2.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật Việt
2.2.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hoạt động kinh doanh bất
doanh bất động sản nghỉ dưỡng
* Giải pháp đối với các Cơ quan quản lý Nhà nước tại Thành phố Đà Nẵng
BĐS nghỉ dưỡng tại Thành phố Đà Nẵng đã mang đến nhiều cơ hội cho các NĐT nhờ chính quyền nơi đây đã có những chính sách tạo điều kiện cho loại hình này phát triển. Mặc dù năm 2019 khiến cho thị trường BĐS tại Đà Nẵng chịu nhiều biến động và ảnh hưởng nặng nề, nhưng cho đến hiện tại, thành phố đã có những bước đi mới giúp phục hồi nền kinh tế vốn bị chững lại bởi dịch bệnh kéo dài. Vì vậy, sư quản lý, điều chỉnh kịp thời của chính quyền đã giúp cho BĐS nghỉ dưỡng ngày một phát triển và nhận được nhiều sự quan tâm. Sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng Đà Nẵng trong việc chấn chỉnh những thông tin sai sự thật đã góp phần tạo được niềm tin cho những NĐT. Xong, hiện tại, các Cơ quan quản lý Nhà nước tại Thành phố Đà Nẵng cũng cần phải có những giải pháp để tiếp tục hoàn thiện, nâng cao và thúc đẩy phát triển KDBĐS nghỉ dưỡng, phát triển du lịch:
Một là, tiếp tục nâng cao, từng bước tạo dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước. Tiếp tục hoàn thiện Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, … hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; hoàn thiện quy chế quản lý giá, mua đặt cọc, mua trả góp, cho thuê cũng như hành nghề KDBĐS nghỉ dưỡng, … Điều này sẽ giúp cho thị trường BĐS dần trở nên minh bạch và tạo được sự thu hút đối với NĐT, tháo gỡ những vướng mắc và những tồn tại liên quan đến hành lang pháp lý, thúc đẩy kinh tế phát triển.
Hai là, đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất, khắc phục tình trạng phát triển ồ ạt của các BĐS nghỉ dưỡng một cách tự phát. Công khai, minh bạch trong quản lý và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS và thông tin và thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Không chỉ giúp các NĐT tuân thủ và phát triển loại hình này đúng mục đích mà còn đáp ứng được nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng của người dân.
Ba là, hoàn thiện chính sách quản lý đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, trong đó cần có những quy định rõ ràng về thuế và lệ phí, vừa giúp thể hiện được vai trò của Nhà nước vừa giúp NĐT thực hiện các giao dịch an toàn. Công bố công khai đầy
đủ các thông tin liên quan đến dự án BĐS nghỉ dưỡng, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm đối với các vi phạm theo quy định chống vi phạm pháp luật. Tăng cường công tác thanh tra, xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong kinh doanh loại hình này.
* Giải pháp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
Sự phát triển của thị trường BĐS nghỉ dưỡng không chỉ thu hút NĐT trong nước mà còn cả NĐT nước ngoài. Nắm bắt sự sôi động và tâm lý của khách hàng khi đầu tư vào loại hình này, các doanh nghiệp đã hoạch định nên những chiến lược kinh doanh để nâng cao hiệu quả của hoạt động KDBĐS nghỉ dưỡng cụ thể:
Một là, cần tăng cường năng lực về vốn lớn và lâu dài, nếu không thì doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn trong huy động vốn. Để kinh doanh đạt hiệu quả, các doanh nghiệp cần có các giải pháp huy động vốn, tìm kiếm các nguồn vốn khác nhau khi đầu tư cho các dự án, doanh nghiệp có thể huy động vốn từ các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác, phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết. Và muốn làm được như vậy, doanh nghiệp cần có tiềm lực về tài chính và các sức mạnh khác trên thị trường BĐS. Doanh nghiệp nên quan tâm các BĐS có tính thanh khoản cao, bền vững, tham gia các chương trình phát triển BĐS nghỉ dưỡng theo chủ trương của Chính phủ.
Hai là, các doanh nghiệp luôn đặt lợi ích khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng pháp luật. Nhưng các doanh nghiệp cũng nên đa dạng hóa việc tiếp cận nguồn vốn mới để nâng cao năng lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào huy động vốn từ khách hàng.
Ba là, các doanh nghiệp cần nghiêm túc tuân thủ quy định pháp luật, tránh gây sai phạm ảnh hưởng đến cá nhân và cả nền kinh tế chung.
Tác giả đã phân tích thực trạng hiện nay và đưa ra định hướng phù hợp, đưa ra các giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi cho những người tham gia giao dịch BĐS nghỉ dưỡng; sửa đổi, đưa ra những giải pháp để nâng
cao hơn vai trò quản lý của Nhà nước về xử lý vi phạm trong kinh doanh BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng.
Kết luận Chương 2
Từ việc phân tích quy định pháp luật ở phần 2.1.1 và thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Thành phố Đà Nẵng ở phần 2.1.2 của Chương 2 về những vấn đề xoay quanh hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Tác giả thấy rằng pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại những bất cập nhất định về chủ thể, các loại hợp đồng, vi phạm và xử lý vi phạm khi kinh doanh bất động sản. Nên từ đó cần phải hoàn thiện các quy định này để đảm bảo tốt quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là đối với kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, cụ thể cần hoàn thiện những nội dung sau:
Về bổ sung khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng và một số loại hình của bất động sản nghỉ dưỡng trong pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam giúp cho các chủ thể hiểu rõ hơn về loại hình mà họ đang kinh doanh và các quy định cụ thể liên quan đến loại hình này.
Về bổ sung đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đưa ra quy định về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua các bất động sản khác không phải là nhà ở. Bổ sung quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để góp phần thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng thì bổ sung quy định về hình thức đối với các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản đó là việc các hợp này đều phải được công, chứng chứng nhằm bảo đảm an toàn cho các chủ thể khi tham gia vào hợp đồng, hạn chế những tranh chấp phát sinh. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của các điều khoản trong hợp đồng kinh doanh bất động sản để thấy rõ nhất quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện các hợp đồng kinh doanh này.
Về điều kiện kinh doanh hàng hóa là bất động sản nghỉ dưỡng, vì bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình kinh doanh bất động sản có giá trị cao nên cần bổ sung quy định về mức vốn pháp định trong Luật Đầu tư năm 2020 để có thể tìm ra được những
chủ thể kinh doanh bất động sản có tiềm năng và có năng lực tài chính có thể đảm bảo thực hiện được các hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường. Về xử lý vi phạm, sửa đổi mức phạt tiền trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP đối với việc kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định, việc tăng mức phạt tiền nhằm ngăn ngừa những chủ thể cố tình vi phạm trong kinh doanh cũng như bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư khi tham gia vào kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.
Đó là những giải pháp của tác giả nhằm đảm bảo được tính khả thi và phù hợp của pháp luật về kinh doanh loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, hoàn thiện hơn hiệu quả áp dụng quy định pháp luật Việt Nam trong thực tiễn.
KẾT LUẬN CHUNG
Pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng là một vấn đề được các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản quan tâm nhiều hiện nay. Trên thực tế, pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với loại hình bất động nghỉ dưỡng nên việc kinh doanh loại hình này hiện này đều dựa trên quy định của Luật Kinh doanh bất động năm 2014 và các văn các bản quy phạm pháp luật khác. Điều này khiến cho các chủ thể tham gia vào kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng còn e ngại do những vướng mắc pháp lý cũng như những hạn chế của quy định của pháp luật trong việc áp dụng vào hoạt động kinh doanh. Vậy nên tác giả chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng qua thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng” với mục đích làm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, trong đó có kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Đồng thời tìm hiểu về thực trạng áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về kinh doanh loại hình này, cụ thể:
Ở Khóa luận này, tác giả đã triển khai bài viết theo 2 Chương, tập trung vào: 1. Trong Chương 1, nghiên cứu các vấn đề lý luận về bất động sản nghỉ dưỡng, kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng và pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tác giả rút ra được những nội dung như sau: Nêu khái quát chung về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, đưa ra khái niệm bất động sản nghỉ dưỡng, đặc điểm và phân loại BĐS nghỉ dưỡng; đưa ra khái niệm về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, đặc điểm và ý nghĩa của kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Nêu khái quát pháp luật về KDBĐS nghỉ dưỡng; đưa ra khái niệm, đặc điểm, các nguyên tắc và vai trò của pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, sơ lược về pháp luật Việt Nam và pháp luật một số nước trên thế giới điều chỉnh về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Không chỉ giúp người đọc hiểu rõ hơn về loại hình này mà còn giúp người đọc có thể tìm hiểu được tình hình của các nước trên thế giới cũng như quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Từ đó, đem đến cái nhìn tổng quan và chân thực về bức tranh kinh doanh đang diễn ra sôi động và rất phát triển như hiện nay.
2. Trong Chương 2, tìm hiểu và phân tích các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Kết hợp với tìm hiểu về thực tiễn áp dụng tại Thành phố Đà Nẵng đối với các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản trong thực tế, từ đó đưa ra được các nội dung sau: Phân tích và tập trung làm rõ những quy định quan trọng của pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng về chủ thể, hợp đồng, vi phạm và xử lý vi phạm trong các quy định này. Từ những phân tích cho thấy việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn còn chưa được áp dụng một cách đúng đắn nên tình trạng các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vi phạm pháp luật ngày càng cao hơn so với trước. Bên cạnh đó, thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng giúp người đọc hiểu hơn phần nào về những chính sách cũng như công tác quản lý đầy hiệu quả của địa phương và sự quan tâm làm rõ những sai phạm đến từ việc kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư.
Từ việc phân tích các quy định và thực tiễn áp dụng pháp luật trong kinh doanh kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng của các chủ thể. Từ đó thấy được các bất cập và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện hơn các quy định này, cụ thể: Đưa ra những bất cập về các quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng của các chủ thể. Các quy định còn chưa rõ ràng cụ thể, chưa chặt chẽ trong các quy định về chủ thể; các loại hợp đồng kinh doanh; về vi phạm và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Từ đó, đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định nêu trên; đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng đối với các Cơ quan quản lý Nhà nước tại Thành phố Đà Nẵng và đối với các doanh nghiệp kinh doanh loại hình này.
Từ những nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến nội dung pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng và vận dụng vào thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng, có thể thấy rằng việc kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng còn gặp rất nhiều khó khăn do những vướng mắc về các quy định pháp luật, điều này khiến cho thị trường bất động sản bị trì trệ và không tạo được lòng tin cho các nhà đầu tư khi đầu tư vào loại hình này. Từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng, việc điều chỉnh pháp luật trở nên vô cùng quan trọng, không chỉ quyết định sự phát triển nên kinh tế của một thành phố mà còn là cả nền kinh tế của đất nước. Những chính sách thiết thực cùng với sự quan tâm của
Nhà nước sẽ tạo cơ hội và sự yên tâm cho các chủ thể khi tham gia vào thị trường, vì thế hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng là điều vô cùng quan trọng và phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, góp phần đưa BĐS nghỉ dưỡng trở thành loại hình kinh doanh đem đến nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư và cả đất nước.
Trên đây là những nghiên cứu, phân tích và ý kiến đề xuất của bản thân tác giả đối với các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Nhằm góp phần nâng cao hơn các quy định pháp luật, tạo nên hành lang pháp lý phát triển bất động sản nghỉ dưỡng minh bạch, lành mạnh và bền vững.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
[1] Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28/11/2013
[2] Bộ Luật Dân sự 2015/QH13 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 24/11/2015
[3] Bộ Luật Hình sự 2015/QH13 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 27/11/2015
[4] Luật Bảo vệ môi trường năm 2014/QH13 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 23/06/2014
[5] Luật Doanh nghiệp năm 2020/QH14 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 17/6/2020
[6] Luật Du lịch năm 2017/QH14 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 19/6/2017
[7] Luật Đầu tư năm 2020/QH14 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 17/06/2020
[8] Luật Đất đai năm 1987/HĐNN8 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 29/12/1987
[9] Luật Đất đai năm 1993/CTN của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 14/7/1993
[10] Luật Đất đai năm 2003/QH11 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ