Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân thành phố hồ chí minh

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Trường Đại học Hịa Bình Vậy tơi viết Lời cam đoan đề nghị Trường Đại học Hịa Bình xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Người cam đoan Đinh Thị Hương i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi A - MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa luận văn Bố cục luận văn CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 11 1.1 Một số khái niệm liên quan đến nhà hình thành tương lai 11 1.1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành tương lai 11 1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai 13 1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 16 1.3 Khái niệm tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 18 1.3.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 18 ii 1.3.2 Khái niệm giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tòa án 19 1.4 Nội dung pháp luật áp dụng giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 21 1.4.1 Pháp luật nội dung 21 1.4.2 Pháp luật tố tụng 22 1.4 Nguyên nhân xảy tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 23 1.4.1 Nguyên nhân chủ quan 23 1.4.2 Nguyên nhân khách quan 24 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 27 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam 27 2.1.1 Chủ thể hợp đồng 27 2.1.2 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 28 2.1.3 Nội dung Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 31 2.1.4 Điều kiện có hiệu lực Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 32 2.1.4 Hình thức Hợp đồng 35 2.2 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 36 2.2.1 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tòa án 36 iii 2.2.2 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tòa án 41 2.3 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tại Tòa án từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh46 2.3.1 Thực trạng thực pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh 46 2.3.2 Kết giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tòa án từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh 49 2.3.3 Một số vướng mắc trình giải tranh chấp từ vụ việc thực tế 53 CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CÁC KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 62 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 62 3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 66 3.3 Kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tại Tịa án 69 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CTCP Công ty cổ phần HĐMBNO Hợp đồng mua bán nhà HTTTL Hình Thành tương lai TAND Tòa án nhân dân v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Số hiệu bảng Tên bảng Trang Tình hình xét xử vụ án sơ thẩm tranh chấp Bảng 2.1 hợp đồng mua bán nhà hình thành tương 55 lai Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2017 – 2020 Tình hình xét xử vụ án phúc thẩm tranh Bảng 2.2 chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2017 – 2020 vi 56 A - MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà loại tài sản có giá trị lớn phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt gia đình, cá nhân Đồng thời yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nước Nhà trở thành đối tượng giao dịch dân phục vụ nhu cầu để người dân vừa đối tượng giao dịch kinh doanh thương mại doanh nghiệp kinh doanh nhà Với sách khuyến khích đầu tư xây dựng phát triển nhà Việt Nam ngày xuất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để xây dựng hồn thành cơng trình nhà khoảng thời gian từ thiết kế, thi cơng xây dựng hồn thiện cơng trình xây dựng khoảng thời gian dài chủ đầu tư thường phải sử dụng đến lượng vốn lớn nên doanh nghiệp đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà hồn thành Vì vậy, chủ đầu tư xây dựng nhà cần huy động vốn người có nhu cầu mua nhà trước thời điểm xây dựng hoàn thành, chấp dự án xây dựng nhằm huy động vốn cho việc đầu tư dự án Với nhu cầu vốn đầu tư lớn dự án xây dựng nhà thương mại khả tài khách hàng, việc lựa chọn việc giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trở nên ngày phổ biến đáp dứng mong muốn, nhu cầu chủ thể kinh doanh khách hàng Đây sở để góp phần giúp chủ đầu tư xây dựng kinh doanh hiệu quả, kích thích phát triển nhà cho xã hội giai đoạn Từ tạo tiền đề cho phát sinh giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai đặt yêu cầu phải có hành lang pháp lý vững nhà hình thành tương lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho chủ thể tham gia giao dịch nhà hình thành tương lai Cùng với tăng trưởng dân số đất nước, trước áp lực đặt thu hẹp diện tích đất sử dụng khả tài người dân, thấy, nhà chung cư xem xu hướng lựa chọn tối ưu phổ biến đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,… Trong thời gian qua, hình thức mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nói chung nhà nói riêng diễn sơi động thị trường bất động sản đặc biệt thành phố lớn, đô thị nước như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội lớn nước, trước sức hút phát triển kinh tế, số lượng người dân từ tỉnh thành nước đến học tập, lao động làm việc ngày gia tăng, kéo theo nhu cầu nhà ngày tăng cao, quỹ đất ngày hạn hẹn Theo thống kê chưa thức, giao dịch hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh chiếm tỷ lệ tương đối lớn so với giao dịch hợp đồng dạng nước Do đó, nguy gây tranh chấp phát sinh hợp đồng giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai Trong giai đoạn từ 2017 – 2020 Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý xét xử vụ án sơ thẩm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 872 vụ, số vụ Tuy nhiên số vụ tạm đình cịn cao với 498 vụ, số vụ hạn luật định 110 vụ Cũng thời gian này, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý xét xử vụ án phúc thẩm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 92 vụ, có 10 vụ cịn lại chưa giải quyết; tỷ lệ giải chiếm trung bình 87.63% số ấn tượng Bên cạnh đó, nay, pháp luật hành có quy định điều kiện giao dịch, kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai trách nhiệm tổ chức kinh doanh bất động sản trước giao dịch Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giao kết với khách hàng hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”, Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh chủ đầu tư đưa giao dịch, mua bán với hình thức nêu dẫn đến có nhiều trường hợp sau nhận tiền góp vốn khách hàng khơng triển khai thực được, khách hàng tranh chấp, khiếu kiện chủ đầu tư Nguyên nhân xuất phát từ đặc điểm đối tượng hợp đồng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh vấn đề chưa hoàn thiện Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai số bất cập, dẫn đến giao kết thực hợp đồng phát sinh nhiều tranh chấp Xuất phát từ lý trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” để làm Luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, việc nghiên cứu vấn đề “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” có nhiều viết, cơng trình nghiên cứu tiếp cận theo nhiều cách với cấp độ khác nhau: - Bài viết “Pháp luật hoạt động mua bán nhà chung cư hình thành tương lai: Một số bất cập giải pháp hoàn thiện” tác giả Chế Văn Trung (2020) – Đăng Cổng thông tin điện tử Tạp chí Cơng thương Bài nghiên cứu đưa quan điểm hoạt động mua bán chung cư hình thành tương lai nội dung pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà chung cư hình thành tương lai; đánh giá thực trạng quy định pháp luật mua bán nhà chung cư hình thành tương lai, từ đề xuất hướng giải phù hợp với xu hướng chung, dung hịa lợi ích cá nhân, tổ chức Nhà nước; - Bài viết “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” tác giả Ths Nguyễn Đình Phong (2018) – Đăng Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử Bằng nhìn tồn diện hệ thống pháp luật liên quan mua bán nhà hình thành tương lai, viết đưa quy định pháp luật nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Những vấn đề trình bày viết số vấn đề chưa hợp lý pháp luật hành Bên cạnh đó, viết đưa sáu đề xuất sửa đổi quy định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hướng rõ ràng, cụ thể thống nhất, có tính áp dụng thực tiễn để mua bán nhà hình thành tương lai thực nghiêm túc, góp phần làm giảm tranh chấp, tiết kiệm thời gian hoàn thành dự án theo kế hoạch đề ra; - Bài viết “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư Việt Nam từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng” tác giả Phạm Thị Thanh Thủy (2018) – Đăng Tạp chí khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Luật học, tập 34, số 4, tr.103-112 Trong viết, tác giả Phạm Thị Thanh Thủy nhận định tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà trung cư Việt Nam ngày gia tăng Tác giả cho rằng, chất tranh chấp tiêu dùng phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai lại chưa bên có liên quan quan nhà nước có thẩm quyền nhìn nhận thấu đáo Do đó, theo tác giả nguyên nhân việc giải tranh chấp chưa hiệu Bài viết tập trung vào làm chất đặc điểm tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán chung cư, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đưa gợi mở giải pháp ngắn thời gian giải án, đổi nâng cao trình độ giải án Thẩm phán sơ thẩm chuyên trách, đồng thời cần hạn chế nhược điểm tồn để phát huy điểm mạnh dần thu hút ý quan tâm giới doanh nhân, nhà đầu tư người có nhu cầu mua nhà hình thành tương lai vào đường giải tranh chấp Tịa án Ngồi ra, cịn cần xây dựng hệ thống Tòa án văn minh, đại, đáp ứng đầy đủ yêu cầu việc giải tranh chấp dân nói chung, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng việc làm cần thiết Từ đó, Tịa án thể vị nhìn nhận bên hợp đồng, tạo điều kiện cho việc thể vai trị Tịa án cơng bảo vệ cơng lý môi trường xúc tiến đầu tư xây dựng nhà dành cho người có thu nhập thấp, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển Thực tiễn cơng tác giải tranh chấp dân Tịa án hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, nguyên nhân dẫn đến có sai lầm giải tranh chấp dân việc Thẩm phán hiểu vận dụng pháp luật xét xử, việc ban hành văn quy phạm pháp luật có điểm chưa đầy đủ, chưa phù hợp với thực tiễn Trong đó, cơng tác hướng dẫn, giải thích pháp luật quan Nhà nước có thẩm quyền Tòa án nhân dân tối cao lại chưa kịp thời hướng dẫn dạng công văn, kết luận Chánh án Hội nghị tổng kết, nên tính ổn định hướng dẫn hạn chế khơng có tính pháp lý ràng buộc Vì vậy, thời gian tới, cần sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật cho phù hợp thực tiễn, cần nhanh chóng ban hành văn giải thích, hướng dẫn thống luật nội dụng luật hình thức (thủ tục tố tụng) công tác xét xử để ngành, quan, Thẩm phán hiểu áp dụng Đồng thời, cần nghiên cứu sớm ban hành them án lệ Đây tài liệu 65 Tịa án cấp vận dụng xét xử vụ án có nội dung tương tự, đảm bảo cho việc áp dụng pháp luật xét xử thống Pháp luật hành nhiều bất cập, chồng chéo chưa phải sở vững để bảo vệ quyền lợi ích bên tham gia mua bán nhà hình thành tương lai Cùng với đó, quy định pháp luật có nhiều nội dung khó hiểu khiến nhiều người, nhiều doanh nghiệp muốn áp dụng pháp luật cịn khơng biết phải áp dụng Như việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lại tất yếu khách quan cần thiết Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đời khắc phục bất cập, điểm tồn pháp luật kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực khẳng định pháp luật kinh doanh bất động sản đặc biệt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kiện toàn toàn diện Các quy định tạo thành hành lang pháp lý an tồn để giao dịch nhà hình thành tương lai diễn 3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hồn thiện pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hướng hệ thống hóa đồng hóa quy định nhà hình thành tương lai, mua bán nhà hình thành tương lai pháp luật kinh tế nói riêng pháp luật dân nói chung, theo đó, trọng tới biện pháp cụ thể sau: Một là, cần hoàn thiện pháp luật bảo đảm tránh huy động vốn trái phép lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đó: (i) quy định bổ sung hành vi lập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hình thức lập biên bản, hợp đồng, văn thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh lập vi thừa phát lại 66 hình thức khác liên quan để thực giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai vào hành vi bị nghiêm cấm Luật Kinh doanh bất động sản; (ii) quy định bắt buộc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà hình thành tương lai phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng (kể doanh nghiệp, hợp tác xã có kinh doanh bất động sản) để đảm bảo tính chặt chẽ (cập nhật, theo dõi, tra cứu sở liệu công chứng), xác thực hiệu lực thi hành, bảo đảm quyền lợi khách hàng phòng ngừa vi phạm doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản Đồng thời nâng cao vai trò quan quản lý, phát triển nhà địa phương nơi có bất động sản giao dịch; cho phép giao dịch liên quan đến bất động sản chủ thể thỏa thuận không thấp giá trị bất động sản niêm yết địa phương theo quy định UBND cấp tỉnh; khoản toán giá trị giao dịch bên phải thực chuyển khoản qua tài khoản mở ngân hàng để kiểm soát giá trị thực giao dịch, tránh tình trạng khai giảm giá trị hợp đồng để trốn thuế thực tế nay; (iii) Quy định bổ sung chế định đặt cọc vào Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, với mức đặt cọc không 10% giá trị giao dịch trước ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, khoản tiền đặt cọc nằm tài khoản phong tỏa chủ đầu tư không phép sử dụng; (iv) Xây dựng chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ việc chủ đầu tư xác lập giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai vi phạm pháp luật lĩnh vực Hai là, sửa đổi quy định Hợp đồng theo mẫu cần đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người mua nhà, thể hiện: (i) cần hoàn thiện quy định pháp luật xử lý điều khoản lạm dụng doanh nghiệp bất động sản phải bỏ cụm từ “thỏa thuận khác” khỏi điều khoản Bộ luật Dân năm 2015 hợp đồng theo mẫu; sửa lại quy định pháp luật theo hướng “trừ bên soạn thảo (người bán) chứng minh 67 người mua biết chấp nhận điều khoản trước đó trước giao kết” với mục đích nhiều khắc phục tình trạng hợp đồng theo mẫu bất lợi cách mức, bất hợp lý cho người mua nhà thương mại hình thành tương lai; (iii) hoàn thiện quy định pháp luật chế đăng ký, kiểm soát hợp đồng theo mẫu mua bán nhà hình thành tương lai tất loại hình nhà thương mại (căn hộ, nhà riêng lẻ) chế tài xử lý vi phạm nghiêm khắc Qua nâng cao trách nhiệm, lực, uy tín doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người mua Thứ ba, cần sửa đổi, bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16 Luật Theo đó, cần phải quy định rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường hợp đồng theo hướng rõ ràng, cụ thể thống quy định nội Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà năm 2014 văn pháp luật khác có liên quan, có tính áp dụng thực tiễn để hoạt động giao dịch, mua bán nhà hình thành tương lai thực nghiêm túc hơn, góp phần làm giảm tranh chấp, tiết kiệm thời gian tạo đà phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thị trường bất động sản nói chung Thứ tư, bảo đảm chế xử lý vi phạm pháp luật mua bán, chuyển nhượng nhà hình thành tương lai, đó: (i) quy định mức phạt hợp lý hành vi vi phạm tương ứng với hậu mà hành vi gây ra, đồng thời tương ứng theo tỷ lệ giá trị thực nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai bị vi phạm; (ii) sửa đổi, bổ sung quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật tổ chức tín dụng văn pháp luật liên quan để đảm bảo tính hiệu thực tế quyền lợi hợp pháp người mua nhà; (iii) tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần hành vi huy động chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng 68 vốn không mục đích cam kết; (iv) quy định chặt chẽ, thống thay đổi theo hướng nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vốn trái phép; (v) cần quy định hình thức phạt bổ sung đình thi công, tịch thu giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh, nghiêm cấm hoạt động có thời hạn lĩnh vực đề nghị xử lý hình sự,… doanh nghiệp, chủ đầu tư cố tình vi phạm; (vi) quan chức cần tổ chức thực thi biện pháp xử lý cách thường xuyên, kịp thời, đồng bộ, liệt, dứt điểm hiệu nhằm tạo ổn định, minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản 3.3 Kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tại Tòa án Thứ nhất, thống cách hiểu vận dụng quy định Bộ luật Tố tụng dân văn liên quan ngành Tịa án Thơng qua văn hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 dẫn chứng, diễn giải cách hiểu vận dụng cách thống quy định thủ tục giải loại án tranh chấp dân sự, kinh doanh, thương mại Vì vậy, thời gian tới cần sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật cho phù hợp với thực tiễn, cần nhanh chóng ban hành văn giải thích, hướng dẫn thống luật nội dung luật hình thức (thủ tục tố tụng) công tác xét xử để ngành, quan, thẩm phán hiểu áp dụng theo thể thống chung, tránh tình trạng đơn vị có cách hiểu pháp luật khác Đồng thời, cần thường xuyên tổ chức buổi tập huấn chuyên sâu lĩnh vực ban hành nhiều loại tài liệu từ buổi tập huấn chuyên sâu này, định kỳ theo giai đoạn tố tụng để thẩm phán có cách hiểu thực hành 69 Thứ hai, sửa đổi, bổ sung trực tiếp thủ tục tố tụng giai đoạn khởi kiện thụ lý vụ án cách phân loại vụ án đơn giản, phức tạp hay đặc biệt phức tạp Bộ luật Tố tụng dân chưa có phân biệt loại vụ án trên, nguyên nhân dẫn đến thực tế có nhiều trường hợp hao phí thời gian, cơng sức, tiền bạc đương lẫn quan Nhà nước Do đó, cần có hướng điều chỉnh cho giải đoạn khởi kiện thụ lý vụ án, cách nhận biết phân loại vụ việc đơn giản, phức tạp đặc biệt phức tạp Từ lý luận giúp phận thụ lý án Tòa án sơ thẩm biết cách hiểu cách phân loại vụ án mà họ trực tiếp nhận thành vụ án đơn giản, vụ án phức tạp hay vụ án đặc biệt phức tạp Trên sở Bộ luật Tố tụng dân nên quy định cụ thể thủ tục rút gọn trường hợp giải vụ án đơn giản rút ngắn thời gian giải vụ án, vụ án phức tạp cần giữ thời gian giải phù hợp; riêng số vụ án đặc biệt phức tạp cần bổ sung để gia hạn giải chuyển đến Tòa án cấp giải quyết, tạo điều kiện cho việc giải vụ án bảo đảm nhanh chóng đáp ứng đảm bảo yêu cầu nâng cao chất lượng giải vụ án Tòa án, giảm tải lượng án đầu vào cho cấp có cách thức giải hướng cho loại vụ việc, thu hút quan tâm doanh nghiệp việc đưa tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tố tụng Tòa án để giải Thứ ba, cần quy định lại nội dung thông báo thụ lý, cần yêu cầu Tòa án chi tiết vụ án thụ lý để đương Viện kiểm sát nắm nội dung tranh chấp Ở giai đoạn thụ lý vụ án nay, thực tế cho thấy việc thông báo thụ lý vụ án đến đương Viện kiểm sát mang tính hình thức Về mặt lý thuyết pháp luật, việc thông báo thụ lý vụ án lúc Tịa án 70 thức xác nhận thẩm quyền thụ lý giải vụ án, sở thông báo đến bị đơn người có quyền lợi liên quan buộc họ phải biết việc tranh chấp có nghĩa vụ chứng minh có quan điểm phản hồi đến Tịa án nguyên đơn Các quy định nội dung thông báo thụ lý Bộ luật Tố tụng dân thực tế thơng báo thụ lý Tịa án đơn giản ngắn gọn, nêu yêu cầu nguyên đơn tài liệu nguyên đơn gửi Trong nhiều trường hợp, thông báo thụ lý lại không đầy đủ nội dung cần thiết nên đảm bảo để bị đơn Viện kiểm sát nắm hết nội dung tranh chấp Do đó, việc quy định thơng báo thụ lý thực tế không mang lại nhiều kết Phía bị đơn Viện kiểm sát nhân dân tiếp nhận thông báo để biết có vụ tranh chấp hồn tồn thụ động trước việc Tịa án thụ lý việc tranh chấp 71 KẾT LUẬN Nghiên cứu thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhằm tìm hiểu thực trạng thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng đánh giá hiệu điều chỉnh văn pháp luật hành vấn đề Trên sở đó, tác giả luận văn đưa đề xuất, kiến nghị việc ban hành, áp dụng pháp luật đầu tư, ký kết giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hiện nay, pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai quy định chi tiết dần hoàn thiện Hệ thống văn pháp luật tố tụng dân sự, kinh doanh bất động sản nhà góp phần bảo đảm cho giao dịch dân nhà hình thành tương lai diễn an toàn, ổn định, việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ trở nên dễ dàng Qua trình nghiên cứu cho thấy, chất giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng góp phần bảo vệ quyền, lợi ích bên tham gia giao dịch (chủ yếu khách hàng) mà góp phần cho thị trường kinh doanh bất động sản nói chung, tránh hoạt động huy động vốn trái phép chủ đầu tư cho hoạt động kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản giúp thị trường mua bán nhà chung cư, nhà hình thành tương lai minh bạch, tạo động lực cho phát triển kinh tế nói chung Đánh giá việc áp dụng quy định pháp luật thực tế, tác giả nhận thấy quy định hành tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cịn có nhiều vấn đề cần có nghiên cứu hồn thiện thời gian tới Cùng với hoàn thiện tố tụng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cần 72 phải hồn thiện hệ thống văn pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cách đầy đủ, thống nhất, dễ hiểu dễ áp dụng Bên cạnh đó, cần thực tốt đồng thời biện pháp hỗ trợ tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền từ bước ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm, xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan tới hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai, đồng thời tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật tới người dân, đặc biệt người có nhu cầu mua bán nhà hình thành tương lai Áp dụng đồng thời thực tốt giải pháp giải triệt để vướng mắc, bất cập tồn thực tế, hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai diễn ổn định, an tồn khn khổ pháp lý, góp phần vào ổn định chung kinh tế 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Danh mục văn quy phạm pháp luật Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP “Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở”; Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP “Quy định quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản”; Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP “Quy định quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản”; Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Chính phủ (2019), Nghị định số 30/2019/NĐ-CP “Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở”; Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD “Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐCP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở”; Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 2014 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP “Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình có quy định cách thức giải hậu số trường hợp hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu”; Quốc hội (2005), Luật số 33/2005/QH11 “Bộ luật Dân sự”; 74 10 Quốc hội (2015), Luật số 91/2015/QH13 “Bộ luật Dân sự”; 11 Quốc hội (2015), Luật số 92/2015/QH13 “Bộ luật Tố tụng Dân sự”; 12 Quốc hội (2005), Luật số 56/2005/QH11 “Luật Nhà ở”; 13 Quốc hội (2014), Luật số 65/2014/QH13 “Luật Nhà ở”; 14 Quốc hội (2006), Luật số 63/2006/QH11 “Luật Kinh doanh bất động sản”; 15 Quốc hội (2014), Luật số 66/2014/QH13 “Luật Kinh doanh bất động sản”; * Danh mục sách, báo, viết tham khảo 16 Đình Nguyễn (2019), “Mua nhà hình thành tương lai: Pháp lý chưa chặt chẽ, người mua gặp rủi ro”, Đăng Tạp chí Luật sư Việt Nam - Liên đồn Luật sư Việt Nam, phát hành kỳ cuối tháng 5, tr 38-41; 17 Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ luật học – Trường Đại học Luật Hà Nội 18 Nguyễn Thị Kim Oanh (2019), “Kinh doanh nhà hình thành tương lai: Những sai phạm thường gặp giải pháp ngăn chặn”, Đăng Tạp chí Luật sư Việt Nam - Liên đoàn Luật sư Việt Nam, số 7, tr 31-34; 19 Phạm Hoàng Anh (2015), “Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học - Khoa Luật, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội; 20 Phạm Thị Thanh Thủy (2018), “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư Việt Nam từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng”, Đăng Tạp chí khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Luật học, tập 34, số 4, tr 103-112; 75 21 PGS.TS Trần Thị Huệ (2014), Chuyên đề cao học: Tài sản, Tập giảng sau đại học chuyên ngành dân sự, Trường Đại học Luật Hà Nội; 22 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2020), Báo cáo số 140/BC-TATPHCM ngày 03/11/2020, “Báo cáo tình hình thực cơng tác năm 2020”; 23 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2019), Báo cáo số 166/TA.TPHCM ngày 04/12/2019, “Báo cáo hoạt động năm 2019 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh”; 24 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2018), Báo cáo số 178/TA.TPHCM ngày 06/11/2018, “Báo cáo hoạt động năm 2018 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh”; 25 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2017), Báo cáo số 133/TA.TPHCM ngày 03/10/2017, “Tổng kết công tác chuyên môn năm 2017 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh”; 26 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2016), Báo cáo số 144/2016/BC-TATPHCM ngày 03/11/2016, “Tổng kết cơng tác chun mơn năm 2016 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh”; 27 Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa, NXB Tư pháp; 28 Võ Xuân Cường (2020), “Thực pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Đăng Tạp chí Nghề Luật - Học viện Tư pháp, số 7, tr 11-18; 29 Chế Văn Trung (2020), “Pháp luật hoạt động mua bán nhà chung cư hình thành tương lai: Một số bất cập giải pháp hồn thiện”, Đăng Cổng thơng tin điện tử Tạp chí Cơng thương (https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/phap-luat-ve-hoat-dong-mua-ban-nhao-chung-cu-hinh-thanh-trong-tuong-lai-mot-so-bat-cap-va-giai-phap-hoanthien-73393.htm, truy cập ngày 01/04/2021); 76 30 Ths Nguyễn Đình Phong (2018), “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, Đăng Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hopdong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai, truy cập ngày 29/3/2021); 31 https://thuvienphapluat.vn/ 77 PHỤ LỤC Bảng 2.1: Tình hình xét xử vụ án sơ thẩm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tại Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2017 – 2020 Số vụ, việc lại Số vụ, việc giải Thụ Năm lý (vụ) Số vụ án Tỷ lệ giải Cơng nhận Xét xử cịn lại (%) Chuyển Đình thỏa thuận Quá hạn luật Tạm đình giải hồ sơ đương định sự 2017 192 19 13 134 10 94,8% 2018 220 48 17 135 00 100% 2019 226 16 15 14 14 161 00 100% 2020 214 00 21 25 85 68 12 94,4% (Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động năm 2016, 2017, 2018, 2019 2020 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) Bảng 2.2: Tình hình xét xử vụ án phúc thẩm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tại Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2017 – 2020 Số vụ án giải Thụ lý Xét xử Tỷ lệ giải Năm Số vụ án cịn lại (vụ) Đình Giữ ngun (%) Sửa Hủy 2017 17 03 08 03 01 02 88,24 2018 35 05 19 06 04 01 97,14 2019 22 04 07 05 02 04 81,81 2020 18 01 06 03 05 03 83,33 (Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động năm 2016, 2017, 2018, 2019 2020 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh)