nhằm đáp ứng nhu cầu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, việc hoàn thiện các quy phạm pháp luật điều chỉnh những giao dịch về mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai có vai trò vô cùng quan trọng góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển. Đó là lý do tác giả chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và vấn đề thực thi trong thực tế”.
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết luận, số liệu khóa luận tốt nghiệp trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận giảng viên hướng dẫn Tác giả khóa luận tốt nghiệp (ký ghi rõ họ tên) DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS :Bộ luật Dân TNCN :Thu nhập cá nhân MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC .iv MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1.Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 10 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.2 Ý nghĩa chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .16 1.3 Cơ cấu pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 17 1.3.1 Chủ thể chuyển nhượng hơp đồng mua bán nahf hình thành tương lai 17 1.3.2 Đối tượng chuyển nhượng .18 `1.3.3 Nội dung văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 19 1.3.4 Hình thức, trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 20 1.3.5 Thuế TNCN liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 23 2.1 Nội dung quy định pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 23 2.1.1 Chủ thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 23 2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 26 2.1.3 Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 29 2.1.4 Hình thức, trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 31 2.1.5 Thuế TNCN chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 32 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 33 2.2.1 Những kết đạt 33 2.2.2 Những hạn chế 34 2.2.2.1 Về điều kiện chuyển nhượng 34 2.2.2.2 Về quyền sử dụng đất giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 36 2.2.2.3 Nội dung văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 37 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 39 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 39 3.2 Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 42 3.2.1 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .42 3.2.1.1 Về chủ chủ thể tham gia chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 42 3.2.1.2 Về điều kiện chuyển nhượng hình thức văn hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 44 3.2.1.3 Về chế kiểm soát 46 3.2.1.4 Mở rộng thời điểm phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 47 3.2.1.5 Về chế tài xử lý vi phạm 48 3.2.1.6 Về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 49 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .49 3.2.2.1 Tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền .49 3.2.2.2 Xử lý nghiêm minh hình vi vi phạm pháp luật liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .50 3.2.2.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật .51 KẾT LUẬN 53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bắt đầu thời kỳ mở cửa kinh tế từ thập kỷ cuối kỷ 20, kinh tế Việt Nam không ngừng phát triển số lượng chất lượng Quá trình thị hóa tình trạng gia tăng dân số học thị lớn, kéo theo nhu cầu nhà ln tình trạng cung khơng đáp ứng đủ cầu Nhu cầu có nhà nhu cầu thiết yếu người, yếu tố góp phần phát triển nguồn nhân lực đất nước Việc chăm lo giải nhà cho nhân dân Đảng Nhà nước ta quan tâm xác định vấn đề xã hội, nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội Vì nhu cầu xã hội nên để tạo điều kiện cho giao dịch nhà phát triển thuận lợi, hình thức nhà đặc biệt pháp luật thừa nhận nhà hình thành tương lai Tuy nhiên nhu cầu ngày cao nên thị trường bất cân đối, cung không đủ cầu nên dẫn đến tượng số khách hàng có nhu cầu nhà thực phải tìm đến người ký hợp đồng với chủ đầu tư để chuyển nhượng Đó nguyên nhân làm cho thị trường nhà hình thành tương lai bắt đầu hình thành giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai ngày sơi động Vì thế, để tạo hành lang pháp lý cho giao dịch trên, thời gian qua quy định pháp luật nhà tương lai có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai ban hành tác động tích cực đến phát triển giao dịch nhà ở, bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia, thúc đẩy phát triển thành phần kinh tế nói chung phát triển giao dịch nói riêng Tuy nhiên hệ thống quy định pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cịn có số hạn chế, bất cập, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung, thị trường chuyển nhượng nhà hình thành tương lai nói riêng Chính vậy, số tượng tiêu cực giới đầu tư tồn ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản Việt Nam tác động ngược lại với đường lối, sách Đảng việc nỗ lực tạo điều kiện tốt để người dân quyền sở hữu nhà hợp pháp Do vậy, nhằm đáp ứng nhu cầu điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tương lai, việc hoàn thiện quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tương lai có vai trị vơ quan trọng góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển Đó lý tác giả chọn đề tài “Pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai vấn đề thực thi thực tế” Tình hình nghiên cứu Trong trình nghiên cứu hồn thành khóa luận, tác giả tìm hiểu, tham khảo số tài liệu có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn như: Tác giả Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Tác giả Hoàng Diệu Linh (2019), “Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành Thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Tác giả Phạm Hoàng Anh (2015), “Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật Học, Đại học Quốc Gia Hà Nội Tác giả Phạm Thị Phương (2020), “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kinh doanh bất động sản”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Trường Đại học Huế Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án, tập 2, nhà xuất Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam Trong tác phẩm từ trang số 940 đến trang số 966 đề cập đến vấn đề chuyển giao hợp đồng Các cơng trình nghiên cứu, viết chủ yếu tập chung đề cập đến nhà hình thành tương lai, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai vấn đề liên quan giúp tác giả có nhìn khái quát chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên vấn đề pháp lý chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cơng trình nghiên cứu chưa đề cập đến Do tác giả lựa chọn nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai góp phần đáp ứng u cầu tình hình Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu Trên sở vấn đề lý luận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, phân tích đánh giá thực trạng quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng loại hợp đồng trên, từ đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam thời gian tới 4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích trên, khóa luận tập trung vào số vấn đề sau: Thứ nhất, làm sáng tỏ vấn đề lý luận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai bao gồm: Khái niệm, đặc điểm nhà hình thành tương lai, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai… Thứ hai, nêu thực trạng quy định pháp luật đánh giá thực trạng pháp luật từ thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, phát bất cập từ xác định điểm cần điều chỉnh, sửa đổi bổ sung Thứ ba, đưa định hướng hoàn thiện giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng đề tài nghiên cứu giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai bên chuyển nhượng cho bên thứ ba hay gọi bên chuyển nhượng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn liên quan điều chỉnh 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận tập trung nghiên cứu việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 mà không đề cập đến trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án cho bên thứ ba trường hợp này, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng kế thừa toàn quyền, nghĩa vụ bên chuyển nhượng (là bên bán nhà hình thành tương lai) phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư Phương pháp nghiên cứu Khóa luận nghiên cứu dựa phương pháp khoa học chủ nghĩa Mác - Lenin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm Đảng phát triển kinh tế thị trường có lĩnh vực nhà Bên cạnh đó, tác giả sử dụng