Pháp luật về hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ NGÔ ĐỨC THUẬN PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN TỪ KHÁCH HÀNG MUA, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ NGÔ ĐỨC THUẬN PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN TỪ KHÁCH HÀNG MUA, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số chuyên ngành: 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn: TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc GIẤY XÁC NHẬN Tơi tên: NGƠ ĐỨC THUẬN Ngày sinh: 22/4/1986 Mã học viên: 1983801071024 Nơi sinh: Hà Nội Lớp: MLAW019A Tơi đồng ý cung cấp tồn văn thơng tin luận án/luận văn tốt nghiệp hợp lệ quyền cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh kết nối tồn văn thơng tin luận án/ luận văn tốt nghiệp vào hệ thống thông tin khoa học Sở Khoa học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh Ký tên (Ghi rõ họ tên) Ngô Đức Thuận i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn “Pháp luật hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai” nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn luận văn này, tơi cam đoan toàn phần hay phần nhỏ luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có sản phẩm, nghiên cứu người khác sử dụng luận văn mà khơng trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022 Tác giả Ngơ Đức Thuận ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, Khoa Luật, Khoa Đào tạo Sau đại học tồn thể q Thầy Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Châu Thị Khánh Vân hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn tạo điều kiện tốt cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài nghiên cứu Tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè bên cạnh hỗ trợ, giúp đỡ động viên tơi q trình học tập thực đề tài nghiên cứu Cuối xin trân trọng cảm ơn Quý Thầy cô Hội đồng chấm luận văn cho tơi nhận xét, góp ý q báu để tơi hồn chỉnh luận văn iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Luận văn nghiên cứu vấn đề pháp luật huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai Huy động vốn lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà hoạt động ưu tiên hàng đầu chủ đầu tư lẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến kết đầu tư kinh doanh doanh nghiệp Có thể thấy, việc huy động sử dụng nguồn vốn cách hiệu giúp doanh nghiệp thu hiệu suất kinh tế cao, đem lại giá trị lợi nhuận lớn Pháp luật hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai đời tất yếu trình phát triển thị trường nhà Để việc huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai tiến hành cách hiệu thực tế cần thiết phải có hành lang pháp lý vững điều chỉnh hoạt động Mặc dù khung pháp lý điều chỉnh vấn đề tương đối hoàn chỉnh ngành luật Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản , song hoạt động huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai nhiều bất cập tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường người mua nhà, vốn xác định bên yếu giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai Trên sở đó, luận văn nghiên cứu cách tổng quan quy định pháp luật Việt Nam huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai sở phân tích, so sánh với thực tiễn việc áp dụng pháp luật nhằm đưa định hướng, giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật nâng cao hiệu thực thi iv THESIS ABSTRACT Thesis researches on legal issues on mobilizing capital from customers to buy, rent-purchase houses to be formed in the future Raising capital in the field of housing investment is always the top priority of investors because it directly affects the business results of enterprises It can be seen that the effective mobilization and use of capital will help businesses achieve high economic efficiency and bring great profit value The law on the form of capital mobilization from customers to buy, rentpurchase houses formed in the future was born as an inevitable part of the development of the housing market In order for the mobilization of capital from customers to buy and lease-purchase houses to be formed in the future to be conducted effectively in practice, it is necessary to have a solid legal framework regulating this activity Although the current legal framework regulating this issue is relatively complete with branches of law such as the Civil Code, Housing Law, and Real Estate Business Law, etc., capital mobilization activities from buyers In the future, renting and buying houses to be formed in the future still has many shortcomings and potential risks for the market, especially for homebuyers, who are identified as the weak party in transactions related to the form of housing become in the future On that basis, the thesis has researched in an overview the provisions of Vietnamese law on mobilizing capital from customers to buy, rent-purchase houses formed in the future on the basis of analysis and comparison with reality Practical application of the current law in order to provide orientations and solutions to improve this field of law and improve the efficiency of enforcement v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii MỤC LỤC v PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý lựa chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu 5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết cấu luận văn Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN TỪ KHÁCH HÀNG MUA, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Tổng quan hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm nhà nhà hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 10 1.1.3 Khái niệm hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 11 1.1.4 Đặc điểm 13 1.1.5 Ý nghĩa 15 1.2 Quy định pháp luật hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 16 1.2.1 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh 16 1.2.2 Điều kiện để nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 17 1.2.3 Quy định pháp luật hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 20 TIỂU KẾT CHƯƠNG 30 vi Chương THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN TỪ KHÁCH HÀNG MUA, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 31 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 31 2.1.1 Thực trạng áp dụng pháp luật tồn tại, bấp cập thời điểm huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 31 2.1.2 Thực trạng áp dụng pháp luật tồn bất cập công khai thông tin dự án đầu tư đủ điều kiện mở bán 44 2.1.3 Thực trạng áp dụng pháp luật tồn bất cập sử dụng khoản tiền ứng trước mục đích huy động vốn từ khách hàng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai 46 2.1.4 Thực trạng áp dụng pháp luật tồn tại, bất cập điều kiện phải có bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng huy động vốn từ khách hàng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai 51 2.2 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thi hành pháp luật huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 59 TIỂU KẾT CHƯƠNG 64 PHẦN KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHỤ LỤC 70 Phụ lục 01 Bản án hình phúc thẩm số 551/2017/HSPT ngày 16/08/2017 Tòa án nhân dân cấp cao Hà Nội 70 Phụ lục 02 Bản án Dân phúc thẩm số 210/2017/DS-PT ngày 01/12/2017 Tòa án nhân dân TP Hà Nội 81 Phụ lục 03 Công văn số 3941/SXD-PTN&TTBDS ngày 20/4/2022 Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh v/v bán nhà hình thành tương lai dự án Chung cư cao tầng Aurora 89 Phụ lục 04 Công văn số 282/BXD-QLN ngày 25/11/2019 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn quy định bán, cho thuê nhà hình thành tương lai 93 Phụ lục 05 Công văn số 1805/BXD-QLN ngày 25/5/2022 Bộ Xây dựng gửi Sở Xây dựng thành phố Hà Nội hướng dẫn điều kiện nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 94 Phụ lục 06 Thông báo Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Bắc Sài Gòn cấp hạn mức bảo lãnh cho Chủ đầu tư bảo lãnh cho người mua/thuê mua nhà hình thành tương lai 95 Phụ lục 07 Thông báo TMCP Việt Nam Thịnh Vượng cấp hạn mức bảo lãnh cho Chủ đầu tư bảo lãnh cho người mua/thuê mua nhà hình thành tương lai 96 ... đề lý luận hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai; nội dung thực pháp luật hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai Bên cạnh... HÀNG MUA, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Tổng quan hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm nhà nhà hình thành tương lai Nhà khơng... thực pháp luật hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai đưa đề xuất nhằm sửa đổi, hoàn thiện pháp luật hình thức huy động vốn từ khách hàng mua, thuê mua nhà hình