Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thự tiễn áp dụng tại tỉnh bình dương

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT LÊ NGUYỄN PHƯƠNG TRANG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI –THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ BÌNH DƯƠNG -2022 i ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT LÊ NGUYỄN PHƯƠNG TRANG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI –THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHÍ THỊ THANH TÂM BÌNH DƯƠNG -2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tác giả LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế với tên đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai: Thực tiễn áp dụng tỉnh Bình Dương”, nhận giúp đỡ, bảo nhiệt tình thầy, giáo trường Trường Đại học Thủ Dầu Một để hoàn thành luận văn Với tình cảm chân thành, tơi bày tỏ lịng biết ơn Ban giám hiệu, phòng Sau Đại học, thầy giáo, cô giáo tham gia quản lý, giảng dạy giúp đỡ tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu Tôi xin bày tỏ biết ơn đặc biệt đến TS Phí Thị Thanh Tâm – người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ kiến thức, tài liệu phương pháp để tơi hồn thành đề tài nghiên cứu khoa học Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp động viên, cổ vũ, khích lệ giúp đỡ tơi suốt thời gian qua Mặc dù có nhiều cố gắng suốt trình thực đề tài, song cịn có mặt hạn chế, thiếu sót Tơi mong nhận ý kiến đóng góp dẫn thầy cô giáo bạn đồng nghiệp Tác giả DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Diễn giải BLDS Bộ luật Dân CĐT Chủ đầu tư TTBĐS Thị trường bất động sản BVQLNTT Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng HTTTL Hình thành tương lai HĐMB Hợp đồng mua bán KDBĐS Kinh doanh bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN iii MỞ ĐẦU 1 Lý lựa chọn việc nghiên cứu đề tài Mục tiêu, câu hỏi nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể .3 2.3 Câu hỏi nghiên cứu 3 Tổng quan tình hình nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn 6.1 Ý nghĩa lý luận .7 6.2 Ý nghĩa thực tiễn 7 Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai .8 1.1.2 Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai 11 1.2 Khái quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .12 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 12 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .15 1.3 Vai trò quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .21 1.4 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .23 1.4.1 Điều kiện mua bán nhà hình thành tương lai 24 1.4.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 26 1.4.3 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .30 1.4.4 Các điều khoản hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 33 TIỂU KẾT CHƯƠNG 42 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 43 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tỉnh Bình Dương 43 2.1.1 Thực trạng pháp luật số vấn đề trước đến ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .43 2.1.2 Thực trạng pháp luật số vấn đề phát sinh sau ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Error! Bookmark not defined 2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .60 2.2.1 Nhu cầu cấp thiết định hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 60 2.2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 64 2.2.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .75 TIỂU KẾT CHƯƠNG 78 KẾT LUẬN .79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 MỞ ĐẦU Lý lựa chọn việc nghiên cứu đề tài Nhà tài sản có giá trị lớn có ý nghĩa quan trọng sống người Sở hữu nhà ở, sử dụng nhà ở, giao dịch nhà hoạt động khác liên quan đến nhà người quan tâm đặc biệt Nhu cầu nhà người dân lớn, đặc biệt thành phố lớn, đô thị Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương Kết Tổng điều tra dân số nhà năm 2019 cho thấy, Bình Dương tỉnh có nhu cầu thuê/ mướn nhà cao nước với tỷ lệ lên đến 74,5% Ngun nhân Bình Dương có 1,2 triệu chuyên gia, kỹ sư, công nhân lành nghề đến sinh sống làm việc khu công nghiệp; mà 85% người nhập cư Đây nhóm đối tượng có nhu cầu tìm nhà lớn, cao gấp lần so với người dân địa phương1 Lúc này, hộ trở thành giải pháp nhà cho nhiều đối tượng khác Đồng thời, việc phát triển dự án khu hộ góp phần chỉnh trang thị theo hướng văn minh, đại Kinh nghiệm từ đô thị lớn khu vực Châu Á như: Tokyo, Singaope2… cho thấy, quyền thị thành công việc giải nhu cầu sở hữu nhà hình thức nhà HTTTL (căn hộ chung cư) giúp người dân yên tâm sống lao động hàng ngày Việc xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà HTTTL nội dung pháp lý cần thiêt mà quốc gia trọng Ở Việt Nam, thời gian qua Luật KDBĐS năm 2014; Luật Nhà năm 2014; Nghị định số 02/2022/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung Nghị định 30/2021/NĐ-CP) Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều P.Q, Bình Dương: Nhu cầu nhà đô thị tăng mạnh, https://tuoitre.vn/binh-duong-nhu-cau-nha-o-tai-cacdo-thi-tang-manh-20200916182323783.htm Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng (2007), “Kinh nghiệm xây dựng phát triển nhà cao tầng Nhật Bản – đối chiếu với mơ hình Singapore” [https://moc.gov.vn/tl/tin-tuc/50920/kinh-nghiem-ve-xay-dung-phat-trien-nhao-cao-tang-tai-nhat-ban doi-chieu-voi-mo-hinh-singapore.aspx] Luật Nhà ….vvv tạo lập khung pháp lý kinh doanh nhà HTTTL; đồng thời thể nỗ lực Việt Nam việc “xóa bỏ, giảm thiểu” bất cập, lỗ hổng pháp luật hợp đồng mua bán nhà HTTTL Tuy nhiên, loại hình kinh doanh nhà cịn mẻ nước ta Vì vậy, quy định pháp luật HĐMB nhà HTTTL hạn chế định Chẳng hạn, số quy định liên quan đến mua bán nhà HTTTL tồn nhiều quan điểm khác nhau, quy định có nhiều điểm chưa thống dẫn đến thực tiễn áp dụng có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác bất cập ảnh hưởng xấu cho người tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền Bình Dương tỉnh thuộc vùng Đông Nam Bộ, tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản Bình Dương thời gian qua chứng kiến trỗi dậy mạnh mẽ hoạt động kinh doanh nhà HTTTL Các sản phẩm đầu tư doanh nghiệp lớn nước Becamex IJC, Tokyu (Nhật Bản), Sembcorp (Singapore), SP Setia (Malaysia), Phát Đạt, An Gia, Quốc Cường Gia Lai, Đất Xanh… tâm điểm thị trường Loại hình kinh doanh nhà HTTTL CĐT trọng khai thác ích lợi việc giải “bài toán” vốn cho kinh doanh rút ngắn chu kỳ quay vòng vốn “đầu vào” Song bên cạnh có khơng CĐT thực hành vi chiếm dụng vốn; không bàn giao nhà HTTTL tiến độ, thời hạn cam kết với người mua, người th mua; chí cịn thực hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền khách hàng phải chịu xử lý pháp luật Điều minh chứng cho thực tiễn thi hành pháp luật HĐMB nhà HTTTL Tỉnh Bình Dương cịn nhiều hạn chế, yếu Để khắc phục triệt để, kịp thời hạn chế, yếu việc nghiên cứu, đánh giá pháp luật HĐMB nhà HTTTL lý luận thực tiễn tham chiếu từ thực tế tỉnh Bình Dương cần thiết Xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai: Thực tiễn áp dụng tỉnh Bình Dương” làm đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế Mục tiêu, câu hỏi nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá toàn diện thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tỉnh Bình Dương, đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 2.2 Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai địa bàn tỉnh Bình Dương; từ tồn hạn chế pháp luật hành - Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 2.3 Câu hỏi nghiên cứu - Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai gồm quy định gì? - Những vấn đề pháp lý phát sinh trình áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai? - Những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục hạn chế, bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai? Tổng quan tình hình nghiên cứu Thời gian gần có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu pháp luật HĐMB nhà HTTTL mức độ phạm vi khác công bố Đây biểu thể quan tâm xã hội nói chung giới luật học nói riêng đến lĩnh vực pháp luật Có thể kể đến số cơng trình tiêu biểu cấp độ (luận văn, báo khoa học, đề tài nghiên cứu khoa học) khác nhau: - Phạm Quang Huy (2014), “Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai”, luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn đưa số giải pháp định loại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản HTTTL, Văn Cao, Nhu cầu nhà Bình Dương cịn cao, http://daidoanket.vn/nhu- cau-nha-o-tai-binh-duong-con-cao-560407.html Lập Đông, Giá hộ chung cư Hà Nội âm thầm tăng, https://tienphong.vn/gia-can-ho-chung-cu-ha-noi-am-tham-tang-post1352416.tpo Thanh Giang, Trần Hải, Phát triển thị trường bất động sản an toàn lành mạnh bền vững, https://nhandan.vn/phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-an-toan-lanh-manhben-vung-post705448.html Thanh Giang, Trần Hải, Phát triển thị trường bất động sản an toàn lành mạnh bền vững, https://nhandan.vn/phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-an-toan-lanh-manhben-vung-post705448.html Thuỳ Linh (2022), “'Siết' việc đặt cọc để mua bán BĐS hình thành tương lai”; [https://baotainguyenmoitruong.vn/siet-viec-dat-coc-de-mua-ban-bds-hinhthanh-trong-tuong-lai-341148.html] Doãn Hồng Nhung, Đàm Minh Hiếu (2019), “Những rủi ro giao kết hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư dự án nhà thương mại Việt Nam”, Tạp chí Cơng thương điện tử; [https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/nhung-ruiro-trong-giao-ket-hop-dong-theo-mau-trong-mua-ban-can-ho-chung-cu-tai-du-an-nha-othuong-mai-tai-viet-nam-59148.htm] Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thu Hương, “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, https://tapchitoaan.vn/mot-so-bat-cap-ve-hopdong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai 10 Q, Bình Dương: Nhu cầu nhà đô thị tăng mạnh, https://tuoitre.vn/binh-duong-nhu-cau-nha-o-tai-cac-do-thi-tang-manh20200916182323783.htm