Đang tải... (xem toàn văn)
Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở Hiện nay trong văn bản pháp luật của Bộ luật dân sự 2015 và Luật nhà ở 2014 không có quy định cụ thể về khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản nên có thể hiểu khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. 1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở có các đặc điểm như sau: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ Bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền nghĩa vụ đối nhau, nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Nghĩa là, khi bên bán đã nhận được một lợi ích vật chất từ bên mua nhà thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao nhà đúng cam kết. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức mà các bên đã thoả thuận. Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà được xác định là đối tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập. Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Hợp đồng hay giao dịch có đền bù là giao dịch giữa hai bên nhằm trao đổi lợi ích: bên này chuyển giao cho bên kia một lợi ích để nhận lại một lợi ích do bên kia chuyển giao . Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc người bán nhà nhận một khoản tiền nhất định theo giá cả đã cam kết thì bên mua nhà phải được xác lập quyền sở hữu đối với vật mua tương ứng với khoản tiền mà mình phải trả. Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng ưng thuận
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tên đề tài Lý chọn đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài PHẦN KHÁI QUÁT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái quát hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà 1.1.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, đảm bảo tính pháp lý an toàn cho hoạt động mua bán nhà Thứ hai, giúp hai bên mua bán an tâm giao dịch Thứ ba, hỗ trợ giải phát sinh tranh chấp i 1.1.4 Phân loại hợp đồng mua bán nhà 1.2 Pháp luật hợp đồng mua bán nhà 1.2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 1.2.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà 10 1.2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà 12 PHẦN THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ LƯU Ý KHI KÝ KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 15 1.Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Tòa Án nhân dân Quận 12 15 2.1.1 Tóm tắt nội dung án 15 2.1.2 Phân tích luận giải án 17 2.2 Một số lưu ý việc ký kết hợp đồng mua bán nhà 22 PHẦN KẾT LUẬN 23 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 24 PHỤ LỤC GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY LUẬT TNHH CHÂN THIỆN MỸ VÀ MÔ TẢ CÔNG VIỆC THỰC TẬP 25 PHỤ LỤC BẢN ÁN SƠ THẨM SỐ 49/2018/DS-ST 29 ii MỞ ĐẦU Tên đề tài HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Lý chọn đề tài nghiên cứu Hiện nay, nhà loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt người Cùng với tăng trưởng kinh tế dân số, nhu cầu mua bán nhà người dân tăng cao Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở, nhiên giao kết hợp đồng người dân lúng túng, chưa hiểu hiểu rõ dẫn đến giao dịch gây hậu xấu cho người tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan nhà nước có thẩm quyền Chính báo cáo phân tích đánh giá cụ thể chế định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời phân tích đánh giá cách tổng quan để có góc nhìn khách quan đứng đắn vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Thứ nhất, phân tích, đánh giá quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà Thứ hai, phân tích, đánh giá thực tiễn giao dịch mua bán nhà từ rủi ro, điều cần cần tránh cho bên tham gia giao dịch mua bán nhà Thứ ba, dựa quy định pháp luật thực tiễn áp dụng, tác giả rút số lưu ý cho người tham gia giao dịch mua bán nhà Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung phân tích, đánh giá vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà cá nhân, đối tượng hợp đồng mua bán nhà nhà hữu Các vấn đề mà đề tài nghiên cứu quy định văn pháp luật Luật Nhà 2014, Bộ Luật Dân Sự 2015, Luật công chứng 2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP văn thực tế khác Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Thứ nhất, phương pháp phân tích để làm rõ ngun tắc, trình tự thủ tục, điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua, bán nhà Thứ hai, phương pháp tổng hợp nhằm đặt, liên kết, hệ thống vấn đề phân tích trình bày vấn đề Thứ ba, phương pháp thống kê nhằm thu thập thơng tin liệu thơng qua q trình tiến hành ký kết hợp đồng mua, bán nhà Kết cấu đề tài Chuyên đề gồm phần PHẦN KHÁI QUÁT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái quát hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Hiện văn pháp luật Bộ luật dân 2015 Luật nhà 2014 quy định cụ thể khái niệm hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng mua bán tài sản nên hiểu khái niệm hợp đồng mua bán nhà sau: Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao ngơi nhà phần nhà quyền sở hữu nhà phần nhà cho bên mua; bên mua chủ sở hữu nhà phần nhà bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà có đặc điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Bên mua bên bán nhà có quyền nghĩa vụ đối nhau, nghĩa vụ bên quyền lợi bên ngược lại Nghĩa là, bên bán nhận lợi ích vật chất từ bên mua nhà bên mua có nghĩa vụ chuyển giao nhà cam kết Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà mua thời hạn bên thoả thuận đồng thời bên mua nhà có nghĩa vụ tốn khoản tiền mua nhà thời hạn, địa điểm phương thức mà bên thoả thuận Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà xác định đối tượng hợp đồng mà hai bên xác lập Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù Hợp đồng hay giao dịch có đền bù giao dịch hai bên nhằm trao đổi lợi ích: bên chuyển giao cho bên lợi ích để nhận lại lợi ích bên chuyển giao Tính chất đền bù quan hệ thể việc người bán nhà nhận khoản tiền định theo giá cam kết bên mua nhà phải xác lập quyền sở hữu vật mua tương ứng với khoản tiền mà phải trả Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà khoản đền bù việc mua bán nhà theo thoả thuận theo quy định pháp luật Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng ưng thuận Sự ưng thuận người việc xác lập giao dịch có ý nghĩa pháp lý có hiệu lực ràng buộc, ưng thuận xuất phát từ ý chí thực, tự bày tỏ sở hiểu biết đầy đủ việc làm Ưng thuận đặc điểm pháp lý quan trọng hợp đồng mua bán tài sản nói chung đặc điểm hợp đồng mua bán nhà nói riêng Kể từ thời điểm bên thỏa thuận thống ý chí với nội dung hợp đồng hợp đồng coi xác lập Thời điểm xác lập hợp đồng mua bán nhà thời điểm mà hợp đồng công chứng, thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên bán bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc chuyển giao hay chưa chuyển nhà Thứ tư, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà bên bán sang cho bên mua Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình Luật dân Việt Nam tập I (tái lần thứ 6), NXB Đại học quốc gia TP HCM, Tr 142 Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình Luật dân Việt Nam tập I (tái lần thứ 6), NXB Đại học quốc gia TP HCM, Tr 147 Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà quyền sở hữu nhà phương diện pháp lý cho người mua Bản chất việc mua bán nhà chấm dứt quyền sở hữu tài sản nhà đem bán chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu nhà người mua Người mua muốn sở hữu nhà phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà giá trị tương đương với diện tích nhà 3Đây đặc điểm khác biệt hợp đồng mua bán nhà với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà 1.1.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà không văn thể thiện thỏa thuận bên, mà thể ý nghĩa sau: Thứ nhất, đảm bảo tính pháp lý an tồn cho hoạt động mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà có tính pháp lý cao Mọi vấn đề có ghi hợp đồng hợp pháp pháp luật đảm bảo Quá trình mua bán thiết cần có thỏa thuận để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho đôi bên Thứ hai, giúp hai bên mua bán an tâm giao dịch Việc trao đổi mua bán bên bán nhà bên mua khơng đảm bảo an tồn tối ưu cho đơi bên Các rủi ro xảy lúc nào, tranh chấp phát sinh nhiều Thông qua hợp đồng điều khoản thực đảm bảo luật pháp Thứ ba, hỗ trợ giải phát sinh tranh chấp https://luatduonggia.vn/mot-so-dac-diem-cua-hop-dong-mua-ban-nha-o/ truy cập ngày 02/04/2023 Khi xảy phát sinh chấp nhà đất hai bên Các tranh chấp pháp luật giải Đây tiêu chí giúp đảm bảo lợi ích, cơng cho hai bên Từ đó, giúp cho việc mua bán diễn nhanh chóng, thuận lợi an tồn 1.1.4 Phân loại hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà phân thành hai loại sau: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Đây loại hợp đồng thông dụng dùng giao dịch nhà tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà hợp đồng mua bán nhà gắn với quyền sử dụng đất xây dựng tồn diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng phần đất Tuy nhiên, tính chất đặc biệt đối tượng hợp đồng chỗ, hai bên không thực giao dịch với mục đích mua nhà đơn lẻ mà ln gắn liền với việc mua bán quyền sử dụng đất Do đó, giá trị hợp đồng khơng tính giá trị nhà ở, mà cịn tính giá trị quyền sử dụng đất mua bán Thứ hai, hợp đồng mua bán hộ chung cư Đây loại hợp đồng mà việc mua bán có đối tượng nhà dạng hộ chung cư Theo Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 quy định: "Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung… " Như vậy, thực chất mua bán nhà chung cư có mục đích chủ yếu chuyển quyền sở hữu phần nhà thuộc sở hữu riêng Phần nhà cơng trình sở hữu chung khu nhà chung cư quyền phát sinh từ quyền sở hữu hộ khu nhà chung cư Song, đặc tính nhà chung cư nên chung cư hình thành tương lai hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ yếu hợp đồng góp vốn Chủ đầu tư thỏa thuận với tổ chức, nhân văn văn ghi nhận góp vốn theo hình thức hợp đồng để đầu tư xây dựng nhà chung cư Theo hợp đồng này, bên góp vốn nhận sản phẩm nhà hình thành tương lai sở theo thỏa thuận hợp đồng Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu báo cáo tập chung phân tích đến hợp đồng mua bán nhà hữu cá nhân với nhau, lọai hợp đồng mua bán hộ chung cư tác giả không đề cập đến 1.2 Pháp luật hợp đồng mua bán nhà 1.2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 1.2.1.1 Điều kiện hình thức hợp đồng mua bán nhà Theo quy định Khoản Điều 122 Luật nhà 2014, bên giao kết hợp đồng mua bán nhà phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng Đối với trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư; góp vốn nhà mà có bên tổ chức theo Khoản Điều 122 Luật nhà 2014 bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu Việc cơng chứng hợp đồng nhà thực tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng nhà thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở4 Đồng thời việc cơng chứng, chứng thực đảm bảo giá trị mặt nội dung mặt pháp lý hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà công chứng đảm bảo tính xác thực, hợp pháp hợp đồng Hợp đồng cơng chứng có hiệu lực thi hành bên liên quan tham gia vào quan hệ hợp đồng; trường hợp bên không thực nghĩa vụ bên có quyền yêu cầu Tòa án giải theo quy định pháp luật (bên bán phải chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua; bên Khoản Điều 122 Luật nhà 2014 mua phải trả tiền); hợp đồng cơng chứng có giá trị chứng tình tiết, kiện hợp đồng công chứng không cần phải chứng minh.5 Hợp đồng mua bán nhà chứng thực chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà đất; chứng thực lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng mua bán nhà đất 6Việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà thuận lợi thực hiện, văn phòng công chứng chủ yếu tập trung thành phố nên việc chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã thuận lợi cho Điều Luật Công Chứng 2014 Điều Nghị Định 23/2015/ NĐ-CP