp phát triển, cư dân đông đúc và kinh tế phát triển sẽ thu hút một lượng lớn dân cư và giá cả nhà ở đương nhiên sẽ càng đắt đỏ Tuân theo quy luật thị trường nên phát triển nhà ở thương mại không nằm ngoài các quy luật cạnh tranh, chỉ khi tạo dựng được nhà ở chất lượng tốt, vị trí đẹp và giá cả cạnh tranh mới

có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường và phát triển

Nhà ở thương mại gắn liền với điều kiện địa lý, kinh tế, văn hóa xã hội tại địa bàn xây dựng Thông thường, nhà ở thương mại càng cao cấp thì các điều kiện về cơ

sở hạ tầng càng phát triển, từ đó tác động gián tiếp đến không gian sống, tiêu chuẩn, chất lượng cuộc sống của cư dân Tuy nhiên cũng phải nhìn theo hướng ngược lại, nơi nào có điều kiện kinh tế, văn hóa xã hội càng cao thì càng được chọn là nơi xây dựng, phát triển nhiều nhà ở thương mại Nhà ở gắn liền với đất đai, mà đất đai là bất động sản, vị trí mỗi mảnh đất có thể quyết định giá trị của nhà ở tại đó, do đó nhà ở ở mỗi khu vực không đồng nhất Thậm chí trong cùng một khu vực, hai mảnh đất liền kề thì cũng không thể có cảnh quan đồng nhất, các điều kiện về phát triển kinh tế, văn hóa, y

tế, giáo dục cũng không hoàn toàn đồng nhất

Phát triển nhà ở thương mại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tư nhân, từ các nhà đầu

tư xây dựng phát triển nhà ở thương mại Giá thành xây dựng tạo ra nhà ở rất cao, cùng với đó là điều kiện về quỹ đất hạn hẹp nên yêu cầu phát triển nhà ở thương mại dưới hình thức chung cư cao tầng Để xây dựng dự án nhà ở đòi hỏi nguồn vốn cực kỳ lớn, đồng thời nhà ở thương mại dựa theo nhu cầu thị trường, nhà nước không bao cấp phân khúc nhà này, do đó chỉ những nhà đầu tư xây dựng có nguồn vốn lớn, có uy tín mới có khả năng tiếp cận và tạo dựng các dự án nhà ở thương mại

Đối tượng sở hữu, kinh doanh, sử dụng nhà ở thương mại cũng rất đa dạng và không đồng nhất như đối với các loại hình nhà ở khác Nếu như các đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội phải là những đối tượng được lựa chọn khắt khe, đáp ứng các yêu cầu luật định thì mới được sở hữu nhà ở xã hội thì nhà ở thương mại dành cho mọi loại đối tượng, bất kể ai có nhu cầu và khả năng tài chính đều có thể tiếp cận nhà ở thương mại Không những vậy nhà ở thương mại rất đa dạng, có thể nói là đáp ứng được mọi nhu cầu từ cao cấp, trung cấp đến bình dân của các đối tượng muốn sở hữu nhà ở Tương tự, chủ đầu tư, người tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại cũng không hạn chế, miễn là đáp ứng được các điều kiện về năng lực tài chính, chuyên môn kỹ thuật đảm bảo đều có thể tham gia xây dựng nhà ở thương mại, kể cả nhà đầu tư trong hay ngoài nước

Nhà ở thương mại gắn với giá trị lớn Giá thành tạo ra nhà ở thương mại thường lớn do phải lựa chọn vị trí đất đai, thông thường chọn những nơi có giá trị đất lớn thì tài sản trên đất là nhà ở mới có giá trị và thu hút được người mua Hơn nữa, vì nhà ở thương mại hoàn toàn phụ thuộc vào cơ chế thị trường, nên tồn tại quan hệ mua bán, chính vì vậy đôi khi ngoài giá trị thật của nhà ở còn tính đến chi phí mua bán, môi giới, thị trường nên càng đội giá nhà ở thương mại lên cao

1.2.3 Vị trí, vai trò của nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở không thể thiếu trong chính sách phát triển nhà ở của mỗi quốc gia

Nhà ở thương mại có thể coi đây là loại hình nhà ở quan trọng nhất vì theo thời gian, không một nhà nước nào có thể bao cấp nhà ở mà chủ yếu phải do cư dân tự tạo dựng bằng các hình thức tự xây dựng, thuê, mua, thuê mua Khi đất nước phát triển, đời sống cư dân phát triển thì nhà ở thương mại là loại hình chủ yếu trên thị trường Nhà ở là quyền cơ bản của công dân và chính phủ các nước có trách nhiệm tạo mọi điều kiện để người dân có chỗ ở, mặc dù nhà ở thương mại phát triển dựa trên cơ chế

thị trường nhưng cũng không thể phủ nhận vị trí, vai trò của nhà nước trong việc hỗ trợ phát triển

Nhà ở thương mại và phát triển nhà ở thương mại là mục tiêu, tiền đề, cơ sở quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội tại địa phương

Như đã nói, hầu hết các dự án nhà ở thương mại gắn liền với việc phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở vật chất, kỹ thuật, tinh thần Phát triển và đáp ứng các khu nhà ở thương mại cao cấp cho thấy đời sống của dân cư tăng cao, nhu cầu nhà ở không chỉ gói gọn trong mục đích để ở mà còn gắn với nhu cầu hưởng thụ không gian sống Thực tế hiện nay cho thấy, đối với các khu nhà ở thương mại hệ thống hạ tầng kinh tế, văn hóa, giải trí, y tế, giáo dục, chăm sóc sức khỏe phát triển hơn Đối với những vị trí nhà ở không đáp ứng được các điều kiện đó thông thường cũng không được đánh giá cao và trở thành hàng tồn kho trong phát triển thị trường bất động sản

Nhà ở thương mại là phát triển tất yếu gắn với kinh tế thị trường Thị trường phát triển đồng thời nhà ở thương mại phát triển và ngược lại Nhà ở thương mại góp phần không nhỏ trong việc phát triển thị trường bất động sản

Phát triển kinh tế thị trường là khách quan của tự nhiên và lịch sử kinh tế, xã hội, do đó nhà ở thương mại là nhu cầu không thể thiếu và tiến tới là quan trọng gần nhất, là nhu cầu cơ bản của xã hội Để phát triển nhà ở thương mại nhà đầu tư cần phải căn cứ theo thị trường để có kế hoạch kinh doanh, khách hàng càng ngày càng hướng đến sự lựa chọn về nhà ở tối ưu hơn, đáp ứng nhu cầu về nơi sinh sống càng ngày càng cao, hiện đại và tiện nghi

Trong các loại bất động sản là nhà ở thì nhà ở thương mại là một phần cơ bản nhất để hình thành và phát triển nên thị trường bất động sản Nhà ở không những có giá trị tiêu dùng mà còn có giá trị đầu tư Không phải đối tượng nào mua nhà ở thương mại cũng nhằm mục đích để ở mà một phần nhằm mục đích kinh doanh lấy lời Mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại dễ hơn so với các loại hình nhà ở khác trên thị trường, do đó nhà ở thương mại là đối tượng hướng đến đầu tiên của các nhà đầu tư

1.3 Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

1.3.1 Cơ sở pháp lý phát triển nhà ở thương mại

Việc phát triển nhà ở thương mại được ghi nhận trong hầu hết các văn bản quy phạm pháp luật cũng như trong các văn kiện Đại hội Đảng Trước hết phát triển nhà ở thương mại được ghi nhận trong Hiến pháp và cụ thể hóa bằng các luật, Nghị định, thông tư hướng dẫn Có thể kể đển các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực

thi hành là hành lang pháp lý cho việc phát triển nhà ở thương mại như sau: Hiến pháp

2013 khẳng định quyền về nhà ở của công dân được Nhà nước bảo hộ và Nhà nước khuyến khích việc phát triển nhà ở Luật Nhà ở 2014 là văn bản quan trọng và có ý nghĩa khi xác định chính xác định nghĩa nhà ở thương mại và gì và các quy định trong việc phát triển nhà ở thương mại từ quy định về nhà đầu tư nhà ở thương mại, đối tượng mua, hỗ trợ tài chính, đất đai phát triển nhà ở thương mại… Cụ thể hóa luật nhà

ở có thể kể đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng là căn

cứ, cơ sở pháp lý để tạo quỹ đất phát triển nhà ở

Ngoài luật nhà ở là luật quan trọng nhất trong việc phát triển nhà ở thương mại thì luật kinh doanh bất động sản cũng là một phần không thể thiếu Nếu như luật nhà ở quy định về nội dung phát triển nhà ở thương mại thì Luật kinh doanh bất động sản chính là phát triển thị trường mua bán nhà ở thương mại, có thị trường tốt thì mới có thể phát triển được số lượng nhà ở thương mại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản là hai văn bản quan trọng nhất làm căn cứ pháp lý phát triển thị trường bất động sản trong đó có phát triển nhà ở thương mại

Nói đến phát triển nhà ở thương mại không thể không kể đến việc hỗ trợ và tăng cường tài chính Hỗ trợ tài chính để phát triển nhà ở thương mại cho cả nhà đầu

tư phát triển nhà ở và khách hàng mua nhà Trước hết có thể đề cập đến Luật Đất đai 2013; các luật thuế, luật doanh nghiệp, luật đầu tư, các nghị định và thông tư hướng dẫn của các bộ, ban ngành liên quan như Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng nhà nước….cũng là những văn bản thể hiện tính pháp lý của việc pháp triển nhà ở thương mại

1.3.2 Lịch sử phát triển pháp luật phát triển nhà ở thương mại

Kể từ khi Việt Nam bước vào giai đoạn đổi mới đồng thời cũng xóa bỏ cơ chế bao cấp trên mọi lĩnh vực trong đó có nhà ở, nhà nước đã kịp thời ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực nhà ở và phát triển nhà ở làm căn cứ pháp lý cho hoạt động trên thực tiễn

Quyền sở hữu nhà ở được ghi nhận lần đầu tiên trong Hiến pháp 1959 quy định về việc Nhà nước đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của công dân (Điều 18 Hiến pháp 1959) nhưng chưa có quy định liên quan đến việc tạo lập và phát triển nhà ở Hiến

pháp 1980, ngoài việc ghi nhận việc đảm bảo của nhà nước về quyền sở hữu nhà ở (Điều 27 Hiến pháp 1980) mà còn xác định đến vấn đề phát triển nhà ở bắt đầu bằng phát triển nhà ở tập thể và sau này là một phần trong việc xây dựng các quy định về nhà ở thương mại Điều này thể hiện rõ nét tại Điều 27 Hiến pháp 1980 Như vậy có thể thấy mặc dù vẫn đang trong thời kỳ khó khăn, bao cấp nhưng Nhà nước đã bắt đầu chú trọng đến việc phát triển nhà ở Đến thời điểm này, nhà ở thương mại chưa chính thức được ghi nhận nhưng cũng đã thể hiện việc phát triển nhà ở là nhu cầu tất yếu và sau này khi kinh tế thị trường phát triển thì nhà ở thương mại cũng là một tất yếu như phát triển nhà ở tập thể thời bao cấp Ngày 06/04/1991 Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh về nhà ở và có thể coi đây là văn bản đầu tiên đề cập đến việc phát triển nhà

ở và nhà ở thương mại Nếu như Hiến pháp 1980 chỉ đề cập đến việc phát triển nhà ở tập thể thì có thể thấy đây là vấn đề về lịch sử Đến thời điểm 1986 khi đất nước đổi mới sang nền kinh tế thị trường thì nhà ở không còn được bao cấp, nhu cầu phát triển nhà ở theo thị trường là tất yếu và đó là cơ sở hình thành những nhà ở thương mại, mặc dù mới chỉ manh nha hình thành và chưa thực sự được ghi nhận chính thức Pháp lệnh về nhà ở xác định các nội dung liên quan đến quyền có nhà ở, việc khuyến khích phát triển và duy trì quỹ nhà ở cũng như vấn đề bán và cho thuê nhà ở Việc quy định các quy định này đặc biệt là vấn đề bán và cho thuê nhà ở đã cho thấy nhà nước đang từng bước vận hành phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường, quan tâm đến nhu cầu mua bán, cho thuê, không chỉ đơn thuần là mỗi người có một nhà ở mà một người có thể có nhiều nhà và đưa nhà đó vào kinh doanh thương mại

Hiến pháp 1992 tiếp tục ghi nhận quyền sở hữu của công dân về nhà ở, và chú trọng đến việc phát triển nhà ở bằng cách để công dân có quyền tự xây nhà ở theo quy hoạch và pháp luật Ngoài ra bắt đầu xác lập quan hệ thuê nhà ở là quyền và được bảo

hộ Thị trường nhà ở bắt đầu xác định theo nhu cầu của thị trường, có quyền phát triển, xây dựng nhà ở và cho thuê trên thị trường Có thể kể đến Pháp lệnh 51/CP của Chính phủ về nhà ở, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở là văn bản cơ bản xác định phát triển nhà ở thương mại trong đó chương 3 về kinh doanh nhà ở đã xác định nhà ở là một loại hàng hóa tồn tại trên thị trường và công dân được quyền thực hiện việc cho thuê, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất (Điều 12 Nghị định 61/CP) Đây được coi là một trong những văn bản đầu tiên đề cập đến tính pháp lý của việc kinh doanh nhà ở, tạo lập, phát triển quỹ nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo thị trường

Vấn đề phát triển về nhà ở thương mại được ghi nhận trong Hiến pháp 2013

bằng quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người

có chỗ ở” (Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013) Để cụ thể hóa quy định của Hiến pháp,

Quốc hội đã thông qua một loạt các văn bản luật liên quan xác định chính sách phát triển nhà ở và tạo điều kiện để có chỗ ở, một trong những nội dung của vấn đề này là việc phát triển nhà ở thương mại Có thể kể đến các văn bản như Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật Đất đai 2013; Luật Kinh doanh bất động sản

2014 Các văn bản trên không những là tiền đề pháp lý quan trọng phát triển nhà ở thương mại mà còn cho thấy bước đột phá trong quá trình phát triển nhà ở thương mại trong tương lai Hiện nay người ta nói nhiều đến phân khúc nhà ở xã hội nhưng trên thực tế thị trường về nhà ở thương mại cũng tăng trưởng nhanh chóng và hứa hẹn sự phát triển đột phá trong tương lai khi những văn bản luật đi vào cuộc sống cũng như sự phát triển thực tế của đất nước

1.3.3 Điều chỉnh pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.

Phát triển nhà ở thương mại là một vấn đề bức thiết hiện nay và để đạt được mục tiêu phát triển số lượng và chất lượng theo nhu cầu thì trước hết cần phải có một

hệ thống pháp luật hoàn chỉnh làm cơ sở, tiền đề pháp lý thực hiện mục tiêu đó Hiện nay, vấn đề này được đề cập đến ở nhiều văn bản pháp luật dưới những góc độ khác nhau, ví dụ như về vấn đề đất đai để phát triển nhà ở thương mại được thực hiện theo Luật Đất đai, việc tạo lập thị trường giao dịch nhà ở được đề cập chủ yếu trong Luật Kinh doanh bất động sản…nhưng quan trọng và cơ bản nhất của việc phát triển nhà ở thương mại là các quy định của Luật Nhà ở, do đó cần nghiên cứu cụ thể các quy định của pháp luật nhà ở về vấn đề này để có định hướng hoàn thiện các nội dung quy phạm pháp luật nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung Như đã nói trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, tác giả chỉ đi tìm hiểu sâu hơn và có hệ thống hơn các quy định

về vấn đề phát triển nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở 2014 và nhìn nhận dưới bốn vấn đề chủ yếu sau:

Một là, hình thức phát triển nhà ở trong đó xác định việc phát triển nhà ở

thương mại theo dự án là phát triển chính, phù hợp với nhu cầu, điều kiện cũng như hoàn cảnh hiện tại Khi định hình được hình thức phát triển nhà ở thương mại thì luật xác định đến việc lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, năng lực, kinh nghiệm để thực hiện Luật Nhà ở 2014 có các quy định rất cụ thể về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, các loại hình dự án và phương thức lựa chọn chủ đầu tư Đồng thời luật

cũng điều chỉnh những vấn đề chung nhất về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở thương mại.

Hai là, Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh vấn đề tạo nguồn quỹ đất thực hiện các dự

án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Chủ đầu tư có thể tự sử dụng diện tích đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để tạo thành phần diện tích thuộc quyền sở hữu của mình và tiến hành thực hiện dự án Tuy nhiên trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư phải thông qua thủ tục nhận giao đất, nhận thuê đất của nhà nước để thực hiện dự án vì mỗi dự án xây dựng nhà ở phải sử dụng quỹ đất rất lớn, hầu như không chủ đầu tư nào có thể nhận chuyển nhượng và sở hữu một diện tích đất lớn như vậy

Ba là, pháp luật phát triển nhà ở thương mại điều chỉnh vấn đề này dưới góc độ

điều chỉnh các quy định về tài chính trong phát triển nhà ở thương mại Hiện nay luật cho phép các chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được huy động vốn dưới các hình thức sử dụng nguồn vốn của chính bản thân chủ đầu tư để xây dựng dự án, huy động vốn từ thị trường và huy động vốn từ các tổ chức tín dụng Huy động vốn từ thị trường bất động sản dựa trên các quy định của pháp luật doanh nghiệp trong góp vốn, chuyển nhượng vốn, liên doanh, liên kết doanh nghiệp; các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ứng trước tiền mua nhà; hoặc chủ đầu tư huy động vốn dựa trên việc vận dụng các quy định của pháp luật tài chính liên quan đến đầu tư, tín thác tài chính….Một nguồn vốn chủ yếu và quan trọng nhất đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể kể đến là vốn vay từ các tổ chức tín dụng

Bốn là, điều chỉnh pháp luật phát triển nhà ở thương mại dưới góc độ đưa ra các

quy định liên quan đến thị trường mua bán nhà ở thương mại Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì chỉ khi phát triển được thị trường minh bạch, hiệu quả thì mới tạo tiền đề kích thích nguồn cung nhà ở, từ đó kích thích việc phát triển nhà ở thương mại Thị trường mua bán nhà ở thương mại được điều chỉnh trong luật nhà ở nhưng cũng không thể không nhắc đến quy định về vấn đề này được đề cập đến trong Luật kinh doanh bất động sản

Như vậy, điều chỉnh pháp luật phát triển nhà ở thương mại không chỉ được quy định trong một luật mà còn liên quan nhiều đến các luật chuyên ngành khác như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật doanh nghiệp, Luật các tổ chức tín dụng… Do đó cần phải có sự nghiên cứu mối quan hệ tương quan giữa các quy định

của pháp luật, điều chỉnh dưới từng góc độ khác nhau Khi nghiên cứu mỗi vấn đề được đề cập ở trên cần phải xem xét các quy định trong những luật liên quan từ đó đưa

ra cái nhìn cơ bản khi điều chỉnh pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

1.3.4 Các yếu tố tác động đến pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.

Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở chủ yếu và là xu hướng phát triển tất yếu trong tương lai, do đó việc phát triển nhà ở thương mại là hết sức cần thiết, đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn Để phát triển hiệu quả nhà ở thương mại thì cần nhìn nhận vấn đề này dưới nhiều yếu tố khác nhau, nhưng quan trọng nhất phải kể đến việc hình thành và phát triển các quy phạm pháp luật về phát triển nhà ở, đây là tiền đề pháp lý để các chủ thể có liên quan đến phát triển nhà ở có thể thuận tiện thực hiện trên thực tế Tuy nhiên pháp luật phát triển nhà ở thương mại khi được ban hành còn chịu ảnh hưởng, tác động của rất nhiều các yếu tố khác, có thể kể đến các yếu tố chủ yếu như Đường lối, Chính sách; cơ chế của Đảng, Nhà nước trong vấn đề phát triển nhà ở nói chung và Nhà ở thương mại nói riêng; quá trình thực hiện pháp luật, sự vận động và phát triển của thị trường nhà ở… cụ thể như sau:

- Về Đường lối, chủ trương, Chính sách, quan điểm của Đảng, Nhà nước trong việc phát triển nhà ở thương mại.

Đảng, Nhà nước luôn coi việc đảm bảo nhà ở cho người dân là nhiệm vụ trọng tâm và là mục tiêu hướng tới trong tương lai Để thực hiện vấn đề này, những chủ trương, Đường lối, Chính sách, cơ chế của Đảng, Nhà nước đề ra luôn thống nhất và được thực hiện thông qua việc xây dựng, ban hành các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng

Ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm

2030 trước hết khẳng định “có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những điều cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực” đồng thời xác định việc phát triển

nhà ở là mục tiêu quan trọng và cần sự nỗ lực của tất cả các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương phù hợp với quan điểm, chính sách, pháp luật và điều kiện kinh

tế, văn hóa, xã hội cũng như môi trường tại địa phương Cụ thể đối với việc phát triển

nhà ở thương mại được xác định là một trong những nhiệm vụ cần thực hiện là “tạo các điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả”

Với tinh thần nêu trên việc phát triển nhà ở thương mại phải được thực hiện nhất quán thông qua các quy định của pháp luật Trước hết các quy định của pháp luật phải tương đối đầy đủ, dựa trên nhu cầu, tình hình thực tế thường xuyên rà soát các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và có hướng điều chỉnh kịp thời Về các quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trong phát triển nhà

ở thương mại phải đảm bảo đơn giản, hiệu quả, tạo điều kiện cho người mua nhà ở có thể tiếp cận được nhà ở và đảm bảo quyền của mình, chủ đầu tư xây dựng có thể tiếp cận dự án đầu tư phát triển nhà ở tối ưu Ngoài ra các chính sách về kinh tế, xã hội cần

có mối quan hệ với việc phát triển nhà ở, vì nhà ở chính là tiền đề cơ bản để phát triển kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, xã hội và lực lượng lao động

Đảng, Nhà nước luôn quan tâm và tạo các điều kiện về vật chất; tài chính hỗ trợ tối đa việc phát triển nhà ở thương mại Điều này tác động đến các quy định của pháp luật phát triển nhà ở dưới khía cạnh xây dựng các quy định của pháp luật về vốn

để chủ đầu tư có thể huy động trong quá trình xây dựng nhà ở thương mại Đối với phía người dân có nhu cầu mua nhà được nhìn nhận dưới góc độ đảm bảo quyền của người dân khi mua bán nhà ở Liên quan đến chủ trương, đường lối, chính sách, quan điểm của Đảng, Nhà nước trong hỗ trợ tài chính được thể hiện khá rõ nét tại Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu và Nghị quyết 61/NQ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị quyết 02/NQ-CP và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến vấn đề phát triển, hỗ trợ tài chính trong phát triển nhà ở thương mại

Một vấn đề khác tác động mạnh đến pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

là Chủ trương, Đường lối, Chính sách của Đảng, Nhà nước trong vấn đề hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh, công khai, minh bạch, hiệu quả, đáp ứng các yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Quan điểm của Đảng trong việc phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng phát triển bền vững thị trường bất động sản, khuyến khích tham gia của các thành phần kinh tế trong phát triển thị trường, điều hòa lợi ích của các bên và phù hợp với cơ chế quản lý của nhà nước, hướng tới mở rộng thị trường ra bên ngoài quốc tế từ đó khi xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan cũng phải bám sát, thể hiện

rõ những chủ trương, đường lối, quan điểm, chính sách này Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có rất nhiều quy định thể hiện rõ vấn đề này

Như vậy phát triển nhà ở thương mại là một trong những nhiệm vụ trọng tâm

mà Đảng, Nhà nước rất quan tâm Hệ thống pháp luật pháp triển nhà ở thương mại

cũng được dựa trên các quan điểm, Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước trong vấn đề phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở thương mại nói riêng

- Về thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

Để các quy phạm pháp luật được thực hiện có hiệu quả trên thực tế thì vai trò của việc thực thi pháp luật là hết sức cần thiết Hệ thống pháp luật là tiền đề pháp lý nhưng để quy định của pháp luật đi vào thực tế phải dựa trên quá trình thực hiện pháp luật Ban hành các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực hiện các quy định đó là một quá trình không thể tách rời và có quan hệ biện chứng lẫn nhau, cái này là tiền đề của cái kia và ngược lại Hệ thống pháp luật về phát triển nhà ở thương mại không thể hoàn thiện nếu không có quá trình thực hiện pháp luật trên thực

tế và quá trình thực hiện pháp luật không thể đạt hiệu quả nếu có hệ thống pháp luật lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ, thiếu đồng bộ, thống nhất với nhau Do đó thực hiện pháp luật tác động trực tiếp đến các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại Thực hiện pháp luật không những chỉ thực hiện một cách cơ học, máy móc các quy định của pháp luật mà còn phải dựa trên quá trình thực hiện pháp luật phải liên tục kiểm tra, rà soát, đối chiếu, tổng hợp những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện thực tế

và quy định của pháp luật, từ đó đưa ra hướng bổ sung, thay thế cho phù hợp Thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở thương mại thể hiện qua việc các cá nhân, tổ chức có liên quan đến phát triển nhà ở thương mại thực hiện đúng các quy định của pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình, không thực hiện những điều pháp luật cấm, vận dụng đúng, áp dụng đúng đắn nhưng linh hoạt các quy định của pháp luật từ khi triển khai xây dựng nhà ở thương mại cho đến khi thực hiện các hoạt động mua bán nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở theo đúng mục đích

Mặt khác, thực hiện pháp luật là việc đưa các quy định của pháp luật vào đời sống, do đó một yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến thực hiện pháp luật và tác động gián tiếp đến các quy định của pháp luật chính là yếu tố liên quan đến điều kiện, hoàn cảnh, tình hình kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội từng giai đoạn và từng địa phương Cùng một quy phạm pháp luật tương tự nhưng khi áp dụng tại địa phương này, trong thời gian này mang đến những tác động tích cực nhưng tại thời gian khác và nơi khác, lại mang đến những hệ quả tiêu cực Đặc biệt khi phát triển nhà ở thương mại là gắn liền với đất đai, giá trị nhà ở thương mại không chỉ xác định ở bản thân giá trị kỹ thuật của ngôi nhà mà còn liên quan đến các giá trị vô hình, các giá trị phi vật chất mà do điều kiện hoàn cảnh về kinh tế, xã hội mang lại nên việc xác định cụ thể, đầy đủ, chi tiết điều kiện kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục tại mỗi nơi

sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện pháp luật từ đó tác động ngược lại đến quá trình hình thành các quy phạm pháp luật liên quan đến phát triển nhà ở thương mại như đã trình bày trước đó

- Sự vận động và phát triển của thị trường mua bán nhà ở thương mại.

Một yếu tố đặc biệt quan trọng tác động đến pháp luật về phát triển nhà ở thương mại đó là diễn biến, sự vận động và phát triển của bản thân thị trường bất động sản nói chung và thị trường mua bán nhà ở thương mại nói riêng Thiết lập và quản lý thị trường bất động sản công khai, minh bạch, hiệu quả, đảm bảo nguồn cung tối đa cả

về số lượng và chất lượng nhà ở thương mại phục vụ cho nhu cầu của người dân phải được thể hiện thông qua các quy định của pháp luật Đây là tiền đề pháp lý để bảm bảo thực hiện trên thực tế và xây dựng được thị trường như mong muốn Tương tự các yếu

tố khác, phát triển nhà ở thương mại và phát triển thị trường bất động sản, thị trường mua bán nhà ở thương mại có mối quan hệ mật thiết với nhau Không có thị trường mua bán nhà ở thương mại là đầu ra cho nhà ở thương mại thì dù có hệ thống pháp luật

về phát triển nhà ở thương mại hoàn thiện đến đâu cũng không thể tiếp tục phát triển, thậm chí dẫn đến việc thừa nguồn cung, ngược lại kìm chế việc phát triển Nếu có hệ thống pháp luật phát triển nhà ở thương mại hoàn thiện, đầy đủ nhưng thị trường thực

tế không phát triển, nhu cầu không cao hoặc người có nhu cầu không tiếp cận được với thị trường thì cũng không thể thực hiện các quy định của pháp luật được hiệu quả từ đó dẫn đến các quy định của pháp luật lạc hậu, không điều chỉnh hiệu quả quan hệ mua bán nhà ở thương mại trên thực tế vốn đã tồn tại nhiều phức tạp, mâu thuẫn

Như đã trình bày ở các phần trước, pháp luật về phát triển nhà ở thương mại được nhìn nhận dưới bốn yếu tố chủ yếu trong đó có yếu tố về phát triển thị trường mua bán nhà ở, chính vì vậy thị trường mua bán nhà ở thương mại trực tiếp tác động đến pháp luật Thị trường mua bán nhà ở thương mại nói riêng và thị trường bất động sản nói chung rất phức tạp, lợi ích giữa các chủ thể luôn đối ngược nhau, tranh chấp xảy ra thường xuyên, do đó cần có hệ thống pháp luật đầy đủ điều chỉnh, hạn chế tối

đa những hệ lụy không mong muốn Trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật phát triển nhà ở thương mại cần phải tính đến các vấn đề có thể gặp phải trong quá trình thực hiện, lường trước các quan hệ khi mua bán nhà ở thương mại, những tranh chấp

có thể xảy ra từ đó đưa ra các quy phạm pháp luật để giải quyết, đảm bảo khi thực tế

có phát sinh vấn đề thì sẽ có quy định của pháp luật để giải quyết Càng nghiên cứu kỹ

về thị trường mua bán nhà ở thương mại càng xây dựng được hệ thống pháp luật đầy

đủ, giải quyết được các vướng mắc, phát sinh có thể xảy ra trên thực tế

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 đưa ra cái nhìn tổng quan nhất về khái niệm thế nào là nhà ở nói chung và loại hình nhà ở thương mại nói riêng cũng như vị trí, vai trò của nhà ở thương mại trong đời sống Nhà ở là một nhu cầu vật chất thiết yếu và phản ánh rõ nét trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội trong khi đó nhà ở thương mại là một tất yếu gắn với sự phát triển xã hội do đó cần phải có sự điều chỉnh của pháp luật, chủ trương, Đường lối, cơ chế, chính sách của Đảng và Nhà nước Chương 1 đề cập đến vấn đề pháp luật về phát triển nhà ở thương mại trên các phương diện cơ sở pháp lý, lịch sử phát triển và sự cần thiết điều chỉnh pháp luật về phát triển nhà ở thương mại cũng như các yếu tố cơ bản tác động đến pháp luật pháp triển nhà ở thương mại Pháp luật phát triển nhà ở thương mại quy định bốn nhóm vấn đề chủ yếu liên quan đến nhà

ở thương mại là xác định quỹ đất, điều kiện chủ đầu tư, huy động vốn trong quá trình xây dựng phát triển nhà ở và thị trường mua bán nhà ở kích thích sự phát triển

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI.

2.1 Hình thức phát triển nhà ở

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hình thức phát triển nhà ở chia làm hai dạng chủ yếu là phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chủ yếu hướng đến cải tạo chất lượng ở của các đối tượng này, thông qua các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở riêng lẻ để người dân có được điều kiện ở tốt nhất và kết nối được hạ tầng

cơ sở xã hội mà nhà nước đã xây dựng Do phát triển nhà ở qua hình thức này chỉ nhắm được đến đối tượng đã có quyền sử dụng đất hoặc có nhà ở có sẵn nên chỉ áp dụng được với một bộ phận nhỏ nguời có nhu cầu và chính sách hỗ trợ cũng không đồng bộ với tất cả các đối tượng mà hình thức phát triển hướng đến hiện nay là phát triển nhà ở theo dự án Phát triển nhà ở theo dự án là việc lập các dự án để tạo lập và tăng số lượng nhà ở Những dự án này có thể là dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo công trình nhà ở độc lập, cụm công trình nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại nông thôn; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất có dành phần diện tích để xây nhà ở; dự án đầu tư xây dựng nhà ở kết hợp với kinh doanh Dựa trên hình thức này có thể phát triển được số lượng nhà ở nhiều hơn và chất lượng đồng bộ đối với tất cả các nhà ở trong dự án đồng thời

là hình thức phát triển nhà ở sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, phù hợp với điều kiện hiện nay

2.1.1 Phát triển nhà ở thương mại theo dự án

Để phát triển nhà ở thương mại thì trước hết cần xác định chủ thể nào, ai là người thực hiện xây dựng nhà ở thương mại, chủ thể đó phải đáp ứng các yêu cầu và điều kiện như thế nào để có thể được thực hiện dự án Hiện nay quy định của pháp luật về xác định điều kiện là chủ đầu tư xây dựng nhà ở cũng như việc lựa chọn chủ đầu tư khá chặt chẽ, khắt khe nhằm tìm được đơn vị tốt nhất có năng lực hoàn thiện dự án, đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên

2.1.1.1 Điều kiện làm chủ đầu tư

Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở phát triển theo nhu cầu thị trường do đó đối tượng tham gia vào quan hệ liên quan rất đa dạng, đặc biệt không thể thiếu đến chủ đầu tư thực hiện các dự án xây dựng nhà ở thương mại Nhà ở thương mại không hạn chế các chủ đầu tư, miễn là đáp ứng các yêu cầu của pháp luật Theo quy định tại Điều

21 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương

mại: “1 Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; 2 Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật

về đầu tư; 3 Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”

So với Luật Nhà ở 2005 thì Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể và chặt chẽ hơn điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại trong đó đề cập đến vấn đề khả năng tài chính của chủ đầu tư, trước hết phải có vốn pháp định theo quy định của luật kinh doanh bất động sản và phải có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định Do đó, hạn chế ngay từ đầu những doanh nghiệp không đủ điều kiện về tài chính tham gia đầu tư phát triển nhà ở, dẫn đến việc chậm thực hiện hoặc không thể thực hiện dự án về sau, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua nhà Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ trừ các trường hợp hộ gia đình, tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua dự án bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp Hơn nữa, luật cũng quy định ngoài vấn đề vốn pháp định thì mỗi khi thực hiện dự án, doanh nghiệp cũng phải ký quỹ phù hợp với quy mô, mức độ của dự án, việc thực hiện

ký quỹ cũng tăng trách nhiệm của nhà đầu tư với dự án của mình đồng thời có tài chính đảm bảo trong trường hợp họ chậm các nghĩa vụ đối với các bên Đây là một thay đổi mới quan trọng và có ý nghĩa căn cứ để lựa chọn chủ đầu tư

Tiếp tục phát triển tinh thần Luật Nhà ở 2005 thì Luật Nhà ở 2014 cũng không hạn chế quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại của các thành phần kinh tế Theo đó, doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam đều có thể là chủ đầu tư, điều này có nghĩa chủ đầu tư có thể là doanh nghiệp trong nước thành lập và hoạt động theo quy định của luật doanh nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư có vốn nước ngoài, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động theo quy định của Luật đầu tư; Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật hợp tác xã Tuy nhiên nếu như Luật Nhà ở 2005 quy định cho cá nhân cũng có quyền tham gia phát triển nhà ở thương mại thì Luật Nhà ở 2014 xác định chỉ có đối tượng doanh nghiệp mới được là chủ đầu tư, do đó nếu cá nhân, hộ kinh doanh muốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, hoạt động theo quy định của luật doanh nghiệp hoặc luật đầu tư Quy định như vậy làm tăng tính

chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở thương mại cũng như hạn chế quy mô đầu tư nhỏ lẻ, manh mún, khó quy hoạch của cá nhân

Một điều kiện nữa của Luật Nhà ở 2014 đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại là doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể việc kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Tuy nhiên mỗi hình thức kinh doanh bất động sản lại có những điều kiện cụ thể khác nhau, do đó, nên hiểu được lựa chọn là chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp có tất cả các nghiệp vụ kinh doanh thương mại từ xây dựng, mua bán, cho thuê, môi giới, tư vấn, quản lý, lập sàn giao dịch bất động sản hay chỉ cần là doanh nghiệp có một trong các nghiệp vụ trên có thể xem xét là chủ đầu tư Xét thấy việc phát triển nhà ở thương mại mặc dù có một phần quan trọng là xây dựng thị trường bất động sản, phát triển thị trường mua bán nhằm tạo động lực phát triển hoạt động xây dựng, nhưng hiểu theo nghĩa phát triển nhà ở dưới hình thức phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở cá nhân thì chỉ nên xem xét điều kiện doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản dưới góc độ doanh nghiệp đủ điều kiện xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Tóm lại, hiện nay, điều kiện để làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại quy định chặt chẽ hơn so với trước đây cũng như việc quy định thống nhất với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan

2.1.1.2 Lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Mỗi dự án nhà ở thương mại có tác động và ảnh hưởng đến nhiều vấn đề kinh

tế, xã hội, do đó khi xây dựng một dự án phải được xem xét, nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đầu tư cũng như phía cơ quan nhà nước trong việc chấp nhận dự án, lựa chọn chủ đầu tư Hiện nay, việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua ba hình thức, một là đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định về đất đai, hai là đấu thầu dự án có sử dụng đất và ba là việc chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện là chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và đã có sẵn quỹ đất để xây dựng, quỹ đất có sẵn có thể có bằng việc có quyền sử dụng đất hợp

pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại Quy định như vậy có thể phân chia chủ đầu tư thành hai nhóm chính, một nhóm là những chủ đầu tư chưa có quỹ đất, muốn xây dựng dự án nhà ở thương mại phải thông qua lựa chọn và nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất; nhóm thứ hai là nhóm đã có sẵn quỹ đất và lựa chọn các nhà đầu tư này thông qua tính khả thi của dự

án Do đó, việc lựa chọn nhà đầu tư của mỗi nhóm cũng khác nhau Cụ thể, tại Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định rõ

về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Đối với những nhà đầu tư chưa có sẵn quỹ đất nhưng có nhu cầu, mong muốn tham gia xây dựng nhà ở thương mại, Nhà nước căn cứ vào điều kiện, năng lực của nhà đầu tư thông qua quy trình đấu thầu, đấu giá để giao đất, cho thuê đất xây dựng nhà ở Để lựa chọn chủ đầu tư qua đấu thầu hay đấu giá được xem xét vị trí nơi chuẩn

bị xây dựng dự án nhà ở thương mại là khu đất sạch, đã thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng hay là khu đất chưa thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các quy trình khác nhau

Nếu khu vực xây dựng là khu đất đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, quy trình, trình

tự thủ tục áp dụng theo Luật đất đai và Luật về đấu giá Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai về nguyên tắc, các trường hợp được đấu giá đất và không thực hiện đấu giá đất cũng như quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại

Để hoàn thiện việc xây dựng một dự án nhà ở thương mại cần thời gian dài và mỗi giai đoạn nhà đầu tư có quyền và nghĩa vụ riêng, ngoài những quyền và nghĩa vụ bắt buộc trong suốt quá trình thực hiện dự án Quyền và nghĩa vụ song hành, khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ của mình, thì cũng có quyền đối với tài sản mình đã tạo lập được đến thời điểm đó Những nội dung này được thỏa thuận cụ thể khi nhà đầu tư tiếp nhận dự án qua việc đấu thầu, đấu giá hoặc chấp nhận phê duyệt dự án nhà đầu tư, tuy nhiên luật cũng có những giới hạn về mặt quyền và nghĩa vụ tối thiểu nhà đầu tư đáp ứng được và là căn cứ để các bên quy định vấn đề quyền và nghĩa vụ Hiện nay, quyền

và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Điều 25 và Điều 26 Luật Nhà ở 2014, ngoài ra tùy từng dự án và điều kiện cụ thể, có thể quy định

ở các luật chuyên ngành và pháp luật liên quan khác

a Về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Một là, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện

dự án theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật xây dựng

Mỗi dự án nhà ở thương mại có tác động lớn đến kinh tế, xã hội trong khu vực thực hiện dự án, cần phải xem xét nhiều các yếu tố liên quan để quyết định việc thực hiện, do đó để bắt đầu thực hiện trên thực tế chủ đầu tư phải lập, thẩm định và phê duyệt dự án theo quy định Trước hết chủ đầu tư phải tiến hành khảo sát để lập dự án, sau đó tiến hành đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền dựa trên pháp luật quyết định hoặc chấp nhận chủ trương đầu tư Chủ đầu tư tuyệt đối không được triển khai dự

án khi chưa có ý kiến chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ này để đảm bảo vệ yêu cầu quản lý nhà nước cũng như tránh các tác động tiêu cực khi thực hiện dự án Ngoài ra, tùy tính chất từng dự án mà

có liên quan đến các quy định của pháp luật chuyên ngành, do đó nhà đầu tư cũng cần phải đảm bảo thực hiện đúng các quy định đó, ví dụ như nếu dự án liên quan đến vốn nhà nước thì liên quan đến luật đầu tư công; nếu dự án thuộc vốn của tư nhân thì áp dụng các quy định liên quan đến xây dựng để thực hiện

Hai là, Bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật

Việc ký quỹ được thực hiện theo quy định của Luật đầu tư và hướng dẫn tại Điều 27 Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư thì khi nhà đầu tư thực hiện các dự án mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất thì phải thực hiện việc ký quỹ trừ trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất; trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển nhượng dự án mà trước đó đã thực hiện ký quỹ, hoàn thành góp vốn, huy động vốn; sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình hoặc thực hiện đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Việc thực hiện ký quỹ phải thực hiện trước khi dự án được giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất và mức ký quỹ được tính trên tỉ lệ phần trăm vốn đầu tư của dự án và lũy tiến theo từng phần Vốn đầu tư để tính tỉ lệ phần trăm phải ký quỹ được xác định không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các chi phí xây dựng công trình công cộng thuộc dự

án đầu tư và có thể áp dụng đối với từng giai đoạn giao đất, cho thuê đất nếu có Nhà đầu tư tự lựa chọn ngân hàng thương mại tại Việt Nam để nộp tiền ký quỹ và bảo đảm

các chi phí liên quan đến tài khoản ký quỹ Ngoài ra, nhà đầu tư được giảm số tiền ký quỹ nếu xây dựng dự án nhà ở ở các địa bàn có điều kiện kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn Hoàn trả số tiền ký quỹ áp dụng khi nhà đầu tư đã hoàn thành xong phần nghĩa vụ tương ứng của mình Ký quỹ là một biện pháp hữu hiệu để đảm bảo nhà đầu

tư thực hiện nghĩa vụ của mình, tăng mức trách nhiệm của nhà đầu tư cũng như tạo sự tin tưởng đối với bên thứ ba, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở, ngoài nguồn vốn từ chủ đầu

tư thông thường phải huy động nguồn vốn từ phía khách hàng, tài khoản ký quỹ tạo sự tin tưởng và an tâm của khách hàng đối với các giao dịch được thực hiện

Đối với các dự án phát triển nhà ở, một phần quan trọng trong quá trình thực hiện đó là việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại, do đó, hầu hết các chủ đầu tư dự án vừa là đơn vị thực hiện xây lắp công trình đồng thời là đơn vị bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, nguồn vốn thực hiện lớn nên các dự án phần lớn phải huy động từ vốn của khách hàng, đặt mua nhà trong tương lai khi hoàn thành Đồng thời pháp luật cho phép chủ đầu tư được thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu đáp ứng đủ các điều kiện luật định Pháp luật ưu đãi nhà đầu tư nên nhà đầu tư cũng phải thực hiện nghĩa vụ của mình nên nhà nước yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc bản lãnh cho bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cũng như tăng trách nhiệm của nhà đầu tư Theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản và Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng quy định cụ thể khi thực hiện việc bảo lãnh chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện là nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Có nghĩa là đối tượng thực hiện phải là dự án đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ

dự án, thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có); giấy tờ về việc nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo dự án; nếu là nhà chung cư mục đích hỗn hợp và để ở trong tương lai thì phải

có văn bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng Đồng thời chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh về công trình đủ điều kiện để bán và được chấp thuận Khi chủ đầu tư đã đảm bảo các điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh thì ngân hàng thương mại được phép sẽ đánh giá khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư và tiến hành việc cấp bảo lãnh cho nhà đầu tư nếu

đủ điều kiện theo luật định Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải lập thành văn bản và hiệu lực của bảo lãnh ít nhất đến thời điểm sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở giữa chủ đầu tư và khách hàng Hợp đồng mua

bán, cho thuê mua giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà, thuê mua nhà phải có quy định đầy đủ và chi tiết nghĩa vụ của chủ đầu tư trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo cam kết và đây là căn cứ để ngân hàng xác định phạm vi trách nhiệm bảo lãnh của mình cũng như đánh giá khả năng thực hiện của chủ đầu tư, tiến hành cấp bảo lãnh phù hợp với quy định của pháp luật Thực hiện bảo lãnh ngân hàng là một biện pháp bảo đảm quyền lợi cho khách hàng mua nhà trong tương lai, khi nhà ở chưa được hình thành và khả năng có nhà ở phụ thuộc vào uy tín và năng lực của chủ đầu

tư, khi có một bên thứ ba độc lập bảo lãnh tạo thuận lợi cho việc thực hiện, lòng tin cho tất cả các bên trong khi thực hiện giao dịch

Như vậy, việc bảo đảm các nghĩa vụ tài chính khi đầu tư phát triển nhà ở thương mại là một phần quan trọng trong kế hoạch, cũng là một phần khó đối với chủ đầu tư Việc đảm bảo khả năng tài chính bước đầu chọn lọc được những chủ đầu tư có năng lực tài chính, tỉ lệ rủi ro khi thực hiện thấp, đồng thời tạo lòng tin cho phía khách hàng tham gia mua bán, thuê, thuê mua nhà ở vì giá trị mỗi ngôi nhà không phải là nhỏ

Ba là, Xây dựng nhà ở thương mại và các công trình phụ trợ theo đúng thiết kế;

quy chuẩn xây dựng và dự án đã được phê duyệt;

Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn và diện tích nhà ở và tiến độ của

dự án đã được phê duyệt Nhà ở là một công trình kiến trúc gắn liền với việc phát triển

cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội xung quanh Một dự án nhà ở phát triển phải đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và xây dựng của chính bản thân nhà ở đó và đồng bộ hạ tầng phụ trợ đi kèm như cơ sở giáo dục, y tế, văn hóa, giải trí, kinh tế….Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có thể lựa chọn loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích từng loại nhà ở thương mại nhưng phải đảm bảo thiết kế xây dựng phù hợp với quy chuẩn xây dựng, đảm bảo độ an toàn và thẩm mỹ cho công trình, sau đó phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phù hợp với quy hoạch, do đó trách nhiệm của chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện đã nêu trong dự án

Luật Nhà ở 2014 có quy định về loại nhà ở và diện tích tiêu chuẩn của nhà ở thương mại phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và được phê duyệt mà không nói cụ thể đến diện tích tối thiểu quy định trong Luật Nhà ở 2005 Luật Nhà ở 2005 xác định ngay trong luật

về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại phải có diện tích sàn xây dựng mỗi căn không

thấp hơn 45 m2 và nhà ở riêng lẻ liền kề có diện tích không dưới 50 m 2 và mặt tiền không nhỏ hơn 5 m; nhà biệt thự không xây dựng quá 3 tầng và diện tích không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất Sở dĩ Luật Nhà ở 2014 quy định như vậy tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lựa chọn phát triển nhà ở thương mại và căn cứ trên nhu cầu, thị trường quyết định loại nhà, diện tích nhà ở trong dự án để có thể thu được lợi nhuận Mặt khác, trong bối cảnh ban hành Luật Nhà ở 2005 thì nước ta chưa hoàn chỉnh bộ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng về nhà ở nên cần thiết phải quy định chi tiết trong luật, khi ban hành Luật Nhà ở 2014 ở mỗi lĩnh vực phát triển nhà ở cụ thể đã có quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng phù hợp, nhà đầu tư được tự điều chỉnh các nội dung

dự án của mình, đảm bảo yêu cầu về tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và được phê duyệt Do đó, việc xây dựng thống nhất trên toàn quốc về các tiêu chuẩn cơ bản cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý Cơ quan nhà nước chỉ cần căn cứ theo quy chuẩn xây dựng để phê duyệt dự án, có bất cứ chỉ tiêu nào không đáp ứng có thể không phê duyệt dự án đó

Ngoài ra, để phát triển nhà ở thì các hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

đi kèm cũng phải được thực hiện đồng bộ Có thể kể đến các hạ tầng kỹ thuật giao thông, công trình phụ trợ, hệ thống giáo dục, y tế, thương mại…cũng được đề cập đến trong dự án và nhà đầu tư có trách nhiệm phải thực hiện xây dựng các phần hạ tầng đó

Bốn là, Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng

nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật;

Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương lớn của nhà nước, một phần quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở và đòi hỏi phải có sự chung tay xây dựng của

cả xã hội, hướng tới một số đối tượng không thể có được nhà ở thông qua thị trường mua bán Pháp luật nhà ở cũng như các chủ trương, đường lối, chính sách phát triển nhà luôn luôn quan tâm đến phần diện tích nhà ở xã hội, do đó các nhà đầu tư dự án thương mại có trách nhiệm dành một phần quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để

xây dựng nhà ở xã hội Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng

kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng

hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” Như vậy luật không quy định cụ

thể quỹ đất xác định dành cho việc xây dựng nhà ở xã hội là bao nhiêu mà vấn đề này

sẽ do Chính phủ quy định đối với các đô thị đặc biệt, loại 1, 2, 3 hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh với các đô thị khác quyết định, căn cứ vào tình hình địa phương cũng như căn

cứ vào mục tiêu phát triển nhà ở xã hội từng giai đoạn Các nhà đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất của mình để phát triển nhà ở xã hội thể hiện vai trò, trách nhiệm đối với xã hội Trong giai đoạn hiện nay, nhà nước yêu cầu các chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích đất trong dự

án để xây dựng nhà ở xã hội Cụ thể được quy định tại Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội về quỹ đất để phát triển nhà ở

xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị Theo đó các dự án phát triển nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích đất

và hình thức xây dựng tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội Chủ đầu tư có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phần diện tích đất đó trừ trường hợp nhà nước thu hồi để xây dựng bằng vốn ngân sách hoặc chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia chuyển giao quỹ đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có

dự án Nếu nhà nước xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước trên quỹ đất 20% này thì nhà đầu tư cũng phải đảm bảo xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được phê duyệt trước khi bàn giao đất cho nhà nước Ngoài

ra, chủ đầu tư nếu có quy mô dự án dưới 10 ha thì được lựa chọn một trong các hình thức sau để đảm bảo trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội trong dự án của mình Nhà đầu tư có thể trực tiếp dành 20% quỹ đất trực tiếp xây dựng hoặc chuyển giao quỹ nhà

ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư phải thực hiện với nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội hoặc nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% vào ngân sách nhà nước Trên thực tế thì các nhà đầu tư không mặn mà với phần nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại nên rất nhiều trường hợp nhà đầu tư cố gắng lập dự án chỉ trong phạm vi dưới 10 ha và chọn nộp tiền vào ngân sách nhà nước, sau đó nhà nước bố trí quỹ nhà ở xã hội ở khu vực khác mặc dù nhà nước quy định chủ đầu tư dự án không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước trong phạm vi 20% quỹ đất dùng để xây dựng nhà ở xã hội

Năm là, Công khai, minh bạch thông tin về dự án các thông tin theo quy định

của pháp luật và thực hiện việc báo cáo tình hình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Công khai, minh bạch là một yêu cầu rất cơ bản khi thực hiện các dự án nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng Đảm bảo công khai, minh bạch tạo điều kiện

để các đối tượng muốn mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại dễ dàng tiếp cận với dự

án cũng như giám sát được việc thực hiện dự án, tạo lòng tin với chủ đầu tư góp phần kích cầu tiêu dùng Điều này cũng đồng thời có lợi cho chính bản thân nhà đầu tư, người mong muốn bán được số lượng nhà nhiều nhất Theo quy định của luật nhà ở thì những thông tin dự án cần công khai, minh bạch là những nội dung cơ bản của từng dự

án bao gồm: tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Đây là các thông tin cơ bản nhà đầu tư cần công khai trong suốt quá trình thực hiện dự án trên trang thông tin điện tử

và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình Ngoài ra, chủ đầu tư phải thực hiện việc báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và tổng kết khi dự án kết thúc theo quy định của pháp luật

Sáu là, Thực hiện việc kinh doanh nhà ở theo đúng quy định của pháp luật về

kinh doanh bất động sản

Để phát triển nhà ở, ngoài việc phát triển quỹ nhà ở thì không thể thiếu việc phát triển thị trường bất động sản, làm căn cứ, cơ sở cho việc kinh doanh bất động sản, tạo nguồn cung ứng và là cầu nối đến khách hàng Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là văn bản pháp luật quy định chi tiết các vấn đề kinh doanh nhà ở Các chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng nhà ở đồng thời phân phối, bán các sản phẩm của mình thì ngoài có đủ điều kiện để xây dựng, phát triển nhà ở thì phải đủ điều kiện để được kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản Cụ thể, tùy từng lĩnh vực chủ đầu tư tiếp tục muốn phát triển mà đáp ứng các điều kiện, nếu chủ đầu tư muốn trực tiếp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện của doanh nghiệp bán bất động sản có sẵn; đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đồng thời nghiên cứu tính khả thi của dự án, phù hợp với tình hình từng địa phương Nếu chủ đầu tư muốn huy động một phần vốn từ khách hàng trong tương lai thì đáp ứng đủ điều kiện có quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định và đáp ứng điều kiện của dự án nhà ở hình thành trong tương lai Nếu chủ đầu tư chỉ tham gia thực hiện các dịch vụ liên quan đến bất động sản thì đáp ứng các yêu cầu về kinh doanh dịch vụ Hiện nay, luật kinh doanh bất động sản quy định rất cụ thể về việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư trong trường hợp không đủ năng lực tài chính có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để dự án tiếp tục được thực hiện, tránh trường hợp cố tình kéo dài thời gian thực hiện dự án chờ vốn hoặc các hành vi khác ảnh hưởng tới việc giao nhà cho khách hàng Việc kinh doanh nhà ở là một lĩnh vực riêng, đòi hỏi các đối tượng tham gia phải tuân theo những quy định riêng, điều này đảm bảo loại trừ những doanh nghiệp không đủ điều kiện kinh doanh đồng thời hướng đến việc bảo đảm quyền lợi của khách hàng Khi ký hợp đồng với khách hàng thì cần quy định cụ thể về loại nhà ở, các cam kết chủ đầu tư kinh doanh đưa ra với dự án sản phẩm nếu tiến hành mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Nếu chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng mới tiến hành bán, cho thuê, cho thuê mua thì phải đảm bảo việc bàn giao nhà ở đúng theo hợp đồng cũng như các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà ở, đảm bảo quyền sở hữu của khách hàng trong các giao dịch

Bảy là, Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền (Giấy chứng nhận) với đất theo quy định trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục

Theo quy định hiện nay thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm người mua thanh toán tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải tiến hành làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua trừ trường hợp khách hàng tự đi làm thủ tục thì phải bàn giao đầy đủ giấy tờ pháp lý để khách hàng thực hiện thuận lợi Về phía chủ đầu tư thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng được thực hiện theo quy định của pháp luật Đất đai, cụ thể được hướng dẫn tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai có xác định rõ trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở và công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở Trước hết chủ đầu

tư phải làm hồ sơ để xác định dự án đủ điều kiện thực hiện đăng ký đất đai Nếu được

Sở tài nguyên và môi trường xác định đủ điều kiện thì khi người mua, thuê mua nhà ở nhận nhà hoặc thanh toán đủ tiền thì chủ đầu tư nộp hồ sơ thay người mua để tiến hành cấp Giấy chứng nhận

Về điều kiện được cấp Giấy chứng nhận Sau khi hoàn thành dự án chủ đầu tư nộp các giấy tờ kèm theo thành một bộ hồ sơ gửi Sở Tài nguyên và Môi trường gồm:

1 Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy

chứng nhận đầu tư 2 Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng nếu có; 3 Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định); 4 Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký, danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ; diện tích đất, diện tích xây dựng, diện tích chung, riêng của từng căn hộ), trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ; 5 Báo cáo kết quả thực hiện dự án Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày chủ đầu tư nộp đủ hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra các điều kiện và thông báo để Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận cho bên mua của chủ đầu tư

Về việc cấp Giấy chứng nhận Ngay sau khi người mua, thuê mua nhận nhà, thanh toán tiền đầy đủ thì chủ đầu tư thay mặt họ nộp 01 bộ hồ sơ gồm có: 1 Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2 Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

3 Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra tài liệu và tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà

Đối với trường hợp nhà ở xây dựng dùng để cho thuê thì chủ đầu tư phải thực hiện lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và 77 Luật Nhà ở 2014 Hồ

sơ nhà ở bao gồm các thông tin liên quan đến việc tạo lập nhà ở hợp pháp và giấy tờ liên quan đến kỹ thuật của công trình như bản vẽ thiết kế, sơ đồ nhà, đất; hồ sơ hoàn công…theo quy định của pháp luật Lưu trữ hồ sơ phải do chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang sử dụng; tổ chức được giao quản lý nhà ở của nhà nước nếu chưa xác định được chủ sở hữu và tiến hành phân cấp quản lý theo quy định của pháp luật

Tám là, Bảo trì, bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng, thực

hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định

Nhà ở là một công trình kiến trúc, kỹ thuật, do đó qua quá trình sử dụng cũng xuất hiện các hư hỏng trong phạm vi cho phép hoặc các lỗi kỹ thuật mà tại thời điểm bàn giao nhà chưa thể phát hiện, do đó để đảm bảo quyền lợi của người mua, thuê mua

nhà ở pháp luật quy định phải có thời gian bảo hành cần thiết về xây dựng cũng như thiết bị Theo đó chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành nhà ở và thiết bị trong nhà đối với nhà ở do mình bán, cho thuê mua Việc bảo hành được thực hiện theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật Nếu bên bán đồng thời là bên thi công thì phải bảo hành nhà ở, nếu là bên cung cấp thiết bị thì phải bảo hành thiết bị trong nhà ở Pháp luật quy định việc bảo hành được thực hiện từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu với thời hạn tối thiểu 60 tháng nếu là nhà chung cư và tối thiểu 24 tháng nếu là nhà ở riêng lẻ, ngoài ra, chủ đầu tư có thể kéo dài thời hạn bảo hành như một ưu đãi đối với khách hàng của mình Việc bảo hành liên quan đến việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng kỹ thuật của nhà ở do lỗi thiết kế, xây dựng, thi công, kỹ thuật thiết bị; khắc phục các hiện tượng nghiêng, sụt, lún, nứt nhà ở và các điều khoản thỏa thuận khác trong hợp đồng

Ngoài việc thực hiện nghĩa vụ bảo hành theo quy định của pháp luật thì đồng thời chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện việc bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật Việc bảo trì được tiến hành theo định kỳ nhằm đảm bảo nhà ở được vận hành tốt nhất, duy trì trạng thái trong một thời gian Nội dung bảo trì nhà ở được thực hiện theo quy định của luật xây dựng và luật nhà ở Khi thực hiện bảo trì phải đảm bảo cho an toàn của người và tài sản, vệ sinh môi trường trong suốt quá trình Hiện nay, đối với nhà chung cư nói chung và các chung cư thương mại nói riêng thì phần phí bảo trì nhà ở là 2% tổng dự án chưa tính thuế, phần này do người mua, thuê mua nhà ở và chủ đầu tư đóng, được mở tại ngân hàng thương mại và là tiền quỹ chung để tiến hành các hoạt động bảo trì Việc đóng phí bảo trì nhà chung cư do thỏa thuận giữa người mua, người thuê mua với chủ đầu tư trong hợp đồng, nếu chủ đầu tư thực hiện ưu đãi cho khách hàng không phải đóng thì chủ đầu tư phải đóng khoản kinh phí này Ngoài ra, nếu nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng toàn bộ thì phần diện tích chủ đầu tư giữ lại hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp phần này vào tài khoản

đã mở

Chín là, Chấp hành các chế tài xử phạt khi có vi phạm trong quá trình xây

dựng, thực hiện dự án và các vấn đề khác về phát triển nhà ở Nếu có gây ra thiệt hại phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật

Trong suốt quá trình thực hiện dự án, nếu chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật thì cơ quan nhà nước phải kịp thời ngăn chặn, xử lý và tiến hành xử phạt theo đúng quy định của pháp luật Hiện nay có rất nhiều dự án trên thực tế chủ đầu tư có hành vi vi phạm đặc biệt trong việc huy động vốn để thực hiện các dự án và các giao

dịch về bán nhà ở hình thành trong tương lai Tất cả các hành vi vi phạm phải được phát hiện và có chế tài xử lý phù hợp thích đáng Nhà đầu tư phải thực hiện theo các quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nếu xảy ra hành vi vi phạm pháp luật và gây thiệt hại cho nhà nước, tổ chức, cá nhân thì phải tiến hành việc bồi thường Bồi thường do thỏa thuận giữa các bên hoặc thực hiện theo quy định của pháp luật Đây là nghĩa vụ áp dụng đối với tất cả các tổ chức, cá nhân thực hiện xây dựng, phát triển nhà ở thương mại.

b Về quyền của chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại

Chủ đầu tư phải thực hiện rất nhiều các nghĩa vụ với nhà nước, người thuê, mua, thuê mua nhà ở, đồng thời chủ đầu tư cũng được hưởng các quyền lợi tương ứng với nghĩa vụ mình phải thực hiện Quyền của chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại hiện được quy định tại Điều 25 Luật nhà ở Ngoài ra, nếu pháp luật chuyên ngành khác

có quy định về quyền của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư vẫn được thực hiện các quyền đó Theo quy định của luật nhà ở, chủ đầu tư có các quyền sau:

Một là, Yêu cầu cơ quan, tổ chức thực hiện đúng các thủ tục liên quan đến quá

trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án

Như đã nói ở trên, chủ đầu tư có trách nhiệm lập, thẩm định và đề nghị phê duyệt dự án thì chủ đầu tư cũng có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước, tổ chức có liên quan thực hiện đúng quy định của pháp luật, hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm của mình Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn, các cơ quan tổ chức phối hợp với nhà đầu tư tiến hành việc lập dự án theo đúng quy hoạch, thẩm định đúng quy trình và dựa trên thực tế để trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt Yêu cầu các cơ quan nhà nước tiến hành đúng thời gian đã quy định, không yêu cầu thêm các tài liệu, giấy tờ khác ngoài giấy tờ luật đã quy định Nếu không được thực hiện thì chủ đầu tư có quyền khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật

Hai là, Chủ đầu tư có quyền cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện việc

huy động vốn, tài chính; thu tiền của khách hàng khi đã bàn giao và hoàn thành nghĩa

vụ theo nội dung hợp đồng và quy định của pháp luật

Mục đích của chủ đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại là đáp ứng nhu cầu mua bán, thuê, thuê mua của khách hàng, do đó, khi đã hoàn thành dự án thì chủ đầu tư được quyền bán cũng như thu lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà ở của mình theo quy định của pháp luật Khác với các loại hình nhà ở khác, nhà ở thương mại dựa trên