báo cáo tốt nghiệp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu như thế nào?Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.Như vậy, khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được “tồn tại trong thực tế”. Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án, công trình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án.Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanhĐể được đưa vào kinh doanh, nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi phải thỏa mãn những điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.Hợp đồng bảo lãnh khi mua nhà ở hình thành trong tương laiNhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản mang tính rủi ro cao cho khách hàng. Chính vì vậy, pháp luật đã bảo vệ quyền lợi của khách hàng bằng cách thiết lập điều khoản về việc “ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai”.Cụ thể, theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định rằng: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.Như vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, trước khi giao kết hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần phải kiểm tra hợp đồng bảo lãnh một cách thận trọng và kỹ càng. Tránh những cam kết “ảo“ về việc giảm giá từ phía người bán nhằm bỏ qua loại hợp đồng quan trọng này.

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt BLDS BLDS 2015 Nguyên nghĩa Bộ luật dân Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 Quốc hội Luật KDBDS 2014 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội Nghị định 99/2015/NĐCP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Nghị định 76/2015/NĐCP Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài: Mục tiêu nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu: i Phương pháp nghiên cứu: Kết cấu đề tài: PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm đặc điểm Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.2 Điều kiện chung Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 11 1.2.1 Chủ thể: 11 1.2.2 Đối tượng: 17 1.2.3 Hình thức hiệu lực xác lập hợp đồng: 19 1.3 Nội dung Hợp đồng mua bán nhà HTTTL (Các điều khoản Hợp đồng mua bán nhà HTTTL) 23 1.3.1 Nội dung hợp đồng: 23 1.3.2 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng: 25 1.4 Một số vấn đề dẫn đến việc xảy tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà HTTTL: 29 Kết luận Chương 32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 33 2.1 Tình hình mua bán nhà hình thành tương lai thành phố ii Hồ Chí Minh 33 2.2 Một số tranh chấp thường gặp 35 2.2.1 Hồ sơ thứ nhất: 35 2.1.2 Hồ sơ thứ hai: 41 Kết luận Chương 52 CHƯƠNG 3: BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 53 3.1 Bất cập liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà HTTTL 53 3.1 Kiến nghị Hợp đồng mua bán nhà HTTTL 55 3.1.1 Kiến nghị chung Hợp đồng mua bán nhà HTTTL: 55 3.1.2 Kiến nghị liên quan trực tiếp đến Hợp đồng mua bán nhà HTTTL: 56 3.2 Kiến nghị mang tính phịng ngừa hạn chế tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà HTTTL 57 Kết luận Chương 58 KẾT LUẬN CHUNG 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 PHỤ LỤC 1: GIỚI THIỆU VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP VÀ MÔ TẢ CÔNG VIỆC THỰC TẬP 63 Giới thiệu đơn vị kiến tập: 63 Mô tả công việc thực 65 iii 2.1 Mục tiêu: 65 2.2 Mô tả vị trí thực tập: 65 PHỤ LỤC 2: TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: “BẢN ÁN 239/2020/DS-PT NGÀY 06/05/2020” 68 PHỤ LỤC 3: TỊA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH: “BẢN ÁN 2311/2018/DSST NGÀY 12/11/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ” 75 iv PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Hiện nay, q trình cơng nghiệp hoá đại hoá đất nước phát triển, nhu cầu người dân ngày tăng cao dẫn đến kéo theo tăng trưởng nhanh chóng sở hạ tầng nhà hình thành tương lai xây dựng lên ngày nhiều Sự thay đổi rõ rệt thể Thành phố Hồ Chí Minh năm gần đây, có bước chuyển ấn tượng trình phát triển kinh tế, giao thông, y tế, giáo dục tất cơng trình xây dựng khác đầu tư cách chỉnh chu, quy mô lớn trước nhiều Bởi thế, người dân tập trung đến ngày tăng cao nên cần phải đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân điều tất yếu Đây tiền đề để đẩy mạnh đầu tư nhà hình thành tương lai đáp ứng nhu cầu người dân Tuy nhiên quỹ đất sử dụng thành phố lại khan hiếm, chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà cho người dân cách hợp lý nên việc xây dựng nhà hình thành tương lai để làm giảm áp lực quỹ đất khan giải pháp nhà đầu tư triển khai Cụ thể, nhìn thấy nhiều nhà hình thành tương lai xây dựng lên, giao dịch mua bán, chuyển nhượng ngày nhiều Thành phố Hồ Chí Minh Dần nhà hình thành tương lai xem đối tượng giao dịch dân phục vụ nhu cầu để người dân vừa đối tượng giao dịch kinh doanh thương mại nhà đầu tư Với sách mở cho việc đầu tư xây dựng phát triển nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh ngày xuất nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực Từ đó, góp phần tạo nên bước ngoặc cho phát sinh giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai đặt yêu cầu phải có hành lang pháp lý vững nhà hình thành tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi ích cho chủ thể tham gia giao dịch nhà hình thành tương lai Để hạn chế tình trạng giao dịch tồn nhiều quan điểm khác nên quy định giấy có nhiều điểm chưa thống khiến việc áp dụng ngơài thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách nhìn khác Trong trình thực tập, em nhìn nhận bất cập thường thể việc giao dịch xảy hậu không tốt cho người tham gia quan hệ mua bán, đa phần xuất phát từ phía nhà đầu tư gây hậu bất lợi nhằm trốn tránh nghĩa vụ người mua nhà hình thành tương lai quy định pháp luật chưa cụ thể rõ ràng, nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác BLDS, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản văn hướng dẫn thi hành Việc quy định điều chỉnh nhà hình thành tương lai chưa cụ thể, nằm rải rác dẫn đến quy định chồng chéo, mâu thuẫn tạo kẽ hở pháp lý cho nhiều hành vi vi phạm, nhiều xung đột dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thời gian qua diễn phổ biến Sau thời gian tiếp xúc với hồ sơ vụ án tranh chấp liên quan đến vấn đề hướng dẫn tận tình từ chị Luật sư Trần Thị Kim Quyền, em tìm cho chủ đề nghiên cứu phù hợp gắn với thực tiễn diễn “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” để hồn thành tốt báo cáo thực tập tốt nghiệp ngành Luật Thực tế có nhiều Hợp đồng tranh chấp liên quan đến nhà hình thành tương lai, thấy rõ tính phổ biến loại hình tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai phức tạp loại hình trình thực tập nên em chọn đề tài làm đề tài nghiên cứu để phần có nhìn tổng qt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hóa vấn đề lý luận liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh - Tìm hiểu thực trạng tranh chấp giải tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh - Đề xuất số giải pháp, kiến nghị nhằm tăng cường, hạn chế tranh chấp xảy Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai góp phần nâng cao hiệu áp dụng quy định Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi thời gian: Từ Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực Địa bàn nghiên cứu: Tại Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu: Bài báo cáo sử dụng phương pháp sau: - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được sử dụng để phân tích quy định pháp luật Việt Nam Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, từ đưa góc nhìn khái qt ưu điểm hạn chế quy định - Phương pháp đối chiếu: Được sử dụng để làm rõ mối quan hệ nhân vấn đề phát sinh thực tiễn áp dụng phát luật với thiếu sót quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Qua đó, xây dựng phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật Hợp đồng nói chung pháp luật Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng - Phương pháp thống kê: Nhằm thu thập thông tin liệu thơng qua q trình tiếp cận thực tiễn, làm rõ thực trạng hợp đồng điều chỉnh pháp luật - Phương pháp diễn giải, quy nạp: Được dùng để chia nhỏ vấn đề nhằm thuận lợi cho việc phân tích làm rõ nội dung - Phương pháp so sánh: So sánh quy định pháp luật Luật nhà 2014 LKDBS 2014 có điểm tương đồng khác để từ đưa nhận xét nhìn tổng quát Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài em bố cục gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm đặc điểm Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Để làm rõ khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, trước hết cần phải làm rõ số khái niệm có tính chất tiền đề như: khái niệm nhà hình thành tương lai, khái niệm hợp đồng mua bán tài sản (trong có bất động sản nhà hình thành tương lai) Trong khoa học pháp lý nay, chưa có định nghĩa thức khái niệm nhà hình thành tương lai Theo đó, nhà hình thành tương lai loại tài sản hình thành tương lai, giao dịch nhà hình thành tương lai chịu điều chỉnh chung pháp luật tài sản hình thành tương lai pháp luật nhà Nhà tiếp cận góc độ khoa học pháp lý đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật ngành luật lại có cách hiểu từ khía cạnh khác Ở hiểu, nhắc đến nhà hình thành tương lai, trước hết phải nói đến loại tài sản hình thành tương lai loại tài sản quy định điều chỉnh văn pháp luật BLDS 2015, Luật Nhà 2014 LKDBĐS 2014 Cụ thể, theo pháp luật dân nhà loại tài sản bất động sản1, đối tượng số giao dịch dân giao dịch mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, chấp nhà Theo pháp luật xây dựng nhà hiểu loại cơng trình xây dựng, sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, xây dựng theo thiết kế Hơn thế, theo khoản Điều Luật Nhà 2014 nhà “là cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân”3 Nhà hình thành tương lai khái niệm Khoản Điều 105 BLDS 2015 Khoản 10 Điều Luật Xây dựng 2014 Khoản Điều Luật Nhà 2014 có nội hàm hẹp loại tài sản hình thành tương lai Nói đến nhà hình thành tương lai người ta hiểu cách đơn giản nhà thời điểm chưa hình thành có điều kiện, sở định để thấy nhà xây dựng hồn thành tương lai Cịn theo khoản Điều Luật KDBĐS 2014 nhà hình thành tương lai định nghĩa sau: “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng”4 Ngoài ra, điểm b khoản Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có xác định nhà hình thành tương lai nhà khơng đáp ứng điều kiện nhà có sẵn, nhà chưa có biên nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng trường hợp nhà chủ đầu tư tự thực xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng (nhà không bắt buộc phải đơn vị có lực thực xây dựng) chưa đáp ứng điều kiện việc có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt hay hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phịng cháy, chữa cháy)5 Đối với quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai, giao kết hợp đồng cách thức để thực giao dịch mua bán bên bán bên mua Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự6 Vì nhà tài sản có giá trị lớn xét loại hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản Theo PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện nhìn nhận đặc trưng quan trọng hợp đồng mua bán “là việc giao tài sản để đổi lấy số tiền, việc giao số tiền để đổi lấy tài sản” 7.Có thể thấy, vào thời điểm xác lập giao dịch, đối tượng hợp đồng nhà chưa hình thành hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch, nhiên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thuộc loại hợp đồng mua bán tài sản Vấn đề là, theo Điều 430 quy định BLDS 2015, nhà làm luật định nghĩa: “Hợp đồng mua bán tài sản thoả thuận bên, theo bên bán có Khoản Điều Luật KDBĐS 2014 Điểm b Khoản Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ Điều 385 BLDS 2015 Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận hợp đồng thơng dụng luật dân Việt Nam, Nhà xuất Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, trang 15 Về nội dung kháng cáo, xét thấy: Tại phiên tòa phúc thẩm, đương thỏa thuận với cách giải vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm công nhận thỏa thuận đương Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tịa, NHẬN ĐỊNH CỦA TỊA ÁN [1] Về hình thức: Kháng cáo bị đơn thời hạn luật định nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên chấp nhận để xem xét lại án theo thủ tục phúc thẩm [2] Về nội dung kháng cáo: Bị đơn kháng cáo yêu cầu sửa án theo hướng không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng mua bán hộ phạt vi phạm Tại phiên tòa, bên đương thống thỏa thuận cách giải toàn vụ án Xét thấy thỏa thuận tự nguyện, không vi phạm điều cấm pháp luật không trái đạo đức xã hội, Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị sửa án sơ thẩm để công nhận thỏa thuận đương sự, Điều 300, khoản Điều 308 Bộ luật tố tụng dân năm 2015, Hội đồng xét xử công nhận thỏa thuận đương Do sửa án sơ thẩm nên án phí sơ thẩm tính lại theo quy định Khoản Điều 147, Khoản Điều 148 Bộ luật tố tụng dân năm 2015, Khoản Điều 29 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 Bị đơn phải chịu án phí dân sơ thẩm tính tổng số tiền nguyên đơn yêu cầu chấp nhận 783.103.760đồng là: 35.324.150đồng Nguyên đơn nhận lại toàn tạm ứng án phí nộp Án phí phúc thẩm: Do bên đương thỏa thuận với việc giải vụ án phiên tòa phúc thẩm nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm theo Khoản Điều 29 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 Vì lẽ trên; 68 QUYẾT ĐỊNH Căn cứ: - Khoản 1, Điều 147 Khoản Điều 148, Điều 271, 272, 273, 276, Khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015; - Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án; Cơng nhận thỏa thuận đương phiên tòa phúc thẩm Sửa Bản án sơ thẩm số 1885/2019/DS-ST ngày 22/10/2019 Tòa án nhân dân quận B – Thành phố Hồ Chí Minh sau: “Chấp nhận tồn u cầu khởi kiện Bà Vịng Nhộc Z Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số S có trách nhiệm bàn giao cho Bà Vòng Nhộc Z hộ A14-04 thuộc dự án Cao Ốc X tọa lạc đường Nam Hòa, Phường P , Quận J, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích giá tạm tính 66.42 m2 trị giá 939.178.800đ đồng theo hợp đồng mua bán hộ chung cư số 385/CIC8HĐMBCH-COX ngàỵ 29/11/2010 Đồng thời, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Số S có trách nhiệm trả cho Bà Vòng Nhộc Z số tiền lãi chậm bàn giao hộ theo lãi suất 10%/năm kể từ ngày 01/02/2012 đến ngày 06/05/2020, sau cấn trừ số tiền mua hộ bà Vòng Nhộc Zdếnh chưa toán 281.753.640đ (Hai trăm tám mươi mốt triệu bảy trăm năm mươi ba ngàn sáu trăm bốn mươi đồng), số tiền bị đơn phải trả cho nguyên đơn 261.522.699đ (Hai trăm sáu mươi mốt triệu năm trăm hai mươi hai ngàn sáu trăm chín mươi chín đồng) Việc bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ thực hộ thuộc block A tòa nhà Cao Ốc X cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Hai bên đương đồng ý hủy bỏ Hủy hợp đồng số 390/CIC8-HDMBCH- COX ngày 69 8/12/2010 việc mua bán hộ số B12-07 dự án Cao ốc X, tọa lạc đường Nam Hòa, Phường P , Quận J, Thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số S có trách nhiệm trả lại cho Bà Vòng Nhộc Z số tiền gốc nhận 285.583.480đ (Hai trăm tám mươi lăm triệu năm trăm tám mươi ba ngàn bốn trăm tám mươi đồng) tiền lãi phát sinh 235.997.581đ (Hai trăm ba mươi lăm triệu chín trăm chín mươi bảy ngàn năm trăm tám mươi mốt đồng), tất là: 521.581.061đ (Năm trăm hai mươi mốt triệu năm trăm tám mươi mốt ngàn không trăm sáu mươi mốt đồng) Tổng cộng khoản tiền Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Số S có trách nhiệm trả cho Bà Vịng Nhộc Z 783.103.760đ (Bảy trăm tám mươi ba triệu trăm lẻ ba ngàn bảy trăm sáu mươi đồng) Kể từ ngày ngày xét xử phúc thẩm (07/05/2020) thi hành án xong, bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất bên thỏa thuận phải phù hợp với quy định pháp luật; khơng có thỏa thuận mức lãi suất định theo mức lãi suất 10%/năm Thi hành Cơ quan Thi hành án dân có thẩm quyền Án phí dân sơ thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số S phải chịu án phí 35.324.150đ (Ba mươi lăm triệu ba trăm hai mươi bốn ngàn trăm năm mươi đồng) nộp quan thi hành án Dân có thẩm quyền Bà Vịng Nhộc Z khơng phải chịu án phí dân sơ thẩm, nhận lại tạm ứng án phí nộp 35.362.000đ (Ba mươi lăm triệu ba trăm sáu mươi hai ngàn đồng) theo biên lai thu số 0004832 ngày 21/6/2018 Chi cục Thi hành án Dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân 70 Án phí dân phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Số S phải chịu án phí dân phúc thẩm 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng), trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí nộp theo biên lai số 0017180 ngày 15/11/2019 Chi cục Thi hành án Dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Số S nộp đủ án phí phúc thẩm Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án PHỤ LỤC 3: TỊA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH: “BẢN ÁN 2311/2018/DSST NGÀY 12/11/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ” Trong ngày 05 12 tháng 11 năm 2018 Phòng xử án, trụ sở Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử sơ thẩm cơng khai vụ án thụ lý số 1402/2017/TLST-DS ngày 17 tháng năm 2017 “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ”; Theo Quyết định đưa vụ án xét xử số 430/2018/QĐXX-ST ngày 16 tháng 10 năm 2018 đương sự: 71 Nguyên đơn: Ông Phan Bá N, sinh năm 1981 (có mặt) Địa chỉ: Căn hộ E, chung cư T, số B Trịnh Đình Thảo, phường H, quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh Bị đơn: Ơng Công ty cổ phần tư vấn đầu tư phát triển T Địa trụ sở: X Phan Văn Hân, Phường Y, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện theo ủy quyền: Ơng Đồn Trí P, sinh năm 1976 (có mặt) Địa chỉ: Y Bình Lợi, Phường Z, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền ngày 19/8/2017 Công ty cổ phần tư vấn đầu tư phát triển T) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Thu H, sinh năm 1983 Địa chỉ: Căn hộ E, chung cư T, số B Trịnh Đình Thảo, phường H, quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phan Bá N, sinh năm 1981 (có mặt) (Theo Giấy ủy quyền ngày số 024043 số 11 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/8/2017 lập Văn phịng cơng chứng Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh) NỘI DUNG VỤ ÁN Ngày 12/9/2011, nguyên đơn bị đơn ký Hợp đồng mua bán hộ số 86/HĐCCTĐ (sau gọi tắt Hợp đồng) Theo đó, đối tượng mua bán hộ số E, tầng T, Chung cư T - số B Trịnh Đình Thảo, phường H, quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 1,030,138,000 (một tỷ không trăm ba mươi triệu trăm ba mươi tám nghìn) đồng (chưa tính 2% phí bảo trì); ngun đơn phải tốn làm đợt bị đơn phải bàn giao nhà vào ngày 31/12/2011 Nguyên đơn toán tổng cộng đợt, tổng số tiền 978,631,100 (chín trăm bảy mươi tám triệu sáu trăm ba mươi mốt nghìn trăm) đồng; đợt chưa đến hạn Ngày 08/01/2013, bị đơn bàn giao hộ cho nguyên đơn theo Biên bàn giao hộ số 50/BB_TĐP_2012 Nay, nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải toán tiền chậm bàn giao nhà 99,376,125 72 (chín mươi chín triệu, ba trăm bảy mươi sáu nghìn, trăm hai mươi lăm nghìn) đồng sở số tiền toán nhân với lãi suất 13.5% thời gian chậm giao, khơng bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng Bị đơn khơng u cầu phản tố Trong q trình giải vụ án kết tranh tụng phiên tòa, ghi nhận nội dung sau: Nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn thừa nhận chậm toán tiền theo thỏa thuận Điều Hợp đồng nằm thời hạn 20 ngày phép chậm toán theo quy định Điều Hợp đồng Riêng đợt hồn cảnh gia đình ngun đơn gặp khó khăn nên trao đổi điện thoại với bị đơn bị đơn đồng ý nên ngun đơn đóng 20%; 5% cịn lại khởi kiện Tòa án nên nguyên đơn khơng tốn ngày 21/9/2017 Hiện ngun đơn chưa tốn 2% phí bảo trì có tranh chấp Ban quản trị chủ đầu tư Do đó, việc tốn đợt khơng xem trễ hạn Đối với thỏa thuận điều kiện để tính lãi chậm bàn giao nhà, nguyên đơn cho Hợp đồng số 86/HĐCC-TĐ ngày 12/9/2011 hợp đồng theo mẫu bị đơn đưa ra, cụ thể Điều 7.1, có lợi cho bị đơn nên theo quy định Điều 407 Bộ luật Dân sự, điều khoản khơng có hiệu lực Ngun đơn yêu cầu Tòa án xem xét mức lãi suất chậm thực toán 0.05%/ngày theo quy định Điều 7.2 Hợp đồng cao so với quy định Luật kinh doanh bất động sản luật TH mại Nguyên đơn đề nghị Tòa án xem xét vi phạm nghĩa vụ phần đối trừ lại để giải Đối với văn thỏa thuận ngày 25/3/2014 lập bà Nguyễn Thị Diễm P ơng Nguyễn Thành D, ơng Đồn Trí P, ngun đơn khơng cơng nhận văn Nguyên đơn thừa nhận ủy quyền hợp pháp cho bà P để thay mặt giải vụ kiện trước tập thể cư dân chung cư T, nhiên trách nhiệm bà P phải thông báo cho nguyên đơn biết thỏa thuận nội dung bà P không làm Sau bà P rút đơn kiện, Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh đình giải vụ án, ngun đơn có văn gửi cho bị đơn việc không đồng ý với nội dung thỏa thuận bị đơn không trả lời ngày khởi kiện lại Tịa án 73 Bị đơn trình bày: Bị đơn cho nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại chậm giao nhà nên tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư Tòa án xác định Bị đơn thống thông tin thời gian ký kết, nội dung thỏa thuận, thực Hợp đồng nguyên đơn trình bày Bị đơn thừa nhận chậm bàn giao hộ Sau có tranh chấp chậm giao nhà, hai bên gặp gỡ, trao đổi với giải theo văn thỏa thuận ngày 25/3/2014 Tuy nhiên nguyên đơn không thực theo nội dung biên nên không nhận tiền hỗ trợ bị đơn Bị đơn xác định việc giải văn thỏa thuận ngày 25/3/2014 Tính đến ngày 02/4/2013, số tiền bị đơn nhận từ nguyên đơn 927,124,200 (chín trăm hai mươi bảy triệu trăm hai mươi bốn nghìn hai trăm) đồng xuất nhiều hóa đơn cho lần toán Ngày 21/9/2017, nguyên đơn chuyển cho Cơng ty 5% giá trị đợt tốn thứ 51,506,900 (năm mươi mốt triệu năm trăm lẻ sáu nghìn chín trăm) đồng chưa xuất hóa đơn ngun đơn chưa tốn 2% phí bảo trì theo thỏa thuận đợt Hiện nay, nhà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có tranh chấp Tịa án Bị đơn khơng đồng ý với yêu cầu khởi kiện nguyên đơn nguyên đơn vi phạm hợp đồng trước, không toán theo tiến độ thỏa thuận Việc chậm tốn có ảnh hưởng phần đến việc chậm bàn giao hộ Theo quy định Điều 7.1 Hợp đồng mua bán hộ số 86/HĐCC-TĐ ngày 12/9/2011 trường hợp bên mua tốn đủ tiến độ đợt nộp tiền bên bán phải toán lại cho bên mua tiền chậm bàn giao hộ Đối với việc chậm toán tiền mua hộ, tinh thần chia sẻ khó khăn hai bên, bị đơn khơng u cầu phản tố lãi phạt Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thu H có ơng Phan Bá N người đại diện theo ủy quyền thống nội dung yêu cầu nguyên đơn nêu Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: Về tố tụng, Thẩm phán, Hội đồng xét xử thực theo quy định Bộ luật Tố tụng dân từ thụ lý vụ án đến phiên tịa hơm nay, việc tranh tụng diễn công khai, người tham gia tố tụng 74 thực quyền nghĩa vụ theo quy định; nội dung, đề nghị Tịa án khơng chấp nhận tồn yêu cầu nguyên đơn; án phí, nguyên đơn phải chịu án phí dân sơ thẩm NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Về tố tụng: 1.1 Quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải toán tiền lãi chậm giao nhà theo thỏa thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư hai bên Xét tranh chấp quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng dân theo quy định khoản Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự, tranh chấp bồi thường thiệt hại bị đơn trình bày 1.2 Thẩm quyền Tịa án: Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đính kèm Công văn số 9357/QĐKKD-THKT ngày 27/12/2017 Sở Kế hoạch đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh Công ty cổ phần tư vấn đầu tư phát triển T có địa trụ sở X Phan Văn Hân, Phường Y, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh Căn vào điểm a khoản Điều 35, điểm a khoản Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh 1.3 Tư cách tố tụng: Công ty cổ phần tư vấn đầu tư phát triển T có người đại diện theo pháp luật ông Nguyễn Ngọc Chinh ủy quyền cho ơng Đồn Trí P, bà Nguyễn Thị Thu H ủy quyền cho ông Phan Bá N tham gia tố tụng theo quy định Điều 138, 141 Bộ luật Dân sự, Điều 85 Bộ luật Tố tụng dân nên chấp nhận 1.4 Thu thập chứng cứ: Các tài liệu, chứng đương giao nộp ghi nhận theo Biên việc kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng ngày 06/10/2017, 18/6/2018, 25/09/2018 Tòa án tiến hành xác minh thu thập chứng tình trạng pháp lý kinh doanh dự án Chung cư cao tầng phường H, quận Tân Phú Sở Xây 75 dựng, Sở Tài nguyên môi trường, Sở Kế hoạch đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định pháp luật [2] Về nội dung: Xét yêu cầu nguyên đơn buộc bị đơn phải toán tiền chậm giao nhà trễ hạn theo mức lãi suất 13.5% (lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố 9%/năm nhân với 150%) số tiền mà nguyên đơn toán số tháng chậm giao 12.25 tháng Hội đồng xét xử nhận định: 2.1 Giá trị pháp lý Hợp đồng mua bán hộ số 86/HĐCC-TĐ ngày 12/9/2011 Công ty T ông Phan Bá N: Theo công văn số 3844/STNMT-QLĐ ngày 24/4/2018 Sở Tài ngun mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh việc cung cấp tài liệu chứng cho Tòa án Quyết định số 3657/QĐ-UBND ngày 03/8/2009 Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận cho Công ty T chuyển mục đích để đầu tư xây dựng chung cư cao tầng phường H, quận Tân Phú; Theo công văn số 19585/SXD-PTN&TTBĐS ngày 11/12/2017 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đính kèm Quyết định số 89/QĐ-QXD-PTN ngày 26/6/2009 Sở Xây dựng việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng chung cư T, phường H, quận Tân Phú; Có đủ để xác định dự án nhà chung cư cao tầng tọa lạc số B Trịnh Đình Thảo, phường H, quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật Tại thời điểm nguyên đơn bị đơn ký kết hợp đồng mua bán hộ năm 2011, theo quy định Điều 91, 92 Luật Nhà ngày 29/11/2005, điểm e khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà khoản 11 Điều Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng hướng dẫn số điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP Cơng ty phải chịu trách nhiệm có nghĩa vụ thực đầy đủ theo quy định pháp luật điều kiện kinh doanh bán nhà chung cư mà khơng cần có văn chấp thuận Sở Xây dựng Do đó, hợp đồng mua bán hộ nguyên đơn bị đơn ký kết phù hợp với quy định pháp luật 76 2.2 Giá trị pháp lý nội dung mà đương thống nhất: Theo quy định Điều Hợp đồng bên mua toán cho bên bán đợt, khoản tốn nộp tiền mặt chuyển khoản cho bên mua theo tài khoản số 21433 Ngân hàng Kiên Long, chi nhánh Sài Gòn Qua xem xét tài liệu thể q trình tốn, Hội đồng xét xử nhận thấy đợt 6, phía nguyên đơn chuyển 20% giá trị hộ, tương đương với số tiền 206,027,600 (hai trăm lẻ sáu triệu không trăm hai mươi bảy nghìn sáu trăm) đồng vào tài khoản số 4293528 Công ty cổ phần tư vấn đầu tư phát triển T Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam mà không chuyển vào tài khoản Ngân hàng Kiên Long Tuy nhiên, bị đơn thừa nhận nhận xuất hóa đơn vào ngày 02/4/2014 Các bên thống không tranh chấp số tiền toán, tranh chấp tiền lãi phạt chậm bàn giao nhà nên Hội đồng xét xử đánh giá ngun đơn có chậm tốn, bị đơn có chậm giao nhà, điều kiện để hưởng lãi phạt theo thỏa thuận Điều Hợp đồng để xác định trách nhiệm bên Xét, đương thống nguyên đơn chậm toán theo tiến độ đợt bị đơn chậm giao nhà cho nguyên đơn sau: Đợt nguyên đơn toán hạn vào ngày 13/9/2011; Đợt 2: toán ngày 26/10/2011, trễ hạn 13 ngày; Đợt 3: toán ngày 29/11/2011, trễ hạn 16 ngày; Đợt 4: toán ngày 22/12/2011, trễ hạn ngày; Đợt 5: toán ngày 24/02/2012, trễ hạn 42 ngày; Đợt 6: toán 20% vào ngày 08/01/2013, 5% vào ngày 21/9/2017 2% chưa toán; Đợt 7: Chưa đến hạn Căn vào kết tranh tụng phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy nội dung trình bày phù hợp với chứng thu thập hồ sơ vụ án nên ghi nhận 77 2.3 Trách nhiệm chịu tiền lãi phạt chậm giao nhà chậm toán: Xét, nguyên đơn cho đợt tốn khác có chậm trễ nằm thời hạn 20 ngày theo thỏa thuận Điều 7.2 Hợp đồng nên khơng tính lãi phạt chậm tốn; riêng đợt có tranh chấp Tịa án nên khơng tính trễ hạn Bị đơn khơng đồng ý với trình bày nguyên đơn cho tất đợt toán, nguyên đơn trễ hạn; riêng đợt 6, nguyên đơn trễ hạn 04 năm 08 tháng 13 ngày mà chưa tốn đủ 2% phí bảo trì theo thỏa thuận Hội đồng xét xử nhận thấy: Theo Điều 7.1 Hợp đồng, vào ngày hồn thành cơng trình dự kiến, bên bán trễ tiến độ bàn giao hộ q 03 tháng phải tốn cho bên mua số tiền tương ứng với tổng số tiền mà bên mua nộp nhân với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 03 tháng Ngân hàng Vietcombank công bố thời điểm trễ hạn bàn giao hộ thức cho bên mua Điều kiện để tính lãi chậm bàn giao hộ bên mua toán đủ tiến độ đợt nộp tiền quy định Điều hợp đồng Theo Điều 7.2 Hợp đồng, bên mua chậm toán, trường hợp đặc biệt, bên mua phải thông báo văn việc trễ tiến độ không 20 ngày so với ngày phải đóng tiền Nếu sau 20 ngày mà bên mua khơng tốn phải chịu mức lãi suất 0.05%/ngày ngày trễ hạn Trong trình giải phiên tịa, ngun đơn, bị đơn khơng giải thích “trường hợp đặc biệt” để gia hạn 20 ngày chậm toán quy định Điều 7.2 trường hợp Do đó, hiểu người mua có văn gửi cho người bán đề nghị chậm tốn vịng 20 ngày kể từ ngày đến hạn chấp nhận thời gian tốn vịng 20 ngày khơng bị phạt lãi chậm toán Nguyên đơn thừa nhận lần chậm tốn, ngun đơn khơng gửi văn cho phía bị đơn việc yêu cầu gia hạn 20 ngày Như nguyên đơn không thực thỏa thuận việc thông báo văn cho bị đơn nên vi phạm thời gian tốn Xét trình bày nguyên đơn cho việc toán chậm thời hạn phép khơng có chấp nhận 78 Xét trình bày nguyên đơn cho đợt khơng tính vào thời gian trễ hạn khởi kiện Tịa án có tranh chấp chủ đầu tư Ban quản trị chung cư khơng có chấp nhận Bởi lẽ theo thỏa thuận Hợp đồng, nguyên đơn có nghĩa vụ tốn phí bảo trì cho chủ đầu tư, tức bị đơn, cho Ban quản trị chung cư Việc khởi kiện Tịa án khơng ảnh hưởng đến tiến độ tốn bên tranh chấp lãi phạt chậm giao nhà, không tranh chấp lãi chậm toán Mặt khác, thời gian bị đơn chậm bàn giao hộ, nguyên đơn văn gửi bị đơn phản ánh việc Cho đến nhận nhà vào ngày 08/01/2013, Biên bàn giao nhà, bên ghi nhận tiền lãi chậm giao nhà Xét, nguyên đơn cho vào đợt toán 20% giá trị hộ đồng ý bị đơn qua điện thoại Tuy nhiên, bị đơn phủ nhận điều Nguyên đơn chứng chứng minh Mặt khác, nguyên đơn thừa nhận ngày 15/11/2014, bị đơn gửi Thông báo cho nguyên đơn việc đóng 5% , lãi phạt chậm tốn 2% phí bảo trì ngun đơn không thực Đến ngày 21/9/2017, sau làm việc Tịa án, ngun đơn tốn số tiền 51,506,900 (năm mươi mốt triệu năm trăm lẻ sáu nghìn chín trăm) đồng Do đó, có đủ để xác định đợt 6, ngun đơn khơng tốn đủ tiền cho bị đơn Như vậy, nguyên đơn vừa vi phạm thời gian toán, vừa vi phạm số tiền tốn nên khơng hưởng tiền lãi phạt chậm giao nhà trình bày bị đơn có chấp nhận Xét trình bày nguyên đơn cho Hợp đồng số 86 hợp đồng theo mẫu bị đơn đưa có Điều 7.1 miễn trừ trách nhiệm bên đưa hợp đồng, tăng trách nhiệm loại bỏ quyền lợi đáng bên nên theo quy định Bộ luật Dân sự, điều khoản khơng có hiệu lực Hội đồng xét xử nhận thấy nguyên đơn viện dẫn điều luật không đầy đủ, suy diễn không tinh thần luật Tại khoản Điều 407 Bộ luật Dân 2005 quy định trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong Hợp đồng ghi nhận rõ ràng quyền, nghĩa vụ phải thực Các thỏa thuận Điều 7.1 Hợp đồng điều khoản miễn trừ trách nhiệm bên bán, tăng trách nhiệm loại bỏ quyền lợi đáng bên 79 mua mà thể tính song vụ hợp đồng dân sự, tức bên có nghĩa vụ nhau: Khi bên mua toán đủ tiền hạn, bên bán chậm giao nhà phải chịu lãi phạt chậm giao theo mức lãi suất thỏa thuận Theo quy định Điều 414 Bộ luật dân 2005 thực hợp đồng song vụ, bên thỏa thuận thời hạn thực nghĩa vụ bên phải thực nghĩa vụ đến hạn, khơng hỗn thực với lý bên chưa thực nghĩa vụ Nguyên đơn không thuộc trường hợp quy định Điều 415 417 Bộ luật Dân sự, vi phạm nghĩa vụ tốn trước nên khơng tốn tiền lãi phạt chậm giao nhà hợp lý, theo quy định pháp luật Tại phiên tòa, nguyên đơn thừa nhận, ký kết hợp đồng, nguyên đơn đọc điều khoản, tình trạng tinh thần hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt, đủ nhận thức Do đó, nguyên đơn đề nghị xác định Điều 7.1 Hợp đồng khơng có giá trị pháp lý khơng có chấp nhận Nguyên đơn đề nghị xem xét lại phần lãi phạt chậm toán, Hội đồng xét xử xét thấy bị đơn khơng có yêu cầu phản tố phần nên đề nghị nguyên đơn đưa không phù hợp Tại phiên tòa, nguyên đơn mặt yêu cầu xác định Điều 7.1 khơng có giá trị, mặt khơng tính toán phần nghĩa vụ phải cấn trừ qua lại hai bên bao nhiêu, theo phương thức nên Hội đồng xét xử khơng có để xem xét giải quyết, không làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích đương vụ án Đối với trình bày đương văn thỏa thuận ngày 25/3/2014: Nguyên đơn cho văn lập khơng ý chí mình, bị đơn cho việc giải nên không xem xét lại Hội đồng xét xử nhận thấy Năm 2014, ông Phan Bá N khởi kiện yêu cầu Công ty T bồi thường thiệt hại rút đơn kiện Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh đình giải vụ án Quyết định số 113/QĐST ngày 27/3/2014 có hiệu lực pháp luật Ngày 25/3/2014, bên tự thỏa thuận khơng Tịa án quan có thẩm quyền tiến hành; đương thừa nhận không thực theo thỏa thuận nên tranh chấp ngày hôm nên ơng Phan Bá N có quyền khởi kiện lại 80 Xét trình bày bị đơn cho việc giải văn ngày 25/3/2014 khơng có chấp nhận [3] Với lập luận trên, Hội đồng xét xử xét thấy không chấp nhận toàn yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Xét đề nghị Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh việc khơng chấp nhận u cầu khởi kiện nguyên đơn có cứ, pháp luật Án phí dân sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu u cầu khơng chấp nhận Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn vào khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35, điểm a khoản Điều 39, Điều 63, Điều 85, điểm b khoản Điều 227, khoản Điều 228, Điều 266, 267, 269, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn vào Điều 406, 407, 414, 415, 417 Bộ luật Dân ngày 27/6/2005; Căn vào Điều 138, 141 Bộ luật Dân ngày 08/12/2015; Căn vào Điều 91, 92 Luật Nhà ngày 29/11/2005; Căn vào Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật Nhà điều 121 Luật Đất đai; Căn Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng ngày 19/6/2009; Căn vào Luật Thi hành án Dân 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2014); Căn vào Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án; Căn vào Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 81 Căn vào Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Khơng chấp nhận tồn u cầu khởi kiện nguyên đơn ông Phan Bá N việc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư phát triển T phải toán tiền chậm bàn giao nhà 99,376,125 (chín mươi chín triệu, ba trăm bảy mươi sáu nghìn, trăm hai mươi lăm nghìn) đồng Án phí dân sơ thẩm: Ơng Phan Bá N phải chịu án phí 4,968,806 (bốn triệu chín trăm sáu mươi tám nghìn tám trăm lẻ sáu) đồng, trừ vào số tiền tạm ứng án phí ơng N nộp 2,484,000 (hai triệu bốn trăm tám mươi bốn nghìn) đồng theo Biên lai số 0002427 ngày 11/7/2017 Chi cục Thi hành án dân quận Bình Thạnh Ơng N cịn phải đóng 2,484,806 (hai triệu bốn trăm tám mươi bốn nghìn tám trăm lẻ sáu) đồng Các đương có quyền kháng cáo thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật thi hành án dân 82