BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THÁI THỊ TÚ ANH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật kinh tế Mã số 5 2 3 8 0 1 0 7 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC ThS ĐÀO THỊ NGUYỆT iii MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BIỂU ĐỒ vi LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG 9 1 1 Khái quát về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH
Pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng ở một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Chương 2: Thực trạng pháp luật, giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng
Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật Việt
Danh mục tài liệu tham khảo
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG 1.1 Khái quát về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản nghỉ dưỡng
* Về khái niệm bất động sản nghỉ dưỡng
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định sự khác biệt giữa hai loại tài sản này dựa trên thuộc tính tự nhiên của chúng, cụ thể là khả năng chuyển dịch Căn cứ vào nguyên tắc này, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra các quy định liên quan.
Bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và nhà ở Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Động sản là những tài sản có thể di dời mà vẫn giữ nguyên tính năng, trong khi bất động sản (BĐS) là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất BĐS là lĩnh vực đầu tư mang lại lợi nhuận cao, đóng góp vào phát triển kinh tế và thu hút vốn đầu tư nước ngoài Các loại hình BĐS phổ biến hiện nay bao gồm căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền, đất nghỉ dưỡng, và đất xây nhà xưởng, khu công nghiệp Đặc biệt, đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng đang trở thành xu hướng nổi bật trong bối cảnh ngành du lịch phát triển mạnh mẽ.
Việt Nam đang có những bước phát triển mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà còn cả đông đảo lượng khách quốc tế 1
Pháp luật Việt Nam hiện chưa định nghĩa rõ ràng về bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, nhưng khái niệm này có thể được hiểu từ nhiều góc độ khác nhau Từ góc độ kinh tế, BĐS nghỉ dưỡng là những loại hình bất động sản được xây dựng tại các vị trí đắc địa nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của nhà đầu tư (NĐT), với khả năng cho thuê hoặc chia sẻ lợi nhuận với chủ đầu tư dự án Từ góc độ văn hóa – xã hội, BĐS nghỉ dưỡng bao gồm các loại hình như biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn, shophouse và mini hotel, được xây dựng trong các khu nghỉ dưỡng, thể hiện sự sáng tạo của chủ đầu tư và đáp ứng nhu cầu của NĐT Những sản phẩm này không chỉ phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng mà còn giúp NĐT khám phá văn hóa địa phương và di sản, từ đó nâng cao kiến thức về đặc trưng văn hóa của người dân nơi đây.
Bất động sản nghỉ dưỡng được định nghĩa là đất đai và công trình nghỉ dưỡng gắn liền với tài sản khác, được xây dựng trong các khu du lịch và khu nghỉ dưỡng nhằm phục vụ du khách Mục đích của loại hình này là cung cấp các dịch vụ thương mại và lưu trú, đồng thời sản phẩm cũng được bán lại cho các nhà đầu tư để nghỉ dưỡng, tự kinh doanh hoặc hợp tác kinh doanh nhằm thu lợi nhuận.
* Về đặc điểm của bất động sản nghỉ dưỡng
BĐS nghỉ dưỡng đang trở thành một trong những loại hình bất động sản phổ biến tại Việt Nam, với những đặc điểm đặc trưng của bất động sản nói chung.
1 “Các loại hình bất động sản tại Việt Nam”, http://congtytrananh.vn/cac-loai-hinh-bat-dong-san-tai-viet- nam, truy cập vào lúc 9h ngày 15/03/2021
Một là, bất động sản nghỉ dưỡng mang tính cá biệt
Tính cá biệt trong bất động sản nghỉ dưỡng thể hiện sự độc đáo và không phổ biến, bởi vì mỗi tài sản đều có những yếu tố riêng biệt, ngay cả khi nằm cạnh nhau Để tạo điểm nhấn và thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, các chủ đầu tư thường chọn vị trí đắc địa, như vùng biển đẹp hay vùng núi với cảnh quan thiên nhiên hấp dẫn, khí hậu dễ chịu và giao thông thuận lợi Điều này không chỉ nâng cao giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng mà còn đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.
Hai là, tính lâu bền của bất động sản nghỉ dưỡng
Bất động sản nghỉ dưỡng có tính bền vững và lâu dài nhờ vào giá trị của đất đai, một nguồn tài nguyên quý giá không thể bị hủy hoại Các công trình nghỉ dưỡng, sau khi xây dựng và nâng cấp, có thể tồn tại hàng chục đến hàng trăm năm, thậm chí lâu hơn Tính bền vững của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ đến từ đất đai mà còn từ khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, tạo nên sự phong phú và đa dạng cho loại hình này Do đó, kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng được xem là một hoạt động an toàn và bền vững.
Về mặt lâu dài và tổng thể thì KDBĐS nghỉ dưỡng luôn có lãi do cầu luôn lớn hơn cung
Ba là, bất động sản nghỉ dưỡng chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, với giá trị của một tài sản có thể bị tác động bởi các bất động sản nghỉ dưỡng khác Đầu tư của Nhà nước vào hạ tầng sẽ gia tăng giá trị và vẻ đẹp của bất động sản nghỉ dưỡng trong khu vực Ngoài ra, các chủ đầu tư thực hiện dự án tại một khu vực cũng làm thay đổi diện mạo và thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc gia Việc xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ nâng cao giá trị của chính nó mà còn tôn lên vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các bất động sản khác trong khu vực.
Bên cạnh những đặc điểm chung nêu trên, BĐS nghỉ dưỡng có một số đặc điểm riêng biệt sau:
Một là, tính khan hiếm của bất động sản nghỉ dưỡng
Tính khan hiếm được hiểu là sự thiếu hụt, khó tìm thấy và quá ít so với nhu cầu
Bất động sản nghỉ dưỡng chỉ có thể phát triển tại những địa điểm có tiềm năng du lịch cao như vùng đồi núi, thành phố ven biển, bãi biển và đảo xa bờ, thay vì ở mọi nơi có thể sinh sống Trong khi bất động sản nhà ở chủ yếu đáp ứng nhu cầu thiết yếu về chỗ ở, bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu du lịch và nghỉ ngơi - một nhu cầu không thiết yếu nhưng đang gia tăng Điều này dẫn đến việc số lượng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng hạn chế và giá trị ngày càng cao.
Hai là, về tiêu chuẩn, quy chuẩn, xếp hạng của bất động sản nghỉ dưỡng
Bất động sản nghỉ dưỡng được thiết kế để phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi và lưu trú, do đó, việc quy hoạch và đầu tư xây dựng cần tuân thủ các tiêu chuẩn và quy chuẩn riêng biệt, phù hợp với nhu cầu du lịch của con người Những dự án này thường yêu cầu nguồn vốn lớn và quy mô đồng bộ để đáp ứng đa dạng nhu cầu lưu trú và nghỉ ngơi Sự khác biệt trong tiêu chuẩn và quy chuẩn cũng dẫn đến việc phân hạng bất động sản nghỉ dưỡng khác với nhà ở thông thường Khi đưa vào thị trường, bất động sản nghỉ dưỡng có tính đa dạng về loại hình, mức độ đầu tư và giá bán, nhằm phục vụ nhiều đối tượng và nhu cầu khác nhau.
Theo Điều 50 của Luật Du lịch năm 2017, việc xếp hạng các cơ sở lưu trú nghỉ dưỡng như căn hộ khách sạn và biệt thự du lịch được thực hiện theo quy định cụ thể Hạng của các cơ sở lưu trú du lịch sẽ được phân loại dựa trên các tiêu chí nhất định.
Khách sạn được phân loại từ 01 sao đến 05 sao dựa trên các tiêu chí như vị trí, kiến trúc, trang thiết bị tiện nghi, chất lượng dịch vụ, trình độ quản lý và đội ngũ nhân viên phục vụ, cũng như các yếu tố an ninh, an toàn, bảo vệ môi trường và vệ sinh an toàn thực phẩm.
… những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng là tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người trong bối cảnh kinh tế - xã hội phát triển
Tại Việt Nam, phân loại bất động sản nghỉ dưỡng dựa trên chức năng và cấu trúc bao gồm một số loại hình phổ biến như: biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, khu nghỉ dưỡng sinh thái và nhà nghỉ dưỡng ven biển Những loại hình này không chỉ đáp ứng nhu cầu lưu trú mà còn mang lại trải nghiệm nghỉ ngơi thư giãn cho du khách.
Một, căn hộ du lịch (Condotel)
Căn hộ du lịch là sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, mang đến cho du khách trải nghiệm nghỉ dưỡng tiện nghi tại các vị trí đắc địa Loại hình này thu hút nhiều khách nhờ vào dịch vụ tiện ích cao cấp và sự quản lý chuyên nghiệp từ các đơn vị uy tín, giúp nhà đầu tư (NĐT) an tâm về lợi nhuận Khác với căn hộ thông thường, căn hộ du lịch được trang bị đầy đủ tiện ích như hồ bơi, nhà hàng và phòng tập gym, đồng thời cho phép NĐT sở hữu và cho thuê Mô hình này đang phát triển mạnh mẽ tại các thành phố ven biển như Đà Nẵng, Phú Quốc, và Quy Nhơn, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, và CEO Group Một số căn hộ du lịch nổi tiếng bao gồm Vinpearl Nha Trang, Condotel Sungroup Phú Quốc, và Sungroup Đà Nẵng.
Hai, biệt thự du lịch
