[f< HỌC VIỆN Tư PHÁP HUY ĐỘNG VỐN BANG HÌNH THỨC THU TIEN trả trước CỦA NGỜỜI MUA NHÀ Ở THEO HỢP ĐồNG mua bán nhà HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Trần Linh Huân' Nguyền Thị Hồng Tham2 Torn tắt: Huy động vốn băng hình hức thu tiền trả trước người mua nhà dạng ký họp đơng mua bán nhà hình thành tương lai hình thức huy động vốn pháp luật nhà ghi nhận tai khọản Điều 69 Luật Nhà năm 2014 Tuy nhiên, việc thực thi vấn đề' thực tế nhiều vấn đề bất cập, chưa đảm bảo an toàn hoạt dộng huy động vôn đê thực dự án nhà thương mại Bài viết tập trung phân tích làm rõ thực trạng, bat cập việc thực thi pháp luật vể vấn để huy động vốn theo hình thức này, từ đưa sổ kiên nghị hồn thiện Từ khóa: Huy động vốn, người mua nhà, nhà hĩnh thành tương lai, thu tiền trả trước Nhận bài: 20/2/2022; Hoàn thành biên tập: 15/3/2022; Duyệt đãng: 23/3/2022 Abstract: Mobilizing capital in the form ofprepaid collection of house buyers in the form of signing contracts for sale and purchase of off-the-top houses is one of the forms of capital mobilization recognized by the law on housing in Clause 3, Article 69 of the Law on Housing in 2014 However, the implementation ofthis issue infact has many inadequate issues, not ensuring the safety ofcapital mobilization activities to implement commercial housingprojects The articlefocuses on analyzing and clarifying situation and inadequate law enforcement on the issue of capital mobilization in this form, thereby making a number ofcomplete recommendations Keyword: Mobilize capital, home buyers, and houseformed in thefuture, collect prepaid money Date ofreceipt: 20/2/2022; Date ofrevision: 15/3/2022; Date ofApproval: 23/3/2022 Đặt vấn đề Huy động von quyền chủ đâu tư dự án xây dưng nhà thương mại pháp luật cho phép nhằm đảm bảo cho chủ đầu tư có đủ ngn vơn đê thực dự án3, chủ đầu tư huy động vốn thơng qua hình thức thu tiên trả trước người mua nhà theo hợp đông mua bán nhà hình thành tưcmg lai4 Việc huy động vôn phải tuân thủ quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bât đơng sản hình thức điều kiện ký kết hợp đông liên quan đên đôi tượng tài sản nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, thực tế nay, tình trạng cố tình “lách luật”, làm trái quy định pháp luật hình thức huy động vốn chủ đâu tư hêt sức phô biên phức tạp, điêu gây nhiều tranh chấp thiệt hại cho người dân tham gia giao dịch, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường kinh doanh bất động sản Vì vậy, vấn đề đánh giá toàn diện quy định pháp luật hành tính hiệu việc thực thi pháp luật thực tê đê từ đưa giải pháp hoàn thiện cách phù hợp, đắn, hiệu quà, kịp thời vấn đề quan trọng cấp thiết trước yêu cầu thực tiễn Thực trạng huy động vốn hình thức thu tiên trả trước người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hiện nay, vấn đề pháp lý việc huy động vịn băng hình thức thu tiên trả trước người mua nhà thông qua việc ký kêt hợp đơng mua bán nhà hình thành tương lai pháp luật vê nhà quy định cụ thê, rõ ràng Tuy nhiên, thực tê đứng trước giá trị kinh tế, tận dụng tối đa nguồn vốn để thu khoản lợi nhuận không lồ nên chủ đầu tư dự án phát triên nhà thương mại ln tìm cách đê bóp méo, lách luật ngang nhiên huy động vôn khách hàng dù dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật Điều thực thực tê sau: 1.1 Huy động vốn nhà chưa đủ điều kiện huy động vốn Thạc sỹ, Khoa luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Sờ Ke hoạch Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh Khoản Điều 25 Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều 69 Luật Nhà năm 2014 o số 3/2022 - Năm thứ mười bảy NghêLuqt Theo quy định điểm a khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở, việc huy động vốn hình thức thu tiền trả trước người mua nhà đòi hỏi phải tuân thủ điều kiện hình thức mua nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án bất động sản chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, sở hạ tầng, chí chưa triển khai chủ đau tư quảng cáo rầm rộ rao bán thị trường Chủ đâu tư thường đưa ưu vị trí dự án, khả sinh lời khoản ưu đãi hấp dẫn mua nhà để tạo lòng tin thu hút khách hàng Các chủ đâu tư thường “lách luật” thu tiền trước khách hàng cách tổ chức bốc thăm giữ chồ, đăng ký ưu tiên, nhận đặt cọc mua sản phẩm gọi tên khoản tiền “tiền đặt cọc”, “tiền giữ chỗ”, “tiền đăng ký mua ưu tiên” thông qua hợp đông đặt cọc văn thỏa thuận đăng ký mua nhà thực chất khoản tiền mua nhà thu trước khách hàng Một sô dự án gân quan báo chí đưa tin Dự án Sky 89 sơ 89 Hồng Qc Việt, phường Phú Thuận, quận 7, Thành phố Hơ Chí Minh, liên doanh chủ đầu tư Tập đoàn An Gia - An Gia Investment Creed Group phát triên Mặc dù dự án chưa xây dựng sở hạ tâng An Gia Investment ký hợp đông đặt cọc mở bán hết 100% sô hộ lê măt dự án giai đoạn vào đầu tháng 8/2019, huy động hàng trăm tỷ đồng từ tiền đặt cọc trước khách hàng5 Một số tổ chức kinh doanh bất động sản liều lĩnh, bất chấp quy định pháp luật tự vẽ “dự án ma” đê bán cho khách hàng nhăm huy động vốn trái phép Điển hình vụ việc liên quan đên Cơng ty Cô phân Alibaba gây xôn xao dư luận vào đâu năm 2020 vừa qua Theo đó, cơng ty mua lại khu đất có diện tích lớn (bất chấp khu đất mục đích sừ dụng nông nghiệp, trông lâu năm, đât rừng năm quy hoạch đường, nghĩa trang ), tự cho người san ùi, xây dựng đường sá, hạ tâng cho người thân gia đình đứng tên để làm “dự án”, sau phân lơ bán đất cho 6.700 khách hàng với số tiền giao dịch 2.500 tỉ đồng6 Rõ ràng việc xây dựng, làm hạ tầng Cơng ty Alibaba bất hop pháp đât chưa chuyên đôi, chưa câp phép xây dựng, chưa có chủ trương đâu tư quan có thẩm quyền việc bán cho hàng ngàn khách hàng đê thu tiên họ trái quy định điều kiên huy động vốn dự án bất động sản mà thực chât hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thơng qua hình thức huy động vốn theo phương thức đa cấp7 Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng “bán lúa non” dự án nêu xuất phát từ lực tài chủ đầu tư Mặc dù pháp luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà quy định trách nhiệm chủ đầu tư phải bảo đảm lực tài để thực dự án theo tiến độ phê duyệt8, thực tế, chủ đầu tư thực không chi mà đơng thời rât nhiều dự án, đó, họ chọn cách làm trái luật nhằm huy động vốn từ khách hàng sớm tốt đê đảm bảo ngn tài triên khai, thực dự án; nói cách khác, chủ đâu tư dùng tiền khách hàng để xây dựng nhà bán cho khách hàng thu lợi nhuận Một nguyên nhân lại đến từ phía khách hàng Khơng người “nhẹ tin”, thiếu hieu biết quy định pháp luật, tâm lý lợi nhuận xuất phát từ nhu cầu nhà thành phố lớn thiêt, dẫn đèn người dân tham gia mua nhà, góp vơn vơ tình tiêp tay cho hành vi huy động vòn trái phép chù đâu tư Đây thực trạng chung, diễn phổ biến hầu hết dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nước ta Pháp luật quy định rõ ràng đủ điều kiện pháp lý xây dựng để nhà đưa vào kinh doanh, nhiên, thực tê chủ đầu tư lại “phớt lờ”, chí cố tình làm trái quy định thân người dân tham gia mua nhà dự án xem nhẹ quy định pháp luật không lường trước rùi ro gặp phải có tranh chấp xảy chủ đầu tư không tiếp tục thực dự án Gia Miêu, vý An, “Chồng hết tiền mua nhà giấy, tác hóa phát nhà có chung nhiều chủ khác”, https://laodong.vn/kinh-te/chong-het-tien-mua-nha-tren-giay-ta-hoa-phat-hien-can-cua-minh-co-chungnhieu-chu-khac-628438.1do, truy cập ngày 01/08/2021 Thơng Chí, “Siếtphân lơ bán nền, khơng quản cấm ”, https://laodong.vn/bat-dong-san/siet-phan-lo-bannen-khong-quan-duoc-thi-cam-809769.1do, truy cập ngày 01/08/2021 Công Nguyên, "Hơn 3.300 người to công ty Alibaba lừa 1.800 ti đồng”, https://thanhnien.vn/thoi-su/hon-3300nguoi-to-cong-ty-alibaba-lua-1800-ti-dong-l 187274.html, truy cập ngày 01/08/2021 Khoản Điều 26 Luật Nhà năm 2014, khoản Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sàn năm 2014 HỌC VIỆN Tư PHÁP 1.2 Hình thức hợp đồng huy động vốn chưa quy định pháp luật Ngoài việc tuân thủ quy định điều kiện bất động sản đua vào kinh doanh, Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cịn quy định hình thức ký hợp đơng huy động vịn Theo đó, chù đâu tu chi thu tiên mua nhà trả trước người mua thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không quy định thi không pháp luật công nhận, chủ đâu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vơn9 Như vậy, rõ ràng đê có sở thu tiền mua nhà trả trước khách hàng, chủ đầu tư người mua nhà phải ký kêt hợp đỏng mua bán nhà hình thành tương lai theo mẫu quy định Luât Kinh doanh bất động sản năm 2014 mẫu hợp đồng phải đăng ký hợp đông mẫu quan quản lý nhà nước có thâm quyên theo quy định Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trước tiến hành giao dịch mua bán với khách hàng1011 Tuy nhiên, thực tế dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện hồ sơ pháp lý, hạ tầng xây dựng chưa quan quản lý nhà câp tỉnh trả lời băng văn dự án đủ điêu kiện bán nên chủ đầu tư thực việc đăng ký hợp đồng mua bán mẫu theo quy định Theo thống kê tra cứu từ trang web Sở Công thương Thành phố Hồ Chí Minh từ Cục quản lý cạnh tranh bảo vệ người tiêu dùng thời diêm cơng bố hợp đong mầu từ năm 2018 đến quý 1/2020 so lượng chủ đâu tư đăng ký hợp đông mâu không nhiều so với số lượng dự án mở bán, chưa kể thực tế việc đăng ký hợp đồng mẫu thực vê mặt hình thức việc triên khai ký kết họp đồng thực tế với khách hàng lại chứa đựng nội dung điều khoản khác có lợi tối đa cho chủ đâu tư Năm 2018, sau nhận số khiếu nại từ người dân mua nhà dự án Khu nhà Bình Chiểu, quận Thủ Đức, Sở Công thương Thành phố Hô Chí Minh ban hành văn đen chủ đầu tư dự án Công ty cổ phần Phát triên nhà Thủ Đức đê u câu cơng ty chì áp dụng họp đồng mua bán mẫu giao dịch với khách hàng sau đăng ký mẫu theo quy định Thậm chí, rât nhiêu chù đâu tư cịn nghĩ nhiêu dạng họp đông/thỏa thuận khác họp đồng mua bán để ký với khách hàng nhàm hợp thức hóa khoản thu tiền trước khách hàng dự án chưa đủ điều kiện bán theo quy định Theo đó, chủ đầu tư ký với người mua “Ãơp đồng hợp tảc đáu tư quyên mua hộ", nêu rõ giá trị đâu tư khoản tiên tương đương với 30% giá trị hộ, quy định việc tốn hợp đơng mua bán nhà ở; thỏa thuận "đặt cọc đăng kỷ chô ” đê bào đảm thực việc ký kết hợp đồng mua bán xây dựng dự án thỏa thuận "hứa bản", thực chât môt dạng đặt cọc giao dịch có điêu kiện để cam kết dự án có đù diễu kiện tiến hành ký họp đồng mua bán đủ điều kiện chủ đâu tư khơng quy định vơ hình chung khách hàng biết thời gian ký họp đồng mua bán, tiễn phải tốn theo tiên độ thịa thuận hai bên Tinh trang diễn thường xuyên phổ biến hầu hết dự án nước, có dự án số chủ đầu tư lớn có thương hiệu Vào cuối năm 2019 vừa qua, có khoảng gân 200 khách hàng mua hộ thuộc dự án chung cư 379 Công ty cổ phần Xây dựng Thương mại 379 làm chủ đầu tư khiếu nại lên quan nhà nước có thẩm quyền việc chủ đầu tư dự án thu tiền đặt cọc khách hàng (mỗi người toán đủ 30% giá trị hộ, tương đương hàng trăm triệu đông) tới thời diêm chưa ký họp đông mua bán cam kêt họp đông đặt cọc ký với khách hàng không đưa bât kỳ lý nào11 Có thể thấy, với dạng hợp đồng trên, chủ đâu tư lợi dụng quy định Bộ luật Dân để “lách” quy định hình thức họp đồng luật chuyên ngành; nói khác chủ đầu tư cố tình tạo nhập nhằng, không rõ ràng việc áp dụng pháp luật điều chỉnh nhằm biến giao dịch không quy định pháp luật thành dạng giao dịch hợp pháp Vê nguyên tăc, đê xác định pháp luật điêu chỉnh cho giao dịch hay hợp đơng cụ thê phải mục đích, chất nội dung thể Khoản và2Điều 19Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 cùa Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 10Khoàn Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, Điều Nghị định số 99/2011/NĐ-CP 11 Hồng Nhung, "Thanh Hóa: Cơng ty 379 thu tiền cùa khách hàng, không chịu ký hợp đồng bán nhà?’’, https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/thanh-hoa-cong-ty-379-thu-tien-cua-khach-hang-khong-chiu-ky-hop-dong-bannha-d9601.html, truy cập ngày 01/08/2021 số 3/2022 - Nỉm thứ mười bảy NghéLuạt hợp đồng mà bên giao kết, không dựa tên gọi hợp đông Trong đó, cân làm rõ thuộc tính hợp đồng mục đích, đối tượng nội dung khác nghĩa vụ bên, phạt vi phạm Theo đó, đặt cọc xem biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ mục đích hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết thực hợp đơng Điêu có nghĩa viêc chun giao tài sản đặt cọc nhăm hướng đên việc bên tiến hành ký kết hợp đồng thức nhằm đảm bảo bên thực hợp đồng12 Mặt khác, xem xét đến nội dung thực te loại hợp đồng mà chủ đầu tư ký kết với người mua lại chứa đựng gần tồn đặc trưng họp đơng mua bán với đôi tượng giao dịch nhà mơ tả với vị trí đặc điểm cụ thể, mục đích giao dịch khách hàng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ đâu tư nhận khoản tiên toán đê đâu tư xây dựng nhà ở, thỏa thuận khác quyền nghĩa vụ bên (phạt vi phạm, lãi suất, đon phương chấm dứt hợp đồng) trường hợp chậm toán, chậm bàn giao nhà Đồng thời, xét đên trinh thực giao dịch, từ tiên hành ký kêt giao dịch, bên hướng tới xác định bên mua phải toán tiên đê giành quyên ưu tiên quyên sở hữu nhà ở, cịn chủ đâu tư nhận khoản tiền tốn để xây dựng bàn giao nhà cho người mua; đến trước thời điểm bên ký kết họp đong mua bán thức người mua thực gân hoàn tât quyền nghĩa vụ mình, bao gồm việc tốn đên 95% - 98% giá trị nhà ở, việc ký kết hợp đồng mua bán sau cịn hồn tất thủ tục đe hợp thức hóa giao dịch phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau này13 Vì vậy, thực chât dạng giao dịch, thỏa thuận chủ đâu tư khách hàng nói giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai thuộc đối tượng điều chỉnh pháp luật chuyên ngành vê nhà kinh doanh bât động sản Do đó, chủ đâu tư dùng dạng hợp đồng khác để huy động vốn, thu tiền trả trước người mua nhà làm trái quy định Luật Nhà ở, vi phạm điều cấm điểm a khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn đê ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng mua nhà để phân chia quyền sừ dụng đât dự án Một vấn đề bất cập rủi ro người mua nhà tham gia vào giao dịch trái phép với chủ đầu tư Khi mà pháp luật quy định rõ “trường họp ký hợp đơng huy động vịn khơng quy định khơng pháp luật công nhận”, lúc người gánh chịu rủi ro nhiêu nhât khách hàng Bên cạnh rủi ro pháp lý hợp đồng/giao dịch không quy định bị vơ hiệu, rủi ro tài mối đe dọa nặng nề với người mua Một tranh châp phát sinh, bên đặt cọc rơi vào bị động, để lấy lại tiền cọc, phạt cọc cần đến trình tố tụng phức tạp, chưa kể trường hợp chủ đầu tư “bỏ chạy lẩy người”, đóng băng tồn dự án, dẫn đến nhiều khả người mua trắng14 Do đó, hệ việc ký họp đơng huy động vịn trái phép nói vơ lớn, gây nhiêu thiệt hại cho người dân thị trường bât động sản 1.3 Huy động vốn vượt giá trị hợp đồng Theo quy định khoản Điêu 57 Luật Kinh doanh bât động sản năm 2014 việc tốn mua bán bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù họp với tiến độ xây dựng bat động sản tong sô không 70% giá trị hợp đông chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; khơng q 95% giá trị họp đông bên mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, thực tê chù đâu tư lại không tuân thủ quy định Các chủ đầu tư thu tiền trước khách hàng đên 30%, 70% chí 95% - 98% giá trị nhà theo tiến độ toán tiền quy định “thỏa thuận nội bộ” hai bên yêu cầu khách hàng cam kết thực Nhiều chủ đầu tư cịn đưa chương trình ưu đãi, sách chiết khấu/giảm giá khách hàng tốn vượt tiên độ quy định, chí tốn đủ 100% giá trị hộ mua bán nhăm huy 12 Xem Điều 292 Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015 13 Lê Ngô Trung, “ Vướng mắc xác định áp dụng pháp luật điểu chinh hợp lĩnh vực bất động sàn", https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/vuong-mac-ve-xac-dinh-va-ap-dung-phap-luat-dieu-chinh-cac-hopdong-trong-linh-vuc-bat-dong-san , truy cập ngày 01/08/2021 14 Nguyễn Thúy Hằng, "Huy động vốn trá hình bang hợp đồng đặt cọc mua nhà đất", https://www.thitruong.today/tin-tong-hop/huy-dong-von-tra-hinh-bang-hop-dong-dat-coc-mua-nha-dat, truy cập 01/08/2021 HỌC VIỆN Tư PHÁP động vốn tối đa từ khoản tiền mua trước khách Nghị định sổ 139/2017/NĐ-CP Chính phủ, hàng Hiện có nhiều khách hàng mua dự án việc xử phạt vi phạm hành hoạt động toán đủ 98%, 100% giá trị nhà nhiều đâu tư xây dựng, kinh doanh bât động sản, phát năm trước đến chưa cấp Giấy triển nhà ở, mức phạt cao hành vi chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà bị cấm 300 triệu đồng16 Rõ ràng, so với tài sản khác găn liên với đât Như trường hợp lợi ích thu từ việc lợi dụng kẽ hở pháp cư dân chung cư The Golden Palm đường Lê luật dự án bất động sản quy mô lớn đe Văn Lương, quận 7, Thành phô Hô Chí Minh, mặc thu trước tiên người mua nhà lên đên hàng dù bàn giao hộ vào sinh sống trăm, hàng ngàn tỷ đông mức phạt 03 năm hộ dân chưa thâp, chưa đủ sức răn đe, chí nhiêu chủ đâu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp quyên sở hữu nhà tài sản khác găn liên với nhận bị xử phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền đất15 Trên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua, lợi chủ thê khác hàng trăm chung cư dù bàn giao nhiêu năm, Bên cạnh đó, tình trạng vi phạm người dân đóng hết tiền mua hộ chủ chủ đầu tư diễn phổ biến việc đầu tư “treo sổ hồng” người dân Có thể xử lý sai phạm lại khơng đơn giản Thẩm quyền kể tới dự án Capital Garden (102 Trường xử phạt thuộc vê quan quản lý nhà câp tỉnh, Chinh), chung cư Westa (Khu đô thị Mỗ Lao, quận cụ thê Sở Xây dựng, sở lại khơng có Hà Đơng), chung cư cao câp Hịa Bình Green City quyền kiểm tra tài để xác định số tiền cọc, (quận Hai Bà Trưng), chung cư The Golden Palm tiền ứng trước, tiền giữ chỗ khách hàng có (Lê Văn Lương, Thanh Xuân) Như vậy, dù dự tài khoản doanh nghiệp hay dùng vào án chưa đáp ứng đủ điêu kiện đưa vào kinh doanh, việc đầu tư dự án, nên khó xác định để dù chưa ký hợp đồng mua bán với khách hàng, xử lý vi phạm Mặt khác, việc xác định thiệt chủ đầu tư ngang nhiên huy động hại để buộc chủ đầu tư bồi thường cho khách hàng khoản “tiền cọc”, “tiền đặt chỗ” không nhỏ vân đê khó khăn nay, đòi hỏi từ người mua nhà; đèn lúc ký họp đồng mua bán vào quyêt liệt quan nhà nước có việc huy động vôn từ người mua nhà chủ thâm quyên, thông tin cụ thê từ người mua nhà đầu tư vi phạm tiến độ toán theo quy họp tác, thiện chí từ phía chủ đâu tư Như vậy, từ vấn đề thực trạng nêu có đinh Đặc biệt tình trạng khơng thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ cho thể thấy vấn đề huy động vốn người mua nhà khiến quyền lợi cư dân bị ảnh hình thức thu tiên trước từ người mua nhà thông hưởng nghiêm trọng, danh nghĩa có nhà qua việc ký kết hợp đồng mua bán nhà hình khơng có giây tờ chứng minh sờ hữu, nên thành tương lai pháp luật quy định họ muốn vay tiền, chấp ngân hàng để kinh rõ ràng, chặt chẽ tương đôi đủ doanh thi khơng có sở pháp lý, mn thay đơi vấn đề tuân thủ, thực thi pháp luật thực tế lại chỗ khó vỉ thủ tục chuyền nhượng phức tạp, không đảm bảo Bằng nhiều thủ thuật khác nhau, thời gian Neu tượng tiếp tục chủ dự án đâu tư nhà thương mại cố tình thực thực tê gây ảnh hưởng nghiêm lách luật để thực hiên huy động vổn cách trái trọng đèn tính thực thi quy định pháp luật phép đê lại nhiêu rủi ro cho khách hàng Vi vấn đề huy động vốn vây, việc tiêp tục nghiên cứu đưa giải pháp 1.4 Chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đeđể kiểm soát, hạn chế khắc phục van đe bất Theo quy định Luật Nhà Luật kinh câp thực tiễn nêu điêu rât quan trọng doanh bất động sản nay, chế tài đưa để xừ cần thiết trước yêu cầu thực tiễn Một số kiến nghị hoàn thiện lý trường họp chủ đâu tư huy động vôn trái phép Thứ nhất, nâng mức phạt vi phạm lên tương chì dừng lại mức độ xử phạt vi phạm hành bồi thường thiệt hại có Theo đó, xứng đôi với hành vi huy động vôn trái phép, sử 15 Minh Phạm, “Chủ đầu tư nhờn luật, chậm cap sổ", https://thoibaokinhdoanh.vn/toan-canh/chu-dau-tu-nhonluat-cham-cap-so-1064829.html, truy cập ngày 01/08/2021 '6Điêu 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngàỵ 27/11/2017 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở số 3/2022 - Năm thứ mười bảy NghêLuãt dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua bât động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kêt Theo đó, đe đặt mức phạt họp lý hành vi vi phạm cân xét đên hậu mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành tưong lai đơi tượng họp đông bị vi phạm; tăng mức phạt tiên lên gâp nhiêu lân đôi với hành vi huy động chiêm dụng vôn trái phép, sừ dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua bât động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kêt Ngồi ra, cần tăng cường thêm chế tài phạt vi phạm hành bơ sung, hạn “Câm hành nghề, đình hoạt động kinh doanh bất động sản 12 tháng hon” đôi với hành vi không công khai, công khai không đủ không nội dung tình trạng bât động sản theo quy định nhăm ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa hành vi vi phạm chủ đâu tư Chê tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khăc phục hậu cịn mang phải tính ngăn chặn, phịng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, chế tài xử lý hành vi vi phạm lĩnh vực mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải thực đủ mạnh, phải nghiêm khăc thi có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa hành vi trái pháp luật Thứ hai, quan quản lý nhà nước cân tiếp tục rà sốt, hồn thiện quy định pháp luật diễu chỉnh hoạt động huy động vốn nói chung hoạt động huy động vốn hình thức thu tiền trả trước khách hàng thông qua việc ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng đê tạo hành lang pháp lý vững an tồn cho q trình áp dụng Các quy định pháp luật điêu chỉnh phải đảm bảo tính đơng bộ, khả thi, quy định khơng cịn phù hợp với tình hình thực tiên thi cân phải sửa đổi, bổ sung ban hành cách toàn diện sở đáp ứng quy luật nên kinh tế thị trường Hơn nữa, văn pháp luật điều chỉnh vẩn đề huy động vốn dạng hình thức cần phải đăng tải, phát hành, phổ biến rộng rãi công khai, minh bạch kênh thông tin khác để chủ thể dễ dàng tiếp cận, nam bắt, tuân thủ thực kịp thời Bên cạnh đó, quan quản lý nhà nước cần phải tiếp tục xây dựng, ban hành biện pháp xử lý hiệu quà đôi với trường hợp cô tinh lách luật nhăm huy động vôn trái phép Đặc biệt, để kiểm soát hiệu hoạt động huy động vốn trái phép, quan quàn lý nhà nước cần phải phát huy vai trị quản lý đôi với vấn đề huy đông vốn, phải xây dựng vận hành hệ thông quản lý giám sát từ trung ương đên địa phương Đê làm điêu đòi hỏi phải xây dựng được: (i) Các quy định phân định thẩm quyền cụ thể quan quản lý nhà nước vê thị trường nhà ở; (ii) Tăng cường đào tạo đội ngũ cán bộ; (iii) Duy trì chể độ báo cáo bắt buộc hàng quý, hàng năm chủ đầu tư liên quan đên việc huy động vôn; (iv) Tăng cường biện pháp kiêm tra, kiêm sốt đơi với chủ thê kinh doanh, điều kiện giao dịch hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch, hợp đong mẫu chủ đầu tư ký kểt với khách hàng, tăng cường kênh thông tin cho khách hàng tham gia giao dịch nham tạo bình đẳng quyền nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng, bảo vệ tối đa lợi ích cho khách hàng Thứ ba, thân chủ dự án đầu tư cần phải tự nâng cao lực tài chính, lực cạnh tranh trình độ chun mơn để đứng vững thị trường đơng thời phải tuân thủ đủ quy định pháp luật huy động vốn sở đảm bảo tính cơng khai, minh bạch Đối với giao dịch liên quan tài sản hình thành tương lai dự án nhà nên áp dụng thống quy định vê mua bán, chuyên nhượng, huy động vôn theo tinh thân Nghị định sô 99/2015/NĐ-CP; tổ chức, cá nhân thực dự án không phép ký kết loại hợp đồng mà nội dung trái với quy định pháp luật vê kinh doanh bât động sản hình thành tương lai Thứ tư, người mua nhà đê tự bảo vệ quyền lợi địi hỏi thân phải tự tìm hiểu quy định pháp luật nhà đặc biệt quy định điều kiện huy động vốn hình thức thu tiên trước khách hàng thông qua việc ký hợp đông mua bán nhà hình thành tương lai Hơn nữa, trước tiến hành ký kết họp đồng mua nhà hình thành tương lai người mua nhà nên tham khảo ý kiến tư vấn pháp luật chuyên gia để hiểu rõ tính chất pháp lý vấn đề rủi ro xảy để từ có quyêt định đăng Trong trường họp phát chủ dự án đầu tư có dấu hiệu vi phạm pháp luật huy động vốn phải thông báo cho quan quản lý nhà nước có thâm quyền để xử lý kịp thời nhằm ngăn chặn hậu xâu có thê xảy ra./ ... định hình thức ký hợp đơng huy động vịn Theo đó, chù đâu tu chi thu tiên mua nhà trả trước người mua thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; trường hợp ký hợp đồng huy động. .. pháp luật diễu chỉnh hoạt động huy động vốn nói chung hoạt động huy động vốn hình thức thu tiền trả trước khách hàng thông qua việc ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng đê tạo... nhà đặc biệt quy định điều kiện huy động vốn hình thức thu tiên trước khách hàng thơng qua việc ký hợp đơng mua bán nhà hình thành tương lai Hơn nữa, trước tiến hành ký kết họp đồng mua nhà hình