2.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật Việt
2.2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản
Ở nước ta, nguyên tắc quan trọng để hoạt động KDBĐS nghỉ dưỡng diễn ra một cách lành mạnh, hướng tới xây dựng một thị trường BĐS phát triển đó là việc kinh doanh phải được thực hiện một cách công khai, minh bạch. Việc thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu chính xác; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, … đã gây nên tâm lý e ngại cho các NĐT trong và ngoài nước. Tuy nhiên, hiện nay, tính minh bạch của thị trường được thể hiện ở chỗ đã áp dụng tốt các nguyên tắc công khai, trung thực trong cũng cấp thông tin, giúp việc BĐS nghỉ dưỡng đưa vào kinh doanh có nhiều khởi sắc hơn so với ban đầu, giúp giảm một phần đáng kể tình trạng tăng giá các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch lên cao so với giá trị thực của nó. Để đảm bảo được tính minh bạch cho BĐS nghỉ dưỡng qua từng thời kỳ, cần phải đảm bảo các vấn đề về hệ thống pháp luật, về quyền sở hữu nhà ở, về giá cả cũng như chất lượng của BĐS nghỉ dưỡng.
2.2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng động sản nghỉ dưỡng
Từ thực tiễn phân tích được, thấy rằng những quy định pháp luật về KDBĐS, bao gồm cả BĐS nghỉ dưỡng vẫn tồn tại các bất cập trong các quy định và khi áp dụng vào thực tiễn. Nhằm giải quyết các tồn tại của thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện nay và đáp ứng sự phát triển của thị trường thời gian sắp tới, việc hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng là nhu cầu cấp thiết. Nên để khắc phục các bất cập đó tác giả xin đưa ra một vài kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn các quy định về KDBĐS nghỉ dưỡng cụ thể:
Thứ nhất, bổ sung khái niệm và quy định cụ thể về bất động sản nghỉ dưỡng, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng
* Về bất động sản nghỉ dưỡng
Qua phân tích khái niệm BĐS nghỉ dưỡng ở phần 1.1.1 của Chương 1, có thể thấy rằng BĐS nghỉ dưỡng là một bộ phận quan trọng của BĐS và đang có xu hướng phát triển ngày càng mạnh mẽ. Nhưng hiện nay thì pháp luật Việt Nam vẫn chưa có một khái niệm cụ thể như thế nào là BĐS nghỉ dưỡng. Nên khi áp dụng vào thực tế rất khó để xác định cụ thể phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và hiệu lực của từng loại giao dịch về BĐS nghỉ dưỡng. Theo đó, cần đưa ra quy định cụ thể về BĐS nghỉ dưỡng theo hướng:
- BĐS nghỉ dưỡng là một loại hình BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS;
- CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS nghỉ dưỡng theo quy định của Luật KDBĐS;
- Mở rộng và cho phép nhiều chủ thể được sở hữu BĐS nghỉ dưỡng không chỉ là tổ chức, cá nhân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà cả tổ chức, cá nhân nước ngoài…
- Quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong đầu tư, kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng theo hướng thông thoáng, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
- Có chính sách ưu đãi đối với CĐT dự án về việc vay vốn, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng và phù hợp với chính sách phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;
- Có chính sách ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật xung quanh các dự án BĐS nghỉ dưỡng để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án, nâng cao chất lượng của BĐS nghỉ dưỡng.
Như vậy, tác giả đề xuất nên làm rõ khái niệm về BĐS nghỉ dưỡng, cần bổ sung khái niệm này vào trong Luật KDBĐS hoặc các văn bản hướng dẫn luật, cụ thể là
khái niệm mà tác giả đã rút ra về BĐS nghỉ dưỡng ở phần 1.1.1 của Chương 1 như sau: “Bất động sản nghỉ dưỡng là đất đai, công trình nghỉ dưỡng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, được xây dựng trong các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng với mục đích phục vụ du khách, cung cấp các dịch vụ thương mại, lưu trú, … và sản phẩm được bán lại cho các nhà đầu tư để nghỉ dưỡng, tự kinh doanh hoặc cùng hợp tác kinh doanh để thu lợi nhuận”.
* Về các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng
Trên thực tế có rất nhiều loại hình BĐS nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, shophouse, shoptel, …các tên gọi này đều là những từ ngoại lai, được du nhập từ nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam, được CĐT dự án BĐS và NĐT sử dụng khi giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, pháp luật KDBĐS hiện hành và pháp luật khác có liên quan hiện chưa khái niệm cụ thể về các loại BĐS nghỉ dưỡng này. Theo đó, cũng chưa có bất kì chế định pháp luật nào điều chỉnh đối với việc kinh doanh loại hình này. Vì vậy, tác giả đề xuất làm rõ khái niệm về một số sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng phổ biến hiện nay như sau:
“1. Căn hộ du lịch hay còn được gọi là Condotel, là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch.”
“2. Biệt thự du lịch là một loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, nằm trong phân khúc bất động sản cao cấp và được xây dựng theo mô hình khép kín để kinh doanh dịch vụ du lịch.”
“3. Mini Hotel là mô hình khách sạn thu nhỏ nằm trong một quần thể nghỉ dưỡng hoặc tại trung tâm thành phố, bao gồm những tiện ích, dịch vụ sang trọng, hiện đại tương tự như các khách sạn thông thường khác.”
“4. Shophouse hay còn được gọi là nhà phố thương mại, là mô hình nhà kiểu mới kết hợp giữa căn hộ nhà ở với cửa hàng thương mại.”
Việc đưa ra các khái niệm này nhằm phân biệt các loại hình BĐS nghỉ dưỡng với nhau, với những đặc điểm và tính năng sử dụng khác nhau cũng sẽ có sự khác biệt về cách thức quản lý, vận hành, kinh doanh và xác lập giao dịch, quyền và nghĩa
vụ của các chủ thể giao dịch. Vì vậy, để tạo hành lang pháp lý cho các loại BĐS này được hoạt động một cách chính quy, có định hướng quản lý và kiểm soát của Nhà nước, trước tiên cần phải có khái niệm cụ thể cho các loại hình BĐS nghỉ dưỡng, làm rõ đặc tính và mục đích sử dụng. Tương tự như vậy, cần làm rõ bản chất, mục đích phục vụ du lịch của biệt thự du lịch, nhà phố du lịch để tránh nhầm lẫn với nhà ở. Đây là cơ sở tiền đề để xây dựng quy chế pháp lý cho sự quản lý, vận hành và kinh doanh đối với loại hình BĐS nghỉ dưỡng một cách chính thức tại Việt Nam.
Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, tác giả đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể như sau:
* Bổ sung quy định về đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Như bất cập đã nêu ra ở phần 2.1.1.1 của Chương 2 về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu và mua BĐS nghỉ dưỡng. Thực tế có thể thấy Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014 đã cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, để ở và kinh doanh, cho thuê60. Như vậy, pháp luật Việt Nam cũng nên cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu các BĐS có mục đích lưu trú gắn với quyền sử dụng đất như BĐS nghỉ dưỡng nhằm nghỉ dưỡng và kinh doanh. Bên cạnh đó, việc cho cá nhân nước ngoài được mua BĐS nghỉ dưỡng nhằm mở ra cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư rất tiềm năng về cho đất nước, giải quyết vấn đề nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng, tạo động lực phát triển du lịch. Pháp luật của Thái Lan cũng đã có nhưng quy định tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu BĐS nghỉ dưỡng tại đất nước này. Hay pháp luật của Mỹ đã mở cửa cho phép
60 Xem thêm khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014
mua bán BĐS nghỉ dưỡng nhưng đi kèm các điều kiện về quốc phòng, an ninh, … Do đó, tác giả đề xuất bổ sung Luật KDBĐS năm 2014 theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam, xem xét bổ sung khoản 2 Điều 14 Luật KDBĐS như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua các BĐS khác không phải là nhà ở”. Tác giả đề xuất như vậy để giúp mở rộng hơn các chủ thể có thể tham gia vào KDBĐS không phải là nhà ở như BĐS nghỉ dưỡng, góp phần thu hút vốn đầu tư vào loại hình này mà vẫn có thể quản lý bằng các quy định về điều kiện, thủ tục mua, thuê, thuê mua BĐS của người nước ngoài, tương tự như quy định đối với nhà ở.
* Sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài
Mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, có nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, nhưng khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận từ chối với lý do: Cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 “Người sử dụng đất’, Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai. Đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đó, cần ghi nhận: “Người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, loại trừ những loại BĐS mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội như: BĐS tại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; nhà ở xã hội.”. Cụ thể, ngay từ đầu người nước ngoài có mong muốn đầu tư BĐS tại Việt Nam đã xác định được những loại BĐS nào không được phép mua, sở hữu và tập trung tìm kiếm thông tin về các loại BĐS khác được phép.
* Bổ sung quy định vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản
Ở bất cập đã nêu ra ở phần 2.1.1. của Chương 2 về vốn pháp định trong KDBĐS. Luật Đầu tư năm 2020 đã bãi bỏ điều kiện “phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” đối với tổ chức, cá nhân KDBĐS nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể có nguồn vốn ít có thể tham gia kinh doanh loại hình này. Nhưng KDBĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, trong đó BĐS nghỉ dưỡng là loại hình có giá trị cao nên pháp luật đầu tư cần quy định về mức vốn pháp định tại điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Ở Luật KDBĐS năm 2014 có quy định về vốn pháp định đối với cá nhân, tổ chức khi KDBĐS phù hợp hơn, cụ thể các cá nhân, tổ chức KDBĐS phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS năm 201461.
Theo đó, đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS mà không phải thành lập doanh nghiệp bao gồm các trường hợp sau: nhóm không đầu tư dự án BĐS để kinh doanh; nhóm đầu tư dự án BĐS để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất); tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể…Quy định có vốn pháp định 20 tỷ đồng trở lên có tác dụng thanh lọc các công ty BĐS yếu kém, chỉ còn lại những đơn vị có năng lực tài chính, giúp cho tiến độ các dự án được đảm bảo, quyền lợi của NĐT được bảo vệ trong các hoạt động KDBĐS, đặc biệt là đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Vì vậy, như đã phân tích ở trên, tác giả đề xuất bổ sung quy định về mức vốn pháp định đối với cá nhân, tổ chức KDBĐS vào điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
* Bổ sung quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản (bao gồm kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng) của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Như bất cập đã nêu ra ở phần 2.1.1.1 của Chương 2 về việc quy định phạm vi KDBĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hẹp hơn nhiều so với tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều này khiến cho các NĐT nước ngoài còn có tâm lý e ngại và hạn chế đầu tư vào các loại hình BĐS mới như BĐS nghỉ dưỡng. Do đó, cần tạo sự bình đẳng giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh BDDS trong nước và nước ngoài, đặc biệt là vấn đề thời gian, chi phí và điều kiện thu thập những thông tin về thị trường BĐS mà NĐT nước ngoài có thể có được khi quyết định đầu tư. Môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng là một yếu tố rất quan trọng để thu hút các NĐT nước ngoài. Vì vậy, tác giả đề xuất bổ sung thêm quy định tại khoản 3 Điều 11 Luật KDBĐS năm 2014 về việc mở rộng phạm vi kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được KDBĐS dưới hình thức như sau: “c)Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.62” Việc bổ sung thêm điểm mới này giúp mở rộng hoạt động KDBĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thu hút nguồn lực tài chính có lợi cho thị trường nhưng vẫn đảm bảo đảm được việc sử dụng đất đúng mục đích, nếu vi phạm tùy theo mức độ có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị thu hồi theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
* Sửa đổi quy định về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
Bất cập về hình thức khi pháp luật KDBĐS chưa quy định bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực đối với hợp đồng KDBĐS. Từ thực tế cho thấy các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng KDBĐS hiện nay vẫn còn nằm rải rác