Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định của người mua nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị việt nam

Lýdolựachọnđềtài

Đấtđai,nhàởlànguồn tàinguyên,tàisảnvô cùngquýgiácủamỗi quốcgia, mỗi gia đình Để sử dụng và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia,mỗi gia đình đều có sự quản lý, điều hành khác nhau Ví như ở những nước phát triển,thị trường bất động sản (BĐS) đã đi trước chúng ta trên 100 năm, thì một hành langpháp lý hoàn chỉnh được thiết lập với sự quản lý rất chặt chẽ Còn ở Việt Nam, nềnkinh tế thị trường định hướng XHCN, bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐScũng manh nha hình thành năm 1987 Nhưng chính thức từ năm 1993, sau khi Quốchội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháplệnh Nhà ở, thì khuônk h ổ p h á p l ý b a n đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởm ớ i đ ư ợ c t h i ế t l ậ p v à c ó đặcthùrấtriêngnhưhìnhthứcđasởhữuvềđấtđai,trênthếgiớihìnhthứcnàych ỉcòn vài nước áp dụng Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS ViệtNam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt.Giống như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải quacácgiaiđoạnpháttriển: tăngtrưởng-ổnđịnh-nóngsốt-đóngbăng- trầm lắng-phục hồi và tăng trưởng trở lại Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biếnđổi chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý(HoREA,2020a).

Tuy nhiên, trong giai đoạn 05 năm trở lại đây kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba,thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển trở lại với một vận tốc phi mã Trong khi đóhànhlangpháplýcònquáchậm,lạithườngxuyênthayđổi,nhiềuloạinhàcònchưa có khái niệm, các quy định dưới luật có phần chưa rõ ràng, thiếu minh bạch, gây ranhữnghiểulầm,tranhchấp,khiếukiện,ảnhhưởng đếnnềnkinhtếcủaquốcgia vàcủa mỗi gia đình là không hề nhỏ Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranhchấp của công dân trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địaphương trong cả nước, nhiều nơi đã trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so vớicác tranh chấp khác Đơn cử theo thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sảnTP.HCM (HoREA, 2020b) thì chỉ trên địa bàn TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanhnghiệp đang bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 căn hộ, như vậy cả nướccó trên 50.000 căn hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, thậm chí là không thể cấp giấychứngnhậnquyềnsởhữunhà.

Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtàisảngắnliềnvớiđất(sổhồng)chokháchhàngmuanhà,tạicácdựánnhàởtrênđịa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy Trước hết làkhông đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà Đã cómộtsốtr ườ ng hợ p n g ư ờ i mua n hà k h i ế u k iệ nga y gắt,p há t sinht ụt ậ p đ ôn gn gư ời, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự Đồng thời làm giảm nguồn thungân sách nhà nước Cụ thể, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018đến nay Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm

2019, chỉ thu 14.650 tỷđồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng,giảmđến52%sovới08thángđầunăm2019.Ngoàira,việc“tắctiềnsửdụngđấ t”dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vìchẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín”vớikháchhàng(HoREA,2020b).

Quá trình đô thị hóa tại các địa phương được thể hiện thông qua tốc độ gia tăngtheo thời gian của hai yếu tố dân số đô thị và diện tích đô thị (Trần Minh Tùng, 2019).Ngân hàng Thếg i ớ i ( W B , 2 0 1 1 ) c h o r ằ n g đ ô t h ị h ó a t ạ i

V i ệ t N a m g ắ n k ế t m ậ t t h i ế t với 5 yếu tố chuyển đổi, là hành chính, không gian, kinh tế, dân số và phúc lợi Nhữngchuyển đổi trên đã làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất của cáckhu vực đô thị Sự gia tăng mật độ nhà ở, dự án chung cư tại khu vực nội đô và dự ánnhà ở tại các khu đô thị mới ven đô, được xem như là hệ quả tất yếu của quá trình đôthị hóa Đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ rất nhanh, cùng với sức ép dân sốgia tăng, đang cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019) Mộtphần là do thiếu sự định hướng, thiếu quy hoạch, hành lang pháp luật chưa đầy đủ, cácthủ tục quản lý, cấp phép còn yếu và thiếu, phương án huy động nguồn vốn còn chậm,làmảnhhưởngđếntiếnđộtriểnkhaidựán,vàphátsinhchiphíđầutư.PhầnlớncácđôthịtạiViệt Namhiệnđangđốimặtvớitìnhtrạngpháttriểnmấtcânđốigiữanguồncungnhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế (JLL, 2020), tạo ra độ trễ quá lớn giữacung và cầu Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp có nhiều nhưng nguồn cung hiệnđang còn thiếu, trong khi đó lượng cung tại phân khúc căn hộ hạng trung, cao cấp vàsang trọng hiện đang còn tồn đọng khá cao Theo ước tính của JLL thì mật độ căn hộcao cấp trên đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 3 căn/1000 dân, gần tươngđươngmứcởBangKok,TháiLan.Mặcdùnguồncungthịtrườngđanglàrấtlớnnhưngtheothô ngtintừphíaBộXâydựngtạithờiđiểmcuốinăm2019,thịtrườngbấtđộngsản(BĐS) vẫn còn lượng tồn kho khá lớn (khoảng 22.976 tỷ đồng) Thực tế này cho thấymột điều là nguồn cung sản phẩm BĐS nhà ở khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chưathựcsựchưachạmtớicầucủathịtrường,nghĩalànhucầuthìcósẵnnhưngcórấtnhiềunhântốtácđ ộngkhiếnchochongườimuanhàcònrấtdodự,bănkhoăn.

Theo tính toán của JLL (2020) cho thấy, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, các tiệnnghicơbảncủadựán,nhưng mức giábánphảithấphơn1.200USD(tương đư ơng

27.0.0 VND)trênmộtmétvuôngmớiđượctínhlànhàởbìnhdân.Đâylàmứcgiá khá cao ngay cả khi so với mặt bằng thu nhập bình quân đầu người của thủ đô HàNội năm 2019 vớim ứ c

1 2 0 0 0 0 0 0 0 V N D / n g ư ờ i / n ă m C h í n h v ì v ậ y m à t h ị t r ư ờ n g BĐS trong khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chủ yếu là các căn hộ hạng trung và caocấp, thì hầu hết chỉ đang phục vụ cho tầng lớp trung lưu của xã hội Trung lưu, theokháiniệmcủaWorldBank(2015),lànhữngngườicómứcsốngcaohơn15USD/người/ ngày, tức tương đương ở mức 10,6 triệu đồng/người/tháng nếu tính theo tỷgiá đầu năm 2020. Đối tượng này của Việt Nam đang gia tăng rất nhanh trong nhữngnăm trở lại đây, chiếm 15% dân số vào năm

2019 (tương đương khoảng 14,4 triệungười)vàướctínhsắptớisẽlà20%,25%.Đâylàtầnglớpđóngvaitròquantrọngtrongphát triển kinh tế, thúc đẩy sức cầu nhờ tiêu dùng lớn, góp phần tạo thêm công ăn việclàmchoxãhộivàgiúpnềnkinhtếgiảmphụthuộcvàođầutưnướcngoài(ĐặngHoàngHải Anh,

2020) Tầng lớp trung lưu được coi là khách hàng mục tiêu của thị trườngBĐS Việt Nam, nhưng mua nhà vẫn luôn một trong những điều quan trọng của cuộcsốngco n n g ư ờ i ( F e l i c i a v à c ộ n g s ự, 2 0 1 4 ) B ở i , m u a n h à l à m ộ t q u á t r ì n h r a q u y ế t định phức tạp, được minh chứng bởi sự tốn kém, không thường xuyên, rủi ro, tự thểhiện cao và khác biệt đáng kể trong nhận thức của người (Manivannan và cộng sự,2014) Hành vi mua nhà đồng thời cũng được coi là một quyết định đầu tư dài hạn vìđâylàđiểmchínhảnhhưởngđếnmứcsốngcủangườidântừcảhaikhíacạnhvĩmôvà vi mô (Paul và cộng sự, 2019) Theo tháp nhu cầu của Maslow thì đối tượng trunglưu được cho là người có nhu cầu cao hơn, tầm nhận thức và đòi hỏi về các sản phẩmcó chất lượng, vì vậy mà với một sản phẩm quan trọng, có giá trị cao như nhà ở lạicàngtrởnênthậntrọnghơn.

Nhà ở trên thực tế có rất nhiều phân cấp, hạng nhà và chủng loại nhà khác nhaunhư: nhà tạm, nhà cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV; theo hạng như Bình dân, Trung cấp,Cao cấp…; theo chủng loại như là Biệt thự, Biệt thự đơn lập, Biệt thự song lập, Nhàliền kề, Nhà phố, Nhà ở riêng lẻ, Nhà ở thương mại, Nhà chung cư, Nhà tái định cư,Nhàcôngvụ,Penshouse,Shophouse,Townhouse;Condotel,Officetel,Duplex…Chung quy lại nếu xét ở góc độ đa số, điển hình và góc độ pháp lý về quyền sở hữu,quyền sử dụng thì chỉ có 02 loại nhà cơ bản, trong khu vực đô thị Một lànhà riêng(cóthể gọi là nhà đất), là nhà trực tiếp gắn liền với đất; có đầy đủ cả quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được ghi trong giấy chứng nhận sổ đỏ, sổhồng;vàthườngởxatrungtâmhơn.Hailàchungcư,lànhàgiántiếpvớiđất,thường chỉ có quyền sở hữu nhà, và thường ởgần trung tâm hơn nếu chúng được xétc ù n g mức giá với nhà riêng Mỗi loại hình nhà ở đều có những ưu điểm, và hạn chế khácnhaunênđểlựachọnmộtloạinhàở phùhợpvớinhucầu,điềukiệnsinhsống, vớitính chất công việc, đặc điểm cá nhân, quan điểm, văn hóa, tâm linh v.v là việc khônghề đơn giản, kể cả khi có điều kiện tài chính tốt Xu thế thời đại nói chung, Chủ trươngcủa Nhà nước ta nói riêng là tập trung phát triển loại hình nhà Chung cư để tiết kiệmquỹ đất, tiết kiệm nguồn tài nguyên, và chi phí xây dựng, đáp ứng số đông nhu cầu, dođó trên thực tế hiện nay sản phẩm chủ yếu của thị trường BĐS khu vực đô thị là nhàChung cư, tiếp đến là nhà liền kề, nhà phố v.v Đây đều là những sản phẩm có giá trịlớn, lại được định vị ở phân khúc hạng trung và cao cấp trong giai đoạn vừa qua, càngkhiếnchoviệcraquyếtđịnhtrởnênkhókhănhơn.

Vấn đề đặt ra là, nhu cầu nhà ở thì nhiều, nguồn cung cũng sẵn có, nhưng lượngtồn kho đặc biệt là với sản phẩm chung cư hiện đang quá lớn Liệu yếu tố về pháp lýhay nhữngy ế u t ố k h á c c ó l à m c h o ý đ ị n h m u a n h à c ủ a n g ư ờ i t i ê u d ù n g b ị h ạ n c h ế ngay cả khi cung và cầu đều đang ở mức cao? Tìm hiểu những nghiên cứu về ý địnhmua (YĐM) nhà củacác tác giả trong vàngoài nước cho thấy,đãcómộts ố n g h i ê n cứu của các tác giả trên thế giới về những đối tượng khách hàng và loại hình nhà hayBĐS khác nhau, tuy nhiên ở Việt Nam thì lại còn quá ít ỏi và đa phần đang tập trungvào nghiên cứu về nhà ở xã hội hoặc nhà ở thu nhập thấp – nguồn sản phẩm BĐS cònđang rất ít ở Việt Nam Như vậy có thể thấy, cả về lý luận và thực tiễn đều thể hiện sựcấp thiết cần phải có những nghiên cứu khoa học về YĐM mua nhà trong mối quan hệvớinhữngyếutốquantrọngnhưpháplýhaynhữngyếutốkhácphùhợpvớithựctếvàt ập k h á c h h à n g t ạ i t h ị t r ư ờ n g V i ệ t N a m T r o n g b ố i c ả n h n à y , N C S l ự a c h ọ n n ộ i dung “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thịViệt Nam” để làm đề tài cho luận án tiến sĩ của mình Trong đó tập trung nghiên cứuvào YĐM nhà của tầng lớp trung lưu Việt Nam, với 02 loại hình nhà ở là nhà riêng vàchung cư và đặc biệt chú trọng tới yếu tố pháp lý trong sự tác động tới YĐM nhà củakháchthể nghiêncứu.

Câuhỏinghiêncứu

- Những nhân tố chính nào ảnh hưởng đến YĐM nhà ở tầm giá từ 3-5 tỷ đồngcủatậpkháchhàngtrunglưutrongcáckhuvựcđôthịViệtNam?

- Có sự khác nhau như thế nào về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐMnhà chung cư và YĐM nhà riêng có cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực độ thiViệtNamcủanhữngkháchhàngtrunglưu?

- Đặcđ i ể m n h â n k h ẩ u h ọ c n à o c ó s ự k h á c n h a u , g i ữ a h a i n h ó m k h á c h h à n g trung lưu có YĐM mua chung cư hoặc nhà riêng, cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong khuvựcđôthịViệtNam?

Mụcđíchvànhiệmvụnghiêncứu

Mục đích nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến

Cụ thể hơn là: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lênYĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trongcáckhuvựcđộthiViệtNamcómứcgiátừ 3-5tỷđồng.

- Rà soát các trường phái lý thuyết và các công trình nghiên cứu trước đây về raYĐM nhà/BĐS Trên cơ sở đó xác định những căn cứ lý thuyết cho nghiên cứu củaluậnán;

- Xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến YĐM mua nhà ở củangườimuanhàkhuvựcđôthịViệtNam;

- Kiểm định mô hình nghiên cứu đã đề xuất với dữ liệu thu thập được từ nhữngngười có YĐM mua nhà khu vực đô thị Việt Nam; trong đó chia thành 02 nhóm làngườicóYĐMchungcưvàngườicóYĐMnhàriêng;

- Đưa ra một số đề xuất đối với người tiêu dùng (người mua nhà), các chủ đầuxâyd ự n g v à c á c n h à h o ạ c h đ ị n h c h í n h s á c h t r o n g v i ệ c t h i ế t k ế , x â y d ự n g v à p h â n phối các sản phẩm nhà ở trong khu vực đô thị sao cho phù hợp với YĐM của ngườitiêudùng.

Đốitượngvàphạmvinghiêncứu

- Làđốitượngkháchhàngtrunglưutứclànhữngngườisởhữumộtvịtrítàichínhtương đối tốt khi có những sự lựa chọn mua hàng (Linghi Li, 2010) Bởi vì mục tiêunghiêncứucủaluậnánnàykhôngnhằmvàoviệckiểmtravấnđềkhảnăngchitrả(nhân tốgiá)màmuốnsosánhsựkhácnhauvềtácđộngcủacácnhântốlênYĐMchungcưvàYĐMnhàriêngn hưthếnàokhihọcócùngmộtmứctiềnđể chọnmuanhà.

- Mức giá của căn nhà riêng hoặc chung cư mà khách hàng có YĐM nằm trongkhoảng từ 3– 5 tỷ đồng Mức giánày đượclựa chọn bởi vì theothống kê củam ộ t trongn h ữ n g t r a n g t h ô n g t i n l ớ n v à u y t í n v ề B Đ S ( b a T Đ o n g s a n c o m v n ) t h ì đ â y l à mứcg i á c ó l ư ợ n g g i a o d ị c h l ớ n n h ấ t ở c ả 0 2 l o ạ i h ì n h n h à c h u n g c ư v à n h à r i ê n g Thêm vào đó, theo đánh giá của các chuyên gia Hội Môi giới BĐS Việt Nam thì trong3 năm gần đây, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở đạt mức cao nhất, gần 95%; trong đóđángchúý,tỷlệhấpthụcủacănhộthuộcphânkhúctrungcấplàcaonhất,trên97%.

- Luậnánkhôngnghiêncứunhữngquátrìnhkháctronghànhvimuanhàcủa ngườitiêudùngnhư:quyếtđịnhmua(QĐM)nhà;sựhàilòngsaumuanhàv.v.

 Phạmvivềphương phápnghiêncứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tới YĐM nhà ở được phân tích dướigóc độ người mua nhà ở, không tiếp cận từ góc độ người bán/môi giới hoặc chủ đầu tưxâydựnghoặccácnhàlàmchínhsách.

Nghiên cứu nhóm người đã mua, có YĐM mua tiếp, chưa mua, và đang có YĐMmột trong hai loại hình nhà ở điển hình là nhà chung cư hoặc nhà riêng trong các khuvựcđôthịởcáctỉnhthànhphốcủaViệtNam

Tómtắt phương phápnghiêncứu

a/Quytrìnhnghiêncứucủaluậnángồm12bướccơbảnlàđặtvấnđềnghiêncứu(bước 1); xây dựng cơ sở lý thuyết (bước 2); xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi(bước3);xâydựngthangđo,khảosátthử,hoànthiệnthangđo(bước4,5,6,7,8,9);điềutradiệnrộ ng(bước10);phântíchthôngtin(bước11),bànluậnvàkhuyếnnghị(bước12). b/ Phươngphápluận nghiêncứu củaluậnánkết hợpgiữa phươngpháp diễndịchvàquynạpkhoahọc. c/Phươngphápthuthậpdữliệu: Đốivớidữliệuthứ cấp:phươngphápthuthậpdữliệutàibàn (deskdata). Đốivớidữliệusơcấp:phươngphápphỏngvấnsâu;phươngphápchuyêngia ,khảosátthử;điềutrabằngphiếuhỏi. d/Phươngphápphântíchdữ liệu:

Phươngphápđịnhlượng:kiểmđịnhđộtincậythangđo,phântíchnhântốkhámpháEF A,phântíchhồiquybội,kiểmđịnhT-test,phântíchphươngsai.

Phươngpháp địnhtính: tổnghợp,thống kê,sosánh

Đónggópmớicủaluậnán

- Đóng góp 1 : Hệ thống hóa được những lý luận về các mô hình lý thuyết liênquantớihànhviconngười,hànhvitiêudùngcũngnhư YĐMnhàở.

- Đóng góp 2: Xác lập được mô hình phân tích về những nhân tố ảnh hưởng tớiYĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng của tập kháchhàngtrunglưudựatrênmôhìnhTPBcủaAjzen(2009,2012).Môhìnhgồm05biếnđộclập(tháiđộ ,chuẩnchủquan,nhậnthứckiểmsoáthànhvi,vịtríngôinhà,tínhpháplý),05biếnkiểmsoátlàcácđ ặcđiểmnhânkhẩuhọccủangườimuanhà(giớitính,tuổi,nghềnghiệp,trìnhđộgiáodục,quymôgiađìn h)và01biếnphụthuộc(YĐM).

- Đóng góp 3: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lênYĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trongcáckhuvựcđộthiViệtNamcómứcgiátừ 3-5tỷđồng.

- Đóng góp 4: Khẳng định được có hay không sự khác biệt trong YĐM nhàchung cư or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng của những khách hàng trung lưu có đặcđiểmnhânkhẩuhọckhácnhau.

- Đóng góp 5 : Đưa ra được một số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủđầu tư và các cơ quan làm chính sách về sản phẩm nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá3-5tỷđồngtrongcáckhuvựcđôthịViệtNam.

+N gư ời mua n hàở, nhà t ư v ấ n m ôi giớicó n h ữ n g k ê n h th am khảođể tư vấ n hoặc tìm cho mình được căn nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợpvớiyêucầucánhân.

+ Chủ đầu tư xây dựng nhà ở dựa trên các kết quả nghiên cứu để đưa ra quyếtđịnh đầu tư đúng đắn kịp thời và hiệu quả, đánh đúng và trúng nhu cầu của thị trườngvàđápứngđầyđủyêucầusự quantâmcủangườimuanhà.

+ Cơ quan nhà nước đưa ra các chủ trương, chính sách phù hợp và phê duyệt cácdự án đầutư xây dựng nhàở, đúngmục tiêu, đốitượngsử dụngcó hiệuquả,g i ả m thiểu các tranh chấp, khuyến kiện, nâng cao chất lượng văn bản pháp luật về BĐS, làmrõ ràngminhbạch thông tin… từđó thúcđ ẩ y m ở r ộ n g t h ị t r ư ờ n g B Đ S p h á t t r i ể n nhanhhơnvàbềnvững.

Walters(1974:7)địnhnghĩa hànhvicủangười tiêudùnglà“quá trìnhtheođ ócác cá nhân quyết định xem, cái gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và mua từ ai khi muahànghóavàdịchvụ”.

Mowen (1993:6) đưa ra một định nghĩa khác bằng cách giải thích hành vi ngườitiêu dùng giống như“nghiên cứu các đơn vị mua và các quá trìnht r a o đ ổ i t h a m g i a vào việcmua lại,tiêuthụ và thải bỏhànghóa, dịchvụ, kinh nghiệm, vàý t ư ở n g ” Định nghĩa này tập trung vào việc mua hàng của các đơn vị nhằm bao hàm không chỉcánhânmàcòncả cácnhómmuasảnphẩmhoặcdịchvụ.

Schiffman & Kanuk (1997:648) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là

“Hànhvi mà người tiêu dùng hiển thị khi tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ sảnphẩm, dịch vụ và ý tưởng”. Schiffman & Kanuk (1997:6-7)làm rõ hơn định nghĩa bằngcáchgiảithíchrằnghànhvicủangườitiêudùngnghiêncứuvềcáchcáccánhânđưar a quyết định sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ (thời gian, tiền bạc, công sức) vàocác hạng mục liên quan đến tiêu dùng Nó bao gồm nghiên cứu về những gì, tại sao,khi nào, ở đâu và tần suất họ mua hàng cũng như cách họ sử dụng sản phẩm Ngoài ra,nó bao gồm tất cả các hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong tìm kiếm, mua, sửdụng, đánh giá và thải bỏ sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầucủa họ Cũng theo Schiffman & Kanuk (1997:6-7), hai kiểu người tiêu dùng khác nhaucó thể được phânbiệt,c ụ t h ể l à n g ư ờ i t i ê u d ù n g c á n h â n v à t ổ c h ứ c C á n h â n n g ư ờ i tiêu dùng mua các sản phẩm và dịch vụ để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc hộ giađình hoặc một món quà cho người khác Người tiêu dùng cá nhân, do đó, mua hàngcuối cùng là để tiêu dùng Mặt khác, người tiêu dùng tổ chức mua sản phẩm và cácdịch vụ để điều hành một tổ chức, bao gồm cả các tổ chức, các tổ chức chính phủ vàcácđịnhchếhoạtđộngvìlợinhuậnvàphilợinhuận. Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng của Engel, Blackwell & Miniard(1990: G4), tuyên bố rằng “những hành độngl i ê n q u a n t r ự c t i ế p đ ế n v i ệ c t h u đ ư ợ c , tiêu thụ và xử lý các sản phẩm và dịch vụ, bao gồm các quá trình quyết định trước vàsau các hành động này” Các mô tả hoặc định nghĩa gần đây hơn (mà về bản chấtkhông khác ở trên) có thể được tìm thấy trong Arnould, Price

NGHIÊNCỨUVÀ CÁCMÔHÌNH NGHIÊNCỨULIÊNQUAN 9 1.1 Hànhvi ngườitiêudùng

Hànhvi ngườitiêudùngvàsảnphẩmnhàở

Một số nghiên cứu đã thảo luận về sự lựa chọn mua hàng của người mua nhà vàđã xác định rằng người mua nhà nên được gọi là người tiêu dùng trong một số hoạtđộng tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở (Fierro và cộng sự, 2009;Hoàng&Yi,2010;Opoku&Abdul-Muhmin,2010).

Nhìn từ góc độ lựa chọn tiêu dùng, việc lựa chọn nhà ở nhằm mục tiêu tối đa hóalợi ích trong sử dụng nhà ở, trong bối cảnh mà nhà ở đóng vai trò là hàng hóa lâu bềncủacánhânvàhộgiađình(KoklicvàVida,2009;2011).Trongkhiđó,ởgócđộkinhtếhọc hành vi, lựa chọn nhà ở được xem như là một quá trình giải quyết vấn đề với việcđịnh hướng hành vi, tập trung vào các giá trị

Trong quá trình quyết định, các cá nhân cần xem xét các mục tiêu khác nhau, vídụnhưcánhânnỗlựctrongnhậnthứccầnthiếtđểcómộtsựlựachọnchínhxác,tốiđa hóa sự lợi ích trên cơ sở giảm thiểu các kinh nghiệm của cảm xúc tiêu cực (Bettmanvà cộng sự, 1998) Tuy vậy, các cá nhân luôn cố gắng để đạt được các mục tiêu và cácgiá trị nhất định khi giải quyết vấn đề của mình Quá trình giải quyết vấn đề xảy ratrong một loạt các giai đoạn được phân tích rõ ràng, mặc dù một vấn đề cụ thể có thểlặp lại một cách phức tạp Collen và Hoekstra (2001) cùng với nhóm nghiên cứu củaJansen và cộng sự (2011) đã tổng quan tài liệu và khái niệm hóa các giai đoạn của quátrình giải quyết vấn đề như là: (1) Nhận thức vấn đề; (2) Xác định rõ vấn đề; (3) Thiếtkế và kiểm tra; (4) Lựa chọn; (5) Cân nhắc về những cam kết; (6)Hành động; và (7)Phảnhồi.

Có một điểm khá thúv ị , v i ệ c r a q u y ế t đ ị n h l ự a c h ọ n n h à ở t h ư ờ n g c h ị u ả n h hưởng của các những người khác có liên quan Trong cấp độ hộ gia đình, các thànhviên trong hộ có tác động đến quyết định mua nhà (Levy và Kwai-Choi Lee, 2004).Ngoài ra, hoạt động lựa chọn/ mua nhà nhà ở được coi như là hoạt động thuộc xã hội(inherently social activity) và mỗi các nhân ra quyết định còn chịu ảnh hưởng của yếutố cảm xúc và các yếu tố tâm lý khác Do vậy, quá trình ra quyết định bao gồm các nộidungnhư:thiếtlậpmụctiêu,thảoluậnvàđàmpháncácnhucầucủahộgiađìnhvền hà ở, tham vấn với tổ chức trung gian, dự báo những thay đổi về nhà ở (đặc điểm nhàởvàxuhướngthịtrường)theoLevyvàcộngsự(2008).

Môhình hành vicon người

TheoKotler(trongGould,1979:33),nhiệmvụvôcùngkhókhănlàkhámphálýdotại sao mọi người mua, vì chúng chịu nhiều ảnh hưởng Một lý do là con người bị ảnhhưởngrấtnhiềubởitâmlýcủahọ,cuốicùngdẫnđếnphảnhồimuahàngcôngkhai.

Runyon & Stewart (19B7: 694-695) giải thích lý thuyết về hành vi con ngườibằng cách nói rằng nó đại diện cho niềm tin được tổ chức liên quan đến bản chất củacon người cũng như nguyên nhân dẫn đến hành vi của họ Do đó, con người có thểđược xem xét từ nhiều khía cạnh Ví dụ, nếu con người được nhìn từ góc độ kinh tế,cácnhàtiếpthịcóthểcốgắngtácđộngđếnhọbằngcácưuđãi.Tuynhiên,nếunhìntừ góc độ lý thuyết xã hội, các nhà tiếp thị có thể cố gắng gây ảnh hưởng đến mọingườithôngquaviệckêugọicácchuẩnmựcnhóm,nhómthamkhảovàcácgiátrị.

Theo Runyon & Stewart (1987: 695), khi thảo luận vềmô hìnhhành vi conngười, điều quan trọng cần lưu ý là các mô hình được đề xuất được xem là một mô tảkhông đầy đủ về con người, trong đó các mô hình khác nhau có thể thích hợp cho cáctình huống tiếp thị khác nhau Mặc dù vậy, các quan điểm, mô hình về hành vi của conngườiởtrênđãcungcấpđầuvàogiátrịvềhànhvingườitiêudùng,vìchúngđãnỗlực cung cấp những hiểu biết sâu sắc về lý do tại sao con người - người tiêu dùng cónhữngquyếtđịnhmuahànghợplý. Đểhiểurõhơnvềhànhvicủaconngười,bốnmôhìnhsẽđượcthảoluậncùngvới các ứng dụng tiếp thị dựa trên những phát hiện của Kotler (trong Gould, 1979: 34-46).Cácmôhìnhhànhvicủaconngườiđượcthảoluậndướiđâylà:môhìnhkinhtếcủangườiMarshal,môhìnhtâmlýxãhộicủangườiVeblenia,môhìnhhọctậpPavlovian,vàmôhìnhphântâmhọccủa ngườiFreudian.Ngoàibốnmôhìnhnày,lýthuyếtvềthứbậcnhu cầu của Maslow đã thảo luận để đưa ra quan điểm về tầm quan trọng của việc hiểuảnhhưởngcủanhucầuvàđộngcơđếnhànhvicủangườitiêudùng.

TheomôhìnhkinhtếMarshal,ngườimuacánhânsẽchitiêuthunhậptừhànghóasẽ mang lại sự hài lòng lớn nhất, tùy thuộc vào sở thích của họ và giá cả tương đối củahànghóa.TiềnthâncủalýthuyếtMarshallcóthểđượcbắtnguồntừcảAdamSmithvàJeremy Bentham Phù hợp với học thuyết về tăng trưởng kinh tế được phát triển bởiSmith,conngườiđược cholàcóđộngcơtrong mọihànhđộngcủa mìnhbởitưlợi.

Bentham, người coi con người là người tính toán cẩn thận và cân nhắc những nỗiđau mong đợi và thú vui của mọi hành động được chiêm nghiệm, đã tinh luyện quanđiểm này Lý thuyết của Bentham đã được áp dụng cho hành vi của người tiêu dùngvào cuối thế kỷ 19, lý thuyết giá trị “tiện ích cận biên” được xây dựng độc lập và gầnnhư đồng thời bởi Walras ở Thụy Sĩ, Menger ở Úc và Jevons và Marshall ở Anh(Kotler,ởGould;1979:35).

Công trình lý thuyết của Alfred Marshall, người đã củng cố nền tảng cổ điển vàtruyền thống tân cổ điển trong kinh tế học nhằm vào chủ nghĩa hiện thực, được thànhlập trong phương pháp để kiểm tra ảnh hưởng của sự thay đổi trong một biến đơn lẻ, vídụ giá, khi tất cả các biến khác được giữ không đổi, dựa trên các giả định đã được đơngiản hóa Trong tìm kiếm chủ nghĩa hiện thực lớn hơn, Marshall “lý luận ra” hệ quảcủacácgiảđịnhtạmthờivàsửađổicácgiảđịnhcủamìnhtrongcácbướctiếptheo.

Cácp h ư ơ n g p h á p v à g i ả đ ị n h c ủ a M a r s h a l l đ ã đ ư ợ c t i n h c h ỉ n h t h à n h T i ệ n í c h hiệnđạiLýthuyết,nơingườilàm kinhtếtốiđa hóatiệníchcủa mìnhvàthựchiệ nđiều này bằng tính toán hậu quả '' cụ thể '' của bất kỳ giao dịch mua nào Runyon &Stewart (1987: 695) thêm vào cuộc thảo luận bằng cách nói rằng Marshall đã sử dụngtiền làm mẫu số chung của nhu cầu tâm lý, trong đó giá trị của việc thỏa mãn một nhucầucụthểcóthểđượcđánhđồngvàsosánhvớicácnhucầukhácvềmặtchiphí.

Giá trị của mô hình Marshallian đối với cácm ụ c đ í c h c ủ a k h o a h ọ c h à n h v i c ó thể được nhìn từ một số quan điểm khác nhau (Kotler, trong Gould; 1979: 35-36) Mộtquan điểm cho rằng mô hình có tính chất phản bác và do đó không đúng cũng nhưkhôngsai Mô h ì n h c ũ n g k h ô n g c ó n h iề u t hô ng t i n v ì n óc h ỉ m ô t ả n g ư ờ i m u a n h ư hànhđộngvìlợiíchtốtnhấtcủamình.

Quan điểm thứ hai là mô hình cung cấp các tiêu chuẩn hợp lý cho những ngườimuamuốnlà“hợplý”,dođónólàmộtquychuẩnhơnlàmộtmôhìnhmôtảcủahành vi.Ngườitiêudùngkhôngcókhảnăngsửdụngmộtphântíchkinhtếchotấtcảmua hàng,nhưngkháchọnlọctrongviệcsửdụngmộtlýthuyếtkinhtế.Ngườitiêudùngcó thể do đó không sử dụng các nguyên tắc kinh tế để lựa chọn giữa hai nhưng có thểápdụngphântíchkinhtếkhiquyếtđịnhmuamộtsảnphẩmmớinhàhoặcxehơi.

Quan điểm thứ ba cho rằng các yếu tố kinh tế nên được đưa vào bất kỳ mô tảhành vi mua, kể từ khi các yếu tố kinh tế hoạt động, lớn hơn hoặc mức độ thấp hơn, ởtấtcả cácthịtrường.

Mô hình Marshal cung cấp một số giả thuyết hành vi hữu ích Giả thuyết đầu tiênđược đưa ra là giá của sản phẩm càng thấp thì càng lớn doanh số sẽ dành cho sản phẩmđó Giả thuyết thứ hai là giá càng thấp của một sản phẩm thay thế hơn của một sảnphẩmcụthể,thìdoanhsốbánhàngcủasảnphẩmthaythếsẽ được.

Thứba,doanhthucủamộtsảnphẩmsẽcaohơn,miễnlànókhôngphảilàmộtsảnphẩmkémchấtl ượng,nếuthunhậpthựctếcaohơn.Giảthuyếtcuốicùngnóirằngkhốilượnglớnhơncủadoanhsốbán hàngsẽtheosaukhichitiêukhuyếnmạitănglên.

Cần lưu ý rằng các giả thuyết này nhằm mô tả mức trung bình và không cố gắngphân loại tất cả các hành động của cá nhân một cách liên tục tính toán tác động kinh tếtrongquátrìnhquyếtđịnhmuahàng.

Như một nhận xét cuối cùng cho mô hình Marshal, có thể kết luận rằng kinh tếcác yếu tố đơn lẻ không thể giải thích tất cả các biến thể trong quá trình bán hàng vàmua hàng và cũng là các nguyên tắc cơ bản về cách hình thành sở thích về thương hiệuvàsảnphẩmbịbỏquatronglýthuyếtnày.Môhìnhcungcấpmộthệquychiếuhữu íchđểphântíchchỉchiếmmộtphầnnhỏtrongtâmlýcủangườitiêudùng.

Mô hình tâm lý xã hội của Veblen về hành vi con người dựa trên phát hiện củaThorstein Veblen, người được đào tạo như một nhà kinh tế học chính thống và pháttriển như một nhà tư tưởng xã hội thông qua ảnh hưởng của khoa học xã hội. Theo môhình này, con người được coi là một "động vật xã hội", nơi con người tuân theo cácchuẩn mực của nền văn hóa lớn hơn và các tiêu chuẩn cụ thể hơn của các nền văn hóacon và các nhóm trực diện mà con người hoạt động (Kotler, trong Gould; Năm 1979:41) Về bản chất, điều này ngụ ý rằng hành vi và nhu cầu của con người là được hunđúcbởicácthànhviênnhómhiệntại.

Dựa trên lý thuyết của mô hình, Veblen đưa ra giả thuyết rằng, đối với cái gọi làtầng lớp giải trí, một phần lớn của tiêu dùng kinh tế bị ảnh hưởng và được thúc đẩy bởisựtìmkiếmuytínchứkhôngphảinhucầuhaysựthỏamãn Veblenđượcđặtnhấ n mạnh cụ thể vào các yếu tố tích lũy có thể ảnh hưởng đến mọi người khi mua các sảnphẩm dễ thấy, ví dụ như ô tô và nhà ở hoặc thậm chí ít hơn các mặt hàng đắt tiền,chẳnghạnnhưquầnáo.

Mô hình bị chỉ trích vì nó được nhìn nhận bởi các quan điểm hiện đại hơn là nóiquá.Vídụ:khôngphảitấtcảmọingườiđềucoitầnglớpgiảitrílàmộtkhungthamkhảovà nhiều người khao khát đến tầng lớp xã hội ngay trên tầng lớp xã hội hiện tại. Ngoàinhữngđiềutrên,nhữngngườigiàucóhơntrongxãhộithàchitiêudướimứchơnlàchitiêuquá mứcvàocácmặthàngdễthấyvìchúngsẽthayvì"vừavặn"hơnlà"nổibật".

Cácmôhìnhhànhvingườitiêudùng

Cuộc thảo luận về các mô hình hành vi con người trong mục 1.3 cho thấy nhữngnỗlựcnhằmgiảithíchhànhvicủaconngườicũngnhưảnhhưởngcủanóđốivớihànhvicủangườitiêudù ng.Nhữngcácmôhìnhcómộtcáchtiếpcậnrấthẹpvềmặtgiảithíchcủahọvềconngườihànhvivàtácđộngcủa hànhviđóđốivớihànhvicủangườitiêudùng.Nóchỉtậptrung vào một tập hợp con các ảnh hưởng có thể có đối với hành vi, ví dụ như mô hìnhMarshal,chỉtậptrungvàoảnhhưởngcủacácnguồntàichínhđếnhànhvi.

Những thiếu sót của các mô hình hành vi con người đã dẫn đến các mô hình phứctạp hơn về hành vi của người tiêu dùng xuất hiện vào đầu những năm 1960 TheoRunyon & Stewart (1987: 698), các mô hình hành vi của người tiêu dùng, trái ngượcvới các mô hình hành vi của con người, cố gắng mô tả và hệ thống hóa toàn bộ hoạtđộng mua hàng quy trình, do đó cung cấp một hướng dẫn để học tập và nghiên cứu sâuhơnvề chủđề nàyhànhvicủangườitiêudùng.

Phần1 4 s ẽ t ậ p t r u n g v à o đ ị n h n g h ĩ a v ề c á c m ô h ì n h h à n h v i c ủ a n g ư ờ i t i ê u dùng,m ụ c đ í c h v à l ợ i t h ế c ủ a c h ú n g v à c u ố i c ù n g , t h ả o l u ậ n m ộ t s ố m ô h ì n h c ủ a hành vi của người tiêu dùng cùng với tầm quan trọng của họ trong việc hiểu hành vicủangườitiêudùng.

Trước khi đưa ra định nghĩa về các mô hình hành vi của người tiêu dùng, nó cóthểhữuíchđểxácđịnhtrướctiênthuậtngữ "môhình".Schiffman&Kanuk (1997:

652) cung cấp một định nghĩa, cụ thể là "Một bản trình bày đơn giản của thực tế đượcthiết kế để hiển thị mối quan hệ giữa các yếu tố khác nhau của một hệ thống hoặc quytrìnhtheocuộcđiềutra".

Engel & Blackwell (1982: 677) bổ sung vào phần trên bằng cách giải thích rằngmột mô hình là một bản sao của các hiện tượng mà nó dự định chỉ định, có nghĩa là nóchỉ rõ các yếu tố được mô tả trong mô hình và thể hiện bản chất của các mối quan hệtrongsốcácyếutốnày.

Do đó, một mô hình có thể được xem như một "bản đồ thực tế" có thể kiểm trađược và tiện ích của nó nằm ở trong mức độ mà các dự đoán thành công và mô tả hànhvi,cùngvớinhữngảnhhưởngtiềmẩn,đượcthựchiện.

Assael đưa ra 'định nghĩa cuối cùng, xác định các mô hình hành vi của người tiêudùng (1995: G-8): "Chuỗi các yếu tố dẫn đến hành vi mua hàng và đưa ra giả thuyết vềmốiquanhệ củanhữngyếutốnàyvớihànhvivàvớinhau".

TheoE n g e l & B l a c k w e l l ( 1 9 8 2 : 6 7 8 ) , m ụ c đ í c h c ủ a m ộ t m ô h ì n h , c ụ t h ể l à hướng dẫn các nhà nghiên cứu, không thể quá đề cao Một mô hình cung cấp cho nhànghiên cứu với một loạt các biến thích hợp, do đó ngăn ngừa sự cố thường ừng trải, cụthểlàgócnhìnhạnhẹpkhinhìnnhậnvấnđề.

Lilien & Kotler (1983: 205) chỉ ra rằng các mô hình tiêu dùng toàn diện hành viđặt ra cả ưu điểm và nhược điểm Ưu điểm của những mô hình là chúng mô tả các quátrình ra quyết định phức tạp, trong khi bất lợi có thể là do ước tính, đo lường và chínhsáchcủanóphântích.

Runyon& Stewart (1987: 698)chỉ trích cácmô hình toàndiệnbằng cáchn ó i rằng các mô hình còn sơ khai và không hiệu quả trong việc dự đoán hành vi Ngoài ra,các mô hình thường bao gồm nhiều hơn một chút so với lưu đồ được thiết kế phức tạp,được thiết kế để phản ánh các yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến hành vi của người tiêudùng Những cái gọi là lưu đồ này làm không đánh giá đầy đủ tầm quan trọng tươngđối của các biến liên quan đến mô hình và vay nặng lãi, và đôi khi bừa bãi, từ hành vikhoahọcchocơsởlýthuyếtcủahọ.

Như một lời chỉ trích cuối cùng, Runyon & Stewart (1987: 698) nói rằng các môhình đương đại về hành vi của người tiêu dùng không phù hợp với nhu cầu tiếp thị.Mặc dù ý kiến được bày tỏ này có thể gây ra sự nhầm lẫn về mức độ liên quan của cácmôhìnhhànhvicủangườitiêudùng,điềuquantrọnglàphảixemmộtgócnhìnkhác về mức độ phù hợp của các mô hình Engel & Blackwell (1982: 678) cung cấp sự rõràng về mức độ phù hợp của các mô hình bằng cách nêu rõ rằng các mô hình quy trìnhquyết định bao gồm nhiều biến số không thể giải thích chi tiết về hành vi của ngườitiêu dùng trong mọi tình huống cụ thể Do đó, Engel & Blackwell (1982: 678) gợi ýrằng một mô hình khả thi nên mô tả các biến liên quan đến người tiêu dùng quá trìnhquyết định, các mối quan hệ chung tồn tại giữa các biến, và các nguyên tắc chung thểhiệnviệcmuaingreSSioncủamôhìnhnóiriêngcáctìnhhuống.

Mụcđíchvàlợithếcủacácmôhìnhhànhvingườitiêudùngđượcliệtkêdướiđây: a) Các giải thích được cung cấp cho hành vi: Engel et al (1990: 475) danh sáchcó lẽ là lợi thế rõ ràng nhất - đó là có thể nắm bắt trực quan điều gì xảy ra khi các biếnsốvàhoàncảnhthayđổi; b) Các biến giải thích được chỉ định: Theo Engel & Blackwell (1982: 677) mỗingười đều có trong đầu một mô hình hành vi tiêu dùng, cho dù là ngầm hay rõ ràng.Điều này ngụ ý rằng mỗi người có một khái niệm về các yếu tố hình thành động cơ vàhành vi Không có khái niệm cố định, giải thích và dự đoán sẽ là không thể Sự khácbiệt được thực hiện đối với tính toàn diện của các mô hình cạnh tranh và độ chính xácvớinhữngdựđoánnàocóthểđượcthựchiện; c) Tư duy có hệ thống được khuyến khích: Runyon & Stewart (1987: 698) gợi ýrằngbuộccácnhàlýthuyếtphảixácđịnhcácyếutốliênquantronglýthuyếthànhvi,sẽdẫn đến suy nghĩ có hệ thống Lilien & Kotler (1983: 204) ủng hộ quan điểm này bằngcáchthêmrằngtấtcảcácbiếnchínhmôhìnhhóabaogồm,đượcxácđịnhvàđolường; d) Mối quan hệ cơ bản giữa các biến và giá trị chính xác trình tự nguyên nhân vàkết quả của các biến được chỉ định: Lilien & Kotler (1983: 204) được hỗ trợ bởiRunyon & Stewart (1987: 698), thêm điều đó bằng cách hiển thị mối quan hệ rõ rànggiữacácbiến,mộtquanđiểmcủacáchiệntượnghànhviđượccungcấp; e) Các kết quả nghiên cứu có thể được tích hợp thành một tổng thể có ý nghĩa:Engel & Blackwell (1982: 677) p Gợi ý rằng hầu hết các nhà phân tích về người tiêudùng hành vi quen thuộc với khoa học hành vi Một mô hình được xây dựng tốt hỗ trợcác nhà phân tích phân biệt giữa tài liệu có liên quan và không liên quan đó thường làmộttrảinghiệmrấtkhóchịukhikiểmtra; f) Đánh giá được cung cấp cho hiệu suất của hệ thống: Một phần của yêu cầu đốivới một mô hình tốt, theo Engel & Blackwell (1982: 678) là chúng mô tả các mối quanhệ chức năng giữa các biến, dẫn đến khả năng của mô hình để đưa ra các dự đoán hànhvivớimộtsốmứcđộchínhxác; g) Các con đường cho nghiên cứu hiệu quả được tiết lộ: Engel & Blackwell(1982: 678) chỉ ra rằng các mô hình được thiết kế cẩn thận thường là nguồn gốc củacác giả thuyết có thể tìm lại được, vì những lỗ hổng trong kiến thức hiện có dễ dàng đểlộ ra Bản chất của các giả thuyếtcó thểtìm lại được đãxác định thường đượcx á c định bởi chính các biến và mối liên hệ giữa chúng Engel và cộng sự (1990: 475) bổsung vào phần trên bằng cách nói rằng các khoảng trống được xác định thậm chí có thểthiếtlậpcácưutiênnghiêncứu; h) Nền tảng được cung cấp cho hệ thống thông tin quản lý: Những hiểu biết cầnthiết cho chiến lược tiếp thị, theo Engel et al (1990: 475), được cung cấp thông quaviệc sử dụng thích hợp một mô hình tiết lộ thông tin cần thiết để hiểu các quy trìnhquyếtđịnhcủangườitiêudùng;và i) Lợit h ế c u ố i c ù n g , đ ư ợ c c u n g c ấ p b ở i R u n y o n & S t e w a r t ( 1 9 8 7 : 6 9 8 ) v à đượch ỗ t r ợ b ở i L i l i e n & K o t l e r ( 1 9 8 3 : 2 0 4 ) , đ ó l à c á c m ô h ì n h đ ô i k h i c h o p h é p phânt íc hđ ộ nhạyvàm ôp h ỏ n g hà nh vi để Tácđ ộn g củanhững t ha yđ ổitr on gcá c biếncóthểđượckhámphávàtácđộngcủamôhìnhđượcquansátdướicáct ậphợpgiảđịnhkhácnhau.

Mục tiêu của việc thảo luận về các mô hình hành vi người tiêu dùng khác nhau làđể cố gắng chỉ ra sự tiến hóa trong các kiểus u y n g h ĩ c ủ a c á c t á c g i ả k h á c n h a u t r ê n chủ đề của hành vi người tiêu dùng trong những năm qua cũng như cho thấy mức độliên quan và tầm quan trọng của các mô hình hành vi người tiêu dùng trong nghiên cứuhànhvicủangườitiêudùng.

Trong nỗ lực đạt được các mục tiêu nêu trên, một số mô hình của hành vi củangườitiêud ùn gsẽ đượcthảol uậ n Đi ều qua n trọng cần lưuý làc á c m ôh ì n h đ ượ c thảo luận sẽ bao gồm các phiên bản lịch sử của cùng tác giả, thường được đính kèmtrong phụ lục, do đó cố gắng thể hiện sự thay đổi trong các kiểu suy nghĩ của các tácgiả khi nghiên cứu thêm về chủ đề này được thực hiện Điều thứ hai, thậm chí nhiềuhơn quan trọng, mục tiêu sẽ chỉ ra mức độ liên quan và tầm quan trọng của những cácmôhìnhvềchủđềhànhvicủangườitiêudùng.

Mô hình xử lý thông tin Bettman, theo Runyon & Stewart (1987: 708), cố gắngmôh ì n h h ó a m ộ t t r ư ờ n g h à n h v i n g ư ờ i t i ê u d ù n g c ụ t h ể , c ụ t h ể l à x ử l ý t h ô n g t i n Lilien & Kotler (1983: 206) nói thêm rằng mô hình cung cấp một khuôn khổ phân tích'đểhi ểu hàn hv i của n g ư ờ i tiêud ùn gt ro ng m ộ t m ô i trường n ơi lự ac họ nđ ược t hự c hiệnbằngcáchchọngiữamộttậphợpcáclựachọnthaythế.Môhìnhtậptrungvà o quan điểm xử lý thông tin bằng cách xem loại thông tin được người tiêu dùng sử dụng,cáchđánhgiáthôngtinvàcuốicùng,quyếtđịnhđượcthựchiệnnhưthế nào.

Lilien & Kotler (1983: 206) tiếp tục bằng cách nói rằng mô hình bao gồm hai môhình con, đó là hệ thống phân cấp cơ bản và các quy trình trung gian hoặc điều chế.Trước khi thảo luận về hai mô hình con, điều đáng chú ý là không có điểm bắt đầu hayđiểmkếtthúchợplýchoquátrình. a) Hệthốngphâncấpcơbản

Môhình hành vicókếhoạch(TPB)và ýđịnh mua nhàở

Nghiên cứu của Chung và cộng sự (2018) đã đề cập tới khá nhiều cách tiếp cậncủa các tác giả khác nhau về YĐM YĐM được định nghĩa là xác suất khách hàng sẵnsàng mua một sản phẩm trong tương lai gần (Wu và cộng sự, 2011) Theo Sidi vàSharipah (2011) YĐM được coi là một nhận định chủ quan bởi những khách hàng mànó phản ánh sau khi khách hàng đánh giá xem có nên mua sản phẩm hay dịch vụ haykhông YĐM cũng được định nghĩa là tình huống trong đó khách hàng sẵn sàng thựchiện giao dịch với nhà bán lẻ và có thể đến để xem xét mua một số sản phẩm hoặc dịchvụ (Dodds et al., 1991) YĐM càng cao dẫn đến sự sẵn lòng mua sản phẩm hoặc dịchvụ của khách hàng cao hơn (Schuler và Adair, 2003; Chiew et al., 2014) Các nghiêncứu cũng cho thấy rằng một khách hàng có YĐM bất động sản nhà ở thì họ sẽ càng cókhả năng chuyển ý định thành hành vi mua thực tế (Zawawi và cộng sự, 2004) Nhómtác giả của Chung đề cập rằng YĐM là biến phụ thuộc được dự đoán bởi một biến độclậpnhưtháiđộ,kiểm soáthànhvinhậnthứcvàchủquanđịnhmức(Ajzenv à Fishbein, 1980; Ajzen, 1991) Theo Han và Kim (2010) YĐM là một trong những cácnhiệm vụ tẻ nhạt nhất đối với bất kỳ doanh nghiệp nào vì nó bị ảnh hưởng bởi các yếutố không xác định và không chắc chắn khác nhau dẫn đến rất khó để đo lường YĐMtrongcáctrườnghợpkhácnhau.

Trong nghiên cứu của Julius và cộng sự (2016) cũng đã tổng quan một số kháiniệm về YĐM và YĐM nhà của các tác giả khác nhau Wu và Teng (2011) xác địnhYĐM hàng là khách hàng tiềm năng trong kế hoạch mua hàng một sản phẩm hoặc dịchvụ cụ thể trong tương lai Thật thú vị, cả YĐM hàng và quyết định mua hàng đang ởhai giai đoạn khác nhau trong lý thuyết hành vi của người tiêu dùng tuy nhiên có mộtliên kết đáng kể giữa cả hai các giai đoạn này, đặc biệt là liên quan đến mua nhà(Ajzen, 1991; Han và Kim, 2010; Kunshan và Yiman, 2011) Theo Ajzen (1991), ýđịnh được coi là bao gồm các yếu tố thúc đẩy dẫn đến một hành v i cụ thể mà ý định sẽngụ ý bao nhiêu một người đã thực hiện để thực hiện hành vi Nói cách khác, nếu mộtngười có YĐM cao sẽ có nhiều khả năng mua hơn Do đó, Julius và cộng sự (2016) đãđịnh nghĩa YĐM nhà trong nghiên cứu của họ là làm thế nào người tiêu dùng sẵn sàngmua một ngôi nhà trong tương lai gần đó Đây là định nghĩa phù hợp với định nghĩacủaAjzen(1991).

Theo Karunarathne và cộng sự (2015), trong thị trường nhà ở, ý định sở hữu nhàcó mối liên hệ nhiều hơn với thực tế hành vi mua Điều này đã được chứng minh bởiChoenvàcộngsự(2009) trong nghiêncứuthực nghiệmcủahọrằngđếnlượt n ó,ý định sở hữu nhà có liên quan đến việc mua một ngôi nhà trong thời gian sau năm. Mốiquan hệ này vẫn quan trọng ngay cả sau khi kiểm soát bởi các biến số nhân khẩu họcvà các biến số kinh tế (Cohen và cộng sự, 2009) Do đó, ý định đại diện cho động cơcủa một người theo nghĩa là kế hoạch hoặc quyết định có ý thức nhằm nỗ lực thực hiệnhànhvi(ConnervàArmitag,1998).

Mohamad và cộng sự (2013) trong nghiên cứu về phát triển thị trường BĐS ởMalaysia đã đề cập, YĐM có thể được định nghĩa là kế hoạch mua một hàng hóa hoặcdịch vụ cụ thể trong tương lai Nó cũng có thể là được định nghĩa là thái độ của ngườitiêu dùng đối với một sản phẩm đề cập đến niềm tin, cảm giác và dự định mua sảnphẩm đó Plabdaeng (2010) cho biết ra quyết định mua hàng là một trong những hoạtđộng mà mọi người luôn luôn thực hiện Mọi người thực sự đưa ra quyết định về nhiềuthứ Theo Sidin, Zawawi, Wong, Busu, & Hamzah, (2004), các thành viên trong giađình sẽ có những vai trò khác nhau khi đưa ra quyết định mua hàng Đôi khi, người raquyếtđịnhcóthểkhôngphảilàngườicóđủsứcmuađểmuasảnphẩmđó(Mansumitchai,200 2).

Tác giả Tawfik trong các công bố năm 2014, 2015 (a,b,c) cũng đã đề cập, ý địnhlà một dấu hiệu về sự sẵn sàng thực hiện hành vi của một người và nó là tiền đề ngaylậptứccủahànhvi.Ýđịnhlàbiếnphụthuộcđượcdự đoánbởimộtbiếnđộclậpl àthái độ, Chuẩn mực Chủ quan và Kiểm soát Hành vi Nhận thức Ý định thay đổi theothời gian và khi khoảng thời gian tăng thì là mối tương quan giữa ý định và hành độngsẽ bị giảm xuống (Ajzen, 1991; Ajzen & Fishbein, 1980; Han và Kim., 2010; Kim vàHan, 2010) Davis và cộng sự, (1989) và Taylor & Todd (1995) đã tìm thấy trong cácnghiên cứu của họ rằng ý định là yếu tố dự báo mạnh mẽ về hành vi Do đó, YĐMhànglàtiềnđềcủaquyếtđịnhmua(Phungwong2010).

Trong nghiên cứu về YĐM nhà ở xanh tạiM a l a y s i a c ủ a T e c h

( 2 0 1 3 ) , t á c g i ả cũng đã chỉ ra ý định là những đánh giá chủ quan về cách các cá nhân sẽ hành xử trongtương lai, chúng cung cấp một kết nối giữa các cá nhân và sản phẩm đã mua (Kim &Littrell, 1999; Madden và cộng sự, 1992) Sức mạnh của ý định như một thước đo thaythế cho hành vi trong tương lai đã được chứng minh trong các nghiên cứu trước đây(Morwitz etal., 2007; Chan & Lau,

2000) Trong số các lý thuyết được sử dụng để giảithích YĐM hàng, lý thuyết về Hành vi kế hoạch (TPB) – phần mở rộng của Lý thuyếtHành động theo lý trí (TRA), đã được chứng minh là cung cấp một khung nhằm xácđịnh các yếu tố dự đoán về YĐM một sản phẩm cụ thể (Ajzen & Madden, 1986; Hanvà cộng sự, 2010) Đểx á c đ ị n h Y Đ M c ủ a n g ư ờ i m u a n h à , c ầ n b i ế t t h á i đ ộ c ủ a h ọ TheoAjzen(1991)vàAjzenvàMadden(1986),tháiđộđềcậpđếnmứcđộmàmộtcá nhâncóđánhgiáthuậnlợihoặckhôngthuậnlợivềhànhviđãcho.Nếucáccánhântin rằng hành động của một hành vi cụ thể sẽ tạo ra một kết quả tốt, họ sẽ phát triểnmột thái độ tích cực đối với hành vi (Ajzen & Fishbein, 1980) Trong bối cảnh YĐMsản phẩm nhà ở xanh, thái độ mua nhà sẽ rất nhạy cảm với sự tác động của môi trường(Alwitt & Pitts, 1996) Squires và cộng sự (2001) củng cố thêm cho quan điểm rằngnhững cá nhân có thái độ tích cực sẽ có xu hướng mua hàng nhiều sản phẩm xanh hơnnhững những người không có thái độ này Điều này là hợp lý để tin rằng người muanhà tiềm năng có thái độ tích cực đối với nhà ở xanh vì nhà ở xanh được thiết kế đểgiảm tổng thể tác động của môi trường xây dựng đối với sức khỏe con người và môitrườngtự nhiênbằngcáchsử dụngtàinguyêntáitạovàgiảmsuythoái môitrường.

Nghiênc ứ u c ủ a N g u y ễ n T h ị T ù n g P h ư ơ n g ( 2 0 1 8 ) c ó đ ề c ậ p t ớ i k h á i n i ệ m v ề “lựa chọn căn hộ chung cư” Theo nghĩa gốc, “lựa chọn" là một cơ hội, quyền và sứcmạnh để lựa chọn Còn “quyết định" là đưa ra kết luận hoặc giải quyết sau khi xem xétvà không bao hàm sự tồn tại của các lựa chọn thay thế “Quyết định" bị ảnh hưởng bởiviệc phân tích các sự kiện và thông tin Quyết định chọn có thể dao động từ thấp tácđộng đến tác động cao Tuy nhiên, không giống như sự lựa chọn, quyết định được đưara dựa trên những sự thật, không phải trên niềm tin và quan điểm khác nhau Mặc dùvậy, một quyết định cũng có thể là một phần của một sự lựa chọn.

Và như vậy, theonghĩa gốc của từ “lựa chọn" là cơ hội, quyền hạn và quyền chọn, ngụ ý sự tồn tại củagiải pháp lựa chọn “Lựa chọn" chịu ảnh hưởng của các giá trị, niềm tin và nhận thứcvề sự lựa chọn của một người Bàn về khái niệm “chọn" đặt trong bối cảnh nhà ở, thì“chọn"sẽđưađếntươngtáccủa3yếutốchínhlàniềmtin,mongmuốnvàthôngtincó được (Brown & King, 2005) Ý nghĩa quan trọng của “chọn" là tính chất chủ quancủa mỗi người lựa chọn thứ tốt nhất mà họ có nhưng lại bị phụ thuộc vào niềm tin,mongkhảnăngra quyết địnhcủachínhngười chọn.Thuậtngữ“lựa chọnnhàở

"làkhả năng lựa chọn dựa sự ưa thích hơn từ một tập hợp các lựa chọn thay thế đặc biệtmuốnvà(Brown&King,2005).

Tại Việt Nam, nghiên cứu ý định lựa chọn mua nhà chung cư có vai trò quantrọngđốivớihoạtđộngmarketingbấtđộngsảnvàpháttriểnđôthịhiệnđại.Vìhànhvimua nhà ở của người tiêu dùng quá phức tạp, nên khó có một mô hình hoặc lý thuyếtduynhấtcóthểgiảithíchđầyđủcácquyếtđịnhmuanhàchungcưcủangườitiêudùng.Quá trình hình thành YĐM nhà chung cư là một quá trình phức tạp, do đó, không thểgiải thích đầy đủ và chính xác tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến YĐM chung cư củangườidânđangsốngởcácđôthị.Muamộtcănnhàđểởlàmộttrongnhữngquyếtđịnhkinht ế q u a n trọng n h ấ t củangười dâ n ở m ọ i tầngl ớ p t h u nhập, v ì vậy, n g ư ờ i m u a thường đòi hỏi phải thu thập và tổng hợp rất nhiều thông tin về các tính năng, chấtlượng,cơsởvậtchất,thiếtkế,giávàmôitrườngxungquanh(LêVaXi,2017).

1.5.2 Mô hình TPB trong nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng tới ý địnhmuanhà ở

Nghiên cứu mới nhất về YĐM nhà và các yếu tố tạo ra ý định này được thực hiệnbởi Sridharan (2020) Tác giả cho rằng, có nhà riêng thì tốt hơn nhiều so với việc đi ởthuê Sống trong một căn nhà riêng làm tăng tính bền vững và ổn định Những lý do rõràng gồmsự tự hào khi có quyền sở hữu,sở hữu tài sản riêng thay vì là tài sản củangười khác,không có chủ nhà, và dĩ nhiên,các lợi ích về thuế Cũng theo tác giả, thìmua nhà là một trong những quyết định tài chính dài hạn trong cuộc sống của mọingười Nên tác giả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến YĐM và lựa chọn nhà ở giáhợp lý phù hợp yêu cầu của khách hàng. Nghiên cứu sử dụng phiếu của 120 người laođộng tư ở thành phố Chennai Kết quả chỉ ra rằngtính năng cho vay hấp dẫn, nhậnthức đầu tư, cảnh giác về chi tiêu trên một ngôi nhà cho thuêcó mối quan hệ đáng kểtích cực trong việc tạo ra YĐM nhà Riêng yếu tốtâm lýkhông cho thấy mối quan hệvớiYĐMnhàcủađốitượngnghiêncứu.

Alan Liu (2019) thì đề cập tới khái niệm “sự sẵn sàng mua nhà” và một số nghiêncứu về các nhân tốảnh hưởng tới “sựsẵn sàngmuanhà ở” hay “nhu cầun h à ở ” Zhang tin rằng dân số của một thành phố, giá nhà ở địa phương, thu nhập hộ gia đình,lạm phát, lãi suất và mức độ phát triển kinh tế quốc gia và các yếu tố khác sẽ ảnhhưởngđếnnhucầunhàởcủangườidân.X.J.Qiu,M.Z.FuvàJ.Xuanđãphântích ảnh hưởng của tình trạng hôn nhân, phân tán tuổi tác, thu nhập cá nhân hàng năm vàtìnhtr ạn g l à m việct r ê ns ẵ n sà ng m u a dự a t r ê n m ô h ìn h l o g i t N óđ ã đư ợc t ì m t hấyrằng tình trạng hôn nhân, công việc và hàng năm thu nhập có mối quan hệ chặt chẽ vớisự sẵn sàng mua sắm của cư dân L.Y Hou cũng nghiên cứu ý định mua hàng củakhách hàng dựa trên trên logit mô hình và Qiu Xingjie, Fu Mingzhen và Xuanjie củabài viết Họ kiểm soát các biến giới tính, nền tảng giáo dục, dân số gia đình và điềukiện sống, và kết luận rằng thu nhập, tình trạng hôn nhân và điều kiện sống đều có tácđộng đến ý định mua hàng J Li nghiên cứu sự sẵn sàng của những người trẻ tuổi đểmua nhà, và tin rằng trình độ học vấn, thu nhập cá nhân hàng tháng, và khả năng thíchứng với văn hóa xã hội có tác động tích cực đến việc mua nhà ở, và tác động của tìnhtrạng hôn nhân không đáng kể Nghiên cứu của Anlan Liu

(2019) tập trung vào sự ảnhhưởng củanhững đứa trẻlên mức độ sẵn sàng mua nhà của hộ gia đình Dựa trên dữliệucủ a K h ả o sát xã h ộ i to àn diệ n T r u n g Qu ốc ( C G S S ) nă m 2013v à p h â n tí ch m ô hìnhProbit,bàiviếtkếtluậnrằngviệccóconcáicóảnhhưởngtiêucựcđếnviệcra

YĐM nhà của gia đình Cụ thể, những gia đình có trẻ nhỏ thì YĐM nhà sẽ thấp hơnnhững gia đình chưa có Ngoài ra, cácy ế u t ốthu nhập hàng nămcủa gia đình vàquyền sở hữu ô tô cá nhâncó ảnh hưởng tiêu cực, trong khi ảnh hưởng củatuổi tácvàtrìnhđộhọcvấncủacánhânđếnYĐMlàkhôngđángkể.

Wijayaningtyasv à c ộ n g s ự ( 2 0 1 9 ) n g h i ê n c ứ u v ề y ế u t ốn h ậ n t h ứ c k i ể m s o á t hành vicủa thế hệ Y (millennials) đối với YĐM nhà thân thiện với môi trường Thế hệY có một vai trò quan trọng trong việc hiện thực hóa nơi cư trú thân thiện với môitrường.Đềcậpđếnlýthuyếthànhvi,nhậnthứckiểmsoáthànhvi(PerceivedBehavioural Control – PBC) của một người tiêu dùng là một trong những tiền đề củaYĐM hàng. Các nghiên cứu tiết lộ hành vi kiểm soát của thế hệ Y trong việc mua mộtngôi nhà thân thiện với môi trường, đặc biệt là ở Indonesia, vẫn còn hạn chế Hơn nữa,nhà ở thân thiện với môi trường vẫn còn mới đối với người mua nhà tiềm năng ởIndonesia;vìvậy,làmthếnàođểkiểmsoáthànhvicủahọđốivớihànhvimuahoặcsự sẵn sàng chi trả vẫn chưa được hiểu rõ Do đó, nghiên cứu này được thực hiện đểtìmhiểuvềnhậnthứckiểmsoáthànhvicủathếhệYlênýđịnhmuanhàthânthiệnvới m ô i t r ư ờ n g Đ â y l à m ộ t n g h i ê n c ứ u đ ị n h t í n h v ớ i c á c h t i ế p c ậ n h i ệ n t ư ợ n g t ậ p trung vào việc quan sát hiện tượng nhận thức kiểm soát hành vi của người mua nhàtiềm năng Dữ liệu được thu thập thông qua một cuộc phỏng vấn sâu bán cấu trúc vớichín người mua nhà tiềm năng ở Surabaya, Đông Java Nghiên cứu này cho thấy cácchủ đề của những người mua nhà thế hệ Y nhận thức kiểm soát hành vi đối với YĐMnhà thân thiện với môi trường là

Tổngquanvềkhuvựcnghiêncứu

Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiếtmột số nội dung của Nghị định 42/2009/NĐ-CP, ngày 7/5/2009 của Chính phủ về việcPhân loại đô thị thì “Đô thị Việt Nam là những đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thịtrấn được các cơ quan nhà nước ở Việt Nam có thẩm quyền ra quyết định công nhận”.Mặc dù huyện và xã ở Việt Nam là cấp hành chính tại khu vực nông thôn nhưng trongnhững trường hợp đặc biệt, nếu đủ điều kiện về quy mô và tính chất đô thị hóa thìhuyện có thể được công nhận là đô thị, như Thủ tướng quyết địnhc ô n g n h ậ n h u y ệ n đảo Phú Quốc là đô thị loại II, Bộ Xây dựng quyết định công nhận khu vực thị trấnTĩnh Gia mở rộng thuộc huyện Tĩnh Gia (tỉnh Thanh Hóa) là đô thị loại III (còn toànbộh u y ệ n T ĩ n h G i a l à đ ô t h ị l o ạ i I V ) , h u y ệ n D u y T i ê n ( H à N a m ) h a y h u y ệ n T ị n h Biên (An Giang) là đô thị loại IV Một số xã ở Việt Nam là các xã huyện lỵ chuẩn bịđược nâng cấp lên thị trấn cũng có thể được công nhận là đô thịl o ạ i V b ở i c h í n h quyềncấptỉnh.

2.1.2 NhàởkhuvựcđôthịViệtNam Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội ChủnghĩaViệtNamquyđịnhmộtsốkháiniệm:

- Nhà ởlà công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinhhoạtcủahộgiađình,cánhân.

- Nhà riênglà nhà ở được xác định trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụnghợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề và nhà ởđộclập.

- Nhà chung cưlà nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thangchung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sửdụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xâydựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợpđểởvàkinhdoanh.

- Nhà ở thương mạilà nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuêmuatheocơchế thịtrường.

- Nhà ở công vụlà nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhàcôngvụtheoquyđịnhcủaLuậtnàythuêtrongthờigianđảmnhậnchứcvụ,côngtác.

- Nhà ở để phục vụ tái định cưlà nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhânthuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy địnhcủaphápluật.

- Nhà ở xã hộilà nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng đượchưởngchínhsáchhỗtrợvề nhàởtheoquyđịnhcủaLuậtnày.

- Chủsởhữunhàởlàtổchức,hộgiađình,cánhâncónhàởhợpphápthôngqua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhậngóp vốn,nhậnđổi nhàở và các hình thức khác theo quy định củaL u ậ t n à y v à p h á p luậtcóliênquan.

- Chủ sở hữu nhà chung cưlà chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tíchkháctrongnhàchungcư.

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cưlà phần diện tích bên trong căn hộ hoặcbên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng củachủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phầndiệntíchkháccủachủsởhữunhàchungcưtheoquyđịnhcủaLuậtnày.

- Phần sở hữu chung của nhà chung cưlà phần diện tích còn lại của nhà chungcư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bịsử dụngchungchonhàchungcưđótheoquyđịnhcủaLuậtnày.

- Nhà ở hình thành trong tương lailà nhà ở đang trong quá trình đầu tư xâydựngvàchưađượcnghiệmthuđưavàosửdụng.

Nhưvậy có thểh i ể u , “Nhà ở khu vực đô thị là công trình xây dựng là nhàtrong các khu đô thị, mà cụ thể ở đây là hai loại hình nhà điển hình là Nhà riêng vàNhà chung cư, với mục đích chính là để ở và có thể phục vụ các nhu cầu khác màpháp luật không cấm”

Khái niệm được kết hợp từ hai khái niệm đơn lẻ là khu vực đôthị và nhà ở theo Luật của Việt Nam, đồng thời được xác định cho đối tượng nghiêncứucủaluậnán.Kháiniệmnàycầnlàmrõmộtsốvấnđề nộihàm:

- Thứ nhất, nhà ở là một loại hình nhà dùng để ở, nhằm phân biệt với các loạihình nhà không dùng để ở như nhà thờ, nhà tang lễ, nhà cộng đồng, nhà văn hóa v.v.Do vậy, cụm từ “YĐM nhà ở” được hiểu là YĐM loại hình nhà ở, chứ không phải làYĐMnhàchỉvớimụcđíchđểở.Vìtheocácnghiêncứu,thìconngườithườngmua bất động sản với hai mục đích là để ở và đầu tư (Mal và cộng sự, 2018; Nguyễn ThịHảiYến,2015).

- Thứ hai, tùy theo các phân loại, nhà ở có thể là nhà riêng hoặc nhà chung cư;nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội; nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tươnglai.Tuynhiên,dophạmvinghiêncứuđượcxácđịnhlànhữngcănnhàmứcgiátừ3- 5tỷđồngnênnhàởxã hộisẽkhôngthuộcphạmvicủakháiniệmnày.Nhữngloạihì nh như nhà công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư cũng không thuộc phạm vi của kháiniệmn à y do m ụ c đ í c h x â y d ự n g k h ô n g n h ằ m đ ể b á n k h ô n g c ó ý n g h ĩ a k h i n g h i ê n cứu YĐM Do vậy, căn cứ phân loại nhà ở được nghiên cứu sẽ là nhà riêng hoặc nhàchungcư.

Nhà riêng hoặc nhà chung cư trong các khu đô thị cần được hiểu rõ là những cănnhà được xây theo dự án của các chủ đầu tư, chứ không phải là nhà riêng đơn lẻ củacác khu vực dân cư hoặc nhà chung cư mini của các các nhân nhỏ lẻ Hai loại hình nhàở này được giả định là có mức giá tương đương nhau (từ 3-5 tỷ đồng) Việc khu trú rõvề vấn đề này để giúp cho việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng được đồng nhất hơn,tránhn h ữ n g s ự k h á c b i ệ t q u á l ớ n t r o n g c á c h h i ể u g i ữ a 0 2 l o ạ i h ì n h n h à

+ Nhà riêng: là những căn biệt thự, nhà liền kề, shophouse trong khu đô thị mớivàthườnglàởnhữnghuyệnngoạithành.

+ Nhà chung cư: được hiểu là các căn hộ chung cư, các căn penhouse trung/caocấptrongnộiđô.

Như đã được hiểu ở phần trên, thì nhà ở khu vực đô thị Việt Nam cũng là nhữngloại hìnhBĐS Nêntrước tiên chúng tacùng tìm hiểu vền h ữ n g đ ặ c đ i ể m c ủ a B Đ S , nhà ở theo các tác giả trong và ngoài nước Trước tiên, như Ariyawansa

(2010) đã chỉra, một ngôi nhà bao gồm một mảnh đất, tòa nhà và các cải tiến khác cũng như cácquyền hợp pháp đượcđ ạ i d i ệ n b ở i c á c t h à n h p h ầ n v ậ t l ý T ấ t c ả c á c b ấ t đ ộ n g s ả n c ó thể được xác định là tài sản để ở, để hoạt động thương mại, để hoạt động công nghiệp,đểhoạtđộngcôngcộngvànhữngmụcđíchđặcbiệtkhác.Nhàởlàmộttrongnhữ ngđềcậptrên,vớimụcđíchđểở.Vànhàởmangmộtsốđặcđiểmchínhsau:

- Bất động: Vị trí cố định của một ngôi nhà là một tính năng được nhấn mạnhcủa một sản phẩm thuộc loại này Vì đất là cố định tự nhiên, nên tính bất động của mộtngôinhàlàkhôngthểtránhkhỏi.Dođó,chiphíchuyểnđổivịtrínhàlàquálớnvànó rấth i ế m kh ix ả y ra.D o s ự c ố đ ịn hc ủa v ị t r í , m ỗ i n g ô i n hà đ ề u c ó s ựk h á c b i ệ t sov ới những ngôi nhà khác Hơn nữa, vì sự cố định của vị trí, thị trường nhà ở có xuhướng bịgiới hạnv ề p h ạ m v i s o v ớ i t h ị t r ư ờ n g h à n g h ó a v à d ị c h v ụ k h á c V í d ụ , đốiv ớ i n h à ở c ủ a c h ủ s ở h ữ u , t h ị t r ư ờ n g đ ư ợ c g i ớ i h ạ n t r o n g m ộ t k h u v ự c n h ấ t định.Trongtrường hợpcủamộtkhônggianthươngmạihoặc vănp h ò n g , t h ì t h ị trườngsẽrộnghơn.

Giảthuyếtnghiêncứuvàthangđonhântố

YĐM hay ý định tiêu dùng (Purchase Intention) được định nghĩa như là một xácsuất về sự sẵn sàng của khách hàng để mua một sản phẩm trong tương lai gần (Wu vàcộngs ự, 2 01 1) T h e o S i d i và S h a r i p a h ( 20 11 ), YĐM l i ê n q u a n t ới m ộ t bảnt h ể c h ủ quan của khách hàng mà nó phản ánh sau khi khách hàng đánh giá một sản phẩm hoặcdịch vụ YĐM cũng được định nghĩa là trạng thái mà trong đó một khách hàng sẵnsàng thực hiệnmột giao dịch vớicác nhàbán lẻ và có thểđến đểxem xét việcm u a mộts ố s ả n p h ẩ m h o ặ c d ị c h v ụ ( D o d d s v à c ộ n g s ự , 1 9 9 1 ) Y Đ M l à b i ế n p h ụ t h u ộ c được dự đoán bởi một biến độc lập như Thái độ, nhận thức kiểm soát hành vi và tiêuchuẩn chủ quan (Ajzen và cộng sự, 1980; Ajzen, 1991) Theo Han và cộng sự (2010),YĐM là một trong những nhiệm vụ tẻ nhạt nhất cho bất kỳ DN nào vì nó bị ảnh hưởngbởi các yếu tố khác nhau không rõ và không chắc chắn dẫn đến việc đo lường YĐM làkhó khăn trong các hoàn cảnh khác nhau. Các YĐM cao hơn sẽ dẫn đến sự sẵn sàngcao hơn của một khách hàng để mua các sản phẩm hoặc dịch vụ (Schuler và cộng sự,2003;Chiewvàcộngsự,2014).

YĐM và hành vi mua là một lựa chọn tại hai giai đoạn khác nhau trong lý thuyếthànhvicủangườitiêudùngvàhaigiaiđoạnnàycómộtliênkếtquantrọng,đặcbiệ tlà liên quan đến mua nhà (Ajzen, 1991; Han và kim, 2010; Kunshan và Yiman, 2011).Theo Ajzen (1991), ý định được coi là bao gồm các yếu tố mang tính động lực dẫn đếnmột hành vi cụ thể mà ở đó, ý định thể hiện mức độ sẵn sàng của một người để thựchiện các hành vi Nói cách khác, nếu có ý định cao cho một cái gì đó, họ sẽ có nhiềukhả năng để tăng hiệu suất thực hiện ý định ban đầu Vì vậy, YĐM nhà phù hợp vớiđịnh nghĩa của Ajzen (1991), được xác định là cách mà người tiêu dùng sẵn sàng muamộtngôinhà tr on g t ư ơ n g l a i gần( J u l i a, 2 01 6) C ác n g h i ê n c ứu cũ n g ch ot h ấy rằngmột khách hàng với ý định mạnh mẽ để mua một tài sản BĐS, họ sẽ có nhiều khả năngchuyểngiaoýđịnhthànhhànhvimuathựctế(Zawawivàcộngsự,2004).

Nhưvậy,YĐMnhàởkhuvựcđôthịViệtNamlàmứcđộsẵnsàngcủangườitiêu dùng đối với việc chọn mua 1 trong 2 loại nhà điển hình là Chung cư hoặc Nhàriêng trong khu vực đô thị của Việt Nam với mục đích chính là để ở và có thể phục vụcác nhu cầu khác mà pháp luật không cấm như kinh doanh (mua để bán lại) hoặc chothuê, cho/biếu/tặng v.v Các mục tiêu này cũng có thể linh hoạt và thay đổi lẫn nhautheo từng giai đoạn cuộc sống của người mua Dựa trên nền tảng mô hình TPB, YĐMnhàở h o ặ c B Đ S đ ư ợ c c á c t á c g i ả p h á t t r i ể n t h ê m m ộ t s ố t h a n g đ o k h á c n h a u C á c thang đo này theo đánh giá của tác giả và các chuyên gia thì đều có thể phù hợp choviệc đo lường YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam vì nhà ở khu vực đô thị ViệtNamcũngkháđadạngvàcầnnhiềukhíacạnhđánhgiákhácnhau.Dovậy,thangđonhânt ốYĐMnhàởkhuvựcđôthịViệtNamđượctổnghợpnhưsau:

Bảng2.2.ThangđonhântốÝ địnhmuanhàởkhuvực đôthị ViệtNam

Nhântố Thangđo Nguồn Ýđịnh muanh àở

Sridharan(2020);Wijayaningtyasvàcộng sự (2019); Anlan Liu (2019); Linet la. (2018); Chung và cộng sự (2018);Julius(2016);Tawfik(2014;2015

;2015abc); Karunarathne (2015); Polek(2014);Mohamad(2013);Teck(2013)

Thái độ đề cập đến mức độ mà một người có đánh giá thuận lợi hoặc bất lợi liênquan đến các đối tượng, con người hoặc sự kiện (Robbins và cộng sự, 2015) Nó baogồm ba thành phần là nhận thức, tình cảm và hành vi Thành phần nhận thức được tạothành từ niềm tin, ý kiến, kiến thức và thông tin được nắm giữ bởi một người. Phầncảm xúc hoặc cảm giác của việc người đó có thích hay không sẽ dẫn đến kết quả hànhviđượccoilàthànhphầntìnhcảm.Thànhphầnhànhviđềcậpđếnmộtýđịnhhàn hxử theo cách nhất định đối với ai đó hoặc một cái gì đó (Ajzen và Fishbein, 1980;Robbinsvàcộngsự,2015).

Nahdivàcộngsự,2015).Phungwong(2010)cũngkếtluậnrằngđólàmộttháiđộtíchcựcđóngvaitròl àtiềnđềchoYĐMnhàcủanhữngngườiđộcthânởTháiLan.VànghiêncứucủaChungvàcộngsự(2018) cũngđãchỉrarằngcómộtmốiquan hệ tích cực giữa thái độ và YĐM BĐS nhà ở tại Greater Kuala Lumpur Do vậy,trongnghiêncứunày,giảthuyếtnghiêncứuvềnhântốtháiđộđượcđưaralà:

H1: Thái độ (TĐ) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người mua nhà khuvựcđôthịViệtNam

Thang đo nhân tố thái độ mua nhà ở là khá tương đồng giữa các nghiên cứu trướcđây của các tác giả, cho nên trong nghiên cứu này, sau khi tham vấn ý kiến của chuyêngia(phụlục2),thangđonhântốTháiđộđượckếthừagồmnhữngnộidungsau:

Muanhà là m ộ t quyếtđ ị n h đá ng n g ư ỡ n g 2015abc); Polek (2014); mộ Teck(2013).

Chuẩn chủ quan là niềm tin chuẩn mực của một cá nhân bị ảnh hưởng bởi nhữngngười khác như các thành viên gia đình nghĩ rằng liệu một cá nhân có nên thực hiệnmột hành vi cụ thể hay không (Rivis và Sheeran, 2003) Thông thường, một cá nhân sẽnhậnthấynhữngáplựcđặtlênhọcónênthựchiệnhànhviđóhaykhông(Ajzen,1991;Han và Kim, 2010) Songkakoon và cộng sự (2014) tin rằng trẻ em và vợ/chồng là cácbên chính sẽ thay đổi ý định mua quyết định liên quan đến mua nhà trong văn hóa TháiLan của họ Al-Nahdi và cộng sự (2015) cũng nhận thấy rằng có một tác động tích cựcgiữa chuẩn chủ quan đối với YĐM BĐS ở Jeddah và có trường hợp tương tự ởMalaysia(Mohamadvàcộngsự,2013)hayKualaLumpur(Chungvàcôngsự,2018).

Hầu hết con người đều thuộc về nhiều nhóm khác nhau Khi chúng ta thuộc mộtnhóm nào đó, thì nhóm đó có chức năng như là nhóm tham khảo hay nhóm tham chiếu(referenceg r o u p ) K h i t ì n h h u ố n g t h a y đ ổ i , h à n h v i c ó t h ể d ự a h o à n t o à n v à o m ộ t nhóm khác, thì khi đó nhóm (mới) sẽ trở thành nhóm tham chiếu Nhóm tham chiếu lànhững nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến quan điểm và cách ứng xử củamột người nào đó Nhiều nghiên cứu cho thấy nhóm tham chiếu có ảnh hưởng tích cựcmạnh mẽ đến ý định mua hàng (Panthura, 2011; Numraktrakul và cộng sự, 2012;Razak và cộng sự, 2013) Đối với người có YĐM nhà ở, thì nhóm tham chiếu của họthường là gia đình, bạn bè thân cận có hiểubiết về BĐS.

Do vậy,t r o n g n g h i ê n c ứ u này,giả thuyếtnghiêncứuđượcđưaralà:

H2: Chuẩn chủ quan (CQ) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở của người muanhàkhuvựcđôthịViệtNam

Cũng tương tự như nhân tố thái độ, thang đo nhân tố chuẩn chủ quan cũng là khátương đồng giữa các nghiên cứu, nên trong luận án này, tác giả cũng kế thừa các thangđosaukhithamvấnýkiếnchuyêngia(phụlục2),gồm:

Chung và cộng sự(2018);K a r u n a r a t h n e (2015);Tawfik(2014; 2015;2015abc).

Nhậnthứckiểmsoáthànhviđượcđịnhnghĩalàmứcđộmàngườiđókiểmsoátcácyếu tốbêntrongvàbênngoài,điềunàytạothuậnlợihoặcngănchặnviệcthựchiệnhànhvi(HanvàKim,2 010).Cáclĩnhvựcnghiêncứukhácnhauchothấycómốiquanhệtíchcựcgiữakiểmsoáthànhvinhậ nthứcvàýđịnhmuahàng(TeovàLee,2010;Omarvàcộngsự,2012).Mốiquanhệtíchcựcnàycũng đượcápdụngtrongngànhBĐS(Phungwong,2010;Chung và cộng sự, 2018) Tuy nhiên, Al-Nahdi và cộng sự (2015),

Tawfik và cộng sự(2014,2015,2015abc)lạipháthiệnrarằngkiểmsoáthànhvicảmnhậnkhôngcótácdụngđốivớik háchhàngYĐMBĐS.Dovậy,trongnghiêncứucủaluậnán,“nhậnthứckiểmsoáthànhvi”sẽđượcti ếnhànhphântíchđểkhẳngđịnhlạimứcđộảnhhưởng.Dovậy,trongnghiêncứunày,giảthuyếtnghi êncứuđượcđưaralà:

H3: Nhận thức kiểm soát hành vi (NT) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà ở củangườimuanhàkhuvựcđôthịViệtNam

Là nhân tố thứ 3 trong mô hình nền tảng TPB cho nghiên cứu, nhưng nhân Nhậnthức kiểm soát hành vi đối với YĐM nhà cũng có sự phát triển về thang đo giữa cácnghiên cứu trước đây Những thang đo này theo tác giả và các chuyên gia (phụ lục 2)cũng là phù hợp cho việc đánh giá YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam, do vậy chúngđãđượctổnghợpđểđolườngnhântốchuẩnchủquancủamôhìnhluậnán,gồm:

Nhận Tôicóđủcơhộiđểraquyếtđịnhmuanhà Chung và cộng sự

Tôicóđủthờigianđểraquyếtđịnhmuanhà thức (2018); Karunarathne kiểm Tôicóđủtiềnđểmuanhà (2015); Tawfik (2014; soát Tôicóđủkiếnthứcvàkỹnăngvềngôinhàđểra 2015;2 0 1 5 a b c ) ; P o l e k hành quyếtđịnh muacủa riêngmình (2014); Mohamad vi Tôihoàntoànkiểmsoátđượcviệcmuanhà (2013);Teck(2013).

Vị trí nhà là yếu tố liên quan đến khả năng tiếp cận và gần trung tâm mua sắmhoặcnhàbánlẻ,phươngtiệngiaothôngcôngcộng,trườnghọc,bệnhviệnhoặc gầnnơi làm việc vì nó không chỉ thuận tiện để làm việc và gửi trẻ em đến trường mà cònmang lại nhiều hiệu quả Crane

(1996) xác định khoảng cách ngắn để làm việc liênquan đến mối quan hệ công việc an toàn, chi phí di chuyển thấp, thay đổi công việc íthơn, chi phí vận chuyển thấp và có nhiều thời gian hơn cho các hoạt động hàng ngàyđặc biệt là cho những người trẻ tuổi do gần nơi làm việc và cơ sở sẵn có Nghiên cứutại địa điểm Nasar và Manoj (2015) liền kề với tất cả các dịch vụ khẩn cấp quan trọng,khả năng tiếp cận vận tải đường sắt được xếp hạng thứ ba sau các yếu tố giá cả và chấtlượng ở trung tâm Kerala, Ấn Độ Theo Fernandez (2017) vị trí vẫn là những cân nhắchàng đầu khi mua bất động sản mặc dù các yếu tố khác đang thay đổi như một sự phảnánh trong tư duy hiện tại của người mua bất động sản so với trước đây trong khảo sátnăm 2016 Kết quả này cũng được hỗ trợ bởi Abdullah và cộng sự (2012), xếp hạng vịtrí là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến quyết định của người mua nhà Tuy nhiên, trongmột số nghiên cứu của Al-Nahdi và cộng sự (2015) hay Tawfik (2014, 2015) lại chothấy yếu tố vị trí không ảnh hưởng đến YĐM BĐS của khách hàng Trong nghiên cứucủa luận án, vị trí được xác định là một trong những nhân tố quan trọng dẫn tới việchình thành YĐM mua nhà ở khu vực đô thị, đặc biệt là đối với chung cư trong nội đô.Dovậy,đốivớinhântố“vịtrínhà”,giảthuyếtnghiêncứuđượcđưaralà:

H4: Vị trí nhà(VT) cóả n h h ư ở n g t í c h c ự c t ớ i Y Đ M n h à ở c ủ a n g ư ờ i m u a n h à khuvựcđôthịViệtNam

Thang đo“vị trí nhà”thì có khá nhiều sựkhác biệt giữac á c n g h i ê n c ứ u , v í d ụ như nghiên cứu của Chung và cộng sự (2018) thì chỉ có 3 (so với 4 thang đo đề xuấtban đầu), còn nghiên cứu của Tawfik (2014; 2015; 2015a,b,c) thì số thang đo cho nhântố này là 4 nhưng 4 thang đo này là khá khác biệt so với thang đo của nhóm tác giảChung Do vậy, để phù hợp với thực tế nghiên cứu tại Việt Nam, lại trong tương quanso sánh giữa nhóm khách hàng thích nhà chung cư cao cấp ở nội đô và nhà riêng trongkhu đô thị ven đô thì yếu tố vị trí sẽ cần nhiều thang đo để có thể làm nổi bật lên sựkhác biệt của 02 loại hình nhà này Đó là lý do mà NCS lựa chọn việc xây dựng thangđo bằng cách tổng hợp từ các nghiên cứu trước, sau đó lấy ý kiến chuyên gia để xácđịnh số lượng thang đo dùng trong mô hình nghiên cứu Phần thực hiện chi tiết nàyđược trình bày tại phụ lục số 01,

02 của luận án Thang đo nhân tố vị trí lúc này đượcxácđịnhgồm:

Mydhili(2019);Chungvàcộn gsự(2018);Fernando(2016);J u l i u s ( 2 0 1 6 ) ; Tawfik( 2 0 1 4 ; 2 0 1 5 ; 2015abc);Mimoza(2013).

Tính pháp lý của ngôi nhà liên quan tới quy định của pháp luật, để đảm bảo thựchiện đúng pháp luật các giao dịch mua bán hay chuyển nhượng nhằm hạn chế rủi ro,cũng như bảo vệ quyền lợi cho mình Căn cứ thực hiện những vấn đề pháp lý về nhà ởhiện nay tại Việt Nam là Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn gồm Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư 02/2016/TT- BXDcủa Bộ Xây dựng v.v Đối với loại hình nhà ở chung cư or nhà riêng trong khu đô thị,được xây dựng bởi các chủ đầu tư, thì một số vấn đề pháp lý cần quan tâm gồm: Giấyphép xây dựng của dự án/khu đô thị, hợp đồng mua bán nhà, sổ đỏ/sổ hồng (quyển sửdụng đất và quyền sở hữu nhà/tài sản gắn liền với đất), thiết kế ngôi nhà, chất lượngxâydựng,quyđịnhvềcácmứcphí/lệphív.v.

Ranthilaka (2010) cho rằng, pháp lý là điều rất quan trọng trong nhiều khía cạnh.Giao dịch hợp pháp được mong đợi ở tất cả các xã hội văn minh Đáng chú ý đối vớisản phẩm BĐS (đất và nhà), tất cả các phẩm chất và khía cạnh tốt phụ thuộc vào tínhkhả thi về mặt pháp lý của sản phẩm Tất cả các BĐS có thể được xác định là tài sảncủa cư dân, tài sản thương mại, tài sản công nghiệp, tài sản công cộng và tài sản vìnhữngmục đích đặc biệt Nhà ở làmột loạihình BĐSvớim ụ c đ í c h đ ể ở

M ộ t n g ô i nhà bao gồm một mảnh đất, tòa nhà và các cải tiến khác cũng như các quyền hợp phápđược đại diện bởi các thành phần vật lý này Do đó, chất lượng xây dựng, kích thướccủa ngôi nhà, điều kiện pháp lý, thiết kế, và tình hình môi trường v.v được ưu tiêntrướctấtcảcácđiềukhoảntrongviệcxácđịnhgiaodịchcủamộtngôinhà.Ng hiêncứucủaRanthilakaxácđịnhvịtrícủangôinhàlàmộttrongnhữngyếutốquyếtđịnh tương đối quan trọng trong QĐM nhà, tuy nhiên, nó không phải là nhân tố chi phối bởivìtínhpháplýlànhântốđượccoitronghơnđốivớisảnphẩmnhàđất.

Môhình nghiêncứu

Từ những lập luận trên, NCS xác lập mô hình nghiên cứu cho luận án của mìnhnhư hìnhdướiđây:

Hình2.1 Môhìnhnghiêncứuvề cácnhân tốảnhhưởngđếnýđịnh mua nhàở củangườidânkhuvựcđôthịViệtNam

Nguồn:Tácgiả (2020) Đặtvấnđềvàmụctiêu nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết vàcácnghiêncứutrước

Thang đo nháp 1 Phỏng vấn nhanh và điều chỉnh (n0)

Cronbach’s Alpha Phân tích EFA Điều tra sơ bộ (pilot survey)

Quytrìnhnghiêncứu

Luận án được bắt đầu từ việc đặt vấn đề và mục tiêu nghiên cứu về các nhân tốảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam Trong tổngthể quá trình này, công tác nghiên cứu tài liệu đóng vai trò rất quan trọng Đó khôngphải là công việc chỉ làm một lần hay chỉ là một quá trình đơn tuyến, mà được lặp đilặp lại nhiều lần, với nhiều mức độ và mục đích khác nhau Khi bắt đầu sẽ giúp đánhgiá phạm vi các nguồn tài nguyên hỗ trợ, đặt vấn đề nghiên cứu Trong quá trìnhnghiêncứusẽgiúpcủngcốcácluậncứ,bổsungcácđánhgiákhoahọc.Vàkhik ếtthúc nghiên cứu sẽ giúp tạo hình mẫu, tiêu chuẩn để soạn thảo và trình bày kết quảnghiêncứu.Vàkếtquảcủaviệc nghiêncứutàiliệulàxácđịnhđượcdưđịanghi êncứucholuậnán.

Bước tiếptheolàxây dựngmô hình nghiêncứu thông qua việc xây dựnghệthống cơ sở lý luận về các nhân tố tác động, các nhân tố kiểm soát tới YĐM nhà củangười tiêu dùng Mô hình nghiên cứu là căn cứ để NCS đề xuất những giả thuyếtnghiêncứunhằmxâydựngphiếuhỏivàthuthậpdữliệusơcấp.Songsongvớ iđó, nhữngdữliệuthứcấpcóliênquantớimôhìnhcũngđượcthuthậpđểphụcvụchoviệ cphântíchthựctrạng. Đốivớiviệcthuthậpdữ liệusơcấp:

- Từm ô h ì n h v ớ i c á c g i ả t h u y ế t n g h i ê n c ứ u , t á c g i ả x â y d ự n g c á c t h a n g đ o (nháp 1) và tiến hành tham vấn ý kiến 30 chuyên gia (03 vòng) là để chuẩn hóa lại bộthangđo(nháp2).

- Xácđịnhmẫukhảosátvàthiếtkếphiếukhảosátdựatrênbộthangđo(nháp2) đã được điều chỉnh Phiếu khảo sát sẽ được chuẩn hóa lần nữa thông qua điều tra sơbộđể sauđóhoànchỉnhthangđovàtiếnhànhkhảosáttrêndiệnrộng.

- Phân tích dữ liệu thu thập là bước tiếp sau của quá trình nghiên cứu sau khảosát.Thốngkêmôtả,kiểmđịnhthangđo,phântíchhồiquyvớiphầnmềmSPSSlànhữngkỹth uậtsẽđượcsửdụngtrongbướcnày.Nhữngkỹthuậtđịnhtínhnhưtổnghợp,sosánhcũngsẽđượcápd ụngđốivớikếtquảphântíchvềnhântốtácđộnggiữa02nhómkháchhàngchọnmua02loạisảnphẩmnhà là“nhàriêng”và“nhàchungcư”.

- Kết quả phân tích dữl i ệ u s ẽ l à c ơ s ở c h o v i ệ c p h â n t í c h , t h ả o l u ậ n v à k i ể m địnhcácgiảthuyếtđã trình bàytrongmôhìnhnghiêncứu,xácđịnhxemgiả thuyếtnào được chấp nhận, giả thuyết nào không được chấp nhận và từ đó đưa ra được nhữngkếtluậnchovấnđềnghiêncứu.

Việc phân tích dữ liệu sơ cấp cần được kết hợp với phân tích dữ liệu thứ cấp đểđưa ra được những kết luận về thực trạng vấn đề nghiên cứu Những kết quả đã đạtđược,nhữnghạnchế còntồntạivànguyênnhân.

Phầncuốicủanghiêncứulàviệcđưaranhững khuyếnnghịvềnhững nhântố ảnh hưởng đến YĐM nhà khu vực đô thị Việt Nam Khuyến nghị cho các nhóm đốitượngkhácnhaunhưngườimuanhà,chủđầutư,cácnhàlàmchínhsách.

Phươngphápthuthậpdữliệu

Dữ liệu thứ cấp (hay còn gọi là secondary data) là những thông tin hoặc dữ liệuđã sẵn được thu thập và ghi chép lại bởi một người khác, thường là cho những mụcđích khác (Boris và cộng sự, 2008) Đối với dữ liệu thứ cấp, tác giả sử dụng phươngphápthuthậpdữliệutạibàn(desk-dataresearch).

Nghiên cứu tại bàn lànhững hoạt động liênquan đến việc thuthậpd ữ l i ệ u t ừ các tàinguyên sẵncó, dođó đâyđượccoi làmột kĩthuật nghiêncứu cóchiphí thấpso với nghiên cứu thực địa Đây là phương pháp phổ biến để thực hiện việc đánh giá banđầu Thông tin có thể dưới dạng giấy tờ hoặc dạng số hóa về các vấn đề liên quan tớinội dung nghiên cứu Trong quá trình thực hiện nghiên cứu tại bàn, các thông tin thuthập được cần phải ghi lại thời gian và nguồn trích dẫn, để tạo điều kiện cho việc kiểmsoátvàđộtincậycủathôngtinsaunày.

Theo nhóm tác giả Boris (2008), có dữ liệu thứ cấp được tạo ra từ nguồn bêntrong (internal) và bên ngoài (external) tổ chức, thông qua các bản viết (written) – cóthể gọi là bản offline hoặc bản điện tử (electronic) – có thể gọi là bản online Dữ liệuthứ cấp thu thập từ các nghiên cứu, báo cáoở trong vàngoài nướcd à n h c h o n g h i ê n cứu cần phải là những thông tin có độ tin cậy cao, từ các nguồn uy tín, có giá trị vàđượctríchdẫnnhiều.Hainguồndữliệunàythườnggồm:

- Nguồn online là những thông tin lấy qua mạng internet Đây là nguồn thôngtin cực kì quan trọng bởi trong thời kỳ cách mạng công nghệ 4.0 này ngày nay thìinternet với trí tuệ nhân tạo được coi là một kho tàng thông tin khổng lồ, một nguồn tàinguyên vô giá.Các trang thông tincủa cáct ổ c h ứ c , d o a n h n g h i ệ p , c ơ q u a n q u ả n l ý Nhà nước hay những tạp chí, hội thảo online là những nguồn cung những dữ liệu này.Một số trang cụ thể mà NCS tìm kiếm là Google Scholar, ISI

Scopusdatabase,researchgate;vàcácchuyêntrangvềBĐSnhưnovaland.com.vn,cenhomes vn,baTĐongsan.com,thongtinduan.vn,chotot.com,homedy.com,nguyenhoanganh.netv.v.

- Nguồn offline là những văn bản, tài liệu từ: Các thư viện; Các cơ quan chínhphủ như các Bộ, Viện, Tổng cục thống kê ; Các phòng thươngm ạ i ; C á c h i ệ p h ộ i buôn bán; Các nhà xuất bản; Các viện nghiên cứu; Các ngân hàng; Các tổ chức củangười tiêu dùng; Các công ty Trong luận án, tác giả sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp từcácbáocáocủacáchiệphội,doanhnghiệpBĐScủaViệtNam.

Mục tiêu của việc nghiên cứu dữ liệu thứ cấp thông qua phương pháp thu thậptàiliệutạibànlà:

- Trước tiên, giúp cho NCS hệ thống hóa được cơ sở lý luận liên quan tới vấnđề nghiên cứu Từ đó xây dựng và phát triển được được mô hình nghiên cứu theo thựctế của đốitượng,khácthể, và phạm vinghiên cứu trongl u ậ n á n P h á t b i ể u đ ư ợ c c á c giảthuyếtnghiêncứucầnkiểmđịnhliênquantớimôhìnhnghiêncứu.

- Ở góc độ dữ liệu thứ cấp, đánhgiá đượcthựctrạng của vấnđề cănc ứ t h e o mô hình nghiên cứu đã xây dựng được Việc đánh giá này sẽ được kết hợp với việcphântíchdữ liệusơcấpđểđưarađượcnhữngkếtluậnchungvềnộidungnghiêncứu.

- Cuối cùng, để đưa ra được những giải pháp thì cần có những định hướng,quan điểm của Nhà nước và các cơ quan quản lý trực tiếp của các chủ thể nghiên cứu.Dữ liệu thứ cấp được thu thập ở phần này sẽ giúp cho việc đề xuất giải pháp được phùhợp với định hướng chung, đồng thời giải quyết được vấn đề thực trạng đã phân tích ởphầntrên.

Trong luận án của NCS, những dữ liệu thứ cấp cần thu thập sẽ tập trung vàonhữngnộidung:

- Cácl ý t h u y ế t n ề n t ả n g l i ê n q u a n đ ế n v ấ n đ ề n g h i ê n c ứ u n h ư l ý t h u y ế t v ề hành vi con người, hành vi tiêu dùng, YĐM, YĐM nhà ở, các nhân tố ảnh hưởng tớiYĐMnhàở,đốitượngtrunglưu.

- Những nội dung về các phương pháp phân tích dữ liệu định lượng trongSPSS,vàđịnhtínhnhưthốngkê,môtả,sosánh.

- Những số liệu về thị trường BĐS, những thống kê về lượng giao dịch nhàchungcưvànhàriêngtrongcáckhuđôthịởmứcgiátừ3–5tỷđồng.

- Những định hướng, triển vọng, xu thế của thị trường BĐS; chiến lược, chínhsáchpháttriểnđôthịvànhàởđôthịcủaViệtNam.

Phỏngvấnsâulàphương phápđiềutraquađánhgiácủacácchuyêngiatrong lĩnh vực về vấn đề, một sự kiện khoa học của lĩnh vực đó Thực chất đây là phươngpháp sử dụng trí tuệ, khai thác ý kiến đánh giá của các chuyên gia có trình độ cao đểxem xét, nhận định một vấn đề, một sự kiện khoa học để tìm ra giải pháp tối ưu chovấn đề, sự kiện đó Phỏng vấn là phương pháp rất phù hợp để khám phá quan điểm vàsuynghĩcủađốitượngnghiêncứu(NguyễnVănThắng,2014).

- Đánh giá, đưa ra ý kiến xây dựng thang đo các nhân tố ảnh hưởng tới YĐMnhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam Xem chi tiết trong phụ lục số 02,03.04.

- Đánh giá, tư vấn hoàn thiện phiếu khảo sát Các chuyên gia sau khi tham giacácvòngđánhgiáxâydựngthangđocácnhântốsẽđượcgửilạiphiếukhảosátvới thangđođầyđủ.Chuyêngiađượcđềnghịxemxétlạimộtlầncuốivềcácnộidungcâu hỏi, về câu từ, về phương thức trả lời Những ý kiến đóng góp của chuyên gia sẽđược tổng hợp và tiến hành điều chỉnh phiếu khảo sát Bản hoàn chỉnh cuối cùng trướckhitiếnhànhkhảosátđượctrìnhbàynhư trongphụlụcsố05.

Tác giả đã có những buổi làm việc trực tiếp (trao đổi trực tiếp, trao đổi online,trao đổi điện thoại) hoặc gián tiếp (gửi email, gửi bảng hỏi) với các chuyên gia để thuthậpnhữngthôngtincầnthiếtchonghiêncứu.

Các chuyên gia mà tác giả tham vấn gồm giáo viên hướng dẫn; những nhà hoạchđịnh chính sách về bất động sản; những nhà nghiên cứu về marketing và bất động sản;những nhà môi giới bất động sản, luật sư, họ đều là những người có kinh nghiệm tronglĩnh vực bất động sản, đồng thời họ cũng là những người đã từng mua 1 trong 2 loạinhà nêu trên Số lượng chuyên gia theo Connelly (2008) phải đảm bảo ít nhất là 10%mẫunghiêncứuchính;còntheoHill(1998)thìcầntừ10đến30người.Dovậy,t ácgiả lựa chọn phỏng vấn 30 người, chia thành03 vòng; mỗi vòng 20 người, vòng sauđổi 05 người so với các vòng trước Danh sách chuyên giađược thống kê trongp h ụ lụcsố06củaluậnán.

Trước khi được phát rộng rãi tới mẫu khảo sát, NCS đã phát phiếu cho 10 kháchhànglàngườimuanhà,đểđánhgiásơbộxemcáccâuhỏiđặtracódễhiểukhôn g,cần bổ sung hoặc loạib ỏ n h ữ n g c â u h ỏ i n à o Đ ồ n g t h ờ i N C S c ũ n g g ử i p h i ế u h ỏ i t ớ i cácchuyêngiađãthamgiaxâydựngthangđođể đónggóphoànchỉnhphiếu.

Phương pháp khảo sát bằng phiếu hỏi (questionnare survey) là một phương phápphỏng vấn viết, được thực hiện cùng một lúc với nhiều người theom ộ t b ả n g h ỏ i c ó sẵn Người được hỏi trả lời ý kiến của mình bằng cách đánh dấu vào các ô tương ứngtheo một quy ước nào đó Đây là phương pháp nghiên cứu được sử dụng rộng rãi vàngày càng phổ biến trong các lĩnh vực nghiên cứu kinh tế xã hội (Nguyễn Thị TuyếtMai và cộng sự, 2015) Để kiểm định các giả thuyết nêu ra từ mô hình nghiên cứu củaluận án này, NCS đã thiết kế và phát một phiếu hỏi định lượng tới các đối tượng ngườimuanhàđểkhảosát.

+ Mẫu khảo sát được chọn theo tiêu chí là những người đang có YĐM mua01trong02loạinhàởlà“nhàriêng”hoặc“nhàchungcư”ởcáckhuvựcđôthịViệtNam với mức giá dao động quanh khoảng 3 - 5 tỷ Việt Nam đồng YĐM nhà của nhữngngười này có thể là để ở, để kinh doanh hoặc để cho con cái Số lượng phiếu gửi đi dựkiếnkhoảng400mẫuchomỗiloạihìnhnhàở.

Phươngphápphântíchdữliệu

Trước khi kiểm định lý thuyết khoa học thì cần phải đánh giá độ tin cậy và giá trịcủa thang đo Phương pháp Cronbach Alpha dùng để đánh giá độ tin cậy của thang đo.Còn phương pháp phân tích nhân tố khám phá

EFA (Exploratory Factor Analysis, gọitắtlàphươngphápEFA)giúpchúngtađánhgiáhailoạigiátrịquantrọngcủathangđ o là giá trị hội tụ (các biến quan sát hội tụ về cùng một nhân tố) và giá trị phân biệt(cácbiếnquansátthuộcvề nhântốnàyvàphảiphânbiệtvớinhântốkhác).

Kiểmđịnhthangđo Để kiểm định sự tin cậy của thang đo, thông thường người ta sử dụng hai chỉ sốthốngkêlà(1)Hệ sốCronbachAlphavà(2)hệ tốtươngquanbiếntổng.

- Hệ số Cronbach Alpha là hệ số cho phép đánh giá xem nếu đưa các biến quansát nào đó thuộc về một biến nghiên cứu (biến tiềm ẩn, nhân tố) thì nó có phù hợpkhông Do các biến trong mô hình là tương đối phổ biến nên tác giả lựa chọn mức0,7làchỉsốCrobachAlphathấpnhấtđượcchấpnhận(Hairvàcộngsự,2010).

- Hệsốtươngquan biến- tổnglàhệsốchobiếnmứcđộ“liênkết”giữamộtbiến quan sát trong nhân tố với các biến còn lại Nó phản ánh mứcđ ộ đ ó n g g ó p v à o giá trị khái niệm của nhân tố của một biến quan sát cụ thể Tiêu chuẩn để đánh giá mộtbiến có thực sự đóng góp giá trị vào nhân tố hay không là hệ số tương quan biến tổngphải lớn hơn 0,3 Nếu biến quan sát có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 thì phảiloạinórakhỏinhântốđánhgiá(Hairvàcộngsự,2010;Nunnally,1978).

Các nhân tố sau khi phân tích khám phá sẽ được kiểm định độ tin cậy để đảm bảorằngthangđosửdụnglàđápứngyêucầucủamôhình.

Phântích nhântốkhámphá Điều kiện để phân tích nhân tố khám phá là phải thỏa mãn các yêu cầu theo Hairvàcộngsự(2010)là:

- Chỉ số KMO – Kaiser-Meyer-Olkin (0.5 ≤ KMO ≤ 1): là chỉ số được dùng đểxem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố Trị số KMO lớn có ý nghĩa phân tích nhântốlàthíchhợp.

- Kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê (Sig < 0.05): Đây là một đại lượngthốngkê d ù n g đ ể xem x é t g iả t h u y ế t các b i ế n k h ô n g cót ư ơ n g q u a n t r o n g tổ ng t h ể Nếu kiểm định này cóý nghĩa thốngkê (Sig < 0.05)thì các biếnquansát cóm ố i tươngquanvớinhautrongtổngthể.

- Giá trị riêng hay Giá trị đặc trưng (Eigenvalue ≥ 1): đây là giá trị đo lường khảnăng giải thích của một nhân tố đối với phương sai của các biến Nếu một nhân tố cógiá trị đặc trưng lớn hơn 1 có nghĩa là nhân tố đó giải thích sự biến thiên tốt hơn là mộtbiến đơn lẻ Ví dụ, nếu giá trị đặc trưng bằng 1.3 có nghĩa là nhân tố đó có thể giảithích được phương sai tốt gấp 1.3 lần so với 3 biến (giả sử nhân tố đó được trích từ 3biến).ĐólàlýdotạisaonhữngnhântốcóEigenvaluenhỏhơn1sẽloạira.

- Tổng phương sai trích hay Phần trăm phương sai toàn bộ (Percentage ofvariance) > 50%: Thể hiện phần trăm biến thiên của các biến quan sát Nghĩa là xembiếnthiênlà100%thìgiátrịnàychobiếtphântíchnhântốgiảithíchđượcbaonhiêu%.

- Hệ số tải nhân tố hay Trọng số nhân tố (Factor loading) > 0.3: là giá trị nàybiểu thị mối quan hệ tương quan giữa biến quan sát với nhân tố Hệ số tải nhân tố càngcao, nghĩa là tương quan giữa biến quan sát đó với nhân tố càng lớn và ngược lại Giátrị tiêu chuẩn của hệ số tải phụ thuộc vào kích thước mẫu Với từng khoảng kích thướcmẫukhácnhau,mức trọngsốnhântốđểbiếnquansátcóýnghĩathốngkêlàh oàntoàn khác nhau Đối với nghiên cứu của tác giả, do kích thước mẫu khoảng 200 phiếunêntrọngsốlớnhơn0.3làđượcchấpnhận.

Phân tích nhân tố khám phá (exploratory factor analysis - EFA) là một công cụdùng để phân tích mối quan hệ đa biến Về mặt ứng dụng, EFA được áp dụng đối vớicác khái niệm không thể đo lường trực tiếp EFA được thực hiện bằng cách gom nhiềubiến lại với nhau để tạo thành các nhân tố quan trọng mà chúng ta có thể giải thíchđược Ở nghiên cứu này, phân tích EFA giúp xác định những nhân tố thực tế (so vớimô hình nghiên cứu đề xuất) có tác động đến YĐM nhà và những biến quan sát trongtừngnhântố.

Phân tích hồi quy đa biến là một phương pháp ước lượng một mô hình hồi quyđơn lẻ với một hay nhiều biến độc lập Khi mô hình hồi quy gồm nhiều biến phụ thuộcthì phương pháp thực hiện ước lượng mô hình này gọi là phương pháp phân tích hồi đabiến bội (Multivariate Multiple regression) Hồi quy đa biến bội sử dụng phần mềm xửlý số liệu thông dụng hiện nay là SPSS 22 để kiểm định các giả thuyết của mô hìnhnghiêncứu.CácthốngkêcănbảntrongphầnmềmSPSSgồmthốngkêmôtả,thốngk ê đơn biến, phân tíchn h â n t ố , h ồ i q u y t u y ế n t í n h … N g h i ê n c ứ u s ử d ụ n g p h â n t í c h hồi quy bội với nhiều bước (step) để đo lường các mối quan hệ trực tiếp giữa các nhântốảnhhưởngvàcácnhântốkiểmsoátlênYĐMnhàcủangườitiêudùng.

Phương pháp kiểm nghiệm T-test được dùng để kiểm định có hay không sự khácbiệt của giá trị trung bình của một biến đơn với một giá trị cụ thể, với giả thuyết banđầu cho rằng giá trị trung bình cần kiểm nghiệm thì bằng với một con số cụ thể nào đó.Phương pháp kiểm định T-test này dùng cho biến dạng thang đo khoảng cách hay tỉ lệ.Ta sẽ loại bỏ giả thuyết ban đầu khi kiểm nghiệm cho ta chỉ số Sig nhỏ hơn mức tinhcậy(0.05).Trongthốngkê,cóbaloạit-testthôngdụng,đólà:

- One-Sample T-Test: khi muốn so sánh giá trị trung bình của tổng thể với mộtsốcụthể.

- Independent Samples T-Test: khi muốn so sánh hai giá trị trung bình của hainhómtổngthể.

- Pair sample T test: khi muốn so sánh hai giá trị trung bình của hai nhóm tổngthể riêng biệt với đặc điểm là mỗi phần tử trong tổng thể này có quan hệ tương đồngtheocặpvớimộtphầntử trongtổngthể kia. Đối với nghiên cứu của luận án, tác giả sử dụng kiểm định Independent SamplesT-

Testđểsosánhmức độkhácnhau vềYĐMnhàgiữa02nhómcóđặcđiểmnhân khẩuhọckhácnhau.TrongnghiêncứucủaluậnánthìbiếnGiớitínhvàbiếnQuymôgiađình có2giátrịnênsẽsử dụngkiểmđịnhIndependentSampleT-Test.

+ Nếu Sig < 0.05 tức là ta bác bỏ giả thuyết Ho, nghĩa là có sự khác nhau vềphương sai của 2 tổng thể, do đó sẽ sử dụng kết quả kiểm định t ở phầnEqualVariancesnotassumed

+ Nếu Sig ≥ 0.05 tức là ta chấp nhận giả thuyết Ho, nghĩa là không có sự khácnhau về phương sai của 2 tổng thể, do đó sẽ sử dụng kết quả kiểm định t ở phầnEqualVariancesassumed.

+NếuSig0.05:chấp nhậnHođủđiềukiệnđểphântích tiếpAnova

+ Sig ≤ 0.05: bác bỏ Hođủ điều kiện để khẳng định có sự khác biệt giữa cácnhómđốivớibiếnphụthuộc

+ Sig > 0.05: chấp nhận Hochưa đủ điều kiện để khẳng định có sự khác biệtgiữacácnhómđốivớibiếnphụthuộc

Thốngkê mẫu khảosát

Tổng số phiếu hợp lệ dùng cho phân tích là 427 phiếu, trong đó có 232 phiếu làcủa khách hàng có YĐM nhà riêng và 195 phiếu là của khách hàng có YĐM chung cư.Chi tiết về mẫu khảo sát dùng cho phân tích được thống kê theo những đặc điểm nhưtrongbảng4.1dướiđây:

Bảng4.1 Thốngkê môtả mẫu khảosát Đặcđiểm

195 Chung cư 232 Nhàriêng Tổng cộng

- Về giới tính, tỷ lệ nam nữ tham gia khảo sát là tương đồng nhau với 222 namvà 205 nữ (chiếm 52% và 48%) Nhưng nếu xét trong từng nhóm người có YĐM 02loại nhà thì thấy rõ sự đối nghịch khi tỷ lệ nữ có YĐM nhà chung cư chiếm tới 63%,gần tương đương với tỷ lệ nam có YĐM nhà riêng là 64% Con số nam có YĐM nhàchungcưhaynữcóYĐMnhàriêngđềuchiếmdưới40%.

- Về độ tuổi, những người có YĐM nhiều nhất nằm trong khoảng từ 40 đến 60tuổi,làđộtuổiđộclậpvới48%tổngsốngườitrảlời.Sốlượngngườitrên60tuổi– đột u ổ i n g h ỉ h ư u – c ũ n g c h i ế m t ỷ l ệ k h á ấ n t ư ợ n g , l à 3 6 % T ỷ l ệ 1 6 % l à n h ữ n g người từ 40tuổi trở xuống.Điềunày cũngdễl ý g i ả i v ì t ầ n g l ớ p t r u n g l ư u ở

V i ệ t Namt h ư ờ n g c ó t u ổ i đ ờ i k h ô n g q u á t r ẻ , v à m ứ c g i á m u a n h à m à l u ậ n á n k h ả o s á t cũngởmứctrungbìnhkhálàtừ3đến5tỷđồngnênsốlượngngườicóYĐ Mnhàmà trong độ tuổi tích lũy thì còn chưa nhiều Xét riêng về 02 loại hình nhà ở thì nhàchungcưchothấy sựnhỉnhhơnvềt ỷ l ệ n g ư ờ i t r o n g đ ộ t u ổ i 4 0 - 6 0 v à d ư ớ i

- Về nghề nghiệp, số lượng lớn nhất là những người tự kinh doanh, làm chủdoanh nghiệp của riêng mình với tỷ lệ 42% Những người làm nghề nghiệp khác nhưnghệ sĩ, freelancer, nội trợ v.v chiếm tỷ lệ cũng khá cao với 30% Số lượng người lànhân viên các tổ chức, doanh nghiệp hay cán bộ công chức viên chức Nhà nước chiếmtỷ lệ dao động từ 10% - 20% không phải là nhóm lớn Với mức giá mua nhà theo khảosát khu trú là từ 3 đến 5 tỷ thì các nhóm mẫu như này cho thấy sự hợp lý Vì tầng lớpcó tích lũy tốt hơn trong xã hội thường là những người làm kinh doanh riêng hoặcnhững đối tượng nghệ sĩ, freelancer nổi tiếng Còn những nhân viên hay cán bộ làmcông ăn lương thường có mức lựa chọn thấp hơn Trong từng loại hình nhà thì cũngthấysựkhácnhaukhárõgiữacácnhómngườicónghềnghiệpkhácnhau,khingư ờicó YĐM nhà riêng đap h ầ n v ẫ n l à n g ư ờ i l à m c h ủ d o a n h n g h i ệ p h o ặ c t ự k i n h d o a n h , sau đó tới những người làm nghề khác; thì người có YĐM chung cư lại dàn đều theocácnghề nghiệpđượckhảosát.

- Về trình độ giáo dục, đa số người trả lời phiếu có trình độ đại học, đạt 55%,tỷlệcònlạithuộcvềnhữngngườicótrìnhđộsauđạihọcchiếmtới32%và14%cònlại thuộc vềnhữngngườicó trình độtừ THPTt r ở x u ố n g N ế u n h ì n v à o t ừ n g l o ạ i h ì n h nhà, thì tỷ lệ này vẫn khá tương đồng với số lượng người mua có trình độ đại họcchiếm đa số, tiếp theo là trình độ sau đại học và cuối cùng là trình độ THPT trở xuống.Có một chút sự khác biệt là tỷ lệ người mua có trình độ cao hơn thuộc về nhóm kháchhàng có YĐM nhà chung cư (95% có trình độ đại học và sau đại học), trong khi đó tỷlệngườimuacótrìnhđộthấphơnlạithuộcvềnhómngườicóYĐMnhàriêng(21%cót rìnhđộTHPTtrởxuống).

- Về quy mô gia đình, thì số lượng người mua có quy mô gia đình lớn chiếm đasố, với 59%; còn lại 41% là người mua có quy mô gia đình hạt nhân Tỷ lệ này cũngtương đồng khi xét trong từng loại hình nhà chung cư hoặc nhà riêng Tuy nhiên nhàchung cư cho thấy khoảng cách rộng hơn về số lượng của 02 nhóm khách hàng này(39%và61%),cònnhàriêngthìchothấymộttỷlệ gầnhơn(44% và56%).

Nhìn chung lại, người có YĐM nhà ởm ứ c g i á t ừ 3 đ ế n 5 t ỷ c h i ế m p h ầ n đ a l à nam giới, từ 40 – 60 tuổi, là chủ doanh nghiệp hoặc tự kinh doanh, có trình độ đại họcvà sống trong gia đình đa thế hệ Chỉ có một sự khác biệt lớn khi xét theo từng loạihình nhà ở mức giá này, đó là đặc điểm về giới tính, khi người có YĐM chung cư đaphần là nữ, còn người mua nhà riêng lại đa phần là nam.Những đặc điểm khác theotừngloạihìnhđềuchothấysựtươngđồngsovớitổngmẫuchung.

Phântíchkếtquảkhảosát

Tất cả thang đo đều được đánh giá qua 02 tiêu chí: độ tin cậy Cronbach’s Alphavà phân tích nhân tố khám phá EFA để loại bỏ những thang đo kém chất lượng nhằmđảm bảo thang đo có độ tin cậy cho các phân tích tiếp sau Phân tích sẽ được trình bàyriêngcho02môhìnhYĐMchungcưvàYĐMnhàriêng.

Phân tích nhân tố khám phá kiểm định 5 giá trị: Chỉ số KMO, Bartlett với chỉ sốSig., Giá trị riêng Eigenvalue, Tổng phương sai trích và Hệ số tải nhân tố Phân tíchcũngsẽđượctrìnhbàyriêngcho02môhìnhYĐMchungcư vàYĐMnhàriêng.

Kiểmđịnh KMO vàBartlett'scủa02 môhìnhYĐM

ChỉsốKMO/Kaiser-Meyer-OlkinMeasure of

Tổngphương saiđược giảithíchcủa môhình YĐMchungcư

Trích xuất tổng của tải bìnhphương/ExtractionSumsof SquaredLoadings Tổng

Tổngphương saiđược giảithíchcủa môhình YĐMnhàriêng

Tríchxuấttổngcủa tải bìnhphương /ExtractionSumsofSquaredLoadings Tổng

Tổng/Total %Phươngs ai/ % ofVarianc e

- Giá trị riêng hay Giá trị đặc trưng (Eigenvalue) của hai mô hình lần lượt là1,542và1,787;đềuđạtgiátrị≥1).

- Tổng phươngsai trích hay Phần trăm phương sai toàn bộ (Percentage ofvariance) đều đạt trên 70%; thỏa mãn điều kiện lớn hơn > 50% Năm nhân tố lần lượtgiải thích được tổng cộng 78,6% và 72,6 YĐM chung cư và YĐM nhà riêng của ngườitiêudùng.

- Hệ số tải nhân tố hay Trọng số nhân tố (Factor loading) > 0.3 là đạt mức tốithiểuchấpnhậnđược.

Sau khi có giải pháp đầu tiên, tác giả sử dụng phép xoay Varimax để tìm kiếmgiải pháp tốt Giải pháp này được tìm thấy sau 6 vòng lặp Kết quả phân tích nhân tốcho thấy các biến riêng biệt tác động tới YĐM của cả hai mô hình chung cư và nhàriêng được tải trên các nhân tố khác nhau Tất cả các biến được giả định thuộc mộtthang đo cho một nhân tố tác động đều tải trên cùng một nhân tố Không có biến quansát nào có hệ số tải nhỏ hơn 0,3 Số lượng biến được giữ lại trong mô hình phân tíchYĐM chung cư và YĐM nhà riêng lần lượt là 24 và 25 biến quan sát và các biến trongmô hình được tính bằng cách lấy trung bình cộng của các biến quan sát trong thang đo.Chitiếtnhữngphầndữliệunàyđượctrìnhbàyởphụlụcsố08củaluậnán.

Có ba quy tắc loại biến quan sát trong Cronbach's Alpha, chỉ cần thỏa mãn 2/3quytắcnàythìbắtbuộcphảiloạibỏbiếnquansát:

- Các biến có hệsố tương quan biếntổng (Corrected Item- TotalC o r r e c l a t i o n ) nhỏhơn0.3đượccoilàbiếnrác.

- Hệ số Cronbach’s Alpha khi loại bỏ biến này (Hệ số Cronbach's Alpha ifItemDeleted)lớnhơnhệ sốCronbach’sAlphahiệntại.

Môhình phântíchYĐM nhàriêng Độ tin cậyCronba ch’sAlpha

Hệ sốtương quan vớibiếntổ ng Độtincậy nếu thangđo bị loạibỏ

Alpha tổng Độtincậy nếu thangđo bị loạibỏ

Môhình phântíchYĐM nhàriêng Độ tin cậyCronba ch’sAlpha

Hệ sốtương quan vớibiếntổ ng Độtincậy nếu thangđo bị loạibỏ

Alpha tổng Độtincậy nếu thangđo bị loạibỏ

- Hệ số Cronbach Alpha của cả 06 biến Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thứckiểm soát hành vi, Vị trí, Tính pháp lý và YĐM đều đạt giá trị lớn hơn 0,7; tức là đảmbảođộtincậychophântích.

- Hệ số tương quan biến - tổng của các thang đo trong từng biến đều đạt trênmức0,3chứngtỏcácthangđođềucóđónggópvàomỗibiến.

- Trongsốcácthangđo, có02thangđolàCQ4vàPL5bịloạibỏdo:

+ Có “hệ số độ tin cậy nếu thang đo bị loại bỏ” cao hơn so với hệ số CronbachAlphacủabiếnCQvàPL.

- Riêng đối với thang đo TĐ4, mặc dù “hệ số độ tin cậy nếu thang đo bị loại bỏ”cao hơn so với hệ số Cronbach Alpha của biến TĐ nhưng do hệ số tương quan – biếntổngvẫnhơn0,3nênvẫnđượcgiữlạitrongphântích.

- Hệ số Cronbach Alpha của cả 06 biến Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thứckiểm soát hành vi, Vị trí, Tính pháp lý và YĐM đều đạt giá trị lớn hơn 0,7; tức là đảmbảođộtincậychophântích.

- Hệ số tương quan biến - tổng của các thang đo trong từng biến đều đạt trênmức0,3chứngtỏcácthangđođềucóđónggópvàomỗibiến.

- Trongsốcácthangđo, có01thang đolàPLbị loạibỏdo:

+ Có “hệ số độ tin cậy nếu thang đo bị loại bỏ” cao hơn so với hệ số CronbachAlphacủabiếnCQvàPL.

Bảng sau trình bày kết quả phân tích hồi quy các nhân tố tác động tớiYĐMchungcưkhuvựcđôthịViệtNamcủangườitiêudùng.

Bảng4.4 Kếtquảkiểmđịnhvềcácnhântố ảnhhưởngtớiýđịnh muanhàchungcưtrongkhuvựcđôthịViệtNam TómtắtMôhình/ModelSummary b

HệsốRđiềuchỉnh /AdjustedRSquare Ướclượngsaisố chuẩn /STĐ.ErroroftheEstimate

1 891 a 793 788 30578 2.013 a Biếnđộc lập/Predictors:(Constant),PL,CQ,NT,TĐ,VT b Biếnphụthuộc/DependentVariable:YĐM

Mô hình/Model Tổng cácBP/Su mof Squares

Tổng/Total 85.555 194 a Biếnphụ thuộc/ DependentVariable:YĐM b Biếnđộclập/Predictors:(Constant),PL,CQ,NT,TĐ,VT

Hệ số chưa chuẩnhóa/Unstanda rdized Coefficients

Hệ số chuẩnhóa/Standa rdized

Giátr ị/Sig. Đa cộngtuyến/Collin earity

Hệ sốphón g đại/VIF 1(Hằng số/Constant) 392 129 3.042 003

CQ 015 026 021 577 564 837 1.195 a.Biếnphụ thuộc/DependentVariable:YĐM

Kết quả hồi quy ở bảng 4.6 cho thấy sự phù hợp của mô hình với chỉ số F có ýnghĩa thống kê (F5,207 và P < ,001) Chỉ tiêu R 2 hiệu chỉnh đạt 0,788 phản ảnhrằng các biến độc lập giải thích được tới 78,8% sự biến thiên của biến độc lập Các chỉsốVIFcủacácbiếnđộclậpcũngchothấykhôngcóhiệntượngđacộngtuyếngiữ acácbiến(VIF< 2).

Tác giả xây dựng được phương trình hồi quy tuyến tính đánh giá ảnh hưởng củacác nhân tố đến YĐM chung cư khu vực đô thị Việt Nam Do các biến độc lập có cùngđơn vị đo lường (là thang đo Likert 5 bậc) nên tác giả sử dụng hệ số bê-ta chưa chuẩnhóađể viếtphươngtrìnhviết.Cụthể nhưsau:

YĐM CC = 0,392+0,171TĐ+0,171NT+0,221VT+0,289PL( 1 )

Phương trình hồi quy (1) cho thấy chỉ có 4/5 nhân tố là có tác động tích cực tớiYĐM chung cư trong khu vực đô thị Việt Nam với P-value đều nhỏ hơn 0,05. Riêngnhân tốchuẩn chủ quankhông có tác động tới YĐM chung cư của người tiêu dùng dogiátrịSig= 0,564> 0.05

Phương trình hồi quy được giải thích rằng: trong điều kiện các yếu tố khác khôngđổi, nếu các nhân tố Thái độ - Nhận thức kiểm soát hành vi – Vị trí ngôi nhà – Tínhpháp lý, tăng thêm một đơn vị thì YĐM chung cư trong khu vực đô thị Việt Nam củangười tiêu dùng lần lượt tăng thêm 0,171 – 0,171 – 0,221 – 0,289 đơn vị Điều này cónghĩa là trong các nhân tố ảnh hưởng tới YĐM chung cư trong khu vực đô thị ViệtNam của người tiêu dùng, thi nhân tố PL - “tính pháp lý” là nhân tố có tác động mạnhmẽnhất(β=.289).Tiếptheođólànhântố“vịtríngôinhà”vớiβ=.221.Hainhântốcònlạicómứctácđ ộngnhưnhaulà“tháiđộ”và“nhậnthứckiểmsoáthànhvi”vớicùnggiátrị β = 171 Trong trường hợp không có bất kỳ nhân tố ảnh hưởng nào, thì người tiêudùngvẫncómộtYĐMchungcư,nhưngởmứctươngđốithấplà0,392đơnvị.

Có thể thấy rằng, đối với người có YĐM chung cư ở mức giá 3 đến 5 tỷ đồngtrongkhuvựcđôthịViệtNamthì:

- Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi có ảnh hưởng tới YĐM chung cư củangườitiêudùng.

- Giađình,bạnbè,ngườithân(chuẩnchủquan)củangườitiêudùngkhôngcó ảnhhưởngtớiYĐMchungcư củanhữngngườinày.

- Vị trí và Tính pháp lý của ngôi nhà là hai nhân tố có ảnh hưởng nhiều nhất tớiYĐM chung cư của người tiêu dùng, trong đó nhân tố Tính pháp lý có tác động mạnhhơn(khoảng1,3lần)sovớinhântốVịtrí.

Bảng4.5 Kếtquảkiểmđịnhgiớitính vàý định muachungcư

Mẫu/N Trungbì nh/Mean Độlệch chuẩn/

Sai số chuẩn/STĐ.Error Mean

Kiểmđịnhgiátrịtrung bình/T-test for Equality ofMeans

KiểmtrasựbìnhđẳngBQ/T-test forEqualityof Means Ýnghĩa Ýnghĩa Lỗikhác/STĐ Độ tin cậy95% thốngkêchỉ khác/Mean Error củasựkhácbiệt/ số/Sig. 0.05 thì phương sai của 2 tổng thể không khác nhau, ta sử dụng kếtquảkiểmđịnhtởdòngEqualvariancesassumed.

Giá trị Sig tại dòng Equal variances assumed = 0.788 > 0.05, có thể kết luậnkhông có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về YĐM chung cư giữa những người muacógiớitínhkhácnhau.

Kết quả phân tích Oneway Anova về sự khác nhau giữa các nhóm tuổi với YĐMchungcưđượctrìnhbàyởbảngdướiđây.

Bảng4.6 Kếtquảkiểmđịnhtuổivà ýđịnh muachungcư Kiểmtratínhđồngnhấtcủaphươngsai/TestofHomogeneity of Variances

KiểmđịnhLevene(L eveneStatistic) df1 df2 Ýnghĩathốngkêchỉ số/Sig.0.05cóthể sử dụngkếtquảtạibảngANOVA.

Giá trị Sig ở bảng ANOVA = 0.538 > 0.05 nên có thể kết luận rằng không có sựkhác biệt có ý nghĩa thống kê về YĐM chung cư giữa những người có độ tuổi khácnhau.

Kết quả phân tích Oneway Anova về sự khác nhau giữa các nhóm nghề nghiệpchínhvớiYĐMchungcưđượctrìnhbàyởbảngdướiđây.

Bảng 4.7 Kết quả kiểm định nghề nghiệp chính và ý định mua chung cưKiểmtratínhđồngnhấtcủaphươngsai/TestofHomogeneity of Variances

KiểmđịnhLevene(L eveneStatistic) df1 df2 Ýnghĩathốngkêchỉsố/

F Ýnghĩa thống kê chỉsố/Sig.0.05cóthểsửdụngkếtquảtạibảngANOVA.

Giá trị Sig ở bảng ANOVA = 0.033 < 0.05 nên có thể kết luận rằng có sự khácbiệt có ý nghĩa thống kê về YĐM chung cư giữa những người có nghề nghiệp chínhkhácnhau. Để xác định sự khácn h a u n h ư t h ế n à o v ề Y Đ M c h u n g c ư g i ữ a n h ữ n g n h ó m người có nghề nghiệp khác nhau, tiến hành kiểm định sâu oneway Anova cho kết quảnhư bảngsau:

Bảng4.8.Kếtquảkiểmđịnhtrìnhđộgiáo dụcvàý định muachungcưThốngkêmôtả/DescriptivesStatistics

Bình quân /Mean Độ lệchchuẩn/S TĐ.Deviati on

STĐ.Er ror Độ tin cậyTB/95%

Bìnhquân khác Ý Độ tin cậy/95%Confidenc eInterval biệt/Mean Lỗimẫu Nghĩa Giớihạn Giớihạn

(I) Difference /STĐ thống dưới/Lower trên/Upper

NGHE (J)NGHE (I-J) Error kê/Sig Bound Bound

Nhânviêntrongcáctổ chức -.12207 16073 448 -.4391 1950 viên chức Tựkinhdoanh -.32207 * 13297 016 -.5844 -.0598

Nhân Côngchứcviênchức 12207 16073 448 -.1950 4391 viên trong các tổchức

Tự Côngchứcviênchức 32207 * 13297 016 0598 5844 kinhdo anh Nhânviêntrongcáctổ chức 20000 14276 163 -.0816 4816

Công Côngchứcviênchức 35655 * 13765 010 0851 6281 việc khác Nhânviêntrongcáctổ chức 23448 14712 113 -.0557 5247

Nếu quy ước công chức viên chức là nhóm nghề I; nhân viên trong các tổ chức,doanh nghiệp là nhóm nghề II; người tự kinh doanh hoặc chủ doanh nghiệp là nhómnghềIIvàngườicócôngviệckháclànhómnghềIV,thìbảngsosánh3.10chothấ ycó2/6cặpnghề nghiệpđượcsosánhthể hiệnsựkhácbiệt.Cụthể:

Đánhgiá kếtquảkhảosát

Luận án của tác giả nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ởcủa người dân khu vực đô thị Việt Nam của luận án, trong đó tập trung nghiên cứu tậpkhách hàng trung lưu, có YĐM nhà chung cư hoặc nhà riêng trong các khu đô thị củaViệt Nam, với mức giá khoảng 3 đến 5 tỷ đồng Quá trình nghiên cứu lý luận và thựctiễncủavấnđề đãgiúpchotácgiảrútrađượcmộtsốkếtluậnnhưsau:

 Thứ nhất, từ mô hình nghiên cứu có 05 nhân tố có khả năng tác động tới ýđịnh của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam, kết quả khảo sát thực tế đã chỉ rarằng chỉ có 4/5 nhân tố này là có ảnh hưởng tới YĐM của cả 2 loại hình nhà chung cưvànhàriêng.Cácnhântốnàybaogồm:

 Thứhai,cócảsựgiốngvàkhácnhauvềmứcđộảnhhưởngcủacácnhântốlênYĐM đốivới02loạihìnhnhàchungcư vànhàriêng.Cụthể:

+Đ ố i v ớ i n h ó m k h á c h h à n g c ó Y Đ M c h u n g c ư , m ứ c đ ộ q u a n t r ọ n g c ủ a t ừ n g nhân tố xếp từ mạnh tới yếu là Tính pháp lý – Vị trí ngôi nhà – Thái độ hướng tới hànhvi – Nhậnthức kiểm soát hành vi; vớih ệ s ố B e t a c h ư a c h u ẩ n h ó a l ầ n l ư ợ t l à b ằ n g 0,289 – 0,221 – 0,171 – 0,171 Điều này chứng tỏ người có YĐM chung cư quan tâmnhiềutớiđặcđiểmcủangôinhàhơnlànhữngyếu tốthuộcvềtâmlýtìnhcảmcánhân.

+ Đối với nhóm khách hàng có YĐM nhà riêng, cũng xếp từ mạnh tới yếu thìmức độquan trọngcủamỗinhântố nàylàTính pháplý –Nhậnthứckiểmsoát hànhvi– Vị trí ngôi nhà – Thái độ hướng tới hành vi; tương ứng với hệ số Beta chưa chuẩnhóa là 0,301 – 0,199 – 0,179 – 0,179 Có thể thấy người có YĐM nhà riêng quan tâmchínhtớivấnđềpháplýcủangôinhàvàkhảnăngđểmuađượcngôinhàđó.

+ Phương trình hồi quy (1) và (2) được sắp xếp lại theo thứ tự ảnh hưởng của cácnhân tố lên YĐM 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trở thành phương trình (1’) và (2’)như sau:

YĐM CC =0,392+0,289PL+0,221VT+ 0,171TĐ+0,171NT( 1 ’ )

YĐM NR = 0,301PL+ 0,199NT+ 0,179TĐ+ 0,179VT( 2 ’ )

- Thứ ba, đối với YĐM nhà riêng, thì sự khác nhau về các đặc điểm nhân khẩuhọc (giới tính, độ tuổi, trình độ giáo dục, nghề nghiệp, quy mô gia đình) không tạo rasựkhácbiệtvề YĐM loạihìnhnhànày.

- Thứ tư, đối với YĐM nhà chung cư, thì 4/5 đặc điểm nhân khẩu học (giới tính,độ tuổi, trình độ giáo dục, quy mô gia đình) cũng không tạo ra sự khác biệt về YĐMloại hình nhà này Riêng chỉ có đặc điểm “nghề nghiệp chính” của người mua nhà thìchokếtquảcóýnghĩathốngkêvềsự khácnhautrongYĐM nhưsau:

+ Người tự kinh doanh hoặc làm chủ doanh nghiệp có YĐM chung cư mạnh hơncáccánbộcôngchức,viênchứcNhànước.

+ Người làm các công việc khác như freelancer, nội trợ, nghệ sĩ v.v cũng cóYĐMchungcưcaohơnsovớinhómngườilàcôngchức,viênchức.

Theo mô hình nghiên cứu thì có 05 nhân tố có thể có tác động tới YĐM nhà khuvực đô thị Việt Nam, đó là Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Vịtrí ngôi nhà, và Tính pháp lý ngôi nhà Nhưng thực tế kiểm định đối với nhóm kháchhàng trung lưu, có nhu cầu mua chung cư (chung cư, penhouse) hoặc nhà riêng (nhàbiệt thự, nhà liền kề, shophouse) ở các khu đô thị Việt Nam với mức giá từ 3 đến

5 tỷđồng; thì chỉ có 04 nhân tố là có tác động gồm Thái độ, Nhận thức kiểm soát hành vi,Vị trí ngôi nhà, và Tính pháp lý ngôi nhà Cùng đánh giá về những nhân tố này trongthựctế thịtrườngmuabánnhàcủaViệtNamvàcảthế giới.

Thái độ là mức độ mà con người có đánh giá về một sự vật, hiện tượng Thái độđối với việc mua nhà là mức độ đánh giá về hành vi mua nhà của người tiêu dùng,coiviệc mua nhà là tốt hay xấu, là có lợi hay không có lợi v.v Trong mô hình nghiên cứuvề các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thịViệtNam, biến “thái độ” được đo bằng 04 thang đo là: quyết định có lợi, quyết định tốt,quyết định khôn ngoan, quyết định đáng ngưỡng mộ Khảo sát cụ thể với nhóm kháchhàngtrunglưumuachungcưhoặcnhàriêngtrongcáckhuđôthịViệtNamvớimứ c giá từ 3 đến 5 tỷ đồng, thì “thái độ” là nhân tố có tác động ít nhất trong số 04 nhân tốcó tác động tới YĐM của 02 nhóm khách hàng này Đối với những khách hàng cóYĐM chung cư thì biến “thái độ” có mức độ tác động bằng với biến “nhận thức kiểmsoát hành vi” Còn đối với khách hàng có YĐM nhà riêng thì biến “thái độ” có mức độtácđộngbằngvớibiến“vịtríngôinhà”.

Người Việt thường quan niệm rằng “tậu trâu, cưới vợ, làm nhà” là ba việc rấtlớn, rất quan trọng của cuộc đời mỗi con người “Làm nhà” ở đây được hiểu là tự tạolập, thuê thợ để xây dựng một ngôi nhà ở theo ý mình, bằng ý tưởng, công sức và tàichính của mình, và cũng được hiểu là mình bỏ tiền ra để quyết định “Mua một ngôinhà” phù hợp với nhu cầu, nguồn lực của gia đình Mặc dù cuộc sống hiện đại đanglàmt h a y đ ổ i d ầ n v ề q u a n đ i ể m m u a n h à h a y t h u ê n h à , t h ậ m c h í n h ư t ỷ p h ú t ự l ậ p người Mỹ - Grant Cardone – đã trả lời phỏng vấn trang CNBC rằng ông đã rất sai lầmkhi từng mua nhà vào năm

30 tuổi; theo ông, nhà là cái bẫy ngăn cản người trẻ đến vớithành công trên con đường sự nghiệp Tuy nhiên, việc thuê nhà ở suốt thời gian dài chỉápdụngởnhữngnướccóansinhxãhộicaonhưởnướcngoài(cácnướccónềnkinhtế phát triển) hoặc với những người độc thân Còn xét về nền kinh tế của Việt Nam thìkhó có thểá p d ụ n g đ ư ợ c V ớ i c o n n g ư ờ i V i ệ t N a m c h ỉ c ó a n c ư m ớ i c ó t h ể l ậ p nghiệp Vì khi có gia đình mà không có một mái nhà ổn định sẽ rất bất tiện và điều nàysẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển của con cái Việc lập gia đình và mua nhà làtiềnđề vữngchãichosự pháttriểncủacôngviệc.

Bên cạnh đó, BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nềnkinhtếthịtrườngthì bấtđộngsảnngoài chức nănglànơi ở,nơitổchứchoạtđộ ngkinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp Đểđánh giá tiềm lực kinh tế của một gia đình chúng ta cũng thường đo bằng tiềm lực vềtài sản Bất động sản của gia đình đó Do vậy Đất đai, Bất động sản nói chung, Nhà ởnói riêng là một lĩnh vực vô cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia, tổ chức, mỗi hộ giađìnhViệtNamcũngnhư trêntoànthếgiới.

Chuẩn chủ quan là sự ảnh hưởng của các nhóm tham chiếu, hay hiểu đơn giản làcách người khác nghĩ về hành vi của một người nào đó Đối với việc mua nhà,chuẩnchủ quan là sự đánh giá của những người thân trong gia đình, bạn bè đối vớiYĐM nhàcủa một người Trong mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định muanhàởcủangườidânkhuvựcđôthịViệtNam,biến“chuẩnchủquan”đượcđobằng04thangđolà:họnghĩtôinênmua;họnghĩtôimuốnmua;họđồngýđểtôimua;và họ nghĩ rằng đó là quyết định khôn ngoan Riêng đối với khách hàng có YĐM chungcư thì thang đo “họ nghĩ rằng đó là quyết định khôn ngoan” bị loại bỏ vì có thể trongquan điểm của khách hàng có YĐM chung cư thì họ không đánh giá việc mua chungcư là một kênh đầu tư tốt mà chỉ đơn giản là do nhu cầu hay sở thích phải mua hoặcmua để dành như một kênh tiết kiệm sau này Khảo sát cụ thể với nhóm khách hàngtrunglưumuachungcưhoặcnhàriêngtrongcáckhuđôthịViệtNamvớimứcgiátừ3đ ến5tỷđồng,thì“chuẩnchủquan”lạilànhântốkhôngcótácđộngtớiYĐMcủacả02nhó mkháchhàngnày.

- Thứ nhất, đối tượng khảo sát của luận án là tầng lớp trung lưu, tức là nhữngngười đã có công việc, thu nhập, vị trí xã hội, vị trí tài chính tương đối tốt Lúc nàyviệc mua nhà đối với họ không còn là để phục vụ nhu cầu ăn ở tối thiểu của cuộc sốngnữa,màsẽlànângcaochấtlượngcuộcsống(đổinhàmớitođẹphơn)hoặcmuađ ểtíchlũy,đểđầutư(muathêm).Bảnthânmứcgiá3đến5tỷđồngcũngđãphầnnàothể hiện mục đích này,bởi nếu mua nhà để đáp ứng nhu cầu ở tối thiểu thì mức giámuanhàchỉkhoảngtừ1tỷđếndưới2tỷđồng.

Đánhgiácácchínhsáchvĩmôảnhhưởngtớiýđịnhmuanhàởcủangườidânkh uvựcđôthịViệtNam

Ở Việt Nam, chính sách pháp luật tác động mạnh đến biến động giá trị của bấtđộng sản, đến hoạt động mua bán giao dịch sau đó Sự biến động pháp luật tại ViệtNam diễn ra thường xuyên và có thời điểm rất nhanh chóng Nếu trong trường hợp nhàđầu tư hoặc người mua nhà không theo dõi sự biến động từ chính sách ngay tại thờiđiểm tham gia giao dịch bất động sản, họ sẽ chịu thiệt thòi rất lớn khi giao dịch sangnhượng và sở hữu Vậy nên, nhà đầu tư luôn cần phải xem xét các chính sách quản lýtrong phân khúc mình đầu tư có biến động ra sao, xem lĩnh vực đó biến động theochiềudàinămtháng,từ10nămđến20nămtrướcđểsosánhvớithayđổihiệntại.

Năm 2019 được đánh giá là năm thị trường có nhiều ảnh hưởng từ chính sách,quy định mới Tuy nhiên, đây đều là những chính sách nhằm hướng đến thiết lập thịtrường pháttriểnổn định, bềnvững, tránh những tác động tiêucực đến nhàđầut ư , kinhtế -xãhội.

- Đầu tiên phải kể đến việc chính quyền các thành phố lớn, các địa phương đangchútrọngràsoáttoàn bộcácdựánsaiphạm đểsớmcấpphépchonhững dựánđ ủ điều kiện phát triển và mở bán vào cuối năm 2019 Nhiều doanh nghiệp cũng đangkhắc phục những sai phạm trước đây để thị trường dần ổn định trở lại Do đó, giớichuyên gia nhận định cuối năm 2019 và đầu 2020 thị trường bất động sản có nhữngbiến chuyển tích cực Có thể cuối năm 2019 và sang năm 2020 thị trường sẽ có nhữnghoạtđộngsôiđộngmới,pháttriểntốthơn.

- Thứ hai là việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết tín dụng vào bất động sản.Cụ thể, tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn hiện đã hạ xuốngmức 45% và chỉ còn 40% kể từ ngày 1/1/2019 Lộ trình sửa đổi Thông tư 36 gồm 3giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vaytrung, dài hạn sẽ xuống còn 30% Mới đây, ngân hàng Nhà nước đã công bố dự thảolấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn của các nhà băngvới đề xuất nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng chocác khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150% Các chuyên gia thuộc cơ quanđiều hành ngân hàng Nhà nước cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang mấtcân đối, việc nâng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng từ 3 tỷ đồng trở lên lànhằm hướng các chủ đầu tư làm nhà giá rẻhoặc nhà ở xã hội, bởi nguồn cung sảnphẩmnàyđangthiếurấtnhiều.

- Thứ ba, việc sửa đổi một số luật như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xâydựng Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang được giao sửa đổi Luật Nhà ở Mặc dù cácluật sửa đổi nếuđượcthôngqua cũngphảitừ năm 2020m ớ i c ó h i ệ u l ự c , c h ư a t á c động ngay tới thị trường nhưng các doanh nghiệp cũng cần có sự chuẩn bị trước đểtránhbịđộng.

5.1.1 Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyểndịchđấtđai

5.1.1.1 Quan điểm, bối cảnh phát triểnk i n h t ế V i ệ t N a m g i a i đ o ạ n 2 0 2 0 - 2 0 3 0 vàtầmnhìn2045

Trong giai đoạn 2020-2030, tầm nhìn 2045, quan điểm của Đảng, Nhà nước vềphát triển kinh tế đất nước đã được đề cập đến trong nhiều tài liệu Điển hình là, cácvăn bản chỉ đạo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Khung chính sách kinh tế Việt Nam(2019) và việc Thủ tướng Chính phủ lần đầu công bố tầm nhìn quốc gia 2045. Chủtrương,địnhhướng,mụctiêucủaĐảng,Nhànướcđặtralàchủđộnghộinhập,pháthuysức mạnh của cơ chế kinh tế thị trường và Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, dựa trênnềntảng3trụcộtthịnhvượngvềkinhtế,ổnđịnhvềxãhộivàbềnvữngvềmôitrường,xây dựng nước Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2030 và là nước thịnhvượngvàonăm2045.Mụctiêu2030vàtầmnhìn2045,có5nộidungquantrọng:

- Một là, Việt Nam trở thành một quốc gia phát triển Trong đó, xây dựng hệthống chăm sóc sức khỏe đẳng cấp thế giới, đảm bảo cung cấp dịch vụ chăm sóc sứckhỏe cho 100% người dân với chất lượng cao; phát triển hệ thống bệnh viện tiêu chuẩnquốc tế tốt nhất trên cả nước, nằm trong 20 nước có dịch vụ y tế tốt nhất thế giới Chỉsố phát triển con người trong nhóm 30 quốc gia đứng đầu thế giới Xây dựng gia đìnhvăn hóa, tăng cường liên kết cộng đồng, Việt Nam trở thành một xã hội văn minh, hiệnđại,tiếptụcpháthuythànhquảcủagiaiđoạnpháttriểntrướcđếnnăm2030.

- Hai là, quốc gia có thu nhập cao, nguồn thu nhập đa dạng Việt Nam phải trởthành một quốc gia phồn vinh, hạnh phúc, gia nhập nhóm các quốc gia thu nhập cao,nơi người dân có cuộc sống hạnh phúc nhất thế giới; trở thành một quốc gia có nềnkinh tế tri thức cạnh tranh, nằm trong 20 quốc gia đứng đầu về chỉ số năng lực cạnhtranhtoàncầucũngnhưchỉsốvềmôitrườngkinhdoanhthuậnlợi.Nềnkinhtếv ớithu nhập tốt và đa dạng hóa các nguồn thu nhập; công nghiệp theo hướng hiện đại, khuvực nông nghiệp giảm xuống dưới 10% với nền sản xuất hiện đại mang tính côngnghiệp, không còn ranh giới nông nghiệp thuần túy Việt Nam hướng đến quốc gia cóchấtlượnggiáodụctốtnhấttrongkhuvựcchâuÁ-TháiBìnhDương.

- Bal à , đếnn ă m 2 0 3 0 đ ạ t q u y m ô v à t r ì n h đ ộ k i n h t ế c ủ a m ộ t n ư ớ c c ô n g nghiệp, vượt qua bẫy thu nhập trung bình (có mức thu nhập theo giá so sánh là 10.000USD và giá so sánh sức mua là 18.000 USD Tỷ trọng của khu vực tư nhân trong GDPítnhấtlà80%.ChỉsốpháttriểnconngườitheoLiênHợpQuốc (HDI)đạtítnhất0,7.

5.1.1.2.Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyểndịchđất đai

Theo tác giả Trần Kim Chung (2019), để thực hiện những mục tiêu chung của cảnền kinh tế giai đoạn2020-2030tầm nhìn 2045, lĩnh vực đô thị hóa, thị trườngB Đ S vàchuyểndịchđấtđaisẽcầncónhữngnộidungcụthể củamình:

- Một là, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa Các ngành công nghiệp hiệnđại và nền kinh tế dựa trên tri thức sẽ phát triển mạnh, được đặt trong một mạng lướihiệu quả và được kết nối tốt tại các thành phố hiện đại, nơi mà các chính sách đô thị vànông thôn sẽ được đồng bộ chặt chẽ Những đô thị như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽtương tác với nền kinh tế toàn cầu và đảm bảo tính đa dạng đô thị, nhờ đó khuyếnkhích học tập, sáng tạo và phát triển sản phẩm mới, kết nối mọi người và doanh nghiệptrênthế giới.

- Hai là, dự báo vào năm 2030, trên 50% dân số Việt Nam sống ở khu vực đôthị.T ỷ trọngcô n g n g h i ệ p v à d ị c h v ụ t r o n g G D P ở m ứ c h ơ n 9 0 % v à đ ó n g g ó p h ơ n 70%việclàm.Vìvậy,vấnđềđôthịhóa,thựcchấtlàvấnđềcôngnghiệphóavàdid ân đô thị Hệ thống đô thị phát triển kéo theo đô thị hóa Tuy nhiên, hệ thống đô thịphát triển như thế nào là một vấn đề không chỉ của một bên, không thể chỉ một thờigian ngắn mà là của tất cả các bên, trong thời gian dài Chỉ đến khi tỷ lệ đô thị hóa đạtmứccao(cóthểtừ 80% trởlên)mớicóthểđượccoilàthànhcông.

- Đi liền với vấn đề phát triển đô thị là sự vận hành của thị trường BĐS. Tươngtácgiữasựtăngtrưởngkinhtế,pháttriểnthịtrườngBĐSvàđôthịhóalànhữngvấ nđề cần giải quyết đồng thời Chỉ khi thị trường BĐS vận hành đầy đủ, vấn đề nhà ở củangườidânđôthịmớicóthểđượcgiảiquyếtvàkhiđó,đôthịhóamớibềnvững.

- Bal à , cóm ộ t h ệ t h ố n g l u ậ t p h á p t h u ậ n l ợ i c h o v i ệ c c h u y ể n d ị c h đ ấ t đ a i Những năm tới, Việt Nam sẽ đi vào giai đoạn nền kinh tế phát triển nhanh, kéo theo đólà tốc độ đô thị hóa nhanh Việc chuyển địch đất đai, vì thế cũng diễn ra rất mạnh mẽ.Để có thể đáp ứng được yêu cầu chuyển dịch đất đai cao và đa dạng, việc hoàn thiệnthểchế,trongđócóhệthốngluậtphápđấtđaitheohướngthúcđẩychuyểndịch đấtđailàhếtsứccầnthiết.Vìvậy,cầncósựchútrọngtrongviệchoànthiệnkhungkhổth ểchếvềđấtđaiđểđảmbảođấtđaiđượcchuyểndịchnhanhchóngvàthuậnlợi.

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 và nhữngnăm tiếp theo, nhiều tổ chức, chuyên gia có chung nhận định, thị trường chịu tác độngtừ nhiềuxuhướngpháttriểnchínhsau:

MộtsốvấnđềvềkhuvựcđôthịvàtìnhhìnhnhàởkhuvựcđôthịViệtNam.136 1 Chiếnlượcpháttriểnkhônggianđôthịvànhàởđôthị

Nghiên cứu của Trần Minh Tùng (2019), các khu đô thị mới là một kiểu dự ánphát triển “kép”: phát triển không gian đô thị và phát triển nhà ở đô thị, chịu sự chiphốibởicả 2hệ thốngchiếnlượcquantrọng:

(1) Chiến lược phát triển không gian đô thị năm 2009 đã xác định nhu cầu sửdụng đất xây dựng đô thị cho các năm 2015, 2020 và 2025 lần lượt là 335, 400 và 450nghìnha(tươngứng1,06%,1,3%và1,4%diệntíchquốcgia,trungbình95,90và85m2 / người).Cóthểthấychínhquyềntrungươngmongmuốngiatăngđồngthờicảdiệntíchđôthịlẫnmậtđộ (dâncư)đôthịtrênnguyêntắc“Tạoramôitrườngsốngtốtchocưdânđôthị;bảođảmlợiíchcủacộngđ ồnghàihoàvớilợiíchcủaNhànướcvànhàđầutư”.

(2) Chiến lược phát triển nhà ở đô thị xác định phát triển nhà ở là “một trongnhữngnộidungquantrọngcủachínhsáchpháttriểnkinhtế- xãhội”và“phảituânthủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảođảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụngtiếtkiệmcácnguồnlực,đặcbiệtlàtàinguyênđấtđai;tăngcườngcôngtácqu ảnlýxâydựngnhàở;chútrọngpháttriểnnhàchungcư,nhàởđểchothuê,kểcảkhuvực nhà nước và tư nhân” Chiến lược nhà ở Quốc gia đến năm 2020 mong muốn đến năm2015 tỷ lệ nhà ở kiên cố tại đô thị đạt 75%, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án pháttriển nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) đạt trên 90% tổng sốđơnvịnhàởxâydựngmới.

Như vậy, chính quyền đã gửi gắm niềm tin của mình vào mô hình khu đô thị mớinhằm đạt được các mục tiêu đầy tham vọng đã đề ra, gắn với “xây dựng một khu đô thịđồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và cáccôngtrìnhdịchvụkhác”.Cácdựánkhuđôthịmớiđượcpháttriểnngàycàngnhiềutạicácđôthị,từ nhữngthếhệđầutiênđượcthiếtlậpbởicácDNnhànước(đểchắcchắnđạtđượccáckỳvọngvàthửnghiệmc hocácchiếnlượcmới)đếnnhữngthếhệsauđượcmởrộngra,chophépcácnhàđầutưnướcngoàihayD Ntưnhântrongnướccùngthamgia.Sự gia tăng mật độ tại các khu vực không gian đô thị mới, thường nằm ở ven đô, đượcxem như là hệ quả và biểu hiện của quá trình đô thị hóa thông qua những công cụ pháttriểnđặcthù,trongđónhữngdựánkhuđôthịmớilàmộtcáchthứcgiảimãnhữngvấnđềliênquanđế nviệc“(tái)kiếntạođôthị”hiệnnayởViệtNam(TrầnMinhTùng,2019).

Nghiên cứu của Danielle Labbé và các cộng sự từ những năm 2016 đã cho ra kếtquả là những khoảng cách lý tưởng mà các khu đô thị mới muốn hiện thực hóa. Kháiniệm khu đô thị mới bắt nguồn từ cuối thập niên 1990 Đến năm 1994, khi khu đô thịmới Linh Đàm (nằm ở phía Nam Hà Nội) được phê duyệt, đây được coi là một trongnhững khu đô thị mới đầu tiên ở Hà Nội thời đô thị hóa Đa số dự án nằm trong bánkính 20km cách trung tâm thành phố Đặc biệt, cứ 3 dự án thì có 2 dự án thuộc về cáchuyện nông thôn Hầu hết các khu đô thị mới tập trung dọc theo các đường giao thôngchính và sự phát triển này thường là đồng thời với việc xây dựng các tuyến đường đảmbảokhảnăngđilạicủangườidân.Tuynhiên,saukhixâydựngxong,cácđôthịmớisẽ giao lại cho chínhquyền địa phương nên cũng sẽ xảy ram ộ t s ố v ấ n đ ề n g h i ê m trọng.Cáchuyệnởnôngthônkhôngđượcchuẩnbị,khôngcókinhnghi ệmvànhânlựcđểxửlýcácvấnđềnhưdânsố,ngânsách,giảiquyếtcácvấnđềrácthải,kế tnốicơsởhạtầngkỹthuậtởcácđôthịmới Bêncạnhđó, pháttriểnđôthịmớicũngđ itheolàpháttriểngiaothông,đườngchính.

Theo Chương trình định cư con người của Liên hiệp quốc (UNHABITAT),ViệtNam là một trong những nước có mật độ dân số cao nhất trong khu vực và trên thếgiới Những thách thức của đô thị hóa ở Việt Nam phần lớn xuất phát từ dân số đô thịtăng nhanh Có hơn 30% dân số ở Việt Nam sống ở đô thị (năm 2011) và tỷ lệ tăngtrưởng bình quân hàng năm 3,4% Tỷ lệ đô thị hóa cao hơn một số vùng có ảnh hưởngvùngmiềnnhưvùngĐôngNambộvàđồngbằngsôngHồng.Kinhtếpháttriểnvàsự bành trướng ở hai đô thị Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, việc đi lại thuận lợi, cáckhucôngnghiệp tạoranhiềuviệclàmnhưngđikèmđó là sựphântầng,nghèo đóitănglênvàmôitrườngxuống cấp.Quyhoạchvàpháttriểnđôthịchưađủđápứ ngtăng trưởng kinh tế xã hội Các khu đô thị đang gặp phải các vấn đề do mạng lưới hạtầng đô thị yếu kém, tiếp cận nguồn nước sạch còn hạn chế, môi trường xuống cấp, vệsinh đô thị chưa đạt tiêu chuẩn, ngập lụt; chưa quản lý được chất thải rắn, các vấn đềgiaothông,thiếunhàởvàthịtrườngđấtđaithiếuminhbạchv.v.

Chỉ tính riêng tại hai đô thị Hà Nội và Hồ Chí Minh, mỗi năm dân số tăng cơ họcthêmt ừ 5 0 0 0 0 0 -

6 0 0 0 0 0 n g ư ờ i , á p l ự c v ề n h à ở l à r ấ t l ớ n V i ệ c g i a t ă n g d â n s ố nhanh khiến cho đất đai tại các đô thị ngày càng trở nên khan hiếm, giá BĐS tăng cao.Để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội buộc chính quyền đô thị phải đẩynhanh tốc độ đô thị hóa để có quỹ đất đầu tư hạ tầng. Nhưng khi đô thị hóa mở rộng lạiphải tiếp nhận thêm một lượng lớn dân số chuyển dịch từ khu vực nông thôn sangthànhthị,như vậyvấnđề vềnhàởlạicàngtrởnêncấpbách(TrầnTuấnAnh,2020).

Nhận thức rõ các vấn đề bất cập, Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành liên quancónhữnggiảiphápngắnhạn,trunghạnvàdàihạn:

- Phê duyệt Điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đôthị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 (Quyết định số 445/QĐ- TTgngày07/4/2009).Phủkínquyhoạchlàmcơsởđể quảnlýpháttriểnđôthị.

- Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý về đô thị, hạ tầng kỹ thuật, nguồnvốn như: Các nghị định hướng dẫn Luật Quy hoạch đô thị, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Nghị định số38/2013/NĐ-CP ngày 23/4/2013 của Chính phủ về quản lý và sử dụng nguồn hỗ trợpháttriểnchínhthức(ODA)vànguồnvốnvayưuđãicủacácnhàtàitrợ…

- Đối với lĩnh vực nhà ở: Để giải quyết vấn đề nhà ở tại khu vực đô thị, Thủtướng Chính phủ đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 vàtầm nhìn đến năm 2030 Tiếp theo Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2013/ NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó quy định các cơchế, chính sách phát triển nhà ở cho các đối tượng là công nhân lao động, sinh viên,ngườithunhậpthấp,ngườinghèotạikhuvựcđôthị.

Tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam sẽ còn tiếp tục diễn ra nhanh Năm 2019 và đếnđầunăm2020tỷlệđôthịhóacủaViệtNamdựbáosẽđạtkhoảng40%.Thậpniên40 của thế kỷ 21 sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị Sức ép dânsố gia tăng cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019). Cùngvớitốcđộđôthịhóanhanh,tỷlệtăngdânsốđôthịtrungbìnhhàngnămtừ2-3,4%đã khiến nguồn cầu về nhà ở ngày càng gia tăng (Nguyễn Trần Nam, 2019) Thêm mộtđiều đáng chú ý khác của dân số Việt Nam là các hộ gia đình có quy mô ngày càngnhỏ Đến đầu năm 2018, Việt Nam có khoảng 25,5 triệu hộ gia đình (trong thời kỳ2009 - 2017, tỷ lệ tăng bình quân hàng năm về số hộ là 1,5%/năm); trong đó quy môgia đình nhỏ (có 2 - 4 người) là phổ biến nhất (chiếm gần 65%) Số hộ độc thân chiếmtỷ trọng nhỏ (8%) nhưng đang có xu thế tăng nhanh trong5 n ă m t r ở l ạ i đ â y Đ â y l à yếutốquantrọngtrongviệcđịnhhướnglạisảnphẩmBĐS.

Hiện tượng đô thị hóatrong thếgiới phát triển nhanh là điều không thểt r á n h khỏi, đặc biệt ở các nền kinh tế mới nổi (JLL, 2020) Dân số Việt Nam đã tăng từ 66triệu người vào năm 1990 lên đến 96 triệu người năm 2019, đưa Việt Nam trở thànhquốcgi ađ ôn gdâ n t h ứ b a t ro ng k h u v ực ch ỉ s a u I n d o n e s i a v à P hi li pp in es.

T u y tỉl ệ sinh chỉ ở mức thấp là 2.09, nhưng chính sự dịch chuyển lao động từ nông thôn lênthànhthịmớilànhântốthúcđẩytăngtrưởngdânsốthànhthị.Ngườidântạicáctỉnhbịthu hútvàođôthịvớimongmuốncónhiềucơhộiviệclàm;mứcsốngtốthơn,cơsở giáo dục, cơ sở hạ tầng, nhu cầu cơ bản được cải thiện v.v Ngân hàng thế giới dựkiến mỗi năm dân số thành thị tại Việt Nam sẽ tăng khoảng 2.4% cho đến năm 2025,đạttỉlệ caonhấttrongkhuvựcĐôngNamÁ.

Giống như các quốc gia đang phát triển khác, JLL nhận định, các đô thị tại ViệtNam hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có vớiviệc đáp ứng nhu cầu thực tế Đây là điểm thay đổi rõ rệt so với mười năm trước, khiquy mô trung bình của một hộ gia đình tại đô thị Việt Nam từ hai đến ba thế hệ ngàycàng chia nhỏ hơn Để phục vụ nhu cầu của người dân, một thành phố đang phát triểnđược kỳ vọng sẽ đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cơ bản, bắt đầu từ nhà ở giá rẻ. Theo báocáoJLL,tổngnguồncungcănhộđãhoànthànhtạiThànhphốHồChíMinhvà HàNộitínhđ ế n q u ý 4n ă m 2019đ ạ t lầnl ư ợ t 20 1 7 07 că n và 2 2 4 1 7 9 c ă n ởtấ tcả c ác phân khúc, tương đương với tỷ lệ 17 căn hộ / 1.000 người Trong đó, nguồn cung cănhộ chung cư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội (87,3%)vàthànhphốHồChíMinh(90%).

Nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặcbiệtlàsaukhicácdựánđangxâydựngđượchoànthành.JLLướctínhmậtđộcă nhộ cao cấp trên đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1000dân,g ầ n t ư ơ n g đ ư ơ n g m ứ c ở B a n g K o k , K u a l a L u m p u r v à M a n i l a , n h ư n g v ẫ n c a o hơn Jakarta Mỗi khu vực sẽ có những khái niệm khác nhau cho nhà ở bình dân dựavào diện tích sử dụng, chi phí, cơ sở hạ tầng; theo JLL, cácyếu tốc h í n h c ủ a n h à ở bìnhdântạiViệtNambaogồmquymôdựán,cáctiệnnghicơbảnvàvịtrícủadựán. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.000.000 VNĐ) trênmộtmétvuông. Đô thị ngày nay phải đối mặt với nhiều thử thách, khan hiếm quỹ đất sẵn có vàgiá BĐS tăng cao, dân số tăng nhanh khiến các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản bị quá tải,thiếu khả năng tiếp cận các dự án, và suy thoái môi trường Việc tiếp cận được quỹ đấtvẫn là một trở ngại lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư. Đối với các dự án nhà ở vàthương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch”, màtheo như JLL giải thích đó là quỹ đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặtbằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch pháttriển tốt Tuy nhiên, những dự án như trên là rất hiếm, bởi lẽ thị trường BĐS Việt Namvẫn còn non trẻ Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợcủacácđơnvịtư vấnchuyênnghiệpđểcóthểgianhậpvàothịtrường.

Mộtsốkhuyếnnghịvềcácnhântốảnhhưởngđếnýđịnhmuanhàởcủangười dân khuvựcđô thịViệtNam

Căn cứ vào những kết quả phân tích đã chỉ ra ở trên, có thể thấy rằng, người cóYĐM chung cư hay nhà riêng ở mức giá từ 3 đến 5 tỷ đa phần là những người trên 40tuổi; tự kinh doanh/chủ doanh nghiệp hoặc làm các nghề nghiệp khác (freelancer, nộitrợ,nghệsĩ)vàsốngtronggiađìnhnhiềuthếhệ.Chỉcómộtsựkhácbiệtvềgiớitínhkhinữgiớithường cóYĐMmuachungcưnhiềuhơncònnamgiớithìhầuhếtlạithíchmuanhà riêng Do vậy, nếu người mua có những đặc điểm thế nào thì nên ra QĐM đối vớiloạihìnhnhàtươngứng,sẽđảmbảođượccácyếutốtiệnlợiphùhợphơn.

Và theo kết quả phân tích về những nhân tố tác động tới YĐM nhà của 02 tậpkhách hàng này, thì 04 nhân tố về tính pháp lý, vị trí ngôi nhà, thái độ hướng tới việcmua nhà và nhận thức kiểm soát hành vi mua nhà đều có sự ảnh hưởng; mạnh yếu cókhác nhau tùy vào từng loại hình nhà mà người mua hướng tới Do vậy, khi lựa chọnmua một trong 02 loại hình nhà có mức giá này thì người mua cần lưu ý tới mức độquantrọngcủatừngnhântốnhưsau:

Tính pháp lý là nhân tố có ảnh hưởng nhiều nhất tới YĐM nhà của cả 02 nhómkhách hàng mua chung cư và nhà riêng trong khu đô thị Việt Nam Do vậy, đây là yếutố tiên quyết mà người mua cần quan tâm để tránh những tranh chấp không đáng cótrong quá trình xây dựng, mua bán và sử dụng sau này Một số điểm cần quan tâm đốivớingườimuanhàvềvấnđềtínhpháplý.

Chủđầutưuytínlàđơnvịđượcsự chophépkinhdoanhcủapháp luậtthôngq ua Giấy đăng ký kinh doanh được cấp bởi Sở kế hoạch đầu tư nơi doanh nghiệp hoạtđộng Người mua nhà cần phải tìm hiểu rõ thông tin về chủ đầu tư, mọi thông tin cầnphải minh bạch, rõ ràng Có thể tra cứu thông tin trên mạng, hoặc liên hệ tới các cơquanchứcnăngđể tìmhiểu.

Về cơ bản uy tín của Chủ đầu tư được đánh giá trên các tiêu chí về: Năng lực tàichính (nguồn thanh khoản tài chính lành mạnh của chính chủ đầu tư); Uy tín truyềnthông (bây giờ không có gì là không thể tìm kiếm và tìm kiếm nhanh nhất lại chính làqua truyền thông, uy tin hay không uy tín được thể hiện ở mặt này rất nhiều); Cuốicùng uy tín của chủ đầu tư thể hiện quan trọng nhất chính là ở sản phẩm của họ. Mộtnhà đầu tư mạnh, một nhà đầu tư được PR tốt nhưng chất lượng sản phẩm mang tên họlạikèmtheochữ"tồi"thìnhàđầutư đókhôngthểđượcxemlàuytín.

Công ty cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) vừa công bố Top10 chủ đầu tư bất động sản gồm: 1 Công ty CP Vinhomes - Tập đoàn VinGroup 2.Công ty CP Tập đoàn đầu tư Địa ốc Nova 3 Công ty CP Tập đoàn EcoPark 4 Công tyTNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng 5 Công ty

CP Tập đoàn Đất Xanh 6 Công ty CP đầutư Nam Long 7 Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh (Tiền thân Công ty CP Đầu tư vàKinh doanh địa ốc Hưng Thịnh) 8 Công ty TNHH đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long(BIM GROUP) 9 Công ty CP đầu tư và kinh doanh NhàKhang Điền 10 Công ty CPTậpđoànHàĐô. ĐiểmquyđổixếphạngTop10chủđầutưBĐSuytínnăm2020đượcthểhiệnở hình4.1 ởdưới.

Hình4.1 Top 10chủ đầutưbất động sảnuy tínnăm2020

Bảngx ế p h ạ n g l à k ế t q u ả n g h i ê n c ứ u đ ộ c l ậ p c ủ a V i e t n a m R e p o r t , đ ư ợ c x â y dựng dựa trên nguyên tắc khoa học và khách quan Uy tín của các công ty được đánhgiá dựa trên nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố tài chính, hình ảnh doanh nghiệptrên truyền thông và đánh giá của các chuyên gia trong ngành Cụ thể: (1) Năng lực tàichính thể hiện trên báo cáo tài chính gần nhất (tổng tài sản, tổng doanh thu, lợi nhuậnsau thuế, hiệu quả sửd ụ n g v ố n … ) ; ( 2 ) U y t í n t r u y ề n t h ô n g đ ư ợ c đ á n h g i á b ằ n g phương pháp Media Coding - mã hóa các bài viết về công ty trênc á c k ê n h t r u y ề n thông có ảnh hưởng; (3) Khảo sát chuyên gia trong ngành; Khảo sát người dân đangsinh sống tại Hà Nội và TP.HCM về mức độ hài lòng với các sản phẩm/dịch vụ bấtđộng sản, độ tin cậy của các thương hiệu nhà thầu và công ty sản xuất - kinh doanh vậtliệuxâydựng.Bêncạnhđó,khảosátdoanhnghiệpvềtìnhhìnhhoạtđộng,sốlượng dự án, tiến độ triển khai dự án… trong năm 2017 - 2018 cũng được sử dụng như yếu tốbổsungnhằmxácđịnhvịthế củadoanhnghiệptrongngành.

- Giấychứngnhậnquyềnsửdụngđất: Đó có thể là sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền thuê đất của chủ đầu tư Khi dựáncóđủgiấychứngnhậnthìtứclàlàdựánđóđãgiảiphóngxongmặtbằngvàđấtxây dự án là hợp phápv à k h ô n g c ó t r a n h c h ấ p p h á p l ý v ề s a u H ơ n t h ế n ữ a , n h ữ n g giấy tờ này sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tạingân hàng Theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án(sau đây gọi tắt là Chủ đầu tư) có quyền thế chấp các căn hộ để thực hiện dự án Trongtrường hợp này, Chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp căn hộ đó trước khi ký kết hợpđồngmuabánvớingườimuacăn hộ.Dođó,khiquantâmđếndựánnàothìngườ imua cần tìm hiểu xem dự án đó có đang thế chấp hay không và nếu quyết định ký kếthợpđồngmuabánthìcầnyêucầuChủđầutưcungcấpgiấytờđãgiảichấpđốivớică nhộcủamình.

Riêng đối với khách hàng có YĐM chung cư, cần xác định xem sổ đỏ trong pháplý căn hộ chung cư có thời hạn bao lâu Theo quy định của Luật Đất đai năm

2013 vàcác văn bản hướng dẫn (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Thông tư số23/2014/TT-BTNMT), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cấp cho chủ sở hữu căn hộ sẽ ghi nhận phần diện tích đất màchủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng và cả diện tích căn hộ chung cư Theo đó, pháp lýcăn hộ chung cư quy định giấy chứng nhận của chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghidiện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo thời hạn ổn định lâudài; đối với phần căn hộ thì thời hạn sở hữu được xác định theo hợp đồng mua bánhoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở Theo Điều 99 Luật

Nhà ở 2014, thời hạn sửdụngn h à c h u n g c ư đ ư ợ c x á c đ ị n h c ă n c ứ v à o c ấ p c ô n g t r ì n h x â y d ự n g v à k ế t l u ậ n kiểm định chất lượngcủa cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnhn ơ i c ó n h à c h u n g c ư V ậ y nên, dù chủ đầu tư được giao đất có thời hạn nhưng trên Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, chủ sở hữu căn hộ sẽ được ghi nhận là chủ sở hữu chung đối với quyền sửdụng đất với thời hạn ổn định lâu dài Thời hạn sở hữu phụ thuộc vào cấp công trình,chất lượng xây dựng của căn hộ và hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và chủ sở hữucănhộ.

Là giấy tờ xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xâydựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạngxây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án, gây thiệt hạichongườimuanhà. Đối với chung cư, theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sảnnăm2014,Chủđầutưphảicóhợpđồngbảolãnhvớingânhàngthươngmạiđủđiều kiện để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi Chủ đầu tư không bàn giao căn hộtheođúngtiếnđộđãcamkếtvớingườimua.Dođó,ngườimuacầnlưuýnộidung hợp đồng mua căn hộ có hay không có điều, khoản quy định Chủ đầu tư có nghĩa vụhoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua trong trường hợp Chủđầu tư không bàn giao căn hộ đúng cam kết Đồng thời, phải yêu cầu Chủ đầu tư phảicung cấp cho mình văn bản Cam kết bảo lãnh đối với căn hộ đó giữa Chủ đầu tư vàngân hàng, trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng mua.Người mua đặc biệt lưu ý vấn đề này để yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ,nhằmbảođảmquyềnlợitàichínhcủamình.

Dự án cần phải có hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sửdụngđất,tiềnthuếđấtchonhànước.Đâylàthôngtincầnphảicôngkhai,minhbạchmàchủ đầu tư phải xuất trình ra được với người mua Hoặc người mua có thể kiểm tra đốichiếuthôngtinvớiSởTàinguyên,Sởxâydựng,SởKiếntrúcQuyhoạchcủathànhphố v.v Cókhôngíttrườnghợpởnhiềukhuchungcưkhingườidânđilàmsổđỏbịgặptrởngạibởinguyên nhânlàchủđầutưcònnợnghĩavụtàichínhvớinhànước.

Bêncạnhđó,vớinhàchungcư,saukhisởhữucănhộ,ngườimuasẽphảichitrảrấtnhiềucáckhoảnp hí.Dovậy,nhữngngườicóYĐMloạihìnhnhànàycầnquantâmtớivấnđềpháplývềhướngdẫntính phíquảnlýchungcưnhưthếnào.TheoquyđịnhtạiĐiều31Thôngtưsố02/2016/TT-

1 Kinhphíquảnlývậnhànhnhàchung cưdocácchủsởhữu,người sửdụngn hà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàngiaocănhộ,diệntíchkháctrongnhàchungcưmàchưasửdụng)đểđơnvịquảnlývậ nhànhthựchiệncáccôngviệcquyđịnhtạiKhoản1Điều10củaQuychế này.

2 Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lývận hành quy định tại Điều 30 của Quy chế này nhân (x) với diện tích (m2) sử dụngcănhộhoặcphầndiệntíchkháckhôngphảicănhộtrongnhàchungcư.