2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Thành
tại Thành phố Đà Nẵng
2.1.2.1. Những kết quả đạt được * Đánh giá chung
Du lịch nghỉ dưỡng đang là hoạt động phát triển mạnh mẽ ở Đà Nẵng, bởi đây là thành phố có rất nhiều tiềm năng, có bãi biển đẹp, danh thắng nổi tiếng, môi trường sống năng động, người dân thân thiện. Từ những lý do đó, Đà Nẵng trở thành nơi có rất nhiều các dự án BĐS nghỉ dưỡng quy mô lớn được đầu tư mới, thu hút một lượng lớn du khách tìm đến. Điều này cho thấy, thị trường BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng của Đà Nẵng luôn được đánh giá cao và có khả năng mang lại lợi nhuận cho NĐT, cụ thể được thể hiện qua hai loại BĐS nghỉ dưỡng được đưa vào kinh doanh nhiều nhất tại Thành phố Đà Nẵng đó là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Nguồn cung và sức tiêu thụ của hai loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này được thể hiện qua hai biểu đồ sau:
(Nguồn: Bộ phận R&D – DKRA Vietnam) 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 2016 2017 2018 2019 Jul-20
Nguồn cung và tiêu thụ căn hộ du lịch
(Nguồn: Bộ phận R&D – DKRA Vietnam) Qua hai biểu đồ ở trên, ta có thể thấy:
Giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018, BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng có tốc độ phát triển nhanh và hấp dẫn NĐT, năm 2016 được coi là thời kỳ phát triển và hoạt động nhộn nhịp của loại hình này tại Đà Nẵng, các giao dịch diễn ra sôi động và các BĐS nghỉ dưỡng thì luôn được tiêu thụ ở mức cao51. Tại khu vực ven biển Đà Nẵng, bên cạnh hệ thống resort với tiêu chuẩn 5 sao, thì loại hình BĐS nghỉ dưỡng là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch là những sản phẩm được các NĐT quan tâm. Nếu như trước năm 2017, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chỉ xuất hiện các loại hình sản phẩm đơn thuần như: căn hộ du lịch và biệt thự du lịch với những tiện ích cơ bản thì bước sang năm 2017, thị trường BĐS nghỉ dưỡng bắt đầu xuất hiện những dòng sản phẩm mới lạ hơn52. CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng uy tín cùng cam kết lợi nhuận cao có lẽ là lý do khiến tỷ lệ tiêu thụ BĐS nghỉ dưỡng trên toàn thị trường đạt 81%, trong 6 tháng cuối năm, Đà Nẵng cung cấp thêm 45 biệt thự nghỉ dưỡng cho thị trường BĐS. Bên cạnh đó, sản phẩm căn hộ du lịch cũng hoạt động ổn định, với nhiều chính sách ưu đãi từ CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng, cam kết lợi nhuận lên đến 12%, dự án có tiềm
51 Thị trường căn hộ du lịch trong nửa đầu năm 2016 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung với 2.436 căn từ 6 dự án, trong đó 89% là các căn hộ cao cấp từ dự án Vinpearl Condotel Da Nang, Ariyana Beach Resort and Suite Da Nang, Ocean Suite (Khu B). Tổng nguồn cung căn hộ du lịch tăng lên 3.084 căn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao nhất 76%, tiếp theo là phân khúc trung cấp (16%) và phân khúc hạng sang (9%).
52 Mở đầu cho dòng sản phẩm mới lạ của BĐS nghỉ dưỡng là dự án Wellness Condotel Coco Ocean – Spa Resort thuộc tổ hợp Cocobay
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 2016 2017 2018 2019 Jul-20
Nguồn cung và tiêu thụ biệt thự du lịch
năng và sản phẩm đạt chất lượng giúp cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng này càng thu hút nhiều NĐT trong và ngoài nước tìm đến53.
Giai đoạn từ năm 2018 đến cuối năm 2019, trong năm 2018, tại Đà Nẵng, ngoài phân khúc đất nền hoạt động rất mạnh và sôi động thì những sản phẩm nghỉ dưỡng có cam kết lợi nhuận cũng đạt mức cạnh tranh khá cao. Phát triển của du lịch kéo theo những sự thay đổi về cơ sở hạ tầng. Việc thực hiện các dự án nâng cấp đã kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là kinh doanh căn hộ du lịch54, nhưng vì căn hộ du lịch vẫn là một loại hình mới nên đến năm 2018 vẫn chưa có văn bản pháp luật liên quan đến quy chuẩn, tiêu chuẩn của loại hình BĐS nghỉ dưỡng đang rất thu hút này. Bên cạnh đó, quy định về quản lý vận hành vẫn còn chưa rõ ràng, dẫn đến xảy ra xung đột giữa CĐT dự án và NĐT thường xuyên xảy ra.
Giai đoạn từ cuối năm 2019 đến tháng 07 năm 2020, khi dịch Covid – 19 xuất hiện và kéo dài thì BĐS nghỉ dưỡng càng trở nên trầm lắng, ảm đạm55. Tuy nhiên, về cơ bản, hiện tại thị trường này đã quay trở lại và dần phục hồi nhờ những chính sách phù hợp với tình hình thực tế56. Tại Nghị quyết 43-NQ/TW ngày 24/01/2019 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã định hướng phát triển Đà Nẵng với 3 trụ cột chính là: du lịch, công nghiệp - công nghệ cao và kinh tế biển. Vì vậy, Thành phố Đà Nẵng đã đẩy mạnh tốc độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông – xã hội trọng điểm; sớm hoàn thiện cơ chế, chính sách và khung pháp lý phê duyệt dự án, đồng thời rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục phê duyệt so với trước đây.
Nhìn chung, BĐS nghỉ dưỡng dần phục hồi sau thời gian dài trầm lắng, lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng được tiến hành nhiều hơn. Hiện nay, các NĐT vẫn coi Đà Nẵng là nơi có những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng tốt, có khả năng sinh lời, CĐT dự án uy tín cùng những chính sách mới của thành phố tạo điều kiện thuận lợi cho các
53 “Đầu tư thị trường BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng cơ hội sinh lời vượt trội”,https://smartland.vn/dau-tu-thi- truong-bat-dong-san-nghi-duong-da-nang-co-hoi-sinh-loi-vuot-troi/, truy câp vào lúc 19 giờ ngày 15/05/2021.
54 Đến nửa đầu năm 2018, cùng với sự tăng trưởng của nguồn cung, giá bán căn hộ du lịch sơ cấp tại Đà Nẵng ghi nhận sự tăng mạnh, trung bình đạt 2.100 USD/m2, tăng 19% theo năm.
55 Riêng đối với loại hình Condotel, mức tiêu thụ thấp nhất trong 5 năm qua. DKRA Việt Nam cho biết, tại khu vực Đà Nẵng có 1 dự án Condotel mở bán, cung cấp ra thị trường 65 căn Condotel. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 57% nguồn cung mới (khoảng 37 căn), sức tiêu thụ chung toàn thị trường BĐS ở mức rất thấp.
56 Với BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung mới căn hộ du lịch có thể sẽ khan hiếm. Đồng thời, sức mua chung toàn thị trường vẫn duy trì ở mức rất thấp và khó có sự phục hồi rõ nét vào cuối năm 2020.
NĐT khi tham gia KDBĐS nghỉ dưỡng. Nhưng sự phát triển của du lịch cùng các giao dịch liên quan đến BĐS nghỉ dưỡng được thực hiện nhiều kéo theo đó là nỗi lo tăng trưởng nóng, mất cân đối cung cầu, khả năng đầu tư khai thác chưa thực sự hiệu quả đối với loại hình này so với nhu cầu thực tế. Vì vậy, trong thời gian sắp tới, Thành phố Đà Nẵng cần có những bước đi mới và có những quy định rõ ràng hơn đối với việc KDBĐS nghỉ dưỡng để hạn chế thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra đối với các chủ thể tham gia vào kinh doanh loại hình BĐS này.
* Kết quả đạt được trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
Một là, giải quyết và tháo gỡ những vướng mắc của các doanh nghiệp, Thành
phố Đà Nẵng đã mạnh dạn hỗ trợ để điều chỉnh quy hoạch dự án Cocobay sang căn hộ chung cư, giúp đáp ứng được như cầu của NĐT cũng như người mua để ở57. Để đảm bảo tính bền vững cho dự án của NĐT và cũng tạo cơ sở pháp lý cho người dân có nhu cầu mua và sử dụng các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, chính quyền Thành phố Đà Nẵng đã tiến hành cấp sổ đỏ cho các dự án này khi đã đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn đề ra, điều này dự báo thị trường BĐS sẽ dần ấm lên sau dịch.
Hai là, từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường Đà Nẵng bước vào giai đoạn sàng
lọc, chỉ những CĐT dự án uy tín, triển khai dự án chất lượng mới chiếm được thị phần trên thị trường. Trong số đó, dự án Cor4 (dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp) do Tập đoàn Empire là CĐT được coi là dự án duy nhất tại Đà Nẵng hiện đã hoàn thiện khung pháp lý, ra được hợp đồng mua bán; NĐT hoàn toàn có thể yên tâm đầu tư cùng với cơ hội sinh lời bền vững khi đầu tư vào dự án này.
Ba là, để giúp cho loại hình Condotel mang lại hiệu quả, Thành phố Đà Nẵng
đã có những đề nghị gửi đến Chính phủ, Bộ Xây dựng và các ngành liên quan về các quy định cụ thể như trách nhiệm của CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng, hình thức sở hữu giúp đảm bảo theo đúng định nghĩa vốn có của căn hộ du lịch. Bên cạnh đó, chính quyền Thành phố Đà Nẵng đã tạo điều kiện cho sự phát triển của loại hình BĐS nghỉ dưỡng, đó là việc triển khai hàng loạt các dự án hạ tầng giao thông hiện đại như hầm
57 Cụ thể là 1.016 căn Condotel trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1,2,3 được thành căn hộ chung cư và 544 căn Condotel trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng ở tòa nhà Cocobay Tower cũng được chuyển thành căn hộ chung cư.
chui cầu vượt sông Hàn, nâng cấp và mở rộng sân bay Đà Nẵng58, … giúp cho việc đi lại trở nên thuận tiện và thu hút khách hàng tìm đến đầu tư nhiều hơn tại thành phố.
2.1.2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
Việc triển khai thực hiện pháp luật đối với KDBĐS nghỉ dưỡng, về cơ bản Thành phố Đà Nẵng đã đạt được nhiều kết quả tốt, mang lại hiệu quả khi giải quyết các vấn đề đặt ra. Mặc dù BĐS nghỉ dưỡng đã phát triển trong nhiều năm qua, đem đến những tín hiệu tích cực, song trong quá trình áp dụng pháp luật vào thực tế vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho các NĐT khi quyết định chọn đầu tư loại hình này cụ thể:
Một là, các BĐS nghỉ dưỡng chưa được pháp luật quy định cụ thể, làm cho
công tác quản lý đầu tư xây dựng, vận hành, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu còn khá phức tạp. Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài thì căn hộ nghỉ dưỡng sẽ không khác gì căn hộ chung cư với chức năng như nhà ở. Điều này có nguy cơ hình thành đơn vị cư trú, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật. Vấn đề này không chỉ gây khó khăn cho công tác quản lý của thành phố đối với loại hình này mà còn với cả Nhà nước. Các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sở hữu chỉ 50 năm khiến cho NĐT phải đắn đo suy nghĩ về những gì họ có thể đạt được trong giới hạn thời gian như vậy, quy định của pháp luật thật sự chưa tạo được niềm tin cho NĐT tham gia đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng. Cùng với đó, các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch căn hộ Condotel chưa rõ ràng, cho nên các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế được hình thành theo sự đồng thuận giữa các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của pháp luật dân sự. Không chỉ vậy, khi thực hiện các giao dịch, các CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng thường ra cam kết lợi nhuận cao thu hút khách hàng, nếu có xảy ra sự cố thì khách hàng sẽ là người gặp rất nhiều rủi ro. Tuy là sự thỏa thuận giữa các bên, nhưng vì Luật Đất đai năm 2013 cũng như Luật KDBĐS năm 2014 chưa có quy định cụ thể nên hiện nay xảy ra nhiều vụ tranh chấp giữa chủ sở hữu và CĐT dự án, dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu
58 Một số dự án lớn thuộc lĩnh vực giao thông, cơ sở hạ tầng như: Dự án Cảng liên Chiểu, Dự án di dời ga đường sắt và tái phát triển đô thị, Dự án tàu điện kết nối giữa Đà Nẵng và Hội An, …
căn hộ nghỉ dưỡng muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê lại đối với CĐT dự án để tự cho thuê hoặc để ở.
Hai là, không chỉ riêng đối với Thành phố Đà Nẵng, mà với cả nước tính bình
đẳng giữa các đối tượng tham gia KDBĐS, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng chưa được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài còn có sự khác biệt về hình thức mua bán, cho thuê BĐS nghỉ dưỡng cũng như quy định về cấp Giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký KDBĐS nghỉ dưỡng khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư KDBĐS nghỉ dưỡng). Bên cạnh đó, công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động KDBĐS nghỉ dưỡng – loại hình có giá trị cao, nhất là việc thực hiện các giao dịch còn bị buông lỏng. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền các cấp là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ để thực thi nhiệm vụ được giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục.
Ba là, đối với những dự án cam kết lợi nhuận từ 8% - 15% trong 5 – 10 năm,
giá bán có thể đã bao gồm các khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này. Nhưng trên thực tế, giá bán BĐS nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch tại Thành phố Đà Nẵng đã bị đẩy lên quá mức. Khi soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ du lịch đã có cam kết lợi nhuận, nhưng thực chất các cam kết này thường gây rủi ro lớn với NĐT và không khả thi. Việc xảy ra nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề này trên thành phố hiện nay khiến cho việc xử lý của các Cơ quan còn chậm trễ và vấp phải nhiều ý kiến trái chiều, không nhận được sự đồng tình của những người trong vụ việc. Bên cạnh đó, được mệnh danh là thành phố “đáng đến” nhất Việt Nam, việc các NĐT nước ngoài tìm đến đây là vô cùng lớn, việc pháp luật không có quy định rõ ràng trong vấn đề sở hữu BĐS nghỉ dưỡng của người nước ngoài khiến cho công tác triển khai các dự án với NĐT còn vấp phải nhiều rào cản. Như vậy, việc sử dụng các văn bản pháp luật sao cho phù hợp với sự phát triển của thị trường BĐS nghỉ dưỡng là không hề dễ dàng, vì vậy cần có sự đóng góp để hoàn thiện pháp luật cho từng vấn đề chưa được giải đáp hiện nay, giúp cho thành phố và cả đất nước phát triển hơn trong thời gian sắp tới.
Bốn là,loại hình BĐS nghỉ dưỡng chưa thực sự đa dạng và phong phú; đầu tư chưa đồng bộ: BĐS nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng và cả nước chủ yếu tập trung vào hai loại hình chính là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Hiện nay, thị trường đang có xu hướng cho ra đời nhiều loại BĐS nghỉ dưỡng mới nên các CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng cần đa dạng hóa hơn nữa các loại hình và mô hình kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện thực tế thị trường BĐS, phù hợp với quy định của pháp luật về các loại BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế, hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói riêng trong thời gian qua vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế. Do vậy, việc tìm ra giải pháp phù hợp để phát triển thị trường BĐS nghỉ dưỡng không chỉ ở Thành phố Đà Nẵng mà còn cả nước trong thời gian tới là một đòi hỏi cấp bách và thực sự có ý nghĩa đối với sự phát triển của