Lẽ thường, “mẫu” được xem như một chuẩn mực; trong lĩnh vực pháp luật đôi khi cũng xuất hiện những mẫu và Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một trường hợp như vậy. Tuy nhiên, khi áp dụng trong thực tế thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có lẽ không còn là chuẩn mực bởi nó không thể “ôm” hết được các giao dịch trong lĩnh vực dân sự liên quan đến tài sản.
Số 07/2020 - Năm thứ mười lăm ÁP DỤNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN MẪU VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Hồng Giang Linh1 Tóm tắt: Lẽ thường, “mẫu” xem chuẩn mực; lĩnh vực pháp luật xuất mẫu Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà trường hợp Tuy nhiên, áp dụng thực tế Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà có lẽ khơng cịn chuẩn mực khơng thể “ơm” hết giao dịch lĩnh vực dân liên quan đến tài sản Từ khóa: Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công chứng Nhận bài: 03/07/2020; Hoàn thành biên tập: 10/07/2020; Duyệt đăng: 27/07/2020 Abstract: Normally, “sample” is considered as standard and Document of transferring contract of purchasing house is one of such samples However, when this document is applied in reality it is not a sample since it cannot cover all transactions in civil field related to property Keywords: Document of transferring contract of purchasing house, notarization Date of receipt: 03/07/2020; Date of revision: 10/07/2020; Date of Approval:27/07/2020 Thực trạng pháp luật Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà quy định Khoản Điều 45 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ hướng dẫn Khoản Khoản Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 Bộ Xây dựng (Phụ lục số 14) quy định chi tiết thi hành Luật nhà năm 2005 Hiện nay, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà quy định Điều 117 Luật nhà năm 2014, cụ thể: “Giao dịch nhà bao gồm hình thức mua bán chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà ở” Tiếp đến, Khoản Điều 123 Luật nhà năm 2014 quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng, theo “nội dung mẫu Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thực theo quy định Bộ trưởng Bộ Xây dựng ” Theo hướng dẫn Bộ Xây dựng, Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016, từ Điều 32 đến Điều 34, việc chuyển nhượng nhà thương mại rõ nét, cụ thể chi tiết Từ yếu tố thương mại, luật phân biệt nhà thương mại với nhà công vụ, nhà để phục vụ tái định cư nhà xã hội Tại Khoản Điều Luật nhà năm 2014, khái niệm nhà thương mại hiểu “nhà đầu tư xây dựng để bán theo chế thị trường” mẫu chuyển nhượng Bộ Xây dựng ban hành Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại (Phụ lục số 24) Theo hướng dẫn Bộ Xây dựng, Khoản Điều 34 Thơng tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 thì: “Các bên thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung điều khoản mẫu Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho phù hợp, phải bảo đảm có đầy đủ nội dung quy định Khoản điều không trái với quy định pháp luật dân pháp luật nhà ở” Như vậy, Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại thiếu nội dung sau: - Thơng tin bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng, cá nhân ghi thơng tin cá nhân; tổ chức ghi tên tổ chức người đại diện theo pháp luật; - Số, ngày, tháng năm hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư; - Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn phương thức toán; - Quyền nghĩa vụ bên; - Giải tranh chấp Những nội dung nêu cho thấy chuyển nhượng bên cần quan tâm đến: (i) Chủ thể; (ii) Đối tượng; (iii) Giá chuyển nhượng; (iv) Quyền, nghĩa vụ bên; (v) Giải tranh chấp Công chứng viên, Văn phịng cơng chứng Gia Khánh, thành phố Hà Nội HỌC VIỆN TƯ PHÁP Tuy nhiên, liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, tác giả cho công chứng viên người thực chứng thực nên đặc biệt ý đến chủ thể, đối tượng giá chuyển nhượng nội dung khác Cụ thể, “mẫu” theo phụ lục 24, Thông tư số 19/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2016 hướng dẫn chủ thể ghi nhận cá nhân:“thì phải ghi tên vợ chồng theo quy định; tổ chức ghi tên tổ chức người đại diện theo pháp luật tổ chức”2 Như vậy, chủ thể cá nhân kết chuyển nhượng nhận chuyển nhượng phải có thỏa thuận vợ chồng, ngược lại, để chứng minh chưa đăng ký kết hôn, cá nhân phải xuất trình giấy xác nhận tình trạng nhân theo quy định3 Đối tượng chuyển nhượng nhà hình thành tương lai theo hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư phải có yếu tố thương mại theo chế thị trường Như vậy, dường nhà mang tính thương mại nhà làm luật cho phép tự chuyển nhượng Giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận để thực nộp thuế theo quy định Liên quan đến giá, Khoản Điều 14 Luật giá năm 2012, người tiêu dùng mua bán hàng hóa phải tốn theo mức giá thỏa thuận Điều 433 Bộ luật dân năm 2015 bên có quyền thỏa thuận giá trừ trường hợp pháp luật có quy định khác thỏa thuận phải phù hợp với quy định pháp luật Sau công chứng chứng thực nộp thuế theo quy định hai bên đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào Văn chuyển nhượng theo mẫu Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào Văn chuyển nhượng hợp đồng chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng Theo quy định cũ, điểm a, Khoản Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 Bộ Xây dựng, người mua “đã nhận bàn giao nhà ở” phải thực việc mua bán nhà theo thủ tục quy định Luật nhà pháp luật dân (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quan có thẩm quyền cấp ) Tuy nhiên, nội dung thay đổi Luật nhà năm 2014 có hiệu lực; cịn lại, mẫu chuyển nhượng hợp đồng Thông tư số 16/2010/TT-BXD so với Thông tư số 19/2016/TTBXD không khác biệt nhiều ngoại trừ yếu tố hình thức “thương mại” chất bên chuyển nhượng nhà thương mại Thực trạng áp dụng pháp luật Theo Bộ luật dân năm 2015, chủ sở hữu có quyền thực hành vi theo ý chí tài sản (Khoản Điều 160) kiện làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân xem giao dịch (Điều 116) Tuy nhiên, hình thức giao dịch bị “đóng khung” theo mẫu đơi tạo vướng mắc mà người làm luật khơng mong muốn thời điểm soạn thảo, đơn cử số trường hợp sau: A mua nhà chủ đầu tư thông qua Hợp đồng mua bán hộ Sau mua thời gian, A tổ chức hành nghề công chứng đề nghị tặng cho lại hợp đồng cho B mua nhà chủ đầu tư thông qua Hợp đồng mua bán hộ Khi chưa nộp đủ tiền B chết, người thừa kế B tổ chức hành nghề công chứng đề nghị khai nhận di sản X có vợ Y, hai người mua hộ chung cư chủ đầu tư; chưa nộp hồ sơ xin cấp “sổ đỏ” X Y ly sau tổ chức hành nghề công chứng đề nghị chia tài sản chung vợ chồng thời kỳ hôn nhân hộ mua Sau tiếp nhận hồ sơ, quy định liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán hộ thương mại, tổ chức hành nghề công chứng nhận thấy chủ thể đối tượng tham gia giao dịch xác định rõ ràng, song, yêu cầu “tặng cho”; “thừa kế”; “chia tài sản” dường lại chưa có hướng dẫn chưa có mẫu thể nội dung yêu cầu công chứng Tiếp đến, giao dịch chuyển nhượng “tặng cho”; “thừa kế” “chia tài sản” hợp đồng mua bán hộ sau công chứng nộp thuế theo quy định cần chủ đầu tư xác nhận chủ đầu tư khơng xác nhận theo hướng dẫn Thơng tư số 19/2016/TT-BXD Người đại diện theo pháp luật ủy quyền cho người khác thực công việc Lưu ý, theo quy định Khoản 1, Điều 8, Luật hôn nhân gia đình năm 2014, độ tuổi kết nam nữ khác Soá 07/2020 - Năm thứ mười lăm ngày 30/06/2016 có mẫu xác nhận chuyển nhượng mà thơi Trước thực trạng trên, dường mẫu Văn chuyển nhượng hợp đồng bao quát hết giao dịch tài sản, đơn giản, người mua không muốn chuyển nhượng mà muốn tặng cho nhu cầu tài sản riêng ví dụ nêu Cụ thể hơn, bố mẹ A muốn bảo đảm vật chất cho nên lựa chọn hình thức tặng cho để có tài sản riêng mà khơng liên quan đến người vợ (chồng) trường hợp chuyển nhượng có “giá” mang tính đền bù, theo đó, bên nhận chuyển nhượng phải có thỏa thuận hai vợ chồng4 Khơng mang tính đền bù chuyển nhượng việc cá nhân chết (như trường hợp B ví dụ nêu trên) khơng tránh khỏi nhiều nguyên nhân khác nhau; chết hợp đồng mua bán phải người thừa kế bên mua tiếp tục thực Tuy nhiên, để kế thừa quyền nghĩa vụ người để lại di sản, người thừa kế buộc phải thực thủ tục khai nhận phân chia theo quy định phải chủ đầu tư xác nhận Trường hợp X Y vậy, ly hôn họ khơng u cầu Tịa án giải tài sản chung không quyền đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực chia tài sản chung; nội dung thỏa thuận cần nhận thống quan, tổ chức liên quan công chứng, thuế chủ đầu tư Trường hợp khác, theo quy định Khoản Điều 62 Luật nhà năm 2014, trước cấp giấy chứng nhận người mua nhà xã hội bán lại cho người “thuộc diện” mua với điều kiện toán hết tiền mua khó thực khơng có mẫu văn phù hợp Tiếp đến, người mua hộ “tái định cư” đầy đủ hồ sơ nhà thương mại song gặp khó khăn chuyển nhượng phần mẫu, phần khác khái niệm tái định cư theo quy định dành cho đối tượng “thuộc diện nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ”5 nên nhiều cách hiểu khác quan, tổ chức có thẩm quyền Những vướng mắc nêu phần lớn mẫu quy định hình thức văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tạo nên khó khăn cho chủ đầu tư xác nhận giao dịch việc chuyển nhượng chất họ pháp nhân kinh doanh bất động sản mà chuyên gia lĩnh vực pháp luật Mặt khác, khó khăn chung quan, tổ chức nhận định nội dung nêu khơng đồng với Nói rõ hơn, có tổ chức thực chứng nhận giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chia tài sản chung vợ chồng có tổ chức chứng nhận việc chuyển nhượng, điều dẫn đến thực trạng nhiều khách hàng không rõ thẩm quyền quan, tổ chức lại có nhận thức cách làm khác Bên cạnh đó, thực tế phát sinh nhu cầu chuyển nhượng nhà tái định cư nhà xã hội chưa có hướng dẫn mẫu phù hợp nên thay ký chuyển nhượng bên thực theo hình thức uỷ quyền, điều tạo nguy tranh chấp cao đồng thời Nhà nước không thu thuế bên huỷ văn uỷ quyền bán trực tiếp cho người mua đủ điều kiện theo quy định Dưới giác độ luật tài sản, Điều 105 Bộ luật dân năm 2015 quy định “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản”; dù có khác luật dân sự, luật nhà luật kinh doanh bất động sản tài sản hình thành tương lai6, tác giả viết cho rằng: Chủ thể mua hộ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà hợp pháp họ sở hữu tài sản chuyển giao theo quy định Như vậy, xét quan hệ sở hữu, chủ thể sở hữu tài sản chủ thể hồn tồn có quyền định đoạt tài sản theo ý chí khơng trái với quy định pháp luật Đáng ý, trường hợp chuyển nhượng theo “mẫu”, chủ sở hữu nhà hình thành Xem Phụ lục số 24, Thơng tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 Bộ Xây dựng Xem mục 6, Điều 3, Luật nhà năm 2014 Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Trong đó, Bộ luật dân năm 2015 quy định tài sản hình thành tương lai bao gồm “Tài sản chưa hình thành; tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” HỌC VIỆN TƯ PHÁP tương lai gặp vướng mắc, ví dụ: A chuyển nhượng Hợp đồng mua bán hộ cho B, giá bán hộ theo hợp đồng mua bán hộ 2,8 tỷ đồng; số tiền bên chuyển nhượng toán cho chủ đầu tư 1,8 tỷ đồng; giá chuyển nhượng 1,5 tỷ đồng Khi tiếp nhận hồ sơ kê khai nộp thuế, quan thuế cho việc thỏa thuận bên nêu chưa đảm bảo tính trung thực, khách quan giá chuyển nhượng theo quy định pháp luật Liên quan đến việc nộp thuế, luật ghi nhận mua bán nhà thương mại theo “cơ chế thị trường” tại, chưa có văn quy phạm pháp luật cụ thể hạn chế bên thỏa thuận giá mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, khơng trường hợp người nộp thuế phải giải trình, bổ sung thơng tin tài liệu trường hợp giá chuyển nhượng thấp so với số tiền bên bán góp với chủ đầu tư trường hợp chênh lệch giá chuyển nhượng lần chuyển nhượng hộ7 Trong đó, pháp luật thuế ghi nhận “cơng trình xây dựng hình thành tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng giá chuyển nhượng thấp tỷ lệ góp vốn tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất giá tính lệ phí trước bạ cơng trình xây dựng UBND cấp tỉnh quy định giá chuyển nhượng xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn tổng giá trị hợp đồng”8 Trước vướng mắc nêu trên, thấy việc nhận thức áp dụng pháp luật quan trọng; quan, tổ chức Nhà nước trao quyền “nhằm cá biệt hóa quy phạm pháp luật vào trường hợp cụ thể ”9 mà khơng có tính sáng tạo, không nghiên cứu kĩ lưỡng vụ việc khó áp dụng thực tốt quy định pháp luật đời sống thực tế Đặc biệt, việc áp dụng thực pháp luật lại liên quan đến nhiều quan, tổ chức khác nhau, vậy, “tắc” mắt xích tồn giao dịch khơng thể thực Từ chưa rõ ràng, thiếu thống văn phần nhận thức người áp dụng pháp luật chưa toàn diện lệ thuộc vào mẫu nên việc định đoạt tài sản chủ sở hữu gặp nhiều khó khăn vướng mắc phân tích Kiến nghị Một là, quan có thẩm quyền cần thường xuyên tập huấn, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ tích cực tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật nhằm bảo đảm quyền bên mua đồng thời bảo đảm tính khách quan, trung thực giá thỏa thuận, thuế thu nhập chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà Hai là, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà không cần chủ đầu tư xác nhận mà cần bên thực xong thủ tục công chứng (hoặc chứng thực) nộp thuế; tiếp đến, tổ chức hành nghề cơng chứng (hoặc UBND cấp xã nơi có nhà ở) tống đạt thông báo hồ sơ liên quan đến Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho chủ đầu tư biết Ba là, tương lai, nhà làm luật khơng cần quy định mẫu Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà vướng mắc phân tích trên; theo đó, bên liên quan thực quyền chủ sở hữu tài sản theo quy định Bộ luật dân Luật nhà chuyển nhượng hợp đồng mua bán Bốn là, nhu cầu thực tế phát sinh, nhà làm luật nên rà soát, điều chỉnh quy định liên quan đến nhà để phục vụ tái định cư theo hướng không hạn chế giao dịch hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư; vậy, thừa nhận nhà tái định cư chuyển nhượng bảo đảm tính thống quyền chủ sở hữu tài sản đồng thời tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản./ Vướng mắc liên quan đến nộp thuế đặt trường hợp chuyển nhượng nhà nghiệm thu đưa vào sử dụng, theo đó, “đã nghiệm thu” nhà yếu tố hình thành tương lai Do vậy, quan thuế cho nhà nghiệm thu khơng cịn nhà hình thành tương lai nên không thu thuế trường hợp Trong đó, Luật nhà quy định chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận nhà chuyển nhượng (xem Khoản 2, Điều 182, Luật nhà năm 2014) Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/05/2013 sửa đổi Điều 17, Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 Bộ Tài Nguyễn Cửu Việt (chủ biên), Giáo trình lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004, tr 354 ... thông báo hồ sơ liên quan đến Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho chủ đầu tư biết Ba là, tương lai, nhà làm luật khơng cần quy định mẫu Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà vướng mắc phân... pháp luật nhằm bảo đảm quyền bên mua đồng thời bảo đảm tính khách quan, trung thực giá thỏa thuận, thuế thu nhập chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà Hai là, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua. .. VIỆN TƯ PHÁP tương lai gặp vướng mắc, ví dụ: A chuyển nhượng Hợp đồng mua bán hộ cho B, giá bán hộ theo hợp đồng mua bán hộ 2,8 tỷ đồng; số tiền bên chuyển nhượng toán cho chủ đầu tư 1,8 tỷ đồng;